RELATÓRIO
Ré recorrente: SUBMARINO DO RIO, LDA., pessoa coletiva n.º ..., com sede na Avenida de ..., Cascais Autora recorrida: FCGM – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, S.A., pessoa coletiva n.º..., com sede na Alameda das ..., Lisboa.
A autora instaurou ação de condenação sob a forma comum de declaração peticionando a condenação da ré no pagamento da quantia de € 147.840,00 € (cento e quarenta e sete mil, oitocentos e quarenta euros), acrescida de juros de mora à taxa legal aplicável às transações comerciais, contados desde a citação até integral e efetivo pagamento.
Para fundamentar a pretensão a autora invocou que se dedica à mediação imobiliária. No âmbito dessa sua atividade celebrou com a ré, em 07.11.2018, um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, tendo por objeto a venda de um imóvel de que a ré era proprietária, sito na freguesia de Alcabideche, concelho de Cascais, pelo preço de 3.950.000,00 €, tendo como contrapartida uma comissão de 5%1 do valor final de venda, acrescida de IVA. Em cumprimento desse contrato a autora conseguiu angariar interessados na compra, nomeadamente AA e BB, que visitaram o imóvel pela primeira vez em 11.01.2022 e preencheram um documento de reserva, pagando nessa altura 10.000€. Após várias visitas e apresentação de propostas, a ré decidiu, em 28.02.2022, suspender a venda do imóvel. Em 18.07.2022 a autora tomou conhecimento de que em 03.06.2022 os referidos AA e BB celebraram com a ré a escritura pública de compra do imóvel pelo preço de 3.520.000,00 €. A autora entende que a sua atividade foi determinante para a conclusão do negócio, pelo que lhe é devida a comissão acordada no contrato de mediação.
A ré contestou, dizendo que celebrou efetivamente o contrato de mediação imobiliária com a autora em regime de não exclusividade, mas a remuneração acordada foi de 4%. As negociações com o casal AA e BB mediadas pela autora acabaram por se gorar, tendo a última proposta por eles apresentada, no valor de 2.300.000€, sido rejeitada. Acabaram por terminar a relação contratual com a autora. Em finais de abril de 2022, estando ainda por regularizar o processo documental do imóvel, a ré foi contactada por uma outra sociedade de mediação imobiliária, a JJ - Mediação Imobiliária, Lda., que usa a designação comercial “IMOJOY”, indicando que, em parceria com a Remax Collection Villa, de Cascais, representada por DD, tinham interessados na compra. Esses interessados eram exatamente os referidos AA e BB. No âmbito das negociações havidas com a nova empresa de mediação, acabou por ser acordado o preço de € 3.520.000,00 (três milhões quinhentos e vinte mil euros), pelo qual o imóvel, foi vendido. A ré pagou à Imojoy a comissão no valor de 181.843,20€, correspondente a 4,2% do valor da venda, mais IVA à taxa de 23%. A ré considera que, em face das circunstâncias que determinaram a conclusão do negócio, este não é imputável à atividade da autora, pelo que não lhe assiste o direito à pretendida remuneração.
Foi dispensada a realização da audiência prévia com fundamento na simplicidade da causa2 e foi proferido despacho saneador tabelar que julgou verificados os pressupostos processuais.
Dispensou-se a enunciação do objeto do litígio e dos temas da prova3.
Realizou-se a audiência final tendo sido proferida sentença que terminou com o seguinte segmento decisório:
“Pelo exposto, julgo a presente acção intentada parcialmente procedente e, consequentemente, condeno a ré SUBMARINO DO RIO, LDA., a pagar à autora FCGM – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, S.A., a quantia de 140.800,00 euros (cento e quarente mil e oitocentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa de juros comerciais, contados desde a data da citação e até integral pagamento”.
Inconformada com o decidido, apelou a ré, tendo apresentado alegações e as seguintes conclusões:
A.
O presente recurso vem interposto da Decisão recorrida, na qual o Tribunal a quo julgou a ação parcialmente procedente e, em consequência, condenou a Ré, ora Recorrente, a pagar à Autora, ora Recorrida, a título de comissão, a quantia de EUR 140.800,00, acrescida de juros de mora à taxa de juros comerciais, contados desde a data da citação e até integral pagamento.
B.
A decisão do Tribunal a quo de condenar a Ré, ora Recorrente, no pagamento da referida comissão, é manifestamente injusta e contrária ao Direito e padece de vários erros na apreciação da matéria de facto que carecem da devida correção.
C.
Assim, o que se pretende com as presentes alegações de recurso é que a Decisão recorrida seja revogada e substituída por outra que, apreciando globalmente a factualidade efetivamente subjacente ao presente caso, julgue a ação integralmente improcedente, e, consequentemente, absolva a Recorrente do pedido.
Da impugnação da matéria de facto
D.
Os erros na apreciação da matéria de facto consubstanciam-se (i) na omissão, no elenco de factos provados da Decisão recorrida, de um conjunto de factos relevantes que foram alegados e/ou resultaram da prova produzida em julgamento, (ii) na equivocada inserção no elenco de factos provados de factos que não têm qualquer sustentação na prova produzida em julgamento, ou resultam de depoimentos incongruentes e (iii) na omissão, quer do elenco de factos provados, quer do elenco de factos não provados, de um facto relacionado com a decisão dos compradores de cortar relações com EE que, atendendo à sua relevância e ao facto de sobre ele ter sido produzida prova abundante, deveria ter sido considerado pelo Tribunal a quo.
E.
Em primeiro lugar, o Tribunal a quo incorreu em erro ao dar como provado o facto n.º 35, desde logo porque não foi junto ao processo qualquer documento que corrobore a identidade dos participantes na segunda visita ao imóvel (dia 22.02.2022) e porque da prova produzida em sede de julgamento, resulta que nessa visita, apenas esteve presente, da parte dos compradores, AA.
F.
A própria testemunha BB confirmou que apenas esteve presente na primeira visita realizada ao imóvel, em 11.01.2022 (cfr. minutos 00:21:02 a 00:21:46 do seu depoimento).
G.
A inclusão do facto n.º 35 no elenco de factos provados incorre numa outra incongruência, na medida em que, a testemunha FF também não esteve presente na visita ao imóvel de 22.02.2022, tal como foi por este confirmado em sede de julgamento (cfr. minutos 00:07:00 a 00:07:10 do seu depoimento).
H.
Neste sentido, o facto n.º 35 não se deverá manter no elenco dos factos provados da Decisão Recorrida, devendo o mesmo ser eliminado ou, se assim não se entender, pelo menos alterado, passando a assumir a seguinte formulação:
No dia 22 de fevereiro de 2022, foi realizada nova visita aos imóveis, no âmbito da qual estiveram presentes AA, acompanhada da consultora imobiliária EE, bem como do funcionário da Ré, GG.
I.
Em segundo lugar, o Tribunal a quo incorreu em erro ao dar como provado o facto n.º 47, uma vez que não só não é verdade que tenha sido através da Recorrida que os compradores tomaram conhecimento de todas as características atinentes ao imóvel Casa..., como o mesmo é contraditório com o facto provado n.º 38.
J.
Como ficou refletido nos factos provados n.º 4 e 9 da Decisão recorrida, nos termos do Contrato de Mediação Imobiliária celebrado entre as Partes, a Recorrida estava obrigada a “diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra [da Casa...], pelo preço de 3.950.000,00 € (três milhões, novecentos e cinquenta mil euros), desenvolvendo, para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis” e a “prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do(s) negocio(s) visado(s) pela mediação”.
K.
O Tribunal a quo deu como provado - facto provado n.º 38 - que os interessados na compra do imóvel apenas vieram a tomar conhecimento das irregularidades registais do imóvel na sequência da vistoria técnica realizada pela empresa ..Manutenção de Patrimónios, Lda.., contratada pelos compradores para o efeito.
L.
O depoimento de BB – um dos compradores – é inequívoco neste sentido (cfr. minutos 00:28:31 a 00:29:15 e 01:24:12 a 01:26:17 do seu depoimento).
M.
A Recorrente, aquando da angariação do imóvel, transmitiu à Recorrida, na pessoa de II, a situação registal do mesmo, tendo deixado bastante claro que o imóvel teria de ser vendido na exata situação registal e jurídica em que este se encontrava (razão pela qual a Recorrente não estava disposta a aceitar quaisquer reduções substanciais do preço), o que a Recorrida não cuidou de transmitir aos compradores AA e BB.
N.
O e-mail enviado pelo legal representante da Recorrente a EE, em 15.02.2022, com as condições inegociáveis da venda (junto como Documento n.º 8 com a petição inicial) e, novamente, o depoimento de BB (cfr. minutos 01:28:41 a 01:29:08 e 01:22:11 a 01:24:10 do seu depoimento) consubstanciam prova inequívoca do que acima se afirmou.
O.
Neste sentido, o facto provado n.º 47 não se poderá manter no elenco dos factos provados da Decisão Recorrida, devendo ser integralmente eliminado.
P.
Em terceiro lugar, o Tribunal a quo errou ao dar como provado o facto n.º 51, cuja inclusão no elenco de factos provados fundamentou nos depoimentos das testemunhas II, EE, FF, BB, AA, JJ, KK, DD e nas declarações de LL.
Q.
Nenhum dos referidos depoimentos permite confirmar que tenha sido numa visita a outra casa indicada pela EE que os compradores, AA e BB, conheceram DD.
R.
As testemunhas AA e BB – cujos depoimentos, por estarem em causa factos pessoais e do conhecimento direto das mesmas, deverão ser valorados preferencialmente sobre todos os outros que espelhem um conhecimento meramente indireto dos factos – confirmaram, de modo consistente, que contactaram DD na sequência de uma pesquisa online de outros imóveis realizada pelos próprios, motivada pela indisponibilidade da EE em continuar a acompanhá-los na busca de uma casa (cfr. minutos 00:23:53 a 00:25:31 do depoimento de AA e minutos 00:37:07 a 00:41:27 do depoimento de BB).
S.
A própria DD, quando questionada sobre como conheceu os compradores, respondeu que estes a contactaram via WhatsApp, no seguimento de uma pesquisa no Idealista (cfr. minutos 00:04:26 a 00:05:46 e 00:54:24 a 00:55:19 do seu depoimento).
T.
Neste sentido, não resta outra solução senão a de reformular o facto n.º 51, de modo a que do mesmo não continue a constar o trecho “numa visita a uma outra casa indicada pela EE, conheceram DD”.
U.
Em quarto lugar, o Tribunal a quo incorreu em erro ao dar como não provado o facto f., sendo que, quanto a este facto em específico, o Tribunal a quo não apresentou qualquer fundamentação para a sua exclusão do elenco de factos provados, limitando-se a apresentar a mesma justificação para a exclusão dos factos e. a g..
V.
Este facto foi, no entanto, corroborado quer por prova documental, quer por prova testemunhal.
W.
Desde logo, pelo Documento n.º 2 junto com a contestação, correspondente ao e-mail enviado pelo legal representante da Recorrente à Recorrida (na pessoa de II), em 29.03.2022, em resposta à proposta dos compradores de EUR 2.300.000,00 para a compra da Casa..., no qual aquele informa que “Dito isto e levando em conta o teor deste novo mail, reitero a não aceitação da mesma e informo que por claras razões de incompatibilidade comunicacional, vimos vedar à Remax a apresentação e comercialização da nossa propriedade”.
X.
Foi com esta proposta que a Recorrente dissipou quaisquer dúvidas de que a Recorrida não estava a cumprir diligentemente o acordado (e contratado) com a Recorrente, principalmente no que respeitava à transmissão de informação clara e exata aos compradores das condições quer do imóvel, quer da venda do mesmo.
Y.
A degradação e a quebra definitiva das relações entre a Recorrente e a Recorrida foi igualmente corroborada quer pelo legal representante da Recorrente (cfr. minutos 00:07:13 a 00:09:04, 00:21:24 a 00:23:24 e 00:31:45 a 00:33:16 das suas declarações), que pelas testemunhas KK (cfr. minutos 00:16:43 a 00:18:20 do seu depoimento), JJ (cfr. minutos 01:03:23 a 01:03:46 do seu depoimento) e DD (cfr. minutos 01:03:23 a 01:03:46 do seu depoimento).
Z.
Neste sentido, a Decisão recorrida deverá ser revogada e substituída por outra que inclua o facto f. no elenco de factos provados.
AA.
Em quinto lugar, o Tribunal a quo errou ao dar como não provado o facto g., dado que foi produzida prova substancial que permitia ao Tribunal ter incluído o facto em questão na matéria dada por provada.
BB.
Desde logo, este facto foi alegado pela Recorrente no artigo 18.º da contestação, no qual se fez referência e se remeteu para o Documento n.º 12 junto pela Recorrida com a sua petição inicial, o qual corresponde a um e-mail remetido pelo representante legal da Recorrente à Recorrida, na pessoa de II, em 28.02.2022, onde se lê “Venho comunicar que a venda deste nosso imóvel se encontra suspensa pelas razões que apontei no meu telefonema de há pouco.” – circunstância que foi, aliás, incluída na factualidade dada como provada na Decisão recorrida, nos factos n.º 40 e 42.
CC.
O envio deste e-mail, bem como o respetivo teor, foram confirmados por prova testemunhal, designadamente pelo depoimento de EE (cfr. minutos 00:39:48 e 00:40:29 do seu depoimento).
DD.
Por outro lado, o representante legal da Recorrente, em sede de declarações de parte, explicou que, depois de levantadas as questões sobre as desconformidades registais do imóvel, e na sua discricionariedade empresarial e comercial, a Recorrente decidiu avançar com o processo de legalização do imóvel (o que lhe permitiria vender o imóvel por um preço superior), razão pela qual, ao mesmo tempo que veda expressa e definitivamente a venda deste imóvel pela Recorrida, decide suspender a venda do imóvel com as demais agências imobiliárias em que o mesmo se encontrava anunciado (cfr. minutos 00:07:13 a 00:09:04 e 01:00:11 a 01:00:24).
EE.
Do supra exposto resulta, em termos claros, que a prova produzida nos autos aponta, precisamente, para que “a Ré decidiu que mais valia retirar a casa do mercado, suspendendo a sua venda até ter regularizado as questões pendentes, dando assim por concluída a sua relação com a Autora”, motivo pelo qual o facto g. da matéria de facto não provada deve antes ser incluído no elenco da matéria de facto provada.
FF.
Em sexto lugar, o Tribunal a quo incorreu em erro ao dar como não provados os factos h. e i., decisão que fundamentou na circunstância de “nenhuma prova a R. fez que tivesse esclarecido a A. sobre as irregularidades do imóvel, antes de terem sido detetadas na vistoria pelo engenheiro contratado pelos interessados”.
GG.
Desde logo, o representante legal da Recorrente, LL, afirmou em sede de julgamento não ter quaisquer dúvidas sobre ter informado a Recorrida sobre todas as características do imóvel, incluindo as desconformidades legais que de que o mesmo padecia (cfr. minutos 00:04:06 a 00:05:38 das suas declarações).
HH.
Por outro lado, a própria II, angariadora do imóvel em questão, encontrando-se sob juramento, não pôde confirmar em Tribunal que estas irregularidades não lhe foram comunicadas pela Recorrente (cfr. minutos 00:33:38 a 00:34:00 do seu depoimento).
II.
A referida prova era suficiente para que o Tribunal a quo tivesse dado por provado que a Recorrente transmitiu à Recorrida a circunstância de existirem desconformidades registais no imóvel, razão pela qual deveria ter incluído o facto i. no elenco de factos provados, e não no elenco de factos não provados.
JJ.
E tendo a Recorrente transmitido estas informações sobre as condições do imóvel à Recorrida, esta estava, naturalmente, obrigada a comunicá-las aos compradores, como imposto pelas Cláusulas 2.ª, n.º 1 e 6.ª, n.º 1 do Contrato (cujo conteúdo foi reproduzido na Decisão recorrida, nos factos provados n.º 4 e 9) – o que, evidentemente, não sucedeu.
KK.
Resulta claro do depoimento de BB que não foi a Recorrida ou EE a comunicar-lhe as irregularidades no imóvel (cfr. minutos 01:28:41 a 01:29:08 do seu depoimento).
LL.
Por outro lado, a Recorrente não pode concordar com a afirmação do Tribunal a quo de que “não se provou que a A. não tenha esclarecido os interessados do preço mínimo pelo qual a R. queria vender os imóveis (…) ou sequer que a proposta mais baixa referida no doc. 1 com a contestação tenha sido inibidora da concretização do negócio”.
MM.
Com efeito, a testemunha AA, compradora do imóvel Casa..., confirmou expressamente em julgamento que não lhes foi comunicado (a si e a BB) que o vendedor (a Recorrente) não estava disposto a aceitar uma tão substancial redução de preço (cfr. minutos 01:22:11 a 01:24:10 do seu depoimento).
NN.
Além disso, ficou também demonstrado que foi precisamente a apresentação desta proposta tão absurdamente reduzida (e tão díspar das condições inegociáveis estabelecidas pela Recorrente no seu email de 15.02.2022), que impeliu a Recorrente a decidir pôr fim à sua relação comercial com a Recorrida.
OO.
Neste sentido, impõe-se incluir os factos não provados i. e h. no elenco de factos provados.
PP.
Em sétimo lugar, o Tribunal a quo errou ao não incluir no elenco de factos provados a decisão, por parte de BB e AA, de cortar relações comerciais com a agente imobiliária EE – facto que não foi, de todo, considerado pelo Tribunal a quo, que não cuidou de o incluir quer no elenco de factos provados, quer no elenco de factos não provados.
QQ.
A ausência de análise de tal facto condicionou a justeza da solução alcançada.
RR.
O facto em questão reputa-se de absolutamente essencial para a demonstração da quebra do nexo de causalidade entre os alegados esforços de promoção da Casa... da Recorrida (através de EE) e a concretização da venda do mesmo aos referidos compradores e, consequentemente, da ausência de fundamento para o pagamento de uma comissão pela Recorrente à Recorrida.
SS.
Em sede de julgamento, as testemunhas AA e BB esclareceram que decidiram prescindir dos serviços de EE atenta a sua urgência em comprar casa e a indisponibilidade manifestada por esta última (cfr. minutos 00:16:03 a 00:17:32 e 00:25:05 do depoimento de AA e minutos 00:37:07 a 01:09:32 e 01:15:55 a 00:41:11 do depoimento de BB).
TT.
Por outro lado, AA referiu expressamente, em sede de julgamento, não ter sentido sequer necessidade de informar EE que iriam trabalhar com outros agentes imobiliários, uma vez que esta se revelava bastante indisponível (cfr. minutos 00:17:33 a 00:17:59 do seu depoimento).
UU.
A testemunha BB confessou, expressamente, que, com o envio da mensagem a EE, em 18.07.2022 (cujo printscreen e tradução foram juntos pela Recorrida em requerimento datado de 03.07.2023), apenas se quis desculpar por ter decidido avançar para a compra do imóvel com outra agente imobiliária, razão pela qual efabulou que a Recorrente exigira que a venda fosse privada, não passando por intermediação de uma imobiliária – muito embora tal não correspondesse à verdade.
VV.
Do exposto, resulta que o facto em causa é demonstrativo da ausência de qualquer papel da Recorrente na decisão, por parte dos compradores, de, também eles, porem término à sua relação com EE, pelo que o facto em questão é um facto complementar, ou concretizador, dos factos essenciais que fundamentam a licitude da conduta da Recorrente (e inexistência de qualquer responsabilidade civil por incumprimento contratual), revelando-se, por esse motivo, decisivo para a improcedência da presente ação e que devia, por inerência, ter sido considerado pelo Tribunal a quo, nos termos do disposto na alínea b), do n.º 2, do artigo 5.º do CPC.
WW.
A propósito dos factos que devem constar da sentença, designadamente sobre os factos complementares, importa atender aos ensinamentos de Abrantes Geraldes, Pimenta, Pires de Sousa e ainda ao Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 17.01.2017, proferido no proc. n.º 3161/12.2TBLRA-A.C1.
XX.
Impõe-se, assim, concluir que as regras processuais e a prova produzida na instrução da causa impunham ao Tribunal a quo que incluísse tal matéria no elenco dos factos provados, devendo este Tribunal alterar a Decisão recorrida quanto à matéria de facto, sob pena de violação do disposto na alínea a), do n.º 2, do artigo 5.º do CPC, acrescentando o seguinte facto à matéria de facto provada:
AA e BB começaram, por iniciativa própria, a consultar outros agentes imobiliários, tendo decidido terminar definitivamente a sua relação comercial com EE, atenta a indisponibilidade manifestada pela mesma.
YY.
Subsidiariamente, sempre se dirá que este facto deveria constar da motivação de facto da Decisão recorrida, sendo considerado na apreciação global da prova produzida, assumindo, nesse caso, a natureza de facto instrumental, nos termos da alínea a) do n.º 2 do artigo 5.º do CPC.
ZZ.
Em suma, caso este Tribunal entenda não ser de incluir o facto acima formulado no elenco de factos provados – o que não se concede –, a Decisão recorrida sempre terá de ser revogada e substituída por outra que inclua a referida matéria na respetiva motivação, o que se requer.
AAA.
Em oitavo lugar, e em face de tudo quanto se expôs supra, o Tribunal a quo errou ao dar como provado o facto n.º 66, nos termos do qual “Os compradores que figuram na escritura pública de compra e venda foram angariados pela A., em parceria com a EE”.
BBB.
É que, embora os primeiros contactos com os compradores tenham sido promovidos pela Recorrida, em parceria com a EE, a venda da Casa... apenas se concluiu pelo trabalho de uma outra agência imobiliária (a IMOJOY), não tendo a Recorrida assumido qualquer papel no processo negocial que veio a culminar na concretização da venda do imóvel,
CCC.
O que justifica que, na escritura pública de compra e venda do imóvel, apenas tenha sido feita referência à mediação realizada pela IMOJOY, enquanto verdadeira intermediária do processo de comercialização do imóvel.
DDD.
Neste sentido, impõe-se que o facto n.º 66 seja reformulado, de forma a que do mesmo não se possa extrair o sentido de ter havido uma qualquer dispensa ilegítima e injustificada da presença da Recorrida na celebração da escritura pública, sugerindo-se a seguinte formulação: O contacto inicial com os compradores que figuram na escritura pública de compra e venda foi promovido pela A., em parceria com a EE.
Do Mérito do Recurso
EEE.
A Recorrida não cumpriu de forma diligente o contrato de mediação, nomeadamente na promoção do imóvel "Casa...".
FFF.
A Recorrida foi informada, desde o início, das desconformidades registais do imóvel e do seu respetivo impacto na determinação das condições de venda, nomeadamente do facto de que o preço já refletia essas desconformidades. Ainda que não tivesse sido informada, a Recorrida tinha o dever de realizar a devida "due diligence" para identificar eventuais problemas que pudessem impedir o negócio. Tal dever decorre não só do Contrato de Mediação, mas da própria lei e até da boa-fé. Seja como for, e tal como se demonstrou, a Recorrida estava na posse desta informação, que lhe foi cuidadosamente comunicada pela Recorrente.
GGG.
A falta de comunicação destas desconformidades aos potenciais compradores (AA e BB) resultou numa proposta de compra completamente desfasada da realidade negocial, mais de 1 milhão de euros abaixo do pretendido. Esta má assessoria da Recorrida gerou uma justificada perda de confiança na capacidade que a mesma teria para concluir a venda nas condições acordadas com a Recorrente.
HHH.
A factualidade que acima se descreveu não foi devidamente considerada pelo Tribunal a quo na Decisão recorrida, sendo certo que a mesma assume extrema relevância para a conclusão de que não assiste à Recorrida qualquer direito a receber uma comissão pela conclusão da venda da Casa...
III.
Após a apresentação de tal proposta, muito abaixo do preço pretendido, a Recorrente perdeu a confiança na Recorrida e vedou-lhe a comercialização do imóvel, comunicando essa decisão de forma clara a II em 29.03.2022 (cfr. Documento n.º 2 junto com a Contestação). A rutura foi confirmada pelo representante da Recorrente, LL, no depoimento prestado em sede de julgamento (cfr. minutos 00:07:13 e 00:08:40 do depoimento de LL), e pela recusa da Recorrente em negociar com membros da Remax.
JJJ.
O conteúdo do e-mail (cfr. Documento n.º 2 junto com a Contestação) que o representante da Recorrente remeteu à Recorrida não deixa quaisquer margens para dúvidas quanto à firme intenção da Recorrente de pôr término à relação comercial com a Recorrida, pelo menos no que dizia respeito à comercialização da Casa....
KKK.
Pese embora a linguagem utilizada possa não ser a mais rigorosa do ponto de vista técnico-jurídico, tal não era exigido ao representante da Recorrente, dado que se trata de uma pessoa que não tem formação na área do Direito.
LLL.
A Decisão do Tribunal a quo comete um equívoco nas considerações que faz acerca de uma eventual perda de interesse da Recorrente na comercialização do imóvel. O que ocorreu não foi a perda de interesse na comercialização do imóvel per se, mas apenas em que tal comercialização fosse realizada pela Recorrida, mantendo-se sempre o interesse em alienar o imóvel.
MMM.
Assim, mal andou o Tribunal a quo ao considerar não existirem elementos suficientes para demonstrar uma verdadeira rutura das relações comerciais entre a Recorrente e a Recorrida.
NNN.
Por outro lado, cumpre dizer que, em virtude de não existir um acordo de exclusividade com a Recorrida, a Recorrente era livre de contratar com outras mediadoras imobiliárias, como fez. Recorde-se, a este propósito, que essa possibilidade foi expressamente prevista no Contrato de Mediação, designadamente na sua cláusula 4.ª, n.º 1.
OOO.
Significa isto, por outro lado, que a Recorrente não estava dependente de um término contratual formal com a Recorrida para poder prosseguir a comercialização da Casa... com outra agência de mediação imobiliária.
PPP.
A Recorrente atuou sempre dentro dos limites das prerrogativas que lhe assistiam legal e contratualmente, o que deverá ser tido em devida conta pelo Tribunal ad quem na decisão que vier a produzir.
QQQ.
Não foram os esforços de promoção da Recorrida que conduziram à conclusão do negócio jurídico, não lhe sendo devido qualquer montante remuneratório.
RRR.
Nos termos da Lei da Mediação Imobiliária, o direito à remuneração da mediadora está subordinado à conclusão do negócio que decorra diretamente da sua intervenção, não bastando a simples apresentação de interessados para justificar o pagamento de uma comissão.
SSS.
No caso concreto, as negociações iniciadas pela Recorrida com os compradores BB e AA não resultaram na conclusão da venda da Casa..., tendo sido interrompidas pela Recorrente em virtude de reiterados incumprimentos por parte da Recorrida, culminando na proibição de continuação da comercialização do imóvel por parte desta.
TTT.
O trabalho da Recorrida revelou-se insuficiente para atingir o desiderato do contrato de mediação, o que se revelou em diversos sinais, nomeadamente ao não conseguir assegurar a celebração de um contrato-promessa de compra e venda, o que é comum e esperado em transações imobiliárias de grande dimensão como a presente.
UUU.
O único compromisso obtido pela Recorrida foi a assinatura de um acordo de reserva no valor de EUR 10.000,00, valor insignificante face ao montante total do negócio de EUR 3.520.000,00, e que foi devolvido após o término das negociações.
VVV.
A conclusão da venda foi realizada por outra mediadora, a IMOJOY, que intermediou um novo processo negocial, levando à celebração de um contrato-promessa de compra e venda e, posteriormente, à escritura pública.
WWW.
A identidade dos compradores não implica, por si só, a manutenção de um nexo causal entre o trabalho da Recorrida e a conclusão do negócio, uma vez que o primeiro processo negocial terminou sem sucesso, dando lugar a um novo processo, que foi iniciado e concluído pela IMOJOY e pela DD.
XXX.
Também o facto de o preço de venda ser já conhecido dos compradores não é suficiente para asseverar a existência de causalidade. É que, como ficou provado na Decisão recorrida, os compradores sabiam que o preço era inegociável, o que significava que este não se iria alterar.
YYY.
Ao que acresce o facto de a Recorrente não ter tido qualquer papel na decisão dos compradores de recorrerem aos serviços de outra agência imobiliária.
ZZZ.
Estes eram livres para reestabelecer ligações com a Recorrida e optaram por não o fazer. Assim como eram livres de recorrer aos serviços de outra mediadora imobiliária, como o fizeram, sem que a Recorrida (ou mesmo a Recorrente) tivesse qualquer palavra a dizer sobre isso.
AAAA.
A jurisprudência citada pelo Tribunal da Relação do Porto e pelo Supremo Tribunal de Justiça é clara ao afirmar que, em casos de interrupção das negociações e subsequente venda intermediada por outro mediador, não existe o direito à remuneração pela primeira mediadora.
BBBB.
A Recorrida não demonstrou a existência de um nexo causal entre o seu trabalho e a conclusão do negócio, como erroneamente considerado pelo Tribunal a quo, sendo determinante o papel desempenhado pela IMOJOY na concretização da venda, que foi responsável pela realização de novas visitas ao imóvel, bem como de nova due diligence aos respetivos documentos. Sem a intervenção desta, nunca o negócio jurídico teria sido concluído.
CCCC.
O pagamento de uma comissão foi efetuado pela Recorrente à IMOJOY, nos termos estabelecidos inicialmente com a Recorrida, o que demonstra não ter havido a mínima intenção da Recorrente de se furtar ao pagamento de comissões devidas pela atividade de intermediação.
DDDD.
Em todo o caso, ainda que qualquer montante remuneratório fosse efetivamente devido, o que não se concede, é prática do mercado imobiliário português que, caso o trabalho de várias mediadoras concorra para a conclusão do negócio, a comissão seja repartida equitativamente, nunca podendo ser devida a comissão integral à Recorrida.
Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão:
a)
Deve o presente recurso de apelação ser considerado totalmente procedente, por provado, e, por sua vez, ser revogada a Decisão recorrida, que deverá ser substituída por outra que absolva a Recorrente do pagamento à Recorrida de uma qualquer comissão;
Subsidiariamente,
Deve a Decisão recorrida ser revogada por uma outra que reduza o montante da comissão devida pela Recorrente à Recorrida em função da repartição do trabalho de promoção e comercialização da Casa... entre a Recorrida e a IMOJOY.
b)
Deve ser alterada a decisão proferida quanto à matéria de facto provada, nos termos enunciados nas presentes alegações de recurso.
A autora recorrida contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso, concluindo da seguinte forma:
A)
Cumpre, em primeiro lugar, ressalvar que ao longo da prova produzida perante o Tribunal a quo, várias omissões e contradições foram sendo reveladas: desde logo, a Sr.ª KK e o Sr. JJ, que se tratavam mutuamente como “sócios”, quando na verdade são marido e mulher; por outro lado, o facto de a Sr.ª KK ser prima/muito amiga do legal representante da Recorrente – conforme perentoriamente referido pela testemunha DD -, o que foi por ambos omitido;
B)
Não deverá olvidar-se, para efeitos de apreciação de prova e subsequente decisão sobre a matéria de facto, da falta de fidedignidade de alguns dos depoimentos e declarações prestadas que, por isso, não merecem qualquer credibilidade;
C)
Não pode a Recorrida concordar com a cominação apelada pela Recorrente, a eliminação do facto provado n.º 35 com base em erro na apreciação da prova, pois que se verifica apenas um mero lapso de escrita por parte da Mma. Juiz a quo ao referir que o BB e o FF estiveram presentes na visita à Casa... realizada em 22 de fevereiro;
D)
Tanto assim é, que a Sentença recorrida menciona expressamente as passagens dos depoimentos de ambas as testemunhas supra referidas que fundamentaram a decisão quanto ao facto em apreço, em especial na parte em que referem que não estiveram presentes na 2.ª visita: o BB porque não se encontrava em Portugal e o FF porque sofreu uma avaria no seu automóvel (páginas 33 e 34 da decisão recorrida);
E)
Ora, atenta a divergência entre a vontade real da Mma. Juiz a quo e a redação do facto provado, afigura-se clarividente que este padece de erro material, e não de erro de julgamento, carecendo apenas de retificação, pelo que deve passar a ler-se: “No dia 22 de fevereiro de 2022, foi realizada nova visita aos imóveis, no âmbito da qual estiveram presentes a interessada angariada pela Autora, AA, acompanhada da consultora imobiliária EE, bem como do funcionário da Ré, GG.”
F)
A Recorrente alega que da prova produzida e junta aos autos, não é possível extrair-se a conclusão do facto provado n.º 47: antes pelo contrário, crê a Recorrida que os elementos probatórios se afiguram inequívocos no sentido adotado pelo Tribunal a quo.
G)
A Recorrida desconhecia as desconformidades registrais existentes na propriedade, as quais foram culposamente omitidas pela Recorrente aquando da angariação da Casa..., e só vieram a ser descobertas na sequência de uma vistoria técnica realizada por peritos, que, aliás, tinha por objetivo aferir da propensão para a existência de infiltrações, roturas de água, tendo sido exposta a ilegalidade das construções existentes, designadamente a piscina e a casa de hóspedes.
H)
Do facto de a testemunha II não se recordar se a documentação estaria em conformidade, não poderá extrair-se a conclusão perentória de que esta tinha conhecimento das desconformidades urbanísticas, pelo contrário – tanto assim é, que esta refere que, aquando da angariação, parecia estar “tudo como deve ser” - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:33:04 e 00:33:58.
I)
Da prova produzida revelou-se patente que foi a Recorrida quem publicitou e transmitiu as condições negociais de que os potenciais interessados BB e AA vieram a ter conhecimento (razão pela qual o Tribunal a quo bem andou ao dar como não provados os factos h. e i.)
J)
Em primeiro lugar, foi através do anúncio publicitado pela Recorrida, que a consultora imobiliária EE introduziu a Casa... aos Srs. BB e AA, apresentando-lhes toda a documentação facultada pela Recorrente - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:06:56 e 00:07:52 e entre os minutos 00:09:03 e 00:09:46;
K)
Neste sentido, deverão ressalvar-se as contradições verificadas no depoimento da Sr.ª KK, que, numa primeira instância referiu perentoriamente ter solicitado a documentação do imóvel junto das entidades competentes, mas depois não soube justificar o porquê de a documentação apresentada pela IMOJOY na escritura ser a mesma que a Recorrida, em parceria com a EE, remeteu para os compradores em fevereiro de 2022 - vide a escritura pública de compra e venda e os emails juntos sob os Documentos n.º 8 e 14 da petição e depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:40:57 e 00:43:07;
L)
Dúvidas não poderão igualmente subsistir quanto ao facto de ter sido a Recorrida responsável por transmitir as condições negociais, encetar e mediar contactos entre as partes, mediar negociações de preço e timings para a celebração do negócio almejado, que veio a ser celebrado nesses mesmos exatos termos (vide Documento n.º 9 e 14 da PI) - resultou provado dos depoimentos prestados por II e Corta (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:13:51 e 00:14:14), EE (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:10:45 e 00:12:28), FF (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:04:52 e 00:06:13) e BB (depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:15:37 e 00:18:13);
M)
Ao supra exposto, devera ainda acrescer o facto de a comissão da Recorrida, contratualmente estipulada em 4% do preço final (Documento n.º 6 da petição) foi também negociada (para 4,2%) pela Recorrida, em parceria com a EE, a fim de harmonizar os interesses da todas as partes e alcançar o valor líquido que a Recorrente pretendia receber – pág. 7 Documento n.º 8 da petição);
N)
Não podendo a Recorrida deixar de se questionar como é que a Recorrente e a IMOJOY estipularam entre si, igualmente, a comissão de 4% (Documento 5 da contestação), mas coincidentemente veio a Recorrente a pagar uma comissão exatamente correspondente ao valor de 4,2% sobre o valor negócio, tal como havia sido fixado fora do contratualmente estipulado entre a Recorrente e a Recorrida…
O)
Aliás, a própria Recorrente confessa, no art.º 30.º da sua contestação, que aquando da reunião havida na Casa... na presença da legal representante da IMOJOY, já todos sabiam qual o preço pelo qual o negócio seria celebrado, uma vez que o mesmo havia já sido fixado pela Recorrida em sede de anteriores negociações;
P)
Ainda quanto à impugnação do facto provado n.º 47, adiantou-se que as desconformidades registrais foram apenas conhecidas pela Recorrida e pelos compradores na sequência de uma vistoria técnica contratada por estes últimos, que tinha por escopo a análise à propensão do terreno para infiltrações ou roturas de água, mas que veio a desvendar as construções ilegais que a Recorrente omitia: em momento algum, a Recorrente informou a Recorrida das sobreditas discrepâncias entre a realidade física e a realidade jurídica do imóvel;
Q)
Neste sentido, os depoimentos das testemunhas FF (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:07:50 e 00:09:18), EE (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:19:01 e 00:20:10) e BB (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:27:32 e 00:30:05; que descrevem com precisão o contexto em que vieram a tomar conhecimento da ausência de licenciamento das construções;
R)
Refira-se ainda que a proposta inferior apresentada pelos compradores à Recorrente na data de 29.03.2022 teve como pressuposto os encargos camarários e diversos processos de legalização por que os compradores teriam de diligenciar, e bem ainda o risco do indeferimento do licenciamento das referidas construções, razão pela qual o Tribunal a quo deu como provado o facto n.º 38, sem qualquer reparo;
S)
A Recorrente insurge-se ainda contra o facto provado n.º 51, argumentando, em suma, que decorre do depoimento da DD – consultora imobiliária com quem foi, a final, partilhada a comissão recebida (indevidamente) pela IMOJOY – que os compradores a contactaram via WhatsApp;
T)
Salvo o devido respeito, não deverá olvidar-se que a testemunha em causa tem interesse em defender que desempenhou bem o seu trabalho, ao invés de admitir que a comissão que lhe foi paga na sequência da concretização do negócio final adveio, na verdade, do trabalho desenvolvido pela Recorrida, conjuntamente com a EE;
U)
Neste sentido, veja-se como as testemunhas BB e AA admitiram que conheceram casualmente a consultora DD por ocasião da visita a uma casa na Ulgueira, em Sintra, que lhes havia sido indicada pela EE, e pior, que lhe pediram expressamente para ver se a Casa... estaria de novo à venda, uma vez que a tinham visitado com outra agente e estariam interessados (não podendo acolher a tese de que a DD “descobriu” o imóvel nas plataformas) - vide depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:43:14 e 00:45:12, entre os minutos 01:05:44 e 01:05:54, e entre os minutos 01:51:55 e 01:52:06 e depoimento da testemunha AA prestado em sede de audiência de julgamento na data de 24.10.2023, gravado entre os minutos 00:25:48 e 00:27:17;
V)
Parece-nos, aqui chegados, que BB e AA, por não se encontrarem vinculados por um contrato de mediação imobiliária, sem qualquer obrigação de pagar comissão, revelam-se testemunhas manifestamente mais credíveis do que a DD, pois que a bom rigor, aqueles nada têm a perder, pelo que não merce qualquer reparo a decisão de prova sobre o facto provado n.º 51;
W)
A Recorrente invoca que o Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao dar como não provado o facto f., escudando-se nas declarações de parte do legal representante da Recorrente, LL, bem como nos depoimentos prestados pelas testemunhas DD e KK;
X)
Esclareça-se, em primeiro lugar, as testemunhas em cujo depoimento se sustenta a Recorrente, não têm qualquer conhecimento direto sobre o facto supra, uma vez não colaboram com a Recorrida, nem tampouco tiveram qualquer intervenção na relação comercial e contratual existente entre Recorrida e Recorrente, baseando os seus depoimentos no “diz que disse”;
Y)
O efeito pretendido pela Recorrente, isto é, a prova do facto f., não é possível com base nos maldizeres e opiniões pessoais que o Sr. LL propalava, ou ainda no que a Sr.ª KK ouviu dizer;
Z)
O legal representante da Recorrente em momento algum referiu ter resolvido o contrato de mediação imobiliária celebrado com a Recorrida, ou sequer denunciado o mesmo nos termos contratualmente previstos, o que não resulta igualmente da prova que instrui os autos;
AA)
Tal como firmado na pág. 50 da decisão recorrida: (…) A resolução encontra-se prevista no art.º 432.º, n.º 1, do CC, e constitui um meio de extinção do vínculo contratual por declaração unilateral que depende da existência de um motivo previsto na lei ou convencionado entre as partes (…); ora, em face do exposto, não poderá merecer acolhimento uma resolução contratual baseada num simples email enviado pelo legal representante da Recorrente em que manifesta “vedar à Remax a apresentação e comercialização da nossa propriedade”, porque não operou nos termos legais;
BB)
Por outro lado, a Recorrente invoca a perda de interesse na concretização do negócio em virtude do incumprimento alegadamente imputável à Recorrida, mas é certo que, a final, a Recorrente celebrou o negócio nos mesmos termos exarados no acordo de reserva negociado pela Recorrida (Documento n.º 9 da PI), com os compradores apresentados pela Recorrida, pagando a mesma comissão a um terceiro que havia sido negociada com a Recorrida – o que não configura, nos termos legais, uma manifestação de perda de interesse na prestação, antes pelo contrário;
CC)
Ainda, no que respeita à proposta apresentada pelos compradores BB e AA no valor de 2.300.000,00 €, adiantou-se já que a mesma surgiu no seguimento da descoberta inesperada das ilegalidades registrais da propriedade por parte da Recorrida e das compradores e era uma proposta a pronto, sem necessidade de recurso a crédito bancário (depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:23:34 e 01:23:53), não relevando para o caso que ora se nos ocupa, considerando que os compradores avançaram com o negócio pelo preço anteriormente conseguido e fixado no acordo de reserva negociado pela Recorrida – 3.520.000,00;
DD)
Isto posto, em caso algum poderia o Tribunal a quo ter dado como provado o facto f., por manifesta ausência de elementos probatório, bem como fundamento legal;
EE)
Ora, o Tribunal a quo deu como não provado que a Ré tenha decidido retirar a casa do mercado, até ter regularizado as questões pendentes, e dessa forma cessar a relação contratual com a Recorrida, sendo que a Recorrente vem invocar o email da pág. 1 do Documento n.º 12 da petição como forma de subverter a decisão;
FF)
E ainda a passagem do depoimento prestado pela testemunha EE, em sede da qual esta refere que a II a informou que o negócio estaria suspenso, por comunicação enviada pela Recorrente – cumprindo referir que a II foi apenas mensageira da informação transmitida pela Recorrente, e que afinal era falsa, pois que esta não suspendeu, efetivamente, a venda;
GG)
Ora, em primeiro lugar, o Tribunal a quo não poderia dar como provada a cessação da relação contratual entre Recorrente e Recorrida, pelas razões supra aduzidas;
HH)
Pode ler-se no email remetido pelo legal representante da Recorrente para a II (Documento n.º 12 da petição):
“Bom dia II, Venho comunicar que a venda deste nosso imóvel se encontra suspensa pelas razões que apontei no meu telefonema de há pouco.
Agradeço o seu empenho e profissionalismo na condução do processo de venda e espero poder continuar a contar consigo no futuro. (…)”
II)
Na verdade, contrariamente ao que a Recorrente pretendeu fazer valer, da prova produzida perante o Douto Tribunal a quo ficou demonstrado que do sobredito telefonema não resultou qualquer animosidade da Recorrente perante a Recorrida - depoimento da testemunha II prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:37:25 e 00:38:32;
JJ)
Na verdade, do teor das declarações prestadas pelo Sr. LL, e bem ainda da linha cronológica preconizada pela Recorrente, é possível extrair a conclusão de que o alegado “descontentamento” da Recorrente com os serviços prestados pela Recorrida surgiu posteriormente à apresentação de uma proposta inferior pelos compradores (email enviado em 28 de março de 2022 – vide Documento 1 da contestação), não se compaginando com a data em que, alegadamente, a Recorrente decidiu retirar a casa do mercado, 28 de fevereiro de 2022;
KK)
Sem embargos, afigura-se clarividente que a Recorrente não concretizou a alegada decisão, pois que ficou demonstrado que, na prática, a Recorrente não suspendeu a venda nem tampouco regularizou as desconformidades registrais, inexistindo qualquer suporte documental para atestar a submissão do procedimento de licenciamento – foi apenas uma mera “desculpa” dirigida à Recorrida;
LL)
Aliás, volvidos pouco mais de 2 meses desde o sobredito email, a Recorrente vendeu a propriedade aos compradores apresentados pela Recorrida, pelo exato preço logrado em negociações mediadas pela Recorrida (vide escritura pública junta aos autos sob o Documento n.º 14 da petição), sem que as construções ilegais estivessem devidamente licenciadas;
MM)
Mais, a Recorrente declarou falsamente na escritura pública que o negócio exarado tinha tido intervenção da mediadora imobiliária JJ - Mediação Imobiliária, Lda., vulgarmente designada por IMOJOY, donde se extrai que a venda da casa não estava suspensa, como foi comunicado à Recorrida - Documento n.º 14 da petição;
NN)
Não merece qualquer reparo a decisão do Tribunal a quo ao dar como não provado que a Recorrente tenha efetivamente retirado a casa do mercado, pese embora todas as declarações de vontade, vãs, nesse sentido;
OO)
A Recorrente discorda do entendimento do Tribunal a quo ao dar como não provados os factos h. e i., referindo, em suma, que da prova produzida resulta que (i) a Recorrida tinha sido informada das desconformidades registrais aquando da angariação da Casa... e (ii) que a Recorrida não cuidou de alertar os compradores que uma proposta em valor inferior à pretensão da Recorrente não seria aceitável;
PP)
Quanto ao facto não provado h., ressalva-se, como já adiantado, que em momento algum foi a Recorrida informada da existência de irregularidades entre a documentação e a realidade física do imóvel, cumprindo recordar que tal levaria à desvalorização do valor líquido que a Recorrente pretendia receber em resultado da venda;
QQ)
Em segundo lugar, o facto de a testemunha II não ter confirmado que as irregularidades lhe haviam sido comunicadas pelo legal representante da Recorrente, não serve como elemento probatório para atestar o facto contrário, i. e. que, afinal, estas irregularidades lhe foram transmitidas;
RR)
Até porque, conforme já firmado, ficou demonstrado que a Recorrida não tinha conhecimento dos referidos vícios – vide depoimentos da testemunha II prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:21:43 e 00:22:21 e da testemunha FF prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:07:50 e 00:09:05;
SS)
Acresce ainda que a testemunha BB admitiu expressamente que, juntamente com a EE, chegou a dirigir-se à Câmara Municipal a fim de solicitar as plantas atualizadas da propriedade, uma vez que a documentação fornecida pela Recorrente estava incompleta - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:29:25 e 01:30:28;
TT)
Em terceiro lugar, no que respeita à 2.ª parte do facto não provado i., importa ter em consideração a seguinte cronologia factual:
- -Por email datado de 15 de fevereiro de 2022, o representante legal da Recorrente, LL, informou a II e o FF quais seriam, de forma sucinta, as condições não negociáveis, como seja o valor líquido a receber pela Recorrente – cfr. Documento n.º 8 da petição;
- -No dia 17 de fevereiro é assinado o acordo de reserva que estabelecia os termos e condições do negócio, a serem plasmadas em sede de contrato promessa e posterior escritura pública – vide Documento n.º 9 da petição;
- -Posteriormente, já no final de fevereiro, em data anterior a 28 de fevereiro, foi realizada uma vistora técnica por engenheiros e arquitetos e desvendadas inúmeras desconformidades registrais entre o estado físico da propriedade e o licenciamento camarário;
- -No dia 28 de fevereiro, a Recorrente informa a II da sua suposta de decisão de suspender temporariamente a venda, com vista à regularização da disparidade documental junto das entidades competentes – Documento 12 da petição;
- -No dia 28 de março, os compradores apresentam uma proposta em valor inferior ao pretendido pela Recorrente, motivada pelos presumíveis custos que teriam de suportar com os procedimentos de legalização – cfr. Documento 1 da contestação;
UU)
Na sequência da alteração das circunstâncias negociais, i.e. a descoberta das disparidades documentais que enfermavam a propriedade, deveria a Recorrente ter informado a Recorrida da sua irredutibilidade quanto à variação do preço – o que não cuidou de fazer, nem tampouco de provar em sede própria;
VV)
Não resulta, por isso, que a Recorrida pudesse antever que o legal representante da Recorrente se viesse a sentir “pessoalmente ofendido” com uma proposta de valor inferior que continha outros elementos atrativos e que poderiam interessar à Recorrente, como seja a desnecessidade de recurso a crédito bancário e consequente pagamento a pronto – vide Documento n.º 1 da contestação;
WW)
Não podia, razoavelmente, a Recorrida antecipar que a proposta apresentada pelos compradores no valor de 2.300.000,00 € se revelaria um ultraje, pelo que bem andou o Tribunal a quo ao dar como provados os factos h. e i.;
XX)
A Recorrente pugna pela introdução do alegado corte de relações entre os compradores e a consultora imobiliária EE, o que não pode a Recorrida compreender, na medida em que (i) não resultou provado da prova produzida e (ii) afigura-se irrelevante para a boa decisão da causa, uma vez que está em causa a comissão devida à Recorrida – não à EE, que trabalhava para outra agência imobiliária;
YY)
Por seu turno, a relação comercial existente entre a EE e os compradores não se fundava em qualquer título contratual, pelo que aqueles não estavam vinculados a regime de exclusividade, motivo pelo qual chegaram a visitar outros imóveis com diferentes agentes imobiliários;
ZZ)
Dos depoimentos prestados pelo BB e AA, resulta inequívoco que apenas deixaram de trabalhar, em exclusivo, com a EE, porquanto não tinham qualquer obrigação legal ou contratual de o fazer, passando a usufruir igualmente dos serviços prestados por outras agências – não se vislumbrando qual o raciocínio lógico que subjaz à conclusão que a Recorrente pretende fazer valer;
AAA)
A testemunha BB admite, num depoimento isento e credível, que a EE continuou, após o seu regresso de período de férias, a partilhar inúmeros imóveis consigo e com a sua esposa AA, mesmo após terem comprado a casa apresentada pela Recorrida, à revelia desta - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:07:18 e 01:09:33;
BBB)
Do depoimento prestado pelo BB, qualquer que seja a sua interpretação, não resulta, em momento algum, que tenham sido prescindidos os serviços prestados pela EE, antes pelo contrário, assim como o mesmo não resulta igualmente do facto de o BB ter admitido dar uma desculpa à EE, bem sabendo que havia adquirido a casa por esta apresentada, à sua revelia;
CCC)
Revela-se ainda necessário esclarecer o Tribunal ad quem que, contrariamente ao que a Recorrente parece defender, a EE nunca representou, nem tampouco trabalhou para a Recorrida: esta celebrou um contrato de mediação com a Recorrente, mediante o qual se obrigou a desenvolver ações de promoção e a angariar interessados para a compra do imóvel – Documento n.º 6 da petição e factos provados n.º 4, 13 e 16;
DDD)
Por outro lado, a EE, que trabalhava para a sociedade de mediação imobiliária MM – Mediação Imobiliária, Lda., apresentou à Recorrida um casal que estaria interessado na aquisição da Casa... (BB e AA) – vide facto provado n.º 17 – tendo vindo, nessa sequência, a trabalhar em parceria negociando os termos e condições do contrato;
EEE)
O facto de BB e AA terem decidido deixar de trabalhar, em exclusivo, com a agente EE, em nada releva para efeitos de apuramento da responsabilidade civil, tendo ficado inequivocamente provado o cumprimento da obrigação a que a Recorrida se vinculou perante a Recorrente, sendo, por isso, devida a comissão acordada entre as partes, não assistindo razão à Recorrente;
FFF)
No que respeita ao facto provado n.º 66, cumpre atentar nos factos que permitiram ao Tribunal a quo formar a convicção no sentido de que o negócio se concretizou única e exclusivamente em virtude da atuação exímia da Recorrida, e não de qualquer outra agência imobiliária;
GGG)
Em primeiro lugar, a Recorrida angariou a Casa... em março de 2021 (vide contrato junto aos autos sob o Documento n.º 6) e desenvolveu ações de promoção sobre a Casa... – veja-se o Documento n.º 7 da petição e o depoimento prestado pela testemunha II, em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:05:41 e 00:06:28;
HHH)
Em segundo lugar, a Recorrida acompanhou as visitas realizadas ao imóvel com os interessados angariados e apresentados em parceria com EE, conforme melhor resulta dos depoimentos prestados por BB (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:12:31 e 00:13:29), EE (depoimento da prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:07:52 e 00:08:31), II (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:12:21 e 00:12:45) e FF (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:03:29 e 00:04:15);
III)
Em terceiro lugar, a Recorrida mediou a negociação dos termos e condições do negócio concretizado entre a Recorrente e os compradores BB e AA, tendo logrado estabelecer o preço (3.520.000,00€) e a comissão da mediadora (4,2%), conforme o Tribunal a quo considerou ao dar como provado o facto n.º 48, aqui não impugnado;
JJJ)
Na verdade, a Recorrente não logrou provar a mais parca negociação mediada pela IMOJOY, ao contrário da Recorrida – vide Documentos n.º 8, 9 e 10 da petição, assim como os depoimentos das testemunhas EE (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:32:42 e 00:33:05, e ainda entre os minutos 00:56:39 e 00:57:17), FF (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 00:05:45 e 00:06:43), os quais não deixaram margem para dúvidas e corroboraram todo o processo negocial mediado pela Recorrida;
KKK)
Mais, quando questionado o BB sobre se, aquando da reunião havida na Casa..., à revelia da Recorrida e da EE, na presença dos legais representantes da Recorrente, e das Sr.ªs KK e DD, os presentes tinham conhecimento que os compradores já tinham visitado a casa com outra imobiliária e fixado o valor final, a resposta foi perentoriamente afirmativa (depoimento prestado por BB em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:09:33 e 01:10:26);
LLL)
A mesma testemunha esclareceu o Douto Tribunal a quo que, aquando da sobredita reunião, o preço não foi negociado – porque já havia sido fixado com o trabalho e esforço da Recorrida e da EE… - veja-se depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:11:30 e 00:12:41;
MMM)
Acresce ainda que a testemunha DD atestou também que a Recorrente foi irredutível e não estava aberta a negociações (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 00:16:12 e 00:16:41 e entre os minutos 00:27:15 e 00:28:09);
NNN)
Pior, a Recorrente não demonstrou que tenha sido negociada a comissão na percentagem de 4,2% a pagar à IMOJOY, por oposição aos 4% que vinham estipulados na Cláusula 5.ª, n.º 2 do contrato de mediação imobiliária junto aos autos sob o Documento n.º 5 da contestação, tendo no entanto a Recorrida demonstrado o processo negocial que culminou no valor atípico de 4,2% (Documento n.º 8 da petição);
OOO)
Aliás, tanto assim é, que a Sr.ª KK demonstrou desconhecer por completo a comissão que recebeu: se 4%, se 4,2%...não conseguindo sequer justificar o valor recebido (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:40:57 e 00:43:07), não podendo a Recorrida deixar de concluir que a IMOJOY limitou-se a aproveitar das diligências levadas a cabo pela Recorrida, para receber a comissão – neste sentido, veja-se o excerto do depoimento prestado por DD em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 01:16:46 e 01:16:52 e entre os minutos 00:19:27 e 00:19:48;
PPP)
Ora, a Recorrente, visando imputar à Recorrida um alegado incumprimento contratual, vem invocar o hiato temporal decorrido entre a data da celebração do contrato de mediação imobiliária entre a Recorrente e a Recorrida, e as visitas realizadas com os interessados apresentados pela Recorrida, tendo a II justificado a dificuldade associada à venda de um imóvel no valor de quase 4.000.000,00 €, na medida em que o público-alvo é redutor e limitado;
QQQ)
Sendo que, por essa ordem de razões, cumpre referir que a Casa... já se encontrava no mercado, noutras agências, muito antes de a Recorrida ter angariado o imóvel (depoimento da testemunha II, prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023, gravado entre os minutos 00:39:16 e 00:40:23);
RRR)
A Recorrente alega ainda que informou devidamente a Recorrida das desconformidades registrais existentes na propriedade, designadamente as construções ilegais que não se encontravam espelhadas na documentação, o que é manifestamente falso, conforme já se adiantou e demonstrou;
SSS)
A Recorrente violou a sua obrigação de fornecer a documentação atualizada à mediadora imobiliária, entregando informações incompletas, conforme evidenciado pela testemunha BB – se assim não tivesse sido, os compradores não teriam de diligenciar junto da Câmara Municipal a fim de apurar a verdadeira situação registral do imóvel (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:29:25 e 01:31:17);
TTT)
A Recorrente omitiu deliberadamente as referidas ilegalidades aquando da angariação da Casa..., motivo pelo qual, após ser confrontada pela Recorrente, simulou que iria “regularizar as situações pendentes”, e suspender temporariamente a venda do imóvel;
UUU)
Por outro lado, não pode a Recorrente alegar que o valor do imóvel já refletia as irregularidades, já que a avaliação feita, que se aproximou da proposta inicialmente apresentada pelos compradores, baseou-se no estado físico da propriedade, e não em aspetos documentais - depoimento da testemunha EE prestado em sede de audiência de julgamento na data de 03.07.2023 gravado entre os minutos 00:10:45 e 00:11:54;
VVV)
A descoberta das ilegalidades levou os compradores a fazer uma oferta inferior, considerando os custos de regularização e riscos de fiscalização, mantendo o interesse na aquisição do imóvel – cfr. facto provado n.º 51 - mas certo é que a Recorrente não provou a existência de justa causa para a suspensão da venda, já que concluiu a negociação nas mesmas condições com os mesmos compradores apresentados pela Recorrida, à sua revelia – Documentos n.º 9 e 14 da petição;
WWW)
Cumpre ainda ressalvar que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre Recorrente e Recorrida (Documento n.º 6 da petição) renovou-se automaticamente por sucessivos períodos de seis meses, nos termos da cláusula 8.ª, permanecendo, por isso, válido na data da escritura de compra e venda, uma vez que nunca foi denunciado;
XXX)
A Recorrida agiu diligentemente e cumpriu as obrigações a que se vinculou, que, no final de contas, resultaram necessária e diretamente na concretização do negócio nos termos e condições fixados pela Recorrida – factos provados n.º 46, 47 e 48 da decisão recorrida, falecendo, como tal, a teoria pugnada pela Recorrente;
YYY)
Argumenta ainda a Recorrente que vedou a comercialização do imóvel à Recorrida na sequência de uma proposta no valor de 2.300.000,00 €; todavia, tal razão tão só seria válida caso a Recorrente tivesse denunciado formalmente o contrato de mediação, o que não ocorreu; aliás, a Recorrente acabou mesmo por celebrar o negócio com os mesmos compradores que a Recorrida havia apresentado, pagando uma comissão a outra mediadora (IMOJOY), superior em 0,2% àquela que havia sito estabelecida no contrato de mediação, sem no entanto demonstrar as negociações subjacentes;
ZZZ)
A proposta inferior dos compradores resultou diretamente da descoberta de irregularidades na propriedade e da intenção de uma venda rápida e sem recurso a crédito bancário, uma vez que estes mantinham o interesse no negócio, o que foi oportunamente comunicado à Recorrente;
AAAA)
Bem andou o Tribunal a quo ao esclarecer que a relação contratual apenas se extinguiria mediante resolução, revogação ou denúncia, não tendo a Recorrente formalizado qualquer uma destas;
BBBB)
Ainda que assim não se entendesse, o que não se concede, veja-se a decisão do Tribunal da Relação de Guimarães prolatada em 17.09.2020: “Salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação imobiliária deve considerar-se revogável. Todavia, não podem valer os seus efeitos no sentido de a parte que interveio no contrato de mediação se querer eximir ao pagamento estipulado quando, pelas circunstâncias do caso, se verifique que a denúncia não constituiu senão um expediente, porventura grosseiro, destinado a dar ao denunciante a aparente liberdade negocial de contratar com a pessoa angariada sem qualquer responsabilização face ao mediador angariante.”
CCCC)
A Recorrente não tem razão ao afirmar que não seria exigível ao seu representante legal a utilização de uma linguagem formal para denunciar o contrato, porquanto a Cláusula 8ª do contrato é absolutamente clara, resultando dos elementos probatórios que instruem os presentes autos que as exigências formais não foram cumpridas;
DDDD)
Além disso, sendo a Recorrente uma empresa cujo objeto social integra, entre outros, a promoção imobiliária, não pode razoavelmente vir alegar desconhecimento das regras contratuais, ainda para mais tendo admitido que teria celebrado inúmeros contratos de mediação imobiliária sobre a propriedade - como se não bastasse a clarividência da literalidade do contrato…reitera-se o sentido do princípio “ignorantia legis neminem excusat”;
EEEE)
Por outro lado, inexistem evidências de que a Recorrente tenha perdido o interesse no negócio, pois acabou por fechar a venda com os mesmos compradores apresentados pela Recorrida, no mesmo valor acordado, pagando a mesma exata comissão negociada entre Recorrente e Recorrida;
FFFF)
A Recorrida foi responsável por apresentar os compradores à Recorrente, organizar visitas e negociar condições, fixando o preço final e o valor da comissão, pelo que se afigura inequívoco que a sua atuação foi crucial para a conclusão do negócio nos termos almejados;
GGGG)
Ao simular a suspensão da venda por ocasião do alegado licenciamento das construções ilegais, a Recorrente visava, na verdade, o pagamento da comissão a outra agência imobiliária, que não teve qualquer intervenção no negócio, e que curiosamente é gerida por uma prima/amiga do legal representante da Recorrente, a testemunha KK (que optou por omitir igualmente este facto, não merecendo qualquer credibilidade) - Vide depoimento da testemunha DD prestado em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 01:13:49 e 01:14:41;
HHHH)
Por outro lado, do depoimento prestado pela testemunha KK resultou que a mesma não tem qualquer conhecimento direito, baseando-se apenas no “diz que disse”, sem evidências concretas, porquanto não participou das negociações havidas entre Recorrente e Recorrida, não podendo atestar a relação contratual que as vinculava;
IIII)
Mais, a testemunha KK, legal representante da IMOJOY, não logrou esclarecer o Tribunal quanto à razão pela qual a Recorrente pagou 0,2% de comissão em excesso (tal como havia sido ficado entre esta e a Recorrida…), nem tampouco por que motivo o contrato de mediação imobiliária não estava assinado pela Recorrente;
JJJJ)
Ora, a Recorrente, ao afirmar ter perdido interesse na prestação da Recorrida, mas não na prestação realizada por qualquer outra entidade, admite uma prática que configura abuso de direito, já que concretizou o negócio com outra mediadora, aproveitando-se do trabalho exímio realizado pela Recorrida; por outro lado, da prova produzida perante o Tribunal a quo resultou provado o contrário, i.e., que a Recorrente não perdeu o interesse, uma vez que celebrou o mesmo negócio dois meses após alegar a suspensão da venda, o que refuta indubitavelmente qualquer alegação de desinteresse subjetivo;
KKKK)
Veja-se o no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido em 06.12.2011, no âmbito do 321/2002.C1: “A lei, porém, não se contenta, para facultar ao credor o remédio da resolução do contrato, com a simples perda subjectiva do interesse do credor na prestação em mora (…) E porque se exige, não simplesmente a diminuição ou redução do interesse do credor na realização da prestação, mas a perda absoluta, completa, desse interesse, esta só ocorrerá no caso de desaparecimento da necessidade do credor a que a prestação visava responder. Nestas condições, a perda do interesse do credor significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer.”;
LLLL)
A Recorrente apenas poderia alegar perda de interesse caso tivesse vindo a celebrar o contrato definitivo com base em diferentes condições ou com compradores distintos dos apresentados pela Recorrida: no caso sub júdice, dúvidas não podem subsistir que o interesse na prestação se manteve;
MMMM)
Cumpre ainda esclarecer que o montante pago a título de reserva foi devolvido após a alegada “suspensão da venda”, sendo que tal devolução teria ocorrido independentemente do desfecho do negócio, pois não configurava sinal ou princípio de pagamento;
NNNN)
Ao concretizar o negócio com os mesmos compradores e pelo preço negociado pela Recorrida, a Recorrente demonstra que não houve rutura no processo negocial, contradizendo a argumentação patente nas suas alegações;
OOOO)
Ora, parece escapar à sensibilidade da Recorrente o objeto dos presentes autos, porquanto a Recorrida nunca alegou que a Recorrente estaria impedida de contratar outras mediadoras; pelo contrário, no contrato de mediação celebrado com a Recorrida vinha previsto o regime da não exclusividade, tanto que a Recorrida estava ciente de que a Casa... estava anunciada em várias agências, conforme atestado pela testemunha II;
PPPP)
A decisão recorrida não menciona a contratação indevida com outras mediadoras, sendo que a questão da não exclusividade não é controvertida;
QQQQ)
Importa, nos presentes autos, ter em consideração que a Recorrida cumpriu integralmente as suas obrigações, mediou negociações e apresentou os compradores, enquanto a Recorrente celebrou o negócio com esses mesmos compradores, alegando falsamente a intervenção da IMOJOY, a quem pagou a comissão que era devida à Recorrida;
RRRR)
Ademais, a Recorrente baseia-se num contrato de mediação supostamente celebrado com a IMOJOY que não está assinado nem tampouco identifica o angariador imobiliário, vicissitude que a lei comina expressamente com a nulidade - art.º 16.º, n.º 2, al. e) da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro;
SSSS)
A Recorrente insiste que o trabalho desenvolvido pela Recorrida foi insuficiente, todavia a Recorrida demonstrou que as suas ações de promoção foram cruciais para a concretização do negócio, não logrando demonstrar provar os supostos “reiterados incumprimentos” que alega – veja-se as comunicações do Documento n.º 8 e o acordo de reserva negociado pela Recorrida (Documentos n.º 9 e 10 da petição);
TTTT)
Além disso, questiona-se como pode a Recorrente considerar o trabalho da Recorrida insuficiente, se as visitas e negociações realizadas com o casal BB e AA, foram promovidas pela Recorrida, e culminaram na celebração do negócio, tendo sido provado que a IMOJOY não realizou qualquer visita, limitando-se a Sr.ª KK a estar presente numa reunião na Casa... em sede da qual os compradores não visitaram a propriedade (porque já a conheciam…) nem foi definido o preço (que estava já definido…);
UUUU)
A Recorrente afirma que não houve contrato-promessa, todavia, foi de facto celebrado um contrato-promessa baseado nas condições negociadas pela Recorrida, à sua revelia, pelo que a Recorrente optou por concretizar o negócio à margem da Recorrida, aproveitando-se do trabalho por esta realizado;
VVVV)
Cumpre ainda ressalvar que resultou cabalmente provado que, durante a reunião na Casa... na presença da Sr.ª KK, ficou claro que os compradores já conheciam bem a propriedade e não houve uma visita formal, contradizendo a alegação da Recorrente sobre a eficácia da IMOJOY, o que vem por demais confessado nos artigos 29.º e 30.º da contestação – vide depoimento da testemunha AA prestado em sede de audiência de julgamento na data de 24.10.2023, gravado entre os minutos 00:25:48 e 00:27:17, depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:09:33 e 01:10:24;
WWWW)
A prova apresentada deixa inequívoco que a IMOJOY não teve qualquer papel na fixação do preço da venda, e tanto assim é, que os depoimentos das testemunhas BB e DD confirmam que o preço foi estabelecido pela Recorrida, em colaboração com EE, e que não houve negociações posteriores ao valor previamente acordado (3.520.000,00 €) - depoimento da testemunha BB prestado em sede de audiência de julgamento na data de 08.09.2023, gravado entre os minutos 01:11:30 e 01:12:41 e depoimento da testemunha DD prestado em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 00:16:16 e 00:16:41;
XXXX)
O depoimento prestado pela Sr.ª KK deixou alguma margem para dúvidas, porquanto esta não se recordou de qualquer negociação sobre o preço e contradisse suas próprias afirmações anteriores, o que apenas vem reforçar a conclusão de que a IMOJOY não participou do processo de negociação dos termos negociais, ao contrário da Recorrida, que desempenhou um papel ativo e fundamental à celebração do contrato definitivo; Assim, fica evidente que a Recorrida foi a responsável pela fixação do preço, enquanto a IMOJOY não teve envolvimento significativo - depoimento da testemunha KK prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:45:15 e 00:45:31;
YYYY)
Em relação à documentação necessária para a transação, a testemunha KK afirmou que havia solicitado as certidões prediais, mas quando confrontada com as evidências de que os documentos apresentados na escritura eram os mesmos recolhidos pela Recorrida e não outros, é certo que a testemunha não conseguiu justificar a discrepância: o que, novamente, sugere que a IMOJOY, assim como a Recorrente, se aproveitaram das diligências anteriormente levadas a cabo pela Recorrida (depoimento da testemunha KK prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:40:57 e 00:43:00);
ZZZZ)
Quanto à questão da comissão, veja-se que ambos os contratos de mediação celebrados entre a Recorrente e a Recorrida e a Recorrente e a IMOJOY previam uma remuneração de 4% (+IVA) (Documento n.º 6 da petição e Documento n.º 5 da contestação), contudo, a IMOJOY recebeu 4,2% i.e. um valor superior ao acordado inicialmente (vide Documento n.º 4 da contestação), o que corresponde a 147.840,00 € + IVA;
AAAAA)
Ora, afigura-se manifestamente bizarro o valor da comissão paga pela Recorrente, quando no seu contrato de mediação vinha explicitamente previsto 4%, isto é, um valor inferior, sendo que a Recorrida logrou provar o raciocínio lógico que resultou no cálculo da comissão em 4,2% (pág. 7 do Documento n.º 8 da petição) – aliás a Sr.ª KK chegou a referir, de forma por demais peculiar, que a Recorrente “se ofereceu para pagar mais” (depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 13.09.2023, gravado entre os minutos 00:53:31 e 00:53:54);
BBBBB)
Assim, as evidências indicam que a Recorrente e a IMOJOY celebraram um negócio exatamente espelho ao que havia sido estabelecido entre a Recorrente e a Recorrida, com os compradores BB e AA, em face da indubitável intenção de desviar a comissão para outra entidade mediadora que bem sabem não ter tido qualquer intervenção no negócio;
CCCCC)
Compete destacar, assim, as inconsistências e contradições no depoimento da testemunha KK, especialmente em relação à comissão que a IMOJOY teria recebido, sendo que a confusão em torno do percentual de 4% e a revelação de que a comissão real era de 4,2% (contrariamente ao que fora transmitido à DD) suscitam sérias dúvidas sobre a transparência e a veracidade do depoimento prestado - depoimento prestado em sede de audiência de julgamento na data de 09.10.2023 gravado entre os minutos 01:16:46 e 01:17:20;
DDDDD)
No que concerne à questão da comissão em mediação imobiliária, cumpre esclarecer que a Recorrente, como parte contratante, tinha a responsabilidade de remunerar a mediadora que efetivamente contribuísse para a realização do negócio;
EEEEE)
A alegação de que a comissão deveria ser proporcionalmente faturada à participação de cada mediadora, demonstra um entendimento equivocado das práticas do setor: a comissão é quase sempre paga na totalidade à mediadora que angariou o imóvel, independentemente de haver outras partes envolvidas, podendo a mesma ser posteriormente partilhada com a mediadora que represente os compradores;
FFFFF)
Caso assim não fosse, inexistiria igualmente razão para a Recorrente ter pago a comissão, na íntegra, à IMOJOY, devendo apenas liquidar a proporção que a esta caberia, a final, sendo que a fatura é sempre emitida com a totalidade do valor, razão pela qual não assiste, de todo, razão à Recorrente;
GGGGG)
A Recorrente vem invocar igualmente que a identidade de compradores não permite, de forma linear, concluir pela existência de nexo de causalidade entre o trabalho da primeira mediadora e a concretização do negócio, mas na verdade trata-se de todas as ações de promoção e negociações, incluindo o preço acordado e a comissão resultante, não podendo a Recorrente ignorar a realidade de que as negociações, as visitas ao imóvel e a definição de condições ocorreram sob a mediação da Recorrida;
HHHHH)
A afirmação de que teria havido um "segundo processo negocial" não encontra suporte nas provas apresentadas, porquanto o que realmente ocorreu foi uma confirmação dos termos já acordados;
IIIII)
Atente-se na decisão prolatada pelo Tribunal da Relação de Guimarães, na data de 02.11.2023, no âmbito do processo n.º 5183/21.3T8VNF.G1: “Não obsta à existência do nexo causal terem os termos do contrato resultado, eventualmente, de negociações diretas entre os interessados que o mediador pôs em contacto; f) Assim como não se exige que a atividade do mediador, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta; g) Bastará, para esse efeito, ter o mediador posto em contacto as partes interessadas, desde que tal atividade tenha influído/contribuído decisivamente para o negócio.”
JJJJJ)
É indiscutível que a Recorrida (i) concretizou ações de promoção e publicitação do imóvel em causa; (ii) promoveu visitas com diversos interessados, entre os quais BB e AA, que vieram posteriormente a celebrar o negócio almejado pela Recorrente; (iii) mediou negociações entre os intervenientes, tendo logrado alcançar um acordo quanto aos termos e condições do negócio (designadamente o preço), o qual foi reduzido a escrito e assinado pela Recorrente e pelos compradores;
KKKKK)
Por fim, e conforme já adiantado, não merecem qualquer credibilidade as declarações prestadas pelo legal representante da Recorrente, em especial porque (i) ficou demonstrada a existência de uma relação de amizade (quiçá até de familiaridade!!) entre o Sr. LL e a Sr.ª KK, legal representante da IMOJOY, que ambos negaram e por outro lado (ii) referiu que a Recorrida “nunca apareceu, nunca fez uma proposta”, ignorando frontalmente o teor das comunicações trocadas entre Recorrente e Recorrida (Documento n.º 8 da petição), do qual constam as propostas (aceites pela Recorrente, note-se!!) e ajustes de condições, assim como o acordo de reserva celebrado entre a Recorrente e os compradores apresentados pela Recorrida (Documentos n.º 9 e 10 da petição);
LLLLL)
Diante do exposto, é notório que a decisão do Tribunal a quo deve ser mantida, inexistindo qualquer erro na apreciação das provas ou na aplicação da legislação vigente, pelo que não merece qualquer reparo.
FUNDAMENTAÇÃO
Colhidos os vistos cumpre decidir.
