Acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
1. Relatório.
“A”, casado, residente na Av. ..., nº …, …, em Lisboa, e “B”, viúva, residente na Avª ..., …, …., em Lisboa, intentaram a presente acção de despejo sob a forma de processo ordinário contra “C” - , Ldª, com sede no ..., Bairro da ..., Lote ..., ..., em C..., pedindo :
- a declaração da resolução do contrato de arrendamento celebrado, com fundamento na falta de pagamento das rendas, e, consequentemente, a condenação da ré na imediata entrega da fracção arrendada, livre e devoluta de pessoas e bens ;
- a condenação da ré no pagamento aos autores das rendas vencidas até à data de propositura da acção, no montante de € 6.223,06 , acrescidas do valor das rendas que se vencerem na pendência da acção e das que se vencerem desde a data em que venha a ser decretado o despejo e até à data da efectiva entrega aos autores da fracção arrendada, e correspectivos juros de mora à taxa legal.
Para tanto alegaram , em síntese, que :
- Em 1 de Setembro de 1994, “D” e sua esposa, ora segunda autora, por documento particular, celebraram com a ré um contrato-promessa de arrendamento comercial, pelo qual prometeram dar de arrendamento à ré, que por sua vez prometeu tomar de arrendamento, mediante o pagamento da renda mensal de Esc. 350.000$00 , as fracções "A" e "B"', a que correspondem respectivamente a cave esquerda e a cave direita, ambas no primeiro piso do prédio urbano sito no ..., Bairro da ..., designado Lote ..., freguesia e concelho de C..., inscrito na matriz predial urbana sob o n." ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de C... sob o n." ... ;
- Desde então (1/9/1994), tem a ré ocupado o imóvel, destinado exclusivamente a actividades de educação física, health club, comercialização de equipamento e material desportivo e de lazer ;
- Sucede que a Ré não procedeu ao pagamento das rendas referentes aos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2005 e, ademais, tendo no mês de Novembro de 2005, os autores procedido à actualização da renda para o valor de € 1.571,93 , com referência ao mês de Fevereiro de 2006, a ré recusou tal aumento alegando que o arrendado não tinha licença de utilização, pelo que, na renda vencida em Janeiro de 2006, referente ao mês de Fevereiro de 2006, ficou por pagar a quantia de € 32,33.
Regularmente citada , contestou a Ré, por excepção dilatória ( arguindo a excepção de ineptidão da petição inicial e sustentando existir uma contradição entre a causa de pedir invocada e o pedido , concluindo pelo indeferimento liminar da petição inicial ) e peremptória ( alegando que apenas encetou as negociações que culminaram na assinatura do contrato-promessa de arrendamento no pressuposto de que tal espaço se encontrava devidamente autorizado ao exercício da actividade que a ré aí se propunha exercer, sendo que, apenas no decurso do ano de 2006 tomou conhecimento que o local não tinha licença de utilização para ginásio, nem nunca poderá vir a ser licenciado para tal fim, o que desconhecia aquando da assinatura da promessa de arrendamento, razão porque é a prestação originariamente impossível por contrária à lei, o que tudo acarreta a nulidade do contrato-promessa ) , e por impugnação.
Deduziu ainda a Ré pedido reconvencional (que foi admitido), peticionando a condenação dos AA no pagamento de uma indemnização de 74.000,00 (setenta e quatro mil euros), com vista a ser ressarcida dos custos que suportou relativos a infra-estruturas do chão, tecto, esgotos, electricidade, águas divisórias, banho turco, balneários, sanitários, condutas, etc
Os autores apresentaram articulado de réplica, sustentando, designadamente, que a Ré bem sabia que as fracções em análise estavam destinadas a loja e a garagem, mas, ainda assim, quiseram-nas arrendar, dizendo que trataria de tudo com vista à legalização do locado para o fim pretendido e insistindo na ocupação imediata do locado, e decidindo realizar obras, sendo que nos termos contratuais não tem a ré direito a qualquer indemnização pelas obras realizadas.
A ré apresentou articulado superveniente ( que foi admitido e, em consequência, determinado o aditamento de dois novos artigos à matéria de facto assente que, por despacho de fls. 323, passaram a integrar a base instrutória) e, considerando-se dispensável a realização de audiência preliminar, foi de seguida proferido despacho saneador (nele se considerando que a petição inicial não enfermava de qualquer ineptidão), procedendo-se à selecção da matéria de facto assente e controvertida ( que foi objecto de reclamação apresentada pela ré, que mereceu deferimento parcial, tendo, em consequência, sido determinado o aditamento de quatro novos artigos à matéria de facto assente ) .
Também os autores apresentaram articulado superveniente, que foi admitido e, em consequência, determinado o aditamento de quatro novos artigos à matéria de facto assente.
Realizou-se depois a audiência de discussão e julgamento dentro do formalismo legal, tendo sido proferida decisão sobre a matéria de facto controvertida pela forma exarada no despacho de fls. 351 a 354, sem qualquer reclamação.
Finalmente, foi então proferida decisão/sentença pelo tribunal a quo, constando do respectivo comando/segmento decisório que :
“IV- Decisão
Pelo exposto, ao abrigo do regime explicitado, e sem necessidade de maiores considerações, julga-se a presente acção procedente por provada e, consequentemente o tribunal:
a) Condena a ré "“C” - , Ldª" a despejar imediatamente as fracções "A" e "B", a que correspondem respectivamente a cave esquerda e a cave direita, ambas no primeiro piso do prédio urbano sito no ..., Bairro da ..., designado Lote ..., freguesia e concelho de C.... inscrito na matriz predial urbana sob o nº ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de C... sob o n." ...;
b) Condena a ré "“C” - , Ldª ” a pagar aos autores as rendas vencidas relativas aos meses de Setembro, Outubro e Novembro de 2005, no valor unitário de € 1.539,60 (mil quinhentos e trinta e nove euros e sessenta cêntimos) e as rendas vencidas desde o primeiro dia útil do mês de Janeiro de 2006 (relativa ao mês de Fevereiro de 2006) e até à prolação da presente sentença e nas que se vencerem até à restituição efectiva do locado no valor unitário de € 1571,93 (mil quinhentos e setenta e um euros e noventa e três cêntimos), e os juros de mora, à taxa legal, a partir do trânsito em julgado da presente sentença, quanto ao montante em dívida até tal momento, e até efectivo e integral pagamento, a que deverá ser abatido o montante de € 1.308,66 (mil trezentos e oito euros e sessenta e seis cêntimos ) , a que é feita referência em 24., o montante de € 4.008,42 (quatro mil oito euros e quarenta e dois cêntimos), a que é feita referência em 25., e os montantes de € 1.336,14 (mil trezentos e trinta e seis euros e catorze cêntimos), a que é feita referência em 29. e 30. dos Factos Provados;
c) Julga o pedido reconvencional improcedente por não provado, absolvendo os autores-reconvindos do pedido.” .
Inconformada com tal decisão, apelou então e apenas a Ré “C” - , Ldª, apresentando na respectiva peça recursória as seguintes conclusões:
- O contrato promessa de arrendamento que integra a petição é nulo, ab initio, por falta de licença de utilização adequada o que impedia a outorga da escritura pública, e, por isso um incumprimento definitivo imputável ao dono do imóvel ;
- O ginásio abriu ao público, após obras, e teve de encerrar por ordem da edilidade, sendo que o dono tentou obter a licença em falta, sem êxito, e os seus sucessores desinteressaram-se do assunto ;
- Sendo nulo o contrato, nulas são as suas cláusulas, e , enquanto permaneceu no local a ora recorrente foi possuidora de boa-fé e liquidou todas as verbas devidas pela ocupação;
- De resto, tais verbas nunca poderiam ter alcavalas ou ser aumentadas ;
- Acresce que, mesmo que a nulidade tivesse decorrido, apenas, do motivo constante da decisão recorrida, sempre o efeito seria o mesmo - a reintegração das partes no estado anterior ao acordo ;
- A ora recorrente fez obras na expectativa da validade do contrato, parte das quais não podem ser levantadas, tendo as mesmas sido, comprovadamente, avaliadas em € 74 000,00 ;
- A restituição da “C”, Lda, ao estado anterior, implica que essa verba lhe tenha de ser reembolsada como consequência da nulidade e do incumprimento definitivo da obrigação do dono do imóvel ;
- O pedido de declaração de nulidade, feito na contestação, equivale para todos os efeitos a um desejo de resolver o contrato, por falta de licença de utilização adequada, o que, legalmente, obriga a indemnizar, até porque o ginásio teve de encerrar por ordem da edilidade e pelo mesmo motivo ;
- Não se pode invocar a cláusula do contrato nulo onde se previa que a única compensação devida pelas obras seriam reduções de renda ;
- Não só porque nulo o contrato, nulas são as cláusulas, como, porquanto o espírito que motivou o acordo foi a sua legalidade, perenidade e eficácia ;
- A ora recorrente fez prova de que quando abriu o ginásio as obras já estavam feitas, e que as não retiráveis ascendem a € 74 000,00 ;
- O direito ao reembolso decorre, automaticamente, da lei, consequência da nulidade e da posse de boa fé, não sendo necessária prova do mesmo ;
- Mas, esta - a prova - sempre decorre de presunções judiciais e, a não se entender assim, sempre haveria de formular novos quesitos sobre a matéria, aliás amplamente vertida na contestação e em documentos
- A ora recorrente, por isso, tinha o direito de reter o imóvel ;
- A decisão recorrida violou pois os artº 9º-6 do R.A.U, 289º -3, 1273 -2, 801º, 562º, 754º e 756-b “a contrario” todos do Código Civil, 652º-2 , f), do C.P.C e 351º do Código Civil, ambos no que concerne a eventual falta de provas;
Concluindo,deve assim a sentença ser revogada e substituída por outra que ordene o pagamento à ora recorrente de € 74 000,00, e que reconheça o seu direito de retenção nos termos invocados na sua defesa/resposta ao petitório.
Não houve contra-alegações.
Thema decidenduum
1.1. - Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo que , estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente (cfr. artºs. 684º nº 3 e 685º-A, nº 1, ambos do Código de Processo Civil ), as questões a apreciar e a decidir são apenas as seguintes :
a) - se devem os AA ser condenados a pagar à Ré ( que deduziu pedido reconvencional ) a quantia de € 74 000,00, quantia respeitante ao valor das obras que realizou no imóvel a restituir aos primeiros;
b) - se assiste à Ré o direito de reter o imóvel em apreço nos autos, até lhe ser pago/reembolsado pelos AA o valor supra referido de € 74 000,00 .
2. Motivação de Facto.
Pelo tribunal a quo foram considerados provados os seguintes factos :
2.1. - No dia 30 de Maio de 1998, morreu “D”, no estado de casado no regime de bens da comunhão geral com a 2 dª autora;
2.2. - O 1º autor é filho da 2 da autora e do seu falecido marido;
2.3. - A favor dos autores, e em comum e sem determinação de partes, encontra-se inscrita, na competente conservatória do registo predial, a aquisição da propriedade sobre as fracções "A" e "B", a que correspondem respectivamente a cave esquerda e a cave direita, ambas no primeiro piso do prédio urbano sito no ..., Bairro da ..., designado Lote ..., freguesia e concelho de C..., inscrito na matriz predial urbana sob o nº ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de C..., sob o nº ..., que lhes adveio pela dissolução da comunhão conjugal e sucessão por morte de “D” ;
2.4. - A fls. 11 e seguintes, consta um escrito datado de 1 de Setembro de 1994 ( intitulado de contrato promessa de arrendamento comercial ) , assinado pela 2dª autora e “D”, na qualidade de primeiros outorgantes, e pela ré, na qualidade de segunda outorgante, no qual declararam aqueles prometer dar de arrendamento a esta as fracções "A" e "B", a que correspondem respectivamente a cave esquerda e a cave direita, ambas no primeiro piso do prédio urbano sito no ..., Bairro da .... designado Lote ..., freguesia e concelho de C..., inscrito na matriz predial urbana sob o nº ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de C... sob o nº ... ;
2.5. - Lê-se na cláusula terceira do documento referido em 2.1. que :O prazo do arrendamento é de um ano, contando-se o seu início a partir do dia um do mês de Setembro de 1994, considerando-se renovado por iguais períodos de tempo, salvo se a segunda outorgante o denunciar com a antecedência mínima de 90 dias em relação ao termo do período contratual que estiver a decorrer ;
2.6. - Lê-se na cláusula quarta do documento referido em 2.1 que : O local arrendado destina-se exclusivamente a actividades lúdicas de educação física, health club, comercialização de equipamento e material desportivo e de lazer, não lhe podendo ser dado outro uso ou destino sem autorização dos senhorios dada por escrito;
2.7. - Lê-se na cláusula quarta do documento referido em 2.1 que: “ A renda anual é de quatro milhões e duzentos mil escudos e será paga em prestações mensais de trezentos e cinquenta mil escudos no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, estando sujeito às actualizações anuais de acordo com os coeficientes publicados no Diário da República ;
2.8. - Lê-se na cláusula sexta do documento referido em 2.1 que : O pagamento será efectuado por depósito ou transferência bancária na conta nº ..., de que são titulares os primeiros outorgantes na dependência da Av. n de ... do Banco ... ;
2.9. - Lê-se na cláusula sétima do documento referido em 2.1 que : A Segunda outorgante fica desde já autorizada a realizar obras de adaptação do locado ao fim previsto na cláusula Quarta (...). ;
2.10. - Lê-se na cláusula Oitava do documento referido em 2.1 que “ A título de compensação pelas benfeitorias que a Segunda outorgante realizará no locado, a renda paga nos meses de Setembro, Outubro e Novembro, referente respectivamente aos meses de Outubro, Novembro e Dezembro, será reduzida a metade, com excepção do mês de caução, que será pago na totalidade, no acto de assinatura do presente contrato;
2.11. - Lê-se na cláusula Décima Terceira do documento referido em 2.1 que : A escritura pública de arrendamento será celebrada no prazo de um mês a contar do conhecimento pelos primeiros outorgantes da data do registo na Conservatória do Registo Comercial de Segunda outorgante, que deverá comunicar através de carta registada com aviso de recepção ;
2.12. - Lê-se na cláusula Décima Sexta do documento referido em 2.1 que: Findo o arrendamento a Segunda outorgante obriga-se sob pena de indemnização, a entregar o local arrendado limpo e reparado ( ... );
2.13. - A partir de 1 de Setembro de 1994, a ré passou a ocupar as fracções melhor identificadas em 2.3., mediante o pagamento mensal de quantia em dinheiro;
2.14. - A ré procedeu às obras referidas em 2.9., e , em Novembro de 1995, abriu o ginásio ao público ;
2.15. - A ré, em 1996, requereu à Câmara Municipal de C... a concessão de horário de funcionamento do ginásio, tendo sido notificada pela autarquia de que tal não era possível em virtude de o local não ter licença de utilização para ginásio ;
2.16. - Em 1989, a Câmara Municipal de C... remeteu à ré a notificação constante de fls. 89, na qual se lê: "Tendo em atenção o teor da informação de 13/02/1998 do Sr. Chefe DPGO, e considerando que para o espaço onde funciona o ginásio não existe alvará de licença de utilização adequado. promova-se o despejo sumário no prazo de 45 dias a contar da data de notificação nos termos do artigo 165. o do RGEU';
2.17. - No seguimento do acima referido, o Sr. “D” endereçou dois requerimentos à Câmara Municipal de C..., tentando obter a licença de utilização para actividades lúdicas de educação física, health club, comercialização de equipamento e material desportivo e de lazer ;
2.18. - Em 2005, era de € 1.539,60 (um milhão quinhentos e trinta e nove mil e sessenta cêntimos) a quantia paga mensalmente pela ré aos autores a título de contrapartida da ocupação das fracções em causa ;
2.19. - A ré não pagou a quantia correspondente aos meses de Setembro a Novembro, inclusive, de 2005;
2.20. - Por carta remetida pela 2 dª autora à ré, a 28 de Novembro de 2005, sob registo e com aviso de recepção, aquela informou o seguinte: ( ... ) nos termos e ao abrigo do disposto na alínea a) do n." 1 do art. 31.° do D.L. nº" 312-8/90 de 15 de Outubro (... ), e do Aviso n." 8457/2005, de 30 de Setembro, a renda mensal da loja de que é arrendatário no prédio sito na Rua ..., Lote ..., é actualizada para € 1.571,93 (mil quinhentos e setenta e um euros e noventa e três cêntimos);
2.21. - A ré recepcionou a carta referida em 2.20 no dia 29 de Novembro de 2005 ;
2.22. - Por carta endereçada ao 1.° autor e datada de 7 de Dezembro de 2005, em resposta à acima referida, a ré escreve "Como é do seu conhecimento, os arrendamentos não titulados para licença de utilização não estão sujeitos aos aumentos anuais, o que é o caso das instalações objecto do contrato, ilegalidade, aliás, que dura há vários anos" ;
2.23. - A ré pagou relativamente ao mês de Janeiro, a quantia de € 539,60 (mil quinhentos e trinta e nove euros e sessenta cêntimos) ;
2.24. - A Ré pagou aos autores € 1.308.66 (mil trezentos e oito euros e sessenta e seis cêntimos), referentes ao valor correspondente à ocupação em Fevereiro das fracções aqui em causa, por depósito realizado a 24 de Fevereiro de 2006 ;
2.25. - Por depósito autónomo efectuado a 5 de Abril de 2006, a ré depositou à ordem deste Tribunal a quantia de € 4.008,42 (quatro mil e oito euros e quarenta e dois cêntimos), a título das quantias devidas pela ocupação das fracções, referidas em 12 ;
2.26. - As fracções referidas em 2.3. não possuem licença de utilização para actividades lúdicas de educação física, health club, comercialização de equipamento e material desportivo e de lazer;
2.27. - A Câmara Municipal de C... remeteu à ré, que recebeu, o escrito de fls. 163, datado de 30 de Maio de 2006, com o seguinte teor: "Assunto: Audiência Prévia de Encerramento ao Estabelecimento. "“C”". Relativamente ao assunto em epígrafe, comunica-se que vai ser proposto o encerramento do estabelecimento, com base nos fundamentos abaixo descritos: "Por não possuir licença de utilização para serviços prestados, ao abrigo do D.L. nº 370/99, de 18 de Setembro e de acordo com as denominações previstas na Portaria 11. o 33/00. de 28 de Janeiro" Neste sentido ( ... ) fica notificado, que dispõe de um prazo de 10 dias, a contar da recepção deste ofício, para alegar, por escrito. o que tiver por conveniente" ;
2.28. - A Câmara Municipal de C... remeteu à ré, que recebeu, uma carta datada de 27 de Junho de 2006, com o seguinte teor: "Assunto: Pedido de Prorrogação do Encerramento do Estabelecimento. "“C”", Relativamente ao assunto referenciado em epígrafe, informamos que foi o pedido autorizado, pelo Chefe de Divisão de Licenciamento de Actividades Económicas. com poderes subdelegados, até final de Agosto de 2006. Findo o prazo deverá proceder ao encerramento do referido estabelecimento. sob pena de serem aplicadas as sanções previstas na lei';
2.29. - Por depósito autónomo efectuado a 3 de Maio de 2006, a ré depositou à ordem deste tribunal a quantia de € 1.336,14 (mil trezentos e trinta e seis euros e catorze cêntimos) ;
2.30. - Por depósito autónomo efectuado a 30 de Junho de 2006, a ré depositou à ordem deste tribunal a quantia de € 1.336,14 (mil trezentos e trinta e seis euros e catorze cêntimos);
2.31. - Com a instalação do chão, tecto, esgotos, electricidade, águas, divisórias, banho turco, balneários, sanitários e condutas, despendeu a ré cerca de € 74.000,00 (setenta e quatro mil euros), tal como constante no documento de fls. 48 a 61 ;
2.32. - Foi sempre a ré quem procedeu à elaboração e entrega dos documentos assinados pelo Sr. “D” junto da Câmara Municipal de C... ;
2.33. - Na decorrência da recepção das cartas referidas nos pontos 2.27. e 2.28., a autora encerrou o ginásio ;
2.34. -O encerramento referido em 2.33. ocorreu em 31 de Agosto de 2006 ;
3. Motivação de direito.
3.1. - Da delimitação objectiva do recurso.
Analisadas as conclusões do recurso, é nossa convicção que, em sede de instância recursória, não se insurge a apelante contra a parte dispositiva da sentença do tribunal a quo no segmento em que , por um lado, é a Ré da acção condenada a despejar imediatamente as fracções "A" e "B", a que correspondem respectivamente a cave esquerda e a cave direita, ambas no primeiro piso do prédio urbano sito no ..., Bairro da ..., isto por um lado, e , por outro, no segmento em que é igualmente a Ré condenada a pagar aos autores as rendas vencidas relativas aos meses de Setembro, Outubro e Novembro de 2005, no valor unitário de € 1.539,60 , e as rendas vencidas desde o primeiro dia útil do mês de Janeiro de 2006 , e até à prolação da referida sentença, e as que se vencerem até à restituição efectiva do locado no valor unitário de € 1571,93, a que acrescerão os juros de mora, à taxa legal, a partir do seu trânsito em julgado ( sem prejuízo das deduções referidas igualmente na parte dispositiva da sentença ).
Podendo, efectivamente, nas conclusões da alegação, o recorrente expressamente restringir o objecto inicial do recurso ( cfr. artº 684º,nº3, do Código de Processo Civil ), temos pois que, in casu, o objecto da instância recursória mostra-se pela Ré recorrente circunscrito à parte dispositiva da sentença do tribunal a quo na parte em que decidiu-se pela improcedência do pedido reconvencional, e , por arrastamento, pela não consideração da excepção peremptória do direito de retenção pela Ré arguida.
Destarte, impõe-se desde já considerar como estando cobertas pelo caso julgado as decisões da primeira instância supra referidas, de obrigação da Ré em despejar (considerando o tribunal a quo estar-se na presença de um contrato de locação nulo, em rigor , não faz sentido em utilizar-se a expressão despejar, antes se impunha ordenar a sua mera entrega/devolução ) as duas fracções e, bem assim, de condenação da Ré em pagar as rendas [ mutatis mutandis, por que não existe arrendamento, porque nulo o respectivo contrato, antes deveria o tribunal a quo ter empregue os termos de indemnização, ainda que seja esta última coincidente com o valor das prestações e/ou mensalidades acordadas a titulo de rendas (1) ] , decisões estas que em caso algum poderão ser prejudicadas pela decisão da apelação agora em apreciação ( cfr. artº 684º, nº4, do CPC ) .
Seja como for, ainda que não necessário, julga-se conveniente (ad cautelam )adiantar que a fundamentação do tribunal a quo ( na parte respeitante à decisão que não é objecto da apelação) mostra-se devidamente amparada em jurisprudência uniforme do STJ (2) , quando sufraga o entendimento de que, ainda que as partes tenham denominado o contrato de “contrato-promessa”, se não obstante acordaram o prazo do mesmo, o montante das rendas mensais, o regime dos seus aumentos, bem como o das benfeitorias ,tendo ainda uma das partes de imediato se instalado no imóvel prometido dar de arrendamento ( o que tudo decorre outrossim da factualidade provada nestes autos ) , tudo evidencia que aquilo que as partes quiseram celebrar, e efectivamente celebraram, foi um contrato de arrendamento para comércio, apenas faltando a sua formalização, já que o mesmo deveria ter sido reduzido a escritura pública.
Destarte, como bem concluiu a primeira instância, não tendo o contrato de arrendamento em apreço sido celebrado por escritura pública , é o mesmo nulo por vício de forma, nulidade essa que pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal, a todo o tempo, e que não pode ser suprida por se tratar de uma formalidade ad substantiam, razão porque bem andou o Tribunal a quo em decidir da forma como decidiu no que à qualificação, e respectivas consequências , do contrato em equação dos presentes autos diz respeito.
Acresce que, como é igualmente entendimento unânime do STJ, ficando o arrendatário obrigado a restituir ( em face da nulidade do contrato ) as fracções efectivamente locadas, obrigado está ainda a pagar uma indemnização pela utilização das mesmas e enquanto a situação de ilegalidade/invalidade se for mantendo, indemnização essa que é justo que corresponda ao montante das rendas acordadas, vencidas e não pagas, até porque, havendo um montante de renda mensal pré-fixada por acordo das partes, deve o respectivo montante ser atendido como o valor presumivelmente referencial (querido pelas partes) das prestações restituendas, e tendo em atenção a hipótese algo similar/análoga da ocupação para além do “terminus ad quem” contratual a que se reporta o nº 1 do artº 1045º do Código Civil - o que se justifica por a renda corresponder ao valor do uso da coisa locada, sendo este o prejuízo do locador ( cfr. Ac. do STJ de 22/5/2003, supra referido) .
Nada, portanto, a apontar à sentença da primeira instância ( considerando a factualidade assente) , no que ao decido ( e de resto, como vimos já, fora da alçada da apelação ) supra referido diz respeito ( obrigação de entrega pela Ré de fracções e respectiva condenação no pagamento de prestações mensais ).
É tempo, agora, de nos debruçar-mos sobre a objecto da apelação.
3.2. - Se devem os AA ser condenados a pagar à Ré a quantia de € 74 000,00, quantia respeitante ao valor das obras que realizou no imóvel a restituir aos primeiros ( cfr. factualidade vertida no item 2.31. da motivação de facto )
Em sede de apreciação do pedido reconvencional, que o tribunal a quo julgou totalmente improcedente, concluiu a primeira instância não ter a Ré/reconvinte feito prova dos subjacentes factos consubstanciadores da respectiva causa petendi, a que acresce que, de todo o modo, das cláusulas 8º e 9º do contrato ( o mesmo que o tribunal considerou ser nulo) que permitiu à Ré usufruir das fracções dos autos, resulta ter ficado acordado que à Ré não assistia o direito de reclamar dos AA uma qualquer compensação devida pelas benfeitorias que realizasse nas fracções arrendadas .
Contra tal decisão, mormente a respectiva fundamentação, insurge-se a Ré, considerando não se justificar que a primeira instância possa socorrer-se de uma cláusula (da qual resulta que a única compensação devida pelas obras realizadas seriam reduções de renda ) de um contrato que, para todos os efeitos, reputa e declara de nulo, pois que sendo nulo o contrato, nulas serão outrossim as respectivas cláusulas.
Ora bem. Decidido [ainda que implicitamente, pois que do segmento decisório da respectiva sentença nenhuma referência expressa a uma declaração de nulidade consta e em conformidade com o disposto no artº 289º,nº1, do CC ] foi pelo tribunal a quo, efectivamente, e já com força de caso julgado ( por a respectiva decisão, quanto a essa parte e como vimos já, ter transitado ), que o contrato celebrado entes AA e Ré era nulo.
Sendo nulo, tal equivale a dizer que, ab initio, não produz ele e por força dum vício ( in casu por vicio de forma ),os efeitos que lhe corresponderiam – quod nullum est, nullum producit efectum . (3)
É que, ao contrário da anulabilidade, sendo a nulidade em regra insanável, impede este último vicio que o negócio celebrado produza efeitos jurídicos. O facto gerador da nulidade ( recordando , saudosamente, os ensinamentos de Castro Mendes, in ob. citada, pág. 679 ) é assim um facto impeditivo e tem ( como ensina Manuel Domingues de Andrade, in teoria geral, 1964, Vol. II, pag. 414 ) como efeito a destruição do negócio .
Sucede que, o artº 289º do CC, dizendo é certo no respectivo nº 1, que a declaração de nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, logo acrescenta no nº 3 que “ é aplicável em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, directamente ou por analogia, o disposto nos artigos 1269º e seguintes”, pelo que face ao disposto no art. 1273º, nº 1 do CC, quer o possuidor de boa fé , quer o de má fé, têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito.
Tal equivale a dizer que, a nulidade, não se reconduzindo à inexistência de contrato, e ainda que operando ex tunc, não implica necessariamente que aquele se reconduza a um nada , tudo se passando como se o negócio jurídico não tivesse sido celebrado ou produzido quaisquer efeitos, pois que, como sustentou o STJ (4), se o evento da celebração do contrato teve lugar, não está ao alcance da ordem jurídica tratá-lo como se este não houvesse realmente ocorrido.
E daí que, acrescenta ainda o citado Ac. de 6/5/2004, “ Tendo as partes efectuado prestações com fundamento no contrato nulo ou posto em execução uma relação obrigacional duradoura, deve o contrato inválido ser valorado, no tocante à ulterior composição inter-relacional dos contraentes, como “ relação contratual de facto “ susceptível de enquadrar os efeitos em causa, perspectivados agora, não como efeitos jurídico-negociais de contrato nulo, mas na dimensão de efeitos (ex lege) do acto na realidade praticado.
Importa, assim, que este tribunal se debruce sobre o mérito do pedido reconvencional deduzido pela apelante, não obstante a nulidade do negócio/contrato celebrado entre AA e Ré e, sobretudo, por força do disposto no nº 3, do artº 289º, do CC, pois que, ainda que não directamente aplicáveis as disposições legais dos artºs 1269º do CC, por inexistência de verdadeira posse nos termos do artº 1251º do mesmo diploma legal, ainda assim as mesmas disposições aplicar-se-ão por analogia, o que tem especialmente relevo em matéria de restituição de frutos e das benfeitorias (5).
3.2.1. - Das alegadas benfeitorias realizadas pela Ré/apelante
Na sequência da nulidade do contrato celebrado entre AA e Ré , e em face do disposto no art.º 289º,nº1, do Código Civil, mostra-se a apelante condenada a despejar ( em rigor, a restituir aos AA ) as fracções “A” e “B” dos autos.
Por força ainda do disposto no nº 3, do artº 289º, do CC, que por sua vez remete para o preceituado nos artºs 1 269º e segs. do Código Civil, importa atentar nos direitos de que goza, quer o possuidor ( in casu , ainda que de verdadeiro possuidor não se trate, tais disposições legais,como vimos supra, são aplicáveis por analogia ) de boa fé, como o de má fé, no que às benfeitorias realizada nas fracções a restituir diz respeito.
Ora, antes de mais, e tal como resulta do disposto no nº1, do artº 216º, do CC, são benfeitorias “ (…) todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa “, podendo elas ser, necessárias, úteis ou voluptuárias ( cfr. nº2 ).
As necessárias , são aquelas que são realizadas com a intuito de evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa. Já as úteis , não sendo indispensáveis à conservação da coisa, aumentam-lhe todavia o valor. Finalmente, as voluptuárias, não sendo também indispensáveis, sobem o valor da coisa e servem apenas para recreio do benfeitorizante ( cfr. nº 3, do art.º 216.º do C. Civil).
Incidindo agora a nossa atenção sobre os artºs 1273º e 1275º, do CC ( para os quais remete o nº3, do artº 289º do CC ) , diz-nos o nº 1 do primeiro que “ Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela” , e , o nº 2, reza que “Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa “.
Finalmente, no que às benfeitorias voluptuárias diz respeito, diz-nos o nº1, do citado art.º 1275.º, que “O possuidor de boa fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa ; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas” . Já o respectivo nº 2, determina que “O possuidor de má fé perde, em qualquer caso, as benfeitorias voluptuárias que haja feito”.
Postas estas breves considerações, é tempo de nos debruçarmos sobre a factualidade assente e com pertinência para a eventual procedência da apelação, sendo que, em termos de factos , apenas ( de resto, bastante sucinta foi a respectiva alegação da Ré, em sede de articulado ) se provou que “Com a instalação do chão, tecto, esgotos, electricidade, águas, divisórias, banho turco, balneários, sanitários e condutas, despendeu a ré cerca de € 74.000,00 (setenta e quatro mil euros), tal como constante no documento de fls. 48 a 61”.
Ora, porque nem sequer alegada foi a factualidade subjacente e necessária para que assim pudessem como tal ser qualificadas , inquestionável é que, ainda que de benfeitorias se tratem ( porque sempre e segundo as regras da experiência , melhoram a coisa), não podem as obras pela Ré efectuadas e acima indicadas, serem subsumíveis à fattispecie da primeira parte do nº 3, do artº 216º do CC, pois que nada resulta dos autos que nos leve a concluir que foram elas efectuadas com a finalidade de evitar a perda, deterioração ou destruição da coisa.
Não são assim, as obras pela Ré realizadas, benfeitorias necessárias.
Do mesmo modo, não são elas qualificáveis como meramente voluptuárias, pois que , e segundo ainda as regras da experiência, não servem apenas para recreio do benfeitorizante , a que acresce que , no mínimo, sempre são susceptíveis de aumentar valor da coisa.
Devem pois tais benfeitorias, ainda que não indispensáveis para a sua conservação, mas porque susceptíveis de aumentar o valor da coisa ( e ainda e outrossim segundo as regras da experiência ) , serem consideradas como de úteis.
E, assim sendo , e como vimos supra, relativamente a tais benfeitorias, tem aquele que as efectuou o direito a levantá-las, desde que o possa fazer sem o detrimento da coisa ou, não evitando o seu levantamento o apontado detrimento, assistirá já àquele que as efectuou tão só o direito ao respectivo valor, sendo porém este último calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Dito isto, e compulsada a matéria de facto assente, manifesto é que é a mesma , e tal qual como vimos supra , demasiado parca em sede de caracterização de cada uma das benfeitorias realizadas, maxime qual o respectivo valor e, bem assim, se podem , ou não, ser levantadas e sem que tal implique, necessariamente, o detrimento da coisa.
Depois, resultando da factualidade assente que , quando realizadas ( há mais e 10 anos ! , em 1995) , orçaram em 74.000,00, nada foi alegado no que concerne ao respectivo valor actual.
Ora, como é jurisprudência uniforme do Supremo Tribunal de Justiça (6) e, como de resto vimos já também , em matéria de indemnização por benfeitorias úteis só pode aquele que as realizou ser ressarcido - com base no enriquecimento sem causa - quando não possam elas ser levantadas sem detrimento da coisa, razão porque, obrigado está aquele de alegar e provar que o seu levantamento deterioraria a coisa , isto por um lado e, por outro, quais os respectivos custos e qual o seu actual valor.
É que, desde logo, a obrigação de restituir pressupõe , em primeiro lugar, que haja um enriquecimento ( cfr. artº 473º do CC ).
Acresce que, considerando o disposto no artº 479º,nº1 e 2, do CC, não é sequer o beneficiado obrigado a restituir todo o objecto da deslocação patrimonial operada, devendo tão só (8) “ (…) restituir apenas aquilo com que efectivamente se acha enriquecido, podendo haver diferença – e diferença sensível – entre o enriquecimento do beneficiado à data da deslocação patrimonial e o enriquecimento actual, referido a algum dos momentos a que mandam atender as alíneas a) e b), do artigo seguinte. Os bens podem ter diminuído entretanto de valor, podem ter perecido ou sofrido deterioração (…) “.
Integrando ambos os supra apontados factos e in casu em falta, fundamentos constitutivos do direito da Ré reconvinte e apelante , integrando-se portanto na respectiva causa de pedir do pedido reconvencional, sobre ela recaia o ónus da prova respectiva (art.º 342º, nº 1, do Código Civil ).
Não a tendo logrado efectuar, bem andou, portanto , o tribunal a quo em julgar a reconvenção improcedente ( ainda que com base em fundamentação algo diversa ), o que tudo prejudica o conhecimento da excepção peremptória outrossim pela Ré invocada, do direito de retenção, porque de questão se trata que ficou prejudicada em face do decaimento do pedido reconvencional pela Ré deduzido ( cfr. artº 660º,nº2, do CPC ).
Concluindo, a apelação da Ré improcede, in totum.
4. Decisão.
Em face do supra exposto, acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa , em, não concedendo provimento ao recurso de apelação apresentado pela Ré, manter a decisão do tribunal a quo, nos seus precisos termos .
Custas pela apelante.
(1) Vide Ac. do TRL, de 25/1/2005, in www.dgsi.pt.
(2) Vide, v.g., os Acs. do STJ de 20/2/2001, 22/5/2003, 8/6/2006 e de 3/12/2009, todos in www.dgsi.pt.
(3) Cfr. João de Castro Mendes , in Teoria Geral do Direito Civil, III, 1979, pág. 671.
(4) Vide o assento n.º 4/95, de 28 de Março de 1995, e o Ac. de 6/5/2004 , in in www.dgsi.pt. .
(5) Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in CC anotado, Vol I, pág.246.
(6) Vide os Ac.s do STJ de 6/2/2007, 6/3/2007 e de 3/12/2009, e diversos outros citados no Ac. do Tribunal desta Relação, de 6/5/2008, todos in www.dgsi.pt.
(7) No sentido de que, “ sendo a indemnização pelas benfeitorias necessárias (…)no prédio arrendado (...) calculada segundo o regime do enriquecimento sem causa, segue-se que não basta para esse cálculo considerar o respectivo custo “, antes “é necessário que se determine qual a valorização que as ditas obras trouxeram ao prédio, pois só ela é que dá a medida do enriquecimento do senhorio, dono do prédio, gerando na mesma medida a obrigação de indemnização “, vide o Ac. da Rel. de Coimbra de 4/11/1997 (sumariado in BMJ nº 471, pág. 464).
(8) Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in CC anotado, Vol I, pág.411.
Lisboa, 16 de Novembro de 2010
António Santos
Folque de Magalhães.
Maria Alexandrina Branquinho.
