IIIFundamentação
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
- A.A autora é dona e legítima proprietária do prédio misto sito em ..., ..., Concelho ..., com o artigo matricial ...52, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...06.
- B.Por contrato de arrendamento de Agosto de 1968, o imóvel em referência, propriedade da autora, e identificado no artigo anterior foi arrendado a BB.
- C.O contrato de arrendamento teve a duração inicial de seis meses, prorrogável automaticamente.
- D.A renda fixada foi de ESC. 150,00 (cento e cinquenta escudos) sendo 100,00 (cem escudos) para a parte destinada a comércio e ESC. 50,00 (cinquenta escudos) para a parte destinada a habitação.
- E.Sendo na presente data, o valor mensal total da renda de € 50,00.
- F.Desde o início do contrato, em 1968, a senhora BB passou a habitar o imóvel locado em referência, e aquando do nascimento do seu neto, ora réu, ambos passaram a habitar a fracção, em convivência.
- G.A senhora BB faleceu em ../../2011.
- H.Tendo o réu continuado a habitar a fracção.
- I.A autora aceitou o réu como arrendatário, assumindo este todos os deveres contratuais decorrentes do arrendamento em referência.
- J.O Réu não paga as rendas referente ao imóvel locado, desde Abril de 2018 até à presente data, o que perfaz a quantia global de 2.350,00.
- K.O Réu procedeu ao depósito do valor das rendas peticionadas nos autos, acrescida da indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041º, ou seja, 20%, mediante depósito autónomo cujo DUC juntou aos autos no valor de € 2.820,00.
- L.Em 05-05-2022, o Réu juntou comprovativo de ter procedido ao depósito do valor de € 60,00 em 28-03-2022 relativo à renda de Março, e o valor de € 50,00 relativo à renda de Abril em 6-04-2022, tendo feito constar no termo de depósito em ambos, “recibos não passados”.
- M.A Autora intentou, em 3/12/2019, acção de reivindicação que correu termos no Juízo Local Cível ... do Cacém sob o n.º 782/19...., peticionando, além do mais, a desocupação do prédio que constitui o locado, bem como a restituição livre e devoluto de pessoas e bens.
- N.Tal acção terminou mediante sentença homologatória de desistência da instância.
- O.A parte do locado destinado a café não é utilizado enquanto tal há mais de 10 anos.
- P.A Autora tinha conhecimento desde o decesso de BB que a parte comercial se encontrava encerrada.
1. Com a presente acção pretendia a A. obter a cessação do(s) contrato(s) de arrendamento que celebrou, inicialmente, em 1968, com BB, falecida em 2011, cuja posição contratual aceitou que fosse assumida pelo Réu, invocando como fundamentos o “não uso do locado” e a “falta de pagamento da renda”.
Não obstante a data da celebração de tal(s) contrato(s), para efeitos de apreciação da resolução peticionada pela A., é aplicável à cessação do mesmo o regime que resultou aprovado pela Lei n.º 6/2006 (NRAU), de 27 de Fevereiro, atento o estatuído no n.º 1 do artigo 59º do NRAU: “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”.
Os fundamentos invocados para o despejo – não uso do locado e falta de pagamento de rendas – estão previstos no artigo 1083º, nº 2, alínea d) e nº 3, do Código Civil.
Na sentença entendeu-se não ocorrer o fundamento para o despejo previsto na referida alínea d) do nº 1 do artigo 1083º do Código Civil, em síntese e com relevo, por não se ter provado o não uso do locado pelo A., como “fundamento de resolução contratual”, o que não foi impugnado.
Porém, julgou-se verificado o fundamento de resolução previsto no nº 3 do artigo 1083º do Código Civil, onde se prevê que “[é] inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário (…)”, porquanto provou-se que o R., na qualidade de inquilino, não procedeu ao pagamento das rendas vencidas desde Abril de 2018 até à data da propositura da presente acção, que ocorreu a 15 de Fevereiro de 2022, estando assim provado o incumprimento do R. por um período superior a 3 anos, e, concluindo-se não ter operado a caducidade deste fundamento de resolução, posto que se entendeu que os depósitos de renda efectuados pelo R. não constituem depósitos liberatórios, decretou-se o despejo e condenou-se o R. no pagamento de todas as ditas rendas.
Para tanto, entendeu-se na sentença o seguinte:
«… o artigo 1048º, n.º 1 do Código Civil prevê a caducidade do direito de resolução se o arrendatário, até à contestação da acção de despejo, pagar ou depositar as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041º do referido diploma legal – cf. Luís Menezes Leitão, op. cit., pág. 151.
Significa isto que a faculdade de impedir o exercício do direito de resolução, neste caso, estava dependente do pagamento das quantias em falta, acrescido de indemnização de 20% prevista no artigo 1041º, n.º 1 do Código Civil, até ao fim do prazo da contestação.
No caso vertente, o Réu veio invocar a caducidade do direito à resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento da renda, invocando para o efeito o artigo 1048º do Código Civil e o pagamento que efectuou.
Reconheceu assim que não pagou rendas desde Abril de 2018, mas que procedeu ao depósito do valor das rendas peticionadas, acrescida da indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041º, ou seja, 20% do que era devido, mediante depósito autónomo cujo DUC juntou aos autos.
Com relevo, respondeu o Autor alegando que o Réu não procedeu ao depósito das rendas devidas à data da apresentação da contestação, uma vez que a renda de Março, já vencida em tal data, o Réu não pagou.
O Réu respondeu em 05-05-2022, juntando aos comprovativo de ter procedido ao depósito do valor da renda de Março em 28-03-2022, acrescida da penalidade a que alude o n.º 1, do artigo 1041º do Código Civil e a renda de Abril em 6-04-2022, tendo feito constar nos recibos “recibos não passados”.
O Autor, notificado nada consignou.
Sucede que, como bem evidencia o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-11-2006 (disponível em www.dgsi.pt), “Saber se o depósito é ou não liberatório é questão de direito e, consequentemente, em relação a essa qualificação jurídica não pode falar-se de confissão.”.
Pois bem: estabelece o n.º 1, do artigo 1048º do Código Civil que “O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º”
Sobre o valor do depósito, ter-se-á que entender que o pagamento ou depósito deve abranger não apenas as rendas vencidas até à propositura da acção e respectiva indemnização, mas todas as rendas que se tenham vencido até à data do pagamento ou depósito e a respectiva indemnização, tal como já o decidiu o Supremo Tribunal de Justiça em Acórdão de 10-01-2002 e 10-10-2002, 13-05-2003 e 24-06-2004 (todos disponíveis em www.dgsi.pt e citados em Arrendamento Urbano, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Quid Iuris, 2ª edição, em anotação ao artigo 1048º).
Com efeito, admitir situação diversa – ou seja, admitir que as rendas não sejam integralmente depositadas até ao momento do pagamento – consubstanciaria falha grave no pensamento do legislador, que exigiria o pagamento das rendas vencidas à data da propositura da acção e permitisse que o Réu continuasse relapso, nas vencidas após tal momento (aliás, como sucedeu in casu).
O pagamento pontual da renda é a obrigação principal do arrendatário.
Por sua vez e sobre o pagamento das rendas, estatui o n.º 1, do artigo 1039º do Código Civil que “O pagamento da renda ou aluguer deve ser efectuado no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita, e no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime”.
Nos termos do n.º 2, do artigo 1075º do Código Civil, “Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.”
A renda é assim devida no domicílio do locatário à data do vencimento ou onde as partes convencionarem, sendo hoje bastante usual o pagamento mediante transferência bancária.
Vejamos então o que resulta dos autos:
- -a acção foi intentada em 15-02-2022, peticionando a Autora as rendas vencidas desde Abril de 2018, até à data da mesma, no total de € 2.350,00;
- -o Réu contestou em 28-03-2022, juntando depósito autónomo no valor das rendas vencidas à data da propositura da acção, acrescida da indemnização a que alude o n.º 1, do artigo 1041º do Código Civil;
- -Apenas a 5-05-2022 (através de articulado de resposta inadmissível e mandado desentranhar) veio juntar aos autos comprovativo de na mesma data – 28-03-2022 – ter liquidado a renda de Março, acrescida igualmente da indemnização devida, tendo feito constar no termo de depósito “recibos não passados”.
Ora, estabelece o artigo 17º da Lei n.º 6/2006 (doravante NRAU) que “1 - O arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja pendente acção de despejo.”
Contínua o artigo 18º ao estabelecer que “1 - O depósito é feito em qualquer agência de instituição de crédito, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário, ou por outrem em seu nome, e do qual constem:
- a)A identidade do senhorio e do arrendatário;
- b)A identificação do locado;
- c)O quantitativo da renda, encargo ou despesa;
- d)O período de tempo a que ela respeita;
- e)O motivo por que se pede o depósito.
2 - Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da instituição de crédito, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efectuado o depósito.
3 - O depósito fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efectuado na pendência de processo judicial, do respectivo tribunal.”
Por sua vez, estabelece o artigo 19º do NRAU que “1 - O arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito da renda.
2 - A junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação, ou figura processual a ela equivalente, de acção baseada na falta de pagamento produz os efeitos da comunicação.”
Da conjugação das normas citadas e confrontadas com os factos, pode-se concluir que:
- -não há norma processual que autorize o arrendatário a depositar rendas por depósito autónomo mediante DUC;
- -o Réu não comprovou – tempestivamente - nos autos o pagamento da renda de Março já devida à data da apresentação da contestação;
- -o Réu não procedeu ao depósito da renda em instituição bancária ao abrigo da presente acção de despejo;
- -o Réu não comunicou o depósito da renda de Março à Autora (e ao processo), senão em 5-05-2022;
- -o Réu não invocou factos que justifiquem a consignação em depósito, até porque justificou a falta de pagamento das rendas desde 2018 devido a dificuldades económicas agravadas pela pandemia Covid-19.
Aqui chegados, podemos afirmar que o depósito do qual o Réu deu nota por requerimento de 5-05-2022 não detém eficácia liberatória, por um lado, porque não foi efectuado ao abrigo do processo, o que impede o tribunal de lhe atribuir tal eficácia ou mesmo vir-se a pronunciar sobre o mesmo e, por outro lado, porque não foi junto com a contestação, sendo que isso se impunha nos termos do n.º 1, do artigo 1048º do Código Civil.
É que, tal como exara o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça em aresto já citado de 21-11-2006 (disponível em www.dgsi.pt) ainda que ao abrigo de legislação pretérita, “Não obedecendo o depósito em causa aos requisitos de forma previstos no artigo 23.º do RAU, pois não identifica o senhorio, não identifica nem localiza o prédio arrendado, não refere o quantitativo da renda (apenas se refere uma quantia global sem qualquer discriminação ou explicação), não alude ao período de tempo nem ao motivo porque se solicita o depósito, não pode valer como depósito liberatório, independentemente de ser ou não impugnado, por falta de requisitos legais”.
Não tendo natureza liberatória, não se encontra caducado o direito de resolver o contrato.
Em face do exposto, improcede a excepção invocada.» (fim de citação)
2. Em síntese, entendeu-se na sentença recorrida que os depósitos efectuados das rendas em dívida à data da propositura da acção e da que se venceu até à data da contestação (a renda de Fevereiro/2022) não constituem depósitos liberatórios, o primeiro, por não ter sido efectuado nos termos e com as menções previstas nos artigos 17º e 18º do NRAU e não englobar a renda vencida, e respectiva penalização, à data da contestação, oferecida em 28/02/2022, e por só ter sido junto aos autos a prova do depósito desta renda e penalização legal, em 05/05/2022, e não ter feito o depósito à ordem do processo.
O R./Recorrente discorda deste entendimento, concluindo pela natureza liberatória dos depósitos e pela procedência da excepção de caducidade.
E, afigura-se-nos que atendendo às concretas circunstâncias dos autos lhe assiste razão, como se passa a demonstrar.
3. Como resulta dos factos provados, o R. não pagava as rendas do imóvel locado desde Abril de 2018, no montante mensal de € 50,00, o que perfazia, à data da petição inicial, o valor total de € 2.250,00 (cfr. pontos E e J dos factos provados), o que integra o fundamento de despejo previsto no nº 3 do artigo 1083º do Código Civil [“É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário (…)”].
Efectivamente, o não pagamento da renda ou dos encargos e despesas, ou o atraso sistemático nesse pagamento, constitui uma infracção grave praticada pelo arrendatário, que põe em causa o nexo sinalagmático que caracteriza o contrato de arrendamento, pelo que se justifica que possa determinar a resolução do contrato.
Porém, em face do disposto no n.º 1, do artigo 1048º do Código Civil, o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º.
Portanto, para que opere a excepção da caducidade do direito ao despejo, que foi invocada, é necessário que, até ao prazo da contestação, o arrendatário pague, deposite ou consigne em depósito as rendas devidas, acrescidas da respectiva indemnização pela mora.
Na sentença entendeu-se que “o pagamento ou depósito deve abranger não apenas as rendas vencidas até à propositura da acção e respectiva indemnização, mas todas as rendas que se tenham vencido até à data do pagamento ou depósito e a respectiva indemnização, tal como já o decidiu o Supremo Tribunal de Justiça em Acórdão de 10/01/2002 e 10/10/2002, 13/05/2003 e 24/06/2004 (todos disponíveis em www.dgsi.pt e citados em Arrendamento Urbano, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Quid Iuris, 2ª edição, em anotação ao artigo 1048º)”.
No caso em apreço, está provado que a quantia depositada, mediante depósito autónomo, de € 2.820,00, corresponde ao valor das rendas em dívida à data da petição (as vencidas até 15/02/2022), acrescido da indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041º do Código Civil, cujo comprovativo foi junto com a contestação em 28/03/2022 (cf. ponto K. dos factos provados).
E não se questiona que, em 05/05/2022, o R. juntou comprovativo de ter procedido ao depósito do valor de € 60,00, relativo à renda de Março de 2022, de € 50,00, acrescida da penalização de 20%, que pagou em 28/03/2022, data da apresentação da contestação, o que foi dado como provado no ponto L..
Por conseguinte, está demonstrado que o R., arrendatário, procedeu ao pagamento de todas as rendas em dívida à data da petição inicial e da renda entretanto vencida, com a indemnização devida, e tais pagamentos foram todos efectuados até à data da contestação.
É certo que, de acordo com o disposto no nº 1 e 2 do artigo 19º do RAU, “[o] arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito das rendas”, e que “[a] junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação, ou figura processual a ela equivalente, de acção baseada na falta de pagamento produz os efeitos da comunicação.”
Porém, não se aceita que, tendo o arrendatário feito junção do comprovativo do depósito de todas as rendas em falta à data da petição, com os acréscimos legais, no valor total de € 2.820,00, e só posteriormente, quando o senhorio, em resposta à excepção de pagamento, invocou que faltava a renda de Março, entretanto vencida, tenha feito a junção do comprovativo do pagamento atempado desta renda e do valor da sanção moratória, no valor total de € 60,00, e atendo o valor irrisório deste pagamento, tal possa configurar causa para o afastamento da referida excepção.
Desta situação, que ocorre em sede de processo judicial, não advém qualquer prejuízo para a senhorio, ao passo que para o arrendatário, a seguir-se a interpretação acolhida na decisão sob censura, acarreta graves consequências, dando origem ao despejo.
Por isso se entende que a falta da junção atempada do dito comprovativo de depósito, correspondente a uma diminuta parcela do valor devido, não pode, sem mais, afastar a dita excepção de caducidade, caso contrário, a interpretação normativa dada redundaria na imposição de uma sanção desproporcionada.
4. Quanto à questão de os depósitos efectuados não constituírem depósitos liberatórios, para feitos da dita excepção de pagamento, o primeiro, por ter sido efectuado mediante depósito autónomo, nos termos e com as menções dos artigos 17º e 18º do NRAU, e, o segundo, por não ter sido feito à ordem do tribunal, na sentença recorrida invocou-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21/11/2006 (Proc. n.º 06A1760), proferido ao abrigo de legislação pretérita, onde se concluiu que: «Não obedecendo o depósito em causa aos requisitos de forma previstos no artigo 23.º do RAU, pois não identifica o senhorio, não identifica nem localiza o prédio arrendado, não refere o quantitativo da renda (apenas se refere uma quantia global sem qualquer discriminação ou explicação), não alude ao período de tempo nem ao motivo porque se solicita o depósito, não pode valer como depósito liberatório, independentemente de ser ou não impugnado, por falta de requisitos legais».
Não cremos que o decidido neste aresto possa, sem mais, ser convocado para o caso dos autos, não só porque ali não deixou de se ponderar que o depósito em apreciação não foi efectuado naqueles autos, mas sim à ordem doutro processo, mas também porque existe jurisprudência em sentido divergente.
Efectivamente, em sentido contrário, entendeu-se no acórdão desta Relação de Évora, de 16/03/2006 (proc. n.º 119/06-2), com referência à norma pretérita do artigo 23º do RAU, com equivalência no actual artigo 18º do NRAU, em que estava em causa também um “depósito autónomo”, que:
«I- As formalidades previstas para o depósito nos art.º 23º do RAU visam facilitar a identificação do depósito, a sua finalidade, o beneficiário e o controlo do seu levantamento.
II- O facto do depósito não ter sido efectuado em impresso próprio da CGD, não suprime o direito dos réus de fazer caducar o direito dos autores à resolução do contrato de arrendamento.»
E, com idêntico sentido se decidiu no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 23/10/2007 (proc. n.º 2389/2007-1), onde se entendeu que:
«Face ao teor da norma supra enunciada [à data o artigo 23º do RAU], há que reconhecer que é meramente instrumental em relação ao escopo final a atingir, que é o de garantir ao senhorio o pagamento das rendas em falta e da indemnização compensatória da mora / incumprimento.
Essencial é, dar conhecimento ao senhorio do depósito com a contestação, nos termos do artº 24º nº 2 do RAU, e que, os montantes são os legalmente exigidos.
Tais formalidades foram respeitadas, devendo, por isso, considerar-se caduco o direito de resolução do contrato em causa, com fundamento na falta de pagamento de rendas.»
Tendo por base estes entendimentos, e fazendo nossas as palavras do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 29/05/2008 (proc. n.º 1374/2008-2), afigura-se-nos que a solução para o caso não poderá ser entendida em termos absolutos, havendo antes que se ter em conta a especificidade das situações.
E, no caso concreto, entende-se que os depósitos efectuados cumpriram com a finalidade a que eles se destinam, que é o de garantir ao senhorio o pagamento das rendas em falta e da indemnização compensatória.
Na verdade, o R. invocou a caducidade do direito de resolução por falta de pagamento das rendas e é inquestionável que o depósito autónomo apresentado com a contestação foi efectuado e oferecido para pagamento dos valores em dívida e englobou todas as rendas em falta à data da petição inicial, pedidas pelo senhorio, bem como a indemnização moratória, o que este aceitou, apenas tendo questionado a natureza liberatória do depósito por falta da renda vencida até à contestação.
Mas, quanto a esta renda, que, como se provou, apesar de o comprovativo do pagamento, feito por depósito na CGD [com indicação que se reporta à renda do mês de Março, com identificação do arrendatário e senhorio, cujo valor engloba a indemnização moratória – cf. doc. junto aos autos] não ter ser sido junto aos autos logo com a contestação, o depósito foi efectuado na data da apresentação da contestação, portanto no tempo previsto.
Faltou apenas a tempestiva comunicação desse pagamento, efectuada por via da junção naquele momento temporal da apresentação da contestação do respectivo comprovativo. Porém, essa falta, pela sua escassa importância na economia da ponderação devida quanto à parcela da obrigação não cumprida, nunca configuraria o incumprimento grave, fundador do direito à resolução por verificação da inexigibilidade da sua manutenção. Por outras palavras, não se verificaria in casu a justa causa exigida pela cláusula geral consagrada pelo legislador no n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil, válvula de segurança assente no princípio geral respeitante ao cumprimento das obrigações expresso no artigo 762.º do Código Civil, cuja aplicação obsta à resolução do contrato.
Assim, tendo em conta a finalidade dos depósitos, a data em que foram efectuados e por deles resultar que englobaram todas as quantias referentes às rendas devidas até à contestação, acrescidas da respectiva indemnização moratória, conclui-se que, cumpriram com a finalidade a que se destinam, ou seja garantir o pagamento dos valores devidos ao senhorio, em cuja falta se fundou o pedido de despejo, devendo ser tidos como liberatórios, para os efeitos previstos no n.º 1 do artigo 1048º do Código Civil.
5. Deste modo, operou a caducidade do direito de resolução com fundamento na falta de pagamento das rendas, o que determina a revogação da sentença recorrida [que decretou o despejo e condenou o R. no pagamento de todas as rendas], julgando-se improcedente a acção, ficando prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas no recurso.
Em face do decidido, deverá a A. ser autorizada a levantar os depósitos efectuados, referidos nos pontos K. e L. dos factos provados, e bem assim os posteriores relativos a rendas, se os houver, devendo o tribunal recorrido diligenciar em conformidade.
