5865/2006-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Outorgado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma no dia 2 de Agosto de 1996 tendo ficado acordado que o contrato definitivo seria celebrado até 30 de Novembro de 1996, acordando os interessados subsequentemente, no dia 4 de Julho de 1997, que a escritura seria celebrada 90 dias após a constituição do imóvel em propriedade horizontal, se, decorridos 10 anos, a propriedade horizontal ainda não está constituída não existindo nenhuma causa da responsabilidade dos promitentes compradores para uma tal situação, verifica-se perda objectiva de interesse destes em consequência da mora e, consequentemente, incumprimento definitivo dos promitentes vendedores (artigos 442.º, 801.º e 808.º do Código Civil) (SC)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: Relatório. Na comarca de Almada JR e mulher CI Intentaram acção com processo ordinário contra HC e mulher MC Alegando que Autores e Réus celebraram entre si o contrato promessa de compra e venda do imóvel descrito no art.º 1º da petição, os Autores como promitentes compradores, os Réus como promitentes vendedores, tendo os Autores sido induzidos em erro sobre as características do imóvel e sobre a sua titularidade, tendo perdido o interesse na compra Concluem pedindo a devolução do sinal em dobro. Citados, os Réus contestaram alegando, em síntese, que não tinham a mínima responsabilidade na não celebração da escritura de compra e venda. Saneado, instruído e julgado o processo, veio a ser proferida douta sentença julgando parcialmente procedente a acção. Da douta sentença vem interposto o presente recurso de apelação. Nas suas alegações os apelantes formulam as seguintes conclusões: I - Recorrentes e recorridos acordaram em alterar a 5ª Cláusula do contrato promessa dos autos, embora tendo conhecimento da dificuldade na concretização do processo de constituição da propriedade horizontal. II - Os recorridos não comunicaram aos recorrentes a perda do seu interesse na realização do contrato definitivo nem solicitaram a estes que fosse fixado um prazo para celebração da respectiva escritura publica de compra e venda, até porque estavam na posse do andar, efectuando obras com autorização dos recorrentes. III - Não se verificou incumprimento definitivo e em consequência não deveria ter sido resolvido o contrato promessa dos autos. IV – O contrato promessa dos autos deve-se manter em vigor. V — As normas jurídicas violadas são as insertas nos artigos 432° , n°.1, 436° , n°.1, 762, n°.2 e 808° todas do Código Civil . Nestes termos, deve ser concedido provimento ao recurso, anulando a decisão recorrida, substituída por outra que absolva os recorrentes, dos pedidos, mantendo o contrato promessa dos autos em vigor, com todas as legais consequências. Os Autores apelados contra-alegaram, defendendo a confirmação da decisão, tendo formulado as seguintes conclusões: 1ª - O presente recurso dos Apelantes, não pode ser considerado escorreito e feliz, por versar, quer na parte dispositiva, quer na parte conclusiva a mesma coisa, isto é, que a sentença seja revogada. 2ª - O problema que está aqui em causa é um contrato promessa celebrado pelos Apelantes, declarando-se possuidores e proprietários do imóvel dos autos e afinal são meros comproprietários. 3ª - Independentemente do exposto, o que é certo é que os Apelantes celebraram um contrato promessa em 1996, com aditamento em 1997, e nós estamos em 2006 e até hoje os Apelantes não conseguiram colocar o prédio em propriedade horizontal para puderem celebrar a escritura de compra e venda. 4ª - Apesar dos Apelantes e Apelados terem assinado o aditamento ao contrato promessa que diziam que a escritura seria celebrada 90 dias após a constituição da propriedade horizontal, o horizonte para a celebração, no que diz respeito aos Apelados, era um ou dois anos no máximo. 5ª - Não tendo os Apelantes conseguido constituir em propriedade horizontal o imóvel até ao ano 2000, altura que foi intentada a presente acção, e por outro lados os Apelantes não são proprietários do imóvel a que os autos se reportam, mas meros comproprietários. 6ª - Em face desse incumprimento, os Apelados vieram exigir que lhes fosse devolvido o sinal em dobro, nos termos do art.º 442º nº 2 do Cód. Civil. 7ª - O Mmº Juiz “a quo” para a decisão que tomou teve em conta os factos, o tempo decorrido e socorreu-se da Lei e da Jurisprudência que tem sido aplicada a casos semelhantes. 8ª - Os Apelantes não invocam factos que pudessem demonstrar que o incumprimento dos Apelantes não era definitivo, quer no que respeita à constituição da propriedade horizontal, quer no que respeita à sua mera qualidade de comproprietários, o que se lhes impunha nos termos do art.º 342º do Cód. Civil. 9ª - A sentença proferida é um modelo de exegese jurídica e factual que não pode ser posta em causa. Nos termos expostos e nos mais de direito deve ser mantida a presente sentença, na plenitude da sua decisão e conclusão. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. A questão a resolver consiste em apurar se há ou não incumprimento definitivo do contrato por parte dos Réus. II - Fundamentos. Ficou provado que: 1. Por contrato escrito, datado de 2 de Agosto de 1.996, tendo as assinaturas sido reconhecidas presencialmente, os réus, que declararam ser possuidores e Legítimos proprietários do 2° andar esquerdo do prédio urbano sito na R. ..., n.° 6, freguesia de ..., concelho de ..., descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de _Almada, sob o n.º 000..., e inscrito na matriz, sob o art. n.° ..., prometeram vender aos autores, que prometeram comprar, o referido andar, pelo valor de 6.500.000$00 (provado por documento). 2. Nos termos da cláusula 5ª do contrato: "a escritura de compra e venda será celebrada até ao dia 30 de Novembro de 1.996, devendo, para o efeito, os segundos outorgantes avisar os primeiros outorgantes, com a antecedência mínima de 10 dias, do dia, hora e local da celebração da mesma (provado por documento). 3. E da cláusula 6ª: "caso a escritura não possa der celebrada até à data referida na cláusula anterior, os ora outorgantes comprometem-se a prorrogar o prazo por mais 30 dias " (provado por documento). 4. Na data de celebração do contrato acima referido, os autores entregaram aos réus, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 1.000.000$00 (admitido por acordo). 5. Por escrito datado de 4 de Julho de 1997, tendo as assinaturas sido reconhecidas presencialmente, os autores e os réus acordaram em alterar a cláusula 5a do contrato acima mencionado, que passou a ter a seguinte redacção: a escritura de compra e venda será celebrada 90 dias após a aprovação do processo de constituição de propriedade horizontal, que está a correr os seus trâmites em Câmara Municipal de Almada (provado por documento). 6. E acordaram em aditar uma nova cláusula, nos termos da qual os réus autorizavam que ao autores passassem a habitar o andar a partir de 4 de Julho de 1.997 (provado por documento). 7. A 4 de Julho de 1.997, os autores entregaram aos réus, a título de reforço de sinal, a quantia de 2.000.000$00 (admitido por acordo). 8. A aquisição do prédio acima mencionado encontra-se registada a favor do réu e de JR, JC e MN, pelo av. i - ap. 08/940316 (provado por documento). 9. Em Novembro de 1.996, os réus autorizaram que os autores fizessem obras na fracção que acima se indicou (admitido por acordo ). 10. Na sequência do acabado de referir, os autores remodelaram a casa de banho (loiças, canalização, azulejos de parede e chão, pintura e electricidade ), na cozinha colocaram nova canalização de água e gás, nova rede eléctrica, azulejos de parede e chão e procederam à sua pintura, na sala de jantar estucaram e pintaram as paredes e colocaram novo chão e rede de electricidade, na sala de estar e quarto procederam ao alagamento e envernizamento do chão, à pintura de paredes e à colocação de uma rede eléctrica nova, no corredor colocaram tecto falso e com luzes embutidas e azulejos de parede decorativos, alagaram e envernizaram o chão, colocaram um rede de electricidade e criaram uma despensa, com prateleiras, uma divisória para as bilhas do gás e contadores da água e luz (admitido por acordo). 11. O réu (e outros ) requereram a Câmara Municipal de ..., em 1.996, vistoria de propriedade horizontal (dado como provado pelo tribunal). Temos pois que o contrato promessa foi celebrado em 2 de Agosto de 1996, tendo ficado acordado que o contrato definitivo seria celebrado até 30 de Novembro de 1996; em 4 de Julho de 1997 Autores e Réus acordaram em fixar nova data para a escritura, ficando agora combinado que ela seria celebrada 90 dias após a aprovação da propriedade horizontal, cujo pedido estava correndo trâmites na Câmara Municipal de Almada Decorridos 10 anos, em 2006, ainda não está constituída a propriedade horizontal. Os Autores alegam que houve incumprimento do contrato promessa por parte dos Réus porque estes sabiam que a Câmara Municipal não iria aprovar a constituição da propriedade horizontal e também porque se apresentaram como proprietários do prédio prometido vender quando são apenas comproprietários. A par do regime legal específico do contrato-promessa, aplica-se, em tanto quanto for pertinente, o regime geral do cumprimento e ou do incumprimento das obrigações. A regra geral nesta matéria é, por um lado, a de que os contratos devem ser pontualmente cumpridos e de que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado ( artigos 406º , nº 1 e 762º , nº 1, do Código Civil ). E, por outro, a de que nesse cumprimento e no exercício do direito correspondente devem as partes proceder de boa fé ( artigo 762º , nº 2, do Código Civil ). E considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, o devedor não realize no tempo devido a prestação ainda possível a que está vinculado ( artigo 804º , n.º 2, do Código Civil ). O incumprimento definitivo da obrigação pressupõe sempre uma situação de mora de cumprimento de uma das partes e consuma-se por via da perda do interesse do credor na prestação, verificada em termos objectivos, ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe tenha sido fixado e comunicado pelo credor ( artigos 801º e 808º do Código Civil ). Por outras palavras, para que o credor possa resolver o contrato promessa, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por facto imputável ao devedor ( artigo 801º , nº1, do Código Civil ), ou seja, quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor. No caso de o credor perder o interesse na prestação ou de esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação, com o consequente direito potestativo de resolução, por impossibilidade culposa ( artigo 801º , nº 1, e 808º , nº 1, do Código Civil ). Verificada esta perda de interesse na prestação por parte de um dos promitentes, considera-se que o outro faltou definitivamente à promessa, ficando o promitente cumpridor na titularidade de um poder potestativo à resolução do contrato (artigo 808º), com as consequências estabelecidas no artigo 442º, nº 2, em termos de restituição ou perda do sinal. Dito isto, há que reconhecer que os Autores têm fundadas razões para terem perdido o interesse na compra, 10 anos depois de terem celebrado o contrato promessa sem que a propriedade horizontal esteja ainda constituída e sem verem o seu investimento seguro legal e financeiramente. Face a essa constatação, nos termos dos preceitos acima citados, há que concluir que houve incumprimento definitivo. Falecem assim os fundamentos da apelação. III - Decisão. De harmonia com o exposto, nos termos das citadas disposições, acordam os Juízes desta Relação em declarar improcedente a apelação, confirmando-se na totalidade a douta sentença do Tribunal a quo . Custas pelos apelantes. Lisboa e Tribunal da Relação, 14/6/2007 Os Juízes Desembargadores, Francisco Bruto da Costa José Caetano Duarte Catarina Arêlo Manso