Cumpre decidir:
2.
Com interesse para a decisão, importam os seguintes factos:
1º - Em Setembro de 2001, as partes entraram em negociações com vista à celebração de um contrato de arrendamento, para comércio, da Loja do R/C com entrada pelo n.º 53, do prédio identificado no artigo 3º da p.i.
2º - A ré queria dar de arrendamento o referido espaço e a autora queria arrendá-lo.
3º - As partes fixaram os termos e condições do arrendamento 4º - Entretanto, atenta a inexistência de licença de utilização, a qual se encontrava requerida mas ainda não emitida, as partes decidiram celebrar o contrato de fls. 23 a 27 dos autos, que denominaram contrato – promessa de arrendamento, e postergar-se a celebração formal do contrato de arrendamento da aludida loja para momento posterior à obtenção da licença em falta.
5º - Em 11 de Outubro de 2001, entre as partes, IMOPÓLIS – SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO S. A. e OURIPA – COMÉRCIO DE OURIVESARIA S. A. foi ajustado e reciprocamente aceite o aludido contrato constante, nomeadamente, das cláusulas seguintes:
Cláusula 1ª:
Pelo presente contrato, (...), a 1ª Contratante promete dar de arrendamento à Segunda e esta reciprocamente promete tomar de arrendamento, nos termos e condições estabelecidas no presente contrato, a loja de R/C, (...) do prédio urbano sito no Largo do Chiado, n. os 9 a 12 (...).
Cláusula Terceira:
1 – O arrendamento é feito pelo prazo de sete anos, prorrogáveis por iguais períodos, caso não seja denunciado por qualquer das partes, nos termos legais.
2 – O arrendamento prometido terá início em 01 de Outubro de 2001.
Cláusula Quarta:
1 – A renda mensal, adiantada e caucionada, é de 700.000$00 (...).
3 – Como sinal e princípio de pagamento, a 2ª Contratante (Ouripa) entrega à Primeira (Imopolis) a quantia de 1.400.000$00, que esta recebeu e pelos quais confere quitação, importância correspondente ao pagamento da caução e renda do mês de Outubro de 2001.
Cláusula Décima:
1 – Compete à Primeira Contratante a marcação do contrato de arrendamento prometido, devendo, para o efeito, notificar a Segunda por carta registada com aviso de recepção, expedida com pelo menos dez dias de antecedência, mencionando o dia, hora e local onde aquele será outorgado (...).
Cláusula Décima Primeira:
Enquanto não for celebrado o contrato de arrendamento as relações entre as partes reger-se-ão pelas disposições contratuais aplicáveis ao contrato prometido, considerando-se como data de início o dia 1 de Outubro de 2001.
Cláusula Décima Segunda:
1 – Para garantia do pontual cumprimento pela Segunda Contratante das obrigações para si decorrentes do contrato de arrendamento, nomeadamente para garantia do pagamento das rendas, esta obriga-se a entregar à Primeira, até ao dia útil anterior à ocupação do locado uma garantia bancária ou seguro caução emitido por uma instituição financeira portuguesa de primeira ordem, (...), no montante correspondente a dez meses de renda.
Cláusula Décima Quarta:
O não cumprimento culposo do presente contrato e/ou contrato prometido por qualquer dos contratantes confere à outra o direito a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos, em montante que será fixado por um tribunal arbitral, que decidirá também se existe ou não incumprimento culposo e que se instalará na Comarca de Lisboa, julgando sem recurso e segundo a equidade. O tribunal será composto por três árbitros, um designado por cada uma das partes e o terceiro por esses dois.
3.
São as conclusões das alegações do recorrente que delimitam o objecto do recurso, pelo que o tribunal ad quem, exceptuadas as que lhe cabem ex officio, só pode conhecer as questões contidas nessas mesmas conclusões (artigos 684º, n.º 3 e 690º do CPC).
As questões suscitadas neste recurso são duas:
A primeira consiste em saber se o Tribunal Arbitral é o competente em razão da matéria para julgar esta acção e a segunda em saber se a autora deverá ser condenada como litigante de má fé.
1 – Da Competência.
Na decisão recorrida demonstrou-se por que é que, neste caso, o Tribunal Judicial não é o competente em razão da matéria para preparar e julgar a acção. Porque a recorrente não aceitou essa fundamentação, procuraremos demonstrar que, apesar da sua douta argumentação, não lhe assiste, em nosso entender, razão.
Como é sabido, “a competência é a medida de jurisdição de um tribunal. Este é competente para o julgamento de certa causa quando os critérios determinativos da competência lhe atribuírem uma medida de jurisdição que seja suficiente para essa apreciação. À competência assim delimitada pode chamar-se competência jurisdicional.
A aferição do tribunal competente através desses critérios funciona como um factor de legitimação dos poderes de que esse tribunal se pode servir para apreciar a admissibilidade da acção, instruí-la e julgá-la. O tribunal competente é simultaneamente o tribunal que tem legitimidade para fazer uso desses poderes, dos quais, aliás, não pode ser privado[1] (sobre a proibição de desaforamento, cfr. artigo 23º LOFTJ).
A função jurisdicional é exercida pelos tribunais (artigo 202º, n.º 1 CRP; artigo 1º LOFTJ), que podem ser estaduais ou arbitrais.
São tribunais estaduais aqueles que se integram na organização judiciária do Estado.
Os tribunais arbitrais são tribunais que se não integram na organização judiciária do Estado e são compostos por juízes não profissionais (cfr. artigo 209º, n.º 2 CRP). Estes tribunais podem ser necessários ou voluntários: os tribunais arbitrais necessários são impostos por lei para o julgamento de determinadas questões (cfr. artigos 1525º a 1528º do CPC); os tribunais arbitrais voluntários são instituídos pela vontade das partes através de uma convenção de arbitragem (cfr. artigo 1º, n.º 1, da Lei 31/86, de 29 de Agosto, doravante LAV).
Normalmente, os tribunais arbitrais são constituídos especificamente para a resolução de um litígio ou a apreciação de uma questão.
A arbitragem voluntária é instituída através de uma convenção de arbitragem (artigo 1º, n.º 1 LAV). Esta convenção designa-se compromisso arbitral, quando respeita a um litígio actual, ou cláusula compromissória, quando se refere a litígios eventuais emergentes de uma determinada relação jurídica contratual ou extracontratual (artigo 1º, n.º 2 LAV).
Pode ser objecto de uma convenção de arbitragem todo o litígio que não esteja submetido exclusivamente a um tribunal judicial ou a arbitragem necessária e que não respeite a direitos indisponíveis (artigo 1º, n.º 1 LAV).
A competência do tribunal arbitral tem, pois, natureza convencional.
Na realidade, são as partes quem, através da celebração de uma convenção de arbitragem, atribuem poderes aos árbitros para que estes dirimam determinados litígios.
Mesmo quando a convenção de arbitragem assume a fórmula de cláusula compromissória, pode sustentar-se que as partes atribuem poderes aos árbitros para que estes conheçam litígios determinados, se bem que meramente determináveis no momento da celebração da convenção. Assim, quando surge o conflito a partir de certa relação jurídica é aquele que as partes submetem à apreciação do tribunal arbitral[2].
Sem a existência deste acordo não é possível o recurso ao tribunal arbitral, pelo que o problema da competência deste último se colocará quando tenha sido celebrada a convenção de arbitragem. Com efeito, não faria sentido perguntar em que medida tem um tribunal competência, se o próprio tribunal se não pode constituir.
Nas palavras de Castro Mendes[3], a nota característica do tribunal arbitral reside no facto da sua competência para o caso concreto depender de uma vontade das partes expressa numa convenção de arbitragem, modificativa da competência atribuída aos tribunais judiciais.
O tribunal arbitral nasce para dirimir um conflito determinado pelas partes e tem todos os poderes para conhecer da questão – ou questões – que lhe é submetida pelas partes, mas só tem competência para conhecer dela. Deste modo, é a convenção de arbitragem que delimita o âmbito da competência do tribunal arbitral.
Assim, a fonte dos poderes dos árbitros e seus limites resultam da convenção de arbitragem.
Verificando-se esta estreita ligação entre a convenção de arbitragem e a competência do tribunal arbitral, dela resulta que só existirá competência onde existir uma convenção de arbitragem.
Se o tribunal arbitral estender a sua esfera de actuação para além do acordo celebrado entre as partes, gerar-se-á uma situação de incompetência que desencadeia uma invalidade da própria decisão arbitral.
Concluímos, deste modo, que, em matéria de competência para dirimir conflitos de interesse entre entidades privadas, o princípio geral é o de que ela pertence aos tribunais, só excepcionalmente atribuindo a lei a «árbitros» (constituídos que sejam em tribunal arbitral voluntário ou necessário) a competência para dirimir esses conflitos, de tal sorte que o tribunal arbitral só é competente para conhecer de questões relativamente às quais exista uma convenção de arbitragem válida e eficaz.
Reportando-nos ao caso sub judicio, comprovam os factos que, em Setembro de 2001, as partes entraram em negociações com vista à celebração de um contrato de arrendamento, para comércio, da Loja do R/C com entrada pelo n.º 53, do prédio identificado no artigo 3º da p.i.
A ré queria dar de arrendamento o referido espaço e a autora queria tomá-lo de arrendamento, pelo que fixaram as partes, desde logo, os termos e condições do arrendamento Entretanto, atenta a inexistência de licença de utilização, a qual se encontrava requerida mas ainda não emitida, as partes decidiram celebrar o contrato de fls. 23 a 27 dos autos, que denominaram contrato – promessa de arrendamento, e postergar-se a celebração formal do contrato de arrendamento da aludida loja para momento posterior à obtenção da licença em falta.
Assim, em 11 de Outubro de 2001, entre as partes, IMOPÓLIS – SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO S. A. e OURIPA – COMÉRCIO DE OURIVESARIA S. A. foi ajustado e reciprocamente aceite o aludido contrato.
Ficou a constar da cláusula 1ª que, pelo presente contrato, (...), a 1ª Contratante promete dar de arrendamento à Segunda e esta reciprocamente promete tomar de arrendamento, nos termos e condições estabelecidas no presente contrato, a loja de R/C, (...) do prédio urbano sito no Largo do Chiado, n. os 9 a 12 (...), referindo-se, porém, na cláusula terceira, que o arrendamento é feito pelo prazo de sete anos, prorrogáveis por iguais períodos, caso não seja denunciado por qualquer das partes, nos termos legais e especificava-se nessa mesma cláusula que o “arrendamento prometido terá início em 01 de Outubro de 2001”.
Determinava-se, na cláusula quarta, que a renda mensal, adiantada e caucionada, é de 700.000$00 (...), fixando-se, desde logo, que, como sinal e princípio de pagamento, a 2ª Contratante (Ouripa) entrega à Primeira (Imopolis) a quantia de 1.400.000$00, que esta recebeu e pelos quais confere quitação, importância correspondente ao pagamento da caução e renda do mês de Outubro de 2001.
Uma vez que a licença de utilização, apesar de requerida, ainda se não encontrava concedida, ficou determinado, na cláusula décima, que compete à Primeira Contratante a marcação do contrato de arrendamento prometido, devendo, para o efeito, notificar a Segunda por carta registada com aviso de recepção, expedida com pelo menos dez dias de antecedência, mencionando o dia, hora e local onde aquele será outorgado (...).
Mas porque, de facto, a autora carecia da loja para iniciar a sua actividade e à ré interessava a “renda”, esta autorizou a ocupação da loja, por banda daquela, ficando estipulado, na cláusula décima primeira, que, enquanto não for celebrado o contrato de arrendamento as relações entre as partes reger-se-ão pelas disposições contratuais aplicáveis ao contrato prometido, considerando-se como data de início o dia 1 de Outubro de 2001.
E, para garantia do pontual cumprimento pela Segunda Contratante das obrigações para si decorrentes do contrato de arrendamento, nomeadamente para garantia do pagamento das rendas, esta obriga-se a entregar à Primeira, até ao dia útil anterior à ocupação do locado uma garantia bancária ou seguro caução emitido por uma instituição financeira portuguesa de primeira ordem, (...), no montante correspondente a dez meses de renda, como de facto entregou.
Finalmente, acordaram as partes, na cláusula décima quarta, que o não cumprimento culposo do presente contrato e/ou contrato prometido por qualquer dos contratantes confere à outra o direito a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos, em montante que será fixado por um tribunal arbitral, que decidirá também se existe ou não incumprimento culposo e que se instalará na Comarca de Lisboa, julgando sem recurso e segundo a equidade. O tribunal será composto por três árbitros, um designado por cada uma das partes e o terceiro por esses dois.
Vemos assim que as partes, ambas as partes, pretenderam celebrar um contrato de arrendamento para comércio.
Uma vez que a inexistência de licença de utilização, a qual se encontrava requerida mas ainda não emitida, obstava a que o contrato fosse reduzido a escrito, as partes, pretendendo, apesar de tudo, um cumprimento antecipado do mesmo, celebraram o contrato consubstanciado no documento de fls. 23 a 27 dos autos.
Dessa forma, estipularam na sua cláusula décima primeira que, enquanto não for celebrado o contrato de arrendamento as relações entre as partes reger-se-ão pelas disposições aplicáveis ao contrato prometido, considerando-se como data de início o dia 1 de Outubro de 2001.
Ou seja, a ora recorrida permitiu a ocupação do locado pela recorrente, ocupação essa que se processou ao abrigo daquele único contrato celebrado entre as partes.
Nesses termos, passou a pagar renda mensal devida pela ocupação do locado, tal como ficou obrigada a cumprir o prazo de duração do contrato previsto na sua cláusula terceira.
Da mesma forma, foi em cumprimento das obrigações decorrentes desse único contrato celebrado com a recorrida que a autora prestou garantia bancária, prestando-a até ao dia útil anterior à ocupação do locado, nos termos do convencionado na cláusula décima segunda.
Trata-se, portanto, de um contrato misto.
A ocupação do locado deu-se, assim, por força do aludido contrato, encontrando-se destituído de qualquer fundamento que tal ocupação se tivesse verificado, por força de um qualquer outro contrato obrigacional que a recorrente denomina de “contrato obrigacional atípico inominado”.
Neste contrato pretenderam atribuir a um tribunal arbitral a competência para o julgamento da existência ou não de incumprimento culposo por qualquer das partes e, em caso afirmativo, a determinação do montante indemnizatório a que a parte não faltosa teria direito.
Ora, tal disposição contratual configura uma convenção de arbitragem, pelo que a propositura da presente acção nos tribunais judiciais representa violação da convenção de arbitragem.
Nos termos do disposto na alínea j) do artigo 494º do CPC a violação de convenção de arbitragem consubstancia uma excepção dilatória, implicando, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 493º CPC, que a ré deva ser absolvida da instância.
Assim, verificando-se clara violação de convenção de arbitragem, não pode deixar de ser mantida a decisão recorrida, quanto à procedência da invocada excepção dilatória, mantendo-se, consequentemente, a absolvição da ré da instância.
2 - Da litigância de má fé.
Como ficou demonstrado, a autora intentou uma acção em tribunal judicial, que dirigiu às Varas Cíveis de Lisboa, conhecendo o contrato consubstanciado a fls. dos autos, em que alicerçou a sua pretensão, designadamente a cláusula 14ª que lhe impunha o recurso a tribunal arbitral.
Ora a autora não podia nem devia ignorar a incompetência dos tribunais judiciais para apreciar a questão que decidiu submeter-lhes, já que tal incompetência resulta da sua própria vontade e que, ao fazê-lo, estaria a obrigar a ré a incorrer em custos com a sua defesa.
Assim, atento o disposto no artigo 456º, n.º 2, al. a), 457º, n.º 1, al. a) e n.º 2, todos do CPC, confirma-se, também nesta parte, a decisão recorrida.
4.
Pelo exposto, negando provimento ao agravo, confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 24 de Novembro de 2005.
Granja da Fonseca
Alvito de Sousa
Pereira Rodrigues
