23074/18.3T8PRT.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. Por via do disposto no art.º 371 nº 1 do CC, a escritura pública demonstra os factos descritos pelo notário, designadamente que as partes intervenientes proferiram as declarações contidas na escritura.

II. Contendo a escritura declarações proferidas pelos ora AA sobre o preço da compra e venda ser de €1.762.000,00 e sobre o seu pagamento já ter sido realizado, incluindo a entrega os dois cheques de €20.825,93, e de €57.510,07, tais declarações - que foram feitas à parte contraria (a ora Ré), a quem beneficiam, prejudicando os declarantes - , constituem confissão extrajudicial, com força probatória plena, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 355º, nºs 1 e 4, e 358º, n.º 2 do CCiv

III. Tais factos (o preço ser de €1.762.000,00, e o seu pagamento já ter sido realizado, incluindo através da entrega dos dois cheques de €20.825,93, e de €57.510,07) teriam que se considerar provados sem poder ser admitida outra prova para isso contrariar, designadamente, a prova testemunhal - art.º 394º, nºs 1 e 2 do CC -, a não ser, conforme vem admitindo a jurisprudência, que exista um começo de prova por escrito que torne verosímil a inveracidade da declaração confessória.

IV. Nos termos do art.º 347º do CC recai sobre o confitente o ónus de prova da inveracidade da declaração confessória, defrontando-se com as limitações ao nível do direto probatório material no que concerne à presentação de prova testemunhal ou ao uso de presunções judiciais (arts 393º n.º 2 e 351º do CC) sendo que tais limitações apenas cedem quando exista outro meio de prova, maxime prova documental, que torne verosímil a inveracidade da declaração, servindo, então, a prova testemunhal ou o recurso a presunções judiciais como complemento dessa prova indiciária.

V. A função do contrato promessa de compra e venda, enquanto princípio de prova, é tornar verosímil o alegado pelos AA, de modo a ser admitida a prova testemunhal e por presunção relativamente a tal alegação. Por si só não é obviamente suficiente para afastar a força plena da declaração confessória contida na escritura.

(Sumário da exclusiva responsabilidade da Relatora)

Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:

1. Relatório

Os autores A e esposa B instauraram ação declarativa, sob a forma de processo comum, pedindo a condenação da ré Metropark – Investimentos Imobiliários, Lda.a pagar-lhes a quantia de 141.336,00€, acrescida de juros vencidos no valor de 3.655,64€ bem como nos juros vincendos.

Alegam para tanto que:

- celebraram com a ré contrato promessa, em 10 de Março de 2017, mediante o qual os autores prometeram vender a ré prometeu comprar os prédios descritos na cláusula 1ª;

- foi acordado o preço de 1.825.000,00€ a pagar nas seguintes condições:

a) na data da celebração do CPCV 25.000,00€;

b) 60 dias após a data referida na al. a), o reforço de sinal de 25.000,00€;

c) na data da outorga da escritura 1.775.000,00€;

- antes da celebração da escritura pública, agendada para o dia 09 de Março de 2018 a ré declarou aos autores que abdicava da comissão imobiliária constante da cláusula 6ª do CPCV;

- a ré entregou aos autores antes da celebração da escritura pública, as seguintes importâncias:

a) €25.000,00, na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda;

b) €25.000,00, 60 (sessenta) dias a contar da assinatura do contrato promessa;

c) €50.000,00, em 9 de Março de 2018, à Autoridade Tributária;

d) €1.583.664,00, em 9 de Março de 2018, ao BCP, totalizando 1.683.664,00€

- o preço que consta da escritura – 1.762.000,00€- não corresponde ao montante acordado de 1.825.000,00€;

- não tendo sido entregues aos autores, no fim da assinatura da escritura, os dois cheques bancários de 20.825,93€ e 57.510,07€.

Citada a ré ofereceu contestação alegando não ser devida qualquer importância aos autores e que:

- antes da escritura as partes contratantes acordaram na redução do preço da compra e venda para o valor de 1.762.000,00€, compensando a ré do valor que pagou a título de imposto de selo (63.000,00€) derivado da antecipação da data da escritura sem que estivesse munida das ‘’licenças’’;

- o cheque no valor de 20.895,93€ foi destinado a reembolsar a ré de acréscimo de despesas incorridas com a antecipação da data da escritura.

A ré deduziu reconvenção pedindo a condenação dos autores em indemnização da quantia de 594.308,47€ (sendo 478.335,27€ de danos patrimoniais e 100.000,00€ de danos não patrimoniais) que entende ser-lhe devida por força do incumprimento de deveres acessórios da obrigação principal assumida no contrato-promessa, alegando os seguintes fundamentos:

- ter pago a totalidade das taxas devidas pelo lote vendido pelos autores e o pertencente a C, no total de 233.641,11€;

- ter liquidado à EDP a quantia de 44.134,52€ que esta cobrou pela alteração do traçado das linhas e postes por força da servidão de vistas que impendia sobre o prédio prometido vender;

- ter suportado o custo de descontaminação dos terrenos do lote alienado pelos autores que ascendeu a 80.559,64€;

- finalmente a afetação da imagem da ré pela pendência da presente ação acarretou redução de lucros cessantes na ordem de 120.000,00€ a que acresce o valor de 16.000,00€ suportado pela ré a título de encargos com deslocações, reuniões e outras atividades necessárias à justificação da empresa.

Os autores apresentaram réplica, em que alegam o seguinte:

- terem prestado todas as informações acerca do que venderam;

- a ré reuniu, antes da outorga da escritura, com o Vice-presidente da Câmara Municipal de Gondomar tendo obtido a informação que, apesar de integrar uma UOPG, foi-lhe referido ser viável a construção de uma unidade comercial nos terrenos;

- ainda antes da outorga do contrato-promessa a ré solicitou um pedido de informação prévia e começou a movimentar terras e iniciou obras no terreno vizinho ocasionando o embargo pelo proprietário;

- não tendo a ré procedido ao pagamento dos reforços de sinal acordados no contrato-promessa, as partes decidiram considerar sem efeito a comissão consignada na cláusula sexta nº 3 do documento;

- em 15 de Setembro de 2017, foram licenciadas as obras de urbanização e, por via disso, a ré deveria requerer a emissão do aditamento ao alvará de loteamento e proceder ao pagamento de €26.253,56, acrescido da Taxa Municipal de Urbanização no valor de €340.361,95 e Compensação no montante de €599.958,25, tendo ficado obrigada a ré à apresentação:

- de garantia bancária no valor de €1.190.018,70;

- de declaração do proprietário do terreno (C) no qual será executada a nova rotunda a declarar que cede gratuitamente ao domínio público a parcela com a área de 284,00 m2 e que autoriza a construção na rotunda na área abrangida.

- a ré omitiu aos autores a decisão de 15 de Setembro de 2017, acabando estes por tomarem conhecimento em Outubro de 2017;

- a ré estava obrigada a pagar os valores que a Câmara lhe comunicou em 15 de Setembro de 2017;

- o autor informou a ré que no seu terreno havia funcionado as instalações da fábrica Kaz Ibérica, SA, tendo a Honeywell sido encarregada de monitorizar o solo e o subsolo e as entidades públicas confirmaram que o solo estava descontaminado;

- foi a ré que pretendeu alterar o traçado existente, motivo pelo qual teve que suportar o custo daí decorrente junto da EDP.

Em sede de audiência prévia, tendo sido definido o objeto do litígio e selecionados os factos provados por confissão e através de prova documental, bem como elencados os temas da prova, não foi admitido o pedido reconvencional, decisão que foi parcialmente revertida pelo acórdão deste TRL de 14.07.2020 proferido no apenso de recurso de apelação em termos de serem admitidos os pedidos reconvencionais relativos à condenação dos autores a pagarem:

233. 614,11€ a título de agravamento de taxas de construção e urbanização;

44. 134,52€ referentes a custos de cancelamento de servidão de passagem linha de colocação de postes da EDP no terreno adquirido; e 80.559,84€ de encargos com a remoção de resíduos.

Nessa sequência foi convocada nova audiência prévia, a fim de ser redefinido o objeto do litígio e aditados temas de prova.

Realizou-se a audiência de julgamento, finda a qual foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Na procedência da acção, por integralmente provada, que A e esposa B instauraram contra Metropark – Investimentos Imobiliários, Lda., decide-se condenar a ré a pagar aos autores a importância de 141.336,00 (cento e quarenta e um mil trezentos e trinta e seis euros), acrescida de juros legais contabilizados desde a data da escritura pública (09.03.2018).

4.2. Na total improcedência do pedido reconvencional, por integralmente não provado, que Metropark – Investimentos Imobiliários, Lda. contra A e esposa B, decide-se absolvê-los do pedido.

Custas da acção e reconvenção pela ré – art.º 527º do nCPC.

Registe e notifique.”

Inconformada, a Ré apelou da sentença, apresentando alegações com as seguintes conclusões:

“DA REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO

A- Nos termos expostos supra e que aqui se dão por reproduzidos, e tendo por base os elementos probatórios que se expuseram supra, deve ser alterada a resposta aos pontos O ponto 2.1.6

- O ponto 2.1.19

- O ponto 2.1.23

- O ponto 2.2.1

- Os pontos 2.2.5

- O ponto 2.2.8

- O ponto 2.2.9

- O ponto 2.2.10

- O ponto 2.2.11

B- Com fundamento nos depoimentos e documentos enunciados supra, devem ser dados como provados os seguintes factos:

Com respeito aos pontos 2.1.6 e 2.1.11, que não podiam ter sido dados como provados, antes tendo que se dar como provado que:

- Os Autores receberam a quantia de Eur. 1.762.000,00 indicada como preço na escritura de compra e venda.

- Do ponto 2.1.19, deveria ter sido dado como provado:

- O custo de alteração do traçado, referente à alteração da servidão de linhas de transporte de energia da EDP ascendeu ao valor de Eur. 44.134,52.:

- no ponto 2.1.23 deveria ter a seguinte resposta:

- O custo dos trabalhos de remoção desses resíduos ascendeu à quantia de Eur. 80.559,40.

- 2.1.18, o qual teria que passar a ter a seguinte redacção:

- “Essas taxas ascenderam ao total de, pelo menos Eur.233.614,00”, o que decorre da prova documental referida – docs. n.ºs 18 e 20 da contestação e fls 362 e segs. Do processo de licenciamento da CMG junto aos autos;

- no ponto 2.2.3 teria que se ter dado como provado, e na base dos elementos considerados que a Ré não sabia da necessidade de celebração de um UOPG antes de ter celebrado o contrato promessa.

C- Integra a autonomia da vontade das partes e o princípio da livre celebração dos contratos, a manifestação de vontade das partes que coincida, na celebração do contrato definitivo, na alteração do preço fixado no contrato promessa, conquanto a declaração de vontade seja livre, incondicional, e não afectada por um qualquer vício de vontade, sendo dispicienda a redução a escrito da afirmação daquela vontade de alteração do preço, dado que, o contrato definitivo, representa precisamente esse mesmo acordo de vontades;

D- A declaração exarada em escritura pública de compra e venda, celebrada perante o notário e assinada pelas partes, para além da percepção do notário encerra também a autenticação das declarações de vontade das partes, produzindo efeitos probatórios plenos com respeito às declarações nela encerradas, nomeadamente, a declaração de recebimento dos meios de pagamento;

E- Tendo sido declarado pelo vendedor que recebeu a totalidade do preço, através dos meios de pagamento indicados na escritura, atestados e validados pelo notário, a confissão encerrada tem valor probatório pleno no que se refere à quitação do pagamento do preço, ainda que os meios de pagamento venham a ser entregues a outras pessoas; A entrega não releva nem afecta a confissão, que se mantém;

F- A parte que pretende afastar o valor da confissão que formulou, tem o ónus da prova de demonstrar a existência de vicio que afecte a validade ou a falta de verdade da confissão, estando vedado o recurso à prova testemunhal, salvo se destinada a demonstrar a existência de um vício de vontade que afecte a declaração;

G- Contudo, para que o tribunal possa conhecer do vício de vontade, este tem que ser alegado, e posteriormente provado, não se bastando a alegação com a mera afirmação do contrário. Com efeito, a alegação dos Autores, em contraponto com a declaração confessória de que não receberam os meios de pagamento, e consequentemente o preço da venda não tem relevo ou valor atendível quando desacompanhado de prova;

H- O contrato promessa onde conste preço diverso do que consta do contrato definitivo e do qual o vendedor deu quitação não constitui princípio de prova da falta de verdade da declaração confessória; Mas ainda que lhe pudesse ser dado valor como princípio de prova, o princípio de prova não se confunde com a prova definitiva, e muito menos invertendo o ónus da prova;

I- É sobre os Autores que impede o ónus da prova da demonstração que a declaração confessória encerrada na escritura de compra e venda não corresponde à verdade, prova em que os Autores soçobraram;

J- A clausula encerrada no contrato promessa com o seguinte teor:

Clausula 1ª n.º 2:

“Pelo presente contrato os promitentes vendedores prometem vender ao promitente comprador(...) os terrenos, inteiramente devolutos de pessoas e bens e livres de quaisquer ónus, encargos ou qualquer outra responsabilidade directa ou indirecta com as construções nele existentes”

Clausula 3ª n.º 1:

“. Todos e quaisquer ónus ou encargos que recaiam sobre o terreno serão resolvidos e assegurados pelos promitentes vendedores (…) garantindo estes o cancelamento de todos os ónus e encargos que incidem sobre o terreno, entregando no momento da outorga da escritura de compra e venda os respectivos termos de cancelamento.

n. º 2:

“.. Os promitentes vendedores asseguram e declaram expressamente ao promitente comprador que;

a) não têm conhecimento, de quaisquer outras restrições, encargos, ou limitações de qualquer espécie que incidam ou venham a incidir sobre este terreno, independentemente de os mesmos deverem ou não, constar do registo predial, e que, de alguma forma, limitem os poderes de administração ou de disposição sobre os mesmos, ou ainda os direitos de construção sobre este terreno, bem como não têm conhecimento de quaisquer condicionantes, impedimentos, ou limitações que possam por em causa a viabilidade do projecto de construção do estabelecimento comercial a designar para o local;

b) não existem quaisquer obrigações ou vínculos, de natureza real ou meramente obrigacional, envolvendo este terreno, assim como não incidem sobre os prédios confinantes com o mesmo e que sejam propriedade dos promitentes vendedores, quaisquer ónus ou vínculos de natureza semelhante aos já referidos e relacionados com este terreno;

d) não tem conhecimento, que quaisquer terceiros se arroguem direitos ou pretensões relativos ao domínio, posse ou mera detenção deste terreno;

e) não tem conhecimento, relativamente a quaisquer produtos ou materiais que se encontrem ou tenham encontrado neste terreno ou no respectivo subsolo e que, de alguma forma, constituam perigo para o promitente comprador ou quaisquer terceiros ou fazer aquela incorrer aquela incorrer em responsabilidade perante terceiros.

Produz efeitos e não se extingue com a celebração do contrato prometido, vinculando as partes ao seu cumprimento;

L- Provando a Ré que:

- Sobre o terreno existia uma servidão administrativa referente à condução de linhas eléctricas;

- Que no subsolo se encontravam resíduos e óleos e outros materiais que obrigaram à sua remoção;

- Que a edificabilidade do terreno estava dependente de uma operação conjunta com outros proprietários que não os promitentes vendedores, sobre estes impende a obrigação de indemnizar os compradores nos termos contratados;

M- Devendo dar-se como provados os custos em que a Ré incorreu, por força das vicissitudes incorridas, em face da existência de factos que se enquadram na previsão de compensação prevista no contrato promessa celebrada, não pode a Autora deixar de ser condenada no pedido reconvencional;

N- A douta sentença aplica de forma indevida:

- Os Arts. 220º, 342º, 371º, 376º, 393º, 405º e 406º do Cód. Civil;

- O Dec-Lei n.º 43.335, 19.11.1960 referente ao regime de servidões públicas das linhas de transporte de energia;

- O art.º 414 do CPC;

Nestes termos e nos mais de direito, deve ao presente recurso ser concedido provimento, e em conformidade, revogada a decisão proferida, sendo proferido Acórdão onde se absolva a Ré do pedido e se condene os Autores no pedido reconvencional, como é de JUS T I Ç A”.

Não foram apresentadas contra-alegações.

O recurso foi admitido como apelação, com subida nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

Por Acórdão proferido por este TRL em 22.02.2024 foi determinada a baixa dos autos à 1ª instância para que o Tribunal de 1ª instância fundamentasse a decisão proferida relativamente aos pontos 2.1.18 e 2.1.23 da matéria de facto, assegurando o subsequente contraditório.

Em 24.05.2024 o Tribunal de 1ª instância proferiu o seguinte despacho:

“Em cumprimento do Acórdão que antecede:

- quanto à fundamentação do ponto 18 dos temas da prova, a resposta restritiva assentou no facto de os documentos constantes de fls. 340, 341 e 341, não espelharem que os trabalhos neles indicados tenham sido aqueles a que o tema da prova respeita – remoção de resíduos tóxicos – não sendo referido em nenhum trecho daqueles documentos, máxime no auto de medição, a retirada de resíduos, nem se conseguindo destrinçar dos trabalhos constantes deste auto de medição essa tarefa.

- adita-se à fundamentação do conjunto de factos enunciados, sob os pontos 25, 29 e 30, os temas da prova 23 e 24.

Notifique-se.

Disponibilize-se, conforme determinado, o CD junto aos autos pela Câmara Municipal de Gondomar.”

A Ré/recorrente pronunciou-se, no sentido de que “ em face da fundamentação agora adoptada, que se encontra em clara oposição à prova produzida, mantém a impugnação da matéria de facto que anteriormente tinha formulado, e que se renova, mantendo as conclusões proferidas.” (cf req. de 11.06.2024).

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II. OBJECTO do RECURSO

Segundo as conclusões apresentadas - as quais, conforme resulta do art.º 639º nº 1 do CPC, delimitam o âmbito do recurso -, as questões que importa apreciar são as seguintes:

A- Da impugnação sobre a decisão da matéria de Facto;

B- Da existência de crédito correspondente a parte do preço da compra e venda;

C- Da existência dos pressupostos da obrigação de indemnização dos AA a favor da Ré.

III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:

A 1ª instância deu como provada a seguinte factualidade:

“2.1.1. 1- Em 10 de Março de 2017, os autores e a ré celebraram contrato promessa de compra e venda dos imóveis descritos na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob os n.ºs 3101, 2232 e 3917 (doc. n.º 1 junto com a petição inicial, de fls. 12 a 22, em que falta uma página e doc. 1 junto com a contestação, de fls. 83 a 94).

2.1.2. 2 – Autores e ré acordaram que o preço seria de €1.825.000$0 (cláusula quinta).

2.1.3. 3 - Da cláusula quinta consta, assinaladamente, o seguinte a propósito do preço e do respectivo pagamento:

a) €25.000,00 já liquidados pelo promitente comprador, quantia que os promitentes vendedores declaram ter já recebido, dando na presente data a respectiva quitação (cláusula quinta);

b) €25.000,00 a título de reforço de sinal no prazo de 60 dias após a assinatura do presente contrato;

c) €1.775.000,00 em simultâneo com a outorga da escritura pública de compra e venda.

2.1.4. 4 - A escritura pública de compra e venda teve lugar em 9 de Março de 2018, constando da mesma que o preço total de €1.762.000,00 já se mostra recebido (doc. 2 junto com a contestação).

2.1.5. 5 - Da escritura pública consta, assinaladamente, o seguinte:

Pelos outorgantes foi dito, nas respectivas qualidades:

- que o preço foi pago da seguinte forma: duas transferências bancárias no montante de vinte cinco mil euros, cada uma, efectuadas uma em vinte e três de Março de dois mil e dezassete e outra em vinte sete de Abril de dois mil e dezassete, da conta ordenando com o IBAN PT … um zero um três quatro, para conta beneficiário com o IBAN PT … um cinco zero;

- que o remanescente do preço foi pago no dia de hoje mediante entrega de quatro cheques bancários, um no montante de vinte e oito mil oitocentos e vinte e cinco euros e noventa e três cêntimos com o número zero quatro nove nove sete dois quatro quatro zero nove, um no montante de cinquenta mil euros com o número sete zero nove nove sete dois oito dois dois um, um no montante de um milhão quinhentos e oitenta e três mil seiscentos e sessenta e quatro euros com o número dois dois nove sete dois quatro quatro zero sete e outro no montante de cinquenta e sete mil quinhentos e dez euros e sete cêntimos com o número um três nove nove sete dois quatro quatro zero oito, todos sacados à Caixa Económica Montepio Geral.

2.1.6. 5 - Os autores aceitam ter recebido 1.683.664, 00€.

2.1.7. 6 - 6 - Nos termos da Cláusula 3.ª do contrato promessa que antecedeu a escritura de compra e venda:

n. º 1:

“Todos e quaisquer ónus ou encargos que recaiam sobre o terreno serão resolvidos e assegurados pelos promitentes vendedores (…), garantindo estes o cancelamento de todos os ónus e encargos que incidem sobre o terreno, entregando no momento da outorga da escritura de compra e venda os respectivos termos de cancelamento.

n. º 2:

“.. Os promitentes vendedores asseguram e declaram expressamente ao promitente comprador que;

a) não têm conhecimento, de quaisquer outras restrições, encargos, ou limitações de qualquer espécie que incidam ou venham a incidir sobre este terreno, independentemente de os mesmos deverem ou não, constar do registo predial, e que, de alguma forma, limitem os poderes de administração ou de disposição sobre os mesmos, ou ainda os direitos de construção sobre este terreno, bem como não têm conhecimento de quaisquer condicionantes, impedimentos, ou limitações que possam por em causa a viabilidade do projecto de construção do estabelecimento comercial a designar para o local;

b) não existem quaisquer obrigações ou vínculos, de natureza real ou meramente obrigacional, envolvendo este terreno, assim como não incidem sobre os prédios confinantes com o mesmo e que sejam propriedade dos promitentes vendedores, quaisquer ónus ou vínculos de natureza semelhante aos já referidos e relacionados com este terreno;

d) não tem conhecimento, que quaisquer terceiros se arroguem direitos ou pretensões relativos ao domínio, posse ou mera detenção deste terreno;

e) não tem conhecimento, relativamente a quaisquer produtos ou materiais que se encontrem ou tenham encontrado neste terreno ou no respectivo subsolo e que, de alguma forma, constituam perigo para o promitente comprador ou quaisquer terceiros ou fazer aquela incorrer aquela incorrer em responsabilidade perante terceiros.

2.1.8. 7 - Nos termos da Cláusula 6.ª do contrato promessa:

1. “... a escritura pública será outorgada no prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias, após a notificação do deferimento incondicional do processo de licenciamento das construções dos estabelecimentos comerciais (…) e após a notificação de que todas as eventuais autorizações e licenças necessárias à construção se encontram aprovadas por todas as autoridades competentes e que se encontra a pagamento a licença de construção.”

3. “...No dia designado para a escritura de compra e venda deverá ser emitido pelo promitente vendedor um cheque visado no valor de Eur. 63.000,00 (sessenta e três mil euros) à ordem do BANCO MILLENIUM BCP para o pagamento de uma responsabilidade titulada pela sociedade comercial AGGREDI IMOBILIÁRIA, LDA. junto de tal instituição bancária, caso, no entanto, tal responsabilidade já se encontre liquidada aquando da data da outorga da escritura de compra e venda, deverá o mencionado cheque ser endossado à entidade que procedeu ao respectivo pagamento”.

2.1.9. 8 - A Caixa Económica Montepio Geral celebrou com a ré contrato denominado de mútuo, hipoteca e fiança, em que concede um empréstimo de quatro milhões e seiscentos mil euros, destinados a investimento e reestruturação da dívida.

2.1.10. 9 - Na aludida escritura consta que a ré se confessa devedora à CEMG da quantia de €1.875.000,00 destinando-se €1.775.000,00 à aquisição dos terrenos e 100.000,00€ ao pagamento das taxas e emolumentos com a respectivo loteamento junto do Município.

2.1.10. 10 - Mais consta: sendo o restante entregue, por uma ou mais vezes durante o período de doze meses a contar da presente data, da seguinte forma: quinhentos e vinte e cinco mil euros quando a CEMG, em função de vistorias sobre a obra realizada, autorizar o levantamento; trezentos mil euros na amortização do contrato zero cinco ponto três seis ponto um zero zero dois zero sete traço nove, titulado pela parte devedora; seiscentos e quarenta mil euros na amortização do contrato zero cinco zero ponto três seis ponto um zero zero dois zero seis traço um, titulado pela empresa STATEWIN; setecentos e vinte e cinco mil euros na amortização do contrato zero cinco zero ponto três seis ponto um zero zero dois zero quatro traço seis, titulado pela empresa STARWORLD; quinhentos e trinta e cinco mil euros na amortização do contrato zero cinco zero ponto três seis ponto um zero zero dois zero cinco traço três, titulado pela empresa VENETIAN.

2.1.11. Único – Além da quantia de 1.683.664,00 € recebida pelos autores, a ré omitiu o pagamento a estes da diferença entre aquela cifra e o valor acordado no contrato promessa de 1.825.000,00€. (único)

2.1.12. - O local em causa, integrava uma Unidade Operativa de Planeamento e Gestão (UOPG) estabelecida pelo Município de Gondomar, o que obrigava a que a edificação não pudesse ser levada a efeito sem que se contemplasse toda a área da UOPG. (6TP)

2.1.13. - Essa área abrangia um terreno pertença de C. (7 TP)

2.1.14. - Em 1 de Março de 2018, a ré tomou conhecimento da existência de um edital /anúncio de venda, promovido pela AT, no proc. de execução fiscal n.º 187320150120521, em que era executado o autor, em que se anunciava a venda do lote 2. (11 TP) 2.1.15. - As obras de urbanização foram primeiramente licenciadas por despacho do vice-presidente da Câmara Municipal de Gondomar, datado de 15 de Setembro de 2017. (27 TP)

2.1.17. - O proprietário C, apenas acedeu a concretizar a UOPG perante a aceitação por parte da ré do pagamento de todas as taxas (doc. 19). (17 TP)

2.1.18. 18 - Essas taxas ascenderam ao total de, pelo menos, 127.187,63€, incluindo 25.852,96€. (18 TP)

2.1.19. - Foi a ré que decidiu alterar o traçado dos postes de electricidade existentes no terreno. (21 TP)

2.1.20. - Na sequência de escavações efectuadas pela ré veio a constatar-se que a existência de lixos e óleos no subsolo, que tiveram que ser removidos. (22 TP)

2.1.23. - O preço dos trabalhos de remoção desses resíduos ascendeu a quantia não concretamente apurada. (24 TP)

2.1.24. - As entidades públicas informaram que os solos estavam descontaminados. (26 TP)

E deu como não provada a seguinte factualidade:

2.2.1. - O facto de haver uma parte da UOPG pertença de C determinou o embargo judicial da obra. (8 TP)

2.2.2. - Os AA. tinham conhecimento do referido. (9 TP)

2.2.3. - A R. não tinha conhecimento do referido. (10 TP)

2.2.4. - AA. e R. acordaram em antecipar a data da escritura acordada no contrato promessa para evitar nova penhora da Autoridade Tributária e execução do BCP. (12 TP)

2.2.5. - A falta de licença impedia a R. de celebrar com o banco a escritura de mútuo com hipoteca para a construção. (13 TP)

2.2.6. - Tal acarretou um agravamento do imposto de selo de €63.000,00. (14 TP)

2.2.7. - Pelo que AA. e R. acordaram em alterar o preço de venda para o inscrito na escritura pública de compra e venda - menos €63.000,00 (docs. 9 a 13). (15 TP)

2.2.8. - Os AA. declararam ter recebido o montante do cheque de €20 895, 93 para compensar a R. do acréscimo de despesas com a antecipação da escritura. (16 TP)

2.2.9. - Sobre o terreno existia uma servidão de colocação de linhas e instalação de postes da EDP que, por força da alteração do traçado, cobrou à ré o valor de 44.134,52 €. (19)

2.2.10. - Os autores sabiam da existência desta servidão. (20)

2.2.11. - Os autores sabiam desta contaminação. (23 TP)

2.2.12. - O autor comunicou à ré que nos terrenos em causa tinham funcionado as instalações fabris da “Kaz Ibérica, S.A.. (25 TP)

2.2.13. - A ré omitiu a comunicação aos autores de que tinha sido emitido parecer favorável ao pedido de informação prévia sobre a viabilidade da construção de uma unidade comercial e de que tinha sido aprovado o projecto de alteração ao loteamento. (29 TP)

2.2.14. - Os autores apenas tomaram conhecimento das aprovações em Outubro de 2017. (30 TP)

IV- Fundamentação De Direito:

A- Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto:

Dispõe o art.º 640º do CPC, com a epigrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”, que:

1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

3- O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.”

Conforme referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa in CPC Anotado, Vol. I, Almedina, 3ª ed., pág. 858, na anot. 5 ao art.º 662º, desde que se mostrem cumpridos os requisitos formais que constam do art.º 640º, a Relação não está limitada à reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes, devendo atender a todos quantos constem do processo, independentemente da sua proveniência (art.º 413º) sem exclusão sequer da possibilidade de efetuar a audição de toda a gravação se esta se revelar oportuna para a concreta decisão. Mais acrescentam os referidos Autores que tendo a Relação reapreciado os meios de prova indicados relativamente aos pontos de facto impugnados pelo recorrente, não está o Tribunal da Relação impedido de alterar outros pontos da matéria de facto, cuja apreciação não foi requerida, desde que essa alteração tenha por finalidade ou por efeito evitar contradição entre a factualidade que se pretendia alterar e foi alterada e outros factos dados como assentes em sede de julgamento.

Independentemente da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, resulta do art.º 662 n.º 1 do CPC que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

António Abrantes Geraldes (in Recursos em Processo Civil, 7º ed Atualizada, Almedina, pág. 335), indica, a este propósito, o caso em que o Tribunal a quo tenha desrespeitado a força plena de certo meio de prova, o que ocorre quando tenha sido junto ao processo um documento com valor probatório pleno relativamente a determinado facto (arts 371 nº 1 e 376 nº 1 do CC) o considere não provado, relevando para o efeito prova testemunhal produzida ou presunções judiciais. O mesmo sucedendo, segundo tal autor, quando tenha sido desatendida determinada declaração confessória constante de documento ou resultante do processo (arts 358 do CC e arts 484 nº 1 e 463 do CPC) ou tenha sido desconsiderado algum acordo estabelecido entre as partes nos articulados quanto a determinado facto (art.º 574 nº 2 do CPC), optando por se atribuir prevalência à livre convicção formada a partir de outros elementos probatórios (v.g. testemunhas, documento particular sem valor confessório ou prova pericial). Ou ainda nos casos em que tenha sido considerado provado certo facto com base em meio de prova legalmente insuficiente (v.g. presunção judicial ou depoimento testemunhal, nos termos dos arts. 351 e 393º do CC), situação em que a modificação da decisão da matéria de facto passa pela aplicação ao caso da regra de direito probatório material (art.º 364 nº 1 do CC).

E nessa sequência, conclui que a Relação, limitando-se a aplicar regras vinculativas extraídas do direito material, deve integrar na decisão o facto que a 1ª instância considerou não provado ou retirar dela o facto que ilegitimamente foi considerado provado (sem prejuízo, neste caso, da sua sustentação noutros meios de prova), alteração que nem sequer depende da iniciativa da parte. Mais refere que nos termos do art.º 663 nº 2 do CPC aplicam-se ao acórdão da Relação as regras prescritas para a elaboração da sentença, entre as quais se insere o art.º 607 nº 4, norma segundo a qual o Juiz deve tomar em consideração na fundamentação da sentença (que agora integra também a decisão sobre os temas da prova) os factos admitidos por acordo e os plenamente provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito. – cf. autor e obra citada, pág. 336.

Feito este enquadramento, passemos a apreciar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto que integra o objeto do recurso, sem prejuízo da oficiosidade de atuação deste Tribunal da Relação nos casos previstos no art.º 662 nº 1 do CPC.

No caso dos autos, a recorrente indica na conclusão A das suas alegações que pretende a alteração da decisão sobre a matéria de facto relativamente aos pontos 2.1.6, 2.1.19, 2.1.23, 2.2.1, 2.2.5, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11 ; todavia na conclusão B identifica como pontos que devem ser alterados os 2.1.6 e 2.1.11, 2.1.19, 2.1.23, 2.1.18, e 2.2.3.

Analisado o corpo das alegações, verifica-se que apenas relativamente aos pontos indicados na conclusão B a recorrente indica a decisão que deve ser proferida e os meios probatórios de suporte a tal pretensão (cf. art.º 640 nº 1 alíneas b) e c) do CPC), não o fazendo relativamente aos demais pontos identificados na conclusão A.

Assim relativamente aos pontos indicados na conclusão A que não constem também da conclusão B, ou seja relativamente aos pontos 2.2.1, 2.2.5, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, e 2.2.11- rejeita-se o recurso, ao abrigo do art.º 640 nº 1 alíneas b) e c) do CPC).

Passemos então a apreciar a impugnação da decisão sobre os pontos identificados na conclusão B.

Assim:

a) Com respeito aos pontos identificados como 2.1.6 e 2.1.11, entende a recorrente que os mesmos não podiam ter sido dados como provados, antes tendo que se dar como provado que: “Os Autores receberam a quantia de Eur. 1.762.000,00 indicada como preço na escritura de compra e venda.”

Não existe um ponto 2.1.6, mas sim, quanto a esta questão do preço, o ponto 2.1.6.5, que tem a seguinte redação: - Os autores aceitam ter recebido 1.683.664,00€.

Pelo que, atento o manifesto lapso material da recorrente na identificação do ponto em causa, considerar-se-á como estando em causa o ponto 2.1.6.5.

O ponto 2.1.11 tem a seguinte redação: Além da quantia de 1.683.664,00€ recebida pelos autores, a ré omitiu o pagamento a estes da diferença entre aquela cifra e o valor acordado no contrato promessa de 1.825.000,00€.

Na motivação sobre a decisão da matéria de facto que consta na sentença consta, na sentença, o seguinte:

“A factualidade elencada sob os pontos 2.1.1. a 2.1.10. mostra-se provada documentalmente e por confissão, não tendo incidido sobre ela a produção de prova em sede de audiência final.

Único - Os autores sustentam não lhe ter sido entregue a quantia de 141.336,00 €que constitui parte do preço acordado com a ré, aceitando ter recebido apenas 1.683.664,00€ - e não os 1.762.000,07€ que a ré diz ter entregue - dos 1.825.000,00€ acordados.

Referindo que não lhes foram entregues os dois cheques de 20.825,00€ e 57.510,07€.

Conforme se alcança da escritura de fls. 99 a 105 nela foi declarado que o preço da compra e venda de €1.762.000,00€, já recebido, rebatendo a ré ter entregue os cheques nos valores antes indicados que somam 78.335,07€ e que foi acordado reduzir o preço em de 63.000,00€, estabelecendo as partes que o preço se fixaria em 1.762.000,00€, para compensar a ré de despesas acrescidas que teve com imposto de selo, o que decorreu da antecipação da escritura relativamente ao que estava clausulado no contrato-promessa e que determinou que o financiamento à ré pela aquisição importasse em aumento do imposto de selo.

Vejamos: em primeiro lugar o que concerne aos cheques dos valores, cada um, de 20.825,00€ e 57.510,07€ que os autores alegam não lhes terem sido entregues no dia da outorga da escritura.

No que concerne ao cheque do valor de 57.510,07€, com o número 1399724408, sacado sobre a CEMG, este documento concatenado com o teor dos e-mails juntos de fls. 162 a 165, por um lado, e por outro, com as explicações da testemunha L, cujo conhecimento justificou pelas funções que exercia no Millennium BCP e por ser ter deslocado ao Cartório Notarial da outorga da escritura pública a fim de receber o cheque emitido a favor do Millennium para liquidar a responsabilidade de 1.583.664,00€ para com esta entidade a que os autores estavam obrigados, situando-o perto do Saldanha, relatou ter recebido ainda o cheque em questão – 57.510,07€ - para liquidar dívida ao Banco Comercial Português da responsabilidade da sociedade de que é sócio o representante legal da ré.

Afigurando-se o seu testemunho credível pela firmeza com que testemunhou acerca do que se recordava, não extrapolando inconsistentemente em relação a aspectos que já não lembrava.

Relativamente ao outro cheque nº 0499724409 no valor de 28.825,93€, de que é beneficiária a ré, justifica esta o recebimento dessa importância a título de encargos que lhe são devidos por despesas acrescidas em que incorreu.

Da instrução da causa, não emerge prova susceptível de demonstrar a fonte da obrigação para que a ré se arrogue o direito à quantia titulada pelo referido cheque com o nº 0499724409 sacado sobre a CEMG.

Ademais, não ressaltou da prova produzida a existência de qualquer consenso entre autores e ré no que tange à alteração do preço de 1.825.000,00€ para 1.762.000,00€. Mas sobretudo, atendeu-se ao princípio de prova constituído pelo contrato-promessa do qual consta o preço de 1.825.000,00€ contrariando a declaração confessória emanada da escritura pública, o que torna verosímil o alegado pelos autores.”

A recorrente assenta a sua pretensão nos depoimentos de I, J, K e L e no teor do contrato de promessa e da escritura juntos aos autos.

Mas importa também aferir se existiu violação das regras vinculativas de direito probatório material, nos termos e para os efeitos do art.º 662 nº 1 do CPC.

É que na escritura pública de compra e venda celebrada a 09.03.2018 consta que as partes (ora AA e Ré) declaram como preço global da compra e venda o valor de €1.772.000,00, declarando também que o mesmo foi já recebido, tendo sido pago através de duas transferências bancarias de 25.000,00 cada, e 4 cheques bancários sacados sobre o Banco Montepio Geral, nos valores de €20.825,93, €50.000,00, €1.518.6664,00, e €57.510,07, cheques cujos números são indicados.

Essas declarações são incompatíveis com a tese veiculada na p.i. relativamente ao preço da compra e venda ser de €1.825.000,00 e relativamente ao facto de não terem recebido os cheques de €20.825,93, e de €57.510,07.

A escritura pública é um documento autêntico.

Dispõe o art.º 371 n.º 1 do CC que: “Os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora; os meros juízos pessoais do documentador só valem como elementos sujeitos à livre apreciação do julgador.”.

Assim, por via do disposto no art.º 371 nº 1 do CC, o documento autêntico demonstra os factos descritos pelo notário, designadamente que as partes intervenientes proferiram as declarações contidas na escritura.

Contendo tal documento declarações proferidas pelos ora AA (vendedores) sobre o preço da compra e venda ser de €1.762.000,00 e sobre o seu pagamento já ter sido realizado, incluindo os dois cheques de - €20.825,93, e de €57.510,07, tais declarações - que são feitas à parte contraria (a Ré/compradora), a quem beneficiam, prejudicando os declarantes - , constituem confissão extrajudicial, com força probatória plena, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 355º, nºs 1 e 4, e 358º, n.º 2 do CCiv

Na sequencia dessa força probatória plena, tais factos teriam que se considerar provados sem poder ser admitida outra prova para isso contrariar, designadamente, a prova testemunhal - art.º 394º, nºs 1 e 2 do CC - , a não ser , conforme vem admitindo a jurisprudência, que exista um começo de prova por escrito que torne verosímil a inveracidade da declaração confessória (cf. Ac. STJ de 07.02.2017 proferido no P. 3071/13.6TJVNF.G1.S1 e AC do STJ de 17-12-2015 proferido no Proc. 940/10.9TVPRT.P1.S1). E, tal como se diz neste último Acórdão, nos termos do art.º 347º do CC, recai sobre o confitente o ónus de prova da inveracidade da declaração confessória, defrontando-se com as limitações ao nível do direto probatório material no que concerne à apresentação de prova testemunhal ou ao uso de presunções judiciais (arts 393º nº2 e 351 do CC), sendo que tais limitações apenas cedem quando exista outro meio de prova, maxime prova documental, que torne verosímil a inveracidade da declaração, servindo, então, a prova testemunhal ou o recurso a presunções judiciais como complemento dessa prova indiciária.

No caso dos autos, e relativamente à alegação de que o preço da compra e venda foi de €1.825.000,00 (e não de €1.762.000,00, conforme declarado na escritura) podemos considerar como princípio de prova escrito o contrato promessa de compra e venda junto à p.i. no qual consta como preço do negócio prometido o de €1.825.000,00.

Tal princípio de prova permite então o recurso a outro tipo de prova, designadamente testemunhal ou por presunção judicial, para o complementar.

Todavia, conforme resulta da própria motivação sobre a decisão da matéria de facto que consta da sentença sob recurso, o Tribunal a quo não se baseou em qualquer outra especifica prova complementar que demonstrasse o preço de 1.825.000,00€.

Recorde-se o seguinte trecho de tal motivação: “Ademais, não ressaltou da prova produzida a existência de qualquer consenso entre autores e ré no que tange à alteração do preço de 1.825.000,00€ para 1.762.000,00€. Mas sobretudo, atendeu-se ao princípio de prova constituído pelo contrato-promessa do qual consta o preço de 1.825.000,00€ contrariando a declaração confessória emanada da escritura pública, o que torna verosímil o alegado pelos autores.”

Ora, não era à Ré que cabia demonstrar qualquer consenso entre autores e ré no que tange à alteração do preço para €1.762.000,00, porquanto ela beneficia da declaração confessória dos AA que consta na escritura de compra e venda no sentido de que é esse valor de €1.762.000,00 o preço da compra venda; era sim aos AA que incumbia a prova de que tal preço confessado não era o verdadeiro.

E tal prova não se basta com o contrato promessa apresentado, que, tal como dissemos, apenas constitui princípio de prova escrito que permite o recurso a outro tipo de prova (testemunhal/ por presunção) que o complemente. A sua função, enquanto princípio de prova, é tornar verosímil o alegado pelos AA, de modo a ser admitida a prova testemunhal e por presunção relativamente a tal alegação. Por si só não é obviamente suficiente para afastar a força plena da declaração confessória contida na escritura.

Sendo certo que as testemunhas I e J não precisaram o preço concreto da compra e venda, conforme resulta dos trechos dos respetivos depoimentos que vêm reproduzidos pela recorrente nas suas alegações.

Não pode, pois, ser dado como provado o alegado preço de €1.825.000,00 que consta do ponto 2.1.11.

Passemos a apreciar agora o restante conteúdo do ponto 2.1.11, no qual consta que a R omitiu o pagamento da diferença entre a cifra de 1.683.664,00€ recebida pelos autores e o valor acordado no contrato promessa de 1.825.000,00€. Ou seja, resulta deste ponto, bem como do ponto 2.1.6.5 (no qual consta que os AA aceitam ter recebido 1.683.664,00€) que os AA apenas receberam 1.683.664,00€.

Situação que colide com o declarado na escritura de compra e venda onde declararam ter recebido o preço de €1.762.000,00, tendo sido pago através de duas transferências bancarias de 25.000,00 cada, e 4 cheques bancários sacados sobre o Banco Montepio Geral, nos valores de €20.825,93, €50.000,00, €1.518.664,00, e €57.510,07, cheques cujos números são indicados. Tal como já resulta do referido supra, a declaração do recebimento do preço de €1762.000,00, através de duas transferências bancarias e dos quatro cheques identificados, constitui confissão extrajudicial, com força probatória plena, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 355º, nºs 1 e 4, e 358º, n.º 2 do CCiv.. E portanto tal facto teria que se considerar provado, sem se admitir prova testemunhal e por presunção em sentido contrário, a não ser que exista um principio de prova que torne verosímil a inveracidade do facto confessado, permitindo, desse modo, o recurso a tal prova testemunhal e por presunção para complementar o principio de prova e demonstrar que o facto confessado não é verdadeiro.

Está especificamente em causa o recebimento de dois dos cheques identificados na escritura pública, um no valor de €20.825,93 e outro no valor de €57.510,07, os quais os AA alegam na p.i. não ter recebido.

As cópias dos dois referidos cheques que foram juntas à contestação podem ser consideradas como principio de prova da alegação dos AA, uma vez que num dos cheques (o de €20.825,93) o beneficiário é a própria Ré, enquanto que no outro (o de €57.510,07) o beneficiário é o BCP, ou seja, em ambos os casos os beneficiários não são os AA .Embora também os cheques no valor de €50.000,00 e €1583.644,00 indicados na escritura tenham sido emitidos à ordem de outras entidades que não os AA (cf documentos 7 e 8 juntos com a contestação), sendo certo que os AA não põem em causa o respetivo recebimento.

Ainda assim, admitimos estar perante princípio de prova que permite o recurso à prova testemunhal e por presunção.

O tribunal a quo, na motivação sobre a decisão da matéria de facto, recorde-se, considerou a este propósito o seguinte:

“No que concerne ao cheque do valor de 57.510,07€, com o número 1399724408, sacado sobre a CEMG, este documento concatenado com o teor dos e-mails juntos de fls. 162 a 165, por um lado, e por outro, com as explicações da testemunha L, cujo conhecimento justificou pelas funções que exercia no Millennium BCP e por ser ter deslocado ao Cartório Notarial da outorga da escritura pública a fim de receber o cheque emitido a favor do Millennium para liquidar a responsabilidade de 1.583.664,00€ para com esta entidade a que os autores estavam obrigados, situando-o perto do Saldanha, relatou ter recebido ainda o cheque em questão – 57.510,07€ - para liquidar dívida ao Banco Comercial Português da responsabilidade da sociedade de que é sócio o representante legal da ré.

Afigurando-se o seu testemunho credível pela firmeza com que testemunhou acerca do que se recordava, não extrapolando inconsistentemente em relação a aspectos que já não lembrava.

Relativamente ao outro cheque nº 0499724409 no valor de 28.825,93€, de que é beneficiária a ré, justifica esta o recebimento dessa importância a título de encargos que lhe são devidos por despesas acrescidas em que incorreu.

Da instrução da causa, não emerge prova susceptível de demonstrar a fonte da obrigação para que a ré se arrogue o direito à quantia titulada pelo referido cheque com o nº 0499724409 sacado sobre a CEMG.”

Ora, I e J nada disseram de especifico que confirmasse a falta de recebimento dos cheques, tal como K (cf trechos dos depoimentos reproduzidos pela recorrente nas suas alegações), e L confirmou ter-lhe sido entregue, enquanto representante do BCP, na data da escritura o cheque de 57.510,07€, para pagamento de uma divida da Agreddi para com o BCP, o qual depositou, tal como lhe foi entregue o de valor superior a 1 milhão que também depositou (cf trechos dos depoimentos reproduzidos pela recorrente nas suas alegações).

Por outro lado, não se pode olvidar, conforme refere a recorrente, que na clausula 6º n.º 3 do contrato promessa celebrado entre as partes e junto aos autos está prevista a emissão, na data da escritura, de um cheque, então no valor de €63.000,00, pelo vendedor (os AA) à ordem do BCP para pagamento de uma responsabilidade da sociedade comercial Agreddi junto de tal entidade.

Ou seja, os AA comprometeram-se, no âmbito do negócio prometido (a compra e venda a celebrar com a Ré) a pagar ao BCP, uma divida de uma terceira sociedade, a Agreddi.

Sendo o destino de tais fundos o pagamento ao BCP de uma divida da Agreddi, é irrelevante, em termos práticos, que, em vez de serem os AA a receber os fundos e imediatamente terem que emitir cheque a favor do BCP para o efeito, tenha sido o cheque bancário de €57.510,07 diretamente direcionado para o BCP. E correspondendo a entrega de €57.510,07 ao BCP ao cumprimento de uma obrigação que os AA assumiram no contrato promessa, o mesmo cheque ingressou na esfera jurídica dos AA, liberando-os relativamente a tal obrigação. O que afasta a tese dos AA relativamente à falta de recebimento do cheque.

Não há, pois, prova da inveracidade do facto confessado.

O mesmo se diga relativamente ao cheque de €20.825,93.

É certo que foi emitido à ordem da própria Ré, mas, recorde-se, também os cheques no valor de €50.000,00 e €1.583.644,00 indicados na escritura como pagamento de parte do preço foram emitidos à ordem de outras entidades que não os AA (cf documentos 7 e 8 juntos com a contestação), e ainda assim os AA não põem em causa nesta ação o respetivo recebimento. Por outro lado, o facto de não ter sido, segundo o tribunal a quo, apurada a fonte da obrigação para que a ré se arrogue o direito à quantia titulada pelo referido cheque não pode prejudicar a Ré, que beneficia de uma declaração confessória dos AA de que receberam o pagamento do preço (também) através daquele cheque. Era aos AA que incumbia a prova inequívoca de que não obstante a sua declaração confessória, aquele valor, à sua revelia, não havia, por qualquer forma, ingressado na sua esfera jurídica, pelo que lhes cabia demonstrar taxativamente a inexistência de qualquer convenção das partes no sentido da emissão do cheque à ordem da própria Ré, não sendo sobre esta que recai qualquer dever de provar a causa justificativa dessa emissão.

Reitera-se que o ónus da prova da inveracidade do facto confessado recai sobre o confitente, e, in casu, tal não foi logrado.

Do exposto resulta que não se podem manter como provados os factos descritos nos pontos 2.1.11 e 2.1.6.5, na medida em que os AA confessaram perante a R, na escritura publica, o preço e o seu integral recebimento.

Já não pode, contudo, proceder a pretensão da Ré de substituição da factualidade descrita nos pontos 2.1.11 e 2.1.6.5 pela frase “os AA receberam a quantia de €1762.000,00 indicada como preço na escritura de compra e venda” pela simples razão de não constar da contestação qualquer expressa alegação com tal redação.

Assim sendo, eliminam-se da factualidade provada os pontos 2.1.11 e 2.1.6.5, que passam a integrar a factualidade não provada.

b) Pretende a recorrente a alteração do ponto 2.1.19, considerando que nele deveria ter sido dado como provado que “O custo de alteração do traçado, referente à alteração da servidão de linhas de transporte de energia da EDP ascendeu ao valor de Eur. 44.134,52”.

O ponto 2.1.19 tem a seguinte redação: “Foi a ré que decidiu alterar o traçado dos postes de electricidade existentes no terreno” e corresponde ao tema de prova nº 21 referido em audiência prévia (cf ata de 02.12.2020).

Todavia, existem temas da prova próprios referentes à alegada existência de servidão de colocação de linhas e instalação de postes da EDP e ao conhecimento da mesma pelos AA, que são os temas de prova 19 e 20 elencados em audiência previa (cf. ata de 02.12.2020), respetivamente, com a seguinte redação: Sobre o terreno existia uma servidão de colocação de linhas e instalação de postes da EDP, que, por força da alteração do traçado, cobrou à Ré €44134,52; Os AA sabiam da existência desta servidão.

Ora, os factos correspondentes a tais temas de prova 19 e 20 foram considerados não provados, constando da matéria de facto não provada sob os nºs 2.2.9 e 2.2.10, respetivamente.

Ou seja, a recorrente pretende condensar na versão que defende relativamente ao ponto 2.1.19 da matéria de facto provada a resposta que pretendia dos temas de prova 19 e 20 (cuja factualidade foi considerada não provada), designadamente do tema de prova 19.

Na motivação sobre a decisão da matéria de facto constante da sentença, refere - se quanto a esta matéria, o seguinte:

“19 e 20 – A convicção negativa acerca destes temas da prova radicou na insuficiência do documento de fls. 202, constituído por um orçamento datado de 16.05.2018, tendo em assunto: ‘’ Requisição de ligação de Loteamentos/Urbanizações em MT – Orçamento’’ para demonstrar o alegado pela ré. De facto, nada avulta nesse documento que permita ao tribunal concluir pela existência de servidão de colocação de linha de instalação de postes da EDP e que a alteração do traçado tenha gerado a despesa que a ré pretende imputar aos autores.

Na verdade, o orçamento menciona na opção 3.1. modificações de rede de alta, média e baixa tensão e elementos de ligação de ligação de uso partilhado média tensão, não permitindo do seu texto inferir-se que foi a existência de servidão de postes de electricidade que gerou a necessidade desses serviços orçamentados pela EDP.

Não sendo demais referir que a testemunha E, afirmou existir no terreno um poste de média tensão desactivado, tendo a linha sido removida e o poste desmantelado, não se vislumbrando qualquer similitude com o que consta do orçamento da EDP junto a fls. 202 que permita inferir ter aquela remoção ascendido ao valor indicado na fatura junta a fls. 205.

21- Ao invés do conteúdo do documento atrás referido tudo aponta para que tenha sido a alteração do traçado das linhas solicitada pela ré susceptível de gerar o custo referido no orçamento. Este entendimento mostra-se, aliás, congruente com os depoimentos das testemunhas F, G e E que aludiram à existência de um poste de média tensão que foi retirado pela própria empresa empreiteira.”

A recorrente funda a sua discordância quanto a esta parte da decisão da matéria de facto no depoimento de H, transcrevendo um trecho do mesmo, e no DL 43335 de 19.11.1960, no teor da clausula 3º do contrato promessa e no teor do recibo contendo os custos de alteração do traçado da servidão constituída sobre o prédio em causa.

Ora, tal como se refere na sentença, o doc. 21 junto pela Ré não permite ao tribunal concluir pela existência de servidão de colocação de linhas e postes da EDP e que a alteração do respetivo traçado tenha gerado a despesa que a ré pretende imputar aos autores. Note-se que o orçamento se reporta a Requisição de ligação de loteamentos /urbanizações em MT, o que é, em abstrato, suscetível de se prender apenas com a ligações necessárias à conexão do loteamento/urbanização com a rede elétrica, incluindo baixa, média, ou alta tensão, e com as modificações necessárias para o efeito, não significando necessariamente que exista uma servidão a onerar o terreno. Veja-se que a subsequente fatura se reporta a elementos de ligação à rede, e não a qualquer assunto relacionado com alteração de linhas respeitantes a uma servidão.

Por sua vez, o decreto lei mencionado pela Ré é um instrumento legal, e como tal, é inócuo para a decisão da matéria de facto em causa; o mesmo se diga relativamente ao contrato promessa, pois dele apenas emerge que os autores declararam que iriam transmitir o imóvel sem encargos.

Quanto à testemunha H, o trecho do seu depoimento que foi referido pela recorrente - do qual resulta a existência de postes na obra e que a EDP foi ao terreno remover uma linha elétrica - colide com o depoimento da testemunha E que, conforme se refere na sentença, e a recorrente não o refutou, afirmou existir no terreno um poste de média tensão desativado, tendo a linha sido removida e o poste desmantelado. Ora, um poste desativado não configura de todo uma servidão de passagem de linhas elétricas, pelo que, atentas as diferentes descrições destas duas testemunhas, e também os depoimentos das testemunhas F, e G (que, conforme referido na sentença, aludiram à existência de um poste de média tensão que foi retirado pela própria empresa empreiteira) não se poderia dar como provada a existência de custos decorrentes de alteração de traçado de linhas elétricas no âmbito de uma servidão, designadamente no valor de €44.134,52, ou como pretende a autora, que o custo de alteração traçado referente à alteração da servidão de linhas de transporte de energia da EDP ascendeu a €44.134,52.

Improcede, pois, a pretendida alteração.

c) Pretende ainda a recorrente a alteração do ponto 2.1.23 considerando que o mesmo deveria ter a seguinte resposta:” O custo dos trabalhos de remoção desses resíduos ascendeu à quantia de Eur. 80.559,40.”

O ponto 2.1.23 tem a seguinte redação: “O preço dos trabalhos de remoção desses resíduos ascendeu a quantia não concretamente apurada.”

Emerge do tema de prova 24 com a seguinte redação “Por esses trabalhos de remoção a R pagou €80.559,64”, que, por sua vez decorre do tema de prova 22 com a seguinte redação: “os solos encontravam-se contaminados, com ácidos e óleos que tiveram que ser removidos” (cuja factualidade foi dada como provada no ponto 2.1.20).

Ora, quanto a este ponto 2.1.23 (emergente do tema de prova 24), o Tribunal a quo, depois da descida dos autos para a sua fundamentação, consignou no despacho de 24.05.2024 o seguinte:

“- adita-se à fundamentação do conjunto de factos enunciados, sob os pontos 25, 29 e 30, os temas da prova 23 e 24.”

Sendo que na sentença consta quanto aos pontos 25, 29 e 30 o seguinte: “- A convicção negativa quanto a estes temas emergiu da ausência de elementos probatórios de qualquer índole susceptíveis de confirmarem esta factualidade.”

Parece-nos que esta tomada de posição no despacho de 24.05.2024 enferma de lapso, na medida em que o tema da prova 24 não foi alvo de convicção negativa, tendo aliás sido dado como provado no ponto 2.1.2.3 que: “O preço dos trabalhos de remoção desses resíduos ascendeu a quantia não concretamente apurada.”

De todo o modo, importa averiguar se os meios probatórios indicados pela recorrente importariam a resposta pretendida pela recorrente.

A recorrente convoca para tanto o trecho, que transcreve, do depoimento de H e o documento 22 da contestação (fatura com auto de medição).

Ora, no trecho do depoimento em causa refere-se que o trabalho que foi feito relativamente aos resíduos que surgiram foi um trabalho a mais relativamente ao contratado, remetendo para o que consta no auto de medição anexo à fatura do doc. 22 como executado extra-contrato, na parte referente à zona do lote Mercadona, e aludindo, em concreto às rubricas referentes a escavação e transporte para vazadouro. Todavia, o documento em causa (auto de medição) não contém qualquer referência, seja numa rubrica ou noutra, a ácidos e óleos, e, pelo contrário, na última consta especificamente “Transporte de terras vegetais” (e não de produtos como óleos ou ácidos), pelo que nos parece que o depoimento extravasa o que resulta do documento. Atenta essa falta de correspondência, não se pode dar como provado o valor pretendido pela recorrente.

d) Pretende também a recorrente a alteração do ponto 2.1.18, considerando que o mesmo teria que passar a ter a seguinte redação: “Essas taxas ascenderam ao total de, pelo menos Eur. 233.614,00”.

O ponto 2.1.18 tem a seguinte redação: “Essas taxas ascenderam ao total de, pelo menos, 127.187,63€, incluindo 25.852,96€.” e corresponde à resposta ao tema de prova nº 18, o qual tem a seguinte redação “Essas taxas ascenderam ao total de €304.220,23 acrescidos de €25.852,96 (doc 20) tendo a Ré pago a mais relativamente ao previsto, €233.641,11.”.

Reporta-se este ponto 2.1.18 às taxas referidas no ponto anterior, o ponto 2.1.17, com a seguinte redação: “O proprietário C apenas acedeu a concretizar a UOPG perante a aceitação por parte da Ré do pagamento de todas as taxas.”

Ora, quanto a este ponto 2.1.18 (emergente do tema de prova 18), o Tribunal a quo, depois da descida dos autos para a sua fundamentação, consignou o seguinte:

“- quanto à fundamentação do ponto 18 dos temas da prova, a resposta restritiva assentou no facto de os documentos constantes de fls. 340, 341 e 341, não espelharem que os trabalhos neles indicados tenham sido aqueles a que o tema da prova respeita – remoção de resíduos tóxicos – não sendo referido em nenhum trecho daqueles documentos, máxime no auto de medição, a retirada de resíduos, nem se conseguindo destrinçar dos trabalhos constantes deste auto de medição essa tarefa.”

Parece-nos que esta tomada de posição enferma de lapso, na medida em que reconduz o ponto 18 dos temas de prova à remoção de resíduos tóxicos, quando o mesmo se reporta a taxas (a remoção de resíduos consta dos temas de prova 22 e 24 e não do 18).

De todo o modo, importa averiguar se os meios probatórios indicados pela recorrente importariam a resposta pretendida pela recorrente.

A recorrente, nas suas alegações de recurso, invoca para a impugnação do facto 2.1.18 os documentos 18 e 20 da contestação e fls 362 e ss e 285 do processo de licenciamento remetido pela CMG aos autos.

Na contestação (arts. 28 a 36) alegou que o valor de taxas a pagar pelo pedido de alteração do loteamento, para licenciar a construção em causa, era de €96.432,08, conforme doc. 18, e que porque se tratava de uma UOPG e o terreno não era todo pertença dos Autores, acabou por fazer um acordo com o dono de um lote, mediante a aceitação por parte da Ré do pagamento de todas as taxas, conforme doc. 19, sendo que o valor pago de por força da inclusão das taxas devidas pelos lotes em causa vieram a ascender ao total de Eur. 304.220,23, acrescidos de Eur. 25.852,96, conforme doc. 20, tendo a Ré pago a mais, em relação ao previsto, a quantia de Eur. 233.641,11. Ou seja, o referido valor de €233.641,11 corresponde à diferença entre o valor inicial de €96.432,08 e o valor final correspondente a €330.073,19 (este por sua vez correspondente à soma de €304.220,23+€25.852,96).

Esta tese, e consequentemente a pretendida alteração do ponto 2.1.18 da matéria provada, não tem a necessária sustentação nos documentos invocados pela Ré, ora recorrente.

Isto porque o documento 20 ( e-mail de 10.05.2018 que enuncia o valor total das taxas a pagar para a 1ª fase, com TMU, Taxa de Compensação e taxa do aditamento, especificando que esta última taxa é €25.828,76+€24,20) é anterior à guia de recebimento de 18.05.2018, no valor global de €96.432,08, que consta no documento 18, o que inquina o raciocínio de que o documento 18 (que repete-se, é posterior ao doc. 20) contém os valores inicialmente devidos e o documento 20 os valores finais. Veja-se aliás que na referida guia de €96.432,08 estão incluídos os valores de €25.828,76+€24,20 que já constam do documento 20. Quanto aos restantes valores indicados no doc. 20 nem sequer foi apresentada guia de pagamento que os contivesse. Por outro lado, o documento de fls 362 e ss do processo de licenciamento remetido pela CMG aos autos, proposta do Vice-Presidente da Câmara no sentido da redução das taxas, também não comprova o alegado e efectivo pagamento de €233.641,11 em taxas, nem o de fls. 285, no qual se aludem a taxas previstas para segunda e terceira fases (e não a taxas efetivamente pagas).

Improcede a pretendida alteração do facto 2.1.18.

e) Pretende a recorrente a alteração do ponto 2.2.3 da matéria de facto não provada considerando que teria que se ter dado como provado, e na base dos elementos considerados, que a Ré não sabia da necessidade de celebração de um UOPG antes de ter celebrado o contrato promessa.

O ponto 2.2.3 da matéria de facto não provada tem a seguinte redação: “A R. não tinha conhecimento do referido” e corresponde ao tema de prova n.º 10.

O conhecimento em causa no ponto 2.2.3 reporta-se (conforme alegado nos arts 8 e 9 da contestação) à situação descrita nos pontos 2.1.12 e 2.1.13 (correspondente aos temas de prova n.ºs 6 e 7), ou seja, respetivamente, “O local em causa, integrava uma Unidade Operativa de Planeamento e Gestão (UOPG) estabelecida pelo Município de Gondomar, o que obrigava a que a edificação não pudesse ser levada a efeito sem que se contemplasse toda a área da UOPG.” e “Essa área abrangia um terreno pertença de C”.

Em suma, o que está em causa é o alegado desconhecimento da Ré sobre a existência de uma UOPG cuja área abrangia um terreno pertença de C.

Quanto a esta questão consignou-se na sentença o seguinte:

“Quanto ao alegado conhecimento pelos autores e desconhecimento pela ré, do referido em 7, não emergiu da instrução da causa qualquer elemento probatório idóneo à sua confirmação, razão pela qual o tribunal não adquiriu convicção positiva sobre esta matéria.

Sublinhe-se que, além da ré não ter feito prova do alegado desconhecimento, do documento incluído no processo camarário, subscrito pela arquitecta M, datado de 21.06.2017, em que dá conta de reuniões mantidas entre a edilidade e o representante legal da ré, assinala no ponto 2 o seguinte: ‘’Para legitimar a sua qualidade de titular do presente pedido, a requerente apresentou uma ‘’Credencial’’ de delegação de poderes de representação dos proprietários de 3 (artigos matriciais 8474, 8472 e 10487 – lote 2) dos 4 prédios que abrangem a presente operação urbanística, não demonstrando, contudo, poderes de representação do proprietário do 4º prédio (artigo matricial 6596 – propriedade de C).’’

Daí que se infere que, ao contrário do sustentado pela ré, o representante legal desta já tinha conhecimento, pelo menos nessa data (Junho de 2017), que o terreno pertencente a C a UOPG, sabendo também que a ré que não o havia adquirido, o que não obstou a que nele viesse a realizar movimentação de terras, desencadeando a reacção do proprietário através do embargo extrajudicial.

Reforça ainda o que acaba de se expor o relato de C, segundo o qual, o representante legal da ré, antes do embargo, se deslocou várias vezes ao seu terreno, tendo nessas ocasiões percebido a delimitação do mesmo, tendo-se desenrolado negociações que não chegaram a bom termo.”

A recorrente funda a sua discordância nos depoimentos de D e C conjugados com a data de celebração do contrato promessa e a data da primeira apresentação junto da CMG do processo de loteamento.

Ora, quanto a este último elemento, a recorrente nem sequer identifica a data da primeira apresentação junto da CMG do processo de loteamento, nem o concreto documento que corresponde à “primeira apresentação junto da CMG do processo de loteamento”, não indicando assim, como lhe incumbia nos termos do art.º 640 n.º 1 al. b) do CPC, o concreto meio probatório que fundamentaria decisão diversa quanto a este ponto da matéria de facto. O que determina a rejeição do recurso nesta parte.

Não obstante, sempre se diga, que os demais meios que indicou não constituem prova bastante do alegado.

Conforme resulta da análise dos depoimentos das referidas duas testemunhas, e se pode constar através dos trechos reproduzidos nas alegações de recurso, o arquiteto do projeto, D os situou a reunião havida na Câmara de Gondomar, onde foi comunicada a existência de uma UOPG, em Março, achando que foi depois do contrato promessa mas sem certezas absolutas. E a testemunha C não conseguiu situar em que mês começou a R a negociar consigo, “imaginando” que a Metropark apareceu depois de ter feito negócio com o Senhor A Estes depoimentos não são pois suficientemente precisos e seguros para demonstrar que a Ré, antes da celebração do contrato promessa em 10.03.2017, não tinha conhecimento da existência de uma UOPG que abrangia um terreno pertença de C.

Não procede, pois, a pretensão de alteração do ponto 2.2.3 da matéria de facto não provada.

De todo o exposto resulta parcialmente procedente a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, eliminam-se da factualidade provada os pontos 2.11 e 2.1.6.5, que passam a integrar a factualidade não provada.

B- Da existência de crédito correspondente a parte do preço da compra e venda:

Na ação onde foi proferida a sentença sob recurso, os AA pedem a condenação da ré a pagar-lhes a quantia de 141.336,00€, acrescida de juros vencidos no valor de 3.655,64€ bem como nos juros vincendos, alegando, para tal, por um lado, que o preço que consta da escritura de compra e venda que celebraram com a Ré – 1.762.000,00€ - não corresponde ao montante acordado de 1.825.000,00€, e por, outro lado, que não foram entregues aos autores dois cheques bancários, um de 20.825,93€ e outro 57.510,07€, que se destinavam a pagar parte do preço .

Do que resulta que a quantia de €141.336,00 engloba a diferença entre o preço declarado na escritura e o preço que os AA alegam ter sido o acordado, e, bem assim, o montante correspondente aos dois cheques alegadamente não entregues aos AA.

Da matéria dada como provada nos pontos 2.1.1. 1 e 2.1.2.2 resulta que em 10 de Março de 2017, os autores e a ré celebraram contrato promessa de compra e venda dos imóveis descritos na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob os n.ºs 3101, 2232 e 3917, no qual acordaram que o preço seria de €1.825.000,00 (cláusula quinta).

Mais resulta do provado sob os pontos 2.1.4. 4 2.1.5.5 que a escritura pública de compra e venda teve lugar em 9 de Março de 2018, constando da mesma que o preço total de €1.762.000,00 já se mostra recebido, e que os outorgantes declararam que o preço foi pago da seguinte forma: duas transferências bancárias no montante de vinte cinco mil euros, cada uma, efetuadas uma em vinte e três de Março de dois mil e dezassete e outra em vinte sete de Abril de dois mil e dezassete, e que o remanescente do preço foi pago no dia de hoje (dia da escritura) mediante entrega de quatro cheques bancários, um no montante de vinte e oito mil oitocentos e vinte e cinco euros e noventa e três cêntimos com o número zero quatro nove nove sete dois quatro quatro zero nove, um no montante de cinquenta mil euros com o número sete zero nove nove sete dois oito dois dois um, um no montante de um milhão quinhentos e oitenta e três mil seiscentos e sessenta e quatro euros com o número dois dois nove sete dois quatro quatro zero sete e outro no montante de cinquenta e sete mil quinhentos e dez euros e sete cêntimos com o número um três nove nove sete dois quatro quatro zero oito, todos sacados à Caixa Económica Montepio Geral.

Ou seja: na escritura pública de compra e venda celebrada a 09.03.2018 consta que os intervenientes (ora AA e Ré) declaram como preço global da compra e venda o valor de €1.772.000,00, declarando também que o mesmo foi já recebido, tendo sido pago através de duas transferências bancarias de €25.000,00 cada, e 4 cheques bancários sacados sobre o Banco Montepio Geral, nos valores de €20.825,93, €50.000,00, €1.518.6664,00, e €57.510,07, cheques cujos números são indicados.

Dispõe o art.º 371 nº 1 do CC que: “Os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora; os meros juízos pessoais do documentador só valem como elementos sujeitos à livre apreciação do julgador.”.

Assim, por via do disposto no art.º 371 n.º 1 do CC, a escritura pública demonstra os factos descritos pelo notário, designadamente que as partes intervenientes proferiram as declarações contidas na escritura.

Contendo a escritura declarações proferidas pelos ora AA sobre o preço da compra e venda ser de €1.762.000,00 e sobre o seu pagamento já ter sido realizado, incluindo a entrega os dois cheques de €20.825,93, e de €57.510,07, tais declarações - que foram feitas à parte contraria (a ora Ré), a quem beneficiam, prejudicando os declarantes - , constituem confissão extrajudicial, com força probatória plena, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 355º, nºs 1 e 4, e 358º, nº 2 do CCiv., tal como aliás já referimos supra.

Assim sendo e também como já supra exposto, tais factos (o preço ser de €1.762.000,00, e o seu pagamento já ter sido realizado, incluindo através da entrega dos dois cheques de €20.825,93, e de €57.510,07) teriam que se considerar provados sem poder ser admitida outra prova para isso contrariar, designadamente, a prova testemunhal - art.º 394º, nºs 1 e 2 do CC - , a não ser, conforme vem admitindo a jurisprudência, que exista um começo de prova por escrito que torne verosímil a inveracidade da declaração confessória (cf. Ac. STJ de 07.02.2017 proferido no P. 3071/13.6TJVNF.G1.S1 e AC do STJ de 17-12-2015 proferido no Proc. 940/10.9TVPRT.P1.S1).

Sendo certo que, conforme se diz neste Acórdão do STJ de 17-12-2015, nos termos do art.º 347º do CC, recai sobre o confitente o ónus de prova da inveracidade da declaração confessória, defrontando-se com as limitações ao nível do direto probatório material no que concerne à presentação de prova testemunhal ou ao uso de presunções judiciais (arts 393º n.º 2 e 351 do CC) sendo que tais limitações apenas cedem quando exista outro meio de prova, maxime prova documental, que torne verosímil a inveracidade da declaração, servindo, então, a prova testemunhal ou o recurso a presunções judiciais como complemento dessa prova indiciária.

Ora, os AA não lograram provar a inveracidade da sua declaração confessória sobre o preço de €1.762.000,00.

E também não lograram provar a inveracidade da sua declaração confessória relativamente ao recebimento desse preço de €1.762.000,00, designadamente no que respeita ao recebimento dos dois cheques em causa nos autos.

E, como tal, inexiste qualquer crédito dos AA sobre a Ré correspondente a parte do preço da compra e venda.

O que importa a revogação da condenação da Ré a pagar aos AA a referida quantia de €141.336,00€, bem como os respetivos juros de mora.

C- Da existência dos pressupostos da obrigação de indemnização dos AA a favor da Ré.

A ré deduziu reconvenção pedindo a condenação dos autores em indemnização da quantia de 594.308,47€ (sendo 478.335,27€ de danos patrimoniais e 100.000,00€ de danos não patrimoniais) que entende ser-lhe devida por força do incumprimento de deveres acessórios da obrigação principal assumida no contrato-promessa, alegando os seguintes fundamentos:

- ter pago a totalidade das taxas devidas pelo lote vendido pelos autores e o pertencente a C, no total de 233.641,11€;

- ter liquidado à EDP a quantia de 44.134,52 €que esta cobrou pela alteração do traçado das linhas e postes por força da servidão de vistas que impendia sobre o prédio prometido vender;

- ter suportado o custo de descontaminação dos terrenos do lote alienado pelos autores que ascendeu a 80.559,64€;

- finalmente a afectação da imagem da ré pela pendência da presente acção acarretou redução de lucros cessantes na ordem de 120.000,00€ a que acresce o valor de 16.000,00€ suportado pela ré a título de encargos com deslocações, reuniões e outras actividade necessárias à justificação da empresa.

Nos termos do Acórdão de 14.07.2020 proferido pelo TRL (cf apenso) foram admitidos os pedidos reconvencionais relativos à condenação aos AA das quantias de €233.614,11€ a título de agravamento de taxas de construção e urbanização; €44.134,52 referentes a custos de cancelamento de servidão de passagem linha de colocação de postes da EDP no terreno adquirido; e €80.559,84 de encargos com a remoção de resíduos.

A sentença recorrida julgou totalmente improcedente o pedido reconvencional, por integralmente não provado.

Para tanto consignou o Tribunal a quo o seguinte:

“A ré deduziu pedido reconvencional, nos termos do qual os autores deveriam ser condenados a pagar-lhe 233. 614,11€ a título de agravamento de taxas de construção e urbanização, 44.134,52€ referentes a custos de cancelamento de servidão de passagem de linhas d ecolocação de postes da EDP no terreno adquirido; 80.559,84€ de encargos com a remoção de resíduos.

A ré radicou estes pedidos de indemnização no incumprimento contratual esteado no conteúdo do clausulado na cláusula terceira, número 2, do contrato-promessa que impunha à autora o cumprimento das obrigações aí enunciadas, designadamente quanto a restrições ou encargos ou sequer que terceiros se arroguem direitos ou pretensões relativas ao domínio posse ou mera detenção do objecto mediato do contrato-promessa de compra e venda e de que não têm conhecimento de que quaisquer produtos que se encontrem ou tenham encontrado quaisquer produtos que constituam perigo para o promitente-comprador.

Ora, de acordo com o que resultou provado, não logrou a ré demonstrar a factualidade susceptível de fundamentar a indemnização peticionada, traduzida no acréscimo de valores de taxas devidas pelo processo de loteamento decorrentes do atraso que imputou à ré decorrente do alegado conhecimento que os autores tinham de que lhe prometera vender o prédio pertencente a C; existência de servidão que determinou o pagamento à EDP dos custos da sua mudança e os custos de descontaminação dos terrenos.

Todavia, a ré não logrou demonstrar na totalidade os factos constantes dos temas da prova elencados sob os pontos 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 23, 25, 29 e 30, pelo que a sua pretensão está votada ao insucesso.”

A posição da recorrente é a de que, com base no clausulado no contrato promessa que celebrou com os AA, designadamente na clausula 3º nºs 1 e 2, e provando que sobre o terreno existia uma servidão administrativa referente à condução de linhas eléctricas, que no subsolo se encontravam resíduos e óleos e outros materiais que obrigaram à sua remoção, que a edificabilidade do terreno estava dependente de uma operação conjunta com outros proprietários que não os promitentes vendedores, impende sobre os AA a obrigação de indemnizar os compradores nos termos contratados. Nessa medida, devendo dar-se como provados os custos em que a Ré incorreu por força das vicissitudes incorridas, em face da existência de factos que se enquadram na previsão de compensação prevista no contrato promessa celebrada, não pode a Autora deixar de ser condenada no pedido reconvencional.

Apreciemos.

Ao contrario do que alega a recorrente, não se provou que sobre o terreno existisse qualquer servidão administrativa referente à condução de linhas elétricas cujo cancelamento tenha acarretado decorridos custos para a Ré no montante de €44.134,52 (cf. ponto 2.2.9 da matéria de facto não provada); pelo contrário provou-se que foi a Ré que decidiu alterar o traçado dos postes de eletricidade existente no terreno (cf ponto 2.1.19 da matéria dada como provada).

Logo, não existe fundamento para o pedido de condenação dos AA no pagamento à Ré de €44.134,52.

Relativamente ao pedido de condenação dos AA no pagamento à Ré da quantia de 80.559,64€ correspondente ao custo de descontaminação dos terrenos do lote alienado pelos autores, provou-se que na sequência de escavações efetuadas pela ré veio a constatar-se que a existência de lixos e óleos no subsolo, que tiveram que ser removidos (ponto 2.2.11. da matéria provada) e que o preço dos trabalhos de remoção desses resíduos ascendeu a quantia não concretamente apurada (ponto 2.1.23. da matéria provada). Mais se provou que as entidades públicas informaram que os solos estavam descontaminados. (ponto 2.1.24. da matéria provada).

Por outro lado, não se provou que os autores sabiam desta contaminação. (ponto 2.2.11. da matéria não provada).

Nos termos da clausula 3º n.º 2 al. e) do contrato promessa que antecedeu a escritura de compra e venda, os AA asseguraram e declararam expressamente não ter conhecimento “relativamente a quaisquer produtos ou materiais que se encontrem ou tenham encontrado neste terreno ou no respectivo subsolo e que, de alguma forma, constituam perigo para o promitente comprador ou quaisquer terceiros ou fazer aquela incorrer aquela incorrer em responsabilidade perante terceiros.”

Ora, não obstante a existência de lixos e óleos no subsolo, não se demonstrou que os mesmos “de alguma forma, constituam perigo para o promitente comprador ou quaisquer terceiros ou fazer aquela incorrer aquela incorrer em responsabilidade perante terceiros.” Para tal seria necessário, pelo menos, saber quais os tipos de lixos ou óleos encontrados no subsolo. Sem tal concreta identificação não é possível aferir se os mesmos constituiriam perigo para o promitente comprador ou terceiros ou fariam incorrer a promitente compradora em responsabilidade perante terceiros.

Veja-se, aliás, que as próprias entidades públicas informaram que os solos estavam descontaminados.

Era à Ré, que peticiona o ressarcimento dos custos de remoção dos produtos encontrados no subsolo, que incumbia alegar e demonstrar que tais produtos se enquadrariam na previsão da clausula 3º n.º 2 al. e) do contrato promessa supra aludido, designadamente que constituiriam perigo para a Ré ou terceiros ou seriam suscetíveis de a fazer incorrer em responsabilidade perante terceiros.

E a Ré não o fez.

Assim sendo, não existe fundamento para condenar os AA a pagar-lhe qualquer quantia por virtude dos custos suportados com a remoção dos produtos encontrados no subsolo.

Relativamente ao pedido de condenação dos AA a pagar à Ré a quantia de 233.614,11€ a título de agravamento de taxas de construção e urbanização, alegou a Ré na contestação que no contrato promessa os AA declaram que não conheciam impedimentos ou problemas e que nada obstava à construção do edifício que a Ré pretendia erguer, nomeadamente não havia qualquer limitação a tal direito; ora, o local em causa integrava uma UOPG, o que obrigava a que a edificação não podia ser levada a efeito sem que se contemplasse toda área da UOPG, área que abrangia um terreno que pertencia a um terceiro, C, facto que os AA tinham conhecimento e a Ré não (arts 6 a 9 da contestação); mais alegou que apresentou junto da Câmara um pedido de alteração de loteamento, que foi deferido, e cujas taxas foram fixadas em €96.432,08, e porque se tratava de uma UOPG e o terreno não era todo pertença dos AA mas incluía o terreno de C, este veio a deduzir um embargo contra a Ré; e que não obstante, nos termos do contrato promessa, a Ré poder desistir do negócio em caso de não obter as informações, a Ré, a partir do momento em que outorgou a escritura publica de compra e venda não teve oura solução que não fosse avançar para a obtenção das licenças, celebrando um acordo com C, o qual apenas acedeu em concretizar a UOPG mediante aceitação da Ré do pagamento de todas as taxas, tendo a Ré pago a mais em relação ao previsto a quantia de €233.641,11 (arts. 28 a 35 da contestação).

Ora, para além do teor do contrato promessa de 10.03.2017, provou-se que:

- O local em causa, integrava uma Unidade Operativa de Planeamento e Gestão (UOPG) estabelecida pelo Município de Gondomar, o que obrigava a que a edificação não pudesse ser levada a efeito sem que se contemplasse toda a área da UOPG.

- Essa área abrangia um terreno pertença de C.

- As obras de urbanização foram primeiramente licenciadas por despacho do vice-presidente da Câmara Municipal de Gondomar, datado de 15 de Setembro de 2017.

- O proprietário C, apenas acedeu a concretizar a UOPG perante a aceitação por parte da ré do pagamento de todas as taxas;

- Essas taxas ascenderam ao total de, pelo menos, 127.187,63€, incluindo 25.852,96€.

Por outro lado, não se provou que:

2.2.2. - Os AA. tinham conhecimento do referido. (9 TP)

2.2.3. - A R. não tinha conhecimento do referido. (10 TP)

Vejamos:

É certo que nos termos da clausula 3º n.º 1 do contrato promessa que antecedeu a escritura de compra e venda, se consignou que:“ Todos e quaisquer ónus ou encargos que recaiam sobre o terreno serão resolvidos e assegurados pelos promitentes vendedores (…) garantindo estes o cancelamento de todos os ónus e encargos que incidem sobre o terreno, entregando no momento da outorga da escritura de compra e venda os respectivos termos de cancelamento.

E que nos termos do nº. 2 al. a) da mesma clausula os promitentes vendedores asseguraram e declararam expressamente ao promitente comprador que: “não têm conhecimento, de quaisquer outras restrições, encargos, ou limitações de qualquer espécie que incidam ou venham a incidir sobre este terreno, independentemente de os mesmos deverem ou não, constar do registo predial, e que, de alguma forma, limitem os poderes de administração ou de disposição sobre os mesmos, ou ainda os direitos de construção sobre este terreno, bem como não têm conhecimento de quaisquer condicionantes, impedimentos, ou limitações que possam por em causa a viabilidade do projecto de construção do estabelecimento comercial a designar para o local”.

Todavia, a Ré não provou que os AA, então promitentes vendedores, soubessem da existência da UOPG e que esta abrangia um terreno pertença de C (cf. facto não provado 2.2.2).

Consequentemente, não demonstrou a falsidade da declaração contratual dos AA contida na clausula 3º n.º 2 al. a) do contrato promessa. E, como tal, não demonstrou a violação, pelos AA, dos deveres acessórios do contrato promessa, designadamente do dever de informação.

Por outro lado, o alegado prejuízo da Ré (o acréscimo de taxas) também não poderia decorrer, em termos de causalidade adequada, da eventual violação dos deveres acessórios do contrato promessa, e em concreto, do dever de informação sobre a UOPG.

É que a própria ré reconhece no art.º 32º da contestação que poderia desistir do negócio em caso de não obter as aprovações, como aliás, acrescentamos nós, se pode constatar através da análise da clausula 8ª do contrato promessa junto aos autos.

Se não exerceu essa faculdade, não pode posteriormente reclamar dos promitentes compradores indemnização por prejuízos que poderia ter evitado.

Até porque não se provou que a própria Ré desconhecesse a existência da UOPG e de que esta abrangia um terreno pertença de C (cf. facto não provado 2.2.3).

Assim sendo, não existe fundamento para condenar os AA a pagar-lhe qualquer quantia a título de agravamento de taxas de construção e urbanização.

Por todo o exposto, o recurso procede relativamente ao pedido de revogação da condenação da Ré no pagamento aos AA da importância de €141.336,00 (cento e quarenta e um mil trezentos e trinta e seis euros), acrescida de juros legais, e improcede relativamente à pretensão de revogação do juízo de improcedência do pedido reconvencional.

As custas, quer do recurso, quer da ação, são da responsabilidade da recorrente/Ré e dos recorridos/AA, na proporção do respetivo decaimento – art.º 527 n.ºs 1 e 2 do CPC.

VI. DECISÃO:

Pelo exposto acordam as Juízes desta 8ª seção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar parcialmente procedente a apelação apresentada pela Ré/recorrente, revogando a sentença recorrida na parte em que condenou a ré a pagar aos autores a importância de €141.336,00 (cento e quarenta e um mil trezentos e trinta e seis euros) acrescida de juros legais contabilizados desde a data da escritura pública (09.03.2018), assim absolvendo a Ré do pedido formulado pelos Autores, e mantendo a decisão recorrida na parte em que julgou improcedente o pedido reconvencional.

Custas da apelação e da ação por recorrente e recorridos, na proporção do respetivo decaimento.

Notifique.

Lisboa, 21.11.2024

Carla Cristina Figueira Matos

Teresa Sandiães

Maria do Céu Silva