IVFUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. Da transmissão do direito ao arrendamento.
Conforme já exposto, os Requerentes intentaram a presente ação especial de despejo com vista ao reconhecimento da extinção do contrato de arrendamento por oposição à renovação.
Essa pretensão tinha por base um “Contrato de Arrendamento de Duração Limitada” para fins habitacionais, celebrado em 9 de agosto de 2010, entre o anterior proprietário do imóvel e o Requerido, este último outorgante na qualidade de inquilino (cfr. doc. n.º 2 junto ao requerimento inicial).
Esse contrato foi estabelecido pelo prazo de 5 anos, com início em 1 de agosto de 2010 e termo em 31 de julho de 2015, renovável por períodos anuais, enquanto não fosse denunciado por qualquer das partes (cfr. cit. doc. - cláusula 2.ª), tendo os Requerentes logrado que se procedesse à notificação judicial avulsa dos Requeridos, em 22 de março de 2024, no sentido de por ela exercerem o direito de oposição à renovação do contrato com efeitos para o seu termo em 31 de julho de 2025 (cfr. doc. n.º 4 junto ao requerimento inicial).
Estamos assim no âmbito da previsão normativa do Art. 15.º n.º 1 e n.º 2 al. c) do NRAU, que estabelece que o procedimento especial de despejo é um meio processual adequado à efetivação da cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes, nomeadamente em caso de cessação por oposição à renovação (cfr. Art.s 1097.º e 1098.º do C.C.), devendo o correspondente procedimento ser acompanhado do contrato de arrendamento e do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do Art. 1097.º do C.C..
No entanto, o inquilino, aqui Requerido, veio sustentar que o contrato de arrendamento que vinculava ambas as partes seria um outro, que havia sido celebrado em 1970, entre o pai dos Requerentes, na qualidade de senhorio, e o pai do Requerido, na qualidade de inquilino, o qual se deveria ter transmitido para o Requerido, por força do óbito de seu pai em 6/7/2010 (cfr. factos provados 1 e 2) e do disposto no Art. 85.º n.º 1 al. b) do R.A.U., não podendo por isso haver oposição à renovação nos termos que foram exercidos pelos Requerentes, seus atuais senhorios.
Apreciando, temos de dizer desde já que se desconhece se essoutro contrato alguma vez foi formalizado por escrito ou por escritura pública (caso tivesse sido estabelecido por um prazo superior a 6 anos e, por isso, estivesse sujeito a registo - cfr. Art. 1029.º n.º 1 al. a) do C.C. na sua versão inicial, conjugado com o Art. 2.º n.º 1 al. m) e Art. 5.º n.º 1 do Código de Registo Predial então em vigor), porque semelhante documento não foi sequer junto aos autos.
Em todo o caso, a exigência pelo menos da forma escrita do contrato, que não constava do Código Civil de 1966, passou a ser prevista no Dec.Lei n.º 13/86 de 23/1 e foi precedida do estabelecimento dum regime de invalidade mista no n.º 3 do Art. 1029.º do C.C., com redação do Art. 1.º do Dec.Lei n.º 67/75 de 19/2, que se aplicava aos arrendamentos já existentes (cfr. Art. 2.º desse mesmo diploma) e imputava sempre ao senhorio o vício de forma, limitando-se o direito de invocar essa invalidade apenas ao locatário, que poderia fazer prova da existência do contrato por qualquer meio.
Dito isto, esse contrato de 1970 foi celebrado originalmente ao abrigo do Código Civil de 1966, vindo a estar sujeito ao RAU, aprovado pelo Dec.Lei n.º 321-B/90 de 15/12, que no seu Art. 7.º manteve a exigência da forma escrita (v.g. n.º 1), permitindo-se que a inobservância dessa forma fosse suprível pela exibição do recibo de renda (idem n.º 2 do Art. 7.º).
Cumpre dizer ainda que também se desconhece se esse contrato de arrendamento foi celebrado com prazo certo ou por tempo indeterminado, porque nada disso foi alegado, nem por qualquer forma provado.
O que é certo é que esse arrendamento era para habitação (cfr. facto 1) e inquilino veio a falecer no dia 6/7/2010 (cfr. facto provado 2), quando já estava em vigor o NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27/2.
Como referido, o Recorrente pretende que ao caso fosse aplicável o Art. 85.º do R.A.U., mas esse normativo já havia sido revogado pelo Art. 60.º n.º 1 do NRAU, que apenas ressalvou da aplicação imediata da nova lei as matérias a que se reportam os Art.s 26.º e 28.º.
Ora, é no Art. 26.º do NRAU que passaram a ser reguladas as matérias relacionadas com os contratos pretéritos à entrada em vigor dessa lei e à transmissão do direito ao arrendamento.
Aí se estabeleceu (na sua versão inicial, em vigor à data do óbito do primitivo inquilino) que:
«1 - Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.
«2 - À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º «3 - Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não habitacional.
«4 - Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
- «a)Continua a aplicar-se o artigo 107.º do RAU;
- «b)O montante previsto no n.º 1 do artigo 1102.º do Código Civil não pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º;
- «c)Não se aplica a alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.
«5 - Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto nas alíneas a) e b) do número anterior após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.
«6 – (…)»
Ora, o contrato de arrendamento de 1970 não foi celebrado no âmbito da vigência do RAU, porque é anterior à entrada em vigor desse diploma, mas daí não resulta que ao mesmo se continue a aplicar o Art. 85.º do RAU, porque esse preceito foi explicitamente revogado pelo Art. 60.º n.º 1 do NRAU, sendo que na prática essa matéria passou a ser regulada, e de forma esgotante, pelo Art. 57.º do NRAU, no que se refere à transmissão do direito ao arrendamento para fins habitacionais, como decorre explicitamente do n.º 2 do Art. 26.º do NRAU.
Como é evidente, a esses casos não poderá ser aplicável o disposto no Art. 1106.º do C.C., que tem o seu âmbito de aplicação restrito aos arrendamentos celebrados depois da entrada em vigor do NRAU.
Por força do mencionado Art. 57.º (na sua versão inicial, em vigor à data do óbito considerado) estabelecia-se o seguinte:
«1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:
- «a)Cônjuge com residência no locado;
- «b)Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado;
- «c)Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;
- «d)Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
- «e)Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
«2 - Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respetivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho.
«3 - Quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente, há transmissão por morte entre eles.
«4 - A transmissão a favor dos filhos ou enteados do primitivo arrendatário, nos termos dos números anteriores, verifica-se ainda por morte daquele a quem tenha sido transmitido o direito ao arrendamento nos termos das alíneas a), b) e c) do n.º 1 ou nos termos do número anterior».
Ora, o Requerido afirma que tinha direito ao arrendamento, mas na verdade desconhece-se por completo, porque tal não foi sequer alegado, se o primitivo inquilino era casado, viúvo, solteiro ou unido de facto, se tinha ascendentes vivos que com ele residissem há mais de um ano, ou se o Requerido era o único filho que poderia concorrer ao direito ao arrendamento.
Sendo certo que, em 2010, não tinha seguramente idade inferior a 1 ano de idade, nem tinha menos de 26 anos de idade (dado estar provado que nasceu em 1960 – cfr. facto 11) e, muito provavelmente, já com 50 anos, não frequentava o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior, não tendo também sido alegado que fosse portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Em suma, tudo indicia que o Requerido, mesmo sendo filho do primitivo inquilino, ao abrigo do Art. 57.º do NRAU, na versão então em vigor e aplicável ao caso, não tinha direito ao arrendamento por força do óbito de seu pai, apesar de viver no locado, de forma contínua, há 55 anos (cfr. facto provado em 9).
Em conformidade com o exposto, só podemos concordar com a sentença recorrida quando sustenta que o contrato de arrendamento de 1970 não se transmitiu para o Requerido, tendo caducado por força do óbito do inquilino (cfr. Art. 1051.º al. d) do C.C.), uma vez que ao mesmo não sobreviveu qualquer das pessoas que, nos termos do Art. 57.º do NRAU, poderiam exercer o direito à transmissão da posição contratual de arrendatário.
Assim, o contrato que efetivamente vinculava as partes foi o junto pelos Requerentes com o requerimento inicial, datado de 9 de agosto de 2010 (v.g. doc. 2), que era um contrato com prazo certo de 5 anos (cfr. Art. 1094.º n.º 1 e Art. 1095.º n.º 1 do C.C.), renovável por prazos sucessivos de 1 ano (cfr. Art. 1096.º do C.C.) e, consequentemente, suscetível de oposição à renovação, nomeadamente por iniciativa do senhorio (cfr. Art. 1096.º n.º 3 e Art. 1097.º n.º 1 al. b) do C.C.).
Improcede, portanto, nesta parte, a apelação e as conclusões que sustentam o contrário do exposto, devendo a sentença ser confirmada.
2. Da impossibilidade de exercício do direito de denúncia.
O Recorrido veio ainda sustentar que o direito à oposição à renovação do contrato de arrendamento não poderia ser exercido, porquanto à data em que a mesma poderia operar (31/7/2025), já teria mais de 65 anos de idade, apelando à aplicação ao caso do disposto no Art. 107.º do RAU e ao disposto no Art. 14.º n.º 3 da Lei 13/2019 de 12/2.
Começando pelo Art. 107.º do RAU, o que esse normativo regulava era as limitações ao direito de denúncia do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio nos casos previstos pelo Art. 69.º n.º 1 al. a) do mesmo diploma. Ou seja, quando o senhorio necessitasse do prédio para sua habitação própria, ou dos seus descendentes em 1.º grau, ou para nele construir a sua residência.
Assim sendo, à partida estamos perante direitos diferentes, fundados em pressupostos diversos. No Art. 1097.º do C.C., não está em causa o exercício do direito de denúncia em sentido estrito (vide, a propósito: Menezes Cordeiro in “Tratado de Direito Civil”, Vol. XI, pág. 1074), mas sim de oposição à renovação fundado no pressuposto de que o contrato foi estabelecido por prazo certo e é suscetível de renovação por prazos sucessivos. No Art. 107.º do RAU, que corresponde ao regime atualmente regulado nos Art.s 1102.º a 1104.º do NRAU, está em causa o exercício do direito de denúncia em sentido próprio (vide: Menezes Cordeiro, in Ob. Loc. Cit., pág. 1088 e ss.), que independe do facto do contrato de arrendamento ter sido estabelecido com prazo certo ou indeterminado.
Como já vimos, o contrato de arrendamento que efetivamente vincula as partes foi celebrado em 2010, já no âmbito da vigência do NRAU, que entrou em vigor 120 dias depois da data da sua publicação em 27 de fevereiro de 2006 (cfr. Art. 65.º n.º 2). Por isso, não faz qualquer sentido apelar à aplicação ao caso do Art. 107.º do RAU.
O contrato anterior, celebrado em 1970, que, como também já vimos, caducou, também não estava sujeito ao disposto no Art. 107.º do RAU caso ainda estivesse vigente, como o Recorrente pretende sustentar. É que, em qualquer caso, os Requerentes não exerceram o direito de denúncia do contrato de arrendamento para habitação própria, que é o alvo da previsão normativa desse preceito. Mas, por outro lado, a aplicação ao caso do disposto no Art.. 107.º do R.A.U. estava dependente da demonstração de que esse contrato de 1970 havia sido estabelecido por tempo indeterminado (cfr. Art. 26.º n.º 4 do NRAU), o que de facto não foi alegado pelo Requerido, pois este limitou-se a constar que o contrato de arrendamento estava em vigor há 20 anos por referência à data do óbito do primitivo inquilino (cfr. artigo 17.º da oposição), o que é facto em si mesmo inconclusivo para os efeitos do enquadramento pretendido. A vigência do contrato há mais de 20 anos não equivale necessariamente à demonstração de que o contrato foi estabelecido por tempo indeterminado.
Seja como for, sustenta o Recorrente que ao caso sempre se aplicaria o Art. 14.º n.º 3 da Lei 13/2019 de 12/2.
Esse diploma legal veio a aprovar medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.
Nessa senda o Art. 14.º n.º 3 estabelece o seguinte:
«3 - Nos contratos de arrendamento habitacionais de duração limitada previstos no n.º 1 do artigo 26.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, cujo arrendatário, à data de entrada em vigor da presente lei, resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 /prct., o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, com a redação dada pela presente lei, havendo lugar à atualização ordinária da renda, nos termos gerais».
Sucede que, o contrato de arrendamento dos autos, o único vigente entre as partes, foi celebrado já no âmbito da vigência do NRAU, não lhe sendo consequentemente aplicáveis as normas transitórias estabelecidas para tutela das relações contratais de arrendamento para habitação por acordos celebrados antes da entrada em vigor dessa lei.
A remissão do Art. 14.º n.º 3 da Lei 13/2019 de 12/2 para o Art. 26.º n.º 1 do NRAU é bem clara, no sentido de excluir do seu âmbito de aplicação os contratos de arrendamentos celebrados já no âmbito de vigência da NRAU.
Aos contratos celebrados depois da entrada em vigor do NRAU aplicam-se as disposições do Código Civil introduzidas precisamente por essa lei (v.g. Lei n.º 6/2006 de 27/2).
Assim sendo, porque em causa está a oposição à renovação – e não a denúncia para habitação própria – apenas está em causa o disposto nos Art. 1097.º do C.C., no quadro do qual não se estabeleceu qualquer tutela específica relativamente aos casos em que o inquilino tenha idade superior aos 65 anos ou resida no locado há mais de 20 anos.
As únicas alterações introduzidas no regime da oposição à renovação pela Lei n.º 13/2019 de 12/2, com o propósito de tutelar a segurança das relações contratais de arrendamento para habitação, resumiram-se à introdução no n.º 3 do Art. 1097.º do C.C. da exigência de que o contrato tenha vigorado, no mínimo, por 3 anos contados da data da sua celebração. O que, no caso, foi observado.
Em suma, ao caso não tem aplicação, nem o Art. 107.º do RAU, nem o Art. 14.º n.º 3 da Lei n.º 13/2018 de 12/2. Pelo que, improcedem todas as conclusões que sustentam o contrário, devendo a sentença ser confirmada.
Quanto à responsabilidade por custas, ficam elas a cargo dos Recorrentes, por força da regra da causalidade e decaimento total (Art. 527.º n.º 1 do C.P.C.), sem prejuízo do benefício de apoio judiciário que apenas foi deferido à Recorrente MP (cfr. “E-Mail – Recibos” de 24-11-2025 – Ref.ª n.º 17434881 - p.e.).
