1558/04.0TBVRL.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- O contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial é um contrato inominado, atípico, que se regula pelas estipulações das partes (art. 405 do Cód. Civil) e. subsidiariamente. pelas normas do contrato típico de estrutura mais próxima — que é, neste caso, o de arrendamento para exercício do comércio - e, na falta de umas e de outras, pelas regras gerais dos contratos.

II- A revogação real do contrato, que não exige forma escrita, prevista no art. 62, n° 2 do RAU (actualmente art. 1082. n°2 do Cód. Civil), é aplicável ao contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial.

III- Ocorre revogação real do contrato de cessão de exploração quando a cessionária. impossibilitada de prosseguir a sua actividade, entrega à cedente as chaves e o estabelecimento.

Proc. nº 1558/04.0 TBVRL.P1

3º Juízo do Tribunal Judicial de Vila Real

Apelação

Recorrente: “B……………., Lda”

Recorrido: C……………. e D………………

Relator: Eduardo Rodrigues Pires

Adjuntos: Desembargadores Canelas Brás e Pinto dos Santos

Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:

RELATÓRIO

A autora “B…………….., Ldª” intentou contra os réus C…………….. e D…………….. a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que:

a) seja declarada a resolução do contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial celebrado entre a autora e a 1ª ré, sendo esta condenada a entregá-lo à autora livre de pessoas e outros bens, que não os que do mesmo fazem parte;

b) sejam os réus solidariamente condenados a pagar à autora a quantia de €19.910,64 referentes às prestações em atraso e respectivos juros de mora à taxa legal, bem como das que se vencerem, até efectiva entrega do estabelecimento, acrescida dos respectivos juros legais.

Alega, em síntese, que é possuidora de um estabelecimento comercial designado por E…………, sito na Rua …………., …….., …. D - 4, R/C Dto em Vila Real.

Em 8.5.2003 a autora celebrou com F…………… o contrato intitulado "Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial", sendo contrapartida da cessão a quantia de €1.500,00 mensais.

Depois, por contrato de cessão de posição contratual, celebrado em 7.8.2003, F…………….. cedeu à 1ª ré a sua posição naquele contrato.

Desde Novembro de 2003 e até à data, que a 1ª ré não paga à autora as prestações a que se obrigou no total de treze no montante de €19.500,00.

Conclui, pois, pela procedência da acção.

Na contestação os réus invocam que o contrato foi revogado por acordo das partes no mês de Novembro de 2003.

Com efeito, o estabelecimento sofria de infiltrações de água que impediam a sua utilização, tendo entregue as chaves em Novembro de 2003.

Concluem, assim, pela improcedência da acção, devendo a autora ser condenada como litigante de má-fé.

Na réplica a autora pugna como na petição inicial.

Proferiu-se despacho saneador, fixou-se a matéria de facto assente e organizou-se a base instrutória.

Procedeu-se ao julgamento com observância do formalismo legal e respondeu-se, sem reclamações, à matéria da base instrutória, através do despacho de fls. 178 e segs.

Seguidamente, proferiu-se sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:

1. O contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial obedece por lei à forma escrita (art. 111 nº 3 do RAU).

2. O mesmo é nulo quando não obedeça a essa forma (cfr. art. 11 nº 3 do RAU, alt. DL 64-A/2000 de 22.4).

3. A cessão de exploração de estabelecimento comercial é um contrato atípico e inominado e a que não são aplicáveis as normas excepcionais vinculísticas do contrato de arrendamento (Ac. RP de 3.4.2008 in dgsi – JTRP 00041236).

4. No arrendamento, o acordo de revogação do contrato deve obedecer à forma escrita (art. 62 nº 2 RAU).

5. A excepção à regra de obediência da forma escrita do acordo de revogação só é admitida quando aquele seja imediatamente executado e o acordo não tenha cláusulas compensatórias ou acessórias – a “revogação real”.

6. Esta figura não é aplicável ao contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial.

7. Pelo que não existindo nenhum acordo de revogação do contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial por escrito, este continuou em vigor.

8. Ainda assim, a “revogação real” depende do acordo revogatório e da imediata desocupação do locado.

9. Não foi produzida qualquer prova da entrega do estabelecimento.

10. A resposta à matéria de facto quanto aos nºs 10 a 14 da BI deve eliminar essas referências (vide impugnação à prova gravada e depoimentos das testemunhas acima referidos e que se dão por reproduzidos).

11. A prova produzida nada refere quanto à existência de acordo revogatório e de entrega do estabelecimento.

12. Nem a prova produzida refere saber para que finalidade foram entregues umas chaves.

13. A mera entrega das chaves sem a prova da aceitação do senhorio em terminar o arrendamento e de pôr fim ao contrato, não preenche os requisitos de acordo revogatório (Ac. STJ de 6.12.2006 in dgsi, nº conv. JST000).

14. O tribunal considerou não provad[a] a existência de qualquer acordo revogatório.

15. O contrato renovou-se por períodos de 1 ano.

16. A acção deveria proceder.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.

FUNDAMENTAÇÃO

Aos presentes autos, face à data da sua entrada em juízo, é ainda aplicável o regime de recursos anterior ao Dec. Lei nº 303/07, de 24.8.

O objecto dos recursos encontra-se balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso – arts. 684 nº 3 e 690 nº 1 do Cód. do Proc. Civil -, sendo ainda de referir que neles se apreciam questões e não razões, que não visam criar decisões sobre matéria nova e que o seu âmbito é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.

As questões a decidir são as seguintes:

1. Apurar se a resposta conjunta que foi dada aos nºs 10 a 14 da base instrutória deverá ser alterada, suprimindo-se da mesma a referência à entrega do estabelecimento;

2. Apurar se a figura da “revogação real” é aplicável ao contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial e, em caso afirmativo, se, no presente caso, a mesma se verificou.

OS FACTOS

1) A autora é possuidora de um estabelecimento comercial designado por E………….., sito na Rua ……………, ………., Bloco D - 4, R/C Dto em Vila Real.

2) Em 8.5.2003 a autora celebrou com F…………… o contrato intitulado "Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial", o qual se mostra junto a fls. 9 e 10 destes autos.

3) O referido contrato, conforme cláusula 3ª, tinha o seu início em 1 de Junho de 2003 e vigorava pelo prazo de um ano, até 30 de Maio de 2004, podendo renovar-se por iguais períodos, se não fosse denunciado por qualquer das partes com a antecedência de 60 dias do seu termo.

4) O preço acordado, como contrapartida da intitulada cessão foi de €1.500,00 mensais acrescido de IVA, conforme cláusula 2ª do referido contrato, a pagar no primeiro dia de cada mês, por envio de cheque ou vale postal, para a residência da gerente da autora, G…………….

5) O 2° réu, no referido contrato constituiu-se como fiador e solidariamente responsável por todas as obrigações derivadas do contrato, bem como das suas renovações - cláusula 11ª.

6) Na data do contrato o referido Gustavo tomou posse do referido estabelecimento e iniciou a sua exploração.

7) Por contrato intitulado de cessão da posição contratual celebrado em 7.8.2003, o referido F…………. cedeu à 1ª ré a posição contratual no contrato mencionado em 2), assumindo esta todos os direitos e obrigações dele decorrentes.

8) Desde Novembro de 2003 e até à data, que a 1ª ré não paga à autora as prestações a que se alude em 4), no total de treze.

9) Após a celebração do contrato referido em 2) foi a 1ª ré, através da administração do seu filho D………….. (2º réu), quem passou a explorar o estabelecimento comercial designado por "E…………".

10) Contudo, após o verão de 2003 e com o surgimento das primeiras chuvas, verificaram graves infiltrações na fracção do imóvel onde se encontrava instalado o referido estabelecimento comercial.

11) Ao ponto de ser praticamente impossível o desenvolvimento da actividade, dada a intensidade das infiltrações e o alagamento causado no interior do estabelecimento.

12) A 1ª ré foi mantendo o estabelecimento aberto.

13) Até que no final do mês de Outubro de 2003 deu-se um forte curto-circuito no indicado estabelecimento comercial que provocou a danificação de alguns aparelhos sonoros.

14) Tal incidente obrigou a 1ª ré a fechar o estabelecimento comercial.

15) Por volta de Novembro de 2003 a 1ª ré, através do seu filho, procedeu à entrega das chaves e do estabelecimento à autora.

O DIREITO

1. Pretende, em primeiro lugar, a autora/recorrente que seja alterada a resposta conjunta que foi dada aos nºs 10 a 14 da base instrutória (provado apenas que por volta de Novembro de 2003 a 1ª ré, através do seu filho, procedeu à entrega das chaves e do estabelecimento à autora), de modo a que da mesma seja eliminada a referência à entrega do estabelecimento.

Na sua perspectiva, ficou somente provado que por volta de Novembro de 2003 a 1ª ré, através do seu filho, procedeu à entrega de umas chaves à autora.

Apoia esta pretensão nos depoimentos que foram produzidos pelas testemunhas H………….., I…………….. e J…………. que, a seu ver, não permitem dar como assente a entrega do estabelecimento.

Acontece que a Relação só pode alterar a decisão da 1ª Instância sobre a matéria de facto nos termos que vêm definidos no art. 712 nº 1 do Cód. do Proc. Civil, que passamos a citar:

«1. A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:

a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 690 – A, a decisão com base neles proferida;

b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;

c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.»

Verifica-se, assim, que a modificação da decisão da 1ª instância, em situações como a presente, deverá ser o resultado da reapreciação dos elementos probatórios que, com plena autonomia, é feita pela Relação, só devendo, porém, ocorrer se o tribunal superior, percepcionando os elementos de prova disponíveis, adquirir uma convicção diversa da que foi assumida pelo tribunal “a quo”.

Não estamos, por isso, convém sublinhá-lo, perante um segundo julgamento.

De tal modo que para alterar a decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto não basta uma simples divergência relativamente ao decidido, tornando-se imprescindível que se demonstre, através dos concretos meios de prova que foram produzidos, que se verificou um erro na apreciação do seu valor probatório.

Regressando ao caso concreto, dir-se-à que para apreciarmos, nesta parte, o recurso interposto pela autora, procedemos à audição dos depoimentos prestados pelas três testemunhas acima referidas.

J……………., que trabalhou no bar para o réu D…………… entre Agosto e Novembro de 2003, disse que este fechou o estabelecimento por falta de condições, tendo-lhe ainda contado que entregou as chaves à dona do estabelecimento, facto que, porém, não presenciou.

H………….., amigo do réu D……………, disse que em finais de 2003, logo a seguir às vindimas, assistiu a um encontro entre este e a dona do estabelecimento, senhora que reconheceu em julgamento, tendo verificado que no fim do encontro o D…………… fechou o bar e entregou as chaves à referida senhora.

I……………, também amigo do réu D……………, disse que quando se encontrava com este e com a testemunha H…………… no exterior do bar assistiu à chegada de uma senhora, acompanhada por um senhor. O D…………….. e essas duas pessoas entraram no bar e decorrida cerca de meia-hora saíram, tendo então o primeiro fechado a porta e entregado à senhora as chaves respectivas. Depois, no caminho o D………….. referiu que entregara as chaves e que já estava tudo resolvido, pois tinha chegado a acordo com a senhora e que assim ficara “tudo em bem”.

Ouvimos igualmente o depoimento prestado pela testemunha K………………., advogada e amiga da representante da autora, a qual disse pensar que não houve qualquer acordo sobre a revogação do contrato pelas partes, isto porque aquela sua amiga, G………….., lhe contou que em Junho de 2006 teve que arrombar as portas do estabelecimento porque a fechadura estava mudada. De qualquer modo, sublinhe-se que o conhecimento desta testemunha se baseava unicamente naquilo que a representante da autora lhe transmitia sobre o caso.

Há também que conexionar a resposta conjunta que foi dada aos nºs 10 a 14 da base instrutória com a restante matéria fáctica assente, que não foi objecto de impugnação, onde se destaca o fecho do estabelecimento comercial, na sequência de infiltrações de água, de alagamento do seu interior e de um curto-circuito que provocou a danificação de aparelhos sonoros (cfr. respostas aos nºs 4, 5, 8 e 9 da base instrutória).

Neste contexto, tendo assim em atenção que o estabelecimento já se encontrava fechado e que as testemunhas H…………. e I……………. presenciaram a entrega das respectivas chaves por parte do réu D………….. à representante da autora, entendemos que a 1ª Instância decidiu correctamente ao dar como provada a entrega pela 1ª ré, através do seu filho – aqui 2º réu -, das chaves e do estabelecimento à autora.

Por conseguinte, não se vislumbra qualquer razão para eliminar da dita resposta conjunta aos nºs 10 a 14 da base instrutória a referência ao estabelecimento, uma vez que, em sede de matéria de facto, a alteração desta só deverá ocorrer se o recorrente lograr demonstrar, através dos meios de prova que indicou, que ocorreu erro na apreciação do seu valor probatório, sendo, porém, necessário que esses elementos se mostrem inequívocos no sentido por ele pretendido.

Deste modo, porque não se demonstrou que a 1ª Instância tenha cometido tal erro, será de manter, nos seus precisos termos, a resposta conjunta que foi dada ao nºs 10 a 14 da base instrutória.

2. O contrato de cessão de exploração ou de locação de estabelecimento é aquele pelo qual uma pessoa transfere, temporária e onerosamente, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial, industrial ou de serviços nele instalado.

Trata-se de um contrato inominado, atípico, que se regula pelas estipulações das partes (art. 405 do Cód. Civil) e, subsidiariamente, pelas normas do contrato típico de estrutura mais próxima – que é, neste caso, o de arrendamento para exercício do comércio - e, na falta de umas e de outras, pelas regras gerais dos contratos.[1]

Dispõe o art. 62 do RAU (Regime do Arrendamento Urbano), em vigor à data da propositura da acção (11.11.2004), no seu nº 1 que as partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido, acrescentando depois o nº 2 que esse acordo deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessórias.[3]

Daqui decorre que a revogação do arrendamento urbano está sujeita à forma escrita, sempre que o acordo não seja executado de imediato ou contenha cláusulas compensatórias (como o pagamento ao arrendatário de uma quantia como contrapartida da cessação do arrendamento) ou quaisquer outras cláusulas acessórias. Porém, executando-se o acordo imediatamente, o que corresponde à chamada revogação real do arrendamento, não se exige qualquer forma.[3]

Ou seja, o acordo revogatório só pode prescindir de documento escrito nos casos de revogação real, em que há imediata execução do mesmo e consequente desocupação do imóvel.[4]

Uma vez que a denominada revogação real do arrendamento é, na sequência do que atrás se explanou, aplicável ao contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, há então que apurar se a mesma ocorreu no presente caso.

Da matéria fáctica dada como assente resulta o seguinte:

- Após o verão de 2003 e com o surgimento das primeiras chuvas, verificaram-se graves infiltrações na fracção do imóvel onde se encontrava instalado o estabelecimento comercial (nº 10);

- Ao ponto de ser praticamente impossível o desenvolvimento da actividade, dada a intensidade das infiltrações e o alagamento causado no interior do estabelecimento (nº 11);

- No final do mês de Outubro de 2003 deu-se um forte curto-circuito no estabelecimento comercial que provocou a danificação de alguns aparelhos sonoros (nº 13);

- Tal incidente obrigou a 1ª ré a fechar o estabelecimento comercial (nº 14);

- Por volta de Novembro de 2003 a 1ª ré, através do seu filho, procedeu à entrega das chaves e do estabelecimento à autora (nº 15).

Deste circunstancialismo factual resulta, conforme se afirmou na sentença recorrida, que as partes tacitamente revogaram o contrato de cessão de exploração, uma vez que na sequência da impossibilidade da 1ª ré continuar a desenvolver a sua actividade no estabelecimento, em virtude das infiltrações e do curto-circuito que provocou a danificação de aparelhos sonoros e levou ao seu fecho, a 1ª ré, através do seu filho – aqui 2º réu -, procedeu à entrega das chaves e do estabelecimento à autora.

Ora, a entrega das chaves e do estabelecimento efectuada pela 1ª ré, através do seu filho, à autora consubstancia revogação real do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial entre as mesmas celebrado, que não carece de ser reduzida a escrito.

Como tal, impõe-se a improcedência do recurso de apelação interposto pela autora e a consequente confirmação da sentença recorrida.

Sintetizando a argumentação:

- o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial é um contrato inominado, atípico, que se regula pelas estipulações das partes (art. 405 do Cód. Civil) e, subsidiariamente, pelas normas do contrato típico de estrutura mais próxima – que é, neste caso, o de arrendamento para exercício do comércio - e, na falta de umas e de outras, pelas regras gerais dos contratos;

- a revogação real do contrato, que não exige forma escrita, prevista no art. 62, nº 2 do RAU (actualmente art. 1082, nº 2 do Cód. Civil), é aplicável ao contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial;

- ocorre revogação real do contrato de cessão de exploração quando a cessionária (aqui ré), impossibilitada de prosseguir a sua actividade, entrega à cedente (aqui autora) as chaves e o estabelecimento.

DECISÃO

Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela autora “B………………, Lda”, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas a cargo da recorrente.

Porto, 09.06.2009

Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires

Mário João Canelas Brás

Manuel Pinto dos Santos

[1] Cfr. Ac. STJ de 28.6.2007, p. 07B1532, Ac. STJ de 18.3.2004, p. 04B627 e Ac. Rel. Porto de 12.3.2001, p. 0150106, todos disponíveis in www.dgsi.pt.

[2] O art. 62 do RAU corresponde ao actual art. 1082 do Cód. Civil, redacção da Lei nº 6/2006, de 27.2. (NRAU).

[3] Cfr. Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, vol. III, 5ª ed., pág. 346.

[4] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. II, 4ª ed., pág. 591; Pais de Sousa, “Extinção do Arrendamento Urbano”, 2ª ed., págs. 38/39.