2Fundamentos de facto
A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:
1 - O A. é dono e possuidor da fracção autónoma, designada pela letra A, a que corresponde o R/C Direito do prédio sito na Rua Dr. ….., freguesia de ..., Lisboa, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.° 000 e inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia sob o artigo 000.
2 - A referida fracção foi adquirida pelo A. em 8/8/1997, por compra a E e marido, F .
3 -À data da referida compra, encontrava-se em vigor um contrato de arrendamento entre a sociedade D, Ld.ª, e a sociedade R., celebrado em 15/10/1969.
4 - O referido contrato substituíra o contrato de arrendamento anterior, celebrado, em 11/7/1969, entre a dita sociedade D , Ld.ª, e A.M.R. e J. G.R. , os quais, na altura, figuravam como únicos sócios e gerentes da sociedade R..
5 - O contrato referido em 3 foi celebrado pelo prazo de seis meses, com início no dia 1/11/1969, supondo-se sucessivamente renovado por iguais períodos de tempo.
6 - Ficou consignado no contrato que, no arrendado — composto de três assoalhadas, cozinha, casa de banho, corredor, marquise e logradouro —, as duas salas da frente se destinavam a alfaiataria e os restantes compartimentos a habitação de um dos gerentes da sociedade R., sendo que os recibos de quitação foram sempre emitidos em nome da sociedade R..
7 - Foi convencionada a rema mensal de 2.100$00, a qual, mercê das actualizações legais que foi sofrendo ao longo dos anos, se cifra, actualmente, em € 73,10.
8 - O gerente da sociedade R. que habitava o arrendado, Sr. A.M.R. casado com a Ré C faleceu em 23/11/2005.
9 - A R. C é sócia e gerente da sociedade R..
10 - Há mais de um ano, por referência à data propositura da acção, que a sociedade R. não exerce no locado a actividade comercial de alfaiataria.
11 - A placa da empresa de alfaiataria que existia na fachada do prédio foi retirada há mais de um ano — por referência à data da propositura da acção — não existindo máquinas a funcionar, nem havendo movimento de clientela no arrendado.
12 - No ano de 2007, a A. iniciou obras de beneficiação do arrendado — e para isso obteve-se autorização para entrar no arrendado, aí tendo ido o senhorio e funcionários —, tendo procedido, mais concretamente, à instalação de gás na divisão da cozinha — com abertura de roços —, sendo que a R. C impediu a A. de finalizar tal obra e de reparar/repor azulejos da cozinha e colocar um armário por cima do lava-louça, que haviam sido removidos por força dias obras, visto que não queria que essa beneficiação se repercutisse num aumento de renda, aumento esse que o A. lhe comunicou, por carta, pretender fazer.
13 - A data de 23/7/20018, o arrendado encontrava-se bastante sujo, sujidade essa visível no chão, paredes, mobiliário, portas, janelas, louças de casa de banho e de cozinha.
14 - Na casa de banho, a banheira estava bastante suja, com a tinta raspada e contendo plantas, sendo que nas várias divisões existem vidros de portas e janelas partidos, alguns, substituídos por papel de jornal.
15 - A janela de uma das assoalhadas que deita directamente para a rua não possui vidros ou portadas, tendo apenas um estore.
16 - No locado há portas com fechaduras arrancadas ou destruídas.
17 - No chão do arrendado há partes do mesmo sem tacos ou corticite.
18 - No locado, há divisões sem luz, como, por exemplo, a casa de banho, onde os fios eléctricos estão descarnados, faltando também tomadas eléctricas.
19 - O locado exala maus cheiros intensos.
20 - Em 2008, entre finais de Setembro e Dezembro, ocorreram obras no prédio onde se situa o locado, as quais se traduziram na reparação do telhado e na reparação das fachadas e sua pintura (frente e tardoz).
21 - Para o efeito, o A. solicitou a emissão, em 17/9/2008, de uma licença de ocupação da via pública, tendo no quintal afecto ao locado sido colocados apenas andaimes da obra, ficando o estaleiro instalado na rua em frente ao prédio.
22 - Em 2007, por seu turno, e a par das obras relacionadas com a instalação de gás, ocorreram obras no prédio relativas à coluna de água.
23 - O A. fez remodelações no 2.º Dt.º e no 2.º Esq. do prédio em apreço em data anterior a 2007, mais tendo feito remodelações no 2.º Dt.º do mesmo prédio em 2007.
Consigna-se, nos termos do artigo 659,º, n.º 3, ex vi artigo 713.º, n.º 2, CPC, que o contrato de arrendamento referido em 3. foi celebrado através de escritura pública.
3Do mérito do recurso
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações (artigo 684.º, n.º 3, e 685.º A, n.º 1 CPC), salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º, n.º 2, in fine), consubstancia-se nas seguintes questões:
- -impugnação da matéria de facto;
- -qualificação do contrato cuja resolução é pedida;
- -determinação do regime aplicável;
- -fundamento de resolução do contrato;
- -o princípio constitucional do direito à habitação.
3.1. Da impugnação da matéria de facto
Nos termos do artigo 712º, nº 1, alínea a), CPC, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre matéria de facto pode ser alterada pela Relação se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa, ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 685.º B, CPC, a decisão com base neles proferida.
E, de acordo com o nº 2 do mesmo artigo, no caso a que se refere a segunda parte da alínea a) do número anterior, a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
O artigo 685.º B CPC estabelece os ónus que impendem sobre o impugnante, sob pena de rejeição do recurso:
- -especificar quais os concretos pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados (nº 1, alínea a);
- -especificar quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, diversa da recorrida (nº 1, alínea b);
- -no caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 522.º-C, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição.
Embora a apelante tenha afirmado que é fundamento do recurso a posição do Juiz a quo sobre a matéria de facto alegada, e enunciar, no capítulo epigrafado «Da matéria impugnada» os artigos 5.º, 6.º, 10.º, 12.º a 19.º, 22.º e 23.º da matéria de facto, a verdade é que não deduziu qualquer impugnação, não tendo dado cumprimento aos ónus que impendem sobre o recorrente quando impugna matéria de facto.
Termos em que se rejeita a impugnação da matéria de facto.
3.2. Da qualificação do contrato cuja resolução é pedida
O contrato cuja resolução é pedida pelo apelado é um contrato de arrendamento, celebrado em 1969.10.15, por escritura pública, tendo ficado consignado que, no arrendado — composto de três assoalhadas, cozinha, casa de banho, corredor, marquise e logradouro —, as duas salas da frente se destinavam a alfaiataria e os restantes compartimentos a habitação de um dos gerentes da sociedade R., sendo que os recibos de quitação foram sempre emitidos em nome da sociedade R..
Trata-se de um contrato de arrendamento com pluralidade de fins, divergindo apelante e apelado quanto ao fim principal e ao fim subordinado: enquanto apelante defende que o fim principal é a habitação, sendo acessório o exercício da actividade de alfaiataria, o apelado sustenta a posição inversa, de que o fim principal é o exercício da actividade de alfaiataria, sendo a habitação o fim subordinado.
A divergência tem importantes consequências quanto ao destino da acção de resolução do contrato de arrendamento, porquanto o fundamento invocado que constitui objecto do recurso é a não utilização do locado para o fim principal contratado.
Não resultando expressamente do contrato de arrendamento qual o fim principal e o fim subordinado, há que atender à intenção das partes aquando da celebração do contrato de arrendamento.
À falta de outros elementos, porque nada foi alegado a este respeito, e na esteira do acórdão do STJ, de 2007.07.05, Salvador da Costa, www.dgsi.pt.jstj, proc. 07B193, «O fim principal e o subordinado do contrato de arrendamento misto para a indústria e a habitação devem ser determinados por via da interpretação das declarações negociais das partes e das demais circunstâncias envolventes, essencialmente no confronto da lei substantiva vigente ao tempo da sua celebração» (ponto 1 do sumário).
O primeiro elemento a assinalar é a circunstância de o contrato de arrendamento ter sido celebrado por uma sociedade e ser esta a responsável pelo pagamento das rendas, o que constitui forte sugestão de que o fim principal é o exercício da alfaiataria, sendo a habitação um fim subordinado.
A forma como é descrito o fim do contrato também aponta no sentido de ser a actividade de alfaiataria a actividade principal, pois a ela se destinam as duas salas da frente e é a actividade descrita em primeiro lugar, sendo a finalidade da habitação enunciada em termos residuais.
Por outro lado, o contrato foi celebrado através de escritura pública. À data da celebração, o artigo 1029.º CC impunha a redução a escritura pública dos arrendamentos sujeitos a registo (alínea a) do n.º 1) e os arrendamentos para o comércio, indústria e exercício de profissão liberal (alínea b) do n.º 1).
Ora, não estando o arrendamento sujeito a registo, porque não foi celebrado por prazo superior a seis anos (artigo 2.º, n.º 1, alínea p) do CRP em vigor à data da celebração), a observância da forma escrita indicia a celebração de um contrato para uma actividade industrial, não sendo razoável presumir que um contrato para habitação, pelo prazo de seis meses, renovável, fosse celebrado através de escritura pública, não obrigatória, quer pelos transtornos, quer pelos custos implicados.
Por todo o exposto é de concluir que a finalidade principal do arrendamento era o exercício da actividade de alfaiataria, sendo o fim habitacional acessório.
Não colhe o argumento esgrimido pela apelante de que se trata de contrato habitacional por a área destinada à habitação ser maior que a destinada ao exercício da alfaiataria, por incluir o logradouro.
Com efeito, para além de desconhecemos a área da fracção que é destinada a cada uma das actividades, os elementos apurados indiciam supremacia do fim não habitacional.
O regime dos arrendamentos com pluralidade de fins consta do artigo 1028.º CC, do teor seguinte:
- 1.Se uma ou mais coisas forem locadas para fins diferentes, sem subordinação de uns a outros, observar-se-á, relativamente a cada um deles, o regime respectivo.
- 2.As causas de nulidade, anulabilidade ou resolução que respeitem a um dos fins não afectam a parte restante da locação, excepto se do contrato ou das circunstâncias que o acompanham não resultar a discriminação das coisas ou partes da coisa correspondentes às várias finalidades, ou estas forem solidárias entre si.
- 3.Se, porém, um dos fins for principal e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal; os outros regimes só são aplicáveis na medida em que não contrariem o primeiro e a aplicação deles se não mostre incompatível com o fim principal.
Nos contratos com pluralidade de fins, sem subordinação de uns a outros, aplica-se a cada um deles o regime respectivo, como se existissem dois contratos distintos.
As excepções a este regime constam dos n.ºs 2 e 3 deste artigo e são três:
- a)Subordinação de um fim a outro;
- b)Omissão no contrato, e nas circunstâncias que o acompanham, da discriminação das coisas ou partes da coisa correspondentes às várias finalidades;
- c)Solidariedade dos fins a que as coisas se aplicam.
Tal como a acção se encontra delineada, estamos perante um contrato com pluralidade de fins, em que o fim principal é o exercício da actividade de alfaiataria e o fim subordinado a habitação.
A este propósito, explicam Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Coimbra Editora, 3.ª edição, vol. II, pg. 372-3,
«Havendo subordinação de um fim a outro, isto é, sendo um deles principal e outro acessório, prevalece o regime correspondente ao fim principal (n.° 3, 1.ª parte). É a doutrina proclamada, a propósito dos contratos mistos, pela conhecida teoria da absorpção. O regime correspondente à prestação principal que integra o contrato absorve as partes restantes do negócio (Antunes Varela, Contratos Mistos, 1968, pág. 14). Mas, quando se verifica a subordinação de um dos fins de um dos fins do contrato ao outro? Há apenas uma questão de facto a resolver, se é que a solução não resulta, explicita ou implicitamente, do próprio contrato. O arrendamento de um prédio urbano, por ex., para nele funcionar um hospital, uma casa de saúde, um colégio, etc, engloba, ou pode englobar em si, como fins subordinados, não autónomos, a habitação dos enfermeiros ou dos professores; no arrendamento de um prédio urbano para uma exploração industrial, com a cláusula de que nele podem habitar trabalhadores, fica igualmente subordinado este último ao fim primeiro: não há arrendamento para habitação, mas um arrendamento industrial. No arrendamento de uma casa de habitação, com a faculdade atribuída ao inquilino de nela exercer uma profissão liberal, das que são habitualmente exercidas no domicílio, há apenas, atento o fim principal do contrato, um arrendamento para habitação.
Em qualquer destes casos pode ser aplicado o regime próprio do fim subordinado, mas somente na medida em que não contrarie o regime correspondente ao fim principal e a aplicação dele não se mostre incompatível com este fim (n.° 3).
A regra da aplicação conjunta dos dois regimes, correspondente ao ensinamento da chamada teoria da combinação temática dos negócios mistos (Antunes Varela, Das obrigações em geral, 4.ª, ed., I, pág. 248) e da prevalência do regime correspondente ao fim principal, no caso de conflito, vale não apenas quanto às matérias restritamente versadas no n.° 2 do artigo 1028.°, mas quanto a quaisquer outros pontos da relação contratual».
Do exposto resultam duas consequências: que a parte habitacional não «absorve» a parte destinada ao exercício da alfaiataria, como pretende a apelante, e que a resolução do contrato relativamente à parte destinada ao exercício da alfaiataria «arrasta» a parte habitacional.
Torna-se, assim, irrelevante que do contrato não conste que a cessação de um dos fins implica a cessação do outro.
3.3. Determinação do regime aplicável
O contrato de arrendamento cuja resolução se discute foi celebrado em 1969 e a acção destinada a resolvê-lo intentada em Outubro de 2008, quando já se encontrava em vigor o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006.
A Lei 6/2006 citada estabeleceu no seu título II (artigos 26º e ss.) um conjunto de normas transitórias.
Tratando-se de um contrato não habitacional celebrado antes do Decreto-lei 257/95, de 30.09, é aplicável o disposto no artigo 26º, por remissão do artigo 28º da citada Lei.
Assim, por força do estabelecido no artigo 26º, nº 1, da citada Lei, o contrato em apreço passa a estar submetido ao NRAU, com mas especificidades dos números seguintes que não logram aplicação ao caso.
E o artigo 59º da mesma Lei, subordinada à epígrafe «aplicação no tempo», estabelece, no seu nº 1, que o novo regime do arrendamento urbano aplica-se às relações contratuais constituídas antes da sua entrada em vigor que subsistam nessa data, sem prejuízo do disposto nas disposições transitórias.
No caso vertente, o facto que constitui fundamento de resolução — não utilização do locado por mais de um ano para o fim principal a que se destinava — poder-se-á ter iniciado no domínio do RAU, mas é em plena vigência da lei nova que o fundamento de resolução se radica na esfera do senhorio. A dúvida quanto ao início da verificação do facto que integra fundamento de resolução reside na circunstância de se ter alegado e provado que há mais de um ano não se exercia a actividade de alfaiataria no locado — e há mais de um ano pode ser há mais de vários anos. De todo o modo, a lei aplicável sempre seria o NRAU.
A este propósito, escreve Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, Almedina, vol. II, 4ª edição, pg. 1014:
«No tocante aos fundamentos de resolução, mesmo quanto aos velhos arrendamentos vinculísticos, é aplicável a lei nova às relações contratuais que subsistam, sem prejuízo das normas transitórias constantes dos art.s 26 e 27 (citado art. 59-1).
Importa neste caso, distinguir os fundamentos resolutivos ocorridos e completados na vigência da lei anterior, que continuarão a ser regidos por ela, dos que, mesmo iniciados durante esse âmbito de aplicação, se prolonguem para o império da lei nova, sem que tenha o senhorio, por ex., até aí suscitado a resolução do contrato, hipótese que já terá de submeter-se ao disposto no artigo 1083 CC, apesar do facto resolutivo vir de trás.
Valerá aqui também, sem margem para dúvidas importantes, o dispositivo do artigo 12-2 CC, no passo em que determina que, quando a lei dispõe sobre os seus efeitos, “entende-se em caso de dúvida que só visa factos novos”»
Conclui-se, pois, que o caso vertente tem de ser analisado à luz do disposto no artigo 1083º, n.º 2, alínea d), CC, na redacção introduzida pelo artigo 3º da Lei 6/2006 citada.
O legislador, abandonando o sistema de enumeração taxativa dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento, alargou o leque das situações susceptíveis de legitimar a resolução, optando pelo estabelecimento de uma cláusula geral, ao consagrar no nº 2 do artigo 1083º CC que é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do contrato de arrendamento.
Não deixou, no entanto, de enunciar exemplificativamente cinco situações típicas de resolução, o que suscita a questão de saber se se trata de autênticos fundamentos de resolução, que não têm de passar pelo crivo do juízo de inexigibilidade da manutenção da relação locatícia, ou de meras presunções ilidíveis dessa inexigibilidade, a aferir em cada caso concreto.
Aparentemente, o legislador pretendeu eregir estes factos típicos em verdadeiros fundamentos de resolução, tanto mais que as situações elencadas revestem normalmente particular gravidade em termos de violação contratual (neste sentido, Pinto Furtado, op. cit., pgs. 1001-2).
No entanto, existindo uma cláusula geral, afigura-se mais curial entender estas situações como meras presunções ilidíveis, sempre sujeitas ao juízo valorativo da inexigibilidade, sob pena de o legislador ter consagrado uma solução híbrida.
Fosse essa a sua intenção, e melhor seria ter dito que as situações elencadas no n.º 2 do artigo 1083.º CC constituem fundamento de resolução (numa formulação semelhante à do artigo 64.º RAU), e acrescentar que constitui ainda fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do contrato de arrendamento.
No sentido de que as situações assinaladas nas alíneas do n.º 2 do artigo 1083.º CC devem ser complementados com o conceito indeterminado de inexigibilidade, se pronunciaram Gravato de Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, Almedina, 2ª edição, pg. 209, e Fernando Batista de Oliveira, A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, Causas de Resolução e Questões Conexas (em especial a cláusula geral resolutiva do n.º 2 do artigo 1083.º do CC), Almedina, pg, 29.
Assim, existirá fundamento de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1038.º, n.º 2, alínea d), CC, se o arrendatário não usar o locado por mais de um ano, desde esse incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento.
O artigo 1072.º CC, na redacção introduzida pelo artigo 3.º da Lei 6/2006 citada, e sob a epígrafe «uso efectivo do locado», veio consagrar uma obrigação de uso efectivo da coisa locada, não podendo deixar de a utilizar por mais de um ano. Assim se pôs termo à discussão no âmbito do direito anterior sobre o a razão de ser da norma constante do artigo 64º, nº 1, alínea h), RAU (violação do contrato pelo arrendatário, o interesse do senhorio, ou a tutela do interesse geral em fomentar o aproveitamento do imóvel – cfr. Gravato de Morais, op. cit., pg. 236).
O conceito de não uso é um conceito normativo, e não meramente naturalístico, pelo que para apurar o seu alcance importa ter em conta as circunstâncias do caso concreto, nomeadamente a natureza do local arrendado, o fim do próprio arrendamento, o grau de redução de actividade, a respectiva origem e inerente justificação, bem como o seu carácter temporário ou definitivo.
No caso vertente, tudo indicia que a cessação de actividade foi definitiva, tendo inclusivamente sido retirada a placa do estabelecimento, sendo certo que se trata de actividade cuja importância tem vindo a decrescer. E o estado de degradação do locado é evidente.
Não se torna, pois, exigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento.
A decisão recorrida não merece censura.
3.4. O princípio da constitucionalidade do direito à habitação
Afirma a encontra-se numa situação pessoal e habitacional grave e de relevância social e moral, não tendo outra habitação para residir, ter idade avançada e rendimentos muito baixos, comprovados pelo pedido de apoio judiciário, do qual beneficia e que todos os acontecimentos desde 2007 têm aumentado os problemas psicológicos e de saúde da recorrente, inerentes ao seu estado depressivo (artigos 69.º a 71.º das conclusões.
À excepção do apoio judiciário de que beneficia, nenhum dos outros factos têm suporte nos autos.
O direito à habitação consagrado no artigo 65.º da Constituição da República releva de uma dupla natureza: a de direito negativo, enquanto direito de não ser privado arbitrariamente de uma habitação; e a de direito positivo, enquanto direito de obter habitação, por via da propriedade ou do arrendamento, o que implica medidas e prestações estaduais destinadas a obter esse desiderato (cfr. Gomes Canotilho e Vital Moreira, Constituição da República Anotada, Coimbra Editora, 4.ª edição, pg. 834).
A privação do direito à habitação decorrente da resolução do contrato de arrendamento não foi arbitrária, porque foi decretada pelo tribunal, com respeito pela legislação vigente, tendo sido assegurado à apelada o direito de defesa através do apoio judiciário, com nomeação de defensor oficioso.
E o direito a obter habitação tem como destinatário o Estado, e não os senhorios, como tem sido entendido pelo Tribunal Constitucional.
É o seguinte o sumário do acórdão do Tribunal Constitucional n.° 130/90, de 1992.04.01, BMJ 416/158:
I - O direito à habitação, consagrado no artigo 65.° da Constituição, ou seja, o direito a ter uma morada condigna, como direito fundamental de natureza social, é um direito a prestações, que implica determinadas acções ou prestações do Estado, cujo conteúdo pressupõe uma tarefa de concretização e de mediação do legislador ordinário e cuja efectividade está dependente da chamada «reserva do possível» em termos políticos, económicos e sociais.
II - O direito à habitação tem, assim, o Estado (e, igualmente, as regiões autónomas e os municípios) como único sujeito passivo, e nunca, ao menos em princípio, os proprietários de habitações ou os senhorios: além disso, ele só surge depois de uma interpositio do legislador, destinada concretizar o seu conteúdo, o que significa que o cidadão só poderá exigir o seu cumprimento nas condições e nos termos definidos por lei.
O despejo não põe em causa os direitos constitucionais da apelante por não caber ao apelado a salvaguarda desses direitos.
A confirmação da decisão prejudica a apreciação do recurso ampliado, relativo ao outro fundamento invocado.
