FUNDAMENTOS DE DIREITO
Cumpre agora apreciar os recursos, pela ordem da sua interposição, como decorre do princípio geral contido no art. 710° nº 1 CPC.
Assim, começar-se-á pela apreciação do recurso da Ré e, seguidamente, pela do Autor.
O objecto do recurso é delimitado pela síntese conclusiva da respectiva alegação que contém os respectivos fundamentos (art. 690° nº 1 CPC.
- Quanto à apelação da Ré:
São as seguintes as conclusões por ela propostas na sua apelação:
1ª - Provado que, por sentença de 14.12.2001 transitada em julgado a 24.09.2003, proferida no âmbito do Proc. 4611/95, da … Secção, da … Vara Cível do Tribunal de Comarca de …, foi anulado o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre “E” e “A” em 06.07.1994 e que tem por objecto o prédio urbano sito na Rua …, nos 31 a 33, inscrito na matriz predial da freguesia de …, em …, sob o artigo 1300 e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 1588,
2ª - E bem assim foi anulada a procuração outorgada pelo autor a favor dos réus em 06.07.1994 no … Cartório Notarial de …; anulada a escritura de compra e venda celebrada em 18.11.1994, lavrada a fls. 120 e 121 do livro 65-H do … Cartório Notarial de … e na qual o R. interveio por si e em representação do autor, utilizando a procuração anulada e ordenado o cancelamento de todos os registos efectuados com base nos actos anulados,
3a - Provado ainda que, por escritura pública outorgada a 04.01.2002, no Cartório Notarial de …, “G”, casado com “I”, no regime da separação de bens, outorgando por si e na qualidade de procurador de “A” e mulher, “B”, casados no regime da comunhão geral de bens, declarou que, pelo preço de trinta e nove mil novecentos e três euros e oitenta e três cêntimos, já pago, declarou vender a si próprio, livre de quaisquer ónus ou encargos o prédio urbano de rés-do-chão, primeiro andar e quintal, sito na Rua …, números 31 e 33, freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 1588, com a aquisição registada a favor dos vendedores pela inscrição G-2 e, declarou, em simultâneo, aceitar para si a referida venda nos termos exarados, na qualidade de arrendatário do imóvel e que o mesmo se destina exclusivamente a habitação, 4a - E provado que, encontrando-se inscrita desde 19.07.99, primeiramente provisoriamente, por natureza, a aquisição, por contrato promessa de compra e venda, a favor de “G” do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 1588, depois convertida em definitiva em 07.01.2002,
5ª - Dúvidas não podem subsistir que falece no Autor a qualidade de proprietário do imóvel dos autos, arrendado à Ré.
6ª - Consequentemente, falece-lhe a qualidade de Senhorio,
7ª - A tal entendimento não obsta a decisão contida no douto acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 06.10.2005, transitado em julgado, no âmbito dos presentes autos, apenso A - Habilitação de Adquirente, que declarou o mesmo habilitado para, com ele no lugar dos primitivos autores, “A” e mulher “B”, prosseguir os termos da acção principal de despejo.
8ª - Tal decisão tem os seus efeitos limitados à decisão do incidente de habilitação, nos exactos termos em que este incidente se repercute na acção principal (e não como decisão antecipada da acção), e não poderá jamais ser vista como uma decisão da questão da propriedade do imóvel, pelo prisma que ora interessa, o do mérito da acção.
9a - As considerações feitas no citado acórdão, quanto à validade formal e substancial do negócio jurídico de aquisição do prédio dos autos por parte do Autor “G” aos primitivos Autores “A” e mulher, constituem apenas argumentos respeitantes à fundamentação da decisão propriamente dita, onde se decidiu a questão da legitimidade para ser habilitado - única questão que estava em apreço e constituía o objecto daquele recurso, que assim estava claramente delimitado no seu âmbito de - não podendo impor-se a qualquer outro Tribunal.
10ª -Também o mui douto acórdão proferido em 30.4.09 por este mesmo Tribunal nestes autos, que revogou a sentença final antes proferida com fundamento na ofensa do caso julgado formal, decidiu unicamente, e definitivamente, a questão da legitimidade como questão processual, e não sob o prisma do mérito da acção, que ora importa.
11ª - O que importa saber agora é se existe uma relação Senhorio-Inquilino nos presentes autos, e responder a esta questão pertence já ao mérito da acção.
12ª - O Autor não pode beneficiar da situação prevista no nº 1 do artigo 291.º do Código Civil e no art. 17, n° 2 do Código do Registo Predial, pois não pode considerar-se terceiro de boa fé.
13ª - O Autor conhecia os vícios (usura) do negócio anulado, pois patrocinou os primitivos Réus nesta acção, acção onde foi invocada em sede de contestação, a pendência da acção de anulação que corria termos na … Vara Cível do Tribunal de Comarca de …, no Proc. 4611/95 da … Secção.
14ª - Acresce que, quando o Autor requereu o registo provisório de aquisição a seu favor, com base em contrato promessa, já se mostrava registada a referida acção.
15ª - A caducidade do registo dessa acção, ocorrido posteriormente, e subsequente conversão em definitivo do seu registo de aquisição, não obstam à consideração do Autor “G” como adquirente de má fé.
16a - Nestas condições, não merece tutela jurídica a posição do Autor “G”, não podendo adquirir tabelarmente o prédio dos autos.
17ª - Permanecendo por decidir a questão da propriedade do imóvel dos autos, que a douta sentença recorrida ignorou, violou a mesma o disposto nos artigos 289,°, 291.° nº 1 e n° 2, 892°, todos do Código Civil.
18a - Deve a douta sentença recorrida, por conseguinte, ser revogada e substituída por outra que julgue improcedente, por não provada a acção, absolvendo a Ré dos pedidos.
19a - Se assim se não entender, sempre haverá que equacionar a falta de residência por parte da Ré nos períodos dados por provados, com a falta de condições de habitabilidade do locado.
20a - Pois, provado está que os Senhorios sempre se recusaram a fazer obras, e que o imóvel se encontra num estado de degradação muito grande e avançado, não oferecendo nenhumas condições de segurança, higiene, salubridade e habitabilidade.
21ª - A ausência da Ré do locado configurara um caso de força maior, pois não poderá exigir-se do inquilino a sua permanência no locado, quando o mesmo não oferece condições mínimas de higiene, segurança e habitabilidade para aí habitar.
22a - Não tendo decidido deste modo, a douta sentença recorrida violou o disposto no, hoje, no artigo 1072,° 1 n° 2 alínea a) do Código Civil, com a redacção da Lei no 6/2006, de 27 de Fevereiro, anteriormente no artigo 64.°, nº 2 alínea a) do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei no 321-8/90 de 15 de Outubro.
23a - Se assim se não decidisse, estamos perante uma situação em que é lícito ao inquilino invocar a excepção de não cumprimento do contrato, deste modo paralisando a alegação feita pelo Senhorio da sua ausência do locado.
24a - Esta ausência decorre da falta de cumprimento por parte do Senhorio das suas obrigações legais e contratuais, nomeadamente, a de manter o locado nas condições em que foi dado de locação, fazendo as obras necessárias para tal, e assim proporcionar o gozo efectivo do mesmo ao inquilino,
25° - Assim não tendo decidido, a douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos 428° ,431° e 1031°, alínea b) do Código Civil.
Finaliza, pedindo a revogação da sentença e a sua absolvição dos pedidos.
Constituem, portanto, questões a apreciar:
- -Legitimidade (substantiva e formal) do Autor. O caso julgado formal.
- -Se a ausência de condições de habitabilidade pode integrar causa justificativa da falta de residência;
- -Se, perante o incumprimento do senhorio da obrigação de realização de obras, a falta de residência integra excepção de incumprimento pela Ré do contrato arrendamento.
Apreciando:
1.Quanto à legitimidade do Autor:
Sustenta a Ré não ser o Autor, “G”, proprietário do imóvel arrendado, por a respectiva aquisição, em 04-01-2002, na qual ele outorgou, em negócio consigo mesmo, por si, comprador, e como procurador de “A”, vendedor, se encontrar abrangida pelas consequências anulatórias decretadas pela sentença de 14-12-2001 proferida pela … Vara Cível de Lisboa que anulou o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre “E” e “A” bem como a procuração outorgada a favor deste e a escritura de compra e venda, de 18-11-1994, na qual o referido “A” interveio, também em negócio consigo mesmo, por si, como comprador, e em representação de “E”, como vendedor; logo, não ser parte na relação contratual de arrendamento.
Consequentemente, o desfecho da acção não podia ser outro que a absolvição da Ré do pedido, ao que não obstaria o acórdão desta Relação de 06-10-2005 cujos efeitos se limitariam ao incidente de habilitação para a acção de despejo sem interferirem com a questão da propriedade.
Ora, relativamente a esta questão da legitimidade, impõe-se respeitar o acórdão desta Relação de 06-10-2005, transitado em julgado, que julgou válida a aquisição do prédio em questão por parte de “G” e o declarou habilitado para, com ele no lugar dos primitivos AA, “A” e mulher, prosseguir os termos da acção de despejo.
Tal aresto - porque incide sobre a relação processual - constitui caso julgado formal com força obrigatória dentro do processo (art. 6720 CPC); “dentro do processo", quer dizer, no processo e nos respectivos incidentes e não apenas nestes.
Tanto basta para a presente acção em que se discute, não o direito de propriedade sobre determinado imóvel, mas a subsistência de um contrato de arrendamento sobre esse imóvel, subsistência essa negada neste processo pelos primitivos AA e pelo actual Autor e que, sem êxito embora, fora também negada por quem - ou pelo antecessor de quem - a Ré sustenta ser o proprietário do imóvel, a saber, “G” ou os respectivos sucessores (Cfr. Processo n° 16/93).
Improcedem, pois, as conclusões 1ª a 18ª da apelação da Ré.
Em subsidiariedade sucessiva, a Ré - que impugnara, negando na contestação, a falta de residência permanente invocada como fundamento da resolução - aceita-a agora, mas imputando-a a causa de força maior constituída pela ausência de condições de habitabilidade imputadas ao senhorio e, ainda subsidiariamente, configura essa falta de residência permanente como excepção de incumprimento por si contra o incumprimento pelo senhorio da obrigação de realização de obras no locado.
Importaria, pois, apreciar se a ausência de condições de habitabilidade pode integrar causa justificativa da falta de residência e se, perante o incumprimento do senhorio da obrigação de realização de obras, a falta de residência integra excepção de incumprimento pela Ré do contrato arrendamento.
Ora, vai constituindo um truísmo de repetição desnecessária, a afirmação de que os recursos se destinam a apreciar e corrigir decisões proferidas por instâncias inferiores e não a criar decisões sobre questões não colocadas nessas instâncias, logo, questões novas; o recurso pressupõe, pois, uma decisão e visa a sua impugnação (art, 6760 nº 1 CPC).
Por outro lado, a defesa deve ser concentrada na contestação, exceptuando os incidentes que a lei mande deduzir em separado, admitindo-se, após a contestação, apenas as excepções, incidentes e meios de defesa supervenientes ou que a lei admita passado esse momento ou de que se deva conhecer oficiosamente (art. 489º nº 1 e 2 CPC).
Ora, tendo impugnado na contestação o fundamento invocado para a resolução do arrendamento - falta de residência permanente - constata-se agora que a Ré aceita a verificação de tal fundamento.
Mas a imputação desse facto a força maior decorrente da ausência de condições de habitabilidade do locado pelas quais seria responsável o senhorio configura meio de defesa que deveria ter sido alegado na contestação e é inadmissível em recurso.
De igual modo, a falta de residência permanente como excepção de incumprimento do contrato perante o incumprimento pelo senhorio da obrigação de realizar obras que assegurem a habitabilidade do local.
Tanto uma como a outra configuram defesa por excepção dilatória de direito material e, como factos impeditivos da eficácia de um facto extintivo (a falta de residência permanente), pressupõem o reconhecimento e a aceitação deste e deveriam ter sido invocados na contestação para poderem ser apreciados na 1ª instância.
Não tendo sido aí colocadas, sobre elas não foi proferida qualquer decisão susceptível de agora ser apreciada em recurso.
Por conseguinte, improcedem todas as conclusões da apelação da Ré.
- Quanto à apelação do Autor:
São as seguintes as conclusões com que delimita o objecto da sua apelação:
1a - A transmissão da posição de arrendatário do prédio para a Ré constante do acordo celebrado entre ela e o seu ex-marido não é válido por não ter sido objecto de sentença homologatória, como é exigido pelo nº 4 do art. 84° do R.A.U.;
2a - Sendo esse acordo considerado inválido, não pode ser reconhecida a qualidade de arrendatária à ré, nem o direito a benfeitorias por ser possuidora de má-fé.
3a - A Ré deve ser condenada no pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, como resulta dos art.s 56° e 58° do RAU.; .
4a - O autor/reconvindo deve ser absolvido do pedido reconvencional, uma vez que a ré/reconvinte não produziu a mínima prova sobre o custo das obras que alegou ter feito.
5ª - Caso se entenda que o autor/reconvindo deve ser condenado a pagar as benfeitorias reclamadas pela ré/reconvinte a liquidar em execução de sentença, deve ser excluído do elenco das obras a indemnizar aquelas que do contrato de arrendamento constam como obrigação do inquilino e que constituem a maioria das referidas nas várias alíneas do ponto 560 dos factos provados e sempre com o tecto máximo do montante de 1.300,000$00 (€ 6.484.37).
Constituem, pois, questões a apreciar:
- -Saber se a falta de homologação judicial do acordo de transmissão do direito ao arrendamento entre o ex-cônjuge da Ré e ela é fundamento de invalidade da transmissão.
- -Omissão da condenação da Ré no pagamento das rendas
- -Admissibilidade e limites da condenação em obrigação ilíquida.
Consideremos a primeira questão: saber se a falta de homologação judicial do acordo de transmissão do direito ao arrendamento entre o ex-cônjuge da Ré e ela é fundamento de invalidade da transmissão.
Está provado que A R. residiu no locado com o seu ex-marido entre os anos de 1976 e 1988, que “F”, ex-marido da R., deixou de habitar o locado em meados de 1988 (Cfr. N°s 88 e 89 da matéria de facto) e que por acordo, não homologado por sentença, celebrado a 15.10.1991 entre “F”, na qualidade de primeiro outorgante e “C”, na qualidade de segunda outorgante, cujas assinaturas foram presencialmente reconhecidas em 02.12.1996, no … Cartório Notarial de …, estipularam que:
"Os outorgantes são divorciados um do outro e ambos residentes em … Pelo primeiro outorgante foi dito:
Que é o arrendatário do 1.0 andar do prédio urbano situado na Rua …, n.º 31, em …
Que por este contrato transmite à segunda outorgante este seu direito ao arrendamento, ou seja, a sua posição contratual de inquilino.
Pela segunda outorgante foi dito:
Que aceita esta transmissão".
Não está provada a notificação deste acordo aos senhorio.
Sustenta o Autor que a falta de homologação judicial de tal acordo invalida a transmissão.
Não concordamos.
Por regra e princípio geral, o arrendamento é incomunicável.
Reza, a propósito, o art. 83° do RAU que, “seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge e caduca por sua morte, sem prejuízo do disposto nos dois artigos seguintes".
E o art. 84°, regulando a transmissão por divórcio, prevê a hipótese de, nesse caso, os cônjuges acordarem (nº 1), ou não (nº 2) - caso em que competirá ao tribunal decidir - no destino do arrendamento da casa de morada de família, mediante a sua atribuição a qualquer deles e a notificação oficiosa desse acordo homologado ou decisão ao senhorio (nº 4).
Mas, como decorre do preceito em causa - o art. 84° do RAU, maxime do seu n° 4 - está-lhe subjacente a pendência do processo de divórcio (no Tribunal ou na Conservatória do Registo Civil).
No caso em apreço, a Ré e o seu ex-marido, não convencionaram no processo do respectivo divórcio, a qual deles ficaria a pertencer a posição de arrendatário da casa de morada de família nem suscitaram tal questão para que o tribunal a decidisse.
Daí não decorre, sem mais, a invalidade da transmissão da posição à Ré.
Com efeito, os ex-cônjuges não estão impedidos de recorrer à cessão da posição contratual prevista no art. 424° e segs do Ccivil.
Segundo este, no seu nº 1, “no contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão".
Essencial para a validade da cessão, neste caso, é o consentimento para a transmissão da outra parte no contrato, in casu o senhorio, que deve ser prestado prévia ou posteriormente.
Consentimento de que a lei prescinde, no caso de a transmissão ser efectuada no âmbito do processo de divórcio.
Neste caso, a cessão de posição contratual é imperativa, não obstante a eventual oposição do senhorio ou, no caso de falta de acordo dos ex-cônjuges, do cônjuge não beneficiado.
A este propósito, a Relação do Porto entendeu, em 27-01-2004, que a transferência do direito ao arrendamento para o cônjuge não arrendatário acaba por redundar numa cessão da posição contratual duplamente forçada, uma vez que nem o senhorio, nem o próprio arrendatário a ela podem obstar.
Todavia, como se disse, no caso sub judice, a Ré e o seu ex-marido não enveredaram por este caminho.
Ao invés, optaram por, saindo o ex-marido, arrendatário, e mantendo-se apenas a Ré no arrendado, configurar tacitamente uma cessão para esta da posição contratual de arrendatário que formalizaram mais tarde em 15-10-1991 em instrumento notarial, sem prévia ou posteriormente, se munirem do consentimento do senhorio.
Com o que teriam preenchido o fundamento resolutivo do art. 64° nº 1-f) do RAU. Tal como entendeu a Relação do Porto de 10-07-97:
"Concluindo-se, face à matéria de facto, pela desintegração do agregado familiar, a permanência no locado da Ré mulher e da filha de ambos não obsta à resolução do arrendamento" e
"Configura uma cessão ou cedência não reconhecida, e, como tal, ilícita ou inválida, a falta de notificação e/ou comunicação ao senhorio da transferência do direito ao arrendamento por acordo dos cônjuges ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 84 do Regime do Arrendamento Urbano". (Cfr. Sumário na INTERNET, acessível através de http:j jwww.dgsi.pt. acedido em 07-04-2010).
Este entendimento, porém, não é pacífico, não faltando quem sustente que a falta dessa comunicação ou notificação ao senhorio, ou a comunicação ou notificação tardia, não lhe facultam a resolução do contrato com fundamento na cessão ou transmissão não consentida do direito ou na falta de residência permanente do primitivo arrendatário (Cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5ª ed., p. 491; Ac. Relação de Lisboa de 02-02- 2006, acessível na INTERNET, através de dgsi.pt, acedido em 07-04-1010).
Este entendimento é inatacável quando a transmissão do direito ao arrendamento é operada no âmbito do processo de divórcio através de acordo homologado ou decisão judicial.
Já é discutível e assim poderá não ser, pelo menos formalmente, quando, como é o caso dos presentes autos, o acordo de transmissão foi extra-judicial e não foi submetido a homologação judicial.
Substancialmente, porém, não obstante a ruptura familiar e apesar da regra da incomunicabilidade do arrendamento, está em causa a protecção da casa de morada de família - o arrendamento destinava-se à habitação do inquilino e do seu agregado familiar - o que o aproxima dos chamados contratos com eficácia de protecção para terceiros.
E daí que os interesses destes - cônjuge não arrendatário e filhos do casal - na conservação do arrendamento prevaleçam sobre os do senhorio, a ponto de o tribunal poder impor ao senhorio, em caso de divórcio com falta de acordo dos cônjuges quanto ao destino da casa de morada de família, a transmissão da posição de arrendatário para o cônjuge não arrendatário.
Como bem se escreveu no ac. Relação de Lisboa de 02-02-2006, “a questão jurídica reside em saber, no caso sub judice, se o facto de os ex-cônjuges não terem celebrado acordo judicial sobre o destino da casa de morada de família continuando a morar no locado o cônjuge não arrendatário, e deixando de aí viver o cônjuge arrendatário, integra, ou não, fundamento de resolução do contrato de arrendamento, sendo causa de despejo.
A resposta a esta questão não é fácil e exige uma reflexão séria e ponderada acerca do Regime de Arrendamento Urbano e sobre os interesses protegidos pelo legislador em situações de natureza similar, em que se desfaz o vínculo matrimonial e se pretende preservar a casa de morada de família, como núcleo habitacional e reduto de conservação da família desmembrada" (acedido em 07.04-2010, através de dgsi.pt.)
Ora, além dos já referidos art.s 83° e 84° do RAU, prevendo aquele o princípio da incomunicabilidade do arrendamento e este a excepção ao princípio em caso de divórcio, o art. 64° n.º 1, al. i) do mesmo diploma estabelece que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário, sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia; todavia, nos termos do n.º 2, al. c), do mesmo artigo, estabelece-se que não tem aplicação o disposto na alínea i), do número anterior, se permanecerem no prédio o cônjuge ou parentes em linha recta do arrendatário ou outros familiares deles, desde que, neste último caso, com ele convivessem há mais de um ano.
Ora, se neste caso o senhorio não pode obter a resolução do contrato de arrendamento com fundamento em falta de residência permanente do inquilino, não se compreenderia que o pudesse conseguir invocando a mudança de residência do inquilino na sequência da ruptura da família com permanência do cônjuge e dos filhos no arrendado (eventualmente com o acordo daquele) e sem prévia notificação a ele de tal facto.
Por isso, entendemos que, tendo os cônjuges acordado sem homologação judicial sobre o destino da casa de morada de família, continuando a morar no locado o cônjuge não arrendatário, e deixando de aí viver o cônjuge arrendatário, não se verifica fundamento de resolução do contrato de arrendamento, mesmo que aquele acordo não tenha sido notificado ao senhorio.
Contrariamente ao sustentado pela Ré na sua contra-alegação, o caso julgado que, sobre esta questão teria sido formado na sentença proferida em 25-02-1998, transitada em julgado, no Processo n° 16/93 - em que foram partes “E”, como Autor, e “F” e “C”, como RR - foi afastado no despacho saneador desta acção, não tendo, nesta parte, tal decisão sido impugnada. (Cfr. Certidão a fls 75 e segs).
E foi decidida no sentido de que a omissão de notificação do acordo de transmissão do direito ao arrendamento não constituir fundamento resolutivo.
Quanto à omissão de condenação da Ré no pagamento das rendas:
Tendo o Autor reclamado a condenação da Ré no pagamento das rendas e da indemnização legal, constata-se que a sentença recorrida é omissa quanto a tal pedido, o que conduz à sua nulidade por omissão de pronúncia sobre questão que deveria apreciar (art. 668° nº 1.-d) CPC).
E determina a substituição da 1ª instância pela Relação no conhecimento de tal questão (art. 715° nº 1 CPC).
Ora, o Autor adquiriu a propriedade do prédio em 04-01-2002; logo, é credor das rendas a partir desta data.
Desconhece-se o montante de rendas depositados desde essa data; sabe-se apenas que a Ré depositou as rendas relativas aos meses de Junho a Dezembro de 2006 e Janeiro a Novembro de 2007 na … em nome dos herdeiros de “E” com fundamento em “desconhecimento de moradas" e por se discutir judicialmente a qualidade de senhorio.
Pergunta-se, porém, se, para além das rendas, o senhorio é também credor da indemnização moratória.
Pressuposto da mora é a ausência de justificação para o atraso; como reza o nº 2 do art. 804° CC, o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido.
No caso sub judice, a controvérsia judicial que rodeou as sucessivas transmissões da propriedade do prédio em causa e a invocada anulação de todas elas redunda, afinal, no desconhecimento de quem é o senhorio - a Ré sempre sustentou, coerentemente, que seria “E” ou os seus sucessores, por força da invalidade das transmissões - e é motivo mais que justificado para que a Ré se abstivesse de efectuar o pagamento a quem se apresentava a reclamá-la, por óbvia falta de segurança de tal pagamento: "quem paga mal, paga duas vezes ... ", Questão que, de resto, nem fica decidida neste processo no qual, para além de se não discutir a propriedade, também não intervieram todos os interessados na questão (v.g., “E” ou os seus sucessores) o que, face à invocada anulação das transmissões com repristinação do direito de propriedade na sua esfera jurídica, não deixa de se estranhar, tendo em conta que a referida anulabilidade fora estabelecida no seu interesse.
Daí que não lhe seja imputável o atraso no pagamento.
Consequentemente, é devida ao Autor apenas a importância das rendas em singelo vencidas desde 04-01-2002.
Consideremos, por fim, a questão da admissibilidade e limites da condenação em obrigação ilíquida.
Tendo o Autor sido condenado no pagamento à Ré na quantia que se vier a liquidar em execução de sentença correspondente às verbas despendidas nas obras realizadas no locado, sustenta o apelante que algumas dessas obras eram, convencionalmente, da responsabilidade da Ré e que, não tendo a Ré demonstrado o custo das obras, não deve beneficiar de segunda oportunidade de fazer a respectiva prova; logo, deveria ser absolvido do pedido reconvencional.
Estão em causa as obras elencadas no n° 56 da matéria de facto provada.
Tratando-se todas de obras de conservação ordinária (art. 11° nº 1 e 2 RAU), estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto no artigo 1043° do Código Civil e nos artigos 4° e 120° do RAU (art. 12° do RAU).
Ora, o artigo 1043° CC começa por salvaguardar no seu nº 1 a existência de convenção entre as partes:
"Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato".
Logo, a solução legal é meramente subsidiária e supletiva para a hipótese de as partes não haverem convencionado diversamente.
Ora, no contrato de arrendamento as partes convencionaram a responsabilidade pelas obras no locado, nos seguintes termos:
4.º Todas as obras interiores de conservação e limpeza, são obrigação do inquilino as benfeitorias que fizer, sem autorização do senhorio, ficam pertencendo ao prédio, não podendo o inquilino alegar retenção ou pedir por elas qualquer indemnização, as obras exteriores são a cargo do senhorio.
5.º O prédio, ou parte arrendada, deverá ser entregue ao senhorio, findo o contrato, em bom estado de conservação e com todos os vidros, chaves e tudo o mais que nele presentemente se encontra, indemnizando o proprietário dos prejuízos que porventura possa haver.
6.º As instalações de água e luz pertencem ao senhorio e deverão ser mantidos em bom estado.
7.º O inquilino obriga-se também, sob pena de indemnização: A conservar em bom estado, como actualmente se encontram, as canalizações de água, esgotos, todas as instalações sanitárias e de luz e respectivos acessórios pagando à sua custa as reparações, se entupirem ou danificarem.
Tal convenção, responsabilizando o inquilino, é válida, muito embora já se admitisse o questionamento da sua validade:
"Só no domínio do arrendamento para habitação é que se pode pôr em dúvida a validade da cláusula contratual que disponha no sentido de as obras serem suportadas pelo inquilino. Mas mesmo em sede de arrendamento habitacional não parece que tal cláusula seja nula, pois não contraria nenhuma disposição legal e não ofende princípios fundamentais do regime do arrendamento para habitação" (cfr. Romano Martinez, Contratos em Especial, 2a ed., 248, nota 13).
Assim, as obras no interior do locado competiriam ao inquilino que sobre elas não poderia alegar direito de retenção ou reclamar indemnização; as exteriores ao senhorio.
Ora, do elenco das obras referidas no n° 56 da matéria de facto provada, apenas as referidas nas alíneas g), h) e i) - a saber, arranjo das ombreiras de 3 janelas, vedando e tapando com cimento os buracos existentes, pintura exterior de toda a fachada do prédio, enchendo com cimento as rachas existentes e reconstituição e pintura da parede exterior do lado do prédio onde fica a cozinha e a despensa - se poderão considerar obras exteriores.
Todas as demais são obras interiores, convencionalmente da responsabilidade do inquilino.
Impõe-se, portanto, reduzir o âmbito das obras cujo custo integra a procedência da reconvenção às referidas nas apontadas alíneas.
Outra questão suscitada pelo Autor é a inadmissibilidade da condenação ilíquida depois de a Ré não haver demonstrado o custo das obras.
Entendeu a 1ª instância que “não foi possível provar o quantitativo do dano em virtude de o art. 58° da BI ter sido dado como não provado, pelo que o Tribunal não dispõe de elementos que permitam aferir da extensão do danos em termos pecuniários" pelo que haverá "apenas que condenar o autor na quantia que se vier a apurar em sede de liquidação de sentença".
Ora, como é óbvio, a resposta não provado ao ponto 58° da BI deve ser interpretada de modo inteligente; não foi demonstrado que as obras tivessem custado Esc. 1.300.000$00, mas daí não se deve entender que tivessem tido "custo zero", interpretação esta que constitui um absurdo.
É, por isso que entendemos que a resposta a tal quesito, na ausência de certeza sobre aquele montante, deveria apontar no sentido de as obras haverem custado uma importância que não foi possível apurar.
Prescreve o art. 661° nº 2 do CPC que “se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, o tribunal condenará no que se liquidar em execução de sentença, sem prejuízo de condenação imediata na parte que seja já líquida"
A impossibilidade de, em acção de condenação, concretizar a prestação devida tanto pode acontecer nos casos em que é deduzido um pedido genérico não subsequentemente liquidado como naqueles em que o pedido se apresenta determinado, mas os factos constitutivos da liquidação da obrigação não são provados (Cfr, Lebre de Freitas, Código de Processo Civil Anotado, vol. 2°, 2001, Coimbra Editora, p. 648, itálico nosso; no mesmo sentido, A. Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pag. 71).
Ou seja, mesmo que se tenha feito um pedido específico, ou seja não genérico, como foi o caso, o que é essencial é a comprovação da existência de danos, como pressuposto da obrigação de indemnizar. A quantificação do seu valor pode ser efectuada em sede de liquidação em execução de sentença, caso o montante não se tenha apurado na acção.
O preceito em causa, como refere o Prof. Alberto dos Reis, tem como destinatário o juiz, não as partes, tendo aquele de resolver este problema: há nos autos elementos suficientes para fixar o objecto ou a quantidade da condenação? Se há, profere condenação líquida; se não há, profere condenação ilíquida, sem cuidar de saber, no caso do pedido genérico, se o autor tinha ou não possibilidade de converter esse pedido em pedido líquido, aplicando-se a norma ao caso de ter sido formulado pedido genérico, como ao de ter sido formulado pedido específico mas não se ter conseguido fazer a prova da especificação.
No mesmo sentido, o Prof. Vaz Serra entende que a aplicabilidade do artº 661°, n° 2 do CPC não depende de ter sido formulado um pedido genérico, devendo o tribunal, caso não tenha sido possível determinar o valor exacto dos danos, relegar para execução de sentença a fixação da indemnização, na parte ainda não considerada provada, mesmo que o autor tenha pedido uma determinada importância indemnizatória. (Cfr. RLJ ano 114°, pág. 309 e 310).
Igualmente Rodrigues Bastos que a condenação no que se liquidar em execução de sentença é de proferir tanto no caso de ter sido formulado pedido genérico, como no de ter sido apresentado pedido específico e não ter sido possível determinar o objecto ou a quantidade da condenação. (Cfr. Notas ao Código de Processo Civil, III, pág. 184, 3a Edição Revista e Actualizada).
No mesmo sentido do exposto, a jurisprudência do STJ, nos acórdãos de 29.1.98 (BMJ 473, pág. 445) e de 7.10.99 (BMJ 490, pág. 212).
Todavia, há que reconhecer que o STJ não tem tido entendimento uniforme sobre esta questão (cfr. v.g. os arestos do STJ, de 17.1.1995 (BMJ 443, pág. 395) e de 24.2.2000 (sumariado no Boletim de Circulação Interna, nº 38, pág. 45).
No entanto, como se escreve no ac. STJ de 23-01-2007 (acessível pela INTERNET, através de dgsipt e acedido em 08-04-2010), “afigura-se no entanto que só com a tese adoptada se atinge o fim último do direito, que é dar satisfação a quem a ela faz jus, ferindo a susceptibilidade jurídica admitir que, provada a existência de danos ressarcíveis, porventura de elevado montante, e os demais pressupostos da responsabilidade civil (contratual ou extracontratual), o lesado deixe de ser indemnizado só porque, tendo feito um pedido líquido na acção, não lhe foi possível nela comprovar o valor exacto desses danos, nem mesmo em termos de equidade, quando é certo que nada o obrigava a ter formulado aquele pedido de forma líquida, pois nada o impedia de fazer um pedido genérico, uma vez que o artº 569º do CC textua que quem exigir a indemnização não necessita de indicar a importância exacta em que avalia os danos, nem o facto de ter pedido determinado quantitativo o impede, no decurso da acção, de reclamar quantia mais elevada, se o processo vier a revelar danos superiores aos que foram inicialmente previstos" .
Essencial é, por conseguinte, estando em causa uma obrigação de indemnização, a existência de um dano.
E, como vimos, uma interpretação inteligente da resposta ao ponto 58° citado conduz-nos à conclusão de que as obras referidas tiveram um custo - que se reconduz a um dano, como diminuição patrimonial - mas o montante deste não foi demonstrado.
Daí que se relegue o seu apuramento para execução de sentença onde, em última instância, se não se puder averiguar o montante exacto, se poderá recorrer à equidade (art. 566° nº 3 CC).
Procede, pois, a apelação do Autor apenas quanto à extensão das obras que devem ser abrangidas na procedência do pedido reconvencional, a saber - e repetindo as referidas nas alíneas nas alíneas g), h) e i) do nº 56 da matéria de facto provada - a saber, arranjo das ombreiras de 3 janelas, vedando e tapando com cimento os buracos existentes, pintura exterior de toda a fachada do prédio, enchendo com cimento as rachas existentes e reconstituição e pintura da parede exterior do lado do prédio onde fica a cozinha e a despensa.
ACÓRDÃO
Pelo exposto, acorda-se nesta Relação em julgar improcedente a apelação da Ré, mas parcialmente procedente a do Autor e, consequentemente, sem prejuízo do decidido na sentença recorrida sob as alíneas A), B), C), D) e F) que se mantém, condenar:
- -a Ré a pagar ao Autor as rendas vencidas desde 04-01-2002 (podendo o respectivo montante sair das importâncias depositadas desde essa data no processo) até à efectiva entrega do arrendado;
- -o Autor a pagar à Ré a quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença, correspondente às verbas dispendidas no arranjo das ombreiras de 3 janelas, vedando e tapando com cimento os buracos existentes, pintura exterior de toda a fachada do prédio, enchendo com cimento as rachas existentes e reconstituição e pintura da parede exterior do lado do prédio onde fica a cozinha e a despensa.
Custas por Autor e Ré, na proporção de ¼ para o Autor e ¾ para a Ré.
Évora e Tribunal da Relação, 21.04.2010
