305/2006-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I – Com a incorporação da sociedade arrendatária, por fusão, numa outra, não caduca o contrato de arrendamento, cujo direito se transmite para a sociedade incorporante; II – Esta transmissão não carece do consentimento do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa G… SA , com sede na Av. da Liberdade, 212, 2º esq. Lisboa, e José … , residente no mesmo local, mas no 3º dtº, intentaram acção com processo ordinário contra V… SA , com sede no Edifício UM, …, Oeiras, alegando, em síntese: Os AA são comproprietários do prédio urbano sito na Av. da Liberdade, …, em Lisboa; na sequência de sucessivos contratos de arrendamento, as lojas nºs … e caves aí existentes, desde 1942, encontram-se arrendadas à sociedade “…”, (anteriormente …). Os AA vieram a saber, em Dezembro de 2003, que a “…” foi incorporada por fusão na sociedade Ré, o que não foi comunicado à Autora G… nem ao anterior proprietário. Com a fusão na Ré a “…” extinguiu-se, caducando o contrato de arrendamento; mesmo que assim não fosse, a transmissão do arrendamento para a Ré seria ineficaz em relação à Autora, pelo que deve ser declarado resolvido o contrato com base no art. 64º, nº1 f) do RAU. Em consequência, pedem: A condenação da Ré a reconhecer a propriedade dos AA sobre o prédio sito nos nºs 206/210 e 214/218, sito na Av. da Liberdade em Lisboa, e a restituir-lhes as lojas e caves do mesmo, por caducidade dos arrendamentos respectivos; A condenação da Ré pagar-lhe, a partir de Janeiro de 2004, € 15.000,00 por mês, pela ocupação das lojas e caves; Subsidiariamente, Que se decrete a resolução dos arrendamentos das lojas e caves dos autos, ordenando-se o despejo destas. Na contestação a Ré alegou que desconhecia a existência a Autora G… (constituída por escritura de 11 de Julho de 2003), e que comunicou o negócio de fusão aos senhorios por carta remetida ao procurador destes, o Autor J… . Alegou que com a fusão não se extinguiu o “…” e que os contratos de arrendamento não se extinguiram, como resulta do facto de a Ré ter continuado a pagar as rendas e os AA a recebê-las, o que significa o reconhecimento pelos senhorios do beneficiário da cedência, o que afasta o fundamento de resolução do contrato. O que tudo significa inexistir fundamento legal para a pretensão dos AA. Replicaram os AA dizendo que o José … nunca foi procurador dos proprietários, recusando, assim, que tenha ocorrido a comunicação aos senhorios da transmissão do arrendamento ou a fusão. No despacho saneador julgou-se válida a instância e condensou-se a matéria de facto, com elaboração da base instrutória. Realizado o julgamento e dirimida a matéria de facto, pelo despacho de fls. 241 a 243, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente. Inconformados, apelaram os AA que remataram a sua alegação com as seguintes conclusões: 1ª. Caduca o arrendamento quando a arrendatária se extingue e a cedência da sua posição contratual não é, por falta de comunicação, oponível ao senhorio – art.s 66º, nº1 do RAU e 1.051º d) do Cód. Civil (CC). 2ª. Havendo mais de um senhorio (que pode ser ou não proprietário ou comproprietário) a comunicação tem de ser feita a todos eles – art. 1. 038º g) do CC . 3ª. Tendo havido transmissão da posição contratual do senhorio, não comunicada ao arrendatário, este não fica liberto do dever de comunicação, apenas não podendo ser invocada pelo novo senhorio que ela não lhe tenha sido feito, por o ter sido ao anterior titular. 4ª. Ao não apreciar o pedido de resolução fundado no art. 64º, nº1 al. f) do RAU, cometeu a sentença a nulidade prevista no art. 668º, nº1, d) do CPCivil. 5ª. Tendo a Apelada incorporada a antiga arrendatária em Dezembro/03, mas tendo usado o locado desde o início desse ano, sem autorização do senhorio, tem este direito a obter a resolução do arrendamento – art. 64º, nº1 f) do RAU. Contra alegou a Ré pugnando pela improcedência do recurso e a manutenção da sentença. /// Colhidos os vistos legais cumpre apreciar e decidir. Fundamentos. A sentença recorrida assentou no seguinte acervo factual: Está inscrito a favor da Autora “G… SA”, e de Maria …, na proporção de ½ para cada, a propriedade do prédio urbano com os nºs …, sito na Av. da Liberdade, Lisboa, inscrito na matriz predial urbana da freguesia do Coração de Jesus, sob o art. 374 e descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha 601/20031212 da referida freguesia, descrição que também compreende o prédio urbano da Rua Rodrigues Sampaio, … (alínea A dos Factos Assentes). A referida Maria …, faleceu no dia 19.01.2003, no estado de viúva, deixando como único herdeiro o filho J…, ora Autor (alínea B). Por escritura pública de 21.04.33, D…, representado pelo seu procurador António …, ajustou com a “D… Lda”, o arrendamento da loja nºs 206 a 210, do prédio referido em 1), pelo prazo de 6 meses, com início em 01.05.1933, para venda de automóveis e acessórios, mediante a contrapartida mensal de 1.150$00 (alínea C). Por escritura pública de 21.02.35, o referido D…, representado pelo mesmo procurador, ajustou com “D… Lda” o arrendamento da primeira cave direita de tal prédio, com entrada pela Rua Rodrigues Sampaio, nº 27, pelo prazo de 6 meses, com início em 01.04.35, para armazém de mercadorias diversas, mediante a contrapartida mensal de 260$00 (alínea D). Por escritura pública de 21.02.35, D…, representado pelo mesmo procurador, ajustou com aquela sociedade o arrendamento da primeira cave esquerda de tal prédio, com entrada pela Rua Rodrigues Sampaio, 27, pelo prazo de 6 meses, com início em 01.04.35, para armazém de mercadorias diversas, mediante a contrapartida mensal de 300$00 (alínea E). Por escritura pública de 21.02.35, D…, representado pelo mesmo procurador, ajustou com a “D… Lda”, o arrendamento da segunda cave direita do mesmo prédio, com entrada pela Rua Rodrigues Sampaio, nº 27, pelo prazo de 6 meses, com início em 01.04.35, para armazém de mercadorias, mediante a contrapartida mensal de 250$00 (alínea F). Por escritura pública de 21.02.35, D…, representado pelo mesmo procurador, ajustou com a “D… Lda”, o arrendamento da segunda cave esquerda de tal prédio, com entrada pela Rodrigues Sampaio, nº 27, pelo prazo de 6 meses, com início em 01.04.35, para armazém de mercadorias, mediante a contrapartida mensal de 300$00 (alínea G). Por escritura pública de 14.12.42, o mesmo D…, ainda representado pelo mesmo procurador, ajustou com “D... Lda”, o arrendamento da loja nºs 214 a 218 do mesmo prédio e de caves, hoje inexistentes, sempre para o comércio automóvel, mediante a contrapartida mensal de 1.360$00 (alínea H). A renda total mensal correspondente a tais locados é hoje de € 2.703,91 (alínea I). A “D... Lda” enviou ao Autor J…, datadas de 05.12.2003, as cartas de fls. 57 e 58, comunicando-lhes “que foi outorgada, no dia 2 de Dezembro de 2003, uma escritura pública de fusão na qual a sociedade D… SA foi incorporada na sociedade V… SA (…) pelo que recibos e correspondência deverão ser enviados a esta sociedade” (alínea J). Em 02.12.2003, foi celebrada escritura pública nos termos da qual a “d… SA” foi incorporada - tal como a sociedade Auto Garagem Lda, por fusão, na V… SA (alínea L). Nos termos da referida escritura, as intervenientes concretizaram a fusão “mediante transferência global do património das sociedades incorporadas (…) para a sociedade incorporante V… SA, com a consequente extinção daquelas” (alínea M). Mais de diz na referida escritura que “do ponto de vista contabilístico, as operações das sociedades incorporadas serão consideradas como efectuadas por conta da sociedade incorporante a partir de 1 de Janeiro de 2003” (alínea N). …e ainda que “os trabalhadores da sociedade incorporada D …SA, transitam para a sociedade incorporante” (alínea O). A sociedade Autora foi constituída por escritura pública de 11.06.2003, na qual J… realizou parte da sua entrada mediante a transferência da quota ideal de 50% do prédio a que se alude em 1. (alínea P). Á data da incorporação, por fusão, da “D…SA” na Ré, esta desconhecia a transferência referida no número anterior (alínea Q). J… enviou à “Auto Dinis…SA” uma carta datada de 10.05.2004, na qual lhe comunicava que “a quota ideal de 50% que eu detenho no prédio sito na Av. da Liberdade, 206 a 218 (…), foi transferida para a sociedade “G.…SA”, através de uma entrada em espécie para o respectivo capital social. (…) rogo-lhe que a partir do mês de Junho de 2004, as rendas sejam pagas a esta sociedade” (alínea R): As transacções realizadas nos locados durante todo o ano de 2003, foram escrituradas como pertencendo à Ré (alínea S). Foi com o Autor José … que nos últimos tempos foram tratadas todas as questões relacionadas com os arrendamentos das fracções a que se alude supra nos nºs 3 a 8 (resposta ao quesito 1º). Era aquele Autor que recebia os cheques para pagamento das rendas (quesito 2º). 21….os quais eram emitidos em seu nome (quesito 3º). Era também este Autor que assinava os respectivos recibos de quitação (quesito 4º). Nos quais constava como número de contribuinte do beneficiário o do anterior “comproprietário”, Joaquim … (quesito 5º). O Autor José … e o dito Joaquim … residiam alternadamente no Brasil e em Portugal (quesito 6º). O Autor José … e o Joaquim … tinham, até à data da morte deste último, colaboradores próprios (quesito 7º). Quando a “D…Lda” enviou ao 2º Autor as cartas a que se alude em J) – nº 10 supra – desconhecia que o mesmo se havia tornado contitular do prédio dos autos (quesito 8º). …por tal nunca lhe ter sido comunicado (quesito 9º). As lojas e caves dos autos têm actualmente um valor locativo mensal de cerca de oito mil euros (quesito 11º). O direito . O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes (art.s 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. Proc Civil). Cumpre, assim, analisar as seguintes questões: Se caducou o contrato de arrendamento por extinção da arrendatária; Necessidade de comunicação da cedência da posição de arrendatário ao senhorio e se, havendo mais que um, a comunicação terá de ser feita a todos eles; Nulidade da sentença, por infracção ao disposto no art. 668º , nº1 d) do CPC ; Se os Apelantes têm direito a obter a resolução do contrato, por cedência da posição contratual da arrendatária. Apreciemos cada uma delas. Está provado que a arrendatária das fracções propriedade dos Apelantes – “D… SA” – foi incorporada com uma outra sociedade, por fusão, na Ré/Apelada V… SA, nos termos da escritura pública celebrada em 2 de Dezembro de 2003. A fusão de sociedades está prevista no art. 97º do Cód. das Sociedades Comerciais (CSC), cujo nº1 dispõe: “Duas ou mais sociedades, ainda que de tipo diverso, podem fundir-se mediante a sua reunião numa só”. Nos termos do nº 4 deste preceito, a fusão pode realizar-se: Mediante a transferência global do património de uma ou mais sociedades para outra e a atribuição aos sócios daquelas de partes, acções ou quotas destas; Mediante a constituição de uma nova sociedade, para a qual se transferem globalmente os patrimónios das sociedades fundidas, sendo aos sócios destas atribuídas partes, acções ou quotas da nova sociedade.” Importa atentar no disposto no art. 112º, sob a epígrafe efeitos do registo: “Com a inscrição no registo comercial: Extinguem-se as sociedades incorporadas ou, no caso de constituição de nova sociedade, todas as sociedades fundidas, transmitindo-se os seus direitos e obrigações para a sociedade incorporante ou para a nova sociedade; Os sócios das sociedades extintas tornam-se sócios da sociedade incorporante ou da nova sociedade.” Decorre dos preceitos citados, que “a essência da fusão de sociedades consiste em juntar os elementos pessoais e patrimoniais de duas ou mais sociedades preexistentes, de tal modo que passe a existir uma só sociedade.” E pode ser feita por incorporação ou por constituição de uma nova sociedade (Raul Ventura, Cisão, Transformação de Sociedades, pags. 14 e 15). A fusão de sociedades foi abordada doutamente no Assento nº 5/2004 do STJ, DR de 21 de Junho de 2004 , relatado pelo Exmº Sr. Cons. Henriques Gaspar, do qual se transcreve o excerto seguinte: “Diz a lei que com a fusão extinguem-se as sociedades incorporadas, ou todas as sociedades fundidas. Mas também não podem esquecer-se as finalidades dessas extinções; não se extingue tudo isso como um fim em si mesmo; extingue-se para substituir, extingue-se para renovar. Certamente são aproveitados os elementos pessoais, patrimoniais e até imateriais das sociedades participantes que se extinguem, mas a extinção não implica desaproveitamento. Existe sempre, pois, um elemento decisivamente relevante na comparação entre o real e a construção jurídica – que é, como construção ao serviço de interesses, meramente instrumental; os interessados, ao procederem à fusão, não têm intenção de morte, mas sim de melhor e longa vida para as sociedades e para a realização das finalidades com que foram constituídas. (…) A fusão significa, pois, ao contrário da morte , perspectiva de melhor e mais sustentada continuidade económica, por redução de riscos, obtenção de economias de escala e de racionalização (…).” E em referência ao prescrito no art. 112º, alínea a), onde se diz que como efeito da fusão de sociedades se transmitem os direitos e obrigações da sociedade incorporada para a sociedade incorporante ou para a nova sociedade, acrescenta: “Não qualifica ou determina a lei que tipos ou espécies de direitos e obrigações se transmitem; a previsão abrange todos os direitos e obrigações que puderem ser transmitidos (…).” No caso dos autos, a fusão operou-se por incorporação: houve uma transferência global do património de duas sociedades, a arrendatária e Auto Garagem Lda, para uma outra sociedade, a “V... SA”. Com a inscrição da fusão no registo comercial, extinguiu-se a “D… SA”, mas tal não tem como consequência a extinção do arrendamento por caducidade ao abrigo do art. 1051º , nº1 alínea d) do Cód. Civil. É que nos termos do disposto no art. 112º do CSC , o direito ao arrendamento, melhor, a posição no contrato de arrendamento da sociedade incorporada, transmitiu-se para a sociedade incorporante, “VTD…Lda” (cfr. os acórdão desta Relação de 01.07.2003 CJ ano XXVIII, tomo 4, pag. 73, e da Relação de Guimarães de 08.01.03, CJ, tomo I, pag. 277). Esta transmissão, como mero efeito da lei, não carece de autorização ou consentimento do senhorio. A questão da comunicação da fusão ao senhorio. Alegam os Apelantes que, tendo a arrendatária a obrigação de comunicar a cedência da posição contratual ao senhorio, não o fez validamente e que pertencendo o imóvel a duas pessoas havia que comunicar aos dois a transmissão. Na sentença entendeu-se que no caso de fusão de sociedades a transmissão do direito ao arrendamento para a sociedade incorporante não tem de ser comunicado ao senhorio, seguindo-se, pois, o entendimento sufragado no Ac. da Relação de Coimbra de 24.06.97, CJ ano XXII, tomo 3, pag. 37. De todo o modo, no caso, a comunicação foi feita Vejamos. Dispõe o art. 1038º do Cód. Civil, que são obrigações do locatário: (…). Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação, ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar; Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada; (…). Não acompanhamos a sentença quanto à desnecessidade de comunicação ao senhorio da transmissão do contrato de arrendamento. Afigura-se-nos que existia aqui o dever de comunicação ao locador a que alude a alínea g) do art. 1038º. É esta a opinião de Pais de Sousa, in Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano , 6ª edição, pag. 212, e foi seguida nos acórdãos desta Relação e da Relação de Guimarães citados e ainda no Ac. do STJ de 20.10.92, BMJ 420/524. Como se refere nesta jurisprudência, a comunicação permite ao senhorio conhecer o negócio que operou a cedência do arrendado, pois é do seu interesse fiscalizar a legalidade da cedência, permitindo-lhe também conhecer a identificação do novo inquilino, a quem poderá pedir contas pelo cumprimento do contrato de arrendamento. São fortes razões que justificam a aplicação ao caso de transmissão do contrato de arrendamento, por motivo de fusão de sociedades, do prescrito na alínea g) do art. 1038º do Cód. Civil. Cumpre agora verificar se a comunicação foi legalmente feita. Está provado que no dia 5 de Dezembro de 2003, portanto três dias depois da escritura fusão, a arrendatária “D…SA” enviou ao Autor José … uma carta a informá-lo da celebração da escritura de fusão pela qual a sociedade “D… SA” foi incorporada na “V…SA”. Entendeu a sentença que com o envio desta carta a arrendatária cumpriu o dever de comunicação, com o que discordam os Apelantes dizendo que sendo dois os comproprietários a comunicação deveria ser feita a ambos. Sem razão todavia. Provou-se que nos últimos anos a arrendatária tratou de todas as questões relacionadas com o arrendamento das fracções com o Autor José …; era este que recebia os cheques para pagamento das rendas e que assinava os recibos. É, assim, lógico e compreensível que a comunicação da transmissão do arrendamento lhe fosse também feita, sem necessidade de o ser ao outro comproprietário que para a “D…SA” seria ainda o Joaquim …. As razões que impõe o dever de comunicação que decorre da alínea g) do art. 1038º, são satisfeitas com a comunicação a quem, de facto, perante a arrendatária representava o senhorio como era o caso, manifestamente, do José … . Improcede também esta fundamento do recurso. Vejamos, por último, se ocorre o fundamento de resolução do contrato de arrendamento referido alínea f) do nº1 do art. 64º do RAU, por a “D…SA” ter cedido o locado durante o ano de 2003 à Apelada, sem autorização, e se a sentença ao não conhecer desta questão incorreu na nulidade do art. 668º, nº1 d). Na petição os AA pediram, a título subsidiário, a condenação da Ré a ver resolvido o contrato e o consequente despejo, tendo alegado que da escritura de fusão resulta a cedência não autorizada do locado, a partir de 1 de Janeiro de 2003, para a Apelada. A sentença não apreciou este pedido, com o que incorreu na nulidade do art. 668º , nº1 al. d) do CPC . Cabe a este tribunal substituir-se ao tribunal recorrido na apreciação da questão ( art. 715º do CPC ). Nos termos do disposto no art. 1038º alínea f) do Cód. Civil, por princípio é ilícita a cessão da posição contratual do arrendatário que não tenha sido autorizada pelo senhorio. Todavia, é lícita essa cessão, mesmo sem permissão do locador, nos casos de cessão de exploração do estabelecimento comercial ou industrial ou no caso de trespasse (Pais de Sousa, obra citada, pag. 211). Os Apelantes pretendem que houve uma cedência não autorizada logo no princípio de Janeiro de 2003 com base em ter-se dado como provado que “as transacções realizadas nos locados durante todo o ano de 2003 foram escrituradas como pertencendo à Ré” (nº 19 da matéria de facto). Este facto, alegado pelos AA, decorre do seguinte excerto da escritura de fusão: “ do ponto de vista contabilístico, as operações das sociedades incorporadas serão consideradas como efectuadas por conta da sociedade incorporante a partir do dia 1 de Janeiro de 2003 ” (doc. nº 11 a fls. 59 a 68 dos autos). Afigura-se-nos que daqui, sem mais, não se pode concluir ter ocorrido a cedência não autorizada do locado. O que se diz na escritura é que, por razões contabilísticas , as operações no locado, das sociedades incorporadas , serão consideradas como efectuadas por conta da incorporante. Não está provado, pois, que no início de 2003 a arrendatária tenha cedido o locado à Ré V…SA, sem autorização dos AA. E o ónus da prova da ocorrência deste fundamento de resolução do contrato, cabia aos AA/Apelantes (art. 342º, nº 1 do Cód. Civil). Com o que improcedem todos os fundamentos do recurso, sendo de confirmar a sentença. Decisão. Em face do exposto, julga-se improcedente e confirma-se a sentença. Custas pelos Apelantes. Lisboa 18 de Maio de 2006 Ferreira Lopes Manuel Gonçalves Aguiar Pereira