B- Fundamentação
B.1- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
1- A Autora é dona e legítima possuidora do prédio urbano sito no Caminho ..., ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana respetiva sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ..., da referida freguesia, onde se mostra inscrita aquisição a seu favor pela apresentação 4282 de 29/05/2017.
2- O referido prédio urbano descrito sob o nº. ... veio à posse e propriedade da Autora por compra da Autora à sociedade “B..., SA”.
3- A sociedade “B..., SA” por sua vez adquiriu-o por arrematação, aos anteriores proprietários, herdeiros de EE e consorte.
4- Tal imóvel resultou da desanexação do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o ..., da mesma freguesia, propriedade de EE e mulher FF, que nele edificaram e no qual vieram a realizar uma operação de loteamento em 1987.
5- Quer a Autora, quer os referidos proprietários seus antecessores, cada qual em relação ao tempo da respetiva propriedade, desde antes de 1988, sempre praticaram – e a Autora ainda pratica – sobre o prédio descrito sob o nº. ..., em exclusivo, todos os atos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade, utilizando-o, fruindo-o, mantendo-o, de forma continuada e ininterrupta, à vista de todos, sem oposição de ninguém, fazendo-o na convicção do exercício de um direito próprio e na ignorância da lesão do direito de quem quer que seja.
6- Por sua vez o primeiro Réu é o dono do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana respetiva sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ..., da referida freguesia, onde se mostra inscrita aquisição a seu favor pela apresentação 16 de 28/04/1988;
7- Este imóvel integra a Massa Insolvente, segunda Ré, por via da declaração de insolvência do primeiro Réu nos Autos acima identificados, declaração de insolvência essa que se encontra inscrita sobre a dita descrição predial n.º ... pela inscrição correspondente à apresentação 3011 de 28/08/2017;
8- O primeiro Réu adquiriu-o, por doação de seus pais, e anteriores proprietários, os acima já identificados EE e mulher FF, imediatamente após o referido loteamento, do qual também resultou a respetiva desanexação, o que novamente corresponde à apresentação 1 de 5 de Fevereiro de 1987;
9- Ambos os referidos prédios resultaram do loteamento efetuado a requerimento dos então proprietários, EE e mulher FF, titulado pelo alvará de loteamento nº ..., emitido pela Câmara Municipal ...;
10- Os prédios descritos sob os n.ºs ... e ... correspondem, respetivamente, ao lote n.º ... e ao lote n.º ... do aludido loteamento;
11- A via pública de acesso ali existente é o Caminho ....
12- O lote n.º ... confronta em toda a sua extensão Sul com o Caminho ....
13- Ao Caminho ... corresponde, especificamente, a morada do prédio descrito sob o nº. ... (Caminho ..., ...).
14- O lote n.º ..., ficando a tardoz do lote n.º ... (i.e., nas costas do mesmo, em relação ao dito arruamento), nenhuma confrontação apresenta com o dito Caminho ....
15- O lote n.º ... tem a sua morada identificada como sendo no Caminho ..., ..., mas esta via pública não lhe dá acesso, situando-se mais a norte;
16- O acesso do lote n.º ... à via pública faz-se exclusivamente através da entrada comum identificada a amarelo na planta do loteamento a partir do Caminho ....
17- De facto, o alvará de loteamento em causa (n.º 2/87) alude expressamente a essa entrada comum, a qual se mostra assinalada na planta do loteamento.
18- A área dessa entrada (ao contrário do que sucede com o alinhamento com o Caminho ...) não foi cedida à Câmara, servindo de acesso comum e exclusivo a ambos os lotes.
19- Essa entrada corresponde a uma rampa ascendente e possui duas larguras: Nos primeiros 25,80m a contar do Caminho ... é de 3,20m e no restante percurso (5,30m) é de 3,50m.
20- A área do acesso que excede as medições do projeto (3,20 m e 3,50m) está dentro da correspondente à delimitação para o lote ... na planta do loteamento do alvará ... à escala de 1/100.
21- Ambos os imóveis têm dois pisos cada um, mas o do primeiro Réu está a uma quota superior em relação ao da Autora;
22- O armazém e garagem do prédio da Autora estão ao nível da estrada (Caminho ...), ou seja, à cota zero em relação a esta.
23- A rampa dá acesso a um nível/piso acima, onde se encontra, por um lado a porta da garagem do imóvel do primeiro Réu (e que corresponde ao primeiro piso deste), e, por outro lado, o logradouro da Autora (onde também aí acedem os respetivos carros);
24- Essa área de logradouro, um piso acima do nível da estrada, à qual se acede pela rampa correspondente à dita entrada comum, integra-se na área delimitada a vermelho na planta do loteamento e correspondente ao lote n.º ...;
25- Pelo que a rampa correspondente à entrada comum permite o acesso, a partir da via pública, a um nível / piso acima, por um lado, ao prédio do primeiro Réu e, por outro lado, ao logradouro integrado no prédio da Autora pelo qual se faz o acesso ao andar superior deste.
26- As relações físicas de interdependência e partilha de estruturas e utilidades comuns verifica-se, ainda, entre os prédios descritos sob os n.ºs ... e ... em relação às respetivas condutas de saneamento básico e ainda em relação a parte dos elementos estruturais – lajes, pilares e vigas.
27- É unicamente a partir do prédio descrito sob o nº. ... que sempre se fez e faz o acesso ao dito armazém, garagem e anexos do prédio da Autora, mesmo na parte em que se encontram sob a rampa da entrada comum e sob a habitação correspondente ao prédio descrito sob o n.º ...
28- Nunca houve qualquer acesso ou utilização, a partir da habitação correspondente ao prédio descrito sob o n.º ..., designadamente pelo primeiro Réu, ao dito armazém, garagem e anexos do prédio da Autora, mesmo na parte em que se encontram sob aquele, do qual estão fisicamente separados por laje de betão armado;
29- Esse dito armazém, garagem e anexos do prédio da Autora sempre foram usados, fruídos, mantidos e acedidos enquanto parte integrante do prédio descrito sob o nº. ..., pelos respetivos proprietários, atualmente pela Autora, mesmo na parte em que se encontram sob a rampa da entrada comum e sob a habitação correspondente ao prédio descrito sob o n.º ....
30- Assim sucede, desde há mais de 20 anos, mesmo na parte em que se encontram sob a rampa da entrada comum e sob a habitação correspondente ao prédio descrito sob o n.º ..., de forma continuada e ininterrupta, à vista de todos, sem oposição de ninguém, fazendo-o na convicção do exercício de um direito próprio, de propriedade, e na ignorância da lesão do direito de quem quer que seja.
31- Nunca houve qualquer oposição, designadamente pelo primeiro Réu, ao dito uso, fruição, manutenção e acesso ao dito armazém, garagem e anexos do prédio da Autora, mesmo na parte em que se encontram sob a rampa da entrada comum e sob a habitação correspondente ao prédio descrito sob o n.º ....
32- A Autora comunicou à segunda Ré, na pessoa do AI, a pretensão de exercício do respetivo direito de preferência na alienação do prédio descrito sob o n.º ..., por email de 7/5/2020, nos seguintes termos:
Venho pelo presente meio, em nome e representação da minha cliente A..., LDA., pessoa colectiva nº. ..., comunicar para todos os efeitos a respectiva intenção de exercício de direito de preferência na alineação do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ..., da freguesia ..., concelho ..., integrado na massa insolvente de AA, contribuinte fiscal nº. ..., sob sua administração, no âmbito do processo de insolvência acima identificado.
Na verdade, a m/ referida cliente é dona e legítima possuidora do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ..., da freguesia ..., concelho ..., o qual está inscrito a seu favor pela apresentação 4282 de 29/05/2017 – cfr. resulta da certidão permanente com o código de acesso ..., em vigor.
Resultam ambos os ditos prédios urbanos do alvará de loteamento emitido pela Câmara Municipal ... sob o nº. ... - o da m/ cliente junto à estrada, o referido ... a tardoz deste.
Assim, nos termos do referido loteamento, foi ressalvada uma entrada, de uso comum para ambos, que de modo a dar acesso à garagem do imóvel ..., se prolonga pelo imóvel da m/ cliente, em verdadeira servidão de passagem que o onera.
Assiste assim à m/ cliente o direito de preferência na alienação daquele no âmbito do processo de insolvência a seu cuidado, nos termos designadamente do art. 1555º do C. Civ.
Solicito assim que me informe do valor e da data pelo qual se perspectiva a venda do mencionado imóvel ..., a fim de permitir à m/ cliente exercer o respectivo direito de preferência.
33- No início do mês de Maio de 2020, a Autora verificou que, a partir do prédio descrito sob o n.º ..., havia sido rompido a laje de betão armado referida em 28), aí sendo feito um buraco, suficiente para alguém se introduzir e passar pelo mesmo;
34- Por via do dito buraco aberto na laje, foi acedido armazém da Autora e no mesmo despejados múltiplos pneus e jantes usados;
35- Mostra-se ainda edificada sobre o logradouro do prédio da Autora uma construção rudimentar de blocos;
36- E foi rompido o muro de vedação lateral do logradouro do prédio da Autora.
37- Tais intervenções foram levadas a cabo pelo chamado, sem acordo ou autorização da Autora e sem autorização camarária.
B.2- Factos não Provados:
- a)A partir do prédio descrito sob o n.º ..., foram rompidos tubos de queda para drenarem no interior do armazém da Autora;
- b)O lote ... fica, em parte e só em parte, a tardoz do lote ..., mas com acesso direto para a via pública;
- c)A rampa a que se refere o artigo 24 da petição inicial é do domínio público, pertence à Câmara Municipal ....
- d)O promotor do loteamento nº 2/87 cedeu à Câmara Municipal ... uma área de terreno em frente ao lote ..., para alargamento do Caminho ... e cedeu ainda a área da rampa para que o lote ... tivesse acesso direto à via pública.
- e)A referida rampa é pública, não pertencendo a mesma, nem ao lote ..., nem ao lote ... e sempre pertenceu e esteve integrada no domínio público desde o ano de 1987.
- f)Ambos os lotes têm acesso directo para a via pública.
- g)O anterior dono do lote ..., de forma abusiva, construiu debaixo da casa existente sobre o lote ... e sob a mencionada rampa e invadiu todo o sub-solo/cave do lote ... e aí realizou obras avultadas, quando sabia que não o poderia fazer.
- h)O chamado era inquilino da casa existente sobre o lote ....
- i)A Autora sempre soube que a construção existente no sub-solo do lote ..., pertence a este lote.
B.3- Análise dos fundamentos do recurso
Pretende o Apelante, entre o mais, que se altere a matéria de facto estabelecida na sentença recorrida.
Para exercitar essa pretensão, a lei impõe ao impugnante da matéria de facto o cumprimento dos seguintes ónus:
- a)Indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
- b)Indicar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
- c)Indicar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnada.
E, quando as provas tenham sido gravadas, tem ainda o ónus, sob pena de imediata rejeição do recurso, de indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda a sua discordância, sem prejuízo de pode proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (artigo 640º, nºs 1 e 2, al. a), do CPC).
São conhecidas as razões destas exigências: por um lado, facultar à parte contrária o pleno exercício do direito ao contraditório; e, por outro, identificar com rigor o âmbito do recurso, pois que, por regra, o tribunal a quem o mesmo é dirigido não pode conhecer nem das pretensões de outros sujeitos processuais que não os recorrentes, nem pode também conhecer de questões que estes últimos não lhe colocaram. E isso também no plano da matéria de facto, embora aqui, depois de assegurado o referido pressuposto, a Relação deva “alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa” (artigo 662.º, n.º 1, do CPC). Mas esta intervenção oficiosa não invalida a regra que começámos por enunciar e que é a de que o tribunal de recurso não deve, em princípio, conhecer de questões que não lhe sejam colocadas, mesmo no plano da matéria de facto, sob pena de violação do princípio do dispositivo[6].
Mas não só por respeito a este princípio se exige o cumprimento dos apontados ónus. É também em nome do princípio da cooperação.
Com efeito, estando “os magistrados, os mandatários judiciais e as próprias partes, todos, obrigados a “cooperar entre si, concorrendo para se obter, com brevidade e eficácia, a justa composição do litígio” (artigo 7.º, n.º 1 do CPC), mal se perceberia que, neste domínio, algum desses intervenientes ficasse dispensado de semelhante dever. Tal como seria incompreensível que o mesmo dever fosse entendido, a este respeito, em termos estritamente formais.
De resto, no que às partes concerne, não se trata só de um dever. As partes têm a obrigação, mas, simultaneamente, o direito de concorrer ativamente para a resolução das causas judiciais em que estão envolvidas, de modo juridicamente válido e justo. O que implica o livre, mas ao mesmo tempo responsável, exercício desse direito. E, assim, se está vedado ao juiz limitar ou excluir esse direito a pretexto de interpretações meramente formais, também às partes está vedado exercê-lo em termos juridicamente desconformes. Também aqui se exige, no fundo, que as partes atuem de boa-fé, tanto perante o tribunal, como perante a parte contrária, permitindo a esta um contraditório pleno e sem ambiguidades. O que pode ser posto em causa sem a observância dos citados ónus.
Assim, a obrigatoriedade de especificação concreta quer dos pontos de facto, quer dos meios de prova, não se basta com uma mera alegação difusa ou genérica, em tais aspetos. É necessário que o impugnante individualize o objeto concreto da discordância, motivando-a, criticamente, em razão da prova produzida em cada caso concreto e, se for caso disso, indicando, com exatidão as passagens da gravação em que funda a sua discordância, sem prejuízo da transcrição dos excertos que considere relevantes.
Mas, não só. O impugnante tem igualmente o ónus, como vimos, de especificar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre cada uma das questões de facto impugnadas. Não basta que o faça genericamente. Caso contrário, como vimos, o tribunal pode-se exceder nos seus poderes cognitivos e, a parte contrária, pode ver afetado o seu direito ao contraditório.
Ora, o que verificamos, no caso presente, é que o Apelante não cumpriu os aludidos ónus. Designadamente, não concretizou os pontos de facto que considera incorretamente julgados, nem, consequentemente, especificou, como também era seu encargo, a decisão que sobre eles devia ser tomada.
Pelo contrário, limitou-se a concluir que “a matéria de facto dada como provada não está em consonância com a prova produzida”, que o “lote ..., não está onerado com uma servidão de passagem, nem poderia estar”, o que, a seu ver, resulta de diversos elementos que invoca, mas, repetimos, não concretizou nenhum ponto de facto que materialize o erro de julgamento de que se queixa.
Nessa medida, sem necessidade de maiores desenvolvimentos (tão patentes são as aludidas omissões), a alteração da matéria de facto pretendida pelo Apelante deve ser rejeitada, o que se decide.
Sem nenhuma modificação na matéria de facto provada, no entanto, também a solução jurídica encontrada na sentença recorrida deve ser mantida.
Na verdade, nem há factos provados que nos permitam considerar, como considera o Apelante, que o acesso ao lote ... (prédio urbano inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...) é feito (a partir do Caminho ...) por um espaço integrado no domínio público - posto que, como se provou, a área desse acesso (ao contrário do que sucede com o alinhamento com o Caminho ...) não foi cedida à Câmara Municipal ... -, nem se pode concluir que esse mesmo espaço faça parte integrante de tal lote ou sequer seja comum – uma vez que, pelo contrário, também se provou que a área do acesso que excede as medições do projeto (3,20 m e 3,50m) está dentro da correspondente à delimitação para o lote ..., na planta do loteamento do alvará ... à escala de 1/100.
Ora, este lote, em toda a sua extensão – o que inclui o armazém, garagem e anexos situados, inclusive, sob a rampa de acesso e sob a habitação correspondente ao prédio descrito sob o n.º ... -, é propriedade exclusiva da A. Adquiriu-o, entre o mais, por usucapião, como se concluiu na sentença recorrida, o que neste recurso não vem impugnado.
Assim, o encargo resultante da obrigação de cedência de passagem para o lote ..., na parte em que a mesma é feita sobre área integrada no lote ..., corresponde a uma verdadeira servidão predial, posto que aquele lote primeiramente referido (lote ...), como se provou, não tem outro acesso à via pública e aquela passagem é feita necessariamente por tal local (artigos 1543.º e 1550.º do Código Civil)[7].
É verdade que, já à época em que foi aprovada a operação de loteamento em questão (26/01/1987), se devia considerar que fracionamento em lotes de um prédio implicava a construção de uma rede viária que permitisse o acesso de cada um dos lotes à via pública, quando isso não fosse possível em relação algum deles. E que essa rede viária era obrigatoriamente cedida pelo proprietário do prédio objeto do loteamento para o domínio municipal (artigos 10.º, n.º 1, al. d), 20.º, n.º 1, als. a) e b), 22.º, n.º 1, als. a) e f), 37.º, n.º 4, al. c), e 42.º, als. a) e b), do Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de dezembro, que vigorava à época), havendo quem considere que, quando tal não tenha sucedido, como ocorreu na situação em análise, deve ser aplicado, nesse segmento, o regime jurídico da propriedade horizontal[8].
Todavia, no caso presente, há uma circunstância que obsta à aplicação desta solução. É que, sem que se saiba exatamente porquê, o domínio (posse exclusiva) do titular do lote ... (o que atualmente pertence à A.) foi estendido, para além do mais, também até ao acesso ao lote ..., com a construção de uma rampa de acesso a esse lote (e ao logradouro do lote ...), que serve de cobertura justamente a instalações pertencentes a este último lote (1).
Ora, está provado que o domínio assim exercido, se prolonga “desde há mais de 20 anos, mesmo na parte em que se encontram sob a rampa da entrada comum e sob a habitação correspondente ao prédio descrito sob o n.º ..., de forma continuada e ininterrupta, à vista de todos, sem oposição de ninguém, fazendo-o na convicção do exercício de um direito próprio, de propriedade, e na ignorância da lesão do direito de quem quer que seja” E que “nunca houve qualquer oposição, designadamente pelo primeiro Réu, ao dito uso, fruição, manutenção e acesso ao dito armazém, garagem e anexos do prédio da Autora, mesmo na parte em que se encontram sob a rampa da entrada comum e sob a habitação correspondente ao prédio descrito sob o n.º ...”.
Assim, o acesso ao lote ... é feito, necessariamente (porque não tem outro acesso), não por um espaço que seja do domínio municipal ou mesmo do domínio comum, mas, pelo menos em parte, através do prédio que atualmente pertence à A., o qual, em toda a sua extensão, foi adquirido, como já dissemos e se concluiu na sentença recorrida, por usucapião.
Neste contexto, pois, o uso de uma parte desse prédio para aceder ao lote ... (o que integra, atualmente, a massa insolvente da 2ª Ré), não pode deixar de se considerar, como também considerou naquela sentença, um encargo correspondente a uma servidão de passagem que incide sobre aquele prédio.
Como tal, porque, nos termos do artigo 1555.º, n.º 1, do Código Civil, “o proprietário de prédio onerado com a servidão legal de passagem, qualquer que tenha sido o título constitutivo, tem direito de preferência, no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante” e, no caso, foi ordenada a venda desse prédio (o lote ...), o referido direito é de reconhecer, como já foi reconhecido, à A..
Daí que improceda este recurso, com a consequente confirmação da sentença recorrida.
