8864/2002-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

Nos casos de cessão de estabelecimento comercial ou industrial instalado em prédio arrendado é obrigatória a sua comunicação ao senhorio, no prazo de 15 dias a contar da sua realização, ainda que não seja necessária a sua autorização.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa. 1. M.B. intentou no Tribunal Judicial de Vila Franca de Xira, em 23.12.1997, acção de despejo, contra J.S., pedindo a resolução do contrato de arrendamento relativo ao rés–do–chão do prédio sito , em Vila Franca de Xira, e o consequente despejo e entrega do local à autora, livre e desocupado. Alegou que, em 21 de Janeiro de 1976, deu de arrendamento ao ora réu e a R.F., o rés–do–chão em causa, para instalação de um estabelecimento comercial de café, cervejaria, restaurante e seus derivados; em 1990, réu adquiriu por trespasse a metade do estabelecimento que pertencia ao R.F.; em 04.11.96, o réu comunicou à autora que ia proceder à cedência de exploração do estabelecimento a favor de Rosa, nunca mais lhe tendo dado conhecimento da concretização do negócio até que em 18.04.97 a autora pediu ao réu para informar a data da escritura e o cartório onde se teria efectuado a eventual cessão; em 10.07.97, a autora veio a obter a escritura de cessão, tendo então tomado conhecimento de que o réu celebrara com Rosa, no dia 20.12.96, por escritura, um contrato denominado “concessão de exploração”, pelo período de dois anos e mediante a retribuição anual de 2 280 000$00; a dita cessão do estabelecimento não foi comunicada à autora no prazo legal, pelo que existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento. Citado o réu , veio contestar. Invocou que, apesar de ter comunicado à autora, antes e depois da cedência de exploração do estabelecimento, a realização desse negócio, não estava obrigado a fazê-lo, uma vez que não cedeu a sua posição contratual de arrendatário, mas apenas a exploração do estabelecimento de casa de pasto instalado no prédio da autora, devendo o estabelecimento ser devolvido ao réu findo o prazo acordado. Proferido o despacho saneador e enunciados os factos assentes e a base instrutória, com dois quesitos, realizou-se a audiência de julgamento, no decurso da qual o Tribunal decidiu eliminar o quesito 1º da base instrutória, por respeitar a matéria de direito, tendo, de seguida, a autora declarado reconhecer o facto constante do outro quesito, pelo que não chegou a ser produzida qualquer prova. Posteriormente, veio a ser proferida sentença, que julgou a acção improcedente e absolveu o réu do pedido (fls. 79/85). Inconformada com essa decisão, apelou a autora . Alegou e formulou as seguintes conclusões: O Tribunal de 1ª Instância deu como provado que o R. cedeu a terceira pessoa a exploração do estabelecimento sediado no prédio da A., por escritura pública celebrada em 20 de Dezembro de 1996 (cfr. f)); O Tribunal deu também como provado que o R. apenas em 18 de Abril de 1997 – e só após diligência da A. – comunicou à senhoria ter efectuado a dita cessão de exploração (cfr. h)); A comunicação da cessão de exploração ao locador, pelo locatário, é obrigatória nos termos do art° 1038° , g) do CC , e tem de ser feita no prazo de 15 dias a contar da respectiva escritura; Só esta comunicação permite ao senhorio controlo sobre o espaço dado em locação "nomeadamente sabendo quem está a desfrutá-­lo" (Pedro Romano Martinez, obra citada, 273), desde quando, e qual a situação jurídica do terceiro, ocupante efectivo do locado; Ao ceder a exploração do estabelecimento e, como no caso sub judice, o gozo do locado, a terceiro, o arrendatário tem o dever acessório de comunicar, no prazo legal, a dita cessão ao senhorio, uma vez que este tem de lhe assegurar o gozo da coisa – ao locatário e não ao cessionário (jurisprudência citada); O locador tem o direito de controlar a regularidade do acto de cessão, nomeadamente quanto à manutenção do estabelecimento, nos precisos termos contratuais; Não tendo sido comunicada no prazo legal ao senhorio, a cessão é ineficaz em relação a este e constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento; A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1038° g) do C. Civil e 64° n° 1, f) do RAU. O recorrido contra alegou pedindo a manutenção do decidido. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Matéria de Facto 2. A sentença recorrida deu como provados os seguintes factos: A autora é dona e legítima possuidora do prédio sito , Vila Franca de Xira, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Vila Franca de Xira sob o n.° 3384° (antigo 1377). Por escritura pública celebrada em 21.01.1976 no 1° Cartório Notarial de Vila Franca de Xira, a autora deu de arrendamento, conjuntamente, ao réu e a R.F., o rés–do–chão do referido prédio, conforme documento junto a fls. 4. Por escritura de 19.10.1990, o dito R.F. trespassou ao réu metade do estabelecimento, conforme documento junto a fls. 11. Por carta de 04.11.96, o réu comunicou à autora que ia proceder à cedência de exploração do dito estabelecimento, a favor de Rosa Até 18.04.97, o réu nada mais comunicou à autora. Por escritura pública celebrada em 20.12.1996, o réu e mulher cederam a Rosa , a exploração do estabelecimento comercial de Casa de Pasto, instalado no rés–do–chão, loja com o n.°--- do prédio urbano situado , freguesia e concelho de Vila Franca de Xira, inscrito na matriz sob o art. 3384, conforme documento junto a fls.16. A autora teve conhecimento do contrato aludido em F) em 10.07.1997. Alguns dias após 18.04.97, o réu informou a autora, a pedido desta, sobre a data da respectiva escritura e o Cartório Notarial onde se encontrava. As rendas têm sido pagas pelo réu. O Direito. 3. A questão a decidir traduz-se apenas em saber se, em caso de cessão da exploração de estabelecimento, é, ou não, obrigatória a comunicação desse negócio ao locador, no prazo fixado no art. 1038º g) do C. Civil. Para além do mais, estatui esta norma, ao enunciar as obrigações do locatário, que este está obrigado a : “(....) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial a coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar. Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada;” Perante os segmentos normativos transcritos, defende a recorrente, arrimada à arguta doutrina do acórdão da Relação do Porto de 27 de Janeiro de 1997, publicado na CJ, 1997 , tomo 1, p. 214 e seguintes, que o disposto na citada alínea g) do art. 1038º deve ser interpretado extensivamente, de forma a abranger qualquer modalidade de cedência a terceiro do gozo do prédio arrendado e, portanto, no sentido de abranger também a cessão de exploração do estabelecimento nele instalado. Por seu turno, a sentença recorrida, seguindo o entendimento doutrinário expresso por Aragão Seia, “Arrendamento Urbano” Anotado e Comentado, 3ª edição, p. 490/491, e em alguns acórdãos dos tribunais superiores, (que partindo do pressuposto de que não existem afinidades entre os contratos enunciados na alínea f) do art. 1038º do C. Civil e o de cessão de exploração de estabelecimento comercial, concluem que os contraentes deste último não estão obrigados a obter a autorização prévia do senhorio, nem a comunicar-lhes a sua realização, porque o cedente conserva sempre a titularidade da relação locatícia, não se transmitindo o arrendamento), entendeu que no caso não era exigível qualquer comunicação da cessão de exploração do estabelecimento do réu à autora. Tem, todavia, razão a recorrente. Como bem se deixou dito no “notabilíssimo” [1] acórdão da Relação do Porto acima referido e é salientado pela recorrente, “ ... A cessão de exploração de um estabelecimento instalado em prédio arrendado implica necessariamente a cedência a terceiro do gozo do prédio (cfr. o art. 3º - RAU: “alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado”): de facto, o arrendamento do local é um dos elementos, frequentemente o mais importante, do estabelecimento comercial. “Ora, nós não podemos fingir que não vemos que um prédio, que estava a ser usado e fruído pelo arrendatário dele (note–se que "gozo" é uso e fruição, ou apenas uso: Castro Mendes, "Teoria Geral da Relação Jurídica", 1979, vol. II, pág. 80; Ana Prata "Dicionário Jurídico", pág. 496), aparece a dado momento a ser usado e fruído por outra pessoa, absolutamente estranha ao contrato de arrendamento: após a cessão de exploração, quem tem o gozo do prédio (pelo menos na forma do uso) é o terceiro cessionário e não o arrendatário. Nem o terceiro cessionário poderia explorar o estabelecimento instalado em prédio arrendado sem ao mesmo tempo gozar (usar e fruir, ou apenas usar) esse prédio. “Dizer–se que o terceiro cessionário tem o gozo do prédio em consequência da cessão de exploração do estabelecimento nele instalado é apenas uma parte da verdade: ele tem o gozo do prédio, directamente em consequência da cessão, e indirectamente em consequência do arrendamento. “E nada disto é indiferente para o senhorio. “Por várias razões: - Não poremos muito ênfase no argumento “intuitu personae”: a consideração da pessoa do outro contraente, que (....) tem sido muito desconsiderada no arrendamento, onde praticamente o senhorio só tem possibilidade de escolher o outro contraente quando com ele celebra o primeiro contrato...; a partir daí, o senhorio perde a possibilidade de escolher o outro contraente, dadas as possibilidades de transmissão do direito ao arrendamento por morte, divórcio, o direito a novo arrendamento e o trespasse: em todos estes casos, (....) o senhorio perde o controlo da pessoa do arrendatário, que se lhe impõe por lei. – De mais evidente relevância é, no entanto, o dever que a lei impõe ao senhorio de assegurar ao locatário (e não a terceiro) o gozo da coisa para os fins a que se destina: art° 1031 ° al. b) – C. Civil . Ora, não podemos ignorar que, na cessão de exploração de estabelecimento instalado em prédio arrendado, a exploração do estabelecimento é cedida "juntamente com o gozo do prédio" (art° 3° – RAU). Daí que, se do ponto de vista jurídico o arrendatário é o mesmo, na realidade de facto (e de direito) quem está no gozo do prédio é outra pessoa, completamente estranha ao senhorio, com quem ele nunca contratou e que porventura até desconhece. Num caso destes, a quem tem o senhorio o dever de assegurar o gozo do prédio: ao arrendatário, que o não usa, ou ao terceiro cessionário, que o usa mas não é arrendatário? c) - O estabelecimento comercial, muito embora definindo–se como uma universalidade, um complexo de direitos e deveres, não pode ser concebido como uma entidade apenas etérea, antes como integrando, ao lado de relações jurídicas e abstractos direitos, também o que deles resulta ou os sustenta fisicamente: o direito de usar elementos materiais e físicos concretos, como máquinas, viaturas, pessoal, balcões, etc.. E, se o estabelecimento está instalado em prédio arrendado, o direito de gozar (pelo menos na forma de uso, mas podendo ser também na forma de fruição) o próprio prédio, definido pelos seus limites físicos: paredes, pavimentos, áreas, instalações. O direito de o cessionário gozar o prédio deriva primeiro do arrendamento e depois da cessão. Independentemente das conhecidas diferenças que existem entre trespasse e cessão de exploração (transmissão da titularidade ou só de exploração, definitiva ou temporária), há entre as duas discutidas figuras um indisfarçável ponto comum: em ambos os casos surge uma terceira pessoa, em tudo estranha ao senhorio, com o direito de gozar o prédio . Na cessão de exploração (que é temporária), o titular do arrendamento continua a ser o arrendatário (cedente da exploração); mas o titular (embora temporário) do direito de gozo passa a ser o terceiro cessionário. Ora, parece bem que se à cessão de exploração se devem aplicar as normas do trespasse para efeitos de dispensar a autorização, as mesmas regras se devem aplicar para efeito de exigir a comunicação. d) Finalmente, o senhorio tem interesse e direito de saber o que está por trás desse novo gozo (uso e fruição) do prédio de terceiro – afinal, ele é dono do prédio, é ele portanto quem tem de saber que uso lhe está a ser dado e por quem: cessão da posição contratual, sublocação, comodato, cessão de exploração, trespasse, etc.. “Designadamente, ele tem de saber (de poder saber) se aquela nova situação corresponde apenas a uma situação de facto, ou antes a uma situação com tutela jurídica, e qual – o que tudo pode ser, ou não ser, fundamento de resolução do arrendamento (art. 64° do RAU). “Seria demasiadamente violento para o senhorio, e injustificável do ponto de vista do cessionário ou do arrendatário, dispensar o arrendatário – que, sem necessitar de autorização do senhorio, cedeu a terceiro a exploração de estabelecimento instalado em prédio do senhorio – de comunicar ao senhorio a cessão feita e a quem. “A obrigação de comunicar é o menos que se pode exigir. Não só do ponto de vista da boa fé no cumprimento dos contratos, como para que o senhorio possa controlar a regularidade do acto e possa cumprir adequadamente o seu dever de assegurar o gozo do prédio. “Por isso, legal e sensato parece entender que a cessão de exploração de estabelecimento instalado em prédio arrendado não carece de autorização do senhorio. Mas, enquanto não for oportunamente comunicado ao senhorio, ela é para ele ineficaz, uma pura situação "inter alius" . “Dever geral do arrendatário é comunicar ao senhorio a cedência do gozo da coisa, quando permitida ou autorizada, para que a cessão lhe seja oponível: art° 1038° al. g) – C. Civil. “Entendendo–se que a cessão de exploração do estabelecimento (instalado em prédio arrendado) é permitida mesmo sem autorização do senhorio, básico é impor ao arrendatário o dever de lha comunicar no prazo de 15 dias, sob pena de a mesma ser para ele ineficaz, visto a cessão de exploração implicar, naquele caso (estabelecimento instalado em prédio arrendado), a "transferência do gozo do prédio" (art° 3° – RAU)”. É este o sentido da doutrina e da jurisprudência dominantes, que nos dispensamos de enunciar por estar, aliás abundantemente, referida nas alegações do presente recurso. E é este igualmente o nosso entendimento. Nos casos de cessão de estabelecimento comercial ou industrial instalado em prédio arrendado, embora não seja necessária autorização do senhorio para a realização daquele negócio, é obrigatória a comunicação da mesma, ao senhorio, no prazo de 15 dias a contar da sua realização, não só por razões de alguma similitude com o trespasse (ressalvado o carácter definitivo deste, em contraposição com o carácter temporário daquele), mas também porque a razão da dispensa da autorização - facilitar a negociação e circulação do estabelecimento – não tem justificação para a comunicação, e sobretudo porque, no sistema jurídico vigente, nada justifica que o legislador não pretendesse reconhecer ao senhorio, o poder controlar a regularidade do negócio efectuado e de saber quem está, pelo menos a usar, o espaço que lhe pertence. Não tendo havido essa comunicação no prazo legal, a cessão é ineficaz em relação ao senhorio, dando-lhe (implicitamente) fundamento para a resolução, por cedência ineficaz do gozo da coisa locada. Procede, pelo exposto, a argumentação da recorrente, impondo-se julgar procedente o presente recurso e revogar a decisão recorrida. Decisão. 4. Termos em que acordam em conceder provimento à apelação e revogar a sentença recorrida. Consequentemente, julga-se a acção procedente, decreta-se a resolução do contrato de arrendamento relativo ao rés–do–chão do prédio sito na Rua Alves Redol, nºs. 143 e 145, em Vila Franca de Xira, e condena-se o réu a despejá-lo e a entregá-lo à autora, livre e desocupado. As custas, nas duas instâncias, são da responsabilidade do réu/recorrido. Lisboa, 6 de Novembro de 2003 Maria Manuela Gomes Olindo Geraldes Fátima Galante [1] Assim o qualificou Pinto Furtado, “Manual do Arrendamento Urbano”, 2ª ed., 1999, p. 590, que igualmente se lhe referiu como “a mais importante decisão já proferida sobre o tema”, na altura.