IIDelimitação do Objecto do Recurso
As questões decidendas, para além das nulidades invocadas, cingem-se à alteração da decisão sobre a matéria de facto e à (in)existência de nexo causal que justifique a obrigação de pagamento da comissão devida pelo contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes.Das Nulidades
A Recorrente invocou a nulidade da sentença por não se ter pronunciado sobre questões (erro na forma de processo e falta de procuração) e ainda por não terem sido motivados os factos dados como não provados.
É nula a sentença quando, além do mais, o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar-cfr. art. 615.º, n.º 1, al. d), 1.ª parte do C.P.Civil.
Como corolário do princípio do dispositivo, o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação e não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras—v. art. 660.º, n.º 2 do C.P.Civil.
A questão para efeito de julgamento alicerça-se na causa de pedir (factos concretos que sustentam o pedido) e/ou nas excepções invocadas pelo réu.[1]
Relativamente à questão do erro na forma de processo cumpre recordar que a Recorrente baseou-se, para esse efeito, na rescisão unilateral, com justa causa, do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Recorrida (cfr. arts. 5.º a 11.º da oposição).
Na sentença foram julgadas improcedentes as excepções, incluindo a que se referia ao erro na forma de processo, uma vez que, no que tange a esta questão, considerou-se que foi produzida prova da celebração de um contrato de mediação imobiliária que não foi extinto pela rescisão da Recorrente.
Concretamente, esclareceu-se na sentença que “quanto a este último aspecto que sustentou o pedido de rescisão unilateral da requerida importa realçar que a tese desenvolvida por esta não abalou a minimamente a prova produzida pela requerente. Porquanto, não pode o Tribunal da prova produzida deixar de desconsiderar a “cadeia dos factos” que integraram toda a actividade de mediação imobiliária desenvolvida pela requerente, nomeadamente, as diligências posteriores à indicação da requerida efectuada à consultora da requerente do contacto dos futuros adquirentes do imóvel, em concreto, o anúncio publicitário de venda colocado no imóvel; as visitas; a negociação do preço de venda; a celebração do contrato promessa e, por último, do contrato definitivo (…)”
Por conseguinte, não há dúvida que o erro na forma de processo fundamentado pela Recorrente na inexistência de uma fonte contratual (cfr. art. 11.º da oposição) foi apreciado e decidido.
Relativamente à falta de ratificação do processado pela Recorrida, para além de não ter sido suscitada perante o tribunal, cumpre notar que inexiste o vício apontado pela Recorrente.
Com o requerimento de injunção, apresentado em 08/07/2019, basta a menção da existência do mandato, não sendo necessária a junção, nessa fase, de procuração (cfr. art.º 10.º, n.º 3 do Dec.-Lei n.º 269/98 de 01.09).
Após a oposição, a Recorrida juntou procuração forense datada de 21 de Fevereiro de 2017, ou seja, com data anterior à apresentação do procedimento de injunção (cfr. fls. 27 verso).
Nos termos do artigo 48.º, n.º 2 do C.P.Civil a ratificação do processado só é exigida na hipótese da procuração ter sido conferida posteriormente à data de entrada da acção em juízo, o que não é o caso.
Perante a referida situação, Castro Mendes esclarece que a ratificação deve ser efectuada pela parte ou pelo mandatário com poderes especiais para esse efeito.[2]
Assim sendo, no caso concreto, a invocada insuficiência do mandato não se verifica.
Por último, a Recorrente entende que a falta de motivação dos factos não provados consubstancia uma nulidade por falta de fundamentação.
A sentença, após identificar as partes, o objecto do litígio e enunciar as questões que cumpre solucionar, expõe os fundamentos, ou seja, discrimina os factos que considera provados e não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas por lei ou por regras da experiência (cfr. n.ºs 2 a 4 do art. 607.º do C.P.Civil).
Como se sabe, a fundamentação da decisão permite aos destinatários a compreensão do sentido da decisão e a reapreciação da causa, em caso de recurso.[3]
É nula a sentença quando nomeadamente não especifique os fundamentos de facto e de direito que justifiquem a decisão—cfr. artigo 615.º, n.º 1, al.b) do C.P.Civil.
Tem sido entendido, de forma reiterada e unânime pela doutrina e jurisprudência, que este vício (falta de fundamentação) só existe no caso de se verificar uma absoluta e total falta de fundamentação, quer ao nível do quadro factual apurado quer no que respeita ao respectivo enquadramento legal.
Assim, a sentença que contenha uma deficiente, incompleta ou não convincente fundamentação[4] não enferma deste vício.
Trata-se, portanto, de um vício de natureza meramente formal (omissão total da discriminação dos factos e/ou das normas jurídicas aplicáveis) e não substancial
O tribunal enumerou os factos dados como não provados e justificou essa decisão esclarecendo que se tratava de alegações de direito, conclusivas ou simplesmente por ter resultado provado o seu contrário.
Conclui-se, por isso, que não existe a nulidade apontada pela Recorrente pois a decisão está justificada minimamente, não se mostrando necessário maiores desenvolvimentos uma vez que, relativamente aos factos propriamente ditos em causa, resultou o contrário da prova produzida.
Em suma, a sentença não padece de vícios formais nomeadamente aqueles que foram indicados pela Recorrente.
Erro na forma de processo
A Recorrente sustenta que ocorreu erro na forma de processo quer se considere que a sua responsabilidade advém da celebração do contrato de mediação em causa quer se defenda a sua tese no sentido de que existe responsabilidade civil por ter sido por si rescindido.
Na década de 90, os tribunais, particularmente os de Lisboa e Porto, registaram um volume processual muito elevado de acções (sumaríssimas) para cobrança de dívidas de empresas, o que implicava um dispêndio de tempo, trabalho, meios e dinheiro a todos aqueles que nelas intervinham, quer do lado do utente quer do sistema judiciário.
Nesse contexto, e à semelhança da experiência implementada noutros países, surgiu o primeiro diploma que consagrou o procedimento de injunção (Dec.-Lei n.º 404/93 de 10.12) substituído pelo Dec.-Lei n.º 269/98 de 1 de Setembro, cujo preâmbulo revelou o referido problema dos tribunais terem sido “erigidos em órgãos de reconhecimento e cobrança de dívidas” e a necessidade de se “encararem vias de desjudicialização consensual de certos tipos de litígios”.
O diploma destinou-se a realizar os objectivos de celeridade e de simplificação porquanto foi constatado que um grande número de processos judiciais, para obter a satisfação de obrigações pecuniárias, terminava sem oposição do réu.
Assim, nos termos do art.º 1.º do Dec-Lei n.º 269/98 de 1 de Setembro, o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contratos, de valor não superior a €15.000,00, poderá seguir o regime dos procedimentos previsto neste diploma e no respectivo anexo.
Nos artigos 1.º a 5.º e 7.º a 20.º do mencionado anexo, o legislador distinguiu respectivamente a acção declarativa de condenação com processo especial (AECOP) e o procedimento de injunção.
Relativamente à injunção, o art.º 7.º define-a como a providência que tem por fim conferir força executiva a requerimento destinado a exigir o cumprimento das obrigações a que se refere o artigo 1.º do diploma preambular ou das obrigações emergentes de transacções comerciais abrangidas pelo Dec.-Lei n.º 32/2003 de 17.02 (revogado pelo Dec.-Lei n.º 62/2013 de 10.05).
No que concerne especificamente a contratos que consubstanciam transacções comerciais, em que ocorra atraso no pagamento, é admissível o procedimento de injunção, sem limite de valor máximo (cfr. art.º 10.º, n.º 1).
Transação comercial é definida como uma transacção entre empresas ou entre empresas e entidades públicas destinada ao fornecimento de bens ou à prestação de serviços contra remuneração (cfr. art.º 3.º, al.b)).
O contrato de mediação imobiliária implica a realização de serviços destinados a angariar interessados na compra de um imóvel.
Por conseguinte, o credor pode recorrer a um destes mecanismos processuais simplificados (acção declarativa de condenação com processo especial ou procedimento de injunção) se ocorrer o (in)cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes desses contratos, de valor não superior a €15.000,00 ou, sem limite de valor, quando estão em causa transacções comerciais.
Numa fase inicial, se o requerido não deduzir oposição, apesar de se encontrar devidamente notificado, o secretário apõe no requerimento de injunção a fórmula de índole executiva (cfr. art.º 14.º, n.º 1).
Os objectivos de simplificação e celeridade estão claramente presentes nesta fase inicial do procedimento com vista à obtenção de um título com força executiva.
Deduzida oposição, como sucedeu no presente caso, a injunção passa a seguir o processo especial ou comum, consoante o valor da mesma.
O contrato de mediação imobiliária implica, em resumo, a realização de serviços destinados a angariar interessados na compra de um imóvel.
No caso concreto, o pedido fundamenta-se numa obrigação pecuniária no valor de €5.968,86 por ter sido celebrado entre as partes um contrato de mediação imobiliária, ou seja, pode seguir o procedimento de injunção, inexistindo erro na forma de processo.
Da Modificabilidade da Decisão sobre a matéria de facto
Nos termos do artº. 662º. do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
A possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta pois tal só é admissível quando os meios de prova revisitados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo.
Se a decisão do julgador está devidamente fundamentada, segundo as regras da experiência e da lógica, não pode ser modificada, sob pena de inobservância do princípio da livre convicção.[5]
A Recorrente discorda da resposta dada à primeira parte do número 5) sobre o pagamento de 10% em 20 de dezembro de 2018 do valor da remuneração acordada, por entender que respeita a 10% do sinal retido pela Recorrida aquando do recebimento do sinal devido pela celebração do contrato-promessa de compra e venda.
Para tanto, fundamenta-se nas suas declarações e no documento n.º 4, junto aos autos.
As partes estabeleceram, no contrato de mediação, que incumbia à Recorrente, no que respeita à remuneração, o pagamento da quantia de cinco mil euros, sendo devido 10 % desse valor após a celebração do contrato-promessa de compra e venda e o remanescente na celebração da escritura.
A Recorrente enviou, em 17 de Dezembro de 2017, um e-mail para a Recorrida informando sobre os seus dados bancários a fim de ser transferido o valor do sinal, acrescentando que esta podia reter 10% do valor que se encontra convencionado.(doc. de fls. 45)
Em 20 de Dezembro a Recorrida comunicou-lhe que efectuaram nesse dia a transferência do sinal, deduzido dos 10% dos honorários, remetendo em anexo comprovativos da factura €600=€500 da comissão de venda + 115€ de IVA) e da transferência do sinal (€9385) (docs. de fls. 20 verso, 21 e 22).
Ou seja, a Recorrida, devidamente autorizada pela Recorrente, reteve a quantia de €500,00 correspondente ao pagamento de 10% do valor convencionado no contrato de mediação em consequência da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
Portanto, a retenção de parte do sinal pela Recorrida teve como fundamento justamente o pagamento que era devido pela Recorrente, razão pela qual a resposta a essa matéria está absolutamente correcta.
A segunda parte relativa à interpelação para pagamento do restante não tem qualquer relevância porquanto estamos perante uma obrigação com prazo certo (cfr. arts. 805.º, n.º 2, al. a) e 806.º, n.º 1 do CC).
No que concerne à procuradoria também não merece relevância porque se trata de um valor que deverá ser atendido como custas de parte.
Defende ainda erro de julgamento por entender que existe contradição entre o número 7 dos Factos Provados e o número 9) do articulado da Oposição pois foi dado como provado o envio do e-mail de 23 de Abril de 2019 por parte da Recorrida e, por outro lado, dado como não provado o número 9) da Oposição referente à mencionada comunicação.
No artigo 8.º da Oposição a Recorrente alega que a cláusula de exclusividade não a impedia de rescindir o contrato, como aliás fez, já que tinha motivo justificado.
Na sequência desta alegação, no artigo 9.º alegou que “Aliás, a própria mandatária da requerente em email datado de 23 de Abril de 2019, referiu “…nada ter a opor quanto ao explicitado por V. Exa na exposição…” ou seja refere-se à comunicação escrita enviada por carta registada no dia 3 de janeiro de 2019 e rececionada no dia 8 de janeiro pela Requerente, que diz respeito à Rescisão do contrato de Mediação Imobiliária.”
Ou seja, o conteúdo do artigo 9.º da Oposição, dado como não provado, traduz a interpretação que é dada pela Recorrente ao e-mail enviado pela Recorrida sobre o assentimento desta última à rescisão do contrato.
No e-mail de 23 de Abril de 2019, a Recorrida, através da sua mandatária, declarou nada ter a opor sobre a exposição da Recorrente. No entanto, acrescentou que a Recorrente contratou em regime de exclusividade e que, no âmbito da sua actividade, a Recorrida apresentou-lhe alguns interessados na compra do imóvel, tendo sido celebrado contrato-promessa de compra e venda com a intervenção da Recorrida que culminou com a celebração da escritura na qual os compradores declararam que houve intervenção da mediadora imobiliária. Conclui que a Recorrida interveio como mediadora, tendo conseguido comprador do imóvel.
Por conseguinte, impunha-se uma resposta negativa ao alegado no artigo 9.º da Oposição.
Considera ainda que não se fez prova de ter sido informada e esclarecida sobre o significado e alcance da cláusula de exclusividade constante do contrato de mediação.
Nos termos da referida cláusula 4.ª do contrato de mediação imobiliária sobre o regime da contratação ficou estabelecido “o segundo contraente contrata a mediadora em regime de exclusividade (1); o regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária durante o respectivo período de vigência (2)”.
Estamos perante uma cláusula redigida em termos muito claros no que concerne às implicações do regime de exclusividade na medida em que a contraente, aqui recorrente ficou ciente, através da mera leitura dessa cláusula, que apenas a Recorrida tinha o direito de promover o negócio de compra e venda do imóvel em causa.
Isso mesmo foi confirmado pelas suas declarações em audiência.
Com efeito, a Recorrente, nas suas declarações, afirmou que lhe foi transmitido que essa cláusula significava que apenas a Recorrida podia promover o imóvel, razão pela qual retirou os seus anúncios privados da internet.
Estas declarações foram confirmadas pela testemunha D…, consultora da Recorrida, encarregue de vender o imóvel da Recorrente.
Mais referiu a Recorrente que, em consequência da celebração do contrato de mediação imobiliária, forneceu à Recorrida o contacto de um casal interessado que já anteriormente tinha manifestado interesse na compra do imóvel por dele ter tomado conhecimento através do anúncio privado da Recorrente-cfr. ainda doc. n.º 3- e factos provados do ponto 10).
Pelas declarações da mencionada testemunha D…, apurou-se que, para além de outras visitas que fez com interessados ao imóvel da Recorrente, também acompanhou novamente o mencionado casal ao apartamento, na sequência do que foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda e marcada a escritura.
As testemunhas E… e F…, compradores do imóvel, confirmaram também que após terem contactado novamente em Outubro com a Recorrente, esta encaminhou-os para a agência imobiliária que passou a assumir todas as diligências necessárias à futura aquisição.
Em suma, a Recorrente tinha pleno conhecimento e mostrava-se totalmente esclarecida sobre a cláusula de esclarecimento, improcedendo a tese de que não foi devidamente informada.
Tendo em consideração a conjugação das declarações da Recorrente com os depoimentos das testemunhas E… e F… e com o teor do documento de fls. 48 (designado por Proposta de Compra-modelo 2-modelo do proprietário, do qual consta a identificação dos proponentes, condições da compra e venda e datas dos contratos, não impugnado) impõe-se a inclusão de factos instrumentais, que resultaram da instrução da causa, respeitantes aos actos praticados pela Recorrida, por serem relevantes para a decisão, ao abrigo do art.º 5.º, n.º 2, al.a) do CPCivil, e que constam do ponto 10) a- nos termos seguintes :
A requerente, após a celebração do contrato de mediação, colocou placa indicativa de venda no imóvel, e através de representante, acompanhou interessados na visita ao mesmo, incluindo os interessados aludidos em 10), na sequência do que foram estabelecidas as datas para celebração do contrato-promessa de compra e venda e da escritura nos termos constantes do documento de fls. 48 que se dá por reproduzido.
Por último, sobre a requerida produção de novos meios de prova para apurar a quem pertence a assinatura que consta do contrato de mediação imobiliária trata-se de uma questão nova apenas suscitada nesta sede de recurso.
Nas palavras de Abrantes Geraldes[6], os recursos constituem mecanismos destinados a reapreciar decisões proferidas, e não a analisar questões novas; e seguindo a terminologia proposta por Teixeira de Sousa, acrescenta que seguimos um modelo de reponderação, que visa o controlo da decisão recorrida e não um modelo de reexame que permita a repetição da instância de recurso.
Dada a inadmissibilidade legal de apreciação da referida questão, decide-se não conhecer da mesma.
Em resumo, improcede o recurso nesta parte.
