25. O regime legal que nos importa aqui é o que resulta do Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, pois está em causa a realização de obras ordenadas pela câmara municipal em 2001 com o valor de 54.332,42€ que foi determinado na base de pedido do inquilino dirigida nos termos do artigo 16.º do R.A.U. , preceito este que faculta ao arrendatário, quando a câmara municipal não inicie as obras de conservação ou de beneficiação que o senhorio deixou de realizar, realizar ele próprio as obras , devendo obter previamente , junto da câmara municipal, um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio por escrito, e que representa o valor máximo por que este é responsável.
26. Se o arrendatário executar as obras, o que no caso vertente não sucedeu, e enquanto não estiver integralmente reembolsado das despesas efectuadas e respectivos juros, acrescidos de 10% destinadas a despesas da administração, apenas é obrigado a pagar ao senhorio 30% da renda vigente à data da notificação municipal ao senhorio pela execução das referidas obras.
27. O regime legal que consta dos artigos 12.º e seguintes do R.A.U., posto que considere o senhorio obrigado à realização de obras de conservação extraordinária e de beneficiação, admite que a câmara municipal se lhe substitua, executando as obras em vez dele, responsabilizando-o pelo valor das obras orçamentadas cujo custo previamente é comunicado ao senhorio.
28. Compreende-se este regime visto que em muitos casos a não realização de obras com a consequente degradação do imóvel podem levá-lo à ruína e assim, para além do interesse particular envolvido, há igualmente um interesse, de ordem pública, que é o de se evitar que prédios degradados possam ruir causando dano às pessoas e coisas.
29. No caso vertente, a câmara municipal do Montijo entendeu, relativamente a parte das obras tidas por necessárias, realizá-las em execução administrativa sendo o seu valor um valor relativamente elevado - 3.173,55€/636.240$00 - que o senhorio tem de pagar à Câmara.
30. No entanto, a lei, reconhecendo que seria iníquo impor o pagamento nestas circunstâncias da totalidade da quantia pelas forças do património do senhorio à cabeça do qual avultaria como bem penhorável o imóvel beneficiado, prescreveu que o pagamento das obras executadas pela câmara municipal deve ser feito através do recebimento de rendas até ao limite de 70% e de igual modo, se for o arrendatário a executar as obras, não pode ressarcir-se para além dos 70% de renda paga.
31. É que a não realização de obras resulta quase sempre da circunstância os senhorios estarem impedidos por lei de estipular livremente a renda com a faculdade de livre denúncia do contrato no termo do respectivo prazo se não houver acordo e, por isso, não seria justo que os senhorios tivessem de suportar um elevado valor de obras sem simultaneamente se lhes permitir rentabilizar o seu património.
32. Ora se este é o regime que a lei prescreve, quando, em caso de incumprimento do senhorio da obrigação de efectuar as obras para que foi notificado, a câmara municipal ou o inquilino se lhe substituam, admitir-se que o inquilino possa judicialmente impor, com sanção pecuniária compulsória, a efectivação de obras nesse montante sem limitações, isso significa que se introduzia uma distinção consoante as obras resultassem ou não de imposição administrativa.
33. Por isso, impondo-se aos senhorios a realização de obras, como pretendem os AA, sem qualquer restrição, então conseguiriam os inquilinos pela via judicial o que não podiam alcançar pela via estabelecida no R.A.U.,verificando-se que, no caso vertente, não foi do seu interesse realizarem as obras que a câmara municipal não quis realizar.
34. Seria uma quase inutilidade recorrer à intervenção administrativa quando mais facilmente se alcançaria o objectivo pretendido por não se imporem restrições ao reembolso no caso de incumprimento e beneficiando-se ainda da sanção pecuniária compulsória.
35. A decisão do círculo judicial do Barreiro qualificou as obras como obras de conservação extraordinária ponderando que, ultrapassando no ano em que se tornem necessárias , dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano, não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio pois “nada se provou sobre a existência de um nexo de causalidade entre a não realização das obras ao longo do tempo e o avultado valor que as mesmas agora demandam”.
36. O Tribunal da Relação, depois de descrever as obras que as vistorias de 1990 e 2001 tinham por necessárias, considerou que tais obras são de conservação ordinária.
37. Estará porventura subjacente a este entendimento a ideia de que a necessidade de realização de obras tão vultuosas se deveu a “ acção ou omissão ilícita perpetrada pelo senhorio” (artigo 11.º/3 do R.A.U.) visto que, de acordo com este preceito, “ são obras de conservação extraordinária […] em geral, as que não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano”.
38. No caso, a omissão ilícita teria resultado quer da omissão de realização das obras ordenadas na sequência das vistorias de 1990 e de 2001 ( ver 9 e 12) quer da realização de oito em oito anos de obras de conservação ( ver artigo 9.º do R.G.E.U.).
39. Ora, existindo uma omissão ilícita, o inquilino não se poderia aproveitar do regime legal atinente às obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, o que relevaria para efeito de não actualização de rendas, mas não relevando a distinção entre estas obras e as obras de conservação ordinária, em sede de execução administrativa (artigo 15.º do R.A.U.); de facto, não se vê que a lei distinga as obras de conservação ordinária das obras de conservação extraordinária, estendendo-se a providência “ quer às obras de conservação, quer às chamadas obras de beneficiação e, naturalmente, sem discriminação entre a conservação ordinária e a conservação extraordinária, como aliás já se depreendia das disposições anteriores pelos termos em que definem as diversas categorias de obras” (Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol II, 4ª edição, pág. 517).
40. Assim sendo, e pensando já em sede de abuso do direito (artigo 334.º do Código Civil), a omissão ilícita do senhorio relevaria em dois planos: por um lado, qualificando de obras de conservação ordinária aquelas que, não fora a omissão, por ultrapassarem dois terços do rendimento líquido do ano em que se tornam necessárias, seriam qualificáveis de obras de conservação extraordinária; por outro, impedindo a invocação bem sucedida do abuso do direito por se entender que o senhorio se está a aproveitar de uma situação que ele mesmo desencadeou, permanecendo inactivo, omitindo a realização de obras de conservação que deveria ter realizado no período de 8 anos e muito em particular na sequência de notificação camarária.
41. A entender-se que o senhorio, omitindo a realização de obras de conservação, não pode fundadamente invocar o abuso do direito com base na desproporção entre o custo das obras e a renda auferida, fácil é constatar que esta consideração culposa, considerada a partir de um incumprimento objectivamente constatado, levaria a que os senhorios que não realizaram obras de conservação não pudessem prevalecer-se do abuso do direito pois sempre lhes seria atribuível a responsabilidade pelo estado de maior degradação do imóvel e, por conseguinte, do custo mais avultado das obras.
42. E, no entanto, o que comummente se verifica é que, quase sempre, as obras de conservação não são realizadas pela pura e simples razão de que o seu custo é desproporcionado face ao rendimento auferido, não observando o senhorio as disposições que lhe impõem obras regulares de conservação porque o seu cumprimento está para além do limite exigível de sacrifício, consideração que vale para os arrendamentos vinculísticos, ou seja, aqueles em que o senhorio não pode denunciar o contrato no termo do arrendamento, estando, portanto, inviabilizada negociação para aumento de renda ou para estipulação que tenha em conta e procure resolver com equidade certas situações particulares como, por exemplo, a necessidade de obras vultuosas.
43. Por isso, afigura-se-nos que da mera constatação da inobservância por parte do senhorio em realizar obras de conservação, ordinária ou extraordinária, não resulta a imperativa ininvocabilidade do abuso do direito salvo se for demonstrado que o senhorio podia realizar as obras e não as quis realizar, demonstração fácil de fazer a partir do confronto dos montantes de renda auferidos com o custo das obras.
44. Em muitos casos, a prova não passará da constatação do elevado custo actual da obra contraposto ao valor reduzido da renda.
45. Suscitar-se-á por vezes a questão de saber, precisamente porque houve omissão de obras de conservação no passado, se o custo actual elevado das obras resultou dessa omissão, pressupondo-se que, se tivessem sido realizadas no período que a lei prevê, já não ocorreria tamanha desproporção.
46. O abuso do direito, posto que oficiosamente cognoscível, constitui matéria de excepção e há-de resultar de factos que permitam declará-lo, importando ao interessado no seu reconhecimento o ónus da prova (artigo 342.º/2 do Código Civil).
47. Atente-se, porém, que o abuso do direito, constatada a desproporção actual entre renda e custo de obras, deve em princípio ser reconhecido a não ser que seja atribuível à omissão do senhorio o actual agravamento de custos que seriam bem menores no passado e comportáveis com o valor da renda, não se justificando, por isso, que o senhorio oportunamente se tivesse subtraído a realizar as obras de conservação. Não se afigura, porém, que se deva presumir uma tal omissão, importando, por isso, em sede de contra- -excepção, alegar os factos pertinentes. Por outras palavras: o senhorio que não realizou obras que podia e devia ter realizado não pode prevalecer-se do elevado custo actual das obras ditadas por um agravamento do estado do prédio que é da sua responsabilidade; nada se alegando ou provando a este respeito, não se vê que o senhorio não possa invocar fundadamente o abuso do direito se lhe forem exigidas obras a custos actuais desproporcionadas à renda auferida, sacrifício que está para além do que é razoável, encontrando-se o senhorio manietado por um arrendamento vinculístico.
48. No caso em apreço, atentos os documentos juntos, verifica-se que logo em 1991 o custo da obra era de 12.519,83€, valor já ao tempo manifestamente desproporcionado pois a renda paga não excedia 33€.
49. Já então a exigência de obras com o referido custo seria manifestamente abusiva (artigo 334.º do Código Civil).
50. O aumento do custo dessa mesma obra de 1991 (12.519,83€) para 1996 (17.153,66€) reflecte o aumento do custo dos serviços no ramo da construção civil e não teve qualquer correspondência no aumento de renda.
51. As próprias obras realizadas pela câmara, de natureza urgente, ultrapassam em muito os 2/3 do rendimento líquido auferido pelo senhorio nesse mesmo ano.
52. O locador, preso a uma renda irrisória, não podia suportar com aqueles rendimentos as obras de conservação ordinária e muito menos as obras de conservação extraordinária.
53. Poderia ainda argumentar-se com o facto de não se compreender, considerada a renda fixada em 1976 de 3.000$00, tão gritante diferença. Dir-se-ia que a renda foi ab initio fixada num valor baixo e, a ser assim, seria então da responsabilidade do locador não auferir rendimentos passados poucos anos suficientes para o pagamento das obras de conservação.
54. Importa não esquecer que de 1976 a 1991 o país atravessou o período de maior inflação dos últimos 50 anos.
55. Repare-se que, caso a renda fosse actualizada apenas com base na taxa de inflação, o que não significa que deixasse de se manter desproporcionada face ao aumento muitíssimo maior do custo das obras pois este agravou-se a uma taxa superior, a renda devia ser em 1991 no montante de 36.609$00/182,60€, o que representaria um rendimento ilíquido anual de 439.308$00/2191,26€, muito longe ainda dos 2.510.000$00/12.519,83€ necessários para a reparação pretendida.
56. Em 2003, quando a presente acção foi proposta, o senhorio auferia uma renda de 39,99€, muitíssimo inferior àquela que deveria receber em 1991 se tivesse sido actualizada com base na taxa de inflação.
57. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a reconhecer o abuso do direito em situações similares à presente: vejam-se o Ac. do S.T.J. de 24-5-2007 (Fonseca Ramos), rec. n.º 1060/07, Ac. do S.T.J. de 31-1-2007 (João Camilo). rev. n.º 4404/06, Ac. do S. T.J. de 14-11-2006 (Fernandes Magalhães), rev. n.º 3579/06, Ac. do S.T.J. de 8-6-2006 (Oliveira Barros), rev. n.º 1103/06, Ac. do S.T.J. de 16-12-2004 (Oliveira Barros), rev. n.º 3903/04,Ac. do S.T.J. de 28-11-2002 (Eduardo Baptista), rev. n.º 3436/02 todos em www.dgsi.pt
Concluindo:
I- Constitui manifesto abuso do direito (artigo 334.º do Código Civil) o pedido de condenação do senhorio, que aufere em 2003 uma renda mensal de 39,99€, a realizar obras cujo montante se cifra em 54.342,42€ em prazo a fixar e sujeitando-se ainda a uma sanção pecuniária compulsória de 100€/dia de atraso.
II- A circunstância de o senhorio não ter realizado as obras a que foi intimado pela câmara municipal e de não ter realizado obras de conservação no passado, tal circunstância só por si não é obstativa do reconhecimento do abuso do direito, a não ser que se demonstre que o valor das rendas e o custos das obras confrontados entre si não eram ao tempo desproporcionados; nesse caso, deve efectivamente considerar-se a omissão do senhorio ilícita e, portanto, ininvocável o abuso do direito conquanto resultem os custos actuais elevados da degradação causada pela falta de obras de conservação.
Decisão: concede-se provimento ao recurso e, consequentemente, subsiste a decisão que absolveu a ré do pedido.
Custas pelos AA
Lisboa, 20 de Janeiro de 2009
Salazar Casanova (Relator)
Azevedo Ramos
Silva Salazar
