III2. – Fundamentação de facto:
Por confissão presumida e documentos, mostra-se provado que:
1- Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano destinado a habitação, sito na Rua …, n.º …, em Colos, freguesia do concelho de Odemira, inscrito na respectiva matriz predial sob o art.º … e descrito actualmente na Conservatória do Registo Predial de Odemira sob o n.º … – Colos e anteriormente sob o n.º …A - Colos, com a licença de utilização n.º 40/2007, emitida em 16 de Fevereiro de 2007 pela Câmara Municipal de Odemira. (Docs. 1, 2 e 3)
2- A 1 de Janeiro de 2016, na qualidade de senhorios, os Autores deram de arrendamento, para fim habitacional, à Ré o prédio identificado no artigo anterior – cfr. doc. 3.
3- O referido contrato de arrendamento teve, de acordo com o previsto na sua cláusula 2ª, início no dia 1 de Janeiro de 2016 e foi celebrado pelo prazo certo de um ano, considerando-se prorrogado por igual período, caso não fosse denunciado por qualquer das partes.
4- A renda mensal foi fixada no valor de 400,00 € (quatrocentos euros), devendo ser paga pela Ré, até ao oitavo dia do mês anterior àquele a que respeitasse.
5- A cláusula quarta do contrato de arrendamento, sob a epígrafe, “fim do imóvel” tem o seguinte teor: «O local arrendado, objecto deste contrato, destina-se exclusivamente à habitação do segundo outorgante, dos que com ele vivam em economia comum, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso, nem fazer dele uma utilização imprudente, sob pena de resolução imediata do contrato (…)».
6- A cláusula quinta do contrato de arrendamento, sob a epígrafe “Conservação do imóvel”, tem o seguinte teor: «o segundo outorgante reconhece expressamente que o local arrendado tem todas as condições de habitabilidade e obriga-se a conservá-lo em bom estado, nomeadamente cozinha; instalações sanitárias; canalizações de água; esgotos; instalação de gás; instalação eléctrica; pinturas; paredes; chão e os vidros; sendo da responsabilidade do segundo outorgante todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência sua, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização.
7- A cláusula sexta do contrato de arrendamento, sob a epígrafe “Obras”, tem o seguinte teor: «Ao segundo outorgante não é permitido fazer obras (…), com excepção das que se destinem à manutenção, conservação e limpeza do local arrendado, estas sim da responsabilidade do segundo outorgante» (…).
8- A cláusula sétima do contrato de arrendamento, sob a epígrafe “Exame do prédio”, tem o seguinte teor: «O segundo outorgante reconhece aos primeiros outorgantes o direito por si ou por pessoa da sua confiança, devidamente mandatada, com aviso prévio, examinar o local arrendado sem que os mesmos se possam opor, nos 30 (trinta) dias do termo do contrato, desde que avisados com a antecedência mínima de 10 (dez) dias.
9- A cláusula oitava do contrato de arrendamento, sob a epígrafe “Vistoria ao prédio”, tem o seguinte teor: «O segundo outorgante não pode opor-se a que os primeiros outorgantes ou quem os represente, vistorie o prédio, desde que o segundo outorgante ou alguém devidamente mandatado por este, esteja no locado e que a vistoria se realize, em dia e hora previamente acordados, nomeadamente em situações quando seja indispensável o exame ao imóvel por técnicos ou peritos, designadamente para efeitos de seguros e/ou realização de obras de conservação».
10- Em face da utilização que a Ré tem vindo a fazer do locado, o mesmo carece de obras para recuperação/substituição do seguinte:
- -As portas interiores estão partidas e com as fechaduras danificadas;
- -Os armários da cozinha apresentam a maior parte das portas riscadas e lascadas, o mesmo sucedendo com os roupeiros dos quartos.
- -Os azulejos e os pavimentos da cozinha e das casas de banho estão de tal forma impregnados de sujidade que não há forma de os repor no estado em que se encontravam à data do início do arrendamento, carecendo de ser substituídos.
- -A sujidade nas paredes interiores é de tal monta que estas carecem de uma limpeza profunda, seguida de pintura.
- -As mobílias, os electrodomésticos e outros bens pessoais que fazem parte do recheio da casa estão totalmente danificados e terão que ser substituídos.
11- Os autores comunicaram à Ré por carta enviada em 20/10/2017, por intermédio da sua mandatária que pretendiam resolver o contrato e solicitaram a entrega imediata do locado, completamente livre e devoluto de pessoas e de outros bens, que não os pertencentes aos Autores.
III.3. – Da resolução do contrato de arrendamento
Os autores intentaram a presente acção para resolução do contrato celebrado em 01.01.2016, pelo qual deu de arrendamento à Ré e aquela aceitou, o prédio urbano de que são proprietários, melhor identificado no número 1 da matéria de facto, pelo prazo de um ano, com início naquela data, destinando-se o locado ao uso privativo da Ré e dos que com ele vivam em economia comum[9], mediante o pagamento de uma renda mensal de €400,00.
Nos termos dos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil[10], o contrato de arrendamento é o acordo mediante o qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição, emergindo do mesmo para cada uma delas obrigações, de entre as quais avultam as previstas para o senhorio no artigo 1031.º do CC - de entregar a coisa e assegurar o gozo desta para os fins a que se destina; e para o arrendatário no artigo 1038.º do CC, onde - para além das demais que ora não importam ao caso -, consta expressamente na alínea d), a obrigação de não fazer dela uma utilização imprudente.
“O contrato de locação é, pois, um contrato temporário, sinalagmático, de execução continuada ou periódica, e oneroso.
A natureza temporária do contrato, sendo um dos elementos essenciais do mesmo, resulta da existência de um termo final ou resolutivo, para a concessão do gozo da coisa. (…) Do carácter bilateral do contrato de locação resultam para o locador, as obrigações enumeradas no art.º 1031.º do CC e para o locatário, as previstas no art.º 1038.º do mesmo diploma.
Tais obrigações podem ser de execução continuada – a entrega da coisa pelo senhorio, assegurando o seu gozo para os fins a que se destina – ou periódica – o pagamento da renda.
Elemento essencial do contrato de locação é ainda o seu carácter oneroso: o gozo da coisa depende de retribuição. Esta denomina-se renda ou aluguer consoante se trate de contrato de arrendamento ou de contrato de aluguer (art.º 1039.º, n.º 1, do CC), correspondendo, no arrendamento de prédios urbanos, a uma prestação pecuniária periódica (art.º 1075.º, n.º 1, do CC)”[11].
Invoca a Apelante que da sentença não decorre em que tipo de comportamento ilícito, por referência à alínea a) do n.º 2 do artigo 1083.º do CC, fundou a julgadora o incumprimento contratual fundador da resolução do contrato.
Como é sabido, em face do disposto no artigo 5.º, n.º 3, do CPC, o tribunal não está limitado pela qualificação jurídica efectuada pelas partes, podendo consequentemente aplicar à materialidade provada norma diversa da indicada.
Vejamos.
Atento o disposto nos artigos 1079.º e 1080.º do CC, que regem sobre as formas de cessação do contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, e a respectiva imperatividade, o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei, encontrando-se esta matéria «subtraída à disponibilidade das partes, que assim não o podem alterar, excepto no caso da revogação»[12].
Ora, «[a] imperatividade significa que as cláusulas que as partes estabeleçam não podem ser mais facilitadoras da cessação do contrato do que as normas do regime legal; por exemplo, a previsão da possibilidade de resolução extrajudicial fora dos casos previstos nos art.ºs 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.º 2, do CC, está fora de questão. Do mesmo modo, não poderão as partes estabelecer como fundamentos de resolução comportamentos que não sejam subsumíveis na cláusula geral do art.º 1083.º, n.º 2, do CC»[13].
Revertendo o que vimos de dizer ao caso em presença verificamos que na cláusula quarta do contrato de arrendamento, sob a epígrafe, “fim do imóvel” consta que a arrendatária e os que com ela vivam em economia comum não podem «fazer dele uma utilização imprudente, sob pena de resolução imediata do contrato (…)».
Por isso, considerando que a utilização acima descrita em 10. constitui uma utilização imprudente do locado, os autores, por intermédio da sua mandatária, comunicaram à Ré por carta enviada em 20/10/2017, que pretendiam resolver o contrato e solicitaram a entrega imediata do locado, completamente livre e devoluto de pessoas e de outros bens, que não os pertencentes aos Autores.
Porém, a resolução com fundamento em qualquer uma das alíneas do n.º 2 do artigo 1083.º do CC, não opera por via extrajudicial, tendo de ser judicialmente declarada.
De facto, não defendemos[14] «a validade de cláusulas contratuais de resolução do contrato que possam funcionar automaticamente, determinando pela simples afirmação das partes nesse sentido o preenchimento automático do conceito de gravidade bastante para fixar a inexigibilidade da manutenção do contrato, porquanto a tal obsta expressamente a imperatividade das normas sobre a resolução que o artigo 1080.º continua a manter, não se podendo olvidar que são razões de interesse e ordem pública as que determinam a referida inderrogabilidade do regime estabelecido para a cessação do contrato de arrendamento urbano para fim habitacional.
Pela mesma razão, também não é admissível que as partes, por si, estabeleçam cláusulas que consagrem a possibilidade de resolução extrajudicial do contrato, onde o legislador não a previu.
Efectivamente, quanto aos fundamentos que permitem a resolução por esta via, os mesmos foram taxativamente previstos pelo legislador aquando da redacção inicial introduzida pela Lei n.º 6/2006, no n.º 3 do artigo 1083.º, e com a actual redacção, também para o novo fundamento consagrado no seu n.º 4, sendo estes os únicos casos que permitem a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento pelo senhorio, precisamente porque o legislador considerou que pela sua simples verificação, e atenta a objectiva gravidade na vida do contrato, pela quebra no sinalagma que, por si só, representam, integram os conceitos indeterminados de gravidade e inexigibilidade, sem necessidade de recurso à avaliação judicial para sua determinação»[15].
Porém, não sendo válida a resolução efectuada extrajudicialmente com fundamento no uso imprudente do imóvel, tal não significa que a estipulação daquela cláusula não possa importar na apreciação a efectuar a respeito da relevância que as partes deram à utilização prudente do locado, aquando da celebração do contrato.
De facto, pese embora não sejam de funcionamento automático, as estipulações contratuais serão, nalguns casos, determinantes para avaliar se determinado comportamento configura ou não no concreto desenho da relação contratual estabelecida um incumprimento que em si mesmo ou pelas consequências torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, permitindo melhor concretizar a cláusula geral do n.º 2 do artigo 1083.º, e levando o julgador a concluir que dele decorre a inexigibilidade da manutenção do contrato de arrendamento.
Assim, o teor literal da cláusula em apreço afasta desde logo que as partes se referissem a comportamentos da arrendatária enquadráveis tanto nas deteriorações lícitas previstas no artigo 1073.º do CC - porquanto estas são as realizadas voluntariamente pelo arrendatário para seu conforto ou comodidade, ficando obrigado à respectiva reparação antes da restituição do prédio -, como nas deteriorações inerentes a uma prudente utilização do locado, expressamente ressalvadas no n.º 1, in fine do artigo 1043.º do CC, que rege sobre o dever de manutenção e restituição da coisa.
Ora, para efeitos deste preceito, o n.º 2 estabelece a presunção de que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.
No caso em apreço, a cláusula quinta do contrato de arrendamento, sob a epígrafe “Conservação do imóvel”, refere que «o segundo outorgante reconhece expressamente que o local arrendado tem todas as condições de habitabilidade e obriga-se a conservá-lo em bom estado, nomeadamente cozinha; instalações sanitárias; canalizações de água; esgotos; instalação de gás; instalação eléctrica; pinturas; paredes; chão e os vidros; sendo da responsabilidade do segundo outorgante todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência sua, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização.
Portanto, dúvidas não existem de que em 01-01-2016 o imóvel foi entregue à Ré com todas as condições de habitabilidade, e este se obrigou a conservá-lo em bom estado, ressalvado o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização.
Também o teor da cláusula sexta, que a respeito das obras autoriza apenas as que se destinem à manutenção, conservação e limpeza do local arrendado, estas sim da responsabilidade do segundo outorgante, da cláusula sétima mediante a qual a segunda outorgante reconhece aos primeiros outorgantes o direito por si ou por pessoa da sua confiança, devidamente mandatada, com aviso prévio, de examinar o local arrendado sem que os mesmos se possam opor, e a cláusula oitava do contrato de arrendamento, de acordo com cujo teor, a segunda outorgante não pode opor-se a que os primeiros outorgantes ou quem os represente, vistorie o prédio, (…) designadamente para efeitos de seguros e/ou realização de obras de conservação, sublinham o enfoque posto pelos senhorios na conservação e utilização prudente do imóvel.
Isto posto, e pese embora não exista no elenco exemplificativo do n.º 2 do artigo 1083.º do CC, norma semelhante à constante no artigo 64.º, n.º 1, alínea d) do RAU, não existe qualquer dúvida de que a violação do dever de manutenção do locado previsto no art.º 1043.º do CC poderá fundamentar a resolução do contrato quando, “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível” ao senhorio a manutenção do arrendamento, ou seja, quando preencha a cláusula geral ínsita no n.º 2 do artigo 1083.º do CC.
PEDRO ROMANO MARTINEZ[16] afirma que face «à cláusula geral do corpo do n.º 2 do art.º 1083.º do CC dir-se-á que (...) as deteriorações que excedam o paradigma do n.º 1 do art.º 1073.º do CC (…) facultam ao senhorio o exercício do direito de resolução do contrato».
Por seu turno, MENEZES LEITÃO[17] refere que «incompreensivelmente, a lei actual fez desaparecer esta referência, a qual agora apenas se pode inferir, nos termos da cláusula geral do art. 1083º, n.º 2, in princ., a partir do incumprimento dos deveres que resultam para o arrendatário dos arts. 1043.º, 1073.º, e 1074.º, n.º 2, disposições consideradas menos precisas [do que a contantes do citado preceito dop RAU]. Tenderíamos, no entanto, a considerar que se alargou consideravelmente o fundamento da resolução do contrato consistente na realização de obras e deteriorações no prédio, pois todas as que não sejam permitidas por aquelas disposições passaram a constituir fundamento de resolução do contrato, independentemente das suas características».
Assim, cumpre apreciar se o acervo de deteriorações elencadas em 10. configura ou não justa causa de resolução do contrato de arrendamento celebrado entre os Autores e a Ré, configurando um incumprimento que pela sua gravidade torna inexigível aos senhorios a manutenção do contrato de arrendamento.
Ora, conforme salientou o Supremo Tribunal de Justiça[18], «a prudente utilização do locado prevista no art.º 1043.º, n.º 1, do CC envolve o cuidado normal na espécie de coisa em causa», afigurando-se-nos uma evidência que deteriorações como as descritas no ponto 10. da matéria de facto, verificadas no imóvel arrendado no decurso ano da vigência do contrato, quando se encontra igualmente demonstrado que o locado foi entregue em bom estado de conservação, constituem deteriorações consideráveis que não estão cobertas por aquela previsão e afastam a sua prudente utilização pela Ré, caindo na previsão do artigo 1044.º do CC, que rege a respeito da perda ou deterioração da coisa, consagrando uma presunção de culpa do locatário relativamente às deteriorações consideráveis que o locado tenha sofrido.
Mais ponderou o nosso mais Alto Tribunal que «a conclusão sobre a prudente utilização do locado integra uma mera judicação fáctica»[19], sendo que «as deteriorações que se têm em vista nos art.ºs 1043.º, n.º 1, e 1044.º, n.º 1, do CC, são as provenientes do uso imprudente do prédio, a aferir pelo julgador, em função da diligência dum bonus pater familiae»[20], e - ainda no domínio da vigência do RAU -, «que não é lícito distinguir - para afastar aquela presunção - entre a responsabilidade civil pela reparação dos danos causados e a causa resolutiva do arrendamento; com efeito, num e noutro caso a presunção tem o efeito de imputar ao locatário a causa da deterioração e, consequentemente, no plano contratual, é inarredável o direito do locador de resolver o contrato»[21].
Na vigência do NRAU, se a imputação ao locatário de deteriorações não consideráveis no arrendado, ainda que da sua responsabilidade, podem ser apenas fundamento de indemnização e já não de justa causa de resolução, o mesmo não se pode dizer quando tais deteriorações, pela sua qualidade e quantidade, devam qualificar-se como consideráveis, o mesmo é dizer, com gravidade bastante para fundamentar a conclusão de que, em face da sua verificação, não é exigível à contraparte a manutenção da relação contratual.
Tal ocorre quando, no segundo ano de vigência do contrato, o imóvel que foi entregue ao arrendatário em bom estado de conservação em face da utilização que a Ré tem vindo a fazer do locado, o mesmo carece de obras para recuperação/substituição porque as portas interiores estão partidas e com as fechaduras danificadas; os armários da cozinha apresentam a maior parte das portas riscadas e lascadas, o mesmo sucedendo com os roupeiros dos quartos; os azulejos e os pavimentos da cozinha e das casas de banho estão de tal forma impregnados de sujidade que não há forma de os repor no estado em que se encontravam à data do início do arrendamento, carecendo de ser substituídos; a sujidade nas paredes interiores é de tal monta que estas carecem de uma limpeza profunda, seguida de pintura; e finalmente, as mobílias, os electrodomésticos e outros bens pessoais que fazem parte do recheio da casa estão totalmente danificados e terão que ser substituídos.
Nestes termos, o uso imprudente do locado, embora não tipificado, constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento, quando a gravidade das deteriorações verificadas no mesmo, justifica que se torne inexigível aos senhorios a manutenção do contrato de arrendamento, preenchendo a cláusula geral ínsita no n.º 2 do artigo 1083.º do CC.
Vencida, a Apelante, suporta as custas do recurso, na vertente de custas de parte, de harmonia com o princípio da causalidade e o vertido nos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, 529.º, n.ºs 1 e 4, e 533.º, todos do CPC.
III.3. - Síntese conclusiva
I - Em caso de revelia operante e quando a causa revestir manifesta simplicidade, o n.º 3 do artigo 567.º do CPC permite que a sentença se limite à parte decisória, precedida da necessária identificação das partes e da fundamentação sumária do julgado, a qual pode, por exemplo, ser feita, por expressa remissão para concretos artigos da petição inicial, sendo igualmente possível efectuar a fundamentação de direito por remissão nas situações em que o articulado inicial contenha “as razões de direito que servem de fundamento à acção”, em cumprimento do preceituado no artigo 552.º, n.º 1, alínea d), 2.ª parte, do CPC.
II - Ressalvada a possibilidade da fundamentação sumária do julgado nos casos em que a resolução da causa revista manifesta simplicidade, «a sentença que julga em revelia operante é igual a qualquer outra sentença».
III - Assim, sendo a mesma totalmente elaborada por remissão num caso em que não se verifica a manifesta simplicidade da causa, falha o cumprimento dos requisitos de elaboração da sentença referidos no indicado número 3 do artigo 607.º do CPC, omissão que em face do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do CPC, determina a nulidade da sentença, por falta de especificação dos fundamentos de facto e de direito que justificaram a decisão.
IV - A resolução do contrato de arrendamento com fundamento em qualquer uma das alíneas do n.º 2 do artigo 1083.º do CC, não opera por via extrajudicial, tendo de ser judicialmente declarada.
V - Na vigência do NRAU, se a imputação ao locatário de deteriorações não consideráveis no arrendado, ainda que da sua responsabilidade, pode ser apenas fundamento de indemnização e já não de justa causa de resolução, o mesmo não se pode dizer quando tais deteriorações, pela sua qualidade e quantidade, devam qualificar-se como consideráveis, o mesmo é dizer, com gravidade bastante para fundamentar a conclusão de que, em face da sua verificação, não é exigível à contraparte a manutenção da relação contratual.
VI - O uso imprudente do locado, embora não tipificado, constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento, quando a gravidade das deteriorações verificadas no mesmo, justifica que se torne inexigível aos senhorios a manutenção do contrato de arrendamento, preenchendo a cláusula geral ínsita no n.º 2 do artigo 1083.º do CC.
