IVFUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA.
Estamos no âmbito de embargos de executado deduzidos pela executada (condómina) contra o exequente (condomínio), nos quais foi suscitada apenas a excepção de não cumprimento prevista no art. 428º do CC, tendo a executada/embargante formulado o pedido de não cumprir com a sua obrigação de pagar as quotas de condomínio vencidas enquanto o exequente não proceda à reparação e pintura do terraço situado na fração I (fração de que a embargante é titular).
A questão a decidir reporta-se ao direito que a embargante/condómina tem de recusar o pagamento das quotas de condomínio-destinadas quer ao pagamento dos serviços comuns, quer ao pagamento de obras nas zonas comuns- no caso de o condomínio não ter executado as obras já aprovadas nas partes comuns, e para as quais a embargante já havia pago a respectiva quota-parte.
Na decisão recorrida o Tribunal a quo considerou-se habilitado a conhecer do mérito em sede de despacho liminar, por considerar que a pretensão da embargante era manifestamente improcedente- art. 732º nº 1 al. c) do CPC-, decisão com a qual a embargante não se conforma, pelo que nos compete aferir se podemos antever, nesta fase liminar, a improcedência inequívoca da pretensão apresentada pela embargante, ou se os autos devem prosseguir com recebimento dos embargos de executado.
A questão que desde logo se poderia colocar, sobre a admissibilidade de invocação da excepção de não cumprimento em matéria de obrigações no âmbito de uma relação de condomínio- que não uma relação contratual para a qual o art. 428º do CC está pensado-, apesar de não ser consensual na jurisprudência, foi desde logo considerada admissível pelo Tribunal a quo, ao perfilhar o entendimento de que “(…) o instituto da exceção de não cumprimento é, em tese, aplicável no âmbito das obrigações condominiais, sendo certo que, entre a obrigação de os condóminos comparticiparem nas despesas do condomínio e a obrigação do condomínio assegurar a utilização/benefício das partes comuns e da fração dos condóminos existe “sinalagma funcional, visto que um dos pressupostos lógicos da contribuição para as despesas é a conservação das partes comuns” (cfr. Ac. RP acima citado).”
Assim decidindo, o Tribunal considerou viável a alegação da excepção de não cumprimento apresentada pela Apelante, no entanto, considerou-a no caso concreto manifestamente improcedente ao fazer depender essa eventual procedência, da alegação (e posterior prova) pelo condómino que invocou a excepção de não cumprimento, de ter ficado privado da utilização das partes comuns ou da sua fração em virtude do incumprimento por parte do condomínio.
A esse propósito, consta da decisão recorrida que, “pode o condómino recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns enquanto o condomínio não proceder à reparação dos defeitos das partes comuns que impedem a utilização das fracções desse condomínio” (sublinhado nosso).
(…) no âmbito de uma relação de condomínio, verificando-se a correspetividade apenas entre, por um lado, a prestação do condomínio assegurar a utilização/benefício das partes comuns e da fração dos condóminos e, por outro, a prestação do condómino traduzida no pagamento das prestações condominiais, a legitimidade da recusa do pagamento destas, pela via da exceção de não cumprimento, apenas ocorre quando o condómino se mostre efetivamente privado da utilização/benefício das partes comuns ou da sua fração autónoma.
Por conseguinte, para que um condómino possa recusar legitimamente comparticipar nas despesas condominiais aprovadas pela assembleia de condóminos, tem de alegar (e, depois, provar) que, por facto imputável ao condomínio, se mostra privado da utilização/benefício das partes comuns ou da sua fração autónoma, não bastando a existência de uma “mera” afetação do uso conveniente para o condómino.”
Deste modo, podemos concluir que o Tribunal a quo indeferiu liminarmente os embargos de executado, por manifesta improcedência, porque “a alegação da embargante não é adequada a que se julguem preenchidos os pressupostos da exceção de não cumprimento, pois, independentemente de outros considerandos, a embargante não alega que esteja privada da utilização/benefício das partes comuns ou da sua fração autónoma, limitando-se a embargante a reclamar a realização das obras em causa, que de resto já foram levadas a cabo no restante do edifício.”
A Apelante discorda deste juízo liminar, defendendo que ainda não pagou os valores peticionados na execução porque o Apelado persiste em não cumprir com a sua obrigação de reparar o terraço situado na sua fração apesar de ter sido anteriormente aprovada deliberação de realização de obras no prédio- designadamente a pintura do mesmo e a reparação dos terraços- e de já ter pago a sua quota-parte nas referidas obras em valor superior a €5000,00, sendo o seu terraço o único que ainda não foi reparado, pintado e limpo, e que quando efectuaram as obras nos demais terraços foram partidas algumas lajes do seu terraço, sendo necessário repará-las, destinando-se as obras no terraço da fração I a evitar infiltrações.
Concluiu que a posição de não pagar as quotas de condomínio e as demais despesas enquanto o Apelado não cumprir com a sua obrigação, foi por si assumida para obrigar o condomínio a cumprir com aquela obrigação anterior, e que a atitude do embargado raia a provocação e perseguição por ter sido o seu terraço o único que não foi reparado, destoando da restante parte do prédio, actuando o embargado de má-fé ao não executar aquelas obras e exigir-lhe o pagamento das quotas de condomínio quando ela lhe comunicara que só as pagaria quando ele as executasse.
O que ressalta das conclusões de recurso é que a Apelante entende estar legitimada a não pagar as quotas de condomínio enquanto o condomínio não executar no terraço da sua fração as obras de reparação, limpeza e pintura que foram aprovadas em assembleia de condóminos no ano de 2020, obras essas que foram realizadas nas partes comuns do prédio, com vista a evitar infiltrações (como o próprio exequente aludiu no requerimento executivo) não o tendo sido unicamente no terraço da sua fração, obras essas para as quais já havia pago a sua quota parte.
Ora o Tribunal a quo apesar de ter o entendimento de ser admissível a invocação da excepção de não cumprimento em matéria de obrigações de condomínio, não a permite em toda e qualquer situação, restringindo-a às situações em que o condómino esteja privado do uso de alguma parte comum ou mesmo da sua fração em consequência do incumprimento de uma obrigação por parte do condomínio.
E ao fazer depender a admissibilidade da invocação da excepção de não cumprimento, da alegação pelo condómino de estar privado da utilização/benefício das partes comuns ou da sua fração autónoma, por facto imputável ao condomínio, o Tribunal a quo acabou por concluir que como essa alegação não constava da petição de embargos, na ausência dela a defesa apresentada pela embargante é manifestamente improcedente.
Contra-argumentou a Apelante, no corpo das alegações, ter feito alusão a tal materialidade nos arts.5º, 6º, 8º, 9º e 10º do requerimento inicial de embargos de executado, sem que, porém, desses artigos conste qualquer alegação de que esteja privada da utilização do terraço ou da sua fração por causa de o condomínio não ter procedido à reparação, limpeza e pintura do terraço situado na sua fração.
Afigura-se-nos, no entanto, não ser manifestamente improcedente a pretensão apresentada pela embargante só porque não alegou ter ficado privada do uso da parte comum-terraço- ou mesmo da sua fração em consequência do alegado incumprimento por parte do condomínio da obrigação de proceder às obras por aquela reclamadas.
Tal como se salientou na decisão recorrida “a natureza sinalagmática e a correspectividade das prestações a que as partes estão vinculadas são pressupostos da invocação da exceção de não cumprimento, sendo este instituto a concretização do princípio geral da boa fé, “segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade”.
Como escreve Ana Prata, “a ligação entre as obrigações, que se explica porque cada uma tem como causa (ou razão de ser) a outra, designa-se como sinalagma genético. Esta correspectividade manifesta-se durante a vida das duas obrigações, o que caracteriza o sinalagma como funcional: uma deve ser cumprida porque a outra também o é, e extingue-se se a contra-obrigação se extinguir. Daí que um dos devedores possa recusar licitamente o cumprimento da sua própria obrigação com o fundamento de que o outro não cumpriu a que lhe cabe.
(…)Só em face do incumprimento é possível decidir da procedência da exceção. Em todos os casos, terá de se considerar a função da exceção, designadamente a compulsória.”
Ao analisar aquele pressuposto da correspectividade no âmbito de uma relação de condomínio, o Tribunal a quo considerou existir “ correspetividade apenas entre, por um lado, a prestação do condomínio assegurar a utilização/benefício das partes comuns e da fração dos condóminos e, por outro, a prestação do condómino traduzida no pagamento das prestações condominiais, a legitimidade da recusa do pagamento destas, pela via da exceção de não cumprimento, apenas ocorre quando o condómino se mostre efetivamente privado da utilização/benefício das partes comuns ou da sua fração autónoma.”
Não obstante, entendemos que o sinalagma funcional exigido para invocação da excepção de não cumprimento coloca-se antes ao nível da obrigação por parte do condomínio de conservação das partes comuns e a correspectiva obrigação dos condóminos contribuírem para essas despesas de conservação (art. 1424º do CC).
Nesse mesmo sentido escreve Ana Taveira da Fonseca, em anotação ao art. 428º do CC, afirmando que “ admite-se igualmente a possibilidade de aplicação, por via analógica, da exceção de inexecução às obrigações com origem legal unidas por um vínculo de correspetividade ou interdependência, mas é preciso que, em concreto, a obrigação recusada constitua uma contrapartida da obrigação incumprida, como sucederá entre a obrigação de contribuição para as despesas de conservação das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal e a obrigação de as conservar.”[1]
Recentrada a questão naqueles termos, a obrigação que da parte do condomínio constitui a contrapartida da obrigação da parte do condómino de pagar as quotas de condomínio, mormente aquelas que dizem respeito a despesas de conservação com partes comuns, é a obrigação de conservação dessas mesmas partes comuns da qual todos são comproprietários, não é a obrigação de permitir a utilização, e por conseguinte não entra na equação do sinalagma funcional a exigência da alegação da privação da utilização de que o Tribunal a quo lançou mão para considerar manifestamente improcedente a pretensão da embargante.
O condomínio está obrigado a conservar as partes comuns e por causa disso os condóminos estão obrigados a contribuir para as despesas com essa conservação das partes comuns- este é o sinalagma das prestações no âmbito da relação de condomínio.
Ora, segundo a alegação da Apelante terão sido aprovadas, em assembleia de condóminos tomada em data anterior a 2020, a realização de obras no prédio, designadamente de pintura do mesmo e de reparação dos terraços-, obras essas a que o exequente também aludiu no requerimento executivo e que justificou com a necessidade de colmatar infiltrações-, para as quais a Apelante alegou igualmente já ter pago a sua quota-parte em valor superior a €5.000,00.
Alegou ainda a Apelante que na sequência do deliberado, foi pintado todo o prédio e foram reparados os vários terraços existentes no prédio com excepção do terraço inserido na sua fração, que ficou por pintar, e por reparar, além de que ao procederem à reparação e pintura da restante parte do prédio, ao colocarem as placas no terraço da sua fração partiram algumas lajes aí existentes que necessitam também de ser reparadas.
Por tais razões a Apelante alegou ter comunicado por cartas ao exequente que não pagaria os valores em dívida enquanto este não procedesse à reparação do seu terraço, sendo a obrigação do exequente anterior à sua.
Se, como alega a Apelante, o condomínio incumpriu com a sua obrigação de conservação das partes comuns- nelas se incluindo o terraço da sua fração-, não levando a cabo as obras de reparação daquele terraço, obras aprovadas e pagas antes do incumprimento por parte da embargante das quotas de condomínio, visando a embargante com esta postura compelir o embargado a cumprir a obrigação em falta, afigura-se-nos ter sido alegada matéria factual suficiente para preenchimento da apontada correspectividade de obrigações, não podendo afirmar-se ser inequivocamente improcedente a invocação da excepção de não cumprimento, porquanto entre a obrigação da Apelante de contribuir para as despesas de conservação das partes comuns e a obrigação em falta do Apelado de conservação dessas mesmas partes comuns, estabelece-se o necessário sinalagma funcional e correspectividade das prestações a que ambas estão obrigadas no âmbito da relação de condomínio.
O facto de a Apelante não ter alegado nos embargos de executado estar privada da utilização da sua fração, ou de qualquer parte comum, pelo facto de o Apelado não ter procedido à reparação, limpeza e pintura do terraço da sua fração, não impede, a nosso ver, a invocação da excepção de não cumprimento, e consequentemente afigura-se-nos precipitada a rejeição liminar dos embargos de executado por manifesta improcedência, não se podendo acompanhar o que foi decidido na sentença recorrida.
