Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa interpretar o contrato invocado como causa de pedir, para saber se os recorrentes têm jus a receber 20 %, a título de mais valias relativamente ao negócio que o Réu celebrou com HH (doravante HH), tendo por objecto a venda do direito de superfície de uma área que faz parte do imóvel que os antecessores dos recorrentes venderam ao Réu e que este lhes comprou.
Em síntese, a disputa radica na interpretação do contrato de compra e venda celebrado por escritura pública notarial de 20.9.1957. Os antecessores dos AA. venderam ao Réu por 10 000 000$00 um imóvel denominado “Quinta do ...” sito na ..., tendo estabelecido que: “ Os primeiro e terceiro outorgantes ficam com o direito de receber na devida proporção de dois terços para a primeira e um terço para a terceira, – da Câmara Municipal de Lisboa, vinte por cento de mais valia quando os terrenos ou lotes de terrenos futuramente vendidos pela mesma Câmara Municipal, a incidir sobre a diferença entre sessenta e dois metros, digo, escudos e cinquenta centavos e o preço do metro quadrado pelo qual cada lote venha a ser vendido, não sendo dessa diferença deduzidos quaisquer encargos de urbanização ou outros (...)”. – (cf. doc. de fls. 30 e ss.).
Consignou-se nesse contrato: “Que estando prevista a cedência por parte da Câmara Municipal de Lisboa ao Instituto dos Pupilos do Exército de parte do terreno figurado na planta número sete mil novecentos e trinta e três, atrás indicada, sobre essa área, cujo limite não poderá exceder a superfície de cinquenta mil metro quadrados, não incidirá qualquer mais-valia, mas essa cedência só poderá ser feita por uma única vez; ficando portanto o restante do terreno não cedido aos Pupilos sujeito ao regime do pagamento da mais-valia atrás indicada...".
Entretanto, por escritura pública de 29.12.1986, intitulada de “Constituição do Direito de Superfície”, a Câmara Municipal de Lisboa constitui a favor do HH o direito de superfície sobre a parcela de terreno com área de 3.420 m2, sita na …, Benfica (que faz parte do prédio denominado “Quinta ...”, que foi objecto do referido contrato de compra e venda celebrado em 20.9.1957), destinada à construção de um posto de abastecimento de combustíveis (a ser feita directamente pelo superficiário), mediante o pagamento do preço de 170 200$00, a liquidar em prestações mensais de 14 190$00, nas seguintes condições: o prazo é de 50 anos consecutivos, contados da data da escritura; o prazo poderá ser prorrogado por vontade do superficiário, desde que a Câmara não necessite do terreno para obras de renovação urbana ou para outro fim de interesse público; a renda mensal poderá ser revista de cinco em cinco anos (sendo que desde tal data se tem mantido inalterada).
Tendo os recorridos recebido do Réu as mais valias acertadas no contrato relativas à venda de lotes, entre 9.5.1980 e 19.1.1991 (oito contratos) – cfr. item 14) dos factos provados – ainda que tendo tido necessidade de recorrer a juízo – ut. item 15) – nunca receberam o que quer que fosse a título de mais valias, no que respeita ao contrato de compra e venda do direito de superfície celebrado em 29.12.1986 entre o Réu e o HH.
Temos, assim, que no contrato foi previsto que o preço integrava um pagamento de quantia logo fixada, tendo ainda como componente o valor de mais valias de 20% que seriam pagas à medida que fossem vendidos pelo Réu lotes constituídos a partir do imóvel objecto do negócio de compra e venda.
No entanto, ainda quanto ao pagamento das mais valias, ficou acordado no contrato uma excepção – “Que estando prevista a cedência por parte da Câmara Municipal de Lisboa ao Instituto dos Pupilos do Exército de parte do terreno figurado na planta número sete mil novecentos e trinta e três, atrás indicada, sobre essa área, cujo limite não poderá exceder a superfície de cinquenta mil metro quadrados, não incidirá qualquer mais-valia, mas essa cedência só poderá ser feita por uma única vez; ficando portanto o restante do terreno não cedido aos Pupilos sujeito ao regime do pagamento da mais-valia atrás indicada...”.
Ou seja, a excepção ao pagamento de mais valias de 20% apenas ficou prevista para a “cedência” pelo Réu aos “Pupilos do Exército” de parte do terreno com a área máxima de cinquenta mil metros quadrados, sendo que mesmo a área excedente a ceder a esta entidade seria objecto de mais valias.
Os AA. sustentam que apenas tendo sido estabelecida aquela excepção para a concreta área referida na escritura como “cedência” aos Pupilos do Exército, não se vislumbra na intenção das partes e na finalidade económica do contrato, que o negócio celebrado entre o recorrente e o HH – ademais celebrado em condições muito vantajosas para este – não esteja sujeito àquele regime do pagamento de mais valias.
A magna questão que a pretensão dos AA. coloca é a de saber se apenas tendo sido referido na escritura de compra e venda do direito de propriedade da “Quinta ...”, a venda de lotes que o Réu comprador faria e o consequente pagamento de mais valias de 20% sobre o preço dessas vendas, essa mais valia é devida relativamente ao negócio celebrado em 29.12.1986 com o referido clube desportivo.
Este negócio é bem distinto daqueloutro. De um lado, um contrato de compra e venda de um imóvel em que foram partes os antecessores dos AA. e o Réu; do outro lado, um negócio de compra e venda do direito de superfície sobre uma área do imóvel objecto daquele primeiro negócio celebrado entre o Réu o HH.
O Código Civil define o direito de superfície:
“Consiste na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações.” – art.1524º Código Civil.
O titular deste direito denomina-se superficiário; o dono do solo, proprietário ou fundeiro; e a coisa implantada, implante.
O direito de superfície, que é um direito real menor de carácter temporário, pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião e pode resultar da alienação de obra ou árvores já existentes, separadamente da propriedade do solo.
Dissemos antes que o contrato de compra e venda do direito de superfície, pese embora ser por definição um contrato bilateral, oneroso e temporário, foi celebrado em condições que as instâncias consideraram bastante favoráveis ao superficiário, certamente por ter sido propósito da edilidade lisboeta, por essa forma ajudar economicamente o Clube; com efeito, a exploração de um posto de combustíveis – pelo menos ao tempo – era uma actividade rendível, como é notório.
No contexto económico da estipulação contratual, avulta ponderar o lato prazo da cedência do direito de superfície por 50 anos, podendo ainda ser prorrogado por vontade do superficiário, desde que a Câmara Municipal de Lisboa não necessite do terreno para obras de renovação urbana ou para outro fim de interesse público.
Ficou estabelecido que a Câmara Municipal de Lisboa receberá a título de preço, a prestação anual 170 280$00 (€ 849, 35), a liquidar em prestações mensais de 14 190$00 (€ 70,78), cada uma, podendo a renda ser revista de 5 em 5 anos.
A renda desse contrato mantém-se inalterada desde 29.12.1996. O posto de abastecimento sito no terreno vende 12 milhões de litros por ano. Os concessionários de postos de abastecimento percebem, pelo menos, o equivalente em euros a 5$00 de lucro bruto por litro de combustível.
O HH investiu, no posto de abastecimento de combustíveis, cerca de 250 000 mil contos.
Provou-se, ainda, que o preço de mercado do direito de superfície cedido ao HH para uma empresa que nele pretendesse explorar um posto de abastecimento de gasolina e que obtivesse autorização da entidade competente nesse sentido não seria inferior a 648 000 contos.
Tendo sido estipulado que o direito a mais valias de 20% fazia parte do preço inicial da venda, sendo pagos à medida que os lotes fossem sendo alienados pelo Réu e, não constando do contrato, ao menos deles não transparecendo que os vendedores tivessem em mente que a alienação pudesse revestir outra forma que não a pura e simples venda de lotes e não a constituição de direitos reais menores sobre o imóvel adquirido pelo Réu, não estando em causa que a constituição do direito de superfície possa ser entendida pelos recorridos como um negócio simulado ou constituído in fraudem legis, há que ponderar se, malgrado o direito de superfície ser temporário e só aquando da sua extinção o Réu poder alienar o lote em data que não se prevê próxima, a questão das mais valias se coloca, não só na perspectiva da interpretação das declarações de vontade negociais, como à luz do princípio da boa fé – art. 762º do Código Civil.
Sendo o prazo do contrato celebrado entre o Réu e o HH de 50 anos, prorrogável por vontade do superficiário desde que a Câmara Municipal de Lisboa não necessite do terreno para obras de renovação urbana ou para outro fim de interesse público, e tendo sido estabelecido que a Câmara Municipal de Lisboa receberá, a título de preço, a prestação anual de 170 280$00 (€ 849, 35), a liquidar em prestações mensais de14 190$00 (€ 70,78), cada uma, podendo a renda ser revista de 5 em 5 anos, sendo que a renda inicial se mantém, o lato prazo do contrato e as generosas condições dele, não fazem antever que o superficiário não deixe de optar pela sua renovação, a menos que o Recorrente exerça o seu direito de a ela se opor, o que torna muito incerto o momento do pagamento da parte do preço que cabe aos recorridos, que, atenta a exclusiva ponderação do regime contratual do direito de superfície, só ocorrerá em momento posterior à extinção do direito do superficiário.
Não tendo as partes, formalmente, estipulado que o comprador da “Quinta” poderia constituir sobre ela direitos reais menores, será que os AA. podem pedir a quantia de mais valias [20%] que só foram previstas para o caso de compra e venda de lotes de terreno a constituir sobre o imóvel que os antecessores dos AA. venderam ao Réu?
É tempo de questionar se, com recurso às regras da hermenêutica negocial, a pretensão dos recorridos encontra no texto da estipulação um mínimo de apoio.
Vejamos.
O artigo 236.° do Código Civil (Sentido normal da declaração) estatui:
1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
2.Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.
Deve pois, enjeitar-se o entendimento que se apegue, somente, à estrita literalidade do texto – “quantum verba sonant” – desconsiderando as pretensões das partes e os fins económicos que com a declaração negocial ou com o contrato visavam.
Todavia, porque a pesquisa do sentido verdadeiramente querido pelas partes nem sempre é fácil, importa que a ponderação e equilíbrio dos interesses em causa sejam sopesados.
“Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra, “a vontade real do declarante”, sempre que for conhecida do declaratário.
Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (...)”. – Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 14.1.1997, in CJSTJ, 1997, 1, 47.
No antigo direito, Coelho da Rocha, in “Instituições”, §110 (1, 63-64) apontava os seguintes critérios para interpretação da vontade negocial:
“1º. Deve atender-se à mente ou verdadeira intenção do agente, a qual deve deduzir-se da linguagem, causa, circunstâncias e relações dos interessados.
2º- Deve procurar-se o sentido mais acomodado ao objecto de que se trata.
3º Quando a expressão seja incerta, deve atender-se de maneira que o acto não fique sem efeito.
4º Entende-se sempre que as partes se quiseram conformar com a disposição das leis.
5º A manifestação de vontade de renunciar ou ceder os seus direitos deve ser clara e positiva”.
Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, pág. 233, em nota ao art. 236º do Código Civil, ensinam:
“ [...] A regra estabelecida no nº l, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade, é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante.
Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2).
(...) O objectivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir.
Consagra-se assim uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista.
(...) A normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante.”
“O declaratário normal deve ser uma pessoa com – “Razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas fixando-a na posição do real destinatário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este conheceu concretamente e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo.” – Paulo Mota Pinto, in “Declaração Tácita”, 1995, 208.
“Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”. – art. 236º, nº2, do Código Civil.
Esta proposição consagra, formalmente, a regra falsa demonstratio non nocet: quando uma parte utilize fórmulas significativas erradas e a outra tenha conhecimento do sentido pretendido e com ele concorde, a qualificação errada não prejudica.
Nos termos do art. 237.° - “Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações”.
“Trata-se de uma manifestação de justiça comutativa que o sistema português assume no contexto do exercício da autonomia privada”.
Artigo 238.° (Negócios formais)
“Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade”.
Apesar do contrato ser formal, é relevante a chamada “falsa demonstratio”.
Esta ocorre em “...situações em que declarante e declaratário se exprimem mal e se entendem bem, apesar de este entendimento comum contrariar o uso linguístico ou o sentido normal das expressões empregues” – “A Parte Geral do Código Civil Português -Teoria Geral do Direito Civil”, 1992, pág.511, de Heirinch Ewald Hörster.
Mais adiante, pág.512, o mesmo autor escreve:
“Quanto aos negócios formais, seja legal ou voluntária a forma adoptada, determina o nº1 do art. 238º que em princípio a declaração negocial não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento (...).
No entanto, um sentido que não tenha esta correspondência sempre pode valer se corresponder à vontade real das partes do negócio e as razões determinantes de forma se não opuserem a essa validade (art. 238, nº 2).
Quer dizer, a regra “falsa demonstratio non nocet”, também se aplica a negócios formais (...).”
Quanto a saber quais são as circunstâncias que relevam para a interpretação das declarações de vontade plasmadas nos negócios jurídicos, maxime nos contratos, o Professor Carlos Alberto da Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito Civil”, 4ª edição, por António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, pág. 446 e segs. ensina:
“…O Código não se pronuncia sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação. De acordo com o critério propugnado, quanto ao problema do tipo do sentido negocial decisivo para a interpretação, também aqui se deverá operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta. A título exemplificativo, Manuel de Andrade referia “os termos do negócio”; os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento); a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; as precedentes relações negociais entre as partes; os hábitos do declarante (de linguagem ou outros); os usos da prática, em matéria terminológica, ou de outra natureza que possa interessar, devendo prevalecer sobre os usos gerais ou especiais (próprios de certos meios ou profissões), etc.”.
Ao lado destas circunstâncias, referidas a título de exemplo, podem assinalar-se outras, designadamente “os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou observância ao negócio concluído”.
- Quando a interpretação leve a um resultado duvidoso, o problema deve ser resolvido nos termos do artigo 237.°, que coincide substancialmente com o regime do Código anterior: nos negócios gratuitos prevalece o sentido menos gravoso para o disponente e, nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações. Este o único critério consagrado no Código, para a hipótese de, no termo da actividade interpretativa, se nos deparar um resultado equívoco ou ambíguo. Se porém, a dúvida a que se chegar no termo do labor interpretativo for insanável, parece que a declaração é ineficaz, por aplicação ao menos analógica, do artigo 224.°, n.° 3.”.
Tendo em consideração que no contrato de compra e venda, de 20.9.1957, não existe qualquer elemento que indicie ter sido vontade das partes que a previsão da cláusula de mais valias tivesse relação com qualquer forma de alienação ou cedência que não fosse a constituição de lotes de terreno pelo Réu para sua ulterior venda, com a excepção feita de uma concreta área a ceder aos Pupilos do Exército, essa previsão, razoavelmente, inculca que não foi querida, nem sequer prevista, a constituição de qualquer direito real menor, como o direito de superfície.
Um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, os aqui AA. não extrairiam do contrato a interpretação que ele contemplava o não pagamento de mais valias em caso de constituição do direito de superfície ou de usufruto, direitos temporários. Muito menos se soubessem que o contrato celebrado entre o Réu e o HH poderia valer por dezenas de anos, o que frustraria o recebimento da parte do preço envolta no pagamento de mais valias. O recebimento do preço, quando não ocorre no acto de alienação é, por regra, pago no mais curto prazo de tempo, não sendo razoável que o comprador esteja na contingência de esperar dezenas de anos, se não foi celebrada qualquer clausula nesse sentido.
Admitir que assim possa acontecer é acolher patente desequilíbrio contratual lesivo da regra da boa fé que deve constituir paradigma de negociações justas.
Acolher a interpretação do Réu seria, por exemplo, aceitar uma interpretação que permitisse ao Réu alienar partes do imóvel em contratos que envolvessem o direito de superfície por largos prazos, procedimento que protelaria a dezenas de anos o expectável interesse dos vendedores em receber as mais valias que foram determinantes como elemento do preço.
Tal interpretação, atentos os termos em que os vendedores, excepcionalmente, excluíram o não pagamento das mais valias, não poderia ser acolhida pelo Réu, mais a mais sendo um ente público conhecedor do tipo de negócios que têm por objectivo a urbanização para venda em lotes.
Como se refere no douto Parecer a fls. 634:
“ […] Há que verificar o que representa a alienação do direito de superfície em relação ao valor total do imóvel em presença. Há por isso antes de mais que fixar o valor de mercado deste e ver qual a fracção que uma alienação do direito de superfície naquelas condições representaria, por referência ao valor da propriedade plena. Este ponto está muito facilitado no actual litígio, porque da base instrutória consta já esse valor. Sobre o valor total do direito de superfície constituído recai então a percentagem contratual de 20%.
É sobre aquele que o Vendedor tem direito, porque foi essa a parte do valor do bem que foi efectivamente alienada com aquele acto. Logo, é sobre esse valor que deve recair a percentagem de 20% que lhe é devida por força do contrato.
[…]. A base é sempre o recurso ao valor venal do terreno ou do direito constituído, quando não há um valor de venda que corresponda ao mercado. No caso concreto, ambos os factores de correcção confluem, por um lado porque há constituição dum direito diferente da propriedade plena, por outro, porque o próprio valor fixado para esse direito está muito abaixo do valor real.”
A solução do Acórdão recorrido – que é a que perfilhamos – é a que melhor conduz ao equilíbrio das prestações – art. 237º do Código Civil – não desprotegendo os recorridos, como sucederia se vingasse a tese do recorrente que, considerando tratar-se de um contrato temporário, ipso facto, ficaria excluído o pagamento de mais valias só previstas para negócios de alienação da propriedade perfeita, não se aplicando a cláusula que prevê o pagamento de mais valias, num negócio como o celebrado entre o Réu e o HH.
Pelo quanto dissemos o recurso soçobra.
