438/08.5YXLSB.LS.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

1. O meio extrajudicial de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, previsto no NRAU, é optativo. 2, Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse fundamento, utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendatário esteja em mora relevante.

Acórdam no Supremo Tribunal de Justiça Relatório AA – Sociedade de Empreendimentos Urbanos e Rústicos, S.A.(1) Intentou contra BB – Rent-car, Lda . Acção declarativa de condenação sob a forma ordinária Pedindo A condenação da R. a: Ver declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre A. e Ré; Desocupar o local arrendado, entregando-o à A. livre de pessoas e bens; Pagar à A. a totalidade das rendas vencidas e não pagas no valor de € 1.452,76, à data da propositura da acção; Pagar à A. as rendas vencidas após a propositura da presente acção e vincendas até efectiva entrega do local arrendado, e Pagar à A. os juros vencidos e vincendos, à taxa legal, desde as datas de vencimento de cada uma das rendas e até integral pagamento, sendo os juros vencidos até 2/1/08 no valor de € 29,08. Alegou ser dona do prédio que identifica e que o arrendou à R. que deixou de lhe pagar as rendas vencidas em 1 de Outubro, 1 de Novembro e 1 de Dezembro de 2007 e 1 de Janeiro de 2008, bem como as seguintes. A R. contestou por excepção e por impugnação e deduziu reconvenção, pedindo a condenação da A. a pagar-lhe as benfeitorias que identifica e quantifica, caso venha a ser resolvido o contrato de arrendamento em causa. Houve réplica. Foi proferido despacho saneador, julgando-se improcedente a excepção de ilegitimidade deduzida pela R. e de seguida conheceu-se do pedido. Embora, a R. nada tivesse alegado quanto à forma de processo escolhida – a declarativa – a decisão da primeira instância teceu algumas considerações sobre a questão, concluindo que “ em caso de não pagamento de rendas por parte do arrendatário, pode a senhorio operar a resolução por via de acção declarativa, por via de entrega de coisa imóvel arrendada (pelo menos implicitamente), agora disciplinada nos arts. 930.º-A a 930-E do CPC , e ainda através de comunicação ao arrendatário, devendo tal comunicação ater-se às exigências legais previstas ”. De seguida julgou procedente a acção, declarando resolvido o contrato, ordenando o despejo e condenando no pagamento das rendas em dívida e vincendas e juros de mora; julgou também improcedente a reconvenção. A R. apelou suscitando pela primeira vez no processo a questão de ser impróprio o meio processual utilizado, por actualmente ter deixado de existir a acção declarativa de despejo por falta de pagamento de rendas. A Relação considerou o meio utilizado idóneo e julgou improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida e condenando ainda a R. como litigante de má fé na multa de 10€. Novamente inconformada, a R. pede revista , terminando a sua alegação com as seguintes Conclusões A A/Recorrida, carece de interesse Processual para recorrer à via judicial, v.g. através da acção de despejo para resolver o contrato de arrendamento quando o inquilino esteja em mora no pagamento das rendas, por período superior a 3 meses; Foi intenção claramente manifesta do legislador do NRAU limitar a resolução do contrato de arrendamento na situação referida em 1) unicamente à via extrajudicial; Daí que a melhor solução para dirimir a questão em apreço no presente recurso seja acolher na prolação do Acórdão a proferir no STJ a jurisprudência que promana do acórdão fundamento que é o que melhor interpreta a solução proposta pelo legislador; Por outro lado a condenação da Recorrente como litigante de má-fé é abusiva, injusta e desproporcionada, Já que na verdade a Recorrente desconhecia a designação social correcta da Recorrida até à data da propositura da presente acção, porquanto as declarações de IRS invoca das no Acórdão Recorrido não são da autoria da Recorrente mas sim e sempre do seu Gabinete de Contabilidade ... obviamente. Além disso como pode o Acórdão Recorrido afirmar tão peremptoriamente que a Recorrente há muito sabia da nova designação social da A./Recorrida quando, não só, a própria A./Recorrida a desconhecia (vide p.i.), mas também os documentos referidos em 4) alguns têm exactamente a designação invoca da pela Recorrente. Termina pedindo se profira acórdão a acolher a tese da recorrente, dando-se provimento ao recurso. Foram oferecidas contra alegações, para pugnar pela decisão recorrida. Corridos os vistos, cumpre decidir. Fundamentação Matéria de facto provada Encontra-se inscrito a favor da A. na 4ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa pela Ap.05/010294 o prédio urbano sito na Praça do Município, nºs 20 a 24, freguesia de S. Julião, em Lisboa, ali descrito sob o nº 00006. Por escritura pública outorgada em 27 de Julho de 1990, no 10º Cartório Notarial de Lisboa, a A. declarou dar de arrendamento à R. o rés-do-chão do nº 22 do prédio sito na Praça do Município, nºs 20 a 24, pelo período de seis meses, renovado automática e sucessivamente por iguais períodos de tempo, com início em 1 de Agosto de 1990, nos termos do documento junto de fls. 9 a 13, dando-se o seu teor por integralmente reproduzido; Do artigo 2º de tal escritura consta: “A loja arrendada destina-se a escritório de aluguer de automóveis sem condutor ou, em alternativa, à actividade imobiliária que a arrendatária venha a desenvolver”. No artigo 3º ficou a constar: “A renda mensal é de quarenta e cinco mil escudos e será sempre paga adiantadamente no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, à própria senhora ou a quem legitimamente a represente…”. Consta do artigo 5º: “Ficam proibidas todas e quaisquer obras na loja arrendada sem expresso consentimento da senhoria dado por escrito, …”. A renda anual, ascende actualmente a € 4.358,28, pagável em duodécimos de € 363,19. A R. não pagou as rendas que se venceram nos dias 1 de Outubro, 1 de Novembro, 1 de Dezembro de 2007 e 1 de Janeiro de 2008; Em 8 de Fevereiro, 8 de Abril, 8 de Maio de 2000, respectivamente, a R. preencheu e o seu gerente apôs a sua assinatura nos documentos que se encontram juntos aos autos a fls. 82 e 83, para efeitos de retenção na fonte do IRS relativo às rendas do locado, identificando a A., enquanto titular do rendimento como AA – Sociedade de Empreendimentos Imobiliários, SA. O direito A recorrente não põe em causa a verificação dos fundamentos da resolução do contrato por falta de pagamento de rendas. Nas suas conclusões suscita apenas duas questões , a saber: há falta de interesse em agir por parte da A. ao utilizar a acção de despejo para obter o despejo do arrendado, já que foi objectivo do legislador com o NRAU limitar a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas por período superior a três meses, à via extrajudicial. não há fundamentos para a condenação da recorrente como litigante de má fé. 1.ª questão – meio processual utilizado ou seja, pode o senhorio, à face da lei actual do NRAU (2) , instaurar acção de despejo por falta de pagamento de rendas? No acórdão que fundamentou a admissão da revista excepcional (3)”. , defende-se que o senhorio não tem interesse em agir ao propor acção de despejo para resolver o contrato de arrendamento porque tem ao seu dispor o meio impositivo previsto na lei para o efeito que é o da resolução extrajudicial (comunicação ao arrendatário do incumprimento contratual por falta de pagamento de rendas em dívida há mais de três meses, que serve de título executivo para a resolução). Por seu turno, o acórdão recorrido considerou que o meio extrajudicial previsto na lei é optativo , podendo o senhorio recorrer à acção de despejo para o efeito. A questão não foi suscitada pela R. na sua contestação, que apenas o fez em sede de alegações na apelação, em face das considerações que a sentença verteu sobre a questão, considerando ser adequado o meio processual em causa, o que veio a ser corroborado pelo acórdão recorrido, no qual se verteu uma acertada e exaustiva fundamentação. Sem pôr em causa a falta de pagamento de rendas, vem agora a arrendatária interpor esta revista excepcional que, admitida pela formação dos três juízes conselheiros a que se refere o art. 721.º-A, n.º 3, se nos impõe decidir. Mas este é um dos casos que bem prova o uso reprovável pela arrendatária dos mecanismos processuais previstos na lei para tentar impedir a resolução do contrato, inconvenientes que o novo NRAU visou evitar ao prever uma forma (alegadamente) expedita de resolver o contrato de arrendamento em que o arrendatário não cumpre a obrigação principal que lhe cabe – a de pagar a renda (4) . Isto significa que a posição defendida no acórdão recorrido é a que defendemos, por caber no contexto da lei e se adequar mais ao espírito que o legislador teve em mente no NRAU: tornar mais célere a resolução do contrato de arrendamento por incumprimento contratual e impedir os expedientes dilatórios do arrendatário para obstar ao despejo do arrendado. A lei geral do arrendamento prevê a acção de despejo como meio processual adequado para a resolução do contrato de arrendamento, designadamente, por falta de pagamento da renda (5) , aí se estatuindo que o arrendatário só pode obstar ao despejo se até à contestação depositar as rendas em dívida e a indemnização devida, faculdade que apenas pode utilizar uma única vez(6) . Ao tratar da cessação do arrendamento de prédios urbanos, o art. 1080.º estabelece que o que vai disposto nessa subsecção é imperativo. E, no art. 1083.º, 1, refere-se que “ qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base no incumprimento pela outra parte ”. No n.º 3, o mesmo normativo refere que “ é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda…. ” O art. 1084.º, 1 diz que “ a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do art. anterior, bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentalmente se invoque a obrigação incumprida ”, ficando sem efeito a resolução se o “ arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses ” (7). – n.º 3. A notificação ou comunicação prevista na lei faz-se por notificação judicial avulsa (8) , servindo de título executivo o comprovativo dessa comunicação e o contrato de arrendamento (9). . A lei (10) refere que a acção de despejo se destina a “ fazer cessar a situação jurídica do arrendamento… ” Portanto, tendo em conta a arrumação sistemática da norma, o princípio geral estatuído na lei é o seguinte: o senhorio pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, podendo lançar mão da acção de despejo, baseado no incumprimento por qualquer causa que o fundamente, e, no caso do n.º 3, pode ainda o senhorio utilizar, em alternativa, a resolução extrajudicial aí prevista, se verificar que essa possibilidade que a lei lhe concede é mais expedita. Mas diz-se que lei prevê imperativamente a via extrajudicial para pôr termo ao contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses, apenas se podendo recorrer, nesse caso, a este meio o senhorio. A imperatividade a que alude o art. 1080.º do CC . não é a de se considerar que a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas superior a três meses se faz pela via extrajudicial exclusivamente, a imperatividade aí vertida reporta-se a todos os mecanismos que a lei prevê para obter a cessação do contrato e não apenas àquela: di-lo a exposição de motivos da Lei que aprovou o NRAU: “ o regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento… .” Dizendo ainda a mesma exposição de motivos, “ abre-se a hipótese “(11). à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento ”. Portanto, a regra da imperatividade tem a ver com a definição do regime jurídico da cessação do contrato de arrendamento (a todo ele) e não com a possibilidade que se abre ao senhorio de a fazer operar também por via extrajudicial. Quer a inserção sistemática do n.º 3 do art. 1084.º, a seguir ao n.º 1, quer a intenção do legislador em agilizar a resolução do contrato de arrendamento pelo reiterado incumprimento do arrendatário, justificam esta posição. E não se diga que com este entendimento se posterga a vantagem de retirar dos tribunais as acções com este fundamento, porque está por demonstrar que esta forma extrajudicial de resolver o contrato alivia os tribunais, bastando ver as dificuldades que pode acarretar a notificação do arrendatário, bem como as que podem surgir na impugnação do depósito das rendas em atraso e indemnização (12) , prevendo-se aí, aliás, a possibilidade de o senhorio resolver o contrato pela via judicial por falta de pagamento de rendas (13) . As razões justificativas de que o recurso à via extrajudicial do senhorio para resolver o contrato por dívida de rendas superior a três meses é optativa, podendo ele sempre recorrer à acção de despejo, vêm enumeradas por Gravato Morais na anotação ao Ac. da RLx de 23.10.2007 (14) que aqui seguimos de perto por com elas concordarmos inteiramente: . o arrendatário tem direito de acção conforme dispõem o arts. 1048.º, 1 e 2 do NRAU e o art. 20.º da CRP que não lhe pode ser coarctada. . a acção de despejo abarca todos os casos em que o senhorio pretenda fazer cessar ou denunciar o contrato, designadamente quando essa cessação não opere ipso iure nem extrajudicialmente. . casos há também em que, para além da falta de pagamento de rendas, o senhorio pretenda cumular outra causa de pedir, como, por exemplo, o pedido de indemnização ao arrendatário, bem como no caso de pretender demandar também o fiador para pagamento das rendas; nesses casos, seria preciso intentar duas acções autónomas, uma declarativa outra executiva, o que dificultaria muito o exercício do direito do senhorio em despejar o arrendado, contrariamente à intenção do legislador em pretender agilizar essa possibilidade com a nova lei do arrendamento. . como o art. 9.º, 7 do RAU estabelece uma forma de notificação do arrendatário que tem que ser pessoal, não sendo permitida a notificação edital, como acontece na acção de despejo, essa eventual demora está em contradição com a celeridade que o legislador visou para tornar mais expedito o despejo do arrendatário que seja um contumaz incumpridor. . com a acção declarativa, muitas vezes, o senhorio pode encurtar os prazos para obter a resolução; com o recurso à execução, o senhorio só pode efectuar a comunicação prevista no art. 14.º, 4 do NRAU passados três meses do não pagamento da renda; decorre depois o prazo para a notificação do arrendatário que pode, como se disse, revestir dificuldades e ser moroso; o arrendatário pode pôr fim à mora nos três meses seguintes, art. 1084.º, 3, ficando a resolução do contrato sem efeito, com a agravante de que em casos futuros de semelhante incumprimento tem ao seu dispor a mesma possibilidade, ao contrário do que acontece na acção de despejo, em que o arrendatário só pode utilizar esse meio de fazer cessar a resolução uma vez , como acima se disse. . na verdade, o art. 1048.º, 2, que é uma norma inovadora , permite apenas uma vez a possibilidade do arrendatário purgar a mora, em acção de despejo; é, por isso, uma forma mais expedita de resolver o contrato por falta de pagamento de rendas do que a extrajudicial em que o arrendatário a pode sempre purgar em sucessivos incumprimentos contratuais por tal fundamento; se se admitisse só esta forma de fazer cessar o contrato por resolução, estar-se-ia a permitir ao arrendatário um constante incumprimento contratual, o que contrariaria a celeridade e agilidade que o legislador quis introduzir na resolução do contrato. . o art. 1087.º do CC só torna exigível a desocupação do arrendado no fim do terceiro mês seguinte à resolução, o que determina mais uma espera que a acção de despejo não impõe. . como a lei exige para a constituição do título executivo o contrato de arrendamento – art. 15.º, 2 do NRAU – isso torna impossível a constituição de título executivo nos casos muito frequentes em que não existe contrato de arrendamento escrito. Mesmo quem defende a posição contrária – exclusividade da resolução extrajudicial -, tem que admitir casos em que só por via da acção de despejo se consegue a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas (15) , o que torna incoerente a defesa da exclusividade e imperatividade do recurso à referida via extrajudicial. Finalmente, dir-se-á que impor ao senhorio uma espera de três meses para resolver o despejo por via extrajudicial, com todos os percalços e demoras acima mencionados, seria agravar a sua posição em face do regime anterior em que ele podia intentar a acção de despejo logo após o não pagamento de uma renda (16) , quando se sabe que o NRAU pretendeu agilizar a resolução do contrato, a favor do interesse do senhorio. Como se defende no acórdão da RLx citado, anotado por Gravato Morais, o senhorio poderá intentar a acção de despejo sem a espera trimestral para recorrer à via extrajudicial, logo que se verifique uma mora relevante ou seja, passados oito dias sem que o arrendatário faça cessar a mora e o direito à consequente indemnização, como estipula o art. 1041.º , 2 do CC , solução que o espírito da lei nos permite defender(17). Por isso, concluímos que nada há a criticar às instâncias por terem definido como meio adequado a acção de despejo intentada. Finalmente, diga-se que, no caso dos autos, nem sequer existe título executivo em conformidade com o que dispõe a lei porque não vem alegado nem demonstrado que tenha ocorrido a notificação a que o art. 9.º, 7 citado, notificação essa que a lei (18) impõe e que, cumulativamente com o contrato de arrendamento, integra o título executivo. Diga-se também que a decisão desta questão nenhuma influência tem na questão de fundo – despejo por falta de pagamento de rendas - que a R. nem sequer contesta. 2.ª questão - má fé. Esta questão vem bem justificada na decisão recorrida e está muito bem alicerçada na lei (19). e nos factos porque a R. insiste sem pudor que não pôde pagar a renda porque desconhecia quem era a senhoria, quando o sabia muito bem, como resulta dos factos(20). E esta insistência em suscitar apenas nas alegações da apelação e da revista a questão da “ falta de interesse em agir ”, quando o não fez na contestação, onde se deve concentrar toda a defesa (21) , revela bem a intenção da R. em protelar o despejo do arrendado, abusando dos meios de defesa que a lei lhe concede, o que justifica a condenação como litigante de má fé em montante que, pela sua postura processual, nos aparece até insignificante. Decisão Pelo exposto, nega-se a revista, conformando-se a decisão recorrida. Custas pela R. Lisboa, 6 de Maio de 2010 Custódio Montes (Relator) Alberto Sobrinho Maria dos Prazeres Pizarro Beleza ( 1) Cuja denominação foi depois rectificada para Sembralo-Sociedade de Empreendimentos Imobiliários, S.A. (2) Lei n.º 6/2006 , de 7.2. (3) Art. 721.º-A , 1, c) do CPC , redacção do DL n.º 303/2007 , de 24.8: “ excepcionalmente, cabe recurso de revista do acórdão da Relação referido no n.º 3 do artigo anterior quando: c) o acórdão da Relação esteja em contradição com outro, já transitado em julgado, proferido por qualquer Relação ou pelo Supremo Tribunal de Justiça, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, salvo se tiver sido proferido acórdão de uniformização de jurisprudência com ele conforme ”. (4) Art. 1038.º , a) do CC . (5) At. 1047.º e 1048.º, 1 do CC. (6) N.º 2 do citado art. 1048.º . (7) Possibilidade que a lei lhe concede sem a limitação a que alude o art. 1048 , 2 do CC . (8) Art. 9.º, 7 do NRAU. (9) Art. 15.º, c). (10)Art. 14.º do NRAU. (11)“Abre-se a hipótese, não a obrigatoriedade e exclusividade. (12) Arts. 9.º, 7, 10.º, 11.º e 12.º, por um lado, e arts. 17.º e sgts do NRAU por outro. (13) Art. 21.º, 2. (14) Cadernos de Direito Privado, n.º 22, págs 65 e sgts. (15) Ver Olinda Garcia, anotação ao ac. da RC de 15.4.2008, Cadernos de Direito privado, n.º 24, pág. 74. (16) Art. 55.º, 1 e 64.º, 1, a) do RAU. (17) No mesmo sentido, Arrendamento Urbano, Lucinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, p Ag. 171, em anotação ao art. 1083.º do CC . (18) Ver art. 15.º , 2 do NRAU. (19) Art. 456.º 1 e 2, b) do CPC . (20) Ver n.º 8 da matéria de facto. (21) Art. 489.º , 1 do CPC .