IIIFundamentos de Direito:
Cumpre apreciar do objecto do recurso.
À luz do novo regime aplicável aos recursos (aprovado pelo DL nº 303/07, de 24.8), tal como antes sucedia, são as conclusões que delimitam o respectivo âmbito (cfr. arts. 684, nº 3, e 685-A, do C.P.C.). Por outro lado, não deve o tribunal de recurso conhecer de questões que não tenham sido suscitadas no tribunal recorrido e de que, por isso, este não cuidou nem tinha que cuidar, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (art. 660, nº 2, “ex vi” do art. 713, nº 2, do mesmo C.P.C.).
Compulsadas as conclusões do recurso, cumprirá aqui apreciar:
- -Da lei aplicável;
- -Do direito das AA. à resolução do contrato de arrendamento;
- -Do direito das AA. a obterem a restituição do andar no estado em que se encontrava quando foi dado de arrendamento.
A primeira questão a ponderar é a relativa ao regime jurídico aplicável ao caso.
Entendeu-se na sentença sob recurso que, estando em causa obras realizadas entre 1984 e 1988, a resolução do contrato devia ser apreciada à luz das disposições normativas vigentes antes da entrada em vigor do RAU aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15.10, isto é, à luz do Código Civil antes da entrada em vigor do RAU e do NRAU.
As apelantes defendem que ao caso é aplicável o NRAU.
A apelada, por seu turno, concorda com a posição defendida na sentença.
Diga-se, desde logo, que da decisão sobre esta matéria não resulta assinalável diferença na solução do pleito, pois tendo em vista a sucessão de leis no tempo desde a data da celebração do contrato de arrendamento em análise (21.12.1953) e até à instauração da causa (12.10.2010), nada mudou, no essencial, com relação ao concreto fundamento de resolução invocado.
Analisando, a esse propósito, o actual art. 1083 do C.C., verificamos que o mesmo contém, na sua formulação genérica([1]), todas as causas de resolução a que antes aludia o art. 1093 do mesmo C.C. e, depois, o art. 64 do RAU, justamente porque tais situações respeitavam já a incumprimentos do contrato pelo arrendatário que, pela sua gravidade e/ou consequências, tornavam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Poder-se-á quando muito concluir que com o NRAU o leque de motivos se alargou, ao menos teoricamente, já que não existe hoje um elenco taxativo de causas de resolução, mostrando-se, contudo, necessária a verificação de uma “justa causa” e sendo a gravidade ou consequências do incumprimento do contrato definidas em função das circunstâncias do caso e de acordo com critérios objectivos.
Sobre a concreta causa de resolução pelo senhorio respeitante à realização no locado, pelo arrendatário sem autorização do primeiro, de obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões, referem Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge (“Arrendamento Urbano”, 2ª ed., 2007, pág. 293), no âmbito do NRAU: “(...) a inexistência de norma correspondente na enumeração feita no nº 2 do art. 1083 do C.C. não significa que tais situações tenham deixado de constituir fundamento de despejo. Com efeito, a violação do dever de manutenção do locado previsto no art. 1043 do C.C. poderá fundamentar a resolução do contrato quando, «pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível» ao senhorio a manutenção do arrendamento. (...) Concordamos que a realização pelo arrendatário de obras não facultadas pelo contrato ou que não tenham sido autorizadas, por escrito, pelo senhorio pode constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, embora não olvidando que a análise de cada situação terá sempre de ser feita à luz da cláusula geral enunciada no nº 2 – cfr. art. 1083, nºs 1 e 2, do C.C..”
Já Pinto Furtado adianta mesmo que no NRAU o legislador foi “muito mais longe do que anteriormente na limitação à liberdade do arrendatário de dispor da estrutura física do espaço arrendado” estipulando que “Agora (...) «quaisquer obras» não autorizadas por escrito são fundamento de resolução” (ver “Manual do Arrendamento Urbano”, Vol. II, 5ª ed., págs. 1123 e 1132).
Dito isto, vejamos, brevemente, qual a lei aplicável ao caso.
A presente acção foi instaurada em 12.10.2010, logo na vigência do NRAU (que terá entrado em vigor em 28.6.2006).
De acordo com o nº 1 do art. 59 deste Diploma “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.”
A regra é, por isso, a de que o NRAU se aplica imediatamente às relações contratuais mesmo constituídas antes da nova lei, ressalvado o regime transitório que prevê.
Por seu turno, o art. 26 do NRAU estabelece o regime transitório aplicável aos contratos de arrendamento celebrados na vigência do RAU. O mesmo regime aplica-se, igualmente, por força dos arts. 27 e 28 do referido diploma, aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU (como é o caso) e aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL nº 257/95, de 30.9.
Prevê o indicado art. 26, nº 1, do NRAU, que: “Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes”. Tal significa que, nos casos acima indicados (onde se incluem, como dissemos, os previstos nos aludidos arts. 27 e 28 do NRAU), as normas que dispõem directamente sobre o conteúdo da relação de arrendamento abrangem as relações já constituídas e são de aplicação imediata, ressalvadas as excepções contidas nos números 2 a 6 do referido normativo.
As referidas disposições do NRAU acompanham o disposto no art. 12 do C.C. quanto à aplicação das leis no tempo, a que cumpre igualmente atender. Estabelece o nº 1 deste artigo que a lei só dispõe para o futuro e que, sendo-lhe atribuída eficácia rectroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei visa regular, e o nº 2 que quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos, mas dispondo directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.
Do exposto decorre que se os factos ocorreram no domínio da lei antiga e aí produziram já plenos efeitos, ser-lhes-á aplicável a lei então vigente, como sucederá, por exemplo, com a transmissão do direito ao arrendamento por morte do arrendatário, ocorrida na vigência do RAU([2]).
Sobre os próprios factos que esteja em causa apreciar, cumprirá, todavia, fazer algumas precisões.
Discorrendo sobre o art. 12 do C.C. e sobre a aplicação temporal da lei reguladora do contrato de arrendamento, afirmou-se expressivamente no Ac. desta RL de 10.2.2011([3]): “(...) Admita-se, por exemplo, que a lei adita uma nova causa de resolução do contrato de arrendamento constante da lei anterior ou modifica uma causa de resolução já conhecida da lei antiga.
Neste caso, a aplicação temporal da nova lei, desdobra-se, de acordo com directriz exposta, num duplo aspecto: por um lado, o alargamento das causas de resolução ou a modificação de causa já existente aproveita não só aos contratos celebrados posteriormente à entrada em vigor da nova lei – mas também aos realizados anteriormente, que perdurem no período de vigência desta; por outro lado, mesmo em relação aos arrendamentos anteriores, só os factos posteriores à entrada em vigor da nova lei podem ser invocados como causa resolutiva, sob pena de aberta violação do princípio de que, na dúvida, se entende que a lei que dispõe sobre os efeitos de quaisquer factos, só visa os factos novos (artº 12, nº 2, 1ª parte, do Código Civil).
A lei que introduz ou modifica uma causa de resolução do contrato de arrendamento interessa simultaneamente a uma relação jurídica duradoura – a relação jurídica de arrendamento – e a um facto – a ocorrência que passa a ser considerada como causa possível de extinção, por resolução, do contrato de arrendamento. Ao lado da relação jurídica – a relação de arrendamento – há que considerar a existência de um facto – a causa de resolução – que passou a ter um tratamento jurídico diferente do que lhe competia anteriormente, que passou a produzir efeitos que até não desencadeava.
Uma coisa é a disciplina da relação jurídica de arrendamento, em que não estão em jogo as expectativas dos interessados, criadas por um facto, mas em que se procura fixar o regime de uma relação jurídica, tendo especialmente em linha de conta algumas considerações objectivas de certeza do direito, de segurança do comércio jurídico e de razoabilidade social, e em que, de harmonia com o princípio da prospecção, a regra é a da aplicação imediata da nova lei; outra coisa é a fixação dos efeitos de um facto, em que facilmente se compreende que a lei aplicável seja a vigente à data da sua produção, dado que, quanto a ele, se deve entender que a nova lei só visou factos novos. Assim a lei reguladora do conteúdo da relação jurídica é a lei nova; a lei reguladora dos efeitos de um facto é a que vigorar no momento em que tal facto ocorreu.”
Já sobre o art. 59 do NRAU, diz-se no mesmo aresto: “(...) Esta regra geral conforma-se, na perfeição, com os princípios fundamentais de aplicação da lei no tempo enunciados, que, de resto, se limita a repetir. Contudo, aquela regra apenas refere às relações jurídicas que emerge do contrato de arrendamento, declarando, em inteira coerência com aqueles princípios, a competência da lei nova para a regular: ela não estatui, porém, quanto aos simples factos e, portanto, não resolve o problema da aplicabilidade a esses factos da nova lei, questão que, por isso, deve ser resolvida à luz da regra geral sobre a aplicação da lei no tempo, da qual decorre esta solução: relativamente às causas de resolução do contrato de arrendamento, a lei aplicável é a vigente ao tempo em que ocorreram os factos integrantes ou fundamentadores do direito de resolução do contrato.”
Partindo, pois, do princípio que aos motivos de resolução se aplicará, em vista das razões expostas, a lei vigente à data da sua verificação, não poderemos, ainda assim, deixar de distinguir as causas de resolução em si mesmas consideradas. Na verdade, no elenco das causas possíveis temos as de natureza instântanea, em que a conduta é realizada ou executada em dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam ou se protraiam no tempo (como sucedia, por exemplo, nos casos das als. d) e f) do art. 64 do R.A.U.), e as de natureza continuada, em que a violação do contrato se mantém em aberto, alimentada pela conduta persistente do locatário (ver, também como exemplo, as als. b), c), e), g), h) e i) do R.A.U.)([4]).
Perante esta distinção, e fazendo aplicação do que deixamos dito, parece razoável aceitar que aos fundamentos resolutivos ocorridos e completados no domínio de lei anterior aplicar-se-á a lei então vigente, mas já aos fundamentos resolutivos iniciados na vigência da lei anterior que se prolonguem para o domínio da lei nova – sem que o senhorio tenha até então suscitado a resolução do contrato – será de aplicar a nova lei, o NRAU([5]).
No caso em análise, o contrato de arrendamento foi celebrado em 1953 e as obras que justificam a pretensão das AA. – porque alteraram a estrutura interna do locado e a disposição interna das suas divisões, não estando autorizadas pelo senhorio – terão sido executadas entre 1984 e 1988, sendo que a acção foi proposta na vigência do NRAU.
Não estão em causa, na situação sub judice, como salvaguarda o art. 59 do NRAU, as especificidades previstas no regime transitório aplicável (visto tratar-se de contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU), nem, por outro lado, a aplicação de norma supletiva contida no NRAU.
Estamos perante uma conduta que se consolidou num dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam à data da propositura da acção. Tendo em conta tal fundamento, deve concluir-se que o mesmo ocorreu e terminou na vigência da lei anterior ao RAU, no domínio do C.C. de 1966, fazendo sentido, por tudo quanto deixamos dito, que seja regido por ele.
Nessa medida, acompanha-se a sentença recorrida, não assistindo razão às apelantes.
- B)Do direito das AA. à resolução do contrato de arrendamento:
Esclarecido este ponto, vamos ao concreto motivo da acção.
Na sentença, após exaustiva análise sobre a realização de obras pelo arrendatário sem o consentimento escrito do senhorio no quadro normativo indicado, concluiu-se que as que concretamente foram levadas a cabo no locado dos autos – modificação do lugar da porta da sala comum, instalação de uma porta entre o “hall” e o corredor e alteração na disposição dos equipamentos sanitários na casa de banho – alterando, embora, a disposição interna das divisões do locado, “(...) não se revelam como substanciais já que não alteram a própria substância da construção interna do locado de forma profunda, considerável e essencial, isto é, não representam uma transformação profunda e sensível da morfologia interna do locado”, julgando-se improcedente a acção e absolvendo-se a Ré.
As apelantes discordam, argumentando, em síntese, que o “monopólio” da transformação e alteração do locado pertence ao proprietário e que as alterações realizadas, no caso, enquanto modificadoras da disposição interna das divisões do locado não podem considerar-se pequenas deteriorações.
Analisando.
Dispõe o art. 1093, nº 1, al. d), do C.C. de 1966 (a que doravante faremos referência sem menção expressa), que o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio: “(...) sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar quaisquer actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043 ou 1092º”.
Assim, apenas constituem fundamento de despejo, à luz deste normativo, as obras que, não tendo sido autorizadas por escrito pelo senhorio: a) alterem substancialmente a estrutura externa do prédio; b) alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões; c) ou causem injustificadamente deteriorações consideráveis.
No que se refere à alteração da disposição interna das divisões do locado, Rabindranath Capelo de Sousa refere que a mesma, para relevar como fundamento de resolução, deve ser profunda ou fundamental: “(...) João de Matos, Manual... cit., II, pág. 218, toma o termo «disposição» como sinónimo de «colocação metódica» ou «distribuição», interpretando a expressão legal «disposição interna das divisões» do prédio como «a distribuição interna do prédio ou a maneira por que estão dispostas as divisões interiores do prédio», e precisando de seguida (pág. 219) que a alteração tem de ser profunda ou fundamental, de modo a concluir que «o interior do prédio apresenta uma outra fisionomia, uma nova distribuição, uma diferente forma de ocupação do espaço interior ou que o interior do prédio se encontra desfigurado.”([6])
Do mesmo modo, A. Pais de Sousa, a propósito desta al. d) do nº 1 do art. 1093 do C.C., salienta mostrar-se necessário que “(...) mercê das obras, a disposição interna das divisões seja profundamente transformada.”([7])
Nos termos dos arts. 1043, 1044 e 1092 do mesmo C.C., são lícitas as deteriorações provocadas pela utilização prudente do prédio, conforme os fins do contrato, sem qualquer obrigação de as reparar o locatário antes da entrega ao locador. São, também, lícitas as deteriorações necessárias para assegurar o conforto e comodidade do locatário, mas com obrigação de este as reparar antes da entrega ao locador. Deste modo, serão ilícitas (desde que não autorizadas pelo senhorio), as deteriorações que não caibam nos limites referidos, bem como, conforme indicado, quaisquer obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou disposição interna das divisões do prédio.
No essencial, o que daqui resulta é que caberá exclusivamente ao proprietário, por força do art. 1305 do C.C., o direito à execução de obras para transformação do arrendado, sem prejuízo do previsto no art. 1036 do C.C., tendo o inquilino apenas um direito ao gozo temporário do referido espaço. Daí que se, sem autorização do locador, o inquilino modificar ou alterar o espaço locado, estará a agir em incumprimento do contrato, sujeitando-se às consequências dessa violação.
Como se refere no Ac. do STJ de 8.4.2010([8]), a propósito do fundamento de resolução previsto na al. d) do nº 1 do art. 64 do RAU (e que corresponde à indicada al. d) do nº 1 do art. 1093 do C.C. de 1966): “De acordo com a doutrina, esta disposição sanciona a violação, por parte do arrendatário, do direito de transformação do imóvel, que pertence ao proprietário. Ao arrendatário apenas cabe o gozo temporário do locado e, por isso, quando ele pratica actos de transformação, está a invadir a esfera patrimonial do dono do prédio, o que a lei sanciona com o despejo, por em causa estar uma grave perturbação na economia contratual, em que o inquilino se arroga poderes próprios do domínio.
Assim, a ratio do preceito é a de impedir que o arrendatário avoque e faça seus poderes que cabem exclusivamente ao proprietário e que a lei não tolera sejam exercidos por outrem: se o faz, procedendo à transformação da coisa locada e destruindo o equilíbrio contratual que é pressuposto do contrato de arrendamento, justifica-se que se confira ao senhorio a faculdade de pôr termo ao contrato.
A transformação ou alteração da coisa locada não é conforme, não se acomoda aos fins da locação. O locatário que pratica actos que excedem os seus poderes de fruição ofende o direito de propriedade do proprietário, infringindo uma cláusula essencial do contrato.”
É por demais evidente que a avaliação é casuística e que a ponderação sobre a gravidade do incumprimento sancionado com a resolução do contrato tem de ser definido pelos contornos do caso concreto. Como refere Aragão Seia([9]): “(...) o julgador para formular um juízo seguro sobre as alterações ou deteriorações deve atender a um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista e, por outro a situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo.”
Feito o enquadramento jurídico da situação, passamos a analisar a factualidade apurada, sendo, repetimos, na relevância concreta da obra que tem de avaliar-se a existência do motivo de resolução do contrato.
De acordo com os pontos 9 a 15, 20 a 23 e 34 supra, a Ré, sem qualquer consentimento do senhorio, procedeu no locado: ao fechamento em tijolo e cimento da porta que dava acesso à sala comum do andar, previamente existente (e onde se encontram todas as outras portas da sala dos andares lado direito do prédio), e à demolição de parte da mesma parede, que se situa no corredor de acesso aos quartos, para aí abrir um novo vão (porta) de acesso a essa mesma sala, alterando, em suma, a localização (na mesma parede) da porta de acesso à referida sala; à instalação de uma porta entre o “hall” e o corredor de acesso à casa de banho, à sala e aos quartos, fechando em tijolo e cimento parte desse corredor, em arco arredondado; e, ainda, na casa de banho, procedeu a nova localização do lavatório, que passou para o lugar da banheira, tendo esta última sido reposicionada no local do bidé, alteando a zona da banheira e construído um degrau, anteriormente inexistente, por ter sido necessário, dada a nova localização dos equipamentos, altear a implantação dos esgotos e alterar a cota do pavimento com a criação de um desnível.
Tal como se concluiu na sentença recorrida, é inegável que as obras em questão alteraram a divisão interna da fracção. Mas o ponto é que se entendeu, na mesma sentença, que essa alteração não foi substancial, referindo-se, em resumo: “(...) aquelas obras não consubstanciam uma modificação profunda ou fundamental da fisionomia interna do locado, que atingiu a sua essência e desfigurou a sua divisão, nem colidem a planificação a que o locado obedece (sala comum com porta para o corredor, um hall e um corredor, e uma casa de banho com quatro equipamentos – sanita, banheira, bidé e lavatório), ou seja, não descaracterizaram o núcleo central e essencial do locado já que este continuou a ter uma sala comum, no mesmo local e com as mesmas dimensões e características, continuou a ter um hall e um corredor, nos mesmos locais e com as mesmas dimensões e características, e continuou a ter uma casa de banho, no mesmo local e com as mesmas dimensões e características.”
Com o devido respeito, não podemos sufragar tal entendimento.
É certo que, como se salientou na sentença, a obra de alteração da porta da sala comum não alterou a dimensão ou as finalidades daquela assoalhada, nem alterou a configuração ou valências desta, ficando o novo vão (porta) apenas mais próximo da zona dos quartos (pontos 18, 27 e 28), e que a colocação de uma porta entre o “hall” e o corredor visou resguardar as zonas do andar destinadas à higiene, ao repouso e ao lazer dos ruídos, poeiras e cheiros provenientes, respectivamente, da porta de entrada e da cozinha, correspondendo às soluções arquitectónicas actualmente adoptadas na construção de edifícios de habitação (pontos 29 e 30). E é também certo que a obra realizada na casa de banho, no ano de 1988, visou substituir a já degradada instalação de rede de esgotos (utilizada desde 1953), carecida de reparação e substituição, tendo sido adquiridos novos equipamentos e colocadas novas tubagens de esgoto, sendo que a mudança na localização dos equipamentos determinou a alteração da cota do pavimento com a criação de um desnível, para permitir realizar em melhores condições o escoamento para a prumada de esgotos do edifício (pontos 26 e 31 a 35).
Mas a verdade é que ao alterar a colocação da porta de acesso à sala, ao “fechar” com uma porta a ligação do “hall” ao corredor e ao alterar a posição das instalações sanitárias (com a inerente alteração do traçado da rede de esgotos), a Ré modificou a planta da fracção, desfigurando, em parte, a sua anterior divisão. E não se diga, como se afirma simplisticamente, que a casa de banho tem a mesma fisionomia porque mantém os mesmos equipamentos (sanita, banheira, bidé e lavatório), posto que ao alterar a posição dos mesmos, ou pelo menos de três deles, alterou-se necessariamente também o próprio traçado da rede de esgotos (muito para além da mera substituição da canalização pré-existente justificada pelo respectivo desgaste) o que, aliás, implicou, como também se provou, a alteração da cota do pavimento com a criação de um desnível, construindo-se um degrau na zona da banheira, antes inexistente.
Deste modo, tem de concluir-se que o interior do locado passou, nessa medida, a ter uma outra fisionomia ou uma diferente forma de ocupação do espaço interior, desajustada do plano arquitectónico que terá justificado a licença de construção e de utilização do prédio em questão. Estamos, pois, perante obras que alteraram a disposição interna das divisões do locado de forma substancial.
Veja-se, de resto, que o carácter relevante das obras é, afinal, reconhecido pela própria Ré ao sustentar em sua defesa, invocando o abuso de direito das AA., que a reposição do fogo no estado anterior lhe causa “considerável dano patrimonial decorrente do custeio de todo esse procedimento” (art. 73º da contestação).
Acresce que a natureza dos materiais utilizados (tijolo e cimento) e configuração final do arrendado traduzem a natureza perene e definitiva das obras realizadas.
Por conseguinte, ao executar, sem o consentimento do senhorio, as referidas alterações na fracção, alterações que apenas podem justificar-se por razões de mera comodidade, a Ré manifestamente infringiu uma cláusula essencial do contrato, excedendo os seus poderes de fruição e ofendendo o direito de propriedade do senhorio, sendo tal actuação, a nosso ver, e contra o que se sentenciou, justificadora da resolução do contrato e despejo correspondente.
E nem se argumente que a circunstância, comprovada no ponto 38 da matéria assente, da eliminação das obras em causa não trazer maior funcionalidade ou melhoramento ao andar invalida tal conclusão, pois o que está em causa é a alteração da estrutura do locado e o direito do inquilino a realizá-la. A alteração proibida não é, necessariamente, a que desvaloriza o locado mas aquela que interfere com o direito de propriedade do senhorio e que, por isso, compromete o equilíbrio do contrato.
Numa palavra, não se afigura legítimo impor às AA. a realização das obras em causa contra a sua vontade ou, pelo menos, sem a sua aceitação.
Donde se conclui que tem de proceder, neste ponto, a apelação, devendo decretar-se a resolução do contrato e o despejo da fracção.
- C)Do direito das AA. a obterem a restituição do andar no estado em que se encontrava quando foi dado de arrendamento:
A última questão suscitada no recurso tem que ver com o direito das AA. a obterem a reposição do arrendado no estado anterior, colocando a Ré, nomeadamente, a porta da sala comum no local primitivo, retirando a porta e parede que a encima na separação do hall para o corredor, repondo, ainda, as loiças da casa de banho no local em que inicialmente se encontravam e o pavimento daquela ao nível do pavimento do corredor.
Opusera a Ré, na contestação, que as AA. agem em abuso de direito, pois tal pretensão apenas visa causar-lhe prejuízo patrimonial, uma vez que aquelas nenhuma vantagem obtêm com reposição reclamada, sendo que arrendaram o 6º andar direito do prédio, cuja casa de banho sofrera alterações idênticas, sem que a tivessem reposto na sua forma original.
Na sentença discutiu-se o direito das AA. a exigir da Ré a imediata demolição da obra e a indemnização dos prejuízos causados, face à ilicitude da conduta desta e mesmo entendendo-se, como se entendeu, que tal conduta não dava lugar à resolução do arrendamento e ao despejo da fracção.
Face à posição que acima tomámos quanto a esta questão, parece inexorável que à Ré cumprirá, uma vez findo o contrato, e por força do art. 1043 do C.C., restituir o locado no estado em que o recebeu, sem prejuízo das deteriorações inerentes a uma prudente utilização onde não se incluem as discutidas nesta causa.
Na sentença, apesar de reconhecido, em abstracto, o direito do senhorio à reposição do locado por obras ilícitas do locatário, entendeu-se, porém, não assistir tal direito às AA., “(...) porque não irão retirar qualquer vantagem, benefício e/ou utilidade com a reposição do locado do estado anterior, porque até arrendaram uma casa com obras semelhantes na casa de banho e por valor superior, porque não revelam qualquer interesse objectivo nessa reposição (o único interesse revelado pelas Autoras na presente acção era o efectivo despejo do locado), e porque fazer tal reposição seria apenas impor à Ré todo um sacrifício injustificado para quem vai continuar a viver e utilizar o locado, a invocação pelas Autoras perante a Ré do seu direito contratual ao reposição do locado no seu estado anterior, constitui um manifesto e claro abuso de direito, já que admitir o exercício deste seria possibilitar em termos clamorosamente ofensivos da justiça, com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim económico e social, e, por via disso, consubstanciaria uma ilegalidade.”
As circunstâncias da reposição emergente da restituição da fracção prejudicam, em boa parte, a argumentação expendida, revelando-se ocioso, face à posição diversa que seguimos, discutir aqui sobre o acerto da abordagem da questão. Mas parece-nos evidente que a exigência de reposição do locado em conformidade com o art. 1043, nº 1, do C.C., não viola, no caso, os princípios da boa fé.
Dispõe o art. 334 do C.C. que: “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.” A ilegitimidade em que se traduz o abuso de direito não resulta da violação formal de qualquer preceito legal em concreto mas da utilização manifestamente anormal, excessiva, do direito, independentemente do animus ou da consciência que o seu titular tenha do carácter abusivo da sua conduta([10]). Como referem Pires de Lima e Antunes Varela([11]), a concepção adoptada de abuso de direito no art. 334 do C.C. é a objectiva: “Não é necessária a consciência de se excederem, com o seu exercício, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito; basta que se excedam esses limites.”
O abuso de direito surge, assim, como a excepção oposta ao direito, cuja existência em si não é questionada, mas cujo exercício, por circunstâncias concretas, se torna inadmissível. Daí que a verificação em concreto do abuso legitime a oposição ao seu exercício e paralise a respectiva execução.
Ora, já vimos que às AA. assiste o direito de obterem a restituição da fracção no estado em que se encontrava no início do contrato, sem prejuízo das deteriorações inerentes a uma prudente utilização. A concreta vantagem, benefício e/ou utilidade que as AA. terão ou não com essa reposição não vem, salvo o devido respeito, ao caso, reconhecida que está a ilicitude das obras realizadas e a violação dos deveres contratuais.
Nem poderá argumentar-se, em nosso entender, com a situação verificada no 6º andar direito do prédio e descrita nos pontos 36 e 37 dos factos assentes. A simples demonstração de que as AA. arrendaram o referido 6º andar direito a um terceiro, com idênticas alterações levadas a cabo pelo anterior inquilino, não constitui, tão pouco, sinónimo de que aceitaram as respectivas obras, podendo antes significar, como parece resultar das contra-alegações, que não quiseram (ou não puderam) as AA. custear a sua reposição no estado anterior.
Donde que, em face da matéria assente, não resulta que a pretensão das AA. nesta vertente viole os princípios da boa fé, não podendo, em contrário do que se decidiu, proceder a excepção peremptória deduzida pela Ré.
Assim, assente que a Ré praticou ilícito contratual, violando o disposto nos arts. 406, 1043, nº 1, e 1093, nº 1, d), do C.C., e o direito de propriedade das AA., cabe-lhe o dever de as indemnizar nos termos dos arts. 562, 563 e 798 do mesmo Código. Conforme se concluiu no Ac. do STJ de 12.1.2012([12]), a eliminação das obras realizadas nessas circunstâncias compete ao locatário como típica obrigação de indemnização na forma de reconstituição natural.
Reclamam, ainda, as AA. que a Ré proceda a tal reposição no prazo de 30 dias a contar da sentença. Tendo em conta a dimensão das obras a realizar, afigura-se-nos escasso aquele prazo que, a nosso ver, não deve ser inferior a 60 dias a contar do trânsito em julgado da decisão final.
Procede, também nesta parte, o recurso.
