Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber se o Autor teve fundamento para a resolução do contrato, o que passa por saber se houve incumprimento culposo dos RR.
Não dissentem as partes que, entre o Autor, como promitente-comprador e os RR. como promitentes-vendedores, foi celebrado em 1.8.2000 um contrato-promessa de compra e venda de uma parcela de terreno para construção urbana com a área de 500 m2, pelo preço de € 20.949,51, tendo o Autor entregue a título de sinal a quantia de € 10.973,55.
O Código Civil define no art. 410º contrato-promessa nos seguintes termos:
- “1.À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
- 2.Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
- 3.(...)”
“Contrato-promessa – é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, Direito das. Obrigações., 6.ª ed. -83).
É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula” – (ob. cit., 83-84).
“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato” – (A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., 1. °-301).
Mais foi convencionado que aquela área seria a desanexar do prédio dos RR. e que se “ Se porventura a Câmara Municipal de Paredes não autorizar a desanexação da parcela aqui prometida vendida o promitente vendedor restituirá ao promitente-comprador o sinal ora recebido, sem qualquer juro” – Cláusula 5ª do contrato.
As diligências com vista à desanexação e ulterior registo ficariam a cargo dos RR. que ficaram incumbidos de marcar a escritura de compra e venda da parcela.
Nos termos da Cláusula 3ª – “A restante parte do preço ajustado da venda ou seja a quantia de 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), serão pagos no acto da escritura definitiva de venda a qual será outorgada no Cartório Notarial de Paredes nos trinta dias imediatos do registo predial da parcela de terreno aqui prometida vender, ficando a sua marcação a cargo dos primeiros outorgantes, devendo estes avisar o comprador com a antecedência mínima de oito dias”.
Ora, o ter-se estipulado que “Se porventura a Câmara Municipal de Paredes não autorizar a desanexação da parcela aqui prometida vendida o promitente vendedor restituirá ao promitente-comprador o sinal ora recebido, sem qualquer juro”, equivale a dizer que a eficácia e validade do contrato-promessa foi submetida a uma condição resolutiva. Assim resulta da interpretação do contrato de acordo com as regras da hermenêutica jurídico-negocial – arts. 236º, nº1, e 238º do Código Civil (1)
“As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva” –art. 270º do Código Civil.
A possibilidade de estipulação de tais cláusulas não é irrestrita, elas têm de respeitar a licitude e de serem possíveis.
Dispõe o art. 271º do Código Civil.
“1. É nulo o negócio jurídico subordinado a uma condição contrária à lei ou à ordem pública, ou ofensiva dos bons costumes.
2. É igualmente nulo o negócio sujeito a uma condição suspensiva que seja física ou legalmente impossível; se for resolutiva, tem-se a condição por não escrita”.
“Condição é a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos – condições suspensivas –, ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir – condição resolutiva” – Manuel de Andrade, “Teoria Geral da Relação Jurídica”, 1966, 2º, 356.
No ensino de Oliveira Ascensão, “ Direito Civil Teoria Geral” Vol. II, págs.177/178:
“Condição é a cláusula acessória pela qual as partes subordinam a eficácia dos seus negócios a acontecimento futuro e incerto (art. 270º).
Também se chama condição a esse mesmo acontecimento futuro e incerto.
Uma condição não pode referir-se a uma realidade já actual, ainda que as partes desconheçam a sua produção”.
Heinrich Ewald Hörster, in “A Parte Geral do Código Civil Português”, pág. 491, define:
“A condição é, na definição dada pelo nº l do art. 270º do Código Civil, um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico.
No primeiro caso (produção dos efeitos), a condição chama-se suspensiva, no segundo caso (resolução dos efeitos), a condição diz-se resolutiva.
O carácter suspensivo ou resolutivo de uma condição resulta da vontade das partes, a averiguar, se for necessário, por via de interpretação”.
Pedro Pais de Vasconcelos, in “O Conteúdo dos Negócios Jurídicos” págs. 445 e 446:
“São condições resolutivas aquelas em que a verificação do facto condicionante determina a cessação da eficácia do negócio ou da parte do negócio condicionado.
A letra do artigo 271º, determina a “resolução” do negócio.
É conceptualmente fácil distinguir as condições suspensivas das resolutivas: as primeiras determinam o início da eficácia do negócio que, se mantém suspensa enquanto se não verificar o facto condicionante; as segundas, ao invés, determinam a sua cessação”.
Desde já cumpre dizer que a cláusula é válida, por ser física e legalmente possível.
Competia aos RR., de harmonia com as regras da boa fé e da pontualidade dos contratos, actuar com diligência com vista à desanexação e registo da parcela pois que, sem que tal acontecesse, não poderia ser celebrado o contrato-prometido.
Ora, como é consabido, a desanexação de parcelas de terrenos depende de tramitação administrativa, não valendo por si só a actividade do onerado à desanexação, pois que ela deve ser autorizada. Quiçá por isso, não foi fixado desde logo prazo para a desanexação e subsequente registo.
Mas o Autor, por entender que os RR. não marcaram a escritura por culpa própria, intentaram acção judicial de fixação de prazo – art. 1456º do Código de Processo Civil – tendo o Tribunal da acção, por sentença de 28.11.2003, – fixado o prazo de 30 dias para a celebração da escritura – cfr. C) dos factos provados.
Depreende-se da alegação do recorrente que, pelo facto dos RR. não terem aprazado a escritura naquele prazo, desde logo incorreram em mora.
Com o devido respeito não é assim.
Pese embora o regime especial do contrato-promessa – art. 410º do Código Civil – são-lhe aplicáveis na parte compatível as regras gerais dos contratos, mormente os arts. 406º, nº 1, 798º, 799º, 801º e 808º do Código Civil.
Na acção de fixação judicial de prazo – acção de jurisdição voluntária – o objecto da decisão limita-se à afirmação da necessidade de fixação de prazo em função do tipo de estipulação estabelecida pelas partes e à respectiva obrigação imposta judicialmente (3)
No caso não ficou definido, pelo simples facto da marcação de data para a celebração da escritura, o que quer que fosse relativamente ao incumprimento do contrato.
O prazo para realização da prestação é um elemento essencial do contrato. Sucede que as partes nem sempre o estipulam nas declarações negociais.
Por isso o art. 777º do Código Civil, supletivamente, estabelece regras baseando o seu critério norteador na consideração de a obrigação ser pura ou a prazo.
Como se sabe, nas obrigações puras o cumprimento pode ser exigido a todo o tempo bastando a interpelação para constituir o devedor em mora; por sua vez, o devedor pode exonerar-se a todo o tempo realizando a sua prestação – art. 777º, nº1, do Código Civil.
Sendo a obrigação a prazo, a exigibilidade do respectivo cumprimento é diferida para momento posterior.
Como ensina Menezes Leitão, in “Direito das Obrigações” vol. II, pág. 153:
“Em certos casos, no entanto, nem as partes nem a lei fixam um prazo de cumprimento, mas a obrigação não se pode considerar pura, uma vez que se torna necessário um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer pelas circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos.
Nesse caso, as partes devem entender-se quanto à determinação do prazo, cabendo a sua fixação ao tribunal, na falta de acordo (art. 777º, n°2, e arts. 1456°-1457° Código de Processo Civil)”.
Os RR. foram condenados a marcar a data da escritura no prazo de 30 dias, mas no que se refere ao cumprimento do contrato-promessa, importa saber se houve culpa da sua parte na não realização do contrato prometido na data fixada.
Como ensina Baptista Machado – “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Estudos em Homenagem ao Prof. J.J. Teixeira Ribeiro – II Jurídica, págs. 348/349.·
“ […] O incumprimento é uma categoria mais vasta onde cabem:
- a)O incumprimento definitivo, propriamente dito;
- b)A impossibilidade de cumprimento;
- c)A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº1, do C. Civil;
- d)A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não;
- e)E, talvez ainda, o cumprimento defeituoso.”
Importa, pois, saber se os RR. ao não marcarem a escritura pública de compra e venda actuaram culposamente, ou seja, desde logo, se incorreram em mora o que implica saber se o atraso se deveu a uma conduta ético-juridicamente censurável – art. 804º, nº2, do Código Civil.
Compete ao devedor, no caso aos RR., ilidir a presunção de culpa que sobre si impende no que respeita ao incumprimento contratual – art. 799º,nº1, do Código Civil – daí que tal presunção fica ilidida se se puder considerar provado que actuaram com a diligência devida (numa perspectiva de actuação diligente que a boa-fé contratual supõe), com vista à desanexação da aérea prometida vender.
A sentença da 1ª instância considerou que os RR. não ilidiram tal presunção e que a eles se deve o incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Dos factos apurados resulta que os RR. actuaram com diligência no que respeita ao processo burocrático com vista à desanexação da área predial.
Por outro lado, e sem embargo da presunção de culpa a que alude o art. 799º, nº1, do Código Civil, importa ter presente que a diligente actuação dos RR. por si só não garantia o resultado almejado – porque a desanexação da área em causa dependia, como se disse, de decisão da Câmara Municipal de Paredes.
Ora os AA. não alegaram sequer que a não desanexação se devesse a inércia dos RR. ou, a menor diligência destes, na obrigação de diligenciarem pela desanexação.
Para que se tivesse por verificada a condição resolutiva, importaria que se tivesse feito prova da impossibilidade de proceder à desanexação e tal prova deveria emanar de decisão administrativa no sentido de recusar a desanexação.
Essa prova não consta dos autos.
Assim sendo, não existindo mora dos RR., não se tendo provado a verificação da condição resolutiva, nem que os AA., objectivamente, perderam interesse na prestação dos RR., facto que a decisão da 1ª Instância considerou mas sem qualquer base factual, temos de concluir que, não obstante os RR. não terem aprazado a escritura de compra e venda dentro do prazo fixado na acção judicial adrede instaurada, não existe mora convertida em incumprimento definitivo, nem demonstração de que o Autor objectivamente perdeu interesse na prestação dos RR.
O nº2 do art.808º do Código Civil estabelece que – “A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente”.
“A objectividade do critério não significa de forma alguma que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente a fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes. O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
Isto fundamentalmente porque o direito de resolução legal tem a sua fonte imediata na lei” – Professor Baptista Machado “Obra Dispersa”, de Vol. I, pág.137.
O Autor afirma ter resolvido o contrato por perda de interesse na prestação e pelo facto dos RR. não terem cumprido a obrigação no prazo que consideram peremptório.
Já vimos que o prazo estipulado não foi peremptório – o facto do Autor ter recorrido à acção de fixação judicial de prazo demonstra que não foi estabelecido qualquer prazo considerado peremptório, fixo Como afirma Vaz Serra [RLJ, Ano 110, págs. 326 e 327], «A estipulação de um prazo para execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Pode querer dizer que, decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode já ser obtida com a prestação ulterior, caducando por isso o contrato; mas pode também ser apenas uma determinação do termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior, que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que o termo do prazo não importa a caducidade do contrato, mas tão somente a atribuição ao credor do direito de resolvê-lo. Na primeira hipótese, estamos perante um negócio fixo absoluto. Na segunda, estamos perante um negócio fixo, usual, relativo ou simples.» [Cfr. sobre a mesma matéria, J. Baptista Machado, Obra Dispersa, vol. I, pág. 187 a 193].
ou fatal – e, por outro lado, não tendo havido incumprimento definitivo do contrato, quer por actuação dos RR., quer pela prova de factos que impliquem verificação da condição resolutiva, o contrato permanece vigente, não existindo fundamento para a condenação dos RR. na devolução do sinal em dobro, como o recorrente impetra.
Pelo exposto o recurso soçobra.
