2467/23.0T8VNG.P1 - Tribunal da Relação do Porto

Apelação 2467/23.0T8VNG.P1 Acordam na 3ª secção do Tribunal da Relação do Porto RELATÓRIO: AA instaurou ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra BB, ambos melhor identificados nos autos, formulando o seguinte pedido: “Termos em que, deve a presente ação ser julgada procedente por provada e consequentemente ser o Réu condenado a: Eliminar de moto próprio os defeitos constantes dos artigos 15.º, 16.º e 17.º, e melhor concretizados no artigo 18.º, todos deste articulado, em prazo que lhe for determinado, após a sua opção por esta escolha de prestação; Subsidiariamente, e para o caso de não optar pelo cumprimento referido na alínea anterior, ser o Réu condenado na quantia pecuniária equivalente ao custo da reparação dos defeitos constantes do artigo 18.º deste articulado, no montante que vier a resultar da perícia que abaixo se requer; Ainda, subsidiariamente, vem a Autora declarar a compensação do seu contra crédito referido na alínea anterior com o crédito do Réu identificado no artigo 11.º deste articulado. Para o efeito alegou, em síntese, que por contrato de compra e venda de 31 de outubro de 2019, adquiriu ao réu uma fração autónoma que identifica, pelo preço de € 285 000,00; que, contudo, já em 28 de fevereiro de 2022, o réu lhe havia dado a posse do imóvel, mediante o pagamento de determinada quantia, tendo sido celebrado contrato promessa de compra e venda em 30 de abril de 2018; que tal contrato não se encontra totalmente cumprido, por falta de pagamento parcial do preço, pela autora, parte do preço que retém por não terem sido eliminados os defeitos que o imóvel apresenta e cujo valor seria descontado no preço. Uma vez citado, o réu apresentou contestação, através da qual, no que para o caso interessa, veio arguir a exceção de caducidade. Findos os articulados, foi proferido despacho saneador, através do qual, entre outras questões, foi julgada procedente a exceção perentória de caducidade e o réu absolvido dos pedidos, com o seguinte teor, na parte relevante para a apreciação do recurso: “Exceção perentória de caducidade. Vem o réu arguir a exceção de caducidade do direito exercido pela autora, alegando que a autora não denunciou os defeitos no prazo de 1 ano após o seu conhecimento. Em audiência prévia, pronunciou-se a autora no sentido da improcedência da exceção, invocando que a denúncia dos defeitos que suporta o direito de ação aqui exercido foi efetuada na petição de embargos de executado, entrada em juízo em 07.07.2020, em ocasião em que não havia decorrido o prazo de um ano desde a data de formalização da venda – 31.10.2019 -, que exauriu os efeitos do contrato promessa que a precedeu, pelo que se encontra em tempo para instaurar a ação. Com relevância para apreciação da exceção, importa considerar que, em sede de petição inicial, a autora alega que: em 28 de fevereiro de 2018 entrou na posse da casa objeto do contrato promessa, que passou a habitar e onde fixou a residência do respetivo agregado familiar; os defeitos existentes no prédio adquirido pela Autora e marido foram denunciados por aquela ao Réu na oposição por embargos de executado, deduzida em 07/07/2020; segundo a própria autora, já então referia que «o exequente bem sabe, que a casa necessitava de muitas obras, pois estava inacabada e o que ficou estipulado, malogradamente apenas verbalmente, entre as partes, é que após o pedido de um orçamento por parte da executada para as ditas obras, exequente e executada “fariam as contas”»; os defeitos do prédio vendido e então denunciados consistiam nos seguintes trabalhos: a) A remoção e aplicação de tetos em “pladur” para possibilitarem a colocação de aparelhos de ar condicionado inexistentes, com a consequente colocação dos mesmos; b) Fornecimento, instalação e aplicação da aspiração central inexistente; c) Reparação de infiltrações de humidades nos chãos e nas paredes, com as necessárias pinturas, bem como raspagem e envernizamento dos pavimentos em madeira; d) Remoção de azulejos e banheira para retificação de fugas de água e colocação de novos azulejos; os indicados defeitos podiam e podem ser reparados pelo vendedor, ora Réu. Interpela agora a Autora o réu para que este corrija e, consequentemente, cumpra a sua obrigação de eliminar os referidos defeitos. A presente ação entrou em juízo em 20.03.2023. Importa apreciar. Dos elementos factuais expostos resulta que a autora, aludindo a uma casa adquirida ao réu que terá passado a habitar em fevereiro de 2018, em relação à qual foi negociado um preço (ou abatimento à tranche final deste) que teria em conta a situação do imóvel (ou seja, defeitos por si conhecidos), situa a denúncia em 07/07/2020, data em que deduziu embargos à execução. Na contestação deduzida aos embargos, já o aqui réu havia invocado a caducidade do direito, por apenas ter tido conhecimento da existência dos “alegados defeitos” (que, contrariamente ao que refere a autora, já naqueles autos foram impugnados) no momento da apresentação dos embargos, pelo que, já então, estaria extinto o direito da embargante, aqui autora. Em relação aos factos que aqui se discutem, o regime legal que estipula os prazos de exercício de direitos encontra-se vertido nos artigos 916º e 917º do Código Civil . De acordo com o nº3 do primeiro dos citados preceitos legais, a autora teria um prazo máximo de um ano após a entrega do imóvel para denunciar os defeitos do imóvel. Se é certo que a autora, em sede de embargos, alegou a existência de um acordo relacionado com a assunção pela própria da obrigação de reparação dos defeitos contra um abatimento no preço, parece seguro que essa versão dos factos não obteve qualquer prova, encontrando-se estabilizado, por efeito de caso julgado, o reconhecimento do crédito global que o aqui réu titula sobre a autora. Cremos, adiantando razões, que à luz da própria versão dos factos carreada para os autos pela autora, se impõe concluir que assiste razão ao réu. Se os defeitos eram conhecidos no momento em que a autora tomou posse do imóvel, ainda que esta alegue apenas ter obtido um suposto orçamento de reparação em 10.11.2019, a autora encontrava-se em condições de os denunciar nessa ocasião, como já referiu o aqui réu no contexto da contestação deduzida aos embargos, não sendo relevante para o efeito a data de outorga do documento de formalização da compra e venda. Por outro lado, a invocação da exceção não tem por referência a data de celebração do contrato promessa ou qualquer específico clausulado formal que conste do mesmo, mas sim o efeito de tradição do imóvel que, em antecipação do referido contrato promessa, permitiu à autora entrar de imediato na posse do imóvel prometido vender, que passou a habitar. Se o direito já se encontrava extinto à data de dedução dos embargos – no contexto dos quais, formalmente, a menção à existência de defeitos não foi invocada com o sentido de denunciar a sua existência, mas antes com o de indicar um valor de reparação a deduzir ao preço -, forçosamente terá que ser considerado como ferido de caducidade nesta sede. Como se refere no Acórdão da Relação do Porto de 26-06-2012 (processo nº 823/09.5TBMAI.P1 , disponível na base de dados da DGSI), “(…) de entre os vários direitos concedidos por lei ao comprador, na reacção contra a venda de coisa defeituosa, conta-se o direito a exigir a reparação da coisa, através da eliminação dos defeitos de que ela padece, cfr. art.º 914.º do C.Civil. Sendo que a denúncia dos defeitos tem de ser feita, no caso que releva nos autos (coisa imóvel) dentro de cinco anos após a entrega da coisa, cfr. art.º 916.º n.ºs 2 e 3 do C.Civil. Assim sendo, tal como nos autos, sendo a coisa vendida um bem imóvel, o direito do comprador de pedir a eliminação/reparação dos defeitos caduca se decorrido um ano a contar do conhecimento do defeito, não seja feita a denúncia ou se houverem decorrido cinco anos, a contar da entrega da coisa, sem haver denúncia. A questão dos autos resume-se em suma a saber quando é que se iniciou a contagem do prazo dentro do qual a autora/apelante deveria ter denunciado à ré a existência de defeitos e pedido a correcção dos mesmos. Dúvidas não existem de que o prazo se inicia quando a coisa é posta à disposição do comprador, quando este dela toma posse, por forma a que imediata e directamente a possa utilizar e retirar dela todas as utilidades que lhe são próprias e a que se destina”. No caso do aresto citado, como nos presentes autos, relevante para efeitos de contagem do prazo de denúncia de eventuais defeitos é o momento da entrega da coisa vendida e não, por ser inócuo enquanto meio passível de permitir ao comprador conhecer os defeitos da coisa, o momento da formalização da venda. Nesta medida, confessando a autora que entrou na posse do imóvel em 28.02.2018 – artigo 2º - e que denunciou os defeitos aquando da dedução de embargos em 07.07.2020 (conhecidos desde o momento em que negociou a sua aquisição, já que, segundo alegou a própria – ainda que não o tenha provado -, a circunstância de o mesmo necessitar de múltiplas reparações teria contribuído para abater ao remanescente do preço), o prazo de que dispunha para o efeito já havia caducado nessa data. Diga-se, aliás, que muito embora a autora refira – artigo 15º da petição inicial -, que efetuou no articulado de embargos a denúncia dos defeitos cuja reparação aqui reclama, a realidade é que, como a própria autora refere nos artigos 16º e 17º do articulado inicial, a menção à existência dos aludidos defeitos não corresponde a uma denúncia – no sentido de interpelação do vendedor com vista a dar conhecimento da existência de vício ou falta de qualidade da coisa vendida -, mas a uma mera alusão ao resultado de um orçamento por si obtido. O que a autora refere nos embargos de executado (artigos 12º e 13º), analisados no processo sob acompanhamento, é que “a casa vendida necessitava de muitas obras, pois estava inacabada e o que ficou estipulado, malogradamente apenas verbalmente, entre as partes, é que após o pedido de um orçamento por parte da executada para as ditas obras, exequente e executada “fariam contas”, no sentido de se entenderem quanto ao valor ainda a liquidar ao exequente (…) após ter chamado um técnico à casa, para aferir das obras que a mesma necessitava, a executada ficou a saber que as mesmas orçavam em mais de € 55.000,00 (…)”, acrescentando que perante tal orçamento, que incluía entre outras, obras como remoção e aplicação de tetos, retificação de chãos e paredes devido a humidades, remoção de azulejos e banheira, para retificação de fugas de água e colocação de novos, pintura de tetos e paredes, a executada falou com o exequente para acertarem as contas. Sem prejuízo de já nessa data o direito da autora se encontrar ferido de caducidade, o alegado em sede de embargos não poderia, nesta perspetiva, ser encarado como uma denúncia de defeitos destinada a obter do vendedor o cumprimento da obrigação de reparação. A aquisição de um bem imóvel que a autora terá percecionado que carecia de obras, não equivaleria à venda de um bem defeituoso, isto é, de um bem que não tinha as qualidades asseguradas pelo vendedor ou que não seria apto ao fim habitacional a que, não só se destinava, como efetivamente se destinou, já que a autora passou imediatamente a habitá-lo. Essa denúncia só pode ser vista como efetuada na presente ação, em que a autora, alterando a sua versão dos factos, procura subsumir o contrato à disciplina da venda de coisa defeituosa. A caducidade consiste na falta de exercício de um direito disponível num determinado lapso de tempo fixado pela lei - artigo 298º do Código Civil . A consagração deste instituto tem como fundamento a negligência do titular do direito em fazer valer esse mesmo direito durante um determinado lapso de tempo, autorizando a presunção de que o titular pretende renunciar a esse direito, ou pelo menos, considerar que o titular, após aquele período, se torna indigno de proteção jurídica. Subjacente à consagração deste instituto encontram-se também as ideias de certeza e segurança jurídica - cfr. Vaz Serra “Prescrição e caducidade”, in BMJ 105-32. Teremos, em consequência, que concluir que, no caso concreto, a autora negligenciou o exercício do direito no prazo legal que para o efeito lhe era conferido, tendo ultrapassado o prazo conferido pelo art.º 916º , nº3 do Código Civil , com consequente caducidade da ação, por aplicação do disposto no art.º 917º do Código Civil , unanimemente reconhecido como aplicável às ações destinadas ao exercício de qualquer dos direitos que assistem ao comprador decorrentes dos invocados vícios da coisa adquirida – v. por todos, na jurisprudência, Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 12.10.2023 (processo nº 13330/17.3T8LSB.L2.S1 , disponível na base de dados da DGSI) e, na doutrina, João Calvão da Silva (in “Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Conformidade e Segurança”, Almedina, 2.ª ed., 76/77). Dado que a exceção foi regularmente arguida pelo réu – como já o havia sido em sede de contestação aos embargos -, impõe-se considerar extinto o direito da autora. Deste modo, concluímos que assiste razão ao R., procedendo a exceção invocada, que prejudica a apreciação da globalidade dos pedidos deduzidos, a título principal e subsidiário. Nos termos e fundamentos expostos, julgo procedente a exceção perentória de caducidade arguida e, em consequência, absolvo o réu dos pedidos contra si deduzidos pela autora. Custas a cargo da autora ( art.º 527º , nº1 do Código de Processo Civil ). Registe e notifique.”. Não se conformando com tal decisão, a Autora interpôs o presente recurso que foi admitido como de apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo. São as seguintes, as conclusões das alegações apresentadas pela Apelante: Conjugando o princípio do exato e pontual cumprimento dos contratos com o enunciado regime legal, pode afirmar-se que na execução do contrato de compra e venda o vendedor não está apenas obrigado a entregar ao comprador a coisa vendida. Está também obrigado a entregar-lhe o bem objeto do contrato isento de vícios físicos e de defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material, ou seja, em conformidade com o contratualmente estabelecido e com aquilo que for legitimamente esperado pelo comprador – artigos 406.º , n.º 1, 879.º , alínea b), e 913.º , a contrario, todos do Código Civil . É que, a execução defeituosa da prestação contratual constitui, por si só, uma violação do contrato e, como tal, um acto ilícito, despoletador de responsabilidade contratual, pelo que, tendo em conta o critério funcional de coisa defeituosa consagrado na lei, para aferir da correcta execução da prestação do contraente vendedor, importa saber se a coisa vendida é hábil e idónea para a função a que se destina. Ora, “A culpa constitui questão relevante para valorar a conduta do vendedor e para a reparação do dano, mas não já para a acção de cumprimento. O direito do credor de exigir o cumprimento da obrigação, perseguindo a legítima satisfação do seu interesse pela realização possível, em espécie, da prestação devida, não depende de culpa do devedor.”, concluindo de seguida que “Imputável ou não, o atraso no cumprimento ou o cumprimento imperfeito da obrigação de entrega da coisa não impede o comprador de exercer o direito ao cumprimento, exigindo a ainda possível entrega da coisa conforme ao contrato ou a sua reparação/substituição para fazer desaparecer o vício e obter o adimplemento perfeito com satisfação in natura do seu primário e perdurante interesse.” (cf. João Calvão da Silva, ob. cit.,págs. 60/61). Ora, sendo a execução defeituosa da prestação um ato ilícito, tem o credor lesado, no caso presente a compradora, que alegar e demonstrar os restantes requisitos da responsabilidade civil, desde logo, presumida que está a culpa do devedor, os factos que integram esse incumprimento, ou seja, o defeito. Foi o que fez a Autora nos artigos 18.º e 19.º do seu articulado inicial (petição), os quais apenas tiveram lugar à mesa da matéria factual (art.º 574.º do C. P. C.), com a sua impugnação pelo Réu no artigo 39.º da douta contestação, alegando que “não corresponde à verdade e por isso expressamente e especificamente se impugna o alegado nos artigos 10.º, 11.º, 12.º parcial, 14.º a 32.º da mesma Petição Inicial”. A culpa do vendedor na venda de coisa defeituosa presume-se (art.º 799.º, n.º 1, do Cód. Civil) e é apreciada em abstrato (art.º 799.º, n.º 2, do Cód. Civil), cabendo ao vendedor provar que o cumprimento defeituoso não procede de culpa sua. Assim, dúvidas não restam que a norma aplicável ao caso dos autos, é o art.º 914.º do Cód. Civil, que reconhece ao comprador de coisa defeituosa os direitos de exigir a reparação ou a substituição da coisa (cf. Calvão da Silva, “Compra e Venda de coisas defeituosas”, 2008, pág. 62), que determina na parte final do citado artigo que a obrigação de reparar a coisa ou de a substituir não existe se o vendedor desconhecia sem culpa ou vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece. Assim, e descendo à matéria factual descrita na douta Decisão Recorrida, convém indagar se o Réu, nos temos do citado artigo 914.º, in fine, para se eximir ao dever de reparar os defeitos, tem de provar que desconhecia, sem culpa, o vício ou a falta de qualidade da coisa. No entanto, e quanto á questão desta douta Decisão, que se limita a “saber quando é que se iniciou a contagem do prazo dentro do qual a autora … deveria ter denunciado [ao] réu a existência de defeitos e pedido a correção dos mesmos”, propendeu o Tribunal Recorrido para o entendimento que “relevante para efeitos de contagem do prazo de denúncia de eventuais defeitos é o momento da entrega da coisa vendida e não, por ser inócuo enquanto meio passível de permitir ao comprador conhecer os defeitos da coisa, o momento da formalização da venda”. Ora, entre a tomada de posse pela Autora, em 28/02/2018 e a data da outorga do contrato de compra e venda – 31/10/2019, nada fazia prever que o Réu fosse instaurar, como instaurou, a referida Ação Executiva. Com efeito, tendo Autora e Réu, desde o princípio, assumido que a casa necessitava de muitas obras, pois estava inacabada, e só após a verificação do custo das obras tal valor seria abatido ao preço ainda em dívida pela aquisição da mesma, e lógico que não seria necessário denunciar qualquer defeito, pois os mesmos eram do perfeito conhecimento de ambos. Com efeito, tendo Autora e Réu, desde o princípio, assumido que a casa necessitava de muitas obras, pois estava inacabada, e só após a verificação do custo das obras tal valor seria abatido ao preço ainda em dívida pela aquisição da mesma, e lógico que não seria necessário denunciar qualquer defeito, pois os mesmos eram do perfeito conhecimento de ambos. Para quê denunciar algum defeito, se ambos sabiam que a casa os tinha, iriam ser reparados, e o custo abatido ao preço em dívida? O que necessitava de ser comunicado/denunciado ao Réu, relativamente a defeitos, que este ignorasse? Por isso, não se podia considerar que o exercício do direito do Réu vir invocar a caducidade da denúncia dos defeitos, fosse legítimo. Tanto mais que, a Autora só teve a certeza que o Réu não assumia a responsabilidade de custear a reparação dos defeitos, quando é citada para a Ação Executiva Tanto mais que, a Autora só teve a certeza que o Réu não assumia a responsabilidade de custear a reparação dos defeitos, quando é citada para a Ação Executiva Por isso, a invocação da caducidade, a existirem os requisitos para tal, constituiria um nítido abuso de direito por parte do Réu. Por outro lado, como no caso concreto, apenas está em causa o exercício do direito de denúncia até um ano depois de conhecido o defeito, haverá que indagar a quem cabe o ónus da prova da falta de cumprimento de denúncia tempestiva. Sem prejuízo do acima invocado nos itens 41.º a 58.º, cabe ao vendedor o ónus da prova da falta de cumprimento do ónus de denúncia tempestiva, conforme resulta dos números 2 dos artigos 342.º e 343.º , do Código Civil (cf. João Calvão da Silva, ob. cit., pág. 74). Ora, para que o vendedor possa ser desresponsabilizado pela reparação da coisa defeituosa, torna-se necessário que demonstre e prove que, no momento em que alienou a coisa desconhecia, sem culpa, que a coisa padecia de vício que a inviabilize para o fim a que se destina, no caso uma habitabilidade despejada de maleitas e defeitos que impedem uma normal e descomprometida fruição da coisa adquirida. Torna-se necessário que demonstre que a coisa que foi alienada cumpria, e viria a cumprir, durante o período de tempo estipulado na lei para a denúncia de eventuais defeitos, o fim a que se destinava ( art.º 916.º do Código Civil ). Porém, nem sequer qualquer alegação sobre este ónus que lhe competia alegar e, consequentemente provar, nos forneceu o Réu. Assim, toda a matéria factual acima exposta e que consta dos autos, deve ser recolhida e apreciada, conforme a repartição dos ónus que a cada parte compete Com efeito, a douta Decisão Recorrida, ao dar por provados factos que, na sua interpretação consubstanciaram a exceção perentória de caducidade, desconsiderou outros factos que com os mesmos colidiam, e até cujo ónus probatório caberia ao Réu. Consequentemente, não continham os autos matéria factual necessária e suficiente para o julgamento da exceção perentória de caducidade, nos termos em que julgou a Decisão Recorrida. Ao fazê-lo, violou a douta Sentença Recorrida, por erro da interpretação e aplicação os artigos 406.º, n.º 1, 879.º, alínea b), e 913.º, a contrario, 914.º e 342.º, n.º 2 e 343.º, n.º 2, todos do Código Civil. Pelo que, não contendo os autos todos os elementos de facto que possam fundamentar, nesta fase, uma decisão de mérito, deve a douta Decisão ser revogada, ordenando-se a baixa do processo à 1.ª Instância para prosseguirem os autos seus normais termos. Termos em que, na procedência do presente recurso, deve ser revogada a douta Decisão Recorrida e, consequentemente, ser ordenada a baixa do processo para prossecução dos normais termos do processo, como é de JUSTIÇA.”. Não foram apresentadas contra-alegações. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO: A matéria fáctica a ter em conta é a que resulta do relatório que antecede. MOTIVAÇÃO DE DIREITO: O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º , nº 4, 637º , nº 2, 1ª parte e 639º , nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil . Atendendo às conclusões das alegações apresentadas pela apelante, a única questão a decidir consiste em apreciar se caducou o direito da autora de exercer a pretensão que formula na ação, face à extemporânea denúncia dos alegados defeitos do imóvel que comprou. Vejamos. De acordo com a descrição que a autora faz da relação contratual entre a própria e o réu/recorrido, pelos mesmos foi celebrado um contrato de compra e venda de um imóvel (em 31-10-2019), contrato que foi precedido de um contrato promessa de compra e venda (em 30-04-2018) e da transmissão da posse do imóvel para a autora (em 28-02-2018), ainda antes da assinatura do contrato promessa. Resulta também do que é alegado pela própria autora/recorrente que o imóvel que adquiriu não se encontrava terminado quando do mesmo tomou posse e aí passou a habitar. Ou seja, tendo tanto a autora, enquanto compradora, como o réu, enquanto vendedor, conhecimento da situação/estado do imóvel, entendemos nem sequer estar perante uma situação de venda de coisa defeituosa, face ao que consta do art. 913.º , nº 1 do Código Civil . Aliás, a decisão recorrida também assim terá entendido, uma vez que refere “ A aquisição de um bem imóvel que a autora terá percecionado que carecia de obras, não equivaleria à venda de um bem defeituoso, isto é, de um bem que não tinha as qualidades asseguradas pelo vendedor ou que não seria apto ao fim habitacional a que, não só se destinava, como efetivamente se destinou, já que a autora passou imediatamente a habitá-lo”. Posto isto, resulta também de outro documento que a própria autora juntou com a petição inicial, concretamente, a confissão de dívida que serviu de título executivo na execução mencionada nos autos, que a mesma se obrigou a pagar a quantia aí referida, respeitante ao preço em falta, até ao dia 05 de novembro de 2019. Ora, face a estes factos objetivos, que resultam de documentos juntos pela própria recorrente, não subsistem dúvidas de que a mesma tomou posse do imóvel em 28-02-2018, aí passando a habitar, logo tendo ficado a conhecer os alegados defeitos do mesmo, defeitos que nunca denunciou até ao dia 28-02-2019, ou seja, dentro do prazo de um ano de que dispunha para a denúncia, denúncia que apenas fez com a instauração da presente ação, ou, quando muito, com a proposição dos embargos de executado, em 07-07-2020. E assim sendo, teremos de concluir que bem andou o tribunal a quo, quando decidiu que a autora negligenciou o exercício do direito no prazo legal que para o efeito lhe era conferido, tendo ultrapassado o prazo conferido pelo art. 916.º , nº 3 do Código Civil , com a consequente caducidade da ação, por aplicação do disposto no art. 917.º do mesmo diploma legal, o que, por sua vez, na procedência da exceção perentória de caducidade arguida, levou à absolvição do réu dos pedidos contra si deduzidos pela autora. A autora/recorrente veio ainda invocar o abuso de direito por parte do réu, ao deduzir a exceção de caducidade, por, alegadamente, terem andado em negociações quanto à reparação dos alegados defeitos do imóvel, até que o réu instaurou o processo executivo, período durante o qual nada tinha a denunciar, face às negociações em curso. Mas sem razão. A autora/recorrente confirma nas suas alegações de recurso que tomou posse do prédio em 28-02-2018 e que já nessa altura tomou conhecimento de que o imóvel não se encontrava acabado e apresentava os alegados defeitos. Contudo, em momento algum, consta que foi acordado que o réu teria que proceder às obras de reparação ou conclusão, apesar de terem sido outorgados, como referido, o contrato promessa, o contrato de compra e venda, e, sobretudo, a confissão de dívida, onde as partes podiam ter feito constar a alegada obrigação do réu, e não fizeram, não se afigurando verosímil, de acordo com as regras da experiência comum, que tal obrigação, a existir, não ficasse a constar, quando a autora aí se obriga a um determinado pagamento. Não é verosímil que a autora/recorrente pagasse a maior parte do preço do imóvel, celebrasse o contrato de compra e venda, assinasse uma declaração de dívida e em parte alguma se mencionasse que havia obras a fazer pelo réu ou que havia algum valor a descontar ao preço acordado, o que, só por si, também não é verosímil, já que se assim fosse, o valor da venda seria desde logo reduzido, não se afigurando lógico de acordo com as regras da experiência comum, que a autora fosse pagar o valor acordado, ou, na falta de pagamento da totalidade do valor, assinasse a confissão de dívida, e depois o réu lhe devolvesse o valor das obras de reparação dos alegados defeitos. Não tendo a autora/recorrente feito prova da situação que invoca, e demonstrando os factos considerados como provados, os quais, aliás, resultam de documentos juntos aos autos, que a autora não exerceu o direito de denúncia no prazo legal, nada impedia que o réu viesse arguir, quando demandado, a exceção de caducidade. Improcede, pois, o recurso, devendo manter-se a decisão impugnada. DISPOSITIVO: Face ao exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, mantendo a decisão recorrida nos seus precisos termos. Custas pela Recorrente. Porto, 2024-12-05 Manuela Machado José Manuel Monteiro Correia Paulo Dias da Silva