8948/23.8T8ALM.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (artigo 663º n º7 do Código do Processo Civil):

- Decorre do art. 19º da Lei 15/2013, que a obrigação de pagamento da comissão só se constitui em caso de concretização da venda, não obstante poder estipular-se que o cumprimento dela pode ocorrer por fases, nomeadamente com a celebração do contrato promessa;

- A segunda parte do nº1 do artigo 19º da Lei 15/2013 não pode ser destacada da sua primeira parte, como se ali se estabelecesse um direito autónomo de remuneração, antes constituindo uma estatuição balizada pela clara e inequívoca disposição inicial;

- Não tendo resultado provado que foi estipulada uma remuneração específica aquando da celebração do contrato promessa, sem prejuízo da celebração ou não do negócio prometido, deve ser restituída ao mediado parte da remuneração que pagou aquando da celebração do contrato promessa.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I- RELATÓRIO

C. .. intentou a presente acção de processo comum contra R..., Lda., peticionando a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 8.224,50 acrescida de juros de mora.

Para tanto, alegou que entre as partes foi celebrado um contrato de mediação imobiliária e que, embora tenha celebrado um contrato promessa de compra e venda e efectuado um pagamento correspondente a 50% da remuneração total, o direito da mediadora a essa remuneração estava condicionado à venda efectiva do imóvel, que não chegou a ocorrer.

A ré contestou, alegando que o contrato celebrado entre as partes estabelecia o pagamento de 50% da comissão após a celebração do contrato promessa de compra e venda.

Realizou-se audiência prévia, tendo os Ilustres Mandatários das partes alegado de direito, considerando como assente a matéria de facto relevante para a decisão.

Posteriormente, foi proferido saneador/sentença que decidiu condenar a ré a pagar ao autor a quantia de € 7.764,38, acrescida de juros de mora calculados à taxa supletiva legal contados desde 22/11/2023 até efectivo e integral pagamento.

Inconformada com a sentença, a ré interpôs recurso, pedindo a revogação da sentença, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem):

“A) O presente recurso relaciona-se com a decisão de direito, e como nela deve ser vertido o resultado da ponderação de todos os fatos considerados provados, de forma clara e imparcial, resultando numa correcta interpretação nas normas jurídicas a aplicar.

B) Recorrente e Recorrido celebraram, a 21/07/2022, um contrato de mediação imobiliária para venda de um imóvel propriedade do Recorrido.

C) Esse contrato, celebrado em regime de exclusividade, previa o pagamento pelo Recorrido de uma comissão correspondente a 5% (cinco por cento) calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado.

D) Acordaram, ainda, que o pagamento seria feito nas seguintes condições: 50% após a celebração do contrato-promessa e os remanescentes 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.

E) A 12/10/2022 o Recorrido celebrou com os compradores identificados pela Recorrente, um contrato-promessa de compra e venda, pelo valor de 252.500,00 €, tendo recebido, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.250,00 €.

F) O Recorrido aceitou, ainda, assinar três adendas ao referido contrato promessa, prorrogando o prazo para a outorga do contrato definitivo, e recebendo a quantia de 2.250,00 € a título de sinal e 1.500,00 € a título de compensação pela prorrogação de prazo, valor que não seria descontado ao preço do imóvel.

G) Em Junho de 2023, por sua iniciativa o Recorrido cancelou o contrato de mediação imobiliária e fez suas as quantias recebidas a título de sinal e de compensação, no valor total de 29.000,00 €.

H) O Recorrido desistiu de vender o imóvel, apenas e só pode motivos imputáveis aos compradores, não tendo em qualquer momento, sido colocado em causa o trabalho da Recorrente.

I) Ora, o comportamento do Recorrido, durante todo o processo, foi no sentido de aceitar o pagamento da comissão como estabelecido no CMI.

J) Não só porque, após assinar o contrato promessa pagou 50% da comissão, e quando pediu o cancelamento do CMI ainda questionou a representante da Recorrente se haveria algum outro valor a pagar.

K) Tal é a base factual sobre a qual o tribunal deveria ter motivado a sua interpretação da cláusula 19º n.º 1 da Lei 15/2013 de 8/2.

L) O referido preceito legal determina que “... a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.”. (sublinhado nosso)

M) Parece claro que o legislador quis deixar às partes a possibilidade de optar por uma das duas formas de remuneração: a totalidade da comissão com a conclusão do negócio ou parte quando se tiver celebrado contrato promessa e no contrato de mediação imobiliária tal tiver ficado previsto.

N) Na segunda hipótese a remuneração é devida logo que tal celebração ocorra.

O) Ora se é devida nesse momento, tal significa que coincide com o respectivo vencimento e não com antecipação de pagamento, como pretende fazer crer o tribunal na sua interpretação da norma em questão.

P) Considerando todo o elenco de factos provados, aceites por ambas as partes, e o que ficou contratualizado, fica claro que a Recorrente tinha direito a receber a metade da comissão no momento da assinatura do contrato promessa.

Q) A Recorrente cumpriu aquilo a que se obrigou, identificando um comprador interessado na compra do imóvel, que culminou na outorga do contrato promessa.

R) A não conclusão do negócio em nada se ficou a dever à conduta e trabalho da Recorrente.

S) Sendo certo que o contrato promessa vincula vendedor e comprador, sendo a intervenção da Recorrente quase nula.

T) Não pode, portanto, o tribunal interpretar o disposto no n.º 1 do artigo 19º da Lei 15/2013, de 8/2 como fez, entendendo que o que as partes acordaram no CMI foi apenas a antecipação do pagamento da comissão, que apenas seria devida com a conclusão do negócio.

U) Tal é injusto e contraria o propósito do legislador ao permitir esta hipótese no que concerne ao pagamento da comissão, que pretende remunerar a mediadora pela quase totalidade do trabalho a que se propõe, pois após o contrato promessa, apenas vendedor e comprador podem dar origem a atos que poderão impedir a conclusão do negócio”.

O autor apresentou contra-alegações, terminando com as seguintes conclusões:

“A) Não existem quaisquer reparos a fazer à mui douta sentença recorrida.

B) O CMI impõe à Imobiliária uma obrigação de resultados.

C) O número 1 da Lei 15/2013 de 08/02 é imperativo.

D) O montante pago pelo RECORRIDO à RECORRENTE aquando da outorga do CPCV, foi um adiantamento sobre o valor da remuneração com a conclusão do negócio.

E) A venda não se concretizou a RECORRENTE não tem direito a receber qualquer quantia.

F) A RECORRENTE está obrigada a devolver a totalidade do montante que lhe foi adiantado.

G) Não existiu qualquer acordo entra as partes, através do qual o RECORRIDO se obrigasse a pagar à RECORRENTE quaisquer despesas efectuadas por esta no âmbito da mediação, caso a venda não se concretizasse.

H) A RECORRENTE está obrigada a devolver ao RECORRIDO a totalidade do montante que lhe foi adiantado por este”.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da apelante, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (artigos 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do CPC).

No caso vertente, a questão a decidir que ressalta das conclusões do recurso interposto é apurar se, de acordo com o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, o direito da ré a receber 50% da totalidade da retribuição convencionada se venceu com a celebração do contrato promessa de compra e venda outorgado pelo autor, independentemente da celebração do contrato prometido.

III- FUNDAMENTAÇÃO

3.1. Os factos

A primeira instância considerou a seguinte factualidade:

“Factos provados

1) A ré «R..., LDA. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.» é uma sociedade por quotas que se dedica, nomeadamente, à atividade de mediação imobiliária, sendo titular da Licença n.º 4824 – AMI, emitida pelo IMPIC, entidade credenciada para acreditar a atividade de mediação imobiliária;

2) A21/07/2022, autor e ré celebraram um acordo escrito, que intitularam de contrato de mediação imobiliária, com o seguinte teor:

3) A ré encontrou interessados na aquisição do imóvel do autor e promoveu ao encontro destas partes, tendo sido discutido entre elas e com a mediação daquela, os termos e condições para a realização do negócio de compra e venda do imóvel;

4) A 12/10/2022, o autor celebrou contrato promessa de compra e venda (adiante apenas designado por CPCV) com esses interessados na aquisição do seu imóvel;

5) A 17/10/2022, o autor pagou à ré a quantia de 7.764,38 € (sete mil, setecentos e sessenta e quatro euros e trinta e oito cêntimos), referente a metade da remuneração total (comissão) acordada entre autor e ré;

6) O referido contrato promessa de compra e venda foi objeto de uma primeira adenda, assinada pelas partes a 3 de janeiro de 2023, prorrogando o prazo para a celebração do contrato definitivo de compra e venda até ao dia 31 de janeiro de 2023;

7) Não tendo sido possível concluir o negócio, e sempre com o apoio da ré, o autor assinou com os promitentes compradores uma segunda adenda, a 19 de janeiro de 2023, prorrogando mais uma vez o prazo para a celebração do contrato definitivo de compra e venda, agora até ao dia 28 de fevereiro de 2023, e formalizando a entrega da quantia de 2.250,00 €, a título de reforço de sinal;

8) Considerando que os promitentes compradores se encontravam a vender um outro imóvel e estavam dependentes disso para concretizar a compra aqui em questão, o autor aceitou assinar uma terceira adenda ao contrato promessa de compra e venda, prorrogando o prazo para a celebração do contrato definitivo de compra e venda, até ao dia 30 de abril de 2023, e formalizando a entrega da quantia de 1.500,00 €, a título compensação pela prorrogação de prazo, sendo que esse valor não seria descontado no preço do imóvel;

9) Foi agendada a realização de escritura pública do contrato de compra e venda do imóvel em causa entre os autores e os promitentes compradores para o dia 19/05/2023, não tendo estes comparecido no Cartório Notarial;

10) A 7 de junho de 2023, o autor enviou à ré um email com o seguinte teor:

11) A ré respondeu, na mesma data e pela mesma via, nos seguintes termos:

12) O autor enviou uma carta registada com aviso de receção à ré, recebida por

esta no dia 22/11/2023, com o seguinte teor:

13) A ré não devolveu ao autor o montante indicado em 4);

Factos não provados

Inexistem factos não provados com relevo para a decisão da causa”.

3.2. O Direito

A ré recorre da sentença por considerar que cumpriu aquilo a que se obrigou, identificando um comprador interessado no imóvel do autor, que culminou na outorga do contrato promessa e que a não conclusão do negócio prometido se ficou a dever à conduta e trabalho da recorrente.

Como se refere na sentença em crise, e não foi posto em causa pelas partes, autor e ré celebraram um contrato de mediação imobiliária sujeito à disciplina prevista na Lei 15/2012 de 8 de Fevereiro.

Nos termos do art. 2º, nº 1 da referida Lei “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.

O tribunal a quo definiu, e bem, que a questão em apreciação se prendia com a obrigação principal a cargo do cliente, a remuneração, tendo enveredado pela posição que defende que “ainda que a mediadora cumpra integralmente a suas obrigações no âmbito de tal acordo, isto é, diligencie ativamente por encontrar interessado para a conclusão do negócio visado, ainda assim só terá direito à remuneração da sua atividade caso este se conclua”, para depois concluir que, no caso concreto, não se tendo concretizado o negócio visado pelo exercício da mediação a ré não tem direito à remuneração, sendo certo que de acordo com o contrato celebrado as partes apenas previram uma antecipação do seu pagamento com a celebração do contrato promessa.

Cumpre, pois, apreciar se ocorreu erro de direito na negação à recorrente da remuneração decorrente do contrato celebrado com o recorrido.

Dispõe o art. 2º, nº1 da Lei 15/2013 que “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.

No que respeita à remuneração, dispõe o art. 19º da mesma Lei que:

“1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.

2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.

3- Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.

4- O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.

5- O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa”.

De acordo com o art. 16º, nº1 da Lei 15/2013, “O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito”, sendo que, nos termos do nº2 al. c) do mesmo artigo constam, obrigatoriamente, do contrato, entre outros elementos, “As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável”.

No caso dos autos, as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade (cláusula 4, nº 1 do contrato), respeitante ao imóvel, propriedade do autor, melhor identificado na cláusula 1 do contrato.

A propósito da remuneração, as partes estipularam, na cláusula 5, do contrato, que:

“1- A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19º da Lei n.º15/2013, de 8 de Fevereiro.

2- O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:

- A quantia de 5 % calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVA a taxa legal de 23%.

(…)

3- O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições:

(…)

- 50 % após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio”.

Ainda que o pagamento de parte dos honorários seja devido com a celebração do contrato promessa, o direito à remuneração não dispensa a realização do negócio de compra e venda do imóvel, realização essa que é constitutiva do direito à remuneração. Efectivamente, o direito da apelante à remuneração apenas surgiria com a celebração da escritura de compra e venda do imóvel do autor, ou seja, o negócio visado no contrato em causa (cfr. cláusula 2).

Como se refere, com todo o acerto, na sentença recorrida, “Com efeito, ainda que a mediadora cumpra integralmente a suas obrigações no âmbito de tal acordo, isto é, diligencie ativamente por encontrar interessado para a conclusão do negócio visado, ainda assim só terá direito à remuneração da sua atividade caso este se conclua.

É que o contrato de mediação imobiliária está sempre numa relação de dependência face ao negócio visado, isto é, àquele que o cliente pretende celebrar e a mediadora se compromete a promover”.

Neste sentido, vejam-se os Acs. da RL de 25/11/2021, proc. 8971/20; de 20/2/20, proc. 6971/19; da RP de 5/6/2023, proc. 3073/2022; da RG de 9/7/2020, proc. 404/18; e os Acs. do STJ de 11/7/2019, proc. 28079/15 (também citado na sentença recorrida), e de 13/2/2025, proc. 2086/23, todos disponíveis in www.dgsi.pt).

Pode ler-se neste último acórdão, que seguimos de perto, atenta a proximidade das circunstâncias tratadas, “Ora, transparece à evidência no contrato dos autos que: i) num primeiro momento, as partes clausularam que a remuneração da mediadora apenas seria devida se a mesma conseguisse “interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato”. Isto é, caso ou se o contrato visado fosse concretizado (a compra e venda fosse, efectivamente, levada a cabo). Que não bastaria, portanto, a mera celebração do contrato promessa de compra e venda (que, como é sabido, tem apenas eficácia obrigacional); ii) num segundo momento – mas sem descurar, obviamente, aquela “regra geral”, contratualmente plasmada e livremente aceite –, veio-se esclarecer, mas tão somente, a “forma” de pagamento da retribuição em caso de existência de CPCV: (…). O que não significa, porém, que a remuneração fosse “devida” sem que tivesse lugar a ulterior celebração da escritura de compra e venda. Isto é, o nº 3 da cláusula 5ª, porque (como dela, expressamente, se fez constar) apenas respeitante à “forma” do pagamento da remuneração devida, não afasta a proposição ínsita no nº1 da mesma cláusula (existência de “interessado que concretize o negócio visado”), no que tange ao efectivo direito à remuneração.

Esta é, de facto, a nosso ver, a interpretação mais razoável e que se nos afigura resultar da normalidade das coisas, nestas situações, sendo a interpretação da declaração plasmada no contrato a que um declaratário normal teria quando colocado na posição do declaratário real (a Autora, comitente). É a interpretação razoável na perspectiva da pessoa média. Até porque não podemos olvidar que, sendo as empresas mediadoras comerciantes, exercendo uma actividade comercial numa economia de mercado, é aí que têm de viver e é nesse pressuposto que desempenham a sua actividade, daí que tenham de viver com o risco normal, a álea que é inerente a essa actividade. O que significa que, não sendo o contrário plasmado no contrato, de forma clara e inequívoca, o direito à remuneração só se verifica ou estabiliza com a concretização do negócio visado no contrato de mediação imobiliária.

O que está em perfeita sintonia com a própria natureza da obrigação do mediador (desenvolvidamente, ver FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, Manual da Mediação Imobiliária, cit., pp 93 ss (Do Conteúdo do contrato – Dos direitos e obrigações das partes). (…)

A actividade do mediador deixou, assim, de ficar “reduzida” a uma simples obrigação, passando a ter bem maior amplitude. O mediador desenvolverá a actividade pretendida pelo seu cliente no interesse de ambos, sabendo que só será remunerado se for bem sucedido na procura e se, na sequência disso, o cliente vier a celebrar o contrato desejado, celebração que se mantém na disponibilidade deste. A faculdade do mediador tem como contraponto a liberdade do cliente relativamente à celebração do contrato desejado – sem prejuízo de casos especiais, como o contrato com cláusula de exclusividade ou o contrato de leilão, e da proibição do abuso de direito (cfr. HIGINA O. CASTELO, O Contrato de Mediação, Almedina, pp 401).

Esta é a regra.

Regra essa que as partes, naturalmente, ao abrigo da liberdade contratual, sempre podem afastar.

Com efeito, não se olvida que a autonomia privada é uma ideia fundamental do Direito Civil. É ela que corresponde à ordenação espontânea (não autoritária) dos interesses das pessoas, consideradas como iguais, na sua vida de convivência — ordenação autoformulada que é a zona reservada do direito privado”.

Voltando ao caso dos autos, fácil é de concluir que as partes não estabeleceram uma remuneração pelo simples facto de celebrarem um contrato promessa, independentemente da conclusão do negócio. Autor e ré estipularam no contrato de mediação imobiliária aquilo a que se queriam vincular. E o que o autor e ré mediadora deixaram dito no contrato em causa é bem claro: o pagamento da remuneração da ré seria devido caso o negócio visado se concretizasse e que 50% do preço total seria pago após a celebração do contrato-promessa, sendo o pagamento dos restantes 50% devido aquando da celebração da escritura.

Deste modo, só com a conclusão do contrato prometido teria a apelante direito ao pagamento da totalidade da remuneração, não obstante ter sido estabelecido o seu pagamento em duas tranches. Sem dúvida que o pagamento de metade da remuneração aquando da celebração do contrato promessa se há de ter como uma antecipação do vencimento da obrigação de pagamento da remuneração devida à ré.

Note-se que nem o elemento literal, nem o elemento sistemático, permitem a interpretação do art. 19º, nº 1 da Lei 15/2013 pretendida pela ré, sabendo-se que a exegese deve ser realizada em harmonia com o disposto no artigo 9º do Código Civil.

A segunda parte do nº1 do art. 19º não pode ser destacada da sua primeira parte, como se ali se estabelecesse um direito autónomo de remuneração, antes constituindo uma estatuição balizada pela clara e inequívoca disposição inicial.

Nestes termos, o que resulta, quer da cláusula contratada, quer da Lei vigente, repetimos, é que a obrigação de pagamento da comissão só se constitui em caso de concretização da venda, não obstante ter sido estipulado que o seu pagamento ocorria em duas fases.

Ora, no caso em apreço, sabemos que, a 12/10/2022, o autor celebrou contrato promessa de compra e venda com interessados na aquisição do seu imóvel, angariados pela ré e, a 17/10/2022, pagou à ré a quantia de € 7.764,38 referente a metade da remuneração total estipulada no contrato (factos 3, 4, e 5). No entanto, não chegou a ser celebrado qualquer contrato de compra e venda do imóvel do autor, como resulta dos pontos 9 e 12 dos factos provados.

Dos factos provados não resulta que o negócio visado no contrato não se concretizou por causa imputável ao autor (art. 19º, nº 2 da Lei 15/13), o que, aliás, não foi objecto de discussão nos autos.

Perante este quadro factual, não cabe à apelante o direito à remuneração conforme por si propugnado.

Concluímos, assim, que nada pode ser apontado à sentença recorrida, sendo o recurso totalmente improcedente.

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente o recurso interposto pela apelante, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas pela Apelante.

Lisboa, 29/1/2026

(o presente acórdão não segue na sua redacção as regras do novo acordo ortográfico, com excepção das “citações/transcrições” efectuadas que o sigam)

Carla Figueiredo

Maria Carlos Calheiros

Fátima Viegas