0835/11 - Supremo Tribunal Administrativo

I - O contrato-promessa de dação em cumprimento celebrado com eficácia real não obsta à penhora e venda do imóvel objecto do contrato prometido, mas apenas confere ao promissário o direito de opor erga omnes o seu direito à execução específica do contrato-promessa. II - No caso de penhora de imóvel que tenha sido prometido dar em cumprimento pelo executado e cuja promessa tenha eficácia real, exige-se que o promitente adquirente seja notificado da data designada para a venda para, até essa data, demonstrar nos autos a celebração da dação prometida ou a instauração de acção para realizar a execução específica do contrato-promessa. III - Efectuada essa notificação, caso o promitente adquirente não demonstre a celebração do contrato prometido nem que instaurou acção de execução específica, o bem será vendido livre desse ónus. IV - Só no caso de não ser efectuada essa notificação, o promitente adquirente poderá opor-se à penhora mediante embargos de terceiro, porque só nesse caso poderá ainda promover a execução específica do contrato-promessa após a venda efectuada em processo de execução fiscal.

1. RELATÓRIO A…… (adiante Embargante ou Recorrente) deduziu embargos de terceiro contra a penhora efectuada em processo de execução fiscal com o fundamento que este acto ofende o seu direito de ver concretizado o negócio prometido, pois a Executada tinha previamente celebrado com ele um contrato-promessa de dação em pagamento tendo por objecto o imóvel penhorado, contrato ao qual foi conferida eficácia real e que foi registado previamente à penhora. A Juíza do Tribunal Administrativo e Fiscal de Leiria julgou os embargos improcedentes. Para tanto, começou por eleger como questão a apreciar e decidir «a de saber se o promitente-adquirente do imóvel pode deduzir embargos de terceiro contra a penhora do bem prometido transmitir em contrato a que foi atribuída eficácia real» ( As partes entre aspas e com um tipo de letra diferente, aqui como adiante, constituem transcrições. ); depois, considerando embora que «a eficácia real do contrato promessa permite ao promitente comprador/adquirente opor o seu direito a um terceiro que tenha adquirido sobre a coisa um direito incompatível com o seu, ou seja, dito de outra forma, permite-se a uma relação de natureza meramente obrigacional poder produzir efeitos oponíveis erga omnes», de onde «decorre que o promitente Comprador/adquirente num contrato promessa com eficácia real é titular de um direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência [penhora]», · concluiu, no entanto, que no caso sub judice não era permitido ao promitente adquirente deduzir embargos de terceiro, antes devendo exercer o seu direito de execução específica através do disposto no art. 903.º do Código de Processo Civil (CPC), não colhendo a tese do Embargante, de que esta possibilidade está reservada para o contrato-promessa de compra e venda com eficácia real e já não para o contrato-promessa de dação em cumprimento com eficácia real, uma vez que ambos os contratos “se aproximam”, na medida que ambos são de promessa de transmissão da propriedade de um imóvel, «sendo que no caso dos autos a alegada quantia de € 320.000,00 mutuada ao longo de vários anos, constitui o pagamento (preço) que exonera o devedor da obrigação que declarou ter assumido». O Embargante interpôs recurso da sentença para este Supremo Tribunal Administrativo, que foi admitido, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo. Apresentou as alegações de recurso, que resumiu em conclusões do seguinte teor: «1ª. A factualidade apurada permite concluir que o Embargante/Recorrente, por força da atribuição de eficácia real ao contrato promessa [ (Permitimo-nos aqui corrigir o manifesto lapso de escrita: o Recorrente escreveu prometido onde queria escrever promessa . )], é titular de um direito a ver concretizado o negócio prometido (dação em pagamento); 2ª. Tal direito é oponível “erga omnes”, à penhora efectuada nestes autos, porque efectuada em data posterior ao da celebração e registo do contrato-promessa celebrado. 3ª. Sendo a venda efectuada, o embargante ver-se-á impedido de adquirir definitivamente o imóvel objecto do contrato com eficácia real, já que o artigo 903º do Código de Processo Civil , na redacção dada pelo Decreto-Lei 38/2003 de 8 de Março, apenas permite a venda directa ao promitente comprador, com eficácia real, que queira exercer o direito de execução específica. 4ª. Ao julgar improcedentes os embargos, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 351º do Código de Processo Civil e 237º do Código de Procedimento e de Processo Tributário. Devem pois ser julgados procedentes os embargos e, com consequência ordenar-se o levantamento da penhora e o cancelamento do registo efectuado». Não foram apresentadas contra alegações. Neste Supremo Tribunal Administrativo os autos foram com vista ao Ministério Público e o Procurador-Geral Adjunto emitiu parecer no sentido de que seja negado provimento ao recurso. Isto, com a seguinte fundamentação: «1. O recorrente registou o contrato promessa de dação em pagamento com eficácia real em data anterior à data do registo da penhora, não havendo notícia da celebração do contrato prometido (probatório nºs 2, 5 e 7). A promessa de dação em pagamento de imóvel, com eficácia real, exige escritura pública e inscrição no registo; sendo oponível a um terceiro adquirente cujo direito não esteja registado antes do registo do contrato promessa (art. 413º CCivil). O contrato promessa produz um mero efeito obrigacional (celebração do futuro contrato prometido) sem produção de efeitos que determinem a constituição de direitos reais sobre o imóvel. Sem prejuízo das regras sobre registo, são ineficazes em relação ao exequente os actos de disposição ou oneração dos bens penhorados (art. 819º CCivil). No quadro normativo enunciado o acto de eventual disposição pela executada do imóvel penhorado é inoponível à Fazenda Pública exequente, devendo a execução fiscal prosseguir com designação de nova data para a venda. A tutela do interesse do promitente-adquirente fica assegurada com a possibilidade de venda directa no processo de execução fiscal, se pretender exercer o direito de execução específica, pelo preço acordado e correspondente ao valor do seu crédito (art. 903º CPC). No sentido propugnado, em casos de natureza semelhante (contrato-promessa de compra e venda com eficácia real) pronunciaram-se os acórdãos STA-SCT 6.04.2011 processo nº 249/11 e 8.06.2011 processo nº 25/11. 2. Embora expressamente prevista para o contrato promessa de compra e venda, a norma constante do art. 903º CCivil deve ser interpretada extensivamente, por forma a contemplar o contrato promessa de dação em pagamento, no qual igualmente se promete transmitir a propriedade de um imóvel, como forma de extinção de obrigação pecuniária (art. 837º CCivil)». Foi dada vista aos Juízes Conselheiros adjuntos. A questão que cumpre apreciar e decidir é a de saber se a penhora do prédio ofende o direito do promitente adquirente – que este concretizou como o «direito a ver concretizado o negócio prometido» –, no caso em que celebrou com o executado um contrato-promessa pelo qual este se comprometeu a dar-lhe aquele prédio em pagamento de uma quantia de que reconheceu ser-lhe devedor, promessa a que atribuíram eficácia real e que foi registada em momento anterior ao registo da penhora. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO A Juíza do Tribunal Administrativo e Fiscal de Leiria efectuou o julgamento da matéria de facto nos seguintes termos: «Factos Provados Dos documentos, informações oficiais juntos aos autos e depoimentos das testemunhas inquiridas, apurou-se a seguinte matéria de facto com relevância para a decisão a proferir nos presentes autos: Corre termos no Serviço de Finanças de Pombal contra “B……, Lda.”, o processo de execução fiscal nº 1449200901055933, para pagamento de dívidas e IRC, no montante de € 512.912,53 e demais acréscimos legais (fls. 24 e 25); Em 07/01/2010 foi penhorado no processo de execução fiscal identificado no número anterior, o prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo nº 11880, da freguesia de Pombal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Pombal, sob o nº 270/19850319, tendo a penhora sido registada pela Ap. 5621 de 07/01/2010, para garantia da quantia exequenda de € 534.630,24 (fls. 33 a 35); A aquisição do prédio identificado em 2) foi registada na Conservatória do registo predial a favor da executada pela Ap. 22 de 2001/06/29 (fls. 34); Pela Ap. 13 de 2004/04/08 foi registada [hipoteca sobre aquele prédio] a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de Pombal, CRL, que garante o montante máximo de € 316.000,00 (fls. 34); Em 13/01/2009, por escritura outorgada no Cartório Notarial de Soure, o embargante celebrou com a executada um contrato de promessa de dação em cumprimento com eficácia real, que aqui se dá por integralmente reproduzido, mediante o qual a executada promete dar ao embargante o prédio urbano, inscritos na matriz, sob o artigo 11.880, da freguesia de Pombal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Pombal, sob o nº 270, já identificado no ponto 2), em pagamento de uma dívida de € 320.00,00, devendo a escritura de dação em pagamento [ser outorgada] quando o embargante avisar a representante da executada do dia, hora e local com, pelo menos, vinte dias de antecedência (fls.14 a 17); Na escritura referida no número anterior foi acordado que a dívida só será considerada extinta quando a escritura pública de dação em cumprimento for outorgada e que até lá a executada continuará a usar e fruir o imóvel e suportará o pagamento das prestações relativas ao empréstimo contraído e garantido pela hipoteca que impende sobre o imóvel (cláusula terceira e quinta da escritura de fls. 14 a 17); Pela Ap. 3130 de 2009/01/14 foi registada a promessa de alienação a favor de A…… (fls. 19); Pelo ofício nº 2292, datado de 2010/03/19 o Chefe de Finanças notificou o aqui embargante, na qualidade de promitente adquirente do bem penhorado, da data designada para a venda do imóvel (fls. 42 e 42); A petição de embargos foi apresentada no Serviço de Finanças de Pombal em 26/04/2010 (fls. 5). Factos não provados Não se provaram outros factos para além dos supra mencionados, designadamente, os factos alegados no artigo 5º da petição inicial, relativos às diversas entregas de dinheiro, no período compreendido entre 1984 e 1996, que totalizam com juros a dívida da executada ao embargante, no valor de € 320.000,00. As demais asserções da douta petição integram conclusões de facto/direito ou meras considerações pessoais dos embargantes». DE FACTO E DE DIREITO A QUESTÃO A APRECIAR E DECIDIR Numa execução fiscal instaurada contra uma sociedade e em que foi penhorado um bem imóvel verificou-se, quando do registo da penhora, que sobre o prédio impendia o registo de uma promessa de alienação a favor de A…….. Consequentemente, o órgão de execução fiscal notificou o referido A……, “na qualidade de promitente adquirente do bem penhorado”, da data designada para a venda do imóvel. Na sequência dessa notificação, veio A….… deduzir embargos de terceiro contra a penhora, alegando, para além do mais, que esta diligência ofende o seu «direito a ver concretizado o negócio prometido», qual seja a dação em cumprimento que, por escritura pública, a Executada prometeu efectuar e o ora Embargante prometeu aceitar como forma de extinguir a dívida que aquela reconheceu ter para com este, promessa à qual as partes conferiram eficácia real e que foi levada ao registo antes da penhora. A sentença recorrida, apesar de ter reconhecido que «a eficácia real do contrato promessa permite ao promitente comprador/adquirente opor o seu direito a um terceiro que tenha adquirido sobre a coisa um direito incompatível com o seu» e que daí «decorre que o promitente comprador/adquirente num contrato promessa com eficácia real é titular de um direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência [penhora]», concluiu que no caso sub judice não era permitido ao promitente adquirente deduzir embargos de terceiro, antes devendo exercer o seu direito de execução específica no próprio processo executivo, através do disposto no art. 903.º do CPC . Por isso, os embargos de terceiro foram julgados improcedentes. O Embargante reagiu contra essa decisão mediante recurso endereçado a este Supremo Tribunal Administrativo no qual pediu a revogação da sentença e a sua substituição por acórdão que julgue os embargos de terceiro procedentes e, em consequência, ordene o levantamento da penhora e o cancelamento do respectivo registo. Sustenta, em resumo, o seguinte: pelo contrato-promessa ao qual os ora Embargante e Executada conferiram eficácia real adquiriu o direito oponível erga omnes de ver concretizada a dação em cumprimento prometida, direito que foi ofendido pela penhora, realizada e registada ulteriormente ao registo da promessa; a efectuar-se a venda subsequente à penhora, «ver-se-á impedido de adquirir definitivamente o imóvel objecto do contrato com eficácia real, já que o artigo 903º do Código de Processo Civil , na redacção dada pelo Decreto-Lei 38/2003 de 8 de Março, apenas permite a venda directa ao promitente comprador, com eficácia real, que queira exercer o direito de execução específica». Daí termos enunciado em 1.8 a questão a apreciar e dirimir como sendo a de saber se a penhora do prédio ofende o direito do promitente adquirente – que este concretizou como o «direito a ver concretizado o negócio prometido» e que podemos, afinal, definir como sendo o direito à execução específica do contrato-promessa –, no caso em que este celebrou com o executado contrato-promessa de dação em cumprimento tendo por objecto aquele prédio, com eficácia real e registado em momento anterior ao registo da penhora. 2.2.2 DA OFENSA DO DIREITO DO EMBARGANTE Na sentença considerou-se que os embargos de terceiro constituem hoje um meio de defesa, não só da posse, como anteriormente, mas de todos os direitos incompatíveis com a diligência embargada, no caso, a penhora. Deu-se também como certo que o Embargante tem a qualidade de terceiro e que, por força da eficácia real que foi conferida ao contrato-promessa que celebrou por escritura pública com a sociedade Executada, «é titular de um direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência [penhora]», que foi registada depois do registo da promessa de alienação. No entanto, se bem interpretamos a sentença, a Juíza julgou os embargos improcedentes porque entendeu que o contrato-promessa de dação em cumprimento invocado pelo Embargante, porque encerra uma promessa de alienação, «aproxima-se do contrato promessa de venda, sendo nesta medida equivalentes, uma vez que em ambos os contratos se promete transmitir a propriedade de um imóvel, sendo que no caso dos autos a alegada quantia de € 320.000,00 mutuada ao longo de vários anos, constitui o pagamento (preço) que exonera o devedor da obrigação que declarou ter assumido»; assim, por força dessa «aproximação entre a dação em cumprimento e a venda», entendeu que no caso sub judice não era permitido ao promitente adquirente deduzir embargos de terceiro, antes devendo exercer o seu direito de execução específica no próprio processo executivo, através do disposto no art. 903.º do CPC , que dispõe, na parte que ora releva: «Se os bens […] tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica, a venda ser-lhe-á feita directamente». O Embargante discorda dessa interpretação da lei, sustentando que o art. 903.º do CPC não é aplicável às situações como a sub judice, em que está em causa, não um contrato-promessa de compra e venda, mas um contrato-promessa de dação em cumprimento. Mais sustenta que, se a venda for efectuada, ver-se-á impedido de adquirir definitivamente o imóvel objecto do contrato prometido (o que significa que aceita que o seu direito caduca com a venda executiva). Vejamos: Antes do mais, impõe-se recordar aqui que a possibilidade de defender os direitos através de embargos de terceiro só se verifica se aqueles forem afectados pela diligência (cfr. art. 237.º, n.º 1, do Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT) ( Diz o art. 237.º , n.º 1, do CPPT :) « Quando o arresto, a penhora ou qualquer outro acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens ofender a posse ou qualquer outro direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular um terceiro, pode este fazê-lo valer por meio de embargos de terceiro ». ). Ou seja, o Embargante só pode usar com sucesso este meio processual caso o seu direito a ver celebrado o contrato prometido de dação em cumprimento seja incompatível com a realização ou o âmbito da penhora. Como diz JORGE LOPES DE SOUSA, «[h]averá incompatibilidade entre o direito do embargante sobre uma coisa e a realização de uma diligência que a tenha por objecto sempre que aquele seja afectado pela diligência ou pela subsequente venda, isto é, não for possível concretizar a finalidade do processo executivo sem afectar ou eliminar tal direito» e «[s]ó podem considerar-se incompatíveis com a realização da diligência direitos que, após essa realização e a consequente venda, deixem de poder ser exercidos nos termos em que o podiam ser antes daquelas realização e venda» ( Código de Procedimento e de Processo Tributário anotado e comentado , Áreas Editora, 6.ª edição, volume III, anotação 23 ao art. 167.º, págs. 179 e 180. ). Assim, tendo em conta que, em regra, a penhora visa permitir a venda executiva do bem penhorado ( A penhora é instrumental relativamente à venda. Como diz MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, Acção Executiva Singular, Lex, Lisboa, 1998, pág. 197, «a penhora visa individualizar e apreender efectivamente os bens que se destinam aos fins da execução, preparando o acto futuro de desapropriação». ), para aferir da incompatibilidade da penhora com o direito invocado pelo Embargante podemos usar o seguinte critério: apenas os direitos oponíveis à venda executiva o devem ser à penhora; ou seja, se o direito do embargante é abrangido pela eficácia extintiva da venda executiva, i.e., se esse direito não subsiste a esta venda, então tal direito não pode ser oposto à penhora. São, pois, incompatíveis com a penhora todos os direitos de terceiro sobre os bens penhorados que sejam oponíveis à execução e que, portanto, se não devam extinguir com a venda executiva; no caso inverso, não há qualquer incompatibilidade, dado que o direito que o terceiro possua sobre os bens penhorados não afecta a penhora e não impede a eventual venda executiva daqueles bens ( Neste sentido, vide , com numerosa indicação de doutrina, o acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo com o n.º 554-C/1999.P1, disponível em http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/6751841a52816e7a802576f6003b6f78?OpenDocument ; ). A fim de indagarmos se no caso sub judice ocorre ou não a incompatibilidade entre o direito do Embargante e a penhora, cumpre estabelecer os contornos desse direito. Como é sabido, em regra, o contrato-promessa – «convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato» (cfr. art. 410.º , n.º 1, do Código Civil (CC) ) – tem eficácia meramente obrigacional, produzindo, em consequência, exclusivamente efeitos entre as partes, designadamente no que concerne à obrigação de contratar. No entanto, como decorre do disposto no art. 413.º do CC ( Diz o art. 413.º do CC : À promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo. Deve constar de escritura pública a promessa a que as partes atribuam eficácia real; porém, quando a lei não exija essa forma para o contrato prometido, é bastante documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato promessa unilateral ou bilateral». ), as partes podem atribuir “eficácia real” ao contrato-promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis; ponto é que as partes contraentes efectuem essa atribuição de eficácia real de modo expresso ( É excluída a relevância da declaração tácita genericamente admitida pelo art. 217.º , n.º 1, do CC . No entanto, a declaração expressa não está vinculada ao uso de qualquer fórmula, sendo suficiente que a intenção dos contraentes resulte inequívoca dos termos utilizados. ), que levem a promessa ao registo com vista à sua publicidade em relação a terceiros ( É a inscrição da promessa no registo que garante a sua publicidade e, consequentemente, que permite que o direito do promitente adquirente prevaleça sobre todos os direitos reais ou pessoais que se constituam sobre a mesma coisa, mas que tenham data de registo ulterior. ) e que respeitem os requisitos de forma ( O contrato-promessa com eficácia real é um negócio jurídico formal, dependendo as formalidades a observar da forma legal exigida para o contrato prometido (cfr. art. 413.º , n.º 2, do CC ). Assim, se o contrato prometido dever constar de escritura pública, essa forma deve também ser observada; se for exigida qualquer outra forma ou se o contrato prometido for consensual, basta documento particular assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante a promessa seja unilateral ou bilateral, mas com reconhecimento da assinatura. ). Ou seja, o legislador consagrou a possibilidade de uma relação de natureza meramente obrigacional poder produzir efeitos oponíveis erga omnes. A eficácia real do contrato-promessa traduz-se, assim, na faculdade do beneficiário da promessa (promissário) ficar titular de um direito que lhe permite exigir do promitente a realização do contrato definitivo e que pode fazer valer perante terceiros. Essa oponibilidade erga omnes da promessa determina a ineficácia dos actos realizados em sua violação. Surge, numa palavra, um direito de crédito assistido de eficácia absoluta ou, noutro entendimento, um direito real de aquisição ( Embora a generalidade da doutrina considere que uma promessa de alienação (ou oneração) dotada de «eficácia real» (cfr. art. 413.º do CC ) dá origem a um direito real de aquisição (o promissário adquire um direito sobre a coisa objecto do contrato prometido, um ius in re ), há quem sustente que o direito do promissário é sempre um direito de crédito (o direito de exigir ao promitente a celebração do contrato prometido), se bem que, por força da inscrição no registo, oponível a terceiros («direito de crédito fortemente tutelado», na impressiva expressão de PESSOA JORGE). Com interesse sobre a questão, dando conta das diversas teses em confronto e sustentando a natureza meramente creditória daquele direito, se bem que oponível a qualquer terceiro, vide HENRIQUE MESQUITA, Contrato-promessa com «eficácia real»: modo de exercício e natureza jurídica do direito do promissário, Estudo em Homenagem ao Prof. Doutor Ferrer-Correia, Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, Coimbra 1989, que, no essencial, constitui o § 3.º da Secção III da obra do mesmo Autor, Obrigações Reais e Ónus Reais, Colecção Teses , Almedina, págs. 231 e segs.) : o beneficiário da promessa fica titular de um direito dirigido a exigir do promitente a realização do contrato definitivo e que pode fazer valer perante terceiros. Esse direito prevalece, portanto, sobre todos os direitos referentes à coisa, desde que não se encontrem registados antes do registo do contrato-promessa. Seja qual for o entendimento doutrinal mais correcto quanto à natureza jurídica da promessa com eficácia real, em termos práticos isto significa que, efectuado o respectivo registo, qualquer ulterior alienação do imóvel a um terceiro é ineficaz relativamente ao promissário, que poderá fazer valer o seu direito, pela via da execução específica, como se nenhuma alienação houvesse tido lugar: ou seja, o promitente não poderá escusar-se a realizar o contrato prometido (afastando a execução específica) com o fundamento de que está impossibilitado de cumprir, assim como o terceiro adquirente também não poderá alegar que a sua aquisição foi efectuada e registada em data anterior à da celebração, através da execução específica, do contrato prometido, porque essa aquisição é ineficaz relativamente ao promissário. Logo, a alienação do imóvel em causa não impede a execução específica do contrato-promessa. Contrariamente ao que sucede no contrato-promessa celebrado com eficácia meramente obrigacional, em que a transmissão da coisa prometida a um terceiro não permite ao credor recorrer à execução específica desse contrato – dado que a emissão de uma declaração de natureza constitutiva pelo tribunal implicaria a transmissão de um bem que já não pertence ao património do devedor –, no contrato-promessa com eficácia real o tribunal pode substituir-se ao faltoso, proferindo, em acção de execução específica, uma declaração que supra a declaração da vontade negocial de celebração do contrato prometido, dado que o promissário pode opor o seu direito ao direito incompatível do terceiro que tenha adquirido a coisa ( Para uma panorâmica sobre os diversos modos como os doutrinadores entendem que deve ser obtido o cumprimento da promessa com eficácia real, em caso de ocorrer a venda do prédio a terceiro, vide LUÍS MENEZES LEITÃO, Direitos Reais, Almedina, 2011 - 2.ª edição, págs. 484/485 ). Será que a penhora do bem prometido transmitir ofende o direito do promitente adquirente? Em face da doutrina que acima deixámos exposta, diríamos que sim: no caso de à promessa ter sido conferida eficácia real, o direito do promitente adquirente à execução específica, porque tem eficácia erga omnes, é oponível a quem quer que seja, inclusive ao terceiro adquirente do bem em processo executivo. Mas, como conciliar o exercício do direito à execução específica da promessa com eficácia real sobre o bem penhorado com o direito do exequente de obter o pagamento da dívida exequenda com o produto da venda do bem? Vejamos: Quem quereria comprar um bem sobre o qual recai um ónus oponível à venda e que pode determinar a ineficácia da venda? Quem quereria comprar um bem sobre o qual estivesse registada uma promessa de alienação com eficácia real? Essa venda seria ineficaz relativamente ao promissário, que (a menos que o contrato-promessa viesse a ser declarado nulo, anulado ou resolvido, ou se o crédito do promissário se extinguisse por causa diferente do cumprimento, tudo hipóteses que estão fora do controlo do terceiro adquirente) sempre poderia, a qualquer momento, vir exercer o seu direito como se essa venda a terceiro não tivesse sido realizada. Mal se compreenderia, pois, que o legislador tivesse consagrado uma solução que não ponderasse e prosseguisse a estabilidade da venda (cfr. art. 9.º , n.º 3, 1.ª parte, do CC ), sabido que esta é, sobretudo na execução fiscal, em que está essencialmente em causa a cobrança de créditos tributários (Que são a principal fonte de receitas públicas. ) (cfr. art. 148.º do CPPT ), um valor do interesse público. Ninguém entenderia que o legislador, desprezando esse valor e a consequente estabilidade da venda, permitisse a realização de uma venda executiva que pudesse vir a ser declarada ineficaz a todo o tempo ( Afigura-se-nos que, nessa situação, não haveria sequer que pedir a anulação da venda, não estando pois o promissário sujeito a qualquer prazo para o exercício do seu direito de execução específica. ) na sequência no exercício pelo promissário do seu direito de execução específica do contrato prometido. Por outro lado, também não faria sentido que, pela existência do registo de uma promessa de alienação com eficácia real sobre um bem, este ficasse excluído do âmbito da universalidade do património do devedor que responde pelas dívidas do mesmo (cfr. arts. 601.º ( Diz o art. 601.º do CC : «Pelo cumprimento da obrigação respondem todos os bens do devedor susceptíveis de penhora, sem prejuízo dos regimes especialmente estabelecidos em consequência da separação de patrimónios». ) e 817.º do CC ( Diz o art. 817.º do CC : «Não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, tem o credor o direito de exigir judicialmente o seu cumprimento e de executar o património do devedor, nos termos declarados neste código e nas leis de processo». ) e art. 821.º , 1, do CPC ( Diz o art. 821.º , n.º 1, do CPC : «Estão sujeitos à execução todos os bens do devedor susceptíveis de penhora que, nos termos da lei substantiva, respondem pela dívida exequenda». ). Muito menos se compreenderia que, se não fosse estabelecido prazo para a celebração do contrato prometido e este não fosse efectivamente celebrado, o bem objecto do contrato pudesse ficar ad aeternum numa situação de intangibilidade pelos credores do promitente, o que abriria as portas a que este, mancomunado com o promissário, dispusesse de um eficaz meio de subtrair bens à execução. A lei não poderá ter querido, nem sequer permitir, que a eficácia real conferida ao contrato-promessa, por razões que se prendem com a protecção dos interesses do promissário no caso em que está em causa a aquisição de bens sujeitos a registo, pudesse abrigar consequência tão perversa. Terá sido para dar resposta a todas estas questões e no sentido de obter uma solução que ponderasse e conciliasse de forma ajustada os diversos interesses em confronto que o legislador, no que se refere ao contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, estabeleceu que o promitente comprador tem o ónus de comprar o bem prometido vender na execução fiscal – através da venda directa prevista no art. 903.º do CPC ( Diz o art. 903.º do CPC : «Se os bens houverem, por lei, de ser entregues a determinada entidade, ou tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica, a venda ser-lhe-á feita directamente». ) – sob pena de ver extinto o seu direito à compra e à execução específica ( Neste sentido, TEIXEIRA DE SOUSA, Acção Executiva Singular , Lex, Lisboa 1998, pág. 389, MARCO GONÇALVES, Embargos de Terceiro na Acção Executiva , Universidade do Minho, pág. 199 e segs., RUI PINTO, A Acção Executiva depois da Reforma , JVS, Lisboa 2004, pág. 204 e segs. ). Note-se, aliás, que a solução encontrada era já defendida por alguns doutrinadores ( Designadamente, CASTRO MENDES, LEBRE DE FREITAS, TEIXEIRA DE SOUSA e REMÉDIO MARQUES, apud JOSÉ LEBRE DE FREITAS, A Acção Executiva depois da reforma da reforma , Coimbra editora, 5.ª edição, pág. 327. ), ainda antes do legislador ter alargado o âmbito do art. 903.º do CPC , que inicialmente previa a venda directa apenas relativamente aos bens que houvessem, por lei, de ser vendidos a determinada entidade e só após a reforma da acção executiva passou também a prevê-la também para os bens que «tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica». Foi tendo em conta o disposto no art. 903.º do CPC que a sentença recorrida decidiu que a penhora não contende com o direito à execução específica do contrato-promessa pois, como resulta do preceituado naquele artigo, se tiver sido conferida eficácia real à promessa de venda do prédio, pode o promissário exercer o seu direito no próprio processo executivo e, nesse caso, a venda ser-lhe-á feita directamente. Ou seja, porque, nos termos do art. 830.º , n.º 1, do CC ( Diz o art. 830.º , n.º 1, do CC : «Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida». ), o promissário tem direito à execução específica do contrato-promessa, o art. 903.º do CPC faculta-lhe a aquisição directa no processo executivo (e pelo preço acordado). Por isso, a Juíza do Tribunal Administrativo e Fiscal de Leiria considerou que a penhora não contende com o direito do Embargante, que sempre poderia adquirir o bem directamente na execução fiscal, motivo por que julgou os embargos improcedentes. É nesse sentido que tem vindo também a decidir este Supremo Tribunal Administrativo, designadamente nos acórdãos citados pelo Procurador-Geral Adjunto no seu parecer ( () (Os seguintes acórdãos da Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo: ˗ de 6 de Abril de 2011, proferido no processo n.º 249/11, publicado no Apêndice ao Diário da República de 6 de Janeiro de 2012 ( http://www.dre.pt/pdfgratisac/2011/32220.pdf ), págs. 594 a 596, também disponível em http://www.dgsi.pt/jsta.nsf/35fbbbf22e1bb1e680256f8e003ea931/73ba544ef9851eea80257870003d4458?OpenDocument ; ˗ de 8 de Junho de 2011, proferido no processo n.º 25/11, publicado no Apêndice ao Diário da República de 6 de Janeiro de 2012 ( http://www.dre.pt/pdfgratisac/2011/32220.pdf ), págs. 941 a 944, também disponível em http://www.dgsi.pt/jsta.nsf/35fbbbf22e1bb1e680256f8e003ea931/b0a79312b8797350802578af0047519c?OpenDocument .) ), mas sempre em situações de contrato-promessa de compra e venda. Será que essa solução (a venda directa), que a lei consagrou para o contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, é transponível para o caso do contrato-promessa de dação em cumprimento com eficácia real? A sentença recorrida entendeu que sim, mas o Recorrente insurge-se contra a aplicação à situação sub judice do disposto no art. 903.º do CC , com o fundamento de que essa norma se refere apenas ao contrato-promessa de compra e venda com eficácia real «e não também aos demais adquirentes, ainda que com eficácia real» (cfr. 15. l) das alegações de recurso). Não ignorou a sentença que na situação sub judice o contrato em causa era um contrato-promessa de dação em cumprimento com eficácia real e não um contrato-promessa de compra e venda com eficácia real. No entanto, entendeu a Juíza do Tribunal a quo que existe uma “aproximação” entre os dois contratos, pois em ambos se promete transmitir a propriedade de um imóvel, «sendo que no caso dos autos a alegada quantia de € 320.000,00 mutuada ao longo de vários anos, constitui o pagamento (preço) que exonera o devedor da obrigação que declarou ter assumido». Ou seja, embora não o tenha dito expressamente, a sentença ao subsumir a situação sub judice à previsão do art. 903.º do CPC , parece ter adoptado uma interpretação extensiva ( Nos termos da qual, «o intérprete chega à conclusão de que a letra do texto fica aquém do espírito da lei, que a fórmula verbal adoptada peca por defeito, pois diz menos do que aquilo que se pretendia dizer. Alarga ou estende então o texto, dando-lhe um alcance conforme ao pensamento legislativo, isto é, fazendo corresponder a letra da lei ao espírito da lei»; «assume normalmente a forma de extensão teleológica : a própria razão de ser da lei postula a aplicação a casos que não são directamente abrangidos pela letra da lei mas são abrangidos pela finalidade da mesma» (BAPTISTA MACHADO, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Almedina, 1983, págs. 185/186). ) desta norma, de modo a nela incluir também a promessa de dação em cumprimento com eficácia real. É também essa interpretação que é sustentada pelo Procurador-Geral Adjunto neste Supremo Tribunal Administrativo. Vejamos. Deparamo-nos desde logo com uma dificuldade na aplicação do art. 903.º do CPC ao caso da promessa de dação em cumprimento com eficácia real: no caso de promessa de compra e venda com eficácia real, o direito do promitente comprador, que se concretiza através da venda directa (cfr. art. 903.º do CPC ), harmoniza-se com o escopo da execução fiscal – a obtenção de fundos destinados a pagar ao exequente e, eventualmente, aos credores reclamantes –, integrando uma das fases do processo executivo (a venda) com uma única limitação, respeitante ao preço, pois a venda directa far-se-á pelo preço acordado pelos promitentes, ao invés de ser feita pelo melhor preço obtido, como sucede nas demais modalidades de venda; já no caso de promessa de dação em cumprimento com eficácia real, não vislumbramos no processo de execução qualquer fase ou momento em que o direito do promitente adquirente se possa concretizar em harmonia com a finalidade da execução, pois a entrega do bem ao promitente adquirente não se traduziria, directa ou indirectamente, no ingresso à execução de qualquer quantia através da qual pudesse ser satisfeita, ainda que parcialmente, a dívida exequenda ou as dívidas reclamadas. Afigura-se-nos, pois, que não pode aplicar-se, por interpretação extensiva, o disposto no art. 903.º do CPC ao caso da promessa de dação em cumprimento com eficácia real. Poderia, eventualmente, sustentar-se que, neste último caso, o direito do promitente adquirente se poderia concretizar através da adjudicação que lhe fosse efectuada do prédio penhorado. Embora a tese surja tentadora (pois, nessa eventualidade, o direito do promissário concretizar-se-ia na própria execução fiscal, numa solução em tudo paralela à venda directa que a lei consagrou para o contrato-promessa de compra e venda com eficácia real), entendemos impossível adoptá-la. Não porque a lei não contemple expressamente, como não contempla, o uso da adjudicação para satisfazer o direito do promissário quando a promessa tem eficácia real, pois sempre poderíamos ensaiar uma interpretação extensiva da norma, mas porque se nos afigura que as razões que justificam a adjudicação não se verificam no caso. Na verdade, a possibilidade da adjudicação na execução fiscal do bem imóvel penhorado ao promissário adquirente no caso de contrato-promessa de dação em cumprimento com eficácia real implicaria, ou que este fosse o exequente, ou que fosse credor reclamante com o seu crédito já reconhecido e graduado ( Neste sentido, JORGE LOPES DE SOUSA, Código de Procedimento e de Processo Tributário anotado e comentado, Áreas Editora, 6.ª edição, volume IV, anotação 8 a) ao art. 255.º, págs. 158 a 160. ), ou seja, implicaria sempre, ainda que por via indirecta, a satisfação da finalidade visada pela execução. Ora, como deixámos já dito, da adjudicação do bem penhorado ao promissário no caso de promessa de dação em cumprimento não resultaria qualquer ingresso de meios de pagamento à execução ou a satisfação, mesmo que indirectamente, de que qualquer interesse do exequente ao de credor reclamante. No entanto, o facto de a mecânica da execução fiscal não prever uma fase em que o promitente adquirente, no caso de promessa de dação em cumprimento com eficácia real, possa ver o seu direito concretizado (ao invés do que sucede relativamente ao contrato-promessa de compra e venda com eficácia real – cfr. art. 903.º do CPC ), não significa sem mais que a penhora ofende o direito do Embargante à execução específica do contrato-promessa. Na verdade, todas as objecções que levantámos à manutenção do direito à execução específica para além da venda no processo de execução no caso da promessa de compra e venda com eficácia real valem no caso da promessa de dação em cumprimento com eficácia real: a falta de estabilidade da venda executiva, que comprometeria a sua realização, pois por certo ninguém compraria na execução fiscal um bem sobre o qual impendesse tal ónus, que determinaria a ineficácia da venda, cuja declaração poderia ser pedida a qualquer momento; a possibilidade de, através da constituição desse ónus, se poder manter indefinidamente (o devedor poderia nunca transmitir ao promissário o bem que prometera dar-lhe em cumprimento) fora do alcance dos credores um bem, abrindo-se assim a possibilidade do aproveitamento para fins ilegítimos – promitente e promissário poderiam mancomunar-se em ordem a pôr determinados bens daquele a salvo da possibilidade de responderem pelas suas dívidas – de uma faculdade que a lei criou com um escopo bem definido, de protecção do beneficiário da promessa no caso de o contrato prometido integrar a transmissão de bens sujeitos a registo. O que significa que também na promessa de dação em cumprimento com eficácia real, penhorado o bem objecto do contrato de dação prometido, se deve fazer recair sobre o promissário o ónus de exercer o direito à execução específica do contrato até ao momento da venda executiva, sob pena de o mesmo caducar com a venda. Valem aqui as razões que justificam o art. 903.º do CC , ainda que não possa valer a solução nele consagrada. Valem também aqui as razões que impõem que no pacto de preferência com eficácia real, o preferente haja de exercer o seu direito no momento da venda, sob pena de caducar com esta (cfr. arts. 892.º , nºs 1, 2 e 4 ( Diz o art. 892.º , nos seus n.ºs 1, 2 e 4 do CPC : Os titulares do direito de preferência, legal ou convencional com eficácia real, na alienação dos bens são notificados do dia, hora e local aprazados para a abertura das propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio acto, se alguma proposta for aceite. A falta de notificação tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular. […] 4. A frustração da notificação do preferente não preclude a possibilidade de propor acção de preferência, nos termos gerais».) ) e 896.º ( Diz o art. 896.º , n.º 2, do CPC : «Aceite alguma proposta, são interpelados os titulares do direito de preferência presentes para que declarem se querem exercer o seu direito».) ) do CPC). Nem se argumente com a eventual perda do benefício do prazo, pois também no caso de preferência com eficácia real o preferente não pode escolher o momento em que deve exercer o seu direito (cfr. art. 896.º do CC ) e há circunstâncias em que é o tribunal que fixa o prazo para o cumprimento das obrigações (cfr. art. 777.º , n.º 3, do CC ( Diz o art. 777.º , n.º 3, do CC : «Se a determinação do prazo for deixada ao credor e este não usar da faculdade que lhe foi concedida, compete ao tribunal fixar o prazo, a requerimento do devedor». ). Temos, pois, como certo que no caso de contrato-promessa de dação em cumprimento com eficácia real o direito do promitente adquirente à execução específica deve caducar com a venda executiva, caso ele o não queira exercer até esse momento ( (Como sustenta RUI PINTO, referindo-se ao promitente comprador, este, «por estar em condições legais de adquirir, tem o ónus de adquirir a coisa prometida, tal como sucede com o preferente, mesmo que, com isso, perca o benefício de prazo» ( A Acção Executiva depois da Reforma , JVS, Lisboa 2004, pág. 205 e A Execução e Terceiros: Em especial na Penhora e na Venda , Themis, Revista da Faculdade de Direito da UNL, ano V, n.º 9, 2004, pág. 250). ). Bem andou, pois, o órgão de execução fiscal ao notificar o ora Embargante, “na qualidade de promitente adquirente do bem penhorado”, da data designada para a venda do imóvel. Até essa data, poderá o promissário vir à execução demonstrar, ou que foi celebrado o contrato-prometido, ou que instaurou a competente acção judicial em ordem a exercer o seu direito de execução específica. No primeiro caso, em face da celebração do contrato prometido, ao órgão de execução fiscal não restará alternativa se não a de levantar a penhora. Não se objecte que o art. 819.º do CC ( (Diz o art. 819.º do CC : «Sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis em relação à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados». ) determinaria a inoponibilidade desse contrato à execução fiscal, pois, atenta a eficácia real conferida ao contrato-promessa, o direito do promitente, previamente registado, é oponível à penhora, tudo se passando, no que se refere à prevalência em relação a terceiros, como se a dação prometida tivesse sido efectuada na data em que a promessa foi registada. No segundo caso, haverá de suspender-se a execução fiscal nos termos do art. 172.º do CPPT , como salienta JORGE LOPES DE SOUSA, que afirma que «deverá considerar-se uma acção que tem por objecto a propriedade do bem penhorado a acção em que o promitente-comprador [( Onde, aqui e adiante, nesta transcrição se diz promitente-comprador leia-se também o promitente-adquirente , no caso de contrato-promessa de dação em cumprimento.) ] da coisa penhorada pretende ver concretizado o seu direito à execução específica, nos termos do art. 830.º do CC , e o contrato tem eficácia real, nos termos do art. 413.º do mesmo Código. No caso de procedência da acção da acção de execução específica, o promitente-comprador obterá uma sentença que produz os efeitos da declaração negocial do promitente-vendedor [ (Leia-se também o promitente-alienante , no caso de contrato-promessa de dação em cumprimento. )] faltoso ( art. 830.º , n.º 1, do CC ), isto é, uma sentença que tem o efeito que teria a celebração do contrato prometido, designadamente a transferência para ele da propriedade do bem que é objecto do contrato-promessa [ art. 879.º , n.º 1, alínea a), do CC ]. […] Nesses casos em que a sentença a proferir em processo de execução específica de contrato-promessa pode pôr em causa a estabilidade das vendas, deverá entender-se que se está perante uma acção que tem por objecto a propriedade do bem, para efeito deste art. 172.º» ( Código de Procedimento e de Processo Tributário anotado e comentado , Áreas Editora, 6.ª edição, volume III, anotação 9. ao art. 172.º, pág. 246. ). Assim, nesse caso, haverá que suspender a execução fiscal, pelo menos no que a esse bem se refere ( Suspensão que pode ser apenas parcial, como salienta JORGE LOPES DE SOUSA, ob. e vol. cit. , anotação 4 ao art. 172.º, págs. 244/245, que esclarece que «só se tratará propriamente de uma suspensão desta [execução fiscal] nos casos em que os bens cuja propriedade ou posse é discutida sejam os únicos penhorados e não existam outros que o possam ser. Na verdade, a existirem outros bens, a execução deverá prosseguir os seus termos quanto a eles, como se prevê na parte final deste artigo. Poderá, assim, falar-se numa suspensão parcial». ), até que a acção esteja decidida: se a acção de execução específica for julgada procedente, o órgão de execução fiscal terá de levantar a penhora; caso contrário, a penhora mantém-se e a execução fiscal poderá prosseguir com a venda desse bem. Só se o órgão de execução fiscal não tivesse notificado o promitente adquirente este poderia reagir contra a penhora mediante embargos de terceiro. É que só nessa hipótese o seu direito à execução específica não caducaria com a venda executiva ( () (Neste sentido, e sustentando a aplicação por analogia do n.º 2 do art.892.º do CPC , RUI PINTO, A Execução e Terceiros: Em especial na Penhora e na Venda , Themis, Revista da Faculdade de Direito da UNL, ano V, n.º 9, 2004, pág. 250.) ) e, por isso, seria oponível a esta e, consequentemente, seria oponível à penhora nos termos que supra deixámos referidos e que ora recordamos: são incompatíveis com a penhora todos os direitos de terceiro sobre os bens penhorados que sejam oponíveis à execução e que, portanto, se não devam extinguir com a venda executiva. No caso, porque o Embargante foi notificado para poder exercer o seu direito à execução específica até à data designada para a venda executiva, não tem prejuízo algum com a penhora, pois sempre poderá exercer esse direito até essa data. Daí resulta a improcedência deste meio processual por ele utilizado no pressuposto de que tal diligência lhe impossibilita (e, por isso, ofende) o seu direito a celebrar o contrato prometido de dação em cumprimento (cfr. art. 237.º , n.º 1, do CPPT ). A sentença recorrida, ainda que por motivos não inteiramente coincidentes com os por nós expostos, decidiu nesse sentido, motivo por que é de manter na ordem jurídica. Consequentemente, negaremos provimento ao recurso. 2.3 CONCLUSÕES Preparando a decisão, formulamos as seguintes conclusões: I - O contrato-promessa de dação em cumprimento celebrado com eficácia real não obsta à penhora e venda do imóvel objecto do contrato prometido, mas apenas confere ao promissário o direito de opor erga omnes o seu direito à celebração do contrato-promessa. II - No caso de penhora de imóvel que tenha sido prometido dar em cumprimento pelo executado e cuja promessa tenha eficácia real, exige-se que o promitente adquirente seja notificado da data designada para a venda a fim de, até essa data e querendo, demonstrar nos autos a celebração da dação prometida ou a instauração de acção para realizar a execução específica do contrato-promessa. III - Efectuada essa notificação, caso o promitente adquirente não demonstre a celebração do contrato prometido nem que instaurou acção de execução específica, o bem será vendido livre desse ónus. IV - Só no caso de não ser efectuada essa notificação, o promitente adquirente poderá opor-se à penhora mediante embargos de terceiro, porque só nesse caso poderá ainda promover a execução específica do contrato-promessa após a venda efectuada em processo de execução fiscal. DECISÃO Face ao exposto, os juízes da Secção do Contencioso Tributário deste Supremo Tribunal Administrativo acordam, em conferência, negar provimento ao recurso. Custas pelo Recorrente. Lisboa, 12 de Janeiro de 2012. - Francisco Rothes (relator) – Valente Torrão – Dulce Neto.