3168/11.7TVLSB.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- Celebrado, por escritura pública, um contrato de compra e venda nos termos do qual os antecessores dos autores venderam um imóvel ao Município réu, ficando previsto que o preço integrava o pagamento de quantia logo fixada, tendo ainda como componente o valor de mais valias de 20% que seriam pagas à medida que fossem vendidos pelo comprador lotes constituídos a partir do imóvel objecto do negócio, estabelecendo o contrato uma excepção quanto ao pagamento de mais valias, apenas prevista para a cedência a determinado instituto de parte do terreno com a área máxima de 50 000 m2, sendo a área excedente a ceder a esta entidade objecto de mais valias, cumpre interpretar o contrato para aferir se os autores têm o direito que invocam, ao recebimento de 20% a título de mais valias relativas a um negócio que o réu celebrou com um clube desportivo, tendo por objecto a venda do direito de superfície de uma área que faz parte do imóvel em causa.

II- Tendo sido estipulado que o direito a mais valias de 20% fazia parte do preço inicial da venda, sendo pago à medida que os lotes fossem sendo alienados pelo réu, e não constando do contrato que os vendedores tivessem em mente que a alienação pudesse revestir outra forma que não a pura e simples venda de lotes, como a constituição de direitos reais menores sobre o imóvel, há que ponderar se, malgrado o direito de superfície ser temporário e só aquando da sua extinção o réu poder alienar o lote, a questão das mais valias se coloca, não só na perspectiva da interpretação das declarações de vontade negociais, como à luz do princípio da boa fé – art. 762.º do CC.

III- Considerando que o prazo do contrato de compra e venda do direito de superfície celebrado entre o réu e o clube desportivo é de 50 anos, prorrogável por vontade do superficiário desde que a Câmara Municipal em causa não necessite do terreno para fim de interesse público, recebendo a Câmara Municipal, a título de preço, a prestação anual de € 849,35, a liquidar em prestações mensais de € 70,78, podendo a renda ser revista de 5 em 5 anos, mas mantendo-se a renda inicial inalterada desde 1996, o lato prazo do contrato e as generosas condições dele não fazem antever que o superficiário, que aí passou a explorar um posto de abastecimento de combustíveis, não deixe de optar pela sua renovação, a menos que o réu exerça o seu direito de a ela se opor, o que torna muito incerto o momento do pagamento da parte do preço que cabe aos autores, que, atenta a exclusiva ponderação do regime contratual do direito de superfície, só ocorrerá em momento posterior à extinção do direito do superficiário.

IV- Na interpretação dos contratos, deve enjeitar-se o entendimento que se apegue, somente, à estrita literalidade do texto – quantum verba sonant – desconsiderando as pretensões das partes e os fins económicos que com a declaração negocial ou com o contrato visavam; todavia, porque a pesquisa do sentido verdadeiramente querido pelas partes nem sempre é fácil, importa que a ponderação e equilíbrio dos interesses em causa sejam sopesados.

V- Tendo em consideração que, no contrato de compra e venda de 20-09-1957, não existe qualquer elemento que indicie ter sido vontade das partes que a previsão da cláusula de mais valias tivesse relação com qualquer forma de alienação ou cedência que não fosse a constituição de lotes de terreno pelo réu para sua ulterior venda, com a excepção feita de uma concreta área a ceder a determinado instituto, essa previsão, razoavelmente, inculca que não foi querida, nem sequer prevista, a constituição de qualquer direito real menor, como o direito de superfície.

VI- Um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, os autores, não extrairia do contrato a interpretação que ele contemplava o não pagamento de mais valias em caso de constituição do direito de superfície ou de usufruto, direitos temporários; muito menos se soubesse que o contrato celebrado entre o réu e o clube desportivo poderia valer por dezenas de anos, o que frustraria o recebimento da parte do preço envolta no pagamento de mais valias.

VII- O recebimento do preço, quando não ocorre no acto de alienação é, por regra, pago no mais curto prazo de tempo, não sendo razoável que o comprador esteja na contingência de esperar dezenas de anos, se não foi celebrada qualquer cláusula nesse sentido; admitir que assim possa acontecer é acolher patente desequilíbrio contratual lesivo da regra da boa fé que deve constituir paradigma de negociações justas.

VIII- Tal interpretação, atentos os termos em que os vendedores, excepcionalmente, excluíram o não pagamento das mais valias, não poderia ser acolhida pelo réu, mais a mais sendo um ente público conhecedor do tipo de negócios que têm por objectivo a urbanização para venda em lotes.

IX- A solução do acórdão recorrido – que considerou aplicável ao negócio, que o réu celebrou com o clube desportivo, a cláusula que prevê o pagamento de mais valias – é a que melhor conduz ao equilíbrio das prestações – art. 237.º do CC –, não desprotegendo os autores, como sucederia se se entendesse que, tratando-se de um contrato temporário, ipso facto ficaria excluído o pagamento de mais valias só previstas para negócios de alienação da propriedade perfeita.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

AA

BB

CC, e;

DD, intentaram, em 21.10.2002, pelas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa – com distribuição à 14ª Vara – acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário, contra;

- Município de Lisboa.

Pediram a condenação do Réu a pagar-lhes € 919 230, 00, acrescidos de juros vencidos e vincendos desde a data da citação até pagamento.

Alegaram que o Réu Município de Lisboa se obrigou a pagar aos seus antecessores, ou a quem a eles sucedesse, uma percentagem da mais valia que viesse a obter com a venda de imóvel que identificam, ou com a venda de destaques desse prédio, não o tendo feito no caso vertente.

Regularmente citado, o Réu contestou arguindo a excepção de caducidade do direito invocado, alegou que cedeu o direito de superfície a uma entidade de interesse público e que não teve qualquer mais valia, por a cedência ter tido lugar por um valor simbólico, e que as partes só previram o pagamento de mais valias para a época.

Terminou, pedindo pela improcedência da acção.

Os AA. replicaram, defendendo que não ocorre a excepção de caducidade e mantendo a sua posição.

Foi elaborado despacho saneador, julgou a excepção de caducidade improcedente, fixaram-se os factos assentes e elaborou-se a Base Instrutória (BI)

Procedeu-se a julgamento e a acção foi julgada improcedente.

Os Autores recorreram para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por Acórdão de 12.2.2008 – fls. 662 a 675 – concedeu provimento anulando a decisão recorrida para ampliação da matéria de facto, “ […] para determinar a real intenção das partes relativamente ao ponto assinalado – sentido da excepção relativa à cedência dos terrenos aos Pupilos do Exército – por se mostrar essencial para a definição do direito a aplicar no caso concreto, ainda que para o feito o tribunal utilize os poderes que lhe são conferidos na alínea f) do nº2 do art. 650º do Código de Processo Civil.”

Os recorrentes, com as alegações de tal recurso, juntaram o douto Parecer de fls. 615 642, subscrito por Eminente Professor de Direito.

Baixado o processo foram aditados dois pontos à Base Instrutória – cfr. despachos de fls. 751 e 774 e verso – tendo-se procedido a novo julgamento, mas a acção foi julgada novamente improcedente.

Os Autores recorreram para o Tribunal da Relação de Lisboa, que, por Acórdão de 17.5.2012 – fls. 1335 a 1367 – rectificado pelo de 7.7.2012 – fls. 1385 a 1387 – alterou a resposta aos artigos 1.2. aditados à Base Instrutória, nos seguintes termos – “Provado apenas que acordaram mais valias de 20%, excepto no que dizia respeito ao negócio com o Instituto dos Pupilos do Exército na área não excedente a 50.000 m2”, e;

- Julgou parcialmente procedente a apelação, condenando-se o Réu a pagar aos AA., título de mais valias, a quantia de 129 554 730$00 a que correspondem € 646 216,27 com juros desde o trânsito em julgado da decisão.

Inconformado o Réu, recorreu para este Supremo Tribunal de Justiça e, alegando formulou as seguintes conclusões:

A. Os negócios jurídicos devem ser interpretados e integrados pelo tribunal quando as partes não estão de acordo quanto ao sentido e alcance das suas cláusulas perante uma situação concreta que deva ser regulada por esse instrumento;

B. Esta actividade do tribunal não tem lugar quando a interpretação pretendida por uma das partes, sobre o sentido de uma cláusula inserta em contrato lavrado em escritura pública, vai para além do significado dos termos jurídicos nela contidos;

C. Esse excesso verifica-se quando, dispondo a cláusula que o comprador de um terreno entregará ao vendedor 20 % de mais-valias “quanto aos terrenos ou lotes de terrenos futuramente vendidos” pelo comprador, o vendedor pretenda receber mais-valias sobre a constituição do direito de superfície em parte do terreno;

D. A tipicidade dos direitos reais (artigo 1306 °, n. °1, do Código Civil) opõe-se à equiparação do direito de propriedade e do direito de superfície;

E. Essa equiparação não encontra qualquer correspondência no texto do contrato redigido por notório e face ao significado dos conceitos vigentes à época em que foi lavrado;

F. O cuidado e o rigor com que este redige as cláusulas que exprimem a vontade das partes obrigam a que a sindicância da cláusula passe primeiro pela sindicância da actividade notarial;

G. A falta de impugnação do labor notarial – que se revelaria com o incumprimento das minutas e instruções que houvessem sido transmitidas pelas partes ao notário – impede a interpretação da mesma cláusula com um sentido que não se contém na propriedade da terminologia jurídica utilizada na designação de contratos legal e socialmente típicos;

H. Portanto, o sentido da cláusula referida em C. é o de que a obrigação de entregar parte das mais-valias nasce com a venda e não com a constituição de qualquer outro direito, real ou de crédito, sobre o terreno;

I. Tendo o Réu constituído um direito de superfície sobre o terreno não é devida a entrega de qualquer mais-valia ao vendedor porque aquele não realizou nenhuma mais-valia;

J. As mais-valias constituem ganhos de capital;

K. As mais-valias ocorrem quando o valor realizado com a venda é superior ao preço de aquisição;

L. Se, por absurdo, o Réu fosse obrigado a entregar aos autores mais-valias pela constituição do direito de superfície, aquelas deveriam ser calculadas sobre o preço da cedência do direito, e não sobre qualquer outro, e sem deixar de actualizar-se, como não se fez, o preço de referência para o cálculo das mais-valias;

M. Tendo os Autores pretendido obter uma mais-valia com base num valor hipotético por eles inventado sobre o negócio desenvolvido pelo superficiário, não pode o nu-proprietário ser obrigado a entregar uma denominada mais-valia calculada sobre esse valor;

N. Esta obrigação não tem causa, gera um empobrecimento injustificado no Réu e um enriquecimento ilegítimo a favor dos Autores;

K. O enriquecimento sem causa toma-se manifestamente ostensivo quando se verifica que a putativa mais-valia – porque calculada com base num facto estranho ao contrato que vincula as partes e sobre o qual o Réu não tem qualquer controlo nem domínio nem participação – corresponde a cerca de 1.000 % do valor que o Réu vai receber pela cedência e em prestações mensais ao longo de cinquenta anos;

P. A interpretação do negócio jurídico fixada pelo acórdão revidendo apenas dará expressão à pretensão dos Autores, pois, não traduz de maneira nenhuma a vontade real do Réu e cria uma obrigação com que este, legitimamente, não podia contar;

Q. Essa mesma interpretação constitui uma restrição intolerável ao exercício do direito de propriedade do Réu (artigo 1306. °, n° 1, do Código Civil), criando severos obstáculos à prossecução do interesse público que lhe está cometida;

R. A mesma interpretação consubstancia uma alteração ao contrato susceptível de gerar a entrega de uma segunda mais-valia quando, extinto o direito de superfície, o Ré vender o terreno;

S. O acórdão revidendo produz efeitos apenas no caso concreto não vinculando para o futuro nenhum tribunal, nomeadamente quanto à consideração de que a mais-valia em que o Réu foi condenado a entregar será deduzida à mais-valia devida com a venda do terreno;

T. O acórdão revidendo procedeu a uma aplicação enviesada dos artigos 236.°, 237.° e 238.° do Código Civil porque criou uma obrigação estranha à economia do contrato e que está de todo excluída da vontade real do réu no momento da sua celebração;

U. Os elementos em que o acórdão se baseia para criar essa obrigação são inconsistentes, não permitem fixá-la de forma segura, sendo certo que outros abundam na economia contratual em sentido oposto;

V. Assiste-se a um notório défice de fundamentação da decisão uma vez que esta se alicerça em conjecturas e hipóteses que nem foram testadas;

W. O Réu não consegue compreender a decisão, uma vez que esta se afasta de um modelo de raciocínio que parta de premissas verdadeiras e conclui por uma decisão que não faz sentido;

Nestes termos, deve o acórdão revidendo ser revogado e o Réu, aqui recorrente, ser absolvido do pedido.

Os AA. contra-alegaram, pugnando pela confirmação do Acórdão recorrido.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir tendo em conta que a Relação considerou provados os seguintes factos:

1) - Por escritura de 20.9.1957, EE e FF venderam ao Réu, pelo valor de Esc. 10.000 000$00 o imóvel denominado “Quinta do ...”, sito na ..., n.° …, descrito na 5ª C.R.Predial de Lisboa sob o n.° ….

2) - A folha 2 e verso da escritura consignaram o seguinte:

“Que os primeiro e terceiro outorgantes ficam com o direito de receber na devida proporção de dois terços para a primeira e um terço para a terceira, – da Câmara Municipal de Lisboa, vinte por cento de mais valia quando os terrenos ou lotes de terrenos futuramente vendidos pela mesma Câmara Municipal, a incidir sobre a diferença entre sessenta e dois metros, digo, escudos e cinquenta centavos e o preço do metro quadrado pelo qual cada lote venha a ser vendido, não sendo dessa diferença deduzidos quaisquer encargos de urbanização ou outros (...)”. – (cf. doc. de fls. 30 e ss.).

3) - Consignou-se em seguida: “Que estando prevista a cedência por parte da Câmara Municipal de Lisboa ao Instituto dos Pupilos do Exército de parte do terreno figurado na planta número sete mil novecentos e trinta e três, atrás indicada, sobre essa área, cujo limite não poderá exceder a superfície de cinquenta mil metro quadrados, não incidirá qualquer mais-valia, mas essa cedência só poderá ser feita por uma única vez; ficando portanto o restante do terreno não cedido aos Pupilos sujeito ao regime do pagamento da mais-valia atrás indicada...".

4) - O Município de Lisboa pagou às então outorgantes da escritura, por mais de uma vez, quantias a título de cumprimento das obrigações referidas.

5) - Em 17.7.1985 faleceu EE.

6) - Em 25.3.1986 faleceu seu marido GG.

7) - A EE e a GG sucederam como únicos herdeiros, seus filhos, os AA. AA, BB e CC.

8) - Em 11.1.1991 faleceu FF, tendo-lhe sucedido como seu herdeiro universal, seu filho, o Autor DD.

9) - O Réu vendeu ao HH por escritura de 29.12.1986, o direito de superfície sobre uma parcela de terreno com a área de 3.420 m2, a destacar do prédio em causa (prédio descrito sob o n. °… …, a fls. … verso do livro …, inscrito a favor da Câmara, pela inscrição n. °…, a fls. … do livro … da Conservatória do Registo Predial de Lisboa).

10) - O Réu não informou as vendedoras ou os AA., seus sucessores, sobre a venda do direito de superfície ao HH.

11) - A parcela está identificada com o n.°… da planta n.°… da 7ª Repartição da Direcção dos Serviços de Urbanização da Câmara Municipal de Lisboa anexa à referida escritura, fazendo parte de uma parcela de terreno com área de 3.600 m2, sita na Av. …., Freguesia de Benfica, em Lisboa, que confronta a Norte e a Sul com a Câmara Municipal de Lisboa, nascente com a Av. … e a … com a Rua …, que se encontra delimitada de orla de cor vermelha na planta e que ficou arquivada com a escritura, sobre a qual foi constituída a favor do HH o direito de superfície.

12) - A parcela identificada faz parte do prédio denominado “Quinta ...”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.°…, que foi objecto de venda nos termos da escritura celebrado em 20/9/1957, estando compreendida na área designada a orla vermelha na cópia da planta n.°… que faz parte da dita escritura e com ela ficou arquivada.

13) - Desde pelo menos 1980, a Câmara Municipal deixou de entregar voluntariamente às vendedoras ou aos AA. a comparticipação nas mais-valias provenientes da venda a terceiros de terrenos ou lotes de terrenos inseridos na área do prédio identificado em 1).

14) - A Câmara Municipal de Lisboa vendeu diversas parcelas do terreno a terceiros, por escrituras celebradas em 9-5-1980, 26-2-1982, 23-7-1982, 13-12-1985, 18-11-1998, 27-10-1989, 6-11-1990 e 19-1-1991.

15) - Os AA. propuseram acção contra o município, que correu os seus termos no 17.° Juízo Cível de Lisboa, lª secção, com o número de processo 174/1997, em que pediam a condenação do R. no pagamento de Esc. 31 659 734$00, acrescidos de juros, e que terminou por transacção, em que o Município se confessou devedor da dívida de capital, tendo os AA. reduzido o valor dos juros.

16) - A parcela de terreno é destinada a construção.

17) - O direito de superfície foi cedido ao HH com a finalidade específica da construção e exploração de um posto de abastecimento de combustíveis.

18) - O prazo da cedência do direito de superfície é por 50 anos, podendo ainda ser prorrogado por vontade do superficiário, desde que a Câmara Municipal de Lisboa não necessite do terreno para obras de renovação urbana ou para outro fim de interesse público.

19) - Ficou estabelecido que a Câmara Municipal de Lisboa receberá a título de preço a prestação anual de Esc. 170 280$00 (€ 849, 35), a liquidar em prestações mensais de Esc. 14 190$00 (70,78), cada uma, podendo a renda ser revista de 5 em 5 anos.

20) - A exploração da parcela do terreno em causa para o fim referido seria feita directamente pelo superficiário.

21) - A renda tem-se mantido inalterada desde 29-12-1996.

22) - O posto de abastecimentos sito no terreno vende 12 milhões de litros por ano.

23) - Os concessionários de postos de abastecimento percebem pelo menos o equivalente em euros a Esc. 5$00 de lucro bruto por litro de combustível.

24) - O HH investiu no posto de abastecimento de combustíveis cerca de 250 000 mil contos.

25) - O preço de mercado do direito de superfície cedido ao HH para uma empresa que nele pretendesse explorar um posto de abastecimento de gasolina e que obtivesse autorização da entidade competente nesse sentido não seria inferior a 648 000 contos.

26) - O estabelecimento da mais valia de 20%, excepto no que dizia respeito ao negócio com o Instituto dos Pupilos do Exército na área não excedente a 50 000 m2, ficou a dever-se à circunstância de o preço de 10 000 contos ficar aquém do valor do terreno.

- AA. e Réu acordaram mais valias de 20%, excepto no que dizia respeito ao negócio com o Instituto dos Pupilos do Exército na área não excedente a 50.000 m2. (resposta conjunta, alterada pelo Acórdão ora recorrido aos pontos acrescentados à B.I.)

Fundamentação:

Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa interpretar o contrato invocado como causa de pedir, para saber se os recorrentes têm jus a receber 20 %, a título de mais valias relativamente ao negócio que o Réu celebrou com HH (doravante HH), tendo por objecto a venda do direito de superfície de uma área que faz parte do imóvel que os antecessores dos recorrentes venderam ao Réu e que este lhes comprou.

Em síntese, a disputa radica na interpretação do contrato de compra e venda celebrado por escritura pública notarial de 20.9.1957. Os antecessores dos AA. venderam ao Réu por 10 000 000$00 um imóvel denominado “Quinta do ...” sito na ..., tendo estabelecido que: “ Os primeiro e terceiro outorgantes ficam com o direito de receber na devida proporção de dois terços para a primeira e um terço para a terceira, – da Câmara Municipal de Lisboa, vinte por cento de mais valia quando os terrenos ou lotes de terrenos futuramente vendidos pela mesma Câmara Municipal, a incidir sobre a diferença entre sessenta e dois metros, digo, escudos e cinquenta centavos e o preço do metro quadrado pelo qual cada lote venha a ser vendido, não sendo dessa diferença deduzidos quaisquer encargos de urbanização ou outros (...)”. – (cf. doc. de fls. 30 e ss.).

Consignou-se nesse contrato: “Que estando prevista a cedência por parte da Câmara Municipal de Lisboa ao Instituto dos Pupilos do Exército de parte do terreno figurado na planta número sete mil novecentos e trinta e três, atrás indicada, sobre essa área, cujo limite não poderá exceder a superfície de cinquenta mil metro quadrados, não incidirá qualquer mais-valia, mas essa cedência só poderá ser feita por uma única vez; ficando portanto o restante do terreno não cedido aos Pupilos sujeito ao regime do pagamento da mais-valia atrás indicada...".

Entretanto, por escritura pública de 29.12.1986, intitulada de “Constituição do Direito de Superfície”, a Câmara Municipal de Lisboa constitui a favor do HH o direito de superfície sobre a parcela de terreno com área de 3.420 m2, sita na …, Benfica (que faz parte do prédio denominado “Quinta ...”, que foi objecto do referido contrato de compra e venda celebrado em 20.9.1957), destinada à construção de um posto de abastecimento de combustíveis (a ser feita directamente pelo superficiário), mediante o pagamento do preço de 170 200$00, a liquidar em prestações mensais de 14 190$00, nas seguintes condições: o prazo é de 50 anos consecutivos, contados da data da escritura; o prazo poderá ser prorrogado por vontade do superficiário, desde que a Câmara não necessite do terreno para obras de renovação urbana ou para outro fim de interesse público; a renda mensal poderá ser revista de cinco em cinco anos (sendo que desde tal data se tem mantido inalterada).

Tendo os recorridos recebido do Réu as mais valias acertadas no contrato relativas à venda de lotes, entre 9.5.1980 e 19.1.1991 (oito contratos) – cfr. item 14) dos factos provados – ainda que tendo tido necessidade de recorrer a juízo – ut. item 15) – nunca receberam o que quer que fosse a título de mais valias, no que respeita ao contrato de compra e venda do direito de superfície celebrado em 29.12.1986 entre o Réu e o HH.

Temos, assim, que no contrato foi previsto que o preço integrava um pagamento de quantia logo fixada, tendo ainda como componente o valor de mais valias de 20% que seriam pagas à medida que fossem vendidos pelo Réu lotes constituídos a partir do imóvel objecto do negócio de compra e venda.

No entanto, ainda quanto ao pagamento das mais valias, ficou acordado no contrato uma excepção – “Que estando prevista a cedência por parte da Câmara Municipal de Lisboa ao Instituto dos Pupilos do Exército de parte do terreno figurado na planta número sete mil novecentos e trinta e três, atrás indicada, sobre essa área, cujo limite não poderá exceder a superfície de cinquenta mil metro quadrados, não incidirá qualquer mais-valia, mas essa cedência só poderá ser feita por uma única vez; ficando portanto o restante do terreno não cedido aos Pupilos sujeito ao regime do pagamento da mais-valia atrás indicada...”.

Ou seja, a excepção ao pagamento de mais valias de 20% apenas ficou prevista para a “cedência” pelo Réu aos “Pupilos do Exército” de parte do terreno com a área máxima de cinquenta mil metros quadrados, sendo que mesmo a área excedente a ceder a esta entidade seria objecto de mais valias.

Os AA. sustentam que apenas tendo sido estabelecida aquela excepção para a concreta área referida na escritura como “cedência” aos Pupilos do Exército, não se vislumbra na intenção das partes e na finalidade económica do contrato, que o negócio celebrado entre o recorrente e o HH – ademais celebrado em condições muito vantajosas para este – não esteja sujeito àquele regime do pagamento de mais valias.

A magna questão que a pretensão dos AA. coloca é a de saber se apenas tendo sido referido na escritura de compra e venda do direito de propriedade da “Quinta ...”, a venda de lotes que o Réu comprador faria e o consequente pagamento de mais valias de 20% sobre o preço dessas vendas, essa mais valia é devida relativamente ao negócio celebrado em 29.12.1986 com o referido clube desportivo.

Este negócio é bem distinto daqueloutro. De um lado, um contrato de compra e venda de um imóvel em que foram partes os antecessores dos AA. e o Réu; do outro lado, um negócio de compra e venda do direito de superfície sobre uma área do imóvel objecto daquele primeiro negócio celebrado entre o Réu o HH.

O Código Civil define o direito de superfície:

“Consiste na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações.” – art.1524º Código Civil.

O titular deste direito denomina-se superficiário; o dono do solo, proprietário ou fundeiro; e a coisa implantada, implante.

O direito de superfície, que é um direito real menor de carácter temporário, pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião e pode resultar da alienação de obra ou árvores já existentes, separadamente da propriedade do solo.

Dissemos antes que o contrato de compra e venda do direito de superfície, pese embora ser por definição um contrato bilateral, oneroso e temporário, foi celebrado em condições que as instâncias consideraram bastante favoráveis ao superficiário, certamente por ter sido propósito da edilidade lisboeta, por essa forma ajudar economicamente o Clube; com efeito, a exploração de um posto de combustíveis – pelo menos ao tempo – era uma actividade rendível, como é notório.

No contexto económico da estipulação contratual, avulta ponderar o lato prazo da cedência do direito de superfície por 50 anos, podendo ainda ser prorrogado por vontade do superficiário, desde que a Câmara Municipal de Lisboa não necessite do terreno para obras de renovação urbana ou para outro fim de interesse público.

Ficou estabelecido que a Câmara Municipal de Lisboa receberá a título de preço, a prestação anual 170 280$00 (€ 849, 35), a liquidar em prestações mensais de 14 190$00 (€ 70,78), cada uma, podendo a renda ser revista de 5 em 5 anos.

A renda desse contrato mantém-se inalterada desde 29.12.1996. O posto de abastecimento sito no terreno vende 12 milhões de litros por ano. Os concessionários de postos de abastecimento percebem, pelo menos, o equivalente em euros a 5$00 de lucro bruto por litro de combustível.

O HH investiu, no posto de abastecimento de combustíveis, cerca de 250 000 mil contos.

Provou-se, ainda, que o preço de mercado do direito de superfície cedido ao HH para uma empresa que nele pretendesse explorar um posto de abastecimento de gasolina e que obtivesse autorização da entidade competente nesse sentido não seria inferior a 648 000 contos.

Tendo sido estipulado que o direito a mais valias de 20% fazia parte do preço inicial da venda, sendo pagos à medida que os lotes fossem sendo alienados pelo Réu e, não constando do contrato, ao menos deles não transparecendo que os vendedores tivessem em mente que a alienação pudesse revestir outra forma que não a pura e simples venda de lotes e não a constituição de direitos reais menores sobre o imóvel adquirido pelo Réu, não estando em causa que a constituição do direito de superfície possa ser entendida pelos recorridos como um negócio simulado ou constituído in fraudem legis, há que ponderar se, malgrado o direito de superfície ser temporário e só aquando da sua extinção o Réu poder alienar o lote em data que não se prevê próxima, a questão das mais valias se coloca, não só na perspectiva da interpretação das declarações de vontade negociais, como à luz do princípio da boa fé – art. 762º do Código Civil.

Sendo o prazo do contrato celebrado entre o Réu e o HH de 50 anos, prorrogável por vontade do superficiário desde que a Câmara Municipal de Lisboa não necessite do terreno para obras de renovação urbana ou para outro fim de interesse público, e tendo sido estabelecido que a Câmara Municipal de Lisboa receberá, a título de preço, a prestação anual de 170 280$00 (€ 849, 35), a liquidar em prestações mensais de14 190$00 (€ 70,78), cada uma, podendo a renda ser revista de 5 em 5 anos, sendo que a renda inicial se mantém, o lato prazo do contrato e as generosas condições dele, não fazem antever que o superficiário não deixe de optar pela sua renovação, a menos que o Recorrente exerça o seu direito de a ela se opor, o que torna muito incerto o momento do pagamento da parte do preço que cabe aos recorridos, que, atenta a exclusiva ponderação do regime contratual do direito de superfície, só ocorrerá em momento posterior à extinção do direito do superficiário.

Não tendo as partes, formalmente, estipulado que o comprador da “Quinta” poderia constituir sobre ela direitos reais menores, será que os AA. podem pedir a quantia de mais valias [20%] que só foram previstas para o caso de compra e venda de lotes de terreno a constituir sobre o imóvel que os antecessores dos AA. venderam ao Réu?

É tempo de questionar se, com recurso às regras da hermenêutica negocial, a pretensão dos recorridos encontra no texto da estipulação um mínimo de apoio.

Vejamos.

O artigo 236.° do Código Civil (Sentido normal da declaração) estatui:

1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.

2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.

Deve pois, enjeitar-se o entendimento que se apegue, somente, à estrita literalidade do texto – “quantum verba sonant” – desconsiderando as pretensões das partes e os fins económicos que com a declaração negocial ou com o contrato visavam.

Todavia, porque a pesquisa do sentido verdadeiramente querido pelas partes nem sempre é fácil, importa que a ponderação e equilíbrio dos interesses em causa sejam sopesados.

“Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra, “a vontade real do declarante”, sempre que for conhecida do declaratário.

Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (...)”. – Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 14.1.1997, in CJSTJ, 1997, 1, 47.

No antigo direito, Coelho da Rocha, in “Instituições”, §110 (1, 63-64) apontava os seguintes critérios para interpretação da vontade negocial:

“1º Deve atender-se à mente ou verdadeira intenção do agente, a qual deve deduzir-se da linguagem, causa, circunstâncias e relações dos interessados.

2º Deve procurar-se o sentido mais acomodado ao objecto de que se trata.

3º Quando a expressão seja incerta, deve atender-se de maneira que o acto não fique sem efeito.

4º Entende-se sempre que as partes se quiseram conformar com a disposição das leis.

5º A manifestação de vontade de renunciar ou ceder os seus direitos deve ser clara e positiva”.

Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, pág. 233, em nota ao art. 236º do Código Civil, ensinam:

“[...] A regra estabelecida no nº l, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade, é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante.

Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2).

(...) O objectivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir.

Consagra-se assim uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista.

(...) A normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante.”

“O declaratário normal deve ser uma pessoa com – “Razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas fixando-a na posição do real destinatário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este conheceu concretamente e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo.” – Paulo Mota Pinto, in “Declaração Tácita”, 1995, 208.

“Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”. – art. 236º, nº2, do Código Civil.

Esta proposição consagra, formalmente, a regra falsa demonstratio non nocet: quando uma parte utilize fórmulas significativas erradas e a outra tenha conhecimento do sentido pretendido e com ele concorde, a qualificação errada não prejudica.

Nos termos do art. 237.° - “Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações”.

“Trata-se de uma manifestação de justiça comutativa que o sistema português assume no contexto do exercício da autonomia privada”.

Artigo 238.° (Negócios formais)

“Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.

Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade”.

Apesar do contrato ser formal, é relevante a chamada “falsa demonstratio”.

Esta ocorre em “...situações em que declarante e declaratário se exprimem mal e se entendem bem, apesar de este entendimento comum contrariar o uso linguístico ou o sentido normal das expressões empregues” – “A Parte Geral do Código Civil Português -Teoria Geral do Direito Civil”, 1992, pág.511, de Heirinch Ewald Hörster.

Mais adiante, pág.512, o mesmo autor escreve:

“Quanto aos negócios formais, seja legal ou voluntária a forma adoptada, determina o nº1 do art. 238º que em princípio a declaração negocial não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento (...).

No entanto, um sentido que não tenha esta correspondência sempre pode valer se corresponder à vontade real das partes do negócio e as razões determinantes de forma se não opuserem a essa validade (art. 238, nº 2).

Quer dizer, a regra “falsa demonstratio non nocet”, também se aplica a negócios formais (...).”

Quanto a saber quais são as circunstâncias que relevam para a interpretação das declarações de vontade plasmadas nos negócios jurídicos, maxime nos contratos, o Professor Carlos Alberto da Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito Civil”, 4ª edição, por António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, pág. 446 e segs. ensina:

“…O Código não se pronuncia sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação. De acordo com o critério propugnado, quanto ao problema do tipo do sentido negocial decisivo para a interpretação, também aqui se deverá operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta. A título exemplificativo, Manuel de Andrade referia “os termos do negócio”; os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento); a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; as precedentes relações negociais entre as partes; os hábitos do declarante (de linguagem ou outros); os usos da prática, em matéria terminológica, ou de outra natureza que possa interessar, devendo prevalecer sobre os usos gerais ou especiais (próprios de certos meios ou profissões), etc.”.

Ao lado destas circunstâncias, referidas a título de exemplo, podem assinalar-se outras, designadamente “os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou observância ao negócio concluído”.

- Quando a interpretação leve a um resultado duvidoso, o problema deve ser resolvido nos termos do artigo 237.°, que coincide substancialmente com o regime do Código anterior: nos negócios gratuitos prevalece o sentido menos gravoso para o disponente e, nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações. Este o único critério consagrado no Código, para a hipótese de, no termo da actividade interpretativa, se nos deparar um resultado equívoco ou ambíguo. Se porém, a dúvida a que se chegar no termo do labor interpretativo for insanável, parece que a declaração é ineficaz, por aplicação ao menos analógica, do artigo 224.°, n.° 3.”.

Tendo em consideração que no contrato de compra e venda, de 20.9.1957, não existe qualquer elemento que indicie ter sido vontade das partes que a previsão da cláusula de mais valias tivesse relação com qualquer forma de alienação ou cedência que não fosse a constituição de lotes de terreno pelo Réu para sua ulterior venda, com a excepção feita de uma concreta área a ceder aos Pupilos do Exército, essa previsão, razoavelmente, inculca que não foi querida, nem sequer prevista, a constituição de qualquer direito real menor, como o direito de superfície.

Um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, os aqui AA. não extrairiam do contrato a interpretação que ele contemplava o não pagamento de mais valias em caso de constituição do direito de superfície ou de usufruto, direitos temporários. Muito menos se soubessem que o contrato celebrado entre o Réu e o HH poderia valer por dezenas de anos, o que frustraria o recebimento da parte do preço envolta no pagamento de mais valias. O recebimento do preço, quando não ocorre no acto de alienação é, por regra, pago no mais curto prazo de tempo, não sendo razoável que o comprador esteja na contingência de esperar dezenas de anos, se não foi celebrada qualquer clausula nesse sentido.

Admitir que assim possa acontecer é acolher patente desequilíbrio contratual lesivo da regra da boa fé que deve constituir paradigma de negociações justas.

Acolher a interpretação do Réu seria, por exemplo, aceitar uma interpretação que permitisse ao Réu alienar partes do imóvel em contratos que envolvessem o direito de superfície por largos prazos, procedimento que protelaria a dezenas de anos o expectável interesse dos vendedores em receber as mais valias que foram determinantes como elemento do preço.

Tal interpretação, atentos os termos em que os vendedores, excepcionalmente, excluíram o não pagamento das mais valias, não poderia ser acolhida pelo Réu, mais a mais sendo um ente público conhecedor do tipo de negócios que têm por objectivo a urbanização para venda em lotes.

Como se refere no douto Parecer a fls. 634:

“[…] Há que verificar o que representa a alienação do direito de superfície em relação ao valor total do imóvel em presença. Há por isso antes de mais que fixar o valor de mercado deste e ver qual a fracção que uma alienação do direito de superfície naquelas condições representaria, por referência ao valor da propriedade plena. Este ponto está muito facilitado no actual litígio, porque da base instrutória consta já esse valor. Sobre o valor total do direito de superfície constituído recai então a percentagem contratual de 20%.

É sobre aquele que o Vendedor tem direito, porque foi essa a parte do valor do bem que foi efectivamente alienada com aquele acto. Logo, é sobre esse valor que deve recair a percentagem de 20% que lhe é devida por força do contrato.

[…]. A base é sempre o recurso ao valor venal do terreno ou do direito constituído, quando não há um valor de venda que corresponda ao mercado. No caso concreto, ambos os factores de correcção confluem, por um lado porque há constituição dum direito diferente da propriedade plena, por outro, porque o próprio valor fixado para esse direito está muito abaixo do valor real.”

A solução do Acórdão recorrido – que é a que perfilhamos – é a que melhor conduz ao equilíbrio das prestações – art. 237º do Código Civil – não desprotegendo os recorridos, como sucederia se vingasse a tese do recorrente que, considerando tratar-se de um contrato temporário, ipso facto, ficaria excluído o pagamento de mais valias só previstas para negócios de alienação da propriedade perfeita, não se aplicando a cláusula que prevê o pagamento de mais valias, num negócio como o celebrado entre o Réu e o HH.

Pelo quanto dissemos o recurso soçobra.

Decisão:

Nega-se a revista.

Custas pelo recorrente.

Supremo Tribunal de Justiça, 13 de Fevereiro de 2013

Fonseca Ramos (Relator)

Salazar Casanova

Fernandes do Vale