758/13.7TVPRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A resolução do contrato, por regra, apenas permite a indemnização pelo interesse contratual negativo.

II- Excecionalmente, poderá admitir-se a indemnização pelo interesse contratual positivo, se, à luz do princípio da boa fé, a ponderação dos interesses em jogo no caso concreto a impuser, para evitar, em sede de liquidação da relação contratual, situações de excessivo e injustificado desequilíbrio/sacrifício do interesse contratual de uma das partes face à outra.

III- Se o senhorio, credor por rendas em dívida, perante o incumprimento definitivo do seu devedor/inquilino, opta pela resolução do contrato de arrendamento urbano, exercendo o seu direito potestativo extintivo da relação contratual, ocorre desvinculação das partes, ficando ambas exoneradas dos seus deveres de prestação e perdendo o direito à contraprestação.

IV- Por isso, resolvido o contrato, pagas as rendas vencidas e recebido o locado devoluto pelo senhorio, este não tem direito às rendas que se venceriam futuramente se o contrato se mantivesse em vigor, nem a indemnização correspondente ao valor global de tais rendas até ao final do prazo contratual estipulado (interesse contratual positivo).

V- A cumulação da disponibilidade do locado com o recebimento das rendas futuras corresponderia à total exoneração da prestação a cargo do senhorio, com a simultânea manutenção da contraprestação da outra parte, que, mau grado a perda de todos os seus direitos decorrentes do contrato extinto, continuaria, na prática, amarrada ao pagamento futuro de rendas, com a agravante de ter de as prestar de uma só vez, sob a forma de elevado montante indemnizatório, desequilíbrio este, em sede de liquidação do contrato, que, por excessivo, o subprincípio da justiça contratual, decorrência do princípio da boa fé, não permite.

VI- A possibilidade de extinção do contrato, por denúncia do inquilino, anteriormente ao terminus do prazo de duração convencionado (art.º 1098.º, n.ºs 3 e 4, do CCiv.), constitui faculdade de desvinculação unilateral daquele, em seu benefício/proteção, visto ainda, tendencialmente, como parte débil na relação contratual, âmbito em que a regulação legal, divergente dos princípios básicos da liberdade contratual e da eficácia dos contratos (art.ºs 405.º e 406.º do CCiv.), assume feição imperativa, impondo-se a clausulado contratual que disponha em contrário (art.ºs 294.º e 292.º do CCiv.).

VII- Provando-se a existência do dano, mas não o respetivo quantum, é de relegar a fixação do valor indemnizatório para ulterior incidente de liquidação se ainda for de ter como possível essa fixação com recurso a outras provas, caso em que não deve o julgador socorrer-se de imediato da equidade no arbitramento indemnizatório.

Apelação n.º 758/13.7TVPRT.P1

1.ª Secção Cível

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I- Relatório

“B…, S. A.”, com os sinais dos autos,

intentou [1] a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra

1.ª “C…, Ld.ª”,

2.ª D… e

3.º E…, todos também com os sinais dos autos, pedindo a condenação dos RR. a pagar-lhe:

a) A quantia de € 59.000,00, a título de lucros cessantes, correspondente às rendas que se venceriam até ao terminus previsto do contrato de arrendamento urbano, para fins não habitacionais, celebrado com a 1.ª R. e que a A. deixou de auferir com o incumprimento contratual por parte daquela;

b) Subsidiariamente, a quantia de € 6.688,98, correspondente ao valor das obras que a A. realizou no locado, no pressuposto, não verificado, do cumprimento do contrato até ao seu final; bem como

c) A quantia de € 2.151,80, correspondente ao montante necessário para proceder à reposição do locado nos termos em que se encontrava aquando da celebração do contrato.

Para tanto, alegou, em síntese:

- ter celebrado com a 1.ª R. aquele contrato de arrendamento, com prazo certo – pelo período de cinco anos, com início em 01/12/2011 –, tendo por objeto um prédio urbano, que identifica, contrato esse, em que os demais RR. se vincularam como fiadores da 1.ª R., que veio a ser resolvido por falta de pagamento de rendas;

- não terem as partes a faculdade de denunciar o contrato no aludido período de cinco anos, pois que tal possibilidade foi expressamente excluída no clausulado contratual;

- o incumprimento do contrato impediu a A. de receber as rendas que se venceriam até ao termo do prazo de vigência estabelecido;

- no pressuposto de que o contrato iria ser cumprido até ao seu final, a A. realizou obras no locado no valor de € 6.688,98;

- contrariamente ao que se obrigou, a 1.ª R. não devolveu o locado no estado em que o recebeu, ascendendo os necessários trabalhos de reposição ao montante peticionado de € 2.151,80.

Contestaram apenas os 2.ª e 3.º RR., fazendo-o conjuntamente, impugnando diversa factualidade alegada pela contraparte e alegando, em resumo:

- não serem responsáveis pelos invocados danos decorrentes da resolução do contrato de arrendamento, nada devendo à A.;

- terem acordado com esta a revogação do contrato, na sequência do que procederam à entrega do locado;

- constituindo a pretensão da demandante, após tal acordo revogatório, verdadeiro abuso do direito ou, a proceder, um enriquecimento sem causa, já que aquela tem a livre disponibilidade do locado, que pode voltar a dar de arrendamento, com o consequente recebimento das respetivas rendas, as quais acumularia com a indemnização reivindicada por lucros cessantes, o que seria manifestamente injusto.

Concluíram pela improcedência da ação, por não provada.

Sem mais articulados, foi realizada audiência prévia, com prolação de despacho saneador e definição do objeto do litígio, bem como dos temas probatórios, sem reclamações.

Procedeu-se a audiência final, após o que foi proferida sentença (datada de 13/02/2015 e conhecendo de facto e de direito), na qual, julgando-se a ação parcialmente procedente, foram os RR. condenados “… no pagamento à autora da quantia necessária para reposição do locado no estado em que se encontrava à data da celebração do ajuizado contrato, quantia essa a apurar em incidente de liquidação” e absolvidos do demais peticionado.

Da sentença veio a A., inconformada, interpor recurso, apresentando alegações, finalizadas com as seguintes

Conclusões

«I. Considera a Recorrente que o Tribunal a quo efectuou uma errada apreciação das provas produzidas, tendo, consequentemente, dado como não provados, em parte ou na íntegra, factos que deveriam ter sido dados como provados e, por outro lado, dado como provados factos que não o deveriam ter sido.

II. Nunca se poderia considerar como não provado que “tenha sido a Autora a suportar o valor das obras que foram realizadas no locado em momento anterior à celebração do ajuizado contrato de arrendamento”;

III. O Tribunal a quo também considerou como não provado, a nosso ver, erradamente, “que essas obras tivessem sido realizadas pela autora única e exclusivamente em virtude da realização do contrato ajuizado”;

IV. Ora, na opinião do aqui Recorrente, esse mesmo facto deveria ter sido dado como provado, uma vez que foi isso mesmo que resultou do depoimento da testemunha F…, como aliás resulta comprovado das transcrições supra identificadas.

V. Assim sendo, considera a Recorrente que resultou aqui mais que provado o segundo e o terceiro factos dados como não provados pelo douto Tribunal.

VI. Por outro lado, e ao contrário do que defende a sentença ora recorrida, todas as testemunhas souberam identificar o dono da obra, tendo indicado como tal a sociedade “G…”;

VII. A verdade é que também resultou provado dos autos que a G… é detida pelas mesmas pessoas que a Autora.

VIII. Mais acrescenta a sentença, no último dos factos dados como provados, que “Os trabalhos de reposição do locado nos termos em que se se encontrava à data da outorga do contrato referido em 2.º cifram-se em montante concretamente não apurado”.

IX. Ora, não pode também a aqui Recorrente concordar com tal decisão, tendo em conta toda a prova testemunhal carreada nos presentes autos.

X. O que significa que, salvo melhor entendimento, se o Tribunal tivesse atendido ao que vem de ser dito, necessariamente teria a Ré sido condenada nos exactos termos da petição inicial.

Por outro lado,

XI. A Autora, ora Recorrente, veio peticionar, como consequência da resolução do ajuizado contrato, o recebimento, a título de lucros cessantes, das rendas que se venceriam até ao termo do mesmo, que se cifram no montante global de € 59.000,00.

XII. E, salvo melhor opinião, considera a Recorrente que o seu pedido é mais que fundado e legítimo.

Senão vejamos,

XIII. Existe já uma posição considerável da Jurisprudência que defende que o interesse contratual positivo pode, na verdade, ser indemnizado cumulativamente com a resolução do contrato.

XIV. Ora, o Acórdão do STJ de 15.12.2011 (disponível em www.dgsi.pt), defende que: “Pode, porém, excepcionalmente ter lugar indemnização por danos positivos (…) Há pois que ponderar os interesses em jogo no caso concreto e, perante eles, conceder ou denegar o caminho, particularmente estreito, da indemnização pelo interesse contratual positivo. Nesta ponderação, tem, a nosso ver, uma palavra a dizer o princípio da boa-fé. Deve ele ser tido em conta na liquidação do negócio jurídico em caso de nulidade ou anulabilidade (cfr. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil I, 659, e os Acs. deste Tribunal de 30.10.1997 (BMJ 470, 565) e 25.01.2007”.

XV. De facto, o referido Acórdão do STJ veio entender que, naquele caso em concreto, os lucros cessantes peticionados pela Recorrente integrariam o interesse contratual positivo, pelo que a Recorrente tinha direito a ser indemnizada.

XVI. O mesmo se passa, in casu.

XVII. Assim, e ainda que se entenda – o que não se concede – que, no geral, a lei veda a cumulação da resolução com a reparação pelo interesse contratual positivo, tal proibição não tem aplicação ao caso dos autos.

XVIII. Ora, de acordo com uma interpretação teleológica da lei, o interesse contratual negativo visa colocar a parte lesada na posição em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado.

XIX. Mas a verdade é que, nos termos e ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 434.º do Código Civil, a resolução apenas opera para o futuro, não sendo aqui possível apagar a circunstância de as partes terem celebrado um contrato.

XX. Daí que, neste caso, não poderá nunca ser equacionada a situação em que a parte lesada estaria caso “não tivesse celebrado um contrato”.

XXI. Posto isto, ainda à sombra do referido Acórdão do STJ, e uma vez que, também no caso concreto, a Recorrente não irá receber dos Recorridos as rendas a que teria direito até ao final do contrato, caso não se atenda ao interesse contratual positivo, a resolução terá um efeito liberatório para os Recorridos.

XXII. Pelo que, na opinião da Recorrente, esta terá aqui direito a receber uma indemnização pelo interesse contratual positivo.

XXIII. Na mesma linha de pensamento veio o Acórdão do STJ de 12.03.2013 decidir que: “A possibilidade de cumular a resolução contratual, prevista no art. 801.º n.º 2 com indemnização pelo interesse contratual positivo tem vindo a colher progressiva aceitação, quer na doutrina, quer na jurisprudência. Tratar-se-á, então, de admitir a indemnizibilidade de todos os danos sofridos pelo credor, malgrado ter resolvido o contrato, enquanto danos resultantes do incumprimento definitivo, causados pela contraparte pelo facto de ter inviabilizado a prestação, danos esses compreendidos na previsão do artigo 562.º do Código Civil.

XXIV. Esta mesma corrente está já igualmente espelhada na Doutrina: Já sustentada por Vaz Serra (BMJ 47,40), foi detalhadamente defendida, entre outros, por Batista Machado (Pressupostos da Resolução por Incumprimento, 175), Romano Martinez (Da Cessação do Contrato, 208) e Ana Prata (Cláusulas de Exclusão e Limitação da Responsabilidade Contratual, 479). Brandão Proença admite uma flexibilização da jurisprudência com admissão da indemnização pelos danos positivos “quando assim for exigido pelos interesses em presença” (A Resolução do Contrato no Direito Civil, 199) e Galvão Teles afirma que se concebe todavia “que o julgador, além dos danos negativos, atenda também aos positivos se, no caso concreto, essa solução se afigurar mais equitativa segundo as circunstâncias.” (Direito das Obrigações, 7.ª ed., 463, nota de pé de página).

XXV. Assim sendo, optando sempre pelo caminho da boa-fé e ponderando os interesses aqui em jogo, entende a aqui Recorrente que está aberta a possibilidade da indemnização pelo interesse contratual positivo, havendo deste modo uma mais justa composição do litígio.

XXVI. Também no direito comparado se tem defendido esta mesma posição, ou seja, a de que o credor que resolve o contrato reclame igualmente uma indemnização pelo interesse positivo, numa posição que constitui também um incentivo à protecção do credor e à circulação, permitindo àquele libertar-se do contrato sem ter que renunciar aos lucros frustrados pelo não cumprimento.

XXVII. Entende, assim, a ora Recorrente, que o Tribunal a quo não esteve bem ao não considerar que assiste à Autora, ora Recorrente, o direito a ser indemnizada pelo interesse contratual positivo, face a tudo quanto vem de ser exposto.

XXVIII. Caso assim não se entenda – o que apenas por mera hipótese de raciocínio se concede – e no que respeita aos pedidos subsidiários, nomeadamente ao pedido de condenação dos demandados no pagamento da importância de € 6.688,98, correspondente ao valor das obras realizadas no locado, depois de já carreada toda a prova testemunhal que sustenta a tese da ora Recorrente, importa apenas referir que, na opinião desta última, este dano emergente também deveria ter sido tomado em conta na douta sentença.

XIXX. De facto, ao contrário do que veio decidir o douto Tribunal, a ora Recorrente considera que a prova testemunhal foi mais que suficiente para provar quer o facto de ter sido a Recorrente a suportar o custo das obras realizadas, quer o facto de essas obras terem sido levadas a cabo única e exclusivamente em virtude da celebração do ajuizado contrato.

XXX. Ora, neste caso os danos emergentes, baseados – aqui sim – no interesse contratual negativo, visam a integral reposição da situação em que a Recorrente se encontraria se o contrato não tivesse sido, sequer, celebrado, abrangendo, assim, todas as obras realizadas no local arrendado, antes de os Recorridos terem tomado posse do mesmo.

XXXI. Por último, e caso V. Exas. não considerem procedentes o pedido principal e o primeiro pedido subsidiário – o que apenas por mera hipótese de raciocínio se admite – sempre se dirá que os Recorridos deverão ser condenados ao pagamento da importância necessária e exacta para a reposição do locado no estado em que se encontrava na data da outorga do ajuizado contrato.

XXXII. Como muito bem decidiu o Tribunal, os Recorridos foram condenados ao dever de proceder à reposição do locado no estado em que o mesmo foi entregue à C… (…).

XXXIII. Todavia, e pese embora os Recorridos terem sido condenados ao dever de efectuar esses mesmos trabalhos de reposição, a verdade é que o custo exacto das obras necessárias para colocar o arrendado no estado em que este se encontrava na data em que foi entregue à Ré não foi aqui tomado em consideração.

XXXIV. Erradamente, na opinião da Recorrente.

XXXV. Isto porque quer o orçamento apresentado, quer os depoimentos das testemunhas arroladas pela ora Recorrente é claro, não dando azo a ambiguidades ou erradas interpretações.

XXXVI. No entanto, o Tribunal entendeu por bem aplicar ao caso o disposto no n.º 2 do artigo 609º do Código de Processo Civil, nos termos do qual: “Se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, o Tribunal condena no que vier a ser liquidado (…)”

XXXVII. Sucede que, no entendimento da ora Recorrente, existem no processo elementos mais do que suficientes para fixar o objecto da condenação.

XXXVIII. Tais elementos resultam expressamente tanto do orçamento junto aos autos com a petição inicial, como até dos depoimentos das testemunhas arroladas, as quais souberam perfeitamente identificar todas as alterações significativas ao locado, efectuadas pelos Recorridos, bem como os custos das mesmas.

XXXILX. Acresce que, nos termos e ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 564.º do Código Civil, é permitido que na fixação da indemnização se atenda aos danos futuros, desde que sejam estes previsíveis.

XL. E ainda que não se concorde com o valor apresentado pela Recorrente, sempre se dirá que o n.º 2 do artigo 609.º do Código de Processo Civil prescreve que, se não constar do pedido elementos que permitam fixar o objecto ou a quantidade da condenação, a sentença deverá condenar com recurso à equidade, ficando assim dispensada a prova do respectivo valor (Ac. STJ de 28.11.2002).

XLI. Ou seja, só existe motivo legítimo para relegação da liquidação da indemnização para execução de sentença ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 609.º do CPC se respeitante a danos relativamente aos quais, embora de existência comprovada, não existam os elementos indispensáveis para fixar o seu quantitativo, nem sequer recorrendo à equidade.

XLII. Existindo já nos autos elementos probatórios mais do que suficientes para precisar o objecto e/ou a quantidade da condenação.

XLIII. Pelo que, em última instância, e apenas caso não prossigam o pedido principal e o primeiro pedido subsidiário, deverão os Recorridos ser condenados ao pagamento da quantia devidamente peticionada nos autos.

XLIV- Por tudo quanto vem exposto, deve, pois, o presente recurso merecer provimento e, em consequência, ser revogada a sentença recorrida e substituída por outra que julgue totalmente procedente a presente acção.».

Apenas a 2.ª R./Recorrida contra-alegou, concluindo pela total improcedência do recurso, ante o bem fundado da decisão impugnada.

O recurso foi admitido como de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (cfr. fls. 167), tendo sido ordenada a remessa dos autos ao Tribunal da Relação.

Neste Tribunal ad quem, após convite ao aperfeiçoamento das conclusões recursórias, veio a A./Recorrente esclarecer serem as seguintes as normas consideradas violadas: art.ºs 1086.º, n.º 2, 434.º, n.º 2, 801.º, n.º 1, 562.º e 564.º, todos do CCiv., bem como 609.º, n.º 2, do CPCiv., devendo o disposto no n.º 2 daquele art.º 1086.º “ser interpretado no sentido de o direito à resolução do contrato ser cumulável com um pedido indemnizatório quer pelo interesse contratual negativo quer pelo interesse contratual positivo”.

Nada obstando, na legal tramitação, ao conhecimento do mérito do recurso, cumpre apreciar e decidir.

II- Âmbito do Recurso

Perante o teor das conclusões formuladas pela parte recorrente – as quais (excetuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso, nos termos do disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 609.º, 620.º, 635.º, n.ºs 2 a 4, 639.º, n.º 1, todos do NCPCiv. [2] –, constata-se que o thema decidendum, incidindo sobre a decisão da matéria de facto e de direito, consiste em saber:

a) Se ocorreu erro de julgamento quanto à decisão da matéria fáctica, implicando a alteração dessa decisão;

b) Se ocorreu errada interpretação/aplicação das regras de direito:

1. - quanto à não indemnização pelo interesse contratual positivo em caso de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio com fundamento em não pagamento de rendas e estando o locado na sua disponibilidade;

2. - bem como à não indemnização correspondente aos valor das obras realizadas no locado pelo senhorio;

3. - quanto à condenação em montante ilíquido, por disporem os autos de elementos que permitem a condenação no pedido líquido formulado, com referência ao custo de reposição do locado no estado em que se encontrava ao tempo da celebração do contrato.

III- Fundamentação

A) Matéria de facto

Na 1.ª instância foi considerada a seguinte factualidade como provada:

«1º A Autora é proprietária do prédio urbano sito na Rua…, na cidade do Porto, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o n.º …/…….., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º …

2º No dia 10 de Novembro de 2011, a Autora celebrou com a 1.ª Ré o contrato que se mostra junto de fls. 16 a 21 dos autos.

3º No aludido contrato, a 2.ª Ré e o 3º Réu intervieram na qualidade de fiadores.

4º O contrato referido em 2º foi celebrado com prazo certo, pelo período inicial de 5 (cinco) anos, com início no dia 01 de Dezembro de 2011 e término no dia 30 de Novembro de 2016, renovável automaticamente por períodos sucessivos de 1 (um) ano.

5º Foi convencionado que as rendas seriam pagas no primeiro dia do segundo mês anterior àquele a que disser respeito, no domicílio da Autora, do seu representante legal ou por depósito ou crédito na conta bancária indicada para o efeito na cláusula quarta do contrato.

6º Foi inicialmente fixada a renda anual de € 13.200,00 (treze mil e duzentos euros), a pagar mensalmente em duodécimos de € 1.100,00 (mil e cem euros).

7º Ficou estipulado no ponto 4 da cláusula 2ª do contrato referido em 2º que, durante o período de cinco anos, nenhuma das partes tinha a faculdade de denunciar o contrato.

8º A autora procedeu à “resolução” do contrato referido em 2º, por falta de pagamento de rendas, através de notificação judicial avulsa.

9º Os Réus procederam ao pagamento da totalidade das rendas que se encontravam em falta.

10º A 1ª ré, para colocar um frigorífico, retirou três prateleiras de madeira existentes num dos armários do imóvel referido em 2º.

11º As paredes do locado, que estavam todas pintadas de branco aquando da sua entrega à 1ª ré, estavam, aquando da devolução do arrendado, pintadas uma de cada cor, o mesmo acontecendo com algumas portas de madeira.

12º Os trabalhos de reposição do locado nos termos em que se encontrava à data da outorga do contrato referido em 2º cifram-se em montante concretamente não apurado.».

E foi julgado como não provado:

1. - “que a autora tivesse outros interessados no arrendamento do ajuizado imóvel e que tenha deixado de celebrar contratos com outros interessados em resultado da outorga do contrato que firmou com os demandados”;

2. - “que tenha sido a autora a suportar o valor das obras que foram realizadas no locado em momento anterior à celebração do ajuizado contrato de arrendamento;

3. - “que essas obras tivessem sido realizadas pela autora única e exclusivamente em virtude da realização do contrato ajuizado”;

4. - “que, de comum acordo, a autora e os réus tenham acordado na entrega do arrendado, livre de pessoas e bens, bem assim como o pagamento das rendas vencidas e não pagas e as devidas até efectiva entrega, num total de € 6.200,00”;

5. - “que, com o decurso do tempo, o centro de explicações instalado no locado tenha começado a registar um número cada vez menor de frequência de alunos, determinando um decréscimo de receitas económicas da 1ª ré e que essa situação tenha sido comunicada à autora.».

B) Da impugnação da decisão de facto

Como resulta das conclusões II- e III- da Apelante, insurge-se esta contra as respostas negativas dadas aos pontos 2.- e 3.- da factualidade considerada não provada supra elencada.

Está, pois, em causa o juízo de não provado quanto, por um lado, a ter sido a A. a suportar o valor das obras realizadas no locado em momento anterior à celebração do contrato de arrendamento, e, por outro, terem essas obras sido realizadas pela A. única e exclusivamente em virtude da realização desse contrato.

Invoca a impugnante como prova apenas o depoimento da testemunha F…, remetendo para a respetiva transcrição, aludida na antecedente alegação recursória (conclusões IV- e V-).

E é certo que na decisão em crise se alude ao depoimento desta testemunha, atribuindo-se-lhe relevância para o efeito de fundamentação da convicção positiva (pontos n.ºs 10 e 11 do factualismo considerado provado), ali se exarando que “… relevou o depoimento prestado por F…, que se deslocou ao arrendado após a sua entrega à demandante na sequência da resolução contratual, relatando o estado que o mesmo apresentava nessa data, dando nota, designadamente, que as suas paredes (que estavam todas pintadas de branco aquando da sua entrega à 1ª ré) se encontravam pintadas uma de cada cor, o mesmo acontecendo com algumas portas de madeira, afiançando ainda que foram retiradas três prateleiras de madeira existentes num dos armários do imóvel; tal depoimento mostra-se confortado pelos suportes documentais juntos a fls. 22 a 25 dos autos, que não foram alvo de impugnação.” (itálico aditado).

Na fundamentação da convicção probatória negativa, o Tribunal recorrido argumentou da seguinte forma:

«No que tange à factualidade não provada, a parte sobre quem impendia o respetivo ónus de prova, não logrou, quanto a nós, produzir prova bastante no sentido de permitir dar como demonstradas as afirmações de facto aí plasmadas.

(…)

Relativamente à factualidade vertida nos artigos 22º e 23º [a aqui em causa] da petição inicial (neste ponto, haverá que atentar que, apesar da alegada essencialidade da motivação que presidiu à realização das obras, facto é que nada ficou a constar do texto do ajuizado contrato, sendo que qualquer convenção adicional com esse teor – naturalmente verbal – sempre seria inválida à luz do disposto no nº 1 do art. 221º do Cód. Civil), as testemunhas que foram inquiridas sobre essa matéria na audiência final prestaram depoimentos que se nos revelaram pouco consistentes, desde logo não sabendo esclarecer qual a concreta entidade que efetivamente terá suportado o custo dos trabalhos realizados no locado. Na verdade, as testemunhas H…, I… e J… referiram que os trabalhos que executaram foram realizados por solicitação da sociedade G…, S.A., e não pela autora, resultando igualmente da prova testemunhal produzida que o imóvel se encontrava devoluto há mais de vinte anos, sendo que a generalidade das testemunhas inquiridas na audiência final adiantaram, em uníssono, que o espaço em causa estava a necessitar de obras, mormente, como adiantou a testemunha J…, ao nível da instalação elétrica, para a adequar às novas exigências legais.

Acresce que a autora, apesar de ser uma sociedade comercial que se encontra obrigada a ter contabilidade organizada nos termos do disposto no art. 123º do CIRC (que na al. a) do seu nº 2 expressamente impõe que “todos os lançamentos devem estar apoiados em documentos justificativos, datados e suscetíveis de serem apresentados sempre que necessário”), não juntou aos autos qualquer documento de suporte do alegado dispêndio.

Porque assim, na ausência de outros subsídios probatórios mais consistentes, maxime de natureza documental, e atentas as implicações neste domínio do princípio plasmado no art. 414º do Cód. Processo Civil, propendemos, pois, para dar como não demonstradas as mencionadas afirmações de facto.».

Apreciando, dir-se-á que se concorda com o juízo probatório do Tribunal recorrido.

Com efeito, o depoimento convocado da testemunha F… não se apresenta, de per si, como dotado de força probatória bastante para o efeito impugnatório pretendido, isto é, de molde a que se fique convencido da veracidade da aludida factualidade dada como não provada.

Assim, há que sufragar – por correto –, desde logo, o argumento no sentido de, apesar da alegada essencialidade da motivação inerente à realização das obras, nada constar do clausulado contratual a esse respeito, sendo que qualquer convenção adicional verbal com esse teor seria inválida perante o disposto no art.º 221.º, n.º 1, do CCiv

Depois, também é de sufragar que foram prestados depoimentos que não lograram deixar esclarecido, com a necessária segurança, quem suportou o custo dos trabalhos realizados no locado. Se diversas testemunhas (aludidas na impugnada fundamentação da convicção probatória) referiram terem os trabalhos sido realizados a solicitação da sociedade “G…, S. A.”, e não pela A., certo é também que a afirmação da Recorrente inserida no ponto 11.- da sua alegação (e na conclusão VII-), no sentido de aquela sociedade ser “detida pelas mesmas pessoas que a própria Autora”, não se bastaria, naturalmente, com prova testemunhal, antes impondo a realização de prova documental, através da pertinente certidão registal, de onde resultasse a inequívoca prova sobre tal “detenção”, prova esta que não foi realizada.

Assim, de nada servirá pretender suprir a falta dessa necessária prova documental com depoimentos testemunhais, por não dotados da força probatória exigida nesta matéria.

Acresce a pertinência, não contraditada, do argumento expendido pelo Tribunal a quo no sentido de resultar da prova produzida que o imóvel se encontrava devoluto há mais de vinte anos, necessitando, por isso, de obras, mormente ao nível da instalação elétrica, para o adequar às novas exigências legais.

Sendo ainda que é incontornável – como também afirmado na decisão recorrida e salvo o devido respeito por diverso entendimento – não ter a A./Apelante vindo juntar aos autos qualquer documento de suporte do alegado dispêndio, quando é por demais consabido que, tratando-se de sociedade comercial, se encontra sujeita à obrigação de ter contabilidade organizada, não se mostrando suficientemente credível, para o efeito pretendido, omitir a junção da respetiva documentação contabilística e pretender fazer cabalmente a prova com depoimentos testemunhais, quando estes deveriam assumir uma função complementar/corroborante do teor objetivo dos documentos específicos referentes aos custos suportados.

Donde a conclusão, também aqui assumida – que a Apelante não logrou afastar –, no sentido de, na falta de outras e melhores provas, mormente as aludidas de natureza documental, idóneas a dissipar dúvidas, não poder dar-se como provada a aludida factualidade objeto de impugnação recursória.

Impugna ainda a Apelante o último dos pontos de facto dados como provados (cfr. conclusões VIII- a X-), na parte em que se considerou ascenderem a montante não concretamente apurado os custos de reposição do locado tal como se encontrava aquando da celebração do contrato (facto 12.º).

Invoca, a seu favor, em sede conclusiva, “toda a prova testemunhal carreada nos presentes autos”, alegação vaga/genérica se tivermos em conta que a lei obriga o impugnante, sob pena de rejeição, à especificação dos concretos meios probatórios que, na sua ótica, impunham decisão diversa (art.º 640.º, n.º 1, al.ª b), do NCPCiv.).

Porém, importa integrar as conclusões com o teor da antecedente alegação recursória, onde a Apelante alude a transcrição, apenas, do depoimento da testemunha F… – funcionário da A., como resulta da ata de fls. 83 e seg. dos autos em suporte de papel –, aludindo a documento junto com a petição inicial, com o qual a testemunha foi confrontada, a que chamou “proposta” (o de fls. 26), apresentada pela “G…”, a qual (sociedade) “trata da pintura”, enquanto “para fazer a reposição da prateleira, é o carpinteiro”, com custo orçamentado por este em € 625,00.

Daqui conclui a A./Recorrente que o montante de custos foi concretamente apurado, com base em tais provas, mormente “orçamentos bem definidos e concretos, dados por especialistas …” (ponto 15.- da alegação).

O Tribunal recorrido justificou assim a sua convicção:

«No que respeita à materialidade constante do ponto nº 12 (que se reporta ao custo necessário para a reposição do locado no estado em que se encontrava aquando da sua entrega à 1ª ré), com vista à sua demonstração, a autora apresentou o documento junto a fls. 26 (orçamento no qual se estima o custo alegadamente necessário para essa reposição), que foi objecto de expressa impugnação por banda dos réus, sendo certo que não apresentou aquela qualquer outro meio probatório destinado a demonstrar a justeza dos valores mencionados no dito orçamento».

Ora, deve começar por dizer-se que o dito documento – “proposta” ou “orçamento”, junto a fls. 26 –, se impugnado (como sublinha a decisão recorrida), nem sequer se mostra assinado por quem quer que seja, o que logo lhe confere uma fragilidade que aconselharia a que fosse feita prova cabal da sua veracidade, e da dita “justeza dos valores mencionados” no mesmo, prova essa que cabia à parte apresentante.

Para tanto, poderia a A./Recorrente, enquanto apresentante do documento – objeto de impugnação da contraparte –, com o ónus da prova da sua veracidade e da exatidão do seu conteúdo, arrolar como testemunhas quem elaborou o documento e quem procedeu à avaliação de custos dos trabalhos ali mencionados, de molde a apurar-se como foram obtidos os montantes orçamentados.

Porém, como visto, a única testemunha de cujo depoimento a A./Apelante agora se socorre tem a qualidade de seu funcionário, o dito F…, que, por isso, não tendo intervindo na elaboração do orçamento ou na avaliação/previsão de custos que lhe subjaz, nada esclareceu, em termos convincentes, quanto à dita justeza dos valores orçamentados.

O que se retira do seu depoimento é que aquele documento, depois de elaborado, foi entregue à A., mas não que os valores orçamentados ali mencionados sejam exatos/ajustados, por correspondentes ao custo efetivo de reparação, matéria sobre que a testemunha não mostrou ter conhecimento.

Com o que não resulta superada a aludida fragilidade probatória do documento, o que poderia ser conseguido, diversamente, com os depoimentos explicativos de quem elaborou o documento e procedeu aos inerentes cálculos de custos previsíveis, para que se pudesse controlar o modo de obtenção de tais cálculos e decorrentes valores e chegar, ou não, à mencionada justeza dos valores orçamentados.

Sem o que seria temerário, a nosso ver, ante a impugnação da contraparte, dar como provados, sem mais, os valores pretendidos pela Recorrente.

Donde que seja de manter o juízo probatório da 1.ª instância, improcedendo as conclusões em contrário da Apelante, razão pela qual se queda inalterado o quadro fáctico (o provado e o não provado) da decisão em crise.

C) Da impugnação de direito

1. - Se, operada a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, este tem direito indemnizatório pelo interesse contratual positivo

Como visto, pretende a parte apelante (senhorio), em contraposição à sentença recorrida, que lhe assiste, como consequência da resolução do contrato por si operada, o direito de indemnização pelo seu interesse contratual positivo, consubstanciado, in casu, nos lucros cessantes correspondentes às rendas que se venceriam até ao terminus acordado do contrato, no montante global de € 59.000,00.

Expende que o interesse contratual positivo pode em geral ser indemnizado cumulativamente com a resolução do contrato e, mesmo que assim não se entenda, tal deve acontecer no caso dos autos, pois que, doutro modo, a resolução terá um efeito liberatório para os Recorridos, no concernente às rendas que a A. teria direito até ao final do contrato.

Na decisão recorrida seguiu-se entendimento contrário quanto a esta questão de direito.

Ali se considerou que é posição maioritária da doutrina, com o generalizado acolhimento da jurisprudência, mormente do Supremo Tribunal de Justiça (doravante, STJ), a de que a tutela do direito indemnizatório, em caso de resolução, se resume ao interesse contratual negativo.

E acrescentou a 1.ª instância:

«… a lei substantiva, à partida, encara a resolução no sentido de facto jurídico destruidor da relação contratual, validamente constituída, operada por um acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.

Daí que, como tem sido enfatizado pela doutrina e jurisprudência dominantes, existirá, por via de regra, incompatibilidade de cumulação entre a resolução do contrato e a indemnização correspondente ao interesse positivo, incompatibilidade essa resultante da incoerência da posição do credor ao pretender, depois de ter optado por extinguir o contrato pela resolução, basear-se nele para obter uma indemnização correspondente ao interesse no seu cumprimento» [3].

Embora admitindo que alguma doutrina venha defendendo a cumulação da resolução com a indemnização pelos danos positivos, enfatiza o Tribunal a quo que «estes são casos de exceção, sob pena de vir a perder relevância uma figura como a resolução que a lei tem como proeminente em toda a relação contratual. Se se considerasse que o que resolve o contrato tem sempre direito a indemnização correspondente ao interesse que tinha com o cumprimento deste, estaríamos a, em termos práticos, ignorar tal figura no que a uma das partes respeita, gerando um desequilíbrio entre as partes inadmissível ou, usando a expressão de MENEZES LEITÃO, transformando “o contrato de sinalagmático em unilateral, uma vez que determinaria uma sua liquidação num só sentido”».

Para concluir, quanto ao caso dos autos, que «… nada obstaria, designadamente, à extinção do contrato por oposição à renovação em momento anterior aos mencionados cinco anos (cfr. art. 1098º, nºs 3 e 4 do Cód. Civil, que assume natureza de norma cogente), sendo certo outrossim que, como se sublinhou, ao ter optado pela resolução do contrato, a indemnização a que a demandante terá direito, por força do inadimplemento dos réus, não poderá abranger os danos resultantes da frustração das utilidades proporcionadas pela própria prestação, tanto mais que, in casu, o arrendado foi-lhe entregue de imediato».

Diga-se, desde já, que se concorda integralmente com esta posição da 1.ª instância.

Na verdade, como refere Joaquim de Sousa Ribeiro [4], “… não se pode esquecer que a resolução do contrato não é uma consequência automática da situação de incumprimento definitivo. Esta situação apenas faz nascer, na esfera jurídica do contraente não faltoso, o direito potestativo de extinguir a relação. Esta, a partir do momento em que a falta de cumprimento é dada como definitiva, torna-se resolúvel, passando o credor a gozar da faculdade, de que na situação de mora não dispunha, de se desvincular, exonerando-se do dever de prestar (ou constituindo-se no direito de exigir a devolução da prestação, se já a realizou), e perdendo, simultaneamente, o direito à contraprestação. Mas esse efeito extintivo não dispensa uma manifestação de vontade nesse sentido, uma declaração, expressa ou tácita, significando ser essa a consequência (ou uma das consequências) que o credor retira do inadimplemento» (itálico aditado).

Assim, no caso dos autos, a A./Recorrente (credora da contraparte arrendatária por rendas em dívida), perante o incumprimento definitivo do seu devedor/inquilino, não tinha necessariamente de resolver o contrato, extinguindo-o, já que podia ter optado, se assim o entendesse, pela sua manutenção, caso em que permaneceriam de pé os deveres de prestação de ambas as partes (essencialmente, o de facultar o gozo do locado por parte do senhorio e o, correspetivo, de pagar as rendas por parte do inquilino).

Porém, optando, como optou, pela resolução, exercendo o seu direito potestativo extintivo da relação contratual, esta atingiu o seu terminus, apesar de prematuro, operando a desvinculação das partes, ficando, por isso, ambas exoneradas, daí em diante, dos seus deveres de prestação e perdendo, do mesmo modo, o direito à contraprestação.

Quer dizer, extinto o vínculo contratual de arrendamento, por efeito da resolução pelo senhorio, cessam os aludidos deveres correspetivos de facultar o gozo do locado e de pagar as rendas.

Donde que, resolvido o contrato e recebido o locado (livre de pessoas e bens) pelo senhorio, este não tenha direito a continuar a receber as rendas que se venceriam futuramente se o contrato se mantivesse em vigor.

Doutro modo, teríamos uma extinção de efeito unilateral, cessando os deveres de prestação de uma das partes (o senhorio) e subsistindo o dever de prestação correspetivo da contraparte (o inquilino), que, embora sem retirar quaisquer utilidades do contrato (já extinto), teria de continuar a prestar como se o vínculo contratual se mantivesse e subsistisse o benefício decorrente do gozo da coisa locada mas entretanto restituída.

Poderia até, a adotar-se a solução preconizada pela Apelante, dar-se o caso de lograr esta, em eventual situação de novo arrendamento (a terceiro) – por poder colocar de imediato o imóvel no mercado de arrendamento –, cumular as rendas do novo inquilino com as rendas a que se manteria a parte aqui demandada obrigada, por força de uma extinção de feição prática apenas parcial do contrato anterior (quanto aos sujeitos, por apenas se aplicar a um dos lados da relação), o que, ademais do caráter ilógico de um tal efeito resolutivo parcial, não seria aceitável à luz das exigências de justiça contratual (comutativa), decorrência consabida do princípio da boa fé no cumprimento e liquidação dos contratos [5].

Na verdade, in casu, verificada a extinção do contrato, pela via resolutiva, com a consequente consumada entrega do locado devoluto e pagamento das rendas vencidas em dívida, não pode o senhorio resolvente pretender cumular a disponibilidade do locado com o pagamento das rendas futuras, o que corresponderia à sua total exoneração da prestação a seu cargo, lógica perante a extinção do vínculo, e simultânea manutenção da contraprestação da outra parte, que, mau grado a “morte” do contrato, com perda de todos os seus direitos dele decorrentes, continuaria, na prática, amarrada ao pagamento futuro de rendas, com a agravante ainda de ter de as prestar de uma só vez, sob a forma de elevado montante indemnizatório.

Quer dizer, extinto o contrato, dele continuariam, todavia, a decorrer direitos só para uma das partes e apenas deveres para a outra, o que contraria a razão de ser do preceito do art.º 434.º do CCiv. e não é consentido pelo subprincípio da justiça contratual, enquanto decorrência do princípio da boa fé.

Concorda-se, assim, com o sumário do Ac. STJ de 15/12/2011 [6], aliás citado pela Apelante, segundo o qual:

“(…)

V- Cremos que a posição que melhor se ajusta às realidades negociais e de tráfico mercantil, se acha reflectida no Acórdão deste Supremo Tribunal, de 12-02-2009, de que foi Relator, o Exmº Juiz Conselheiro João Bernardo, (…) é no sentido de que a resolução contratual abre caminho a indemnização apenas pelos danos negativos (Pº 08B4052, www.dgsi.pt).

VI- Porém, o mesmo aresto reconhece que «pode, porém, excepcionalmente ter lugar indemnização por danos positivos», e acrescenta que «há pois que ponderar os interesses em jogo no caso concreto e, perante eles, conceder ou denegar o caminho, particularmente estreito, da indemnização pelo interesse contratual positivo. Nesta ponderação, tem, a nosso ver, uma palavra a dizer o princípio da boa fé. Deve ele ser tido em conta na liquidação do negócio jurídico em caso de nulidade ou anulabilidade ( cfr. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil I, 659 e os Acs. deste Tribunal de 30.10 1997 ( BMJ 470, 565) e de 25.1. 2007 (este no referido sítio da Internet) e para estas figuras remete o artº 433º do referido Código”.

No caso em apreço, como visto, os interesses em jogo não permitem a indemnização do senhorio pelo interesse contratual positivo, sendo que a liquidação da relação contratual de acordo com a boa fé objetiva, vedando o desequilíbrio injustificado no balanço de direitos e deveres das partes na sequência da operada resolução, também conduz ao afastamento daquela solução, claramente favorável ao dito senhorio e injustificadamente desfavorável à contraparte [7].

De referir, por fim, que a possibilidade de extinção do contrato, pelo inquilino, por denúncia, em momento anterior ao terminus do prazo convencionado de duração de cinco anos – a que alude a sentença, com referência ao preceituado no art.º 1098.º, n.ºs 3 e 4, do CCiv. –, constitui uma “faculdade de desvinculação unilateral, em desvio ao princípio básico do n.º 1 do art. 406.º (…). E compreende-se bem, se atentarmos em que a exigência de um prazo mínimo alongado (5 anos) é estabelecida no interesse presumível do inquilino. Daí que a este seja reconhecida a possibilidade de renunciar a essa tutela quando, em concreto, a manutenção do arrendamento não lhe convém” [8].

Quer dizer, trata-se aqui de uma norma protetiva de uma das partes, o inquilino (visto ainda, tendencialmente, como parte débil na relação contratual de arrendamento), pois que o legislador, apesar das alterações legais em matéria de arrendamento, não prescindiu, “em zona de tão grande sensibilidade social, de uma intervenção reguladora, com a finalidade, em boa medida, protectora de uma das partes …” [9], âmbito este em que a regulação legal, divergente dos princípios básicos da liberdade contratual e da eficácia dos contratos (art.ºs 405.º e 406.º do CCiv.), se assume como de cariz imperativo, impondo-se, por isso, nesta vertente, ao ponto 4. da cláusula segunda do contrato celebrado, que dispunha não poder tal contrato ser denunciado por nenhuma das partes (cfr. art.º 294.º do CCiv., com repercussão apenas sobre esta parte do clausulado e somente no tocante à restrição dirigida ao inquilino, de harmonia ainda com o disposto no art.º 292.º do mesmo Cód.).

Termos em que se concorda integralmente, nesta parte, com o entendimento e a solução adotados na decisão recorrida.

2. - Se ocorreu erro de direito na recusa de indemnização por obras realizadas pelo senhorio

Nesta parte, ante a denegação, pela 1.ª instância, da indemnização pretendida pela A./Apelante, veio esta, inconformada, impugnar a decisão de facto, no tocante aos factos julgados não provados, aí alicerçando a sua pretensão de condenação da contraparte em reparação quanto ao custo de obras realizadas pelo senhorio exclusivamente em virtude da celebração do contrato em causa.

Ora, como visto, improcede a impugnação da decisão de facto in totum.

Donde que persista o julgamento de não provado quanto ao factualismo em que a Recorrente baseava, nesta parte, a sua impugnação de direito.

O que determina, inevitavelmente, a improcedência do recurso nesta parte, soçobrando, sem necessidade de outras considerações, as conclusões em contrário da Apelante.

3. - Se era caso de condenação líquida referente ao custo de reposição do locado no estado anterior ao contrato

Não se conforma, finalmente, a Recorrente com a decisão condenatória proferida, em montante ilíquido, em matéria de reposição do locado no estado anterior ao contrato, por entender, contrariamente ao defendido pelo Tribunal a quo, que dispõem os autos de elementos que permitem a condenação no pedido líquido formulado.

Também aqui a parte recorrente começou por impugnar a decisão de facto, agora no tocante ao factualismo julgado provado, especificamente o facto 12.º da sentença, pretendendo que se desse como provado montante líquido (o peticionado nesta parte) onde se julgou provado “montante concretamente não apurado”.

E, como já visto, improcede, ainda aqui, a impugnação da decisão de facto, mantendo-se inalterado aquele facto 12.º.

Donde que persista não apurado o concreto montante do dano em causa, não obstante a determinada existência desse dano, existência essa que ninguém discute nos autos nesta fase recursória.

Resta, na lógica argumentativa da Apelante, o pretendido recurso à equidade para fixação imediata do quantum indemnizatório por este apurado dano patrimonial emergente, para o que a impugnante convoca o preceituado no art.º 609.º, n.º 2, do NCPCiv., não se tratando aqui, por outro lado, manifestamente, de danos futuros, mas de dano já sofrido/ocorrido, o que afasta a aplicação do também convocado art.º 564.º, n.º 2, do CCiv

Acontece que aquele art.º 609.º, n.º 2, não aponta na direção pretendida pela Recorrente, pois que, em vez de postular o recurso à equidade para suprir a insuficiência do material probatório, vem antes estabelecer que, caso não haja – como in casu – elementos para fixar o montante/quantidade, o tribunal condenará no que vier a ser liquidado (ulteriormente, em sede própria).

Quer dizer, a norma convocada, no seu teor literal, prescreve o contrário do que pretende a Apelante.

Mas haverá motivo para imediata liquidação com apoio na equidade?

O Tribunal recorrido, atendendo ao disposto no art.º 566.º, n.º 3, do CCiv., entendeu que não.

E bem, a nosso ver.

Dispõe aquele art.º 566.º, n.º 3, em matéria de obrigação de indemnização em dinheiro, que, se não puder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.

Quer dizer, a equidade atua aqui em matéria de direito, e não em sede de decisão de facto, para efeitos de valoração indemnizatória do dano, com atribuição do respetivo quantum, de molde a, onde não tiver sido possível, em sede probatória, apurar o seu valor exato, o mesmo vir a ser fixado, na decisão de direito, equitativamente, dentro dos limites que estiverem provados.

Com efeito, a aplicação do regime previsto naquele art.º 566.º, n.º 3, do CCiv., em sede de danos patrimoniais, começa por envolver a questão de saber se a indefinição factual quanto ao valor do dano pode ser suprida mediante juízos de equidade.

O apelo a esta é aqui meramente complementar da aplicação da teoria da diferença, pressupondo que a essência do dano está suficientemente concretizada e quantificada, não podendo o juízo de equidade traduzir um arbitrário “salto no escuro”, dado perante matéria factual de contornos insuficientes e indeterminados.

Assim, a formulação do juízo complementar de equidade pressupõe uma base factual minimamente sólida e consistente sobre os valores indemnizatórios em causa, pelo que se a mesma for inexistente a solução legalmente imposta é a prolação de condenação genérica, relegando-se para ulterior tramitação incidental a concretização do montante exato do dano, por se afigurar que a situação de dúvida sobre o quantum pode razoavelmente vir a ser suprida por uma ulterior atividade probatória (cfr. art.ºs 609.º, n.º 2, e 358.º e segs., todos do NCPCiv.).

Se, pois, a matéria dada como provada (decisão de facto) não contiver um suporte factual bastante, em que se possa basear o juízo complementar de equidade, destinado, somente, a obter um valor pecuniário exato, em apreciação de direito, concretizando um prejuízo cuja dimensão tem de estar, no essencial, suficientemente quantificada em função da prova produzida, de nada servirá invocar soluções de equidade, antes devendo relegar-se a quantificação do dano para ulterior incidente de liquidação, onde, finalmente, tal equidade [10] ainda poderá, como último recurso, operar [11].

Ficam, pois, os critérios a que haverá de lançar mão o julgador no âmbito do juízo de equidade.

Sendo, pois, pacífico que a fixação dos danos segundo juízos de equidade constitui matéria de direito, a ter lugar, por isso, em sede de fundamentação jurídica da sentença, nenhum sentido faria pretender usar a bitola da equidade como ajuda para a decisão da matéria de facto, campo em que aquela é inapta, por aí valer a prova que se logre realizar, cujo ónus cabia aqui, manifestamente, à A./Apelante (art.º 342.º, n.º 1, do CCiv.).

Apenas poderia a Apelante pretender que, face à não determinação, in casu, do exato valor do dano, se suprisse essa lacuna em sede de direito, com recurso aí à equidade, para, no plano da fundamentação jurídica, se atribuir, ainda assim, um montante indemnizatório líquido equitativo [12].

Assim, será de aplicar, em condições de normalidade, o preceituado no aludido n.º 2 do art.º 609.º do NCPCiv., de acordo com o qual – repete-se –, na falta de elementos para fixação do quantum indemnizatório, deve ocorrer condenação no que vier a ser liquidado em ulterior incidente de liquidação.

Esta é a regra. A exceção seria a que se traduz na previsível impossibilidade de fixação quantitativa com recurso a prova complementar, levando à adoção, desde logo, de um critério de equidade.

No caso, nada nos mostra a impossibilidade de tal fixação quantitativa futura com recurso a prova complementar, sendo que, com os dados disponíveis, o recurso imediato à equidade surgiria como arbitrário, posto que cabe à parte demandante provar o seu efetivo dano.

Quer dizer, a parte demandante, aqui lesada, deve dispor de elementos de prova, desde logo de natureza testemunhal, que permitam quantificar o dano em causa (pessoas que observaram os estragos e calcularam os custos de reparação, orçamentando ou não, contanto que conheçam os trabalhos de reposição que importa realizar e os custos inerentes).

Donde que não lhe seja difícil, como tem de concluir-se, produzir prova credível bastante, quanto a um dano que permanece e é visível no local, cabendo avaliar o custo da respetiva reparação.

Não se perspetiva bem, pois, a razão pela qual a A. – aqui lesada e reclamante de indemnização, com o ónus da prova dos danos e seu montante – não forneceu nos autos toda a prova necessária, sem o que não pode ver cabalmente fixada a indemnização a receber, não devendo ela ser premiada pela sua inércia probatória, em termos de se prescindir de uma prova exaustiva do montante do dano, através da operância imediata da bitola da equidade.

Na verdade, deve exigir-se à A./Apelante, ante o seu dito ónus probatório, que faça a prova necessária do quantitativo desse dano, o que ainda está manifestamente ao seu alcance.

Tal prova exigível já deveria ter sido feita nos autos. Porém, como o não foi ainda e o preceito do citado n.º 2 do art.º 609.º do NCPCiv. permite que o seja ulteriormente, haverá de ser realizada em adequado incidente de liquidação.

Em suma, nada a censurar à decisão impugnada que relegou para ulterior incidente de liquidação o apuramento do quantum integral do dano, pois que, apurada a sua existência, mas não o seu montante, ainda é possível determinar este último, fazendo-se a necessária prova.

Com o que totalmente improcede a apelação.

IV- Sumariando (art.º 663.º, n.º 7, do NCPCiv.):

1. - A resolução do contrato, por regra, apenas permite a indemnização pelo interesse contratual negativo.

2. - Excecionalmente, poderá admitir-se a indemnização pelo interesse contratual positivo, se, à luz do princípio da boa fé, a ponderação dos interesses em jogo no caso concreto a impuser, para evitar, em sede de liquidação da relação contratual, situações de excessivo e injustificado desequilíbrio/sacrifício do interesse contratual de uma das partes face à outra.

3. - Se o senhorio, credor por rendas em dívida, perante o incumprimento definitivo do seu devedor/inquilino, opta pela resolução do contrato de arrendamento urbano, exercendo o seu direito potestativo extintivo da relação contratual, ocorre desvinculação das partes, ficando ambas exoneradas dos seus deveres de prestação e perdendo o direito à contraprestação.

4. - Por isso, resolvido o contrato, pagas as rendas vencidas e recebido o locado devoluto pelo senhorio, este não tem direito às rendas que se venceriam futuramente se o contrato se mantivesse em vigor, nem a indemnização correspondente ao valor global de tais rendas até ao final do prazo contratual estipulado (interesse contratual positivo).

5. - A cumulação da disponibilidade do locado com o recebimento das rendas futuras corresponderia à total exoneração da prestação a cargo do senhorio, com a simultânea manutenção da contraprestação da outra parte, que, mau grado a perda de todos os seus direitos decorrentes do contrato extinto, continuaria, na prática, amarrada ao pagamento futuro de rendas, com a agravante de ter de as prestar de uma só vez, sob a forma de elevado montante indemnizatório, desequilíbrio este, em sede de liquidação do contrato, que, por excessivo, o subprincípio da justiça contratual, decorrência do princípio da boa fé, não permite.

6. - A possibilidade de extinção do contrato, por denúncia do inquilino, anteriormente ao terminus do prazo de duração convencionado (art.º 1098.º, n.ºs 3 e 4, do CCiv.), constitui faculdade de desvinculação unilateral daquele, em seu benefício/proteção, visto ainda, tendencialmente, como parte débil na relação contratual, âmbito em que a regulação legal, divergente dos princípios básicos da liberdade contratual e da eficácia dos contratos (art.ºs 405.º e 406.º do CCiv.), assume feição imperativa, impondo-se a clausulado contratual que disponha em contrário (art.ºs 294.º e 292.º do CCiv.).

7. - Provando-se a existência do dano, mas não o respetivo quantum, é de relegar a fixação do valor indemnizatório para ulterior incidente de liquidação se ainda for de ter como possível essa fixação com recurso a outras provas, caso em que não deve o julgador socorrer-se de imediato da equidade no arbitramento indemnizatório.

V- Decisão

Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.

Custas da apelação pela A./Apelante, ante o seu total decaimento.

Escrito e revisto pelo relator.

Elaborado em computador.

Porto, 12/01/2016

Vítor Amaral

Luís Cravo

Fernando Samões

[1] Em 07/10/2013.

[2] É este o regime processual aplicável, tendo em conta a data de instauração da ação (07/10/2013), tendo a sentença recorrida sido proferida em 13/02/2015 – cfr. art.º 8.º da Lei n.º 41/2013, de 26-06.

[3] Na sentença vem citada diversa doutrina e jurisprudência neste sentido: na doutrina, ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, ps. 918 e segs., ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, Vol. II, ps. 109 e segs., MOTA PINTO, Cessão da Posição Contratual, p. 412, BRANDÃO PROENÇA, A Resolução do Contrato no Direito Civil, ps. 183 e segs. e MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Vol. II, ps. 256 e segs.; e, na jurisprudência, por todos, Acs. do STJ, de 26-03-1998, 19-04-1999, 03-09-2004, 02-12-2004, 12-07-2005, 21-03-2006, 23-01-2007, 17-05-2007, 22-01-2008, 22-04-2008, 23-10-2008 e 12-03-2013, todos disponíveis no sítio www.dgsi.pt.

[4] Em Direito dos Contratos, Estudos, Coimbra Editora, Coimbra, 2007, p. 290.

[5] Este princípio, reportado à boa fé objetiva, acompanha, como é consabido, toda a vida do contrato, desde a fase pré-contratual até à liquidação da relação contratual (cfr. art.ºs 227.º, n.º 1, e 762.º, n.º 2, ambos do CCiv.). A boa fé em sentido objetivo contrapõe-se à boa fé subjetiva. Assim, a boa fé objetiva reporta-se a princípios, regras, ditames ou limites por ela transmitidos ou a um modo de atuação dito de boa fé, enquanto regra ou padrão de conduta dos sujeitos. A boa fé atua, pois, nesta sua dimensão, como uma regra de conduta imposta do exterior e que os sujeitos devem observar. Já a boa fé subjetiva, por sua vez, reporta-se a um estado interior/subjetivo da pessoa (diz-se em relação àquele sujeito que atua de boa fé, contrapondo-se à atuação de má fé).

[6] Proc. 1807/08.6TVLSB.L1.S1 (Cons. Álvaro Rodrigues), em www.dgsi.pt.

[7] No mesmo sentido aponta, na interpretação que fazemos, o Ac. STJ de 12/03/2013, Proc. 1097/09.3TBVCT.G1.S1 (Cons. Alves Velho), também disponível em www.dgsi.pt (igualmente citado nas conclusões da Apelante), em cujo sumário pode ler-se: “I - Em caso de cumulação da indemnização com a resolução do contrato, os danos a ressarcir encontram, naturalmente, o seu campo privilegiado de incidência no denominado interesse contratual negativo. II - Apesar disso, o efectivo prejuízo causado pelo incumprimento definitivo deverá também ser reparado, contemplando o interesse contratual positivo, quando o postule a tutela dos interesses de reintegração em jogo no caso, à luz da ponderação do princípio da boa fé e na medida do adequado à função e ao equilíbrio nos efeitos da liquidação resolutiva das prestações contratuais” (itálico aditado). Com efeito, é este postulado da tutela dos interesses de reintegração do caso, à luz do princípio da boa fé, e em adequação à função e ao equilíbrio nos efeitos da liquidação resolutiva das prestações contratuais, que conduz, na situação dos autos, ao afastamento da reparação pelo interesse contratual positivo.

[8] Assim, Joaquim de Sousa Ribeiro, op. cit., p. 338.

[9] Cfr., ainda, Joaquim de Sousa Ribeiro, op. cit., p. 307.

[10] Como referido no Ac. do STJ de 11/12/2012, Proc. 549/05.9TBCBR-A.C1.S1 (Cons. Fernando Bento), in www.dgsi.pt., “a fixação dos danos segundo juízos de equidade constitui matéria de direito” (itálico aditado).

[11] Cfr., por todos, o Ac. do STJ de 03/02/2009, Proc. 08A3942 (Cons. Mário Cruz), in www.dgsi.pt, cujo sumário, por pertinente, em parte se transcreve: “I. Quando fiquem provados danos mas não tenha sido possível estabelecer a sua quantificação, a opção entre equidade e liquidação prévia em fase posterior, deve obedecer àquela que dê mais garantias de se mostrar ajustada à realidade.II. Assim, se apesar de provado o dano, não foi possível atingir-se na fase que vai até à Sentençaum valor exacto para a sua quantificação, mas seja admissível que ainda é possível atingi-lo com recurso a prova complementar sobre o montante exacto ou muito próximo dos danos reais, não deve passar-se para a fase executiva na parte em que a condenação ainda não esteja líquida, sendo o instrumento adequado o incidente de liquidação (…). III. Se, pelo contrário, apesar de provado o dano, não foi possível atingir-se a determinação do seu montante exacto, nem se veja forma de o poder atingir com prova complementar sobre a quantificação dele, o meio adequado para o estabelecer é utilizar desde logo a equidade – art. 566.º-3 do CC. (entre outras razões por racionalidade de meios), dentro dos limites que o tribunal tenha disponíveis para o efeito. (…) V. Nada obsta que a equidade funcione como último critério no incidente de liquidação (…) se nem nessa fase foi possível determinar a quantificação do dano concreto. VI. A equidade tem de ser justificada, sob pena de a atribuição de uma indemnização a esse título corresponder a uma indemnização arbitrária”.

[12] Nas palavras do Ac. STJ, de 04/04/2002, Proc. 02B205 (Cons. Neves Ribeiro), in www.dgsi.pt, “A equidade que atravessa todo o juízo valorativo para o calculo possível de um dano que corresponde, afinal, à situação virtual da diferença entre o antes e o depois da verificação do evento (artigo 562.º) – a equidade, dizíamos – e para que assuma verdadeiramente essa natureza de justiça do caso, na conhecida definição aristotélica, tem de funcionar nos dois sentidos, como é disso afloramento o que diz o artigo 494.º, do Código Civil. Deve tratar-se igual o que é igual; e diferente o que é diferente!”. E como também já explicitado na jurisprudência, citando doutrina autorizada, «“a equidade é a resposta àquelas perguntas em que está em causa o que é justo ou o que é mais justo. E funciona em casos muito restritos, algumas vezes para colmatar as incertezas do material probatório; noutras para corrigir as arestas de uma pura subsunção legal, quando encarada em abstracto… A equidade, exactamente entendida, não traduz uma intenção distinta da intenção jurídica, é antes um elemento essencial da jurisdicidade… A equidade é, pois, a expressão da justiça num dado caso concreto… não equivale ao arbítrio; é mesmo a sua negação… é uma justiça de proporção, de adequação às circunstâncias, de equilíbrio. Quando se faz apelo a critérios de equidade, pretende-se somente encontrar aquilo que, no caso concreto, pode ser a solução mais justa; a equidade está assim limitada sempre pelos imperativos da justiça real (a justiça ajustada às circunstâncias), em oposição à justiça meramente formal” (Dário Martins de Almeida, Manual de Acidentes de Viação, 2.ª ed., págs. 103/105)» – cfr. Ac. Rel. Lisboa, de 29/06/2006, Proc. 4860/2006-6 (Rel. Carlos Valverde), in www.dgsi.pt.