17619/22.1T8LSB.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento tem carácter receptício (art. 1097.º, n.º 1, do CC).

II- A eficácia da comunicação da declaração de oposição está sujeita ao regime especial previsto na Lei n.º 6/2006, de 27-02 (NRAU) que prevalece sobre a regra geral do n.º 1 do art. 224.º do CC.

III- No caso de a carta de oposição à renovação contratual ter sido depositada para recolha no ponto de entrega dos CTT e levantada pelo inquilino dentro do prazo regulamentar para o efeito, a comunicação considera-se efetuada no dia do levantamento, que é o que resulta da interpretação sistémica do art. 10.º, n.os 1, 2, al. c), 3 e 4, do NRAU.

17619/22.1T8LSB.L1.S1 Revista 14127711

ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Brilhante Capítulo – Investimentos Imobiliários, Lda., intentou contra ..., Lda., AA1 e AA2, a presente ação declarativa com processo comum, pedindo que o Tribunal:

a) Decrete o despejo imediato do local arrendado, devendo o mesmo ser entregue à Autora completamente livre e devoluto de pessoas e bens;

b) Condene os Réus ao pagamento do valor correspondente ao dobro dos valores das rendas atualizado até à entrega do locado livre e devoluto de pessoas e bens;

c) Condene a 1.ª Ré ao pagamento de indemnização a apurar em sede de execução de sentença, relativamente aos prejuízos decorrentes da impossibilidade de início da obra e da promoção das vendas;

Invoca a celebração com a ré na qualidade de arrendatária de contrato escrito de arrendamento para fins não habitacionais, com início em 3 de maio de 2012, pelo prazo de 10 anos, relativo às Lojas sitas nos nºs ... e ... da Rua 1 e nos nºs ... e ... da Rua 2, Lisboa e a oposição à renovação do contrato deduzida no dia 26 de janeiro de 2022, mediante o envio de carta registada com aviso de receção para a sede da Ré, a qual foi depositada, no dia 28 de janeiro, para levantamento num ponto de entrega dos CTT;

- No dia 8 de fevereiro, a Ré, por meio de carta registada com aviso de receção, veio invocar a renovação automática do contrato de arrendamento, alegando que a missiva enviada pela Autora não respeitava a antecedência mínima de 90 dias.

Que os 2º e 3º RR garantiram por fiança as obrigações contratuais da Ré.

Regularmente citados, apenas os Réus ... Lda. e AA1 apresentaram contestação.

Em 19/04/2024, foi proferida sentença que julgou a ação improcedente e, em consequência absolveu os RR dos pedidos formulados.

Inconformada, Brilhante Capítulo – Investimentos Imobiliários, Lda., apelou desta sentença.

Na Relação foi proferido acórdão que revogou a sentença recorrida e decidiu:

a) Declarar cessado o contrato de arrendamento celebrado entre autora/recorrente e 1ª ré/recorrida, ordenar a entrega do locado à primeira, devoluto de pessoas e bens;

b) Absolver todos os réus dos 2º e 3º pedidos formulados na petição inicial.

A ré veio recorrer de revista tendo formulado as seguintes conclusões em sintese:

i) O douto Acórdão tem o seguinte fundamento: a ora Recorrente tem um estabelecimento de porta aberta, mal se compreende a não receção da carta pela locatária, a carta não foi recebida, porque a locatária não atendeu às 11,00h do dia 27/01. Concluiu assim que a falta de receção só pode explicar-se pela desorganização funcional da 1.ª R., desorganização essa à mesma imputável de forma culposa.

ii) Ora, a existir culpa, ou negligência grosseira, esta, só poderá ser imputável à Recorrida que apenas colocou a carta no correio no dia 26/01/2022, não antes, tudo conforme factualidade assente.

iii) A Ré é uma pessoa coletiva e a carta foi enviada para o locado onde a mesma se encontra a funcionar e onde se situa a sua sede, cujo horário de funcionamento está afixado na porta e na janela, o qual determina que a sua abertura, é às 15,00h, e não antes, nem o poderia ser face ao seu horário de funcionamento e licenciamento.

iv) A carta foi reclamada e levantada pela Ré no dia 4 de fevereiro de 2022 (sexta feira), quando podia ter sido levantada apenas no dia 8 de fevereiro de 2022 (terça-feira), ou seja 6 dias úteis depois do dia 31 de Janeiro de 2022 (segunda feira).

v) O acórdão acrescentou ao facto assente as 11,00h, mas não se entende nem se concebe que tal acrescento altere a posição e até a boa fé da Recorrente.

vi) A Relação considerou que a carta com vista à oposição à renovação contratual foi remetida com mais de 90 dias de antecedência sobre do dia da renovação e ficou disponível para levantamento em estação dos CTT desde 28 de Janeiro, sendo que a ora Recorrente teve conhecimento daquela oposição no dia 4 de Fevereiro de 2022.

vii) O que nem sequer corresponde à realidade, pois a Recorrente só podia, a partir de dia 31/01 – e não antes – ir levantar a carta aos CTT, pelo que é erróneo dizer que a carta no dia 28/02 estaria disponível para levantamento. – CFR. ponto 11 da factualidade assente!

viii) De acordo com o artigo 1097.º, n.º 1 do Código Civil, a declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento tem carácter receptício, ou seja, só produz efeitos a partir do momento em que é recebida pelo inquilino.

ix) Portanto, se a oposição foi enviada pelo senhorio, mas só foi recebida pelo inquilino após o prazo legal ou contratual, ela não produz efeitos e, assim, é considerada ineficaz.

x) O Tribunal da Relação, no acórdão ora em crise tem deficiente, ou praticamente inexistente fundamentação das alterações efetuadas, nomeadamente no que ao facto 9., concerne, limitando-se a julgar insuficientes as justificações do primeiro grau para julgar como provados os factos, daí retirando o seu contrário.

xi) Essa displicência omissiva na elaboração de uma argumentação tendente a sustentar a alteração da materialidade factual posta em crise, conduz inexoravelmente à ocorrência da nulidade a que alude a alínea b) do nº1 do artigo 615º, pois não se encontram devidamente especificados os fundamentos de facto em que assentou a decisão.

xii) A justificação do douto TRL: “a carta não foi recebida, porque a locatária “não atendeu”, às 11,00h do dia 27/1,” esquece que a carta foi recebida no dia 04/02, porque dentro do prazo do aviso o legal representante da Recorrente foi aos CTT levantar a referida carta.

xiii) Face ao exposto, dúvidas não restam que o presente Acórdão do TRL é nulo, por violação do disposto nos artigos 662º nº 1 e 2 e artigo 615.º, n.º 1, b) do CPC

xiv) Face a tudo quanto supra exposto, deverá também pelas razões aduzidas, ser revogado o douto Acórdão recorrido, mantendo-se, na íntegra a decisão proferida em 1.ª instância.

RESPONDEU A AUTORA A SUSTENTAR A FALTA DE FUNDAMENTO DA REVISTA.

OBJETO DA REVISTA

Em face das conclusões de recurso que delimitam os poderes de cognição deste Tribunal, (cfr. arts. do CPC), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, 608.º, n.º 2, por remissão dos art. 663.º, n.º 2, e 679º do CPC), são questões a decidir:

1. Saber se o acórdão é nulo por violação do disposto nos artigos 662º nº 1 e 2 e 615º nº 1 alínea b), do CPC.

2. Saber se a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento dos autos remetida pela Autora à Ré é (in)eficaz.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:

No acórdão recorrido estão declarados assentes os seguintes factos:

1. Por escritura publica outorgada a 31 Janeiro de 2018, a Autora adquiriu o prédio urbano sito na Rua 2, números ... - ... – ... - ... - ... e Rua 1, números ... – ... – ..., em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número ... e inscrito na matriz predial urbana da freguesia da Misericórdia sob os artigos ... e

2. Por contrato escrito de arrendamento, a anterior proprietária Empanzol – Empreiteiros Associados, Lda. deu de arrendamento para fins não habitacionais à Ré as lojas sitas nos n.os ... e ... da Rua 1 e nos n.os ... e ... da Rua 2.

3. Assim tendo proporcionado à Ré o gozo temporário das aludidas lojas para o exercício do comércio, nomeadamente para instalar no local arrendado um estabelecimento comercial destinado a restauração e bebidas.

4. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de 10 (dez) anos, tenho tido o seu início em 3 de Maio de 2012 e sendo previsto o seu término em 3 de Maio de 2022, prevendo-se a sua renovação automática por iguais e sucessivos períodos de tempo se nenhuma das partes comunicasse a oposição à renovação mediante comunicação escrita à outra parte com antecedência não inferior a 90 (noventa) dias.

5. A renda mensal foi fixada em 2012 em € 2.100,00 (dois mil e cem Euros), a pagar por transferência bancária no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar a renda.

6. Por carta datada de 25 de Janeiro de 2022, a Autora comunicou à Ré a sua intenção de oposição à renovação do contrato de arrendamento.

7. Esta carta registada foi aceite nos Correios em 26 de Janeiro de 2022.

8. No dia 27 de Janeiro de 2022, o envio saiu para entrega para o “centro de entrega 1300 – Lisboa”.

9. Nesse dia 27 de Janeiro, pelas 11h, a entrega não foi conseguida por “Motivo: O destinatário não atendeu. Centro de entrega 1300 – Lisboa”.

10. No dia 28 de Janeiro de 2022, o envio saiu para o centro operacional PTCDLI – (CDP) 1300 – Lisboa, ficando nesta data disponível para levantamento no Ponto de Entrega. Loja CTT Chiado.

11. A Ré dispunha de seis dias úteis, a partir de 31 de Janeiro de 2022, para levantamento do objeto registado.

12. A Ré é uma pessoa coletiva e a carta foi enviada para o locado onde a mesma se encontra a funcionar e onde se situa a sua sede.

13. A carta foi reclamada e levantada pela Ré no dia 4 de Fevereiro de 2022.

14. No dia 8 de Fevereiro, a Ré, por meio de carta registada com aviso de receção, veio invocar a renovação automática do contrato de arrendamento, alegando que a missiva enviada pela Autora não respeitava a antecedência mínima de 90 dias.

15. A Ré mantém-se no locado.

16. AA1 outorgou o contrato de arrendamento referido em 2 por si, como sócio e gerente da sociedade ..., Lda. e como fiador.

17. AA1 cedeu a sua quota na sociedade Ré, facto registado em 25 de maio de 2017.

18. Do contrato de arrendamento mencionado em 2, consta quanto ao 2.º e 3.º Réus: “Os 3º e 4º Outorgantes, na qualidade de fiadores do presente contrato, assumem solidariamente com a inquilina a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato”.

FUNDAMENTAÇÃO JURIDICA.

1. A nulidade do Acórdão recorrido por violação do artigo 662º nº 1 e 2, do CPC.

A recorrente vem arguir a nulidade do acórdão recorrido, no que respeita à alteração do ponto 9 da fundamentação de facto, imputando-lhe a violação do artigo 662º nº 1 e 2 do CPC, por deficiente fundamentação.

Neste segmento do recurso, ponderamos que a alteração a que o Acórdão procede é tão somente o aditamento da hora da tentativa de entrega da carta no dia 27 de janeiro, tendo unicamente feito constar a menção de que ocorreu “pelas 11h”. Tal aditamento mostra-se, a nosso ver, irrelevante para a apreciação do mérito da causa, sem prejuízo de que, no domínio da livre apreciação da prova consideramos que o artigo 607º nº 4, do CPC, não impõe uma fundamentação exaustiva do juízo probatório.

Com efeito, o princípio da livre apreciação das provas para a formação da convicção do juiz implica um processo lógico-racional na fase de ponderação da prova, o qual conducente a um resultado probatório. Mas esse processo, não tem de ser minuciosamente detalhado na motivação, bastando o elenco crítico das provas consideradas credíveis, ou seja, uma explicação sucinta do “iter” lógico-dedutivo que levou ao resultado obtido a qual permita a apreensão do raciocínio efetuado, sem necessidade de completa e rigorosa descrição de todos os passos.

De resto, ainda que assim não fosse, esta referida alteração/aditamento da matéria de facto surge suficientemente fundamentada, por acostada em meio de prova nos termos seguintes e transcreve-se: “Em face do teor do documento 6 junto com a p.i. (print do circuito CTT da carta expedida), cujo teor não foi impugnado, devemos aditar ao facto a hora em que se tentou a entrega da carta à 1ª ré,”

Daqui que, liminarmente, se não verifique a apontada nulidade.

2. A nulidade do Acórdão recorrido por violação do artigo 615º nº 1 alínea b) do CPC.

Relembramos que o artigo 615º nº 1, alínea b), do CPC sob epígrafe nulidades da sentença contém a seguinte previsão normativa: “1. É nula a sentença quando:

(…)

b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

(…)”

Nos termos deste referido preceito, será de declarar nulidade quando se não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão. Trata-se de um vício estrutural que pressupõe a ausência absoluta de fundamentação ou uma deficiência tão grave que torne impossível a apreensão do percurso lógico seguido pelo tribunal - no mesmo sentido, por todos o Acórdão do STJ de 09-12-2021, proferido no processo n.º 7129/18.7T8BRG.G1.S1. 1

Decorre da fundamentação jurídica do Acórdão recorrido que este aplicou o regime previsto no art. 224.º, n.º2 do CC, e considerou eficaz a comunicação de oposição à renovação do contrato efetuada pela recorrida à recorrente, entendendo que a sua não receção em momento anterior se ficou a dever a comportamento culposo desta última.

Com efeito, ainda que se possa questionar a consistência ou suficiência da fundamentação apresentada, nomeadamente no que respeita ao nexo estabelecido entre o motivo de não entrega da carta e a imputação de culpa à recorrente, não se pode afirmar que o acórdão recorrido padeça de falta total de fundamentação, nos termos exigidos para a verificação da nulidade prevista no art. 615.º, n.º 1, al. b), do CPC.

Na verdade, o Tribunal da Relação explicitou os pressupostos de facto que considerou relevantes (designadamente a tentativa de entrega da carta e a sua não receção nesse momento) e indicou o enquadramento jurídico adotado, convocando expressamente o art. 224.º, n.º 2, do CC.

Só a absoluta falta de fundamentação se reconduz a este tipo de nulidade, pelo que a questão suscitada pela recorrente respeita, isso sim, a uma discordância quanto ao modo como o Tribunal recorrido procedeu à valoração da factualidade apurada e à sua subsequente subsunção jurídica.

Assim sendo, o que está em causa não é um vício estrutural da decisão, mas antes um eventual erro de julgamento na aplicação do direito. Também aqui sucumbe o recurso.

3. A declaração de oposição à renovação contratual.

No caso sub judice, é a seguinte a factualidade assente, cuja relevância jurídica é decisiva, para esta questão (i) a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento foi expedida por carta registada em 26-01-2022, para o locado, lugar de funcionamento da Ré e onde se situa a sua sede (ii) tendo a sua entrega sido frustrada no dia seguinte (iii) A Ré dispunha de seis dias úteis a partir de 31 de janeiro de 2022 para levantamento a carta registada (iv) A Ré em 4-02-2022, dentro do prazo concedido pelos serviços postais para o efeito, procedeu ao levantamento da carta.

É consensual que a declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento tem carácter receptício como decorre do art.º1097ºnº1,proémio, do CC, quando afirma que opera “…mediante comunicação ao arrendatário…”, aplicável aos arrendamentos para fins não habitacionais por força do art.º 1110º nº 1, do CC.

Muito embora o regime geral aplicável à determinação da eficácia das declarações receptícias conste do artigo 224º do CC, no caso do arrendamento urbano a Lei nº 6/2006, de 27/02 (doravante, NRAU), prevê um regime complexo e especial para a eficácia da declaração de oposição à renovação do contrato, que prevalece sobre a receção ou conhecimento a que o nº 1 do citado artigo 224º do CC, dá relevância. (Ver neste sentido, os Acórdãos deste Supremo de 19-10-2017-83/16.1YLPRT.L1.S1; 22-06-2021-15337/18.4T8LSB.S1 e de 23-04-2025-802/24.2YLPRT.L1.S1).

Na doutrina, entre outros, sufraga igual entendimento Jorge Pinto Furtado, (Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 2019, pág. 589), que escreve em anotação ao art. 1097º do CC, sob a epígrafe - Oposição à renovação deduzida pelo senhorio, - que essa comunicação ao arrendatário faz-se nos termos do preceituado nos arts. 9º a 13º NRAU(…)” e Menezes Leitão, que sustenta que o NRAU veio estabelecer um formalismo especial a que devem obedecer as comunicações entre as partes no âmbito do arrendamento urbano, regulado nos seus arts. 9º e ss. (Arrendamento Urbano, 11ª edição, pág. 117)

Assim é que, as questões de natureza processual e procedimental quanto a tais comunicações devem ser resolvidas a partir do teor dos artigos 9º e 10º do NRAU.

Portanto, é à luz do regime impresso em tais normativos legais “manifestamente determinado por razões de equilíbrio entre a proteção do arrendatário – pois aumenta as probabilidades de a oposição chegar efetivamente ao seu conhecimento –, e a simplificação do regime de efetivação da cessação do contrato –, pois acelera essa efetivação” ( cfra citado, Ac 83/16.1YLPRT.L1.S1), que a questão da eficácia/tempestividade da oposição à renovação do arrendamento deve ser resolvida, sendo certo que como se escreveu no supra citado Acórdão 15337/18.4T8LSB.S1 porque “ a oposição à renovação coloca em causa a manutenção da vigência do contrato, as normas que legalmente a disciplinam devem ser interpretadas, no seu sentido literal, e com coerência com o sentido sistémico”.

4. A forma da comunicação.

Quanto à forma das comunicações, artigo 9º do NRAU, prevê no nº1 que: “ Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção”.

Trata-se de comunicação para cuja validade a lei exige forma especial donde que a cessação do arrendamento não é sujeita ao regime comum da liberdade de forma (cfr. art.º 221º, n.º 2 do CC).

Nos autos não está em discussão a observância, pela Autora da forma legal prescrita neste citado normativo, a qual de resto foi respeitada, pelo que, na parte relevante para o objeto do recurso, importa analisar tão somente as regras procedimentais impostas no artigo 10º da NRAU, (redação da Lei n.º 43/2017 de 14/06).

Dispõe, ao que interessa, este normativo:

“1- A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la;

b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

2- O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:

(…)

c) Sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.

3- Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.

4- Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio”.

5. A eficácia da comunicação

Pode afirmar-se, em face do texto legal que no que respeita às comunicações das partes no âmbito do contrato de arrendamento urbano, no art.º 10º nº 2, a 5, o NRAU, traçou um regime especial imperativo que afasta a aplicação do art.º 224º do CC, (i) no caso de devolução da 1ª carta, (ii) de o aviso de receção ser assinado por pessoa diversa do destinatário, (iii) ao impor ao senhorio a remessa de nova carta registada, com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta (iv) e fixando os efeitos/eficácia da comunicação que observa este rito procedimental.

Com efeito, em tais casos normativamente expressos, a exigência legal da duplicação de comunicação constitui uma formalidade necessária, atento o fim de garantia/reforço do efetivo conhecimento do arrendatário da intenção de o senhorio por fim ao contrato de arrendamento- neste caso, por não renovação findo o prazo contratualizado-, num indiscutível equilíbrio legislativo entre a perda de gozo do locado pelo arrendatário e a necessidade de tornar clara a data em que a sua restituição ao senhorio deverá ocorrer sob pena de recurso ao procedimento de despejo.

Sendo esta a razão de ser da formalidade, só deixará de ter sentido o cumprimento dela quando se provar que, no prazo previsto no n.º 3 do artigo 10.º do NRAU, a carta registada com a comunicação da oposição à renovação do arrendamento foi efetivamente entregue ao destinatário.

No citado Ac. de 19-10-2017--83/16.1YLPRT.L1.S183, escreveu-se a propósito da formalidade que está em questão no n.º 3 do artigo 10.º do NRAU numa situação cujo aviso de receção foi assinado por pessoa diferente do destinatário ( jurisprudência na sua ratio, aplicável ao caso da alínea c), em que a carta foi devolvida por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, dada a previsão legal), que se trata de regime que “foi determinada por razões de equilíbrio entre a proteção do arrendatário – pois aumenta as probabilidades de a oposição chegar efetivamente ao seu conhecimento –, e a simplificação do regime de efetivação da cessação do contrato –, pois acelera essa efetivação”.

6. O caso dos autos.

No caso dos presentes autos a comunicação de oposição à denuncia foi efetivamente recebida pela Ré recorrente que foi levantá-la nos serviços postais, em 4 de fevereiro de 2022, dentro do prazo regulamentar para o efeito.

Por consequência o senhorio estaria dispensado de enviar uma segunda carta, sendo porém que a comunicação de oposição à renovação contratual só pode ter-se por efetuada no dia 4 de fevereiro de 2022.

É o que resulta de uma interpretação coerente com o sentido sistémico da lei.

Com efeito o arrendatário que levanta a carta nos correios no período regulamentar não pode ficar mais onerado, do que aquele que não levanta a carta, designadamente, com uma presunção de culpa ou de conhecimento da comunicação que a lei afastou ao prever expressamente o modo e as condições de eficácia desta comunicação.

Subscrevemos o que a este respeito vem numa manifestação de direito pensado e com clareza expresso na sentença da primeira instância que aqui transcrevemos: “ a lei impõe um regime complexo e especial para a eficácia da declaração de oposição, ao contrário do que a lei geral prevê no artigo 224.º do Código Civil.

Assim, não se concebe que caso a inquilina apenas levante a carta eventualmente no último dia disponível pelos serviços postais lhe seja desfavorável em termos de considerar-se eficaz essa comunicação logo no dia em que terá sido deixado o aviso para levantamento, devendo prevalecer o conhecimento da comunicação, não havendo qualquer presunção legal no sentido de se entender que a comunicação se considera realizada determinado dia após o envio da comunicação, ou no dia em que foi deixado o aviso de levantamento.

Considerar a oposição eficaz no dia em que a carta se encontra disponível para levantamento no ponto de entrega dos CTT, numa situação em que a inquilina procede posteriormente ao seu levantamento ainda no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, seria contrariar frontalmente o regime legal, manifestamente determinado por razões de equilíbrio entre a proteção do arrendatário (em que se pretende que a oposição chegue efetivamente ao seu conhecimento) e a simplificação do regime de efetivação da cessação do contrato”.

O regime especial aplicável às vicissitudes das comunicações do senhorio, no âmbito da relação de arrendamento consagrado no artigo 10º do NRAU evidencia que a solução normativa, de forma inequívoca, faz recair sobre o senhorio o dever de acautelar, com a devida antecedência, a efetiva receção da declaração.

Neste contexto, prejudica a senhoria, ora recorrida, a opção consistente no envio da comunicação em momento próximo do limite temporal contratualmente exigido para a eficácia da oposição à renovação do contrato, ao não ter assegurado uma tempestiva receção, não se podendo fazer repercutir sobre a recorrente/inquilina as consequências dessa atuação. Outra solução, como se expôs, não encontra fundamento no regime legal que disciplina tais atos.

Em face do exposto, é de concluir que a declaração de oposição à renovação apenas produziu efeitos na data da sua efetiva receção pela recorrente, i.e. a 4-02-2022, com menos de 90 dias - prazo contratualmente estabelecido - de antecedência relativamente ao termo de contrato (3 de maio de 2022) não se verificando os pressupostos de aplicação do art. 224.º, n.º 2, do CC, nem tendo sido observado portanto o prazo legal de antecedência exigido para obstar à renovação do contrato de arrendamento.

A revogação do acórdão recorrido e a manutenção da decisão proferida em 1.ª instância, que julgou ineficaz a oposição à renovação do contrato de arrendamento, é a consequência necessária dos fundamentos antecedentes.

SEGUE DECISÃO.

Concedida a Revista. Revogada a decisão do acórdão recorrido. Julga-se improcedente a ação com a consequente absolvição dos RR.

Custas pela Recorrida.

Lisboa, 28 de abril de 2026

Isoleta de Almeida Costa (Relatora)

Jorge Leal

Maria João Vaz Tomé

1 Todos os acórdãos citados são consultáveis in www.dgsi.pt