22281/23.1T8LSB.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Não há lugar à resolução do contrato de arrendamento não habitacional com fundamento na violação no disposto nos artigos 1049º; 1038º, f) e g) e art.º 1083º, n.º 1 e n.º 2, e) do Código Civil quando o que ocorreu foi uma cessão de quotas, uma vez que por força da cessão de quotas inexiste qualquer cedência do gozo da coisa a outrem; a arrendatária mantêm-se a mesma.

II- No caso, a A. apenas invoca que pretendia preferir no trespasse e que a R. veio a desistir do trespasse, procedendo após à transmissão da quota.

III- Nenhum facto concreto alega a A. de onde se possa inferir que essa actuação da R. foi lesiva de um qualquer seu interesse, ou que a R. tenha assim actuado sem ser a coberto da autonomia que deve imperar nas obrigações, não sendo a sociedade R. obrigada a trespassar, nem sequer obrigada a ceder a quota; assim agiu ao abrigo da liberdade contratual que lhe assiste, nada decorrendo dos autos nem tendo sido alegados factos que de algum modo pudessem sustentar um qualquer abuso de direito.

(Sumário elaborado pela Relatora)

Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

Relatório:

F… - COMÉRCIO DE PRONTO A VESTIR, LDA. intentou contra Z…- UNIPESSOAL, LDA. a presente acção declarativa com processo comum, pedindo que o tribunal:

• decrete a resolução judicial do contrato de arrendamento em vigor entre a Autora e a Ré,

E, em consequência,

• condene a Ré a desocupar o local arrendado, restituindo-o à Autora em bom estado de conservação e limpeza, devoluto de pessoas e bens, repondo a fracção ao seu estado inicial.

Para tanto, alegou, em resumo, o que se segue:

- É a actual dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “A”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa

- Por contrato de arrendamento não habitacional com prazo certo e fiança, celebrado em 29 de Dezembro de 2021, entre a sociedade Autora, na qualidade de proprietária e, a ora Ré, na qualidade de arrendatária, foi dado de arrendamento a loja do prédio urbano;

- O referido contrato de arrendamento para fins não habitacionais foi celebrado pelo prazo de 10 anos, com início em 1 de Janeiro de 2022 e termo em 31 de Dezembro de 2031, tendo ficado acordada a renda mensal inicial de € 3.500,00;

- A 5 de Julho de 2023, a Ré remete carta à Autora a informar do trespasse pelo montante de € 16.000,00 e a dar à Autora o direito de preferir;

- A Autora exerce o seu direito de preferência e posteriormente, a Ré comunica que perdeu o interesse no trespasse;

- Logo de seguida, o único sócio da Ré vende a sua participação na Ré à sociedade que pretendia o estabelecimento comercial.

Conclui assim que a alienação da totalidade das participações sociais da Ré não foi comunicada à Autora, nem foi junto o contrato de cessão de créditos com o registo do acto na Conservatória do Registo Predial.

A Ré veio apresentar contestação, aceitando o contrato de arrendamento (sem a fiança), bem como a remessa da carta para a Autora para preferir no trespasse e impugnando a restante matéria de facto alegada e explicando as alterações da estrutura societária da Ré.

Conclui pela improcedência da acção por não existir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.

Realizou-se audiência prévia, na qual se facultou às partes a discussão de facto e de direito, prevendo-se o conhecimento imediato do mérito da causa.

Foi proferido Saneador Sentença onde a final se decidiu julgar a acção improcedente e, em consequência, absolveu-se a Ré dos pedidos contra si formulados pela Autora.

Desta decisão recorreu a A. formulando as seguintes Conclusões:

“A) A douta sentença recorrida padece de um claro erro de julgamento, por conter um vício notório que se prende com um erro na apreciação efetuada dos factos dados como assentes, motivo pelo qual, deve ser reapreciada a matéria de Direito, como a seguir se demonstrará;

B) As presentes alegações supra, visaram demonstrar que efetivamente, ocorreu um erro de julgamento quanto à apreciação da matéria de facto, devendo vir a considerar-se que a Recorrente pode resolver o contrato de arrendamento celebrado com a Recorrida, nos termos do disposto no artigo 1049º, alíneas f) e g) do artigo 1038º e nº 1 e al. e) do nº 2 do artigo 1083º, todos do Código Civil;

C) Assim, conforme referido ab initio, chama-se à colação que a motivação do Tribunal a quo partiu de várias premissas erradas, devendo considerar-se como erro de Julgamento quanto à apreciação da matéria de facto, ao considerar-se que não “(…) se vê na factualidade alegada e provada o mínimo sinal de fraude, de abuso ou de prejuízo para quem quer que seja”;

D) Nessa senda, das motivações supra, resulta cristalino o erro de Julgamento quanto à interpretação dada à prova documental junta aos autos, bem como, os factos alegados na Petição Inicial, através dos quais seria possível aferir claramente que a cessão de quotas realizada pelo único sócio da sociedade Recorrida mais não é do que um verdadeiro trespasse;

E) Veja-se nesse sentido todos os factos dados como assentes na douta Sentença recorrida;

F) Na verdade, entre a Recorrente e a Recorrida foi celebrado um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, tendo como objeto a fração autónoma designada pela letra “A”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa … (facto assente 4);

G) No dia 5 de julho de 2023, a Recorrida, remeteu carta registada à ora Recorrente, a informar que pretendia trespassar o estabelecimento comercial com atividade no locado arrendado, à sociedade G…., Lda., pelo montante de € 16.000,00 e a notificar a Recorrente para, querendo, exercer o direito de preferência (facto assente 6.);

H) Em resposta a tal carta, a Recorrente enviou à Recorrida a carta registada mencionada no facto 6. dos factos assentes;

I) Assim, e após a receção do email mencionado no facto assente 7., a Recorrente exerceu o direto de preferência pelo trespasse do estabelecimento comercial (Facto assente 8.);

J) Não obstante, a Recorrida, de seguida, comunicou à Recorrente que já não pretendia avançar com o trespasse e, em 10 de agosto de 2023, assinou o documento constante do facto assente 10.

K) Dessa forma, a sociedade G…, LDA., passou a ser a única sócia da Recorrida, e é a mesma sociedade que tinha interesse no trespasse do estabelecimento comercial, instalado no imóvel dado de arrendamento;

L) Sendo certo que, o único sócio da Recorrida, QZ, declarou que cedeu a totalidade da sua quota à sociedade G…, LDA. pelo montante de € 45.000,00;

M) Mas, a alienação da totalidade das participações sociais da Recorrida não foi comunicada por aquela à Recorrente. Como deveria ter acontecido;

N) E foi a Recorrida que decidiu, unilateralmente, desistir do trespasse do estabelecimento;

O) Importa referir que a Recorrida comunicou a desistência do trespasse do estabelecimento comercial à Recorrente, por carta de 2 de Agosto (Doc. 9) e a sociedade G…, LDA. adquiriu, em 10 de agosto de 2023 (8 dias depois), a totalidade da participação social de QZ, único sócio da sociedade Recorrida, conforme resulta do facto assente 9.;

P) O que demonstra, sem qualquer dúvida, que já estava concertado o procedimento adotado (desistência do trespasse e cessão de quotas) entre a Recorrida e a sociedade G…, LDA.;

Q) Desta forma, a cessão de quotas realizada entre o único sócio da Recorrida e a sociedade G… LDA. constitui uma situação de desconsideração da personalidade jurídica daquela e mais não é do que um trespasse de estabelecimento comercial “escondido” e simulado;

R) Ora, o arrendamento tem natureza essencialmente pessoal, ainda que equiparado aos direitos reais para certos efeitos - 1037º, nº 2, 1276º e ss e 1285º do Código Civil;

S) Mais, o art.º 1038.º do Código Civil impõe ao locatário, entre outras, as obrigações de:

“f) - Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;

g) Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada.”;

T) Sendo certo que, é permitida a transmissão por ato entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial – n.º 1 do artigo 1112º do Código Civil;

U) E igualmente certo que, o trespasse é o contrato pelo qual se transmite definitivamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado;

V) Contudo, neste caso, o senhorio, ora Recorrente, tinha de ser notificado para exercer o seu direito de preferência. O que não ocorreu na situação em crise;

W) Importa realçar que, a doutrina portuguesa equipara, para determinados efeitos, a cessão da totalidade das participações sociais de uma sociedade ao trespasse de estabelecimento comercial;

X) Pese embora, sejam duas situações jurídicas distintas, em determinadas situações, a alienação da totalidade das participações sociais equivale a um trespasse;

Y) E, ao contrário do que decidiu a douta Sentença recorrida, foi que ocorreu na situação destes autos;

Z) Analisando a situação concreta, a cessão da totalidade das quotas entre o único sócio da Recorrida e a sociedade G…, LDA., consubstancia, sem qualquer dúvida, uma simulação entre ambos para “esconder” um verdadeiro trespasse de estabelecimento comercial e, dessa forma, evitar a notificação à senhoria, ora Recorrente;

AA) E traduz-se, igualmente, num ato ilícito!;

BB) O princípio da atribuição da personalidade jurídica às sociedades e da separação de patrimónios, ficção jurídica que é, não pode ser encarado, em si, como um valor absoluto e, quando estejam em causa práticas ilícitas – contrárias à ordem jurídica –, censuráveis e com prejuízo de terceiros, a personalidade coletiva não pode ter uma finalidade redutora, não pode ter a natureza de um manto ou véu de proteção dessas mesmas práticas;

CC) Devido a comportamentos abusivos e fraudulentos, que não são substancialmente da sociedade mas dos que estão por detrás da sua autonomia (ficcionada) e a controlam (ou ao invés), a mesma pode ser utilizada desonestamente e, funcionalmente, ao arrepio do seu fim social ou com desvio da rota que o ordenamento jurídico lhe traçou, para servir de véu para encobrir uma realidade ou para mascarar uma situação;

DD) Pelo que, nesses casos, justifica-se a desconsideração, o levantamento ou a superação da personalidade jurídica da pessoa coletiva, por imposição dos ditames da boa-fé;

EE) Contudo, apesar da lei não conter referência expressa à figura da desconsideração, a justificação da sua atuação, pelo menos em grande parte dos casos, emerge da exigência do princípio da boa-fé, cuja dimensão é aflorada, no essencial do que aqui importa, pelo artigo 762º, nº 2, conjugado com o artigo 334º, ambos do Código Civil;

FF) Nessa senda, temos o acórdão do STJ, de 10-01-2012, processo 434/1999.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt e o acórdão do STJ, de 12-05-2011, no processo 280/07.0TBGVA.C1.S1, disponível em www.dgsi.pt, e, ainda, o acórdão da Relação de Coimbra, de 3-07-2013, no processo 943/10.8TTLRA.C1, disponível em www.dgsi.pt;

GG) Atento exposto, não podemos deixar de enquadrar o comportamento da Recorrida, na sua totalidade, nos referidos pressupostos para a intervenção da desconsideração ou levantamento da personalidade jurídica da sociedade Recorrida, para responsabilizar aqueles, que agiram por detrás desta;

HH) Aliás, retira-se, sem qualquer dúvida, dos factos supra expostos, que o comportamento da Recorrida, foi com o propósito, de obstar a que a Recorrente não exercesse o direito de preferência no trespasse do estabelecimento comercial;

II) Embora fosse esperado, por parte da Recorrida, e por imposição do princípio da boa-fé, um comportamento leal, correto e diligente para com a Recorrente, o que não aconteceu;

JJ) A razão de ser deste princípio está na tutela da confiança e da expectativa criada entre as partes no caminho negocial, tanto antes de ter surgido qualquer contrato – ou seja, na fase tendente à sua celebração –, como na sua conclusão, percurso durante o qual devem as partes adotar comportamentos conformes às regras da boa-fé (artigos 227º e 762º do Código Civil);

KK) A aceitação pela Recorrente, na sua esfera, dos efeitos jurídicos supra explanados (de exercício do direito de preferência no trespasse de estabelecimento comercial) e advindos dos termos da proposta apresentada pela Recorrida não poderia deixar de, idoneamente, contribuir para que a mesma, perante a normal confiança depositada na boa-fé desta, tivesse a convicção de que o trespasse seria regularmente celebrado;

LL) Nessa medida, a conduta da Recorrida, ao dar sem efeito tal intenção de trespassar o estabelecimento comercial e, posteriormente, de vender a totalidade das suas participações sociais, traduz-se numa verdadeira venda da empresa, para efeitos de responsabilidade por vícios, resultando numa situação de "desconsideração" da pessoa jurídica e na prática de um ato ilícito;

MM) Não podemos deixar de referir que, toda a conduta da Recorrida, ao enviar a carta de intenção de trespassar o estabelecimento comercial, a posterior desistência de seguir com o trespasse do estabelecimento comercial, após o exercício do direito de preferência por parte da Recorrente, e a alienação da totalidade das quotas, camuflou, escondeu um verdadeiro trespasse, configurando, dessa forma, uma simulação relativa (art.º 241.º CC);

NN) Em suma, atenta a factualidade dada como assente, estamos perante uma situação de abuso de direito e de prática de um ato ilícito por parte da Recorrida e de desconsideração da personalidade jurídica daquela;

OO) Face ao exposto, dúvidas não restam de que a alienação das participações sociais da Recorrida, “escondem” um trespasse, que devia ter sido comunicado à Recorrida, no prazo de 15 dias, tal como prescreve o artigo 1038º al. g) do Código Civil;

PP) De acordo com o disposto no art.º 1049.º do Código Civil, o locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038º, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou ainda, no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este;

QQ) Comunicação essa que a Recorrida não fez;

RR) Ora, tal violação do dever do inquilino é suscetível de fazer nascer na esfera jurídica do senhorio o correspondente direito de resolver o contrato celebrado, conforme artigo 1049º, alíneas f) e g) do artigo 1038º e nº 1 e al. e) do nº 2 do artigo 1083º, todos do código civil;

SS) Em face de tudo quanto supra se expôs, deve este Tribunal declarar resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre a Recorrente e a Recorrida, junto à petição inicial como Doc. 4, e, em consequência, ordenar a entrega do imóvel arrendado à Recorrente.”

Contra-alegou a R., Concluindo:

“1º O recurso interposto pela Recorrente deve ser rejeitado, porquanto as conclusões resultam de um “copy paste” das alegações, ao ponto de serem totalmente idênticas e “confundíveis” entre si, o que viola o disposto no artigo 639º, nºs 1 e 2, do C.P.C

2º A Recorrente tem o ónus de formular conclusões, o qual se consubstancia numa síntese das alegações vertidas no mesmo recurso, as quais delimitam o objecto do recurso e devem ser “clara, inteligível e concludente” (Acórdão do S.T.J., datado de 24-04-2008, processo nº 483/08.0TBLNH.L1.S1, publicado em www.dgsi.pt).

3º Nos termos conjugados dos artigos 639º, nº 3, e 641º, nº 2, alínea b), do C.P.C., a inexistência de conclusões sob a forma de preposições sintéticas, como sucede no caso concreto, equivale à fata absoluta de conclusões que determinam o indeferimento do recurso.

4º Isto porquanto, no recurso apresentado pela Recorrente é evidente que, em toda a extensão das conclusões, copiou-se o que se disse nas conclusões, tanto que temos reproduzidas nada menos do que quarenta e cinco conclusões.

5º O Recurso, tal qual as alegações e conclusões apresentadas pela Recorrente, não admite despacho de aperfeiçoamento, pois estamos perante uma falta de conclusões que determina a imediata rejeição do recurso por falta de impossibilidade de determinação do seu objecto, sob pena de se violarem os princípios da igualdade das partes, auto-responsabilidade e o dever de cooperação e, ainda, de ser concedido um prazo adicional à Recorrente - para apresentar “novo” recurso - que a lei adjectiva não comporta.

6º O presente recurso vem interposto da douta Sentença de fls.

, que ficou com a referência 435375976, de 4 de Julho de 2024, encontrando-se confinado, como resulta do disposto nos artigos 608º, nº 2, ex-vi dos artigos 663º, nº 2, 635º, nº 4, 639º, nºs 1 a 3, 641º, nº 2, alínea b), todos do C.P.C., das questões que constam nas conclusões identificadas de A a SS do recurso apresentado.

7º A matéria de facto não é impugnada no recurso que antecede.

8º A Autora peticiona a resolução contratual ao abrigo dos artigos 1038º, alíneas f) e g), e 1112º, ambos do Código Civil, correspondendo o primeiro preceito aos casos de cessão da posição contratual, sublocação e comodato, que constituem as situações previstas nas cláusulas segunda, número dois, e oitava do contrato objecto do litígio, ficando, portanto excluídas as situações de violação da preferência do senhorio quanto ao trespasse.

9º O contrato em discussão não prevê qualquer cláusula específica, quanto à proibição e/ou limitação respeitante ao trespasse ou cessão de quotas, não existindo, também, qualquer limite legal à verificação de ambos os institutos jurídicos.

10º Consistindo o trespasse na transferência integral e definitiva do estabelecimento, verifica-se que no caso concreto que inexiste qualquer facto provado que comprove a sua verificação, mas tão só, a transmissão do capital social da Ré, locatária.

11º Depois de constituída é a sociedade que é sujeita de direitos e obrigações perante terceiros e perante os próprios sócios, não dispondo estes de direitos sobre os bens daquela mas apenas perante a própria sociedade.

12º Sendo que as quotas, não têm que permanecer indefinidamente na posse do seu primitivo titular, podendo ser transmitida nos termos da lei e do pacto social, sem que tal envolva a transmissão de qualquer bem da própria sociedade, não se impondo, em lei alguma, a obrigação de comunicar tal cedência ao senhorio, mas apenas à sociedade.

13º Inexistem nos autos quaisquer sinais de fraude, de abuso ou de prejuízo para quem quer que seja.

14º Assim como não resulta dos autos qualquer situação de inexigibilidade de manutenção da relação contratual.

15º Como bem se salientou na decisão recorrida, “apesar de ter havido transmissão de quotas (e que corresponde à totalidade do capital social da Ré), a personalidade jurídica da Ré não se modificou, pelo que mantém a titularidade do estabelecimento e continua a ser arrendatária.”.

16º É comumente aceite na jurisprudência a admissibilidade de desistência do negócio de trespasse, após a comunicação enviada para o senhorio.

17º Pelo que, a Ré não actuou em abuso de direito nem desconsiderou a personalidade colectiva, nem resulta dos autos qualquer matéria provada nesse sentido, o que não é de espantar na medida em que também não consta da petição inicial qualquer facto que o permitisse julgar, resultando apenas conclusões e matéria de direito (que se estendem ao recurso que antecede).

18º Não foi a Ré que concretizou a cessão de quotas, mas sim terceiras pessoas, que nem sequer são partes nos autos, não lhe sendo imputado pela Autora qualquer responsabilidade nesse negócio, mas sim à sócia da Ré, como bem constata a sentença recorrida.

19º Invoca também a Autora, só nesta sede de recurso, que o preço da cessão de quotas não foi pago, o que não é real, conforme resulta do documento nº 6 mencionado no articulado de contestação e junto com o requerimento de fls.

, em 16-04-2024 (referência 48635050), o qual não foi tempestivamente impugnado pela Autora.

20º Os Acórdãos invocados no recurso não apresentam qualquer identidade com o objecto do litígio dos presentes autos.

21º Assim, não tendo existido qualquer trespasse, falece a pretensão da Autora, devendo, em consequência, a acção improceder totalmente, por não provada, tal qual consta julgado na sentença recorrida, cuja decisão não violou qualquer norma ou regra de direito.

22º Tendo a sentença recorrida proferido decisão de improcedência do presente processo ordinário, ficaram precludidas as demais questões suscitadas pela Ré em sede de articulado de contestação (artigo 608º, nºs 1 e 2, do C.P.C.).

23º Devendo as mesmas ser apreciadas e julgadas em caso de procedência do recurso ora apresentado (artigo 665º, nº 2, do C.P.C.), o que apenas se admite por mera cautela de patrocínio.”

II. Da admissão de recurso.

Na primeira instância foi proferido o seguinte despacho de admissão de recurso:

“Na sua resposta, a Recorrida veio pugnar pela rejeição do recurso por a Recorrente ter apresentado 45 conclusões que são quase na totalidade similares às alegações, nos termos do artigo 641.º, n.º 2, alínea b) do Código de Processo Civil.

Ora, “apesar de constituir uma técnica manifestamente errada e violadora das exigências de sintetização impostas pelo preceito, a circunstância de, em sede de conclusões, o recorrente reproduzir a motivação vertida na alegação propriamente dita não configura um caso de falta de conclusões.” (vide, ANTÓNIO ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA E LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA, CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ANOTADO, Volume I, página 768).

Dito isto, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 629.º, n.º 1; 631.º, n.º 1; 638.º, n.º 1; 644.º, n.º 1, alínea a); 645.º, n.º 1, alínea a) e 647.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil, admite-se o presente recurso, por ser tempestivo e legal, sendo este de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.”

Concorda-se com esta decisão e subscreve-se a doutrina aí referida, pelo que o Recurso foi devidamente recebido.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

III. Questões a decidir:

Como resulta do disposto pelos artigos 5º; 635º, n.º 3 e 639º n.º 1 e n.º 3, todos do Código de Processo Civil (e é jurisprudência consolidada nos Tribunais Superiores) para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, o objeto do recurso é delimitado em função das conclusões formuladas pelo recorrente, pelo que no caso concreto cumpre apreciar se ocorreu uma violação de comunicação por parte da R. à A., suscetível de fazer nascer na esfera jurídica do senhorio o correspondente direito de resolver o contrato celebrado, conforme artigo 1049º, alíneas f) e g) do artigo 1038º e nº 1 e al. e) do nº 2 do artigo 1083º, todos do Código Civil.

IV. Fundamentação de Facto:

Foram os seguintes os factos dados como Provados no Saneador Sentença:

“1. A Autora F… - COMÉRCIO DE PRONTO A VESTIR, LDA. é uma sociedade comercial que tem por objecto o comércio de pronto a vestir e a compra e venda de imóveis, seja de que forma legal for, incluindo, mas não limitando, por via de todos os meios legais habilitantes da transmissão de propriedade, e a revenda dos adquiridos para esse fim, administração, gestão e alienação de bens sociais ou imóveis próprios e/ou alheios, incluindo o arrendamento e o alojamento mobilado para turistas.

2. A Ré Z… - UNIPESSOAL, LDA. é uma sociedade comercial que tem por objecto pastelaria e casa de chá, venda de bebidas alcoólicas e não alcoólicas designadamente bublle lab e gelados.

3. A Autora é a actual dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “A”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…, concelho e distrito de Lisboa, descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa

4. Por acordo escrito denominado “CONTRATO DE ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL COM PRAZO CERTO E FIANÇA”, celebrado em 29 de Dezembro de 2021, entre a sociedade Autora, na qualidade de proprietária e, a ora Ré, na qualidade de arrendatária, foi dado de arrendamento a fracção supra identificada, com o seguinte teor: “(…)

Cláusula Segunda (Fim)

1. A fração autónoma agora arrendada destina-se, exclusivamente, ao exercício de atividade comercial legalmente permitida da Segunda Contratante, reconhecendo esta que o imóvel realiza cabalmente o fim a que se destina, não podendo dar-lhe outro uso.

2. Fica claro que a Segunda Contratante não poderá atribuir/dar ao presente imóvel outro uso, nem o sublocar, ou cedê-lo por qualquer forma, no todo ou em parte, sem autorização expressa, dada por escrito, pelo Primeiro Contratante.

Cláusula Terceira (Prazo)

1. O arrendamento é celebrado pelo prazo de 10 (dez) anos, tendo o seu início em 01 de Janeiro de 2022 e termina a 31 de Dezembro de 2031, pelo que, findo o prazo pra estipulado o contrato caducará, não se renovando automaticamente no seu termo.

(…)

Cláusula Quarta (Renda)

1. A renda mensal é de € 3.500,00 (…), devendo ser paga até ao dia 08 do mês anterior aquele a que respeita.

(…)”.

5. No dia 5 de Julho de 2023, veio a Ré, remeter carta registada à Autora, a informar que pretendia trespassar o estabelecimento comercial com actividade no locado à sociedade G… LDA., pelo montante de € 16.000,00 e a notificar a Autora para, querendo, exercer o direito de preferência.

6. Em resposta, a Autora enviou à Ré carta registada com aviso de recepção, que esta recebeu, em 12 de Julho de 2023, com o seguinte teor:

“A/C Z… - UNIPESSOAL LDA,

…

Carta Registada com Aviso de Receção

Lisboa, 11 de julho de 2023

Assunto: Resposta à V/ missiva recebida no dia 07 de julho de 2023

Exmos. Senhores,

No seguimento da missiva que recebemos dia 07 de julho de 2023, relativa ao direito de preferência a ser exercido no âmbito do contrato de arrendamento celebrado no dia 29 de dezembro de 2021, respeitante à fração autónoma designada pela letra "A", do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa … pelo que, está dispensada da exibição da respetiva licença de utilização, vimos, pela presente, esclarecer que a mesma não cumpre os requisitos necessários, previstos no artigo 416.º, n.º 1 do Código Civil.

O referido artigo exige que “Querendo vender a coisa que é objeto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.”, aplicável ex vi o artigo 1112.º, n.º 4 do CC. Neste sentido, a comunicação enviada não é idónea para o efeito pretendido, não nos sendo possível pronunciar-nos sobre a vontade de exercer ou não o direito de preferência que nos cabe relativamente ao trespasse do estabelecimento comercial.

Para o efeito, solicitamos que nos sejam enviados os seguintes documentos / informações:

a) Cláusulas do contrato projetado

b) Discriminação da composição do estabelecimento, nomeadamente, mercadorias/stocks, equipamentos próprios e alugados. No caso dos equipamentos alugados: evidência dos respetivos contratos;

c) Dívidas a fornecedores e bancos;

d) Identificação dos trabalhadores que integram o estabelecimento e envio dos respetivos contratos ou elementos essenciais dos mesmos;

e) Certidões negativas de dívidas perante a Autoridade Tributária e a Segurança Social.

Na expectativa das V/ prezadas notícias, apresentamos os melhores cumprimentos”.

7. Nessa sequência, a Ré enviou email à Autora, em 18 de Julho de 2023, anexando documentação, nomeadamente:

a) Minuta do contrato de trespasse;

b) Discriminação da composição do estabelecimento, nomeadamente, mercadorias /stocks, equipamentos próprios e alugados;

c) Identificação do trabalhador que integra o estabelecimento;

d) Certidões negativas de dívidas perante a Autoridade Tributária e a Segurança Social;

e) Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal.

8. Por carta datada de 25 de Julho de 2023, a Autora comunicou que exercia o direito de preferência pelo trespasse do estabelecimento comercial.

9. Por carta registada com aviso de recepção de 2 de Agosto de 2023, a Ré comunicou à Autora que já não pretendia trespassar o estabelecimento comercial.

10. Por documento escrito designado “CESSÃO DE QUOTA E RENÚNCIA À GERÊNCIA”, celebrado em 10 de Agosto de 2023, os sócios QZ e sua esposa W, declararam transmitir à sociedade G…, LDA., que o aceitou, a quota do valor nominal de € 5.000,00, que aqueles detinham na sociedade Ré e representativa da totalidade do respectivo capital social.

11. Por documento escrito designado “CESSÃO DE QUOTA E RENÚNCIA À GERÊNCIA”, celebrado em 19 de Setembro de 2023, a sócia G…, LDA. declarou transmitir à sociedade R…, LDA., que o aceitou, a quota do valor nominal de € 5.000,00, que aquela detinha na sociedade Ré e representativa da totalidade do respectivo capital social.”

Não constam Factos Não Provados.

V. Do Direito.

Nos presentes autos, não existindo dúvida que entre a A. e R. se celebrou um contrato de arrendamento não habitacional, pretende a A. obter a resolução do contrato de arrendamento invocando o disposto nos artigos 1049º; 1038º, f) e g) e art.º 1083º, n.º 1 e n.º 2, e) do Código Civil.

Dispõem estes normativos sobre a cedência do gozo da coisa, vedando ao arrendatário a cedência da coisa, total ou parcial, onerosa ou gratuita, sublocação ou comodato, excepto se a lei permitir ou o senhorio o autorizar; para efeitos de eficácia desta cedência, impõe-se ainda que ao senhorio seja dado conhecimento, em 15 dias, da cedência do gozo da coisa, quando permitida ou autorizada.

É o que resulta do art.º 1049.º; “O locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038.º, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou ainda, no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este”; 1038º; “São obrigações do locatário: (…)

f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;

g) Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada; (…)” e 1083º; “1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.

2- É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:

(…)

e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.”

Pois bem, tal como referido na Sentença agora posta em crise, os preceitos referidos não têm aplicação no caso concreto, uma vez que por força da cessão de quotas inexiste qualquer cedência do gozo da coisa a outrem; a arrendatária mantêm-se a mesma.

Decorre do art.º 5º do Código das Sociedades Comerciais que “As sociedades gozam de personalidade jurídica e existem como tais a partir da data do registo definitivo do contrato pelo qual se constituem, sem prejuízo do disposto quanto à constituição de sociedades por fusão, cisão ou transformação de outras”, representando, por isso, uma individualidade jurídica distinta da dos seus sócios e com um património separado dos patrimónios destes, que apenas são titulares de um direito complexo que se consubstancia na propriedade da quota – conf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21/2/2019, proferido no Proc. 750/13.1YXLSB.L1.S2 onde se conclui. “(…) é bom de ver que a cessão de quotas, na medida em que não envolve qualquer “cedência do gozo da coisa”, não tem de ser comunicada ao senhorio [Cfr., entre muitos outros, o Acórdão do STJ, de 26.06.2007 (processo nº07A1274), acessível in www.dgsi.pt/stj]” – este último Acórdão referido vem também citado na decisão recorrida.

Desta forma, concorda-se com a Sentença proferida na parte em que refere: “Da conjugação desses normativos, resulta que permitindo a lei a transmissão do arrendamento em caso de trespasse de estabelecimento comercial, a falta de comunicação da mesma ao locador tem como consequência a ineficácia em relação àquele, situação que passa a integrar a previsão da alínea g) do artigo 1038.º do Código Civil, conferindo ao senhorio a faculdade de pedir a resolução do arrendamento.

Ora, dos autos, resulta, no caso concreto, que o negócio efectuado e que funda a pretensão da Autora não teve por base a transmissão do estabelecimento existente no locado, mas tão só a transmissão do capital social da Ré, locatária, pelo que o capital social da Ré passou de uma entidade para outra. Tal negócio foi efectuado entre os titulares das sociedades em questão e é um negócio societário que directamente não está relacionado com a transmissão do estabelecimento detido pela Ré e que se encontra instalado no locado propriedade da Autora.

Não existem dúvidas de que as sociedades comerciais gozam de personalidade jurídica e existem como tais a partir do registo definitivo do contrato pelo qual se constituem, o que significa que representam uma individualidade jurídica diferente da dos titulares do seu capital social.

Deste modo, depois de constituída, é a sociedade que é sujeito de direitos e obrigações perante terceiros e perante os próprios sócios titulares das quotas (no caso dos autos, uma sociedade por quotas). Mas essas quotas não têm de permanecer definitivamente na posse do primitivo titular, podendo ser transmitidas nos termos da lei e do pacto social. É por isso que a transmissão da titularidade do capital social de uma sociedade não tem de ser comunicada ao senhorio, mas apenas se deve efectuar com respeito no disposto nos artigos 228.º do Código das Sociedades Comerciais, o que apenas diz respeito à sociedade.

Ora, a primeira questão que se impõe consignar é que, apesar de ter havido transmissão de quotas (e que corresponde à totalidade do capital social da Ré), a personalidade jurídica da Ré não se modificou, pelo que mantém a titularidade do estabelecimento e continua a ser arrendatária.

Nessa parte e sendo assim, veio a Autora recorre à figura jurídica da desconsideração ou levantamento da personalidade colectiva para concluir que a adquirente não pretendia apenas adquirir as participações sociais da sociedade Ré mas a própria empresa, pelo que a alienação das participações sociais, camuflando um trespasse, devia ter-lhe sido comunicada (tendo sido a mesma sociedade que tinha interesse no trespasse e que depois de desistir adquire a totalidade do capital social).”

E citando o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Julho de 2007, proferido no Proc. 07A1274:

“De posse destes ensinamentos, podemos concluir que por trás da desconsideração ou levantamento da personalidade colectiva está, sempre, a necessidade de corrigir comportamentos ilícitos, fraudulentos, de sócios que abusaram da personalidade colectiva da sociedade, seja actuando em abuso de direito, em fraude à lei ou, de forma mais geral, com violação das regras de boa fé e em prejuízo de terceiros.

Logo, interessará sempre visualizar na conduta do agente (sócio) uma combinação de actos, ainda que formalmente lícitos, para atingir um fim ilegítimo, visível num resultado danoso: o desfavorecimento dos interesses de autonomia e suficiência económico-patrimonial da sociedade, que se actualiza no momento da insatisfação dos direitos creditícios, resultado da delapidação do património social, em prejuízo de outrem.”

No caso, a A. apenas invoca que pretendia preferir no trespasse e que a R. veio a desistir do trespasse, procedendo após à transmissão da quota.

Nenhum facto concreto alega a A. de onde se possa inferir que essa actuação da R. foi lesiva de um qualquer seu interesse, ou que a R. tenha assim actuado sem ser a coberto da autonomia que deve imperar nas obrigações, não sendo a sociedade R. obrigada a trespassar, nem sequer obrigada a ceder a quota; assim agiu ao abrigo da liberdade contratual que lhe assiste, nada decorrendo dos autos nem tendo sido alegados factos que de algum modo pudessem sustentar um qualquer abuso de direito.

Como também referido na Sentença, “Não se pode concluir, face à alegação da Autora, que tenha havido abuso do direito ou fraude à lei quando o sócio originário da sociedade Ré prefere (no âmbito da autonomia e liberdade contratual) alienar a sua quota da sociedade (que corresponde à totalidade do capital social) em vez de trespassar o estabelecimento comercial (mesmo que seja à mesma empresa).”

Para o A. senhorio, tudo permanece tal qual como acordou no arrendamento, sendo a arrendatária a sociedade com a qual celebrou o negócio.

Conclui-se como na Sentença: “Não tendo havido trespasse ou cessão do direito ao arrendamento - que se manteve na esfera jurídica da sociedade –, nada havia pela Ré a notificar e não foram violadas as obrigações impostas ao arrendatário pelas acima transcritas alíneas f) e g) do artigo 1038.º do Código Civil.”

Em suma, o recurso improcede, mantendo-se a decisão recorrida.

VI. Das Custas.

Vencida na causa é a Apelante a responsável pelo pagamento das custas devidas, nos termos do art.º 527, n.º 1 e n.º 2 do Código de Processo Civil.

DECISÃO:

Por todo o exposto, acorda-se em julgar improcedente o Recurso interposto, mantendo-se a Sentença proferida.

Custas pela Recorrente.

Registe e notifique.

Lisboa, 6/2/2025

Vera Antunes

Cláudia Barata

Adeodato Brotas