FUNDAMENTAÇÃO
De facto
Pretende a requerente se considerem provados os dois factos que a sentença recorrida enunciou como não demonstrados.
Em suporte de tal alegação, alude aos documentos de síntese de faturas comprovativas de benfeitorias que juntou com o requerimento inicia e, bem assim, aos depoimentos de G…, H…, I… e Eng. J….
Quanto ao documento que juntou com o requerimento inicial (fls. 48 e ss.), verifica-se ser o mesmo imprestável, seja para que efeito for, uma vez que nada documenta. Limita-se a ser um repositório de supostas faturas cujo conteúdo e objeto se desconhece (obras? quais? onde foram prestadas?), sendo de igual forma inútil o que ali consta quanto a valores.
Por sua vez, os testemunhos aludiram a reparações cuja extensão, quantificação, localização no tempo, valor, etc…, não lograram precisar.
Assim, G… aludiu genericamente a infiltrações que o administrador da requerente mandaria reparar; intervenções não especificadas no tubo do regadio que passa para o vizinho; troca de vidros e caixilharias; painéis de telhado. O mesmo a testemunha H…, quanto a infiltrações no telhado, substituição de chapas do telhado, sem localização de extensão e localização no tempo, manutenção das condutas de regadio, muro de suporte; de igual modo a testemunha G…, gerente de empresa que teria prestado serviços facturados mediante faturas que não foram juntas aos autos. O avaliador de imóveis, J… sequer aludiu a obras, tendo o seu depoimento sido manifestamente ausente das referências que pretende a recorrente.
Diga-se, ademais, que a indicação genérica de benfeitorias é imprestável para o efeito pretendido pela recorrente.
Dizer-se que, por terem passados vários anos, será apodítico que obras de conservação terão sido levadas a efeito é, salvo o devido respeito, absolutamente irrelevante. Quando a parte que, há décadas, ocupa um espaço apreendido para a massa insolvente de empresa, com quem contratou a ocupação do imóvel por meio de contrato nulo por simulação, pretende fazer valer avultado direito de crédito sobre a falida, recorrendo mesmo ao direito real de retenção, ainda que estejamos em sede de providência cautelar, haverá de especificar que exatas obras fez, se se trata de benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias e exatos valores das mesmas, etc…
O regime das benfeitorias é distinto consoante a natureza destas, como se sabe, e é à parte interessada em fazer valer direitos com base nas mesmas que compete alegar e demonstrar o que interessa para esclarecer o que estará verdadeiramente em causa.
Não o fazendo, de nada vale a constatação de que, em 20 ou mais anos, algo terá feito.
Não é questão de facto a relativa à circunstância de saber se a ocupação do imóvel facilita ou dificulta a sua venda em sede de insolvência.
É, ademais, uma circunstância inútil para a decisão sobre a pretensão da requerente.
Pelo que se indefere o pretendido pela requerente.
Tanto basta para indeferir o assim pretendido.
É também irrelevante o que se pretende em XIII das conclusões de recurso, além de que a requerente ocupa o imóvel porque o mesmo lhe foi entregue na sequência de um contrato simulado e apenas mantém a detenção precária por força da propositura desta providência cautelar e da circunstância de tanto ter sido fundamento para não haver sido tomada posse efectiva do imóvel em sede de falência, o que é irrelevante para o pedido aqui efetuado.
Não foi efetuada qualquer prova sobre a factualidade constante dos arts. 19.º a 31.º do requerimento inicial, nomeadamente quanto ao que, naqueles, poderá ser considerado factual e não meras alegações conclusivas, baseando-se basicamente na pressuposição da existência de um direito de retenção na titularidade da requerente que está por demonstrar.
Assim sendo, improcede na totalidade o recurso quanto à matéria de facto.
Os factos provados e com relevo para a decisão final são aqueles que ficaram enunciados supra e constam da sentença recorrida e que aqui se dão por reproduzidos.
Além dos factos enunciados supra, interessam à decisão os seguintes que constam da sentença proferida em 26.6.2013, nos autos n.º 451-P/1999:
(…)
4. Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Sever de Esposende em 11 de abril de 1997 pela “C…, SA” e pela autora [B…], a primeira declarou o seguinte:
“Que (…) é dona e legítima possuidora de um prédio urbano composto por subcave, cave, rés-do-chão e andar (…).
E que em nome da sua representada dá de arrendamento à representada pelo segundo outorgante, uma parte do mencionado prédio, concretamente uma oficina situada na cave (…).
(…)
- 12.O arrendamento referido em 4. visou exclusivamente diminuir a garantia patrimonial dos credores da C…,
- 13.(…) e impedir a satisfação dos seus direitos.
- 14.(…) tendo este negócio, assim como o referido em 7., feito parte de um plano de transferência material do negócio da C… para a B…, acordado entre as duas empresas,
- 15.(…) tendo o objectivo de ambas as partes no negócio referido em 4. sido a transferência gradual da atividade da C… para o local.
(…)
De Direito
A devolução do imóvel.
Afirma a recorrente que a sentença que considerou nulo o contrato de arrendamento não condenou na entrega do imóvel.
Como a mesma reconhece, as consequências da nulidade estão previstas no art. 289.º, n.º1, CPC: tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o prestado.
Sendo declarado nulo contrato de arrendamento por via do qual uma parte detém o imóvel dado de arrendamento e a outra detém as rendas pagas pela primeira, quid iuris quanto às consequências da nulidade do negócio?
Tendo um bem sido entregue na execução de um contrato inválido, resulta literalmente do normativo, como direta e imediata consequência da nulidade, a obrigação da sua restituição, sem necessidade de condenação da parte nessa entrega.
O direito que se exercita com o reconhecimento da nulidade do negócio é um direito potestativo, sendo a ação constitutiva, sem necessidade de condenação nos segmentos, um a um, da consequência automática que resulta da lei. A não ser que a parte o tenha pedido expressamente, caso em que existirá obrigação de pronúncia nesse sentido.
A sentença que julga inválido o negócio contém implícita a condenação na devolução do imóvel. Ago semelhante à sentença que reconhece o direito de propriedade do autor sobre imóvel que o R. detém: constitui já título executivo válido[1].
Do mesmo modo, surge de imediato a obrigação de restituição de tudo quanto demais haja sido prestado, sem necessidade de condenação expressa nesse sentido.
Contudo, este regime que é genérico para todos os contratos nulos e obrigações de restituição deles decorrentes, sofre um desvio no caso dos contratos de execução duradoura, como sucede com o contrato de arrendamento.
Sendo declarado nulo o contrato de arrendamento, surge de imediato a obrigação de restituição do imóvel locado à luz do negócio inválido, mas a obrigação de restituição das rendas não segue aqui o mesmo regime.
Na verdade, essa obrigação está afastada pelas razões expostas na sentença recorrida – p. 10, linhas 19 a final e p. 11, linhas 1 a 19 – as quais aqui se dão por integralmente reproduzidas.
Ora, o que a requerente pretende é ver reconhecido o seu direito à restituição das rendas pagas e esse direito não existe, por força das considerações que se expuseram na sentença, ainda que a requerida o não tenha solicitado na ação anterior, inexistindo qualquer contradição entre esta conclusão e solução legal aplicável ao motivo da nulidade do negócio, a simulação. Sequer está em causa qualquer compensação, sendo deslocada a referência da recorrente ao disposto no art. 848.º CC.
Improcedem, assim, as alegações de recurso quanto à necessidade de os mesmos factos terem de dar origem a nova ação, executiva ou declarativa. Não há necessidade de instaurar execução por se estar perante um processo de falência, misto de declaração e execução, no qual existem regras próprias de apreensão dos bens que pertencem à massa e tomada de posse sobre os mesmos.
Visão distinta será absolutamente formal e inadequada, quer ao regime negocial legalmente estabelecido, quer ao regime relativo às consequências das invalidades dos negócios.
Não assiste, assim, qualquer direito de crédito da requerente sobre a requerida no que tange à devolução das rendas pagas.
Do mesmo modo, quanto a benfeitorias.
Por um lado, porque a recorrente as não demonstrou factualmente. Por outro porque, se impunha, à partida, que distinguisse quais, e qual o valor respectivo, as que foram efetuadas para evitar a perda, destruição ou deterioração do imóvel (as necessárias), quais as que aumentaram o valor do imóvel (e em quanto), ainda que não tenham sido indispensáveis para o conservar (úteis), e quais as que eventualmente terão servido apenas para recreio ou lazer da requerente, ainda que não tenham sido efetuadas para conservar o imóvel ou aumentar-lhe o valor. Tudo isto tendo em conta a distinção prevista no art. 216.º CC.
Na verdade, tanto o possuidor de boa-fé, como o possuidor de má-fé têm direito a serem indemnizados apenas das benfeitorias necessárias. Já as úteis, podem levantá-las, desde que sem dano ou prejuízo do imóvel, porque havendo dano, a indemnização seguirá as regras do enriquecimento sem causa. Já pelas voluptuárias, apenas existe direito ao seu levantamento, se não houver dano da coisa, para o possuidor de boa fé (arts. 1273.º e 1275.º CC).
No caso, a posse da requerente presume-se de má fé porque não titulada (art. 1260.º, n.º2 CC) e porque adquirida em fraude à lei (simulação absoluta).
Além disso, sequer de posse verdadeira poderia falar-se. Tratar-se-ia de mera detenção em função de um contrato de arrendamento, ainda que nulo, e o exercício de obras na coisa dependeria de autorização expressa por banda da empresa que locou o imóvel (art. 1074.º e 1036.º CC) e, depois da falência, do respectivo administrador.
Ora, a requerente não alegou ter solicitado as obras à senhoria, quer antes da falência, quer depois, nem ter informado esta da necessidade de obras e dela obtido recusa em realizar as obras em apreço. Deste jeito, é falaciosa a menção da recorrente de que, durante anos, a massa falida nada fez para garantir a conservação do imóvel e, agora, dispõe de um bem com valor superior por força das intervenções que alega ali ter levado a efeito. Na verdade, ocupando o imóvel por força de um negócio simulado e em fraude à lei, mesmo após ver reconhecida tal ilicitude por sentença judicial, e não interpelando a proprietária para efetuar as intervenções necessárias, não se vê que disponha de legitimidade alguma para argumentar ter direito às despesas que efetuou no imóvel durante o tempo daquela ocupação ilícita. Sequer a decisão proferida no apenso – cautelar relativamente ao que já era cautelar nesta providência – transmuta em posse legítima o que é simples detenção em consequência de negócio inválido.
Sendo assim, também lhe não assiste qualquer direito a compensação por eventuais despesas havidas com conservação ou melhoramento do imóvel em causa.
Ainda que reconhecíveis os créditos que invoca a requerente, estaria sempre afastado o direito real de garantia que alega.
Por um lado, porque o art. 754.º CC alude à existência de um crédito sobre o devedor, o que pressupõe que esse crédito exista, seja reconhecível e legítimo, o que aqui não sucede.
Por outro, porque o art. 756.º CC dispõe que;
Não há direito de retenção:
- a)A favor dos que tenham obtido por meios ilícitos a coisa que devem entregar, desde que, no momento da aquisição, conhecessem a ilicitude desta;
- b)A favor dos que tenham realizado de má fé as despesas de que proveio o seu crédito;
Ora, ainda que a requerente fosse titular de um direito de crédito sobre a requerida proveniente de rendas que esta devesse devolver, já se vê que tal crédito resultaria de um contrato nulo, tendo tal invalidade decorrido de atuação fraudulenta de ambas as partes, e também da recorrente. De modo que a coisa a entregar – o imóvel – lhe foi entregue por força de um procedimento ilícito de que tinha conhecimento e que decorreu da sua própria co-atuação, estando verificada a causa de exclusão prevista na al. a).
Por outra parte, as benfeitorias invocadas, porque não tituladas, são consideradas de má fé, além de que foram efetuadas sabendo que a ocupação lesava interesses de outrem[2] e, assim sendo, não suscetíveis de gerar este direito real (al. b).
Na verdade, apenas gozará de direito de retenção crédito por benfeitorias feitas pelo possuidor de boa fé (arts. 1273.º e 1275.º CC)
Tanto basta para afastar a pretensão da recorrente, revelando-se desnecessária, porque prejudicada, a apreciação de outros argumentos, mormente os relativos à via processual por meio da qual, no processo de falência, eventuais direitos da requerente haveriam de ser exercitados ou os relativos a periculum in mora.
