Quem foi o relator do acórdão 2864/22.8T8VNG.P1?

O relator foi Isoleta de Almeida e Costa, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 2864/22.8T8VNG.P1?

O acórdão foi proferido em 23 de novembro de 2023.

2864/22.8T8VNG.P1

Sumário

I - A crise COVID-19 configura uma “modificação brusca das condicionantes estruturais da coexistência social”, isto é, uma “grande alteração das circunstâncias”. II - O artigo 437.º, do CC, referindo-se, em especial, à não cobertura dos riscos do contrato: tem natureza supletiva, perante o regime legal ou contratual do risco , pelo que existindo normas legais que regulam especialmente a situação, o disposto no artigo 437.º, n.º 1, do CC não é de convocar. III - Os contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da crise COVID-19, foram objeto de regulamentação excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida na Lei n.º 4-C/2020, de 6.04, (alterado pela Lei n.º 17/2020, de 29.05) em especial os seus artigos 7.º e 8.º. IV - Este regime excecional afasta nos contratos desta natureza a aplicação do estatuído no artigo 437º do CC.

Texto

Proc.º 2864/22.8T8VNG.P1 Sumário (artigo 663º nº 7 do Código de Processo Civil) …………………………………………………….. …………………………………………………….. …………………………………………………….. ACORDAM OS JUÍZES DA 3ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO: A..., S.A. (anteriormente denominada B..., S.A demandou - C..., Lda. (doravante apenas designada por “R. C...”); AA e BB, pedindo: “A condenação solidária das Rés a pagar à Autora a quantia de EUR 47.400,00 (quarenta e sete mil e quatrocentos euros), a título de indemnização pelo incumprimento culposo do contrato de arrendamento celebrados entre elas, acrescido de juros legais, contados desde a citação até ao integral pagamento”. Contestaram os RR. pugnando pela absolvição do pedido, por alteração superveniente das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO: Está assente que: 1. A A. A..., S.A. (anteriormente denominada B..., S.A.) é uma sociedade comercial por anónima que se dedica, entre outras, à atividade de arrendamento de imóveis. 2. A A. é proprietária e legítima possuidora da fração autónoma designada pela letra “C”, correspondente a um escritório comercial localizado no terceiro piso (segundo andar) do prédio urbano com entrada pelos nºs ... e ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, descrito junto da Conservatória do Registro Predial de Matosinhos ...89 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo ...45. 3. Por escrito com a epígrafe “Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais, de prazo certo, com fiança”, datado de 05/12/2019 e assinado pelo punho dos contraentes (ou seus representantes), e em que surgem como outorgantes 1ª -·A..., S.A. (…) na qualidade de Locadora 2ª- C..., LDA (…) na qualidade de Locatária e 3º - AA (…) e BB (…) na qualidade de Fiadores as partes declararam que “A Locadora é dona e legitima possuidora da fração autónoma” indicada supra no número 2. dos factos provados, “doravante "Locado” e que pretende dar de arrendamento à Locatária, o qual pretende tomar de arrendamento”. 4. Mais acordaram as partes contraentes “CLÁUSULA PRIMEIRA 1. O prazo deste Contrato é de dez anos, com início a 1 de Janeiro de 2020 e termo a 31 de Dezembro de 2030, podendo o mesmo ser renovado, por acordo escrito entre Locadora e Locatária, por períodos de cinco anos. (…) CLÁUSULA SEGUNDA 1. O Locado destina-se a ser usado pela Locatária como escritório comercial, para efeitos de exercido da sua atividade. (…) CLÁUSULA TERCEIRA 1. A renda mensal correspondente ao arrendamento do Locado é de €1.350,00 (mil trezentos e cinquenta euros),a qual será paga pela Locatária, no primeiro dia útil do mês anterior 2. Sem prejuízo do disposto no número seguinte da presente cláusula, a renda acordada descrita no número anterior desta cláusula será atualizada anualmente de acordo com os coeficientes de atualização fixados anualmente pelo Governo, para os arrendamentos não habitacionais ou com a respetiva legislação que os vier a substituir, sendo a primeira atualização devida (caso os coeficientes sejam positivos para esse ano) no dia :1 de Dezembro de 2020, com referência à renda do mês seguinte (Janeiro de 2021). 3. Durante os primeiros seis anos de vigência do Contrato, a Locadora e a locatária acordam que, da aplicação dos coeficientes de atualização referidos no número anterior desta cláusula ou da legislação que os vier a substituir, não poderá resultar, por referência a cada atualização anual, um incremento no montante do valor da renda mensal devida pela Locatária inferior a €50,00 (cinquenta euros). (…) 6. Sem prejuízo do disposto nos números anteriores desta cláusula, e devido à necessidade de realização de obras no locado arrendado, objeto do presente Contrato, as quais serão da inteira responsabilidade da Locatária nos termos da Cláusula Quinta infra, a locadora confere à locatária um benefício económico equivalente à atribuição de uma carência no pagamento correspondente a três meses de rendas, nos moldes melhor descritos no número seguinte da presente cláusula. 7. Devido e por força da necessidade de realização das obras aludidas no número anterior desta cláusula, o valor da renda anual correspondente ao arrendamento do Locado, objeto do presente Contrato, é, por referência ao período de janeiro de 2020 a dezembro de 2020, de € 12.000,00 (doze mil euros), a pagar mensalmente em duodécimos de €1.000,00 (…). 8. Não obstante o disposto nos números anteriores, a Locatária paga, nesta data, as duas primeiras rendas devidas, referentes aos meses de Janeiro e Fevereiro de 2020 e ainda um montante correspondente a um mês da renda vigente durante o primeiro ano de duração do Contrato, o qual será devido pela Locatária a título de caução (…) (…) CÁUSULA DÉCIMA Os Fiadores assumem, em conformidade com o disposto nos artigos 627.º e seguintes do Código Civil, solidariamente, a responsabilidade de principais cumpridores pela observância das obrigações assumidas pela Locatária decorrentes deste Contrato e das suas eventuais prorrogações, seja qual for o seu número e ainda que haja alterações no valor da renda mensal, renunciando desde já, ao abrigo da alínea a) do artigo 640. º do Código Civil, ao benefício da excussão prévia”. 5. Por carta datada de 29/05/2020 e recebida pela destinatária, com o assunto “Denúncia contrato de arrendamento Para fins não habitacionais da fração "C". (3° piso-(2° andar) do Prédio sito na rua ... e ... .... Matosinhos”) a R. C..., Lda. comunicou à A.·A..., S.A. “Face á situação socio económica, proveniente da pandemia Sars-Cov 2, geradora da doença Covid 19, as circunstâncias que determinaram a celebração em 05/12/2019, do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, relativo á fração "C" do prédio em referência, alteraram-se, lamentavelmente, de forma imprevisível, superveniente e determinam totalmente a nossa incapacidade e vontade de manter o contrato. Por estes motivos, somos obrigados a proceder à denuncia do contrato de arrendamento, produzindo a mesma, efeitos, no prazo de 120 dias a contar da presente data”. 6. Por nova missiva datada de 03/06/2020, a R C... informou a A. que estava em condições de entregar as chaves do locado, indicando ainda “solicitamos a V. Exa.s que, nos próximos oito dias, se dignem a marcar dia e hora, no local, para entrega das mesmas”. 7. Por carta datada de 08/07/2020, e recebida pela destinatária, com o assunto “Contrato de arrendamento para fins não habitacionais * fração "C" da Rua ... e … – ...” a A.·A..., S.A. comunicou à R. C..., Lda. “Acusamos a receção das vossas missivas datadas do passado dia 29 de maio e 3 de junho do corrente, sobre as quais debruçamos a n/melhor atenção. Assim, como já vos foi transmitido telefonicamente ao Sr. AA pelo nosso causídico, entendemos que a conjuntura pandémica não foi, nem é benéfica para ninguém. Nesse contexto e por forma a combater os seus efeitos mais nefastos nas diversas áreas, foram publicados vários diplomas, incluindo na área do arrendamento. Nenhum desses diplomas introduz alterações nos prazos de denúncia dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se, por conseguinte, os prazos gerais determinados por lei. Nestes termos, é nosso entendimento que, nos termos da dita normativa aplicável, a denúncia do contrato pode ser efetuada nos 120 dias anteriores ao termo pretendido do contrato, sempre e quando tenha decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato. No caso em apreço, sendo o prazo do contrato de 10 (dez) anos (exigência vossa aquando das negociações havidas entre as partes), a vossa denúncia só produzirá efeito a partir de 30 de abril de 2023 - decorrido um terço do contrato. Cumpre-nos informar que estas são as nossas legítimas expectativas de duração efetiva do contrato, das quais não temos intenção e prescindir. Posto isto, caso pretendam entregar a chave do locado no imediato, esta sociedade apenas as aceitará se, com a entrega das chaves, nos forem pagas as quantias correspondentes às renda vincendas até 30 de abril de 2023, que totalizam o montante de EUR 47.400 (quarenta e sete mil e quatrocentos euros) (…)”. 8. A R. C..., Lda. não aceitou a posição da A. e, por missiva datada de 22/07/2020 notificaram-na para a entrega das chaves, a ocorrer a 31 de Julho desse ano, não tendo a A. comparecido para essa entrega. 9. Por carta datada de 25/05/2021, e recebida pela destinatária, com o assunto “Resolução do contrato de arrendamento para fins não habitacionais * fração ``C" da Rua ... e 495 – ...” a A.·A..., S.A. comunicou à R. C..., Lda. “Na presente data, V. Ex.ª, na qualidade de arrendatário da sobredita fração, encontra-se em mora no pagamento da renda desde setembro de 2020, Nos termos do nº 3, do artigo 1.083, do Código Civil, conjugado com o artigo 9º, da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, é inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda. Assim, estando V. Ex.as em mora no pagamento da renda por mais de três meses, pela presente, resolvemos o supra mencionado contrato de arrendamento entre nós celebrado, com efeitos imediatos, devendo sermos restituídas as chaves até ao próximo dia 4 de junho de 2021, sob pena de nos vermos obrigados a tomar as necessárias providências para tomarmos a posse do locado. Do mesmo modo, rogamos pelo pagamento das rendas em dívida até ao próximo dia 4 de junho de 2021, sob pena de nos vermos obrigados a recorrer aos meios judiciais para salvaguarda dos nossos legítimos interesses, com todos os inconvenientes daí advenientes”. 10. As chaves do locado foram entregues, à A., a 10/12/2021, a pedido desta e com a anuência da R. C..., Lda. 11. A R. C... constituiu-se em 21/11/2019 para o prosseguimento da sua atividade. 12. Em face da pandemia e dos estados de calamidade, que se iniciaram logo no primeiro trimestre de 2020, a opção de manutenção do contrato de arrendamento até 1/3 da vigência perspetivava-se ruinosa e insustentável para a R. C..., pois que, com a Covid, deixou de existir interesse por parte de potenciais clientes da R. na utilização do espaço. 13. Sendo que, com a declaração de estado de emergência e calamidade, se sustou de imediato o negócio projetado pela R. de sublocação a terceiros (objetivo conhecido pela A.) bem como a angariação de clientes para o qual a A. arrendou, à R., o locado e durante esse período não era possível contratar e executar as obras. 14. A R. C... pagou à A. a quantia de €9.000,00 euros, referente a rendas e caução. 15. A R. C... não executou obras no locado. 16. Para além dos momentos indicados nos números 6., 8. e 10. dos factos provados, os RR. não fizeram qualquer outra iniciativa para entregar as chaves. 17. A R. C... tem por objeto social “Atividades combinadas de serviços administrativos, gestão, logística, financeiros diversos, contabilidade e outras atividades de serviços de apoio prestados às empresas. Compra, venda e revenda de bens móveis e imóveis; Gestão e arrendamento de imóveis próprios e alheios; Aluguer de bens móveis. Construção, reparação e remodelação de edifícios. Prestação de serviços e atividades de consultorias de gestão e administração, designadamente nas áreas de: contabilidade, fiscalidade, economia financeira, procedimentos administrativos, logística, recursos humanos, formação, comunicação e imagem, informática, qualidade, medicina no trabalho, segurança e higiene no trabalho” e tem €1000,00 de capital social. b) Factos não provados 1. Tornou-se impossível à R. contratar e fazer as obras a que se propôs após o decurso dos períodos de estado de emergência e calamidade. 2. A R. não tinha qualquer “chance” de recorrer a moratórias - ferramenta importante para mitigar os efeitos económicos negativos da pandemia, face à sua recente criação, ausência de histórico na praça e sem qualquer faturação, e assim incapaz de acomodar o impacto que tal alteração passou a ter na sua capacidade de cumprimento futuro, o que defraudou as expetativas que a R. tinha para o arrendamento. * A SEU TEMPO FOI PROFERIDA SENTENÇA QUE JULGOU A AÇÃO TOTALMENTE IMPROCEDENTE ABSOLVENDO OS RR DO PEDIDO. A sentença acolheu o entendimento de que “a R C... tinha direito fazer extinguir o contrato para o dia 29/09/2020 e declarou a mora culposa do credor (em receber as chaves), tendo aplicado o artigo 437º, nº 1, do código civil, * DESTA SENTENÇA APELOU A AUTORA QUE FORMULOU AS SEGUINTES CONCLUSÕES: I Salvo o devido respeito, entendemos que o Mmo. Juiz A Quo não pode considerar provado a impossibilidade de contratar e executar obras, fundado na declaração dos estados de emergência e calamidade. II)Foi confundido risco do próprio contrato/negócio e reajustamento da estratégia da Ré com afetação grave dos princípios da boa fé, como alude o art. 437º, nº 1, do Código Civil não estando preenchido um dos requisitos da norma. III) Durante a pandemia COVID-19, o legislador emanou variados diplomas, de carácter excecional e temporário, os quais, pela sua natureza, se sobrepõe às de carácter geral e genérico. IV) O art. 437º, do CC e o instituto da alteração superveniente das circunstâncias são de aplicação supletiva, não se sobrepondo à lei especial emanada pelo legislador, nomeadamente, a Lei 4-C/2020, de 06 de Abril. V) Ainda que a Lei 4-C/2020 não responda expressamente à casuística em apreço, serve de critério orientador e auxiliar interpretativo para a solução a dar para as situações que nela não estejam reguladas, nomeadamente, na modificação ou resolução dos contratos de arrendamento com o fundamento no art. 437, do CC, durante a pandemia COVID-19. A esse propósito – vide Acordão do Supremo Tribunal de Justiça, de 11 de Maio de 2023, com o nº de Processo 1455/21.5YLPRT.L1.S1, da 2ª Secção (http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e3ac14cc9ef36a3580 2589ac00546130?OpenDocument ) VI) O Mmo. Juiz do Tribunal “A Quo” ainda que, no nosso entender, decidiu bem quanto à revogação tácita do contrato de arrendamento com a entrega das chaves, não poderia interpretar o estatuído no art. 437º, do CC além do que estava regulado e previsto na Lei nº 4-C/2020, que pelo seu carácter especial clarifica que apenas poderá ser conferida mora no pagamento da renda, não prevendo a resolução do contrato de arrendamento, no âmbito da crise da pandemia COVID-19. VII) A crise da pandemia COVID-19 levou o legislador, no caso em apreço, a determinar, não no sentido de extinguir o contrato ou as obrigações com o pagamento da renda mas tão-só no diferimento do seu pagamento. VIII) A pandemia COVID-19 é um risco global, que todas as partes a ela ficaram sujeitas, pelo que ninguém se pode eximir das suas responsabilidades à custa de outrem. DEVE O PRESENTE RECURSO SER JULGADO PROCEDENTE, SENDO ALTERADA A DOUTA SENTENÇA, CONDENANDO- SE OS RÉUS NO PAGAMENTO DAS RENDAS EM FALTA ATÉ 10 DE DEZEMBRO DE 2021, DATA DE ENTREGA EFETIVA DA CHAVE DO LOCADO. Não foram juntas contra alegações. Nada obsta ao mérito. O OBJETO DO RECURSO O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, ressalvadas as matérias que sejam de conhecimento oficioso (artigos 635º, n.º 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do código de processo civil). Atentas as conclusões da recorrente as questões a decidir são as seguintes: 1- Impugnação da matéria de facto 2- Saber, se a recorrente tem direito ao valor das rendas devidas até à data da entrega das chaves do arrendado, por não ter aplicação ao caso o regime do artigo 437º do CC. O MÉRITO DO RECURSO: FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO: Dá-se aqui por reproduzida a fundamentação supra. FUNDAMENTAÇÃO JURIDICA: Impugnação da matéria de facto: A Recorrente ao que melhor se depreende da sua motivação no corpo das alegações e da redação dada às conclusões I e II vem impugnar, requerendo a alteração parcial da matéria de facto constante do ponto 13 da sentença. Defende, que o tribunal não pode dar como provada “a impossibilidade de contratar e de executar obras fundado na declaração do estado de emergência”. Com efeito, esta asserção, assim impugnada, consta da segunda parte do ponto 13 da matéria assente que tem o seguinte teor “ Sendo que, com a declaração de estado de emergência e calamidade, se sustou de imediato o negócio projetado pela R. de sublocação a terceiros (objetivo conhecido pela A.) bem como a angariação de clientes para o qual a A. arrendou, à R., o locado e durante esse período não era possível contratar e executar as obras”. A sentença motivou a sua convicção no seguinte: Os factos constantes dos números 12., 13. e 15. dos factos provados (…) o Tribunal teve em consideração o depoimento de várias testemunhas. Assim, a testemunha CC, contabilista na R. C..., explicou como a pandemia veio afetar todo o negócio desta e o negócio que a R. pretendia desenvolver no locado. Em síntese, expôs a testemunha: - que a R. C... escolheu um local para abrir escritórios de empresas, que depois iria sublocar a outras entidades; - estava previsto um investimento de €100.000,00 em obras; - a partir de março de 2020, com a pandemia, perceberam que o negócio que projetavam iria ruir, pelas condicionantes da pandemia, e por isso nunca chegaram a fazer as obras e a iniciar o negócio. Por seu turno, a testemunha DD, que trabalha para a R. C..., expôs que a R. tinha um plano empresarial para desenvolver, que exigiria logo um investimento inicial em obras de mais de 100 mil euros. Entretanto, as obras não podiam avançar desde logo por causa da fase de pandemia. Por outro lado, com a pandemia o paradigma do mercado mudou totalmente pois “toda a gente teve de ir para casa”. O negócio, por causa da pandemia deixou de fazer sentido. E das prospeções que fizeram no mercado, verificaram como os potenciais clientes já não teriam interesse. As duas testemunhas foram totalmente credíveis pela forma firme, segura e detalhada como prestaram depoimento, mostrando-se as explicações coerentes com o que é conhecido do período da pandemia. A testemunha EE, mediador imobiliário que interveio no negócio, igualmente confirmou o que esteve na base do negócio das partes (para que serviria aquele arrendamento), o que era conhecido de todos. Com base da análise destes depoimentos, credíveis nesta parte, foram estes factos considerados como provados. Decidindo: Estes depoimentos não foram questionados pelo recorrente, que não pôs em causa o juízo do tribunal recorrido assente nos mesmos, que são fundados e credíveis. Nem tem razão, como claramente resulta do exposto quando afirma que “a sentença deu como provado o facto questionado com fundamento na declaração dos estados de emergência e de calamidade, pois, como se viu , a convicção do tribunal reside nos depoimentos prestados. Desatende-se pois a este segmento do recurso. II Impugnação de direito: Quanto à questão de saber, se, a recorrente tem direito ao valor das rendas devidas até à data da entrega das chaves do arrendado, por não ter aplicação ao caso o regime do artigo 437º do CC. A alteração superveniente das circunstâncias: Esta questão foi objeto de decisão na revista excecional com acórdão do STJ de 11/05/2023 (CATARINA SERRA) 1455/21.5YLPRT.L1.S1, publicado in dgsi e que aqui seguimos de perto. Refere-se no citado aresto, que: “Costuma pensar-se nas grandes alterações de circunstâncias como sendo natureza política, social ou económica [Cfr., por exemplo, Manuel A. Carneiro da Frada, “Crise financeira mundial e alteração das circunstâncias – Contratos de depósito vs. Contratos de Gestão de Carteiras”, in: Forjar o Direito, Coimbra, Almedina, 2015, p. 71.]. Ora, a crise COVID-19 foi, em primeiro lugar, multidimensional, afetando todas, simultaneamente, estas e outras dimensões do ser humano (físicas, psicológicas, culturais). Superou, pois, neste sentido, a “grande depressão” de 1929 e a crise global de 2008. Depois, ela alastrou-se, de forma mais ou menos simétrica e de forma mais ou menos sincrónica, a todo o globo. Diversamente de uma guerra, e até diversamente de uma guerra mundial, não existem lugares absolutamente seguros ou não contaminados. Por fim, os seus efeitos produziram-se – produzem-se ainda – por muito tempo, o que é apenas lógico, dado o seu extraordinário alcance. Em suma: a crise COVID-19 configura uma “modificação brusca das condicionantes estruturais da coexistência social”, isto é, uma “grande alteração das circunstâncias”[ Cfr. Werner Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, Zweiter Band – Das Rechtsgeschäft, Berlin, Springer, 1992, pp. 523-524, e, ainda, Manuel A. Carneiro da Frada, “Crise financeira mundial e alteração das circunstâncias – Contratos de depósito vs. Contratos de Gestão de Carteiras”, cit., p. 70. ] – e uma em grau superlativo, que escapa às categorias dogmáticas habituais. Por isso, mais do que consentir intervenções pontuais, por iniciativa das partes, no domínio dos contratos, ela exige uma verdadeira reconformação do quadro em que se desenvolve a generalidade das relações jurídicas de carácter patrimonial. Esta reconformação é – ou deve ser –, antes de mais, legislativa. Mas quando não haja diploma específico há sempre regras e princípios de carácter geral – o artigo 437.º do CC) e, em especial, o princípio da boa fé. Dispõe-se no artigo 437.º, n.º 1, do CC: “Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”. A crise COVID-19 configura nos termos expostos uma alteração anormal das circunstâncias, reconduzível à hipótese regulada na norma. Sucede que, o artigo 437.º do CC tem natureza supletiva. Explica Menezes Cordeiro, decompondo o artigo 437.º do CC e referindo-se, em especial, à não cobertura dos riscos do contrato: “trata-se de conferir, ao dispositivo do artigo 437.º/1 natureza supletiva, perante o regime legal ou contratual do risco e, mais latamente, a todas as regras de imputação de danos”[ Cfr. António Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado, II – Das Obrigações em geral, CIDP / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Coimbra, Almedina, 2021, p. 279]. Na mesma senda Paulo Mota Pinto “[O contrato como instrumento de gestão do risco de ‘alteração das circunstâncias’”, in: António Pinto Monteiro (coord.), O contrato na gestão do risco e na garantia da equidade, Coimbra, Instituto Jurídico, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, 2015, p. 92] refere: .“O instituto da alteração anormal das circunstâncias é, como resulta da lei, de aplicação subsidiária em relação a essas outras regras legais de repartição do risco”. Com o mesmo pensamento [Nuno Manuel Pinto Oliveira, “A alteração das circunstâncias 55 anos depois”, in: Julgar, 2021, n.º 44, p. 197 e Nuno Manuel Pinto Oliveira, “Sobre a subsidiaridade do regime da alteração das circunstâncias”, in: Estudos Comemorativos dos 20 Anos da FDUC, volume II, Porto, Almedina, 2017, pp. 388-416], escreve: “o art.º 437.º do Código Civil, ao consagrar o requisito de que a alteração das circunstâncias, ou a lesão resultante da alteração das circunstâncias, não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato, deve representar-se como afloramento de um princípio de subsidiariedade das disposições legais sobre a alteração ou o desaparecimento da base do negócio – a parte prejudicada só terá o direito de modificação ou de resolução, desde que o risco de uma alteração anormal, imprevista ou imprevisível, das circunstâncias não tenha sido atribuído pelo contrato ou pela lei. Entre os corolários da subsidiariedade das disposições legais sobre a alteração ou o desaparecimento da base do negócio estão a prioridade das regras contratuais sobre as regras legais e a prioridade das regras legais específicas sobre as regras legais genéricas”. * Daqui o poder afirmar-se em linha com o Supremo “que a suspensão generalizada das atividades económicas com fundamento na crise COVID-19, não desencadeia, por si só, a possibilidade de funcionamento do instituto da alteração anormal das circunstâncias; há que ter em conta a repartição do risco que está pressuposta no contrato em causa. Quer isto dizer, que, existindo normas legais regulando especialmente a situação, o disposto no artigo 437.º, n.º 1, do CC perde a sua relevância. Nenhuma das partes tem o direito de impor à outra parte qualquer modificação do contrato que exorbite do especificamente regulado na lei”. * Isto posto, a análise do regime não dispensa, por consequência, a convocação da Lei n.º 4-C/2020, de 6.04, que veio estabelecer uma regulamentação excecional para as situações de mora no pagamentoda renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da crise COVID-19, em especial os artigos 7.º e 8.º. O artigo 7.º da Lei n.º 4-C/2020 (alterado pela Lei n.º 17/2020, de 29.05). sobre a quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais, tem o seguinte teor: “O presente capítulo aplica-se: a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das disposições anteriores, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita” . Por seu turno, no artigo 8.º da Lei n.º 4-C/2020, (alterado pela Lei n.º 17/2020, de 29.05, e pela Lei n.º 45/2020, de 20.08). sobre o diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais, dispõe-se: “1 - O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas: a) Nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente; b) Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade; c) Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade. 2 - Nos casos previstos no número anterior: a) O diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020; b) O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022; c) O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal. 3 - Para efeitos do disposto na alínea b) do número anterior, o montante total em dívida exclui as rendas vencidas e já pagas, as quais se consideram, para todos os efeitos, liquidadas. 4 - Sem prejuízo do disposto no n.º 2, o arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida. 5 (…)”. *. O arrendamento dos autos atento os fins a que se destina de escritório comercial integra os arrendamentos abrangidos pela Lei n.º 4-C/2020 (artigo 7º) A publicação deste regime legal especial e destinado aos arrendamentos visados é indicativa de que, como se acentua no aresto do STJ cuja jurisprudência vimos seguindo, que: “ não houve, da parte do legislador, a intenção de dispensar os arrendatários, em arrendamentos para fins não habitacionais, da obrigação de pagar a renda, mas tão-só a de lhes permitir o adiamento ou diferimento do pagamento das rendas vencidas em determinado período – numa palavra: criar uma moratória para o pagamento das rendas devidas. Da leitura e interpretação dos efeitos da referida alteração das circunstâncias, conforme a vontade do legislador de 2020, no âmbito do Covid, no que respeita à modificação do contrato, nos meses de abril e maio de 2020, e de janeiro a março de 2021, é de concluir que esta alteração não poderia conduzir à legalidade da denúncia (sem respeito dos prazos para tal) do arrendamento, mas apenas ao diferimento do pagamento de cada uma das rendas. Isto resulta diretamente do texto do art.º 8º da Lei 4-C/2020, de 6/4, ao estabelecer que nos contratos de arrendamento não habitacionais é admitido ao arrendatário o diferimento do “pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa”. * É assim de concluir que a ré arrendatária podia socorrer-se do diferimento do pagamento das rendas nos termos prescritos na legislação COVID, legislação excecional e reguladora das situações anormais emergentes da pandemia, mas não lhe assistia a faculdade de reclamar unilateralmente a aplicação do artigo 437º do CC, que tem caráter subsidiário. e cuja aplicação direta está, aqui, afastada pela vigência dos diplomas legais excecionais referidos. Declarar justificada a denuncia unilateral do arrendamento antes do período legal para o fazer “significaria estar a atender à vontade da R. de não perder os seus proventos, mas com dispensa do cumprimento do seu dever contratual de contribuir para a prossecução do igual interesse negocial da A. E é por isso que o legislador extraordinário não estatuiu no sentido da extinção da obrigação do pagamento da renda, mas apenas no diferimento desse pagamento, porque no escopo geral dos arrendamentos para fins não habitacionais só assim logrou assegurar o respeito pela boa fé que deve enformar a execução de todo e qualquer contrato, mesmo que essa execução se veja atingida por eventos imprevisíveis, como as referidas consequências da pandemia de Covid-19” ibidem. * Dissentimos, por consequência, da sentença recorrida quando declarou válida e eficaz a denuncia do arrendamento para setembro de 2020, comunicada à Autora por carta de 29/05/2020, porquanto à mesma se aplica o prazo mínimo de um terço da duração inicial do contrato como prescreve o artigo 1098º nº 3 do CC. Estava a Ré vinculada à manutenção do contrato até abril de 2023. Todavia esta vinculação contratual foi interrompida pela resolução do contrato com fundamento no não pagamento das rendas operada pela autora em junho de 2021 e entrega das chaves em 10/12/2021, à autora que as recebeu. Manifesto se torna, em tal caso, que são devidas rendas que se venceram até à data da entrega das chaves que corresponde à extinção do contrato, por ambas as partes. * Finalmente, a Recorrente requer nas suas conclusões que julgado procedente, o recurso seja alterada a sentença, com a condenação dos réus no pagamento das rendas em falta até 10 de dezembro de 2021, data de entrega efetiva da chave do locado. Vejamos. Ficou clausulado na clausula 3ª. 6, do contrato que: Sem prejuízo do disposto nos números anteriores desta cláusula, e devido à necessidade de realização de obras no locado arrendado, objeto do presente Contrato, as quais serão da inteira responsabilidade da Locatária nos termos da Cláusula Quinta infra, a locadora confere à locatária um benefício económico equivalente à atribuição de uma carência no pagamento correspondente a três meses de rendas, nos moldes melhor descritos no número seguinte da presente cláusula e na clausula 3ª 7, que: “Devido e por força da necessidade de realização das obras aludidas no número anterior desta cláusula, o valor da renda anual correspondente ao arrendamento do Locado, objeto do presente Contrato, é, por referência ao período de janeiro de 2020 a dezembro de 2020, de €12.000,00 (doze mil euros), a pagar mensalmente em duodécimos de €1.000,00. Também resulta do ponto 15 dos factos provados, que: “a Ré C... não executou obras no locado”. Donde que não tendo sido cumprida esta cláusula do contrato que constitui a condição a que estava subordinada a redução da renda, a qual, se não provou que não era possível de realizar após o decurso dos estados de emergência e calamidade (facto não provado nº 1) é de concluir pela obrigação da Ré de pagar a renda acordada sem qualquer dedução para o período em que o arrendamento se manteve em vigor, (tal como é requerido no & 20 e 21 da petição inicial) ou seja, até à entrega das chaves, em 10/12/2021, a cujo montante deve ser deduzido o valor já entregue de 9.000,00 euros. Não está questionada a responsabilidade solidária dos 2º e 3º RR, que afiançaram as obrigações da Ré decorrentes do bom cumprimento do contrato, o que resulta ainda do regime legal do artigo 637º, e ss do CC. Acolhe-se, em tais termos, o recurso. SEGUE DELIBERAÇÃO. PROVIDA A APELAÇÃO REVOGADA A SENTENÇA. CONDENA-SE SOLIDARIAMENTE OS RR NO PAGAMENTO À AUTORA DO VALOR DAS RENDAS EM DIVIDA, ATÉ 10/12/21, APÓS A DEDUÇÃO DO MONTANTE DE 9.000,00 EUROS, CONFORME REFERIDO EM 8. SUPRA, A QUE ACRESCEM OS JUROS DE MORA À TAXA LEGAL DESDE A CITAÇÃO E ATÉ EFETIVO PAGAMENTO. Custas pelos Recorridos. Porto, 23 de novembro de 2023. Isoleta de Almeida Costa Isabel Peixoto Pereira António Paulo Vasconcelos

Sumário

I- A crise COVID-19 configura uma “modificação brusca das condicionantes estruturais da coexistência social”, isto é, uma “grande alteração das circunstâncias”.

II- O artigo 437.º, do CC, referindo-se, em especial, à não cobertura dos riscos do contrato: tem natureza supletiva, perante o regime legal ou contratual do risco , pelo que existindo normas legais que regulam especialmente a situação, o disposto no artigo 437.º, n.º 1, do CC não é de convocar.

III- Os contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da crise COVID-19, foram objeto de regulamentação excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida na Lei n.º 4-C/2020, de 6.04, (alterado pela Lei n.º 17/2020, de 29.05) em especial os seus artigos 7.º e 8.º.

IV- Este regime excecional afasta nos contratos desta natureza a aplicação do estatuído no artigo 437º do CC.

Texto Integral

Proc.º 2864/22.8T8VNG.P1

Sumário (artigo 663º nº 7 do Código de Processo Civil)

……………………………………………………

ACORDAM OS JUÍZES DA 3ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:

A. .., S.A. (anteriormente denominada B..., S.A demandou - C..., Lda. (doravante apenas designada por “R. C...”); AA e BB, pedindo:

“A condenação solidária das Rés a pagar à Autora a quantia de EUR 47.400,00 (quarenta e sete mil e quatrocentos euros), a título de indemnização pelo incumprimento culposo do contrato de arrendamento celebrados entre elas, acrescido de juros legais, contados desde a citação até ao integral pagamento”.

Contestaram os RR. pugnando pela absolvição do pedido, por alteração superveniente das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:

Está assente que:

1. A A. A..., S.A. (anteriormente denominada B..., S.A.) é uma sociedade comercial por anónima que se dedica, entre outras, à atividade de arrendamento de imóveis.

2. A A. é proprietária e legítima possuidora da fração autónoma designada pela letra “C”, correspondente a um escritório comercial localizado no terceiro piso (segundo andar) do prédio urbano com entrada pelos nºs ... e ... da Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, descrito junto da Conservatória do Registro Predial de Matosinhos ...89 e inscrito na matriz predial urbana com o artigo ...45.

3. Por escrito com a epígrafe “Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais, de prazo certo, com fiança”, datado de 05/12/2019 e assinado pelo punho dos contraentes (ou seus representantes), e em que surgem como outorgantes 1ª -·A..., S.A. (…) na qualidade de Locadora

2ª C..., LDA (…) na qualidade de Locatária e

3º AA (…) e BB

(…) na qualidade de Fiadores as partes declararam que “A Locadora é dona e legitima possuidora da fração autónoma” indicada supra no número 2. dos factos provados, “doravante "Locado” e que pretende dar de arrendamento à Locatária, o qual pretende tomar de arrendamento”.

4. Mais acordaram as partes contraentes “CLÁUSULA PRIMEIRA

1. O prazo deste Contrato é de dez anos, com início a 1 de Janeiro de 2020 e termo a 31 de Dezembro de 2030, podendo o mesmo ser renovado, por acordo escrito entre Locadora e Locatária, por períodos de cinco anos. (…)

CLÁUSULA SEGUNDA

1. O Locado destina-se a ser usado pela Locatária como escritório comercial, para efeitos de exercido da sua atividade.

(…)

CLÁUSULA TERCEIRA

1. A renda mensal correspondente ao arrendamento do Locado é de €1.350,00 (mil trezentos e cinquenta euros),a qual será paga pela Locatária, no primeiro dia útil do mês anterior

2. Sem prejuízo do disposto no número seguinte da presente cláusula, a renda acordada descrita no número anterior desta cláusula será atualizada anualmente de acordo com os coeficientes de atualização fixados anualmente pelo Governo, para os arrendamentos não habitacionais ou com a respetiva legislação que os vier a substituir, sendo a primeira atualização devida (caso os coeficientes sejam positivos para esse ano) no dia :1 de Dezembro de 2020, com referência à renda do mês seguinte (Janeiro de 2021).

3. Durante os primeiros seis anos de vigência do Contrato, a Locadora e a locatária acordam que, da aplicação dos coeficientes de atualização referidos no número anterior desta cláusula ou da legislação que os vier a substituir, não poderá resultar, por referência a cada atualização anual, um incremento no montante do valor da renda mensal devida pela Locatária inferior a €50,00 (cinquenta euros).

(…)

6. Sem prejuízo do disposto nos números anteriores desta cláusula, e devido à necessidade de realização de obras no locado arrendado, objeto do presente Contrato, as quais serão da inteira responsabilidade da Locatária nos termos da Cláusula Quinta infra, a locadora confere à locatária um benefício económico equivalente à atribuição de uma carência no pagamento correspondente a três meses de rendas, nos moldes melhor descritos no número seguinte da presente cláusula.

7. Devido e por força da necessidade de realização das obras aludidas no número anterior desta cláusula, o valor da renda anual correspondente ao arrendamento do Locado, objeto do presente Contrato, é, por referência ao período de janeiro de 2020 a dezembro de 2020, de € 12.000,00 (doze mil euros), a pagar mensalmente em duodécimos de €1.000,00

(…).

8. Não obstante o disposto nos números anteriores, a Locatária paga, nesta data, as duas primeiras rendas devidas, referentes aos meses de Janeiro e Fevereiro de 2020 e ainda um montante correspondente a um mês da renda vigente durante o primeiro ano de duração do Contrato, o qual será devido pela Locatária a título de caução (…) (…)

CÁUSULA DÉCIMA

Os Fiadores assumem, em conformidade com o disposto nos artigos 627.º e seguintes do Código Civil, solidariamente, a responsabilidade de principais cumpridores pela observância das obrigações assumidas pela Locatária decorrentes deste Contrato e das suas eventuais prorrogações, seja qual for o seu número e ainda que haja alterações no valor da renda mensal, renunciando desde já, ao abrigo da alínea a) do artigo 640. º do Código Civil, ao benefício da excussão prévia”.

5. Por carta datada de 29/05/2020 e recebida pela destinatária, com o assunto “Denúncia contrato de arrendamento Para fins não habitacionais da fração "C". (3° piso-(2° andar) do Prédio sito na rua ... e ... .... Matosinhos”) a R. C..., Lda. comunicou à A.·A..., S.A. “Face á situação socio económica, proveniente da pandemia Sars-Cov 2, geradora da doença Covid 19, as circunstâncias que determinaram a celebração em 05/12/2019, do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, relativo á fração "C" do prédio em referência, alteraram-se, lamentavelmente, de forma imprevisível, superveniente e determinam totalmente a nossa incapacidade e vontade de manter o contrato.

Por estes motivos, somos obrigados a proceder à denuncia do contrato de arrendamento, produzindo a mesma, efeitos, no prazo de 120 dias a contar da presente data”.

6. Por nova missiva datada de 03/06/2020, a R C... informou a A. que estava em condições de entregar as chaves do locado, indicando ainda “solicitamos a V. Exa.s que, nos próximos oito dias, se dignem a marcar dia e hora, no local, para entrega das mesmas”.

7. Por carta datada de 08/07/2020, e recebida pela destinatária, com o assunto “Contrato de arrendamento para fins não habitacionais * fração "C" da Rua ... e … – ...” a A.·A..., S.A. comunicou à R. C..., Lda. “Acusamos a receção das vossas missivas datadas do passado dia 29 de maio e 3 de junho do corrente, sobre as quais debruçamos a n/melhor atenção.

Assim, como já vos foi transmitido telefonicamente ao Sr. AA pelo nosso causídico, entendemos que a conjuntura pandémica não foi, nem é benéfica para ninguém.

Nesse contexto e por forma a combater os seus efeitos mais nefastos nas diversas áreas, foram publicados vários diplomas, incluindo na área do arrendamento. Nenhum desses diplomas introduz alterações nos prazos de denúncia dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, mantendo-se, por conseguinte, os prazos gerais determinados por lei.

Nestes termos, é nosso entendimento que, nos termos da dita normativa aplicável, a denúncia do contrato pode ser efetuada nos 120 dias anteriores ao termo pretendido do contrato, sempre e quando tenha decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato.

No caso em apreço, sendo o prazo do contrato de 10 (dez) anos (exigência vossa aquando das negociações havidas entre as partes), a vossa denúncia só produzirá efeito a partir de 30 de abril de 2023 - decorrido um terço do contrato. Cumpre-nos informar que estas são as nossas legítimas expectativas de duração efetiva do contrato, das quais não temos intenção e prescindir.

Posto isto, caso pretendam entregar a chave do locado no imediato, esta sociedade apenas as aceitará se, com a entrega das chaves, nos forem pagas as quantias correspondentes às renda vincendas até 30 de abril de 2023, que totalizam o montante de EUR 47.400 (quarenta e sete mil e quatrocentos euros) (…)”.

8. A R. C..., Lda. não aceitou a posição da A. e, por missiva datada de 22/07/2020 notificaram-na para a entrega das chaves, a ocorrer a 31 de Julho desse ano, não tendo a A. comparecido para essa entrega.

9. Por carta datada de 25/05/2021, e recebida pela destinatária, com o assunto “Resolução do contrato de arrendamento para fins não habitacionais * fração ``C" da Rua ... e 495 – ...” a A.·A..., S.A. comunicou à R. C..., Lda. “Na presente data, V. Ex.ª, na qualidade de arrendatário da sobredita fração, encontra-se em mora no pagamento da renda desde setembro de 2020, Nos termos do nº 3, do artigo 1.083, do Código Civil, conjugado com o artigo 9º, da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, é inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda. Assim, estando V. Ex.as em mora no pagamento da renda por mais de três meses, pela presente, resolvemos o supra mencionado contrato de arrendamento entre nós celebrado, com efeitos imediatos, devendo sermos restituídas as chaves até ao próximo dia 4 de junho de 2021, sob pena de nos vermos obrigados a tomar as necessárias providências para tomarmos a posse do locado.

Do mesmo modo, rogamos pelo pagamento das rendas em dívida até ao próximo dia 4 de junho de 2021, sob pena de nos vermos obrigados a recorrer aos meios judiciais para salvaguarda dos nossos legítimos interesses, com todos os inconvenientes daí advenientes”.

10. As chaves do locado foram entregues, à A., a 10/12/2021, a pedido desta e com a anuência da R. C..., Lda.

11. A R. C... constituiu-se em 21/11/2019 para o prosseguimento da sua atividade.

12. Em face da pandemia e dos estados de calamidade, que se iniciaram logo no primeiro trimestre de 2020, a opção de manutenção do contrato de arrendamento até 1/3 da vigência perspetivava-se ruinosa e insustentável para a R. C..., pois que, com a Covid, deixou de existir interesse por parte de potenciais clientes da R. na utilização do espaço.

13. Sendo que, com a declaração de estado de emergência e calamidade, se sustou de imediato o negócio projetado pela R. de sublocação a terceiros (objetivo conhecido pela A.) bem como a angariação de clientes para o qual a A. arrendou, à R., o locado e durante esse período não era possível contratar e executar as obras.

14. A R. C... pagou à A. a quantia de €9.000,00 euros, referente a rendas e caução. 15. A R. C... não executou obras no locado.

16. Para além dos momentos indicados nos números 6., 8. e 10. dos factos provados, os RR. não fizeram qualquer outra iniciativa para entregar as chaves.

17. A R. C... tem por objeto social “Atividades combinadas de serviços administrativos, gestão, logística, financeiros diversos, contabilidade e outras atividades de serviços de apoio prestados às empresas. Compra, venda e revenda de bens móveis e imóveis; Gestão e arrendamento de imóveis próprios e alheios; Aluguer de bens móveis. Construção, reparação e remodelação de edifícios. Prestação de serviços e atividades de consultorias de gestão e administração, designadamente nas áreas de: contabilidade, fiscalidade, economia financeira, procedimentos administrativos, logística, recursos humanos, formação, comunicação e imagem, informática, qualidade, medicina no trabalho, segurança e higiene no trabalho” e tem €1000,00 de capital social.

b) Factos não provados

1. Tornou-se impossível à R. contratar e fazer as obras a que se propôs após o decurso dos períodos de estado de emergência e calamidade.

2. A R. não tinha qualquer “chance” de recorrer a moratórias - ferramenta importante para mitigar os efeitos económicos negativos da pandemia, face à sua recente criação, ausência de histórico na praça e sem qualquer faturação, e assim incapaz de acomodar o impacto que tal alteração passou a ter na sua capacidade de cumprimento futuro, o que defraudou as expetativas que a R. tinha para o arrendamento.

A SEU TEMPO FOI PROFERIDA SENTENÇA QUE JULGOU A AÇÃO TOTALMENTE IMPROCEDENTE ABSOLVENDO OS RR DO PEDIDO.

A sentença acolheu o entendimento de que “a R C... tinha direito fazer extinguir o contrato para o dia 29/09/2020 e declarou a mora culposa do credor (em receber as chaves), tendo aplicado o artigo 437º, nº 1, do código civil,

DESTA SENTENÇA APELOU A AUTORA QUE FORMULOU AS SEGUINTES CONCLUSÕES:

I Salvo o devido respeito, entendemos que o Mmo. Juiz A Quo não pode considerar provado a impossibilidade de contratar e executar obras, fundado na declaração dos estados de emergência e calamidade.

II) Foi confundido risco do próprio contrato/negócio e reajustamento da estratégia da Ré com afetação grave dos princípios da boa fé, como alude o art. 437º, nº 1, do Código Civil não estando preenchido um dos requisitos da norma.

III) Durante a pandemia COVID-19, o legislador emanou variados diplomas, de carácter excecional e temporário, os quais, pela sua natureza, se sobrepõe às de carácter geral e genérico.

IV) O art. 437º, do CC e o instituto da alteração superveniente das circunstâncias são de aplicação supletiva, não se sobrepondo à lei especial emanada pelo legislador, nomeadamente, a Lei 4-C/2020, de 06 de Abril.

V) Ainda que a Lei 4-C/2020 não responda expressamente à casuística em apreço, serve de critério orientador e auxiliar interpretativo para a solução a dar para as situações que nela não estejam reguladas, nomeadamente, na modificação ou resolução dos contratos de arrendamento com o fundamento no art. 437, do CC, durante a pandemia COVID-19. A esse propósito – vide Acordão do Supremo Tribunal de Justiça, de 11 de Maio de 2023, com o nº de Processo 1455/21.5YLPRT.L1.S1, da 2ª Secção (http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e3ac14cc9ef36a3580 2589ac00546130?OpenDocument )

VI) O Mmo. Juiz do Tribunal “A Quo” ainda que, no nosso entender, decidiu bem quanto à revogação tácita do contrato de arrendamento com a entrega das chaves, não poderia interpretar o estatuído no art. 437º, do CC além do que estava regulado e previsto na Lei nº 4-C/2020, que pelo seu carácter especial clarifica que apenas poderá ser conferida mora no pagamento da renda, não prevendo a resolução do contrato de arrendamento, no âmbito da crise da pandemia COVID-19.

VII) A crise da pandemia COVID-19 levou o legislador, no caso em apreço, a determinar, não no sentido de extinguir o contrato ou as obrigações com o pagamento da renda mas tão-só no diferimento do seu pagamento.

VIII) A pandemia COVID-19 é um risco global, que todas as partes a ela ficaram sujeitas, pelo que ninguém se pode eximir das suas responsabilidades à custa de outrem.

DEVE O PRESENTE RECURSO SER JULGADO PROCEDENTE, SENDO ALTERADA A DOUTA SENTENÇA, CONDENANDO- SE OS RÉUS NO PAGAMENTO DAS RENDAS EM FALTA ATÉ 10 DE DEZEMBRO DE 2021, DATA DE ENTREGA EFETIVA DA CHAVE DO LOCADO.

Não foram juntas contra alegações.

Nada obsta ao mérito.

O OBJETO DO RECURSO

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, ressalvadas as matérias que sejam de conhecimento oficioso (artigos 635º, n.º 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do código de processo civil).

Atentas as conclusões da recorrente as questões a decidir são as seguintes:

1- Impugnação da matéria de facto

2- Saber, se a recorrente tem direito ao valor das rendas devidas até à data da entrega das chaves do arrendado, por não ter aplicação ao caso o regime do artigo 437º do CC.

O MÉRITO DO RECURSO:

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:

Dá-se aqui por reproduzida a fundamentação supra.

FUNDAMENTAÇÃO JURIDICA:

Impugnação da matéria de facto:

A Recorrente ao que melhor se depreende da sua motivação no corpo das alegações e da redação dada às conclusões I e II vem impugnar, requerendo a alteração parcial da matéria de facto constante do ponto 13 da sentença.

Defende, que o tribunal não pode dar como provada “a impossibilidade de contratar e de executar obras fundado na declaração do estado de emergência”.

Com efeito, esta asserção, assim impugnada, consta da segunda parte do ponto 13 da matéria assente que tem o seguinte teor “ Sendo que, com a declaração de estado de emergência e calamidade, se sustou de imediato o negócio projetado pela R. de sublocação a terceiros (objetivo conhecido pela A.) bem como a angariação de clientes para o qual a A. arrendou, à R., o locado e durante esse período não era possível contratar e executar as obras”.

A sentença motivou a sua convicção no seguinte:

Os factos constantes dos números 12., 13. e 15. dos factos provados (…) o Tribunal teve em consideração o depoimento de várias testemunhas.

Assim, a testemunha CC, contabilista na R. C..., explicou como a pandemia veio afetar todo o negócio desta e o negócio que a R. pretendia desenvolver no locado.

Em síntese, expôs a testemunha: - que a R. C... escolheu um local para abrir escritórios de empresas, que depois iria sublocar a outras entidades; - estava previsto um investimento de €100.000,00 em obras; - a partir de março de 2020, com a pandemia, perceberam que o negócio que projetavam iria ruir, pelas condicionantes da pandemia, e por isso nunca chegaram a fazer as obras e a iniciar o negócio. Por seu turno, a testemunha DD, que trabalha para a R. C..., expôs que a R. tinha um plano empresarial para desenvolver, que exigiria logo um investimento inicial em obras de mais de 100 mil euros.

Entretanto, as obras não podiam avançar desde logo por causa da fase de pandemia. Por outro lado, com a pandemia o paradigma do mercado mudou totalmente pois “toda a gente teve de ir para casa”. O negócio, por causa da pandemia deixou de fazer sentido. E das prospeções que fizeram no mercado, verificaram como os potenciais clientes já não teriam interesse. As duas testemunhas foram totalmente credíveis pela forma firme, segura e detalhada como prestaram depoimento, mostrando-se as explicações coerentes com o que é conhecido do período da pandemia. A testemunha EE, mediador imobiliário que interveio no negócio, igualmente confirmou o que esteve na base do negócio das partes (para que serviria aquele arrendamento), o que era conhecido de todos. Com base da análise destes depoimentos, credíveis nesta parte, foram estes factos considerados como provados.

Decidindo:

Estes depoimentos não foram questionados pelo recorrente, que não pôs em causa o juízo do tribunal recorrido assente nos mesmos, que são fundados e credíveis.

Nem tem razão, como claramente resulta do exposto quando afirma que “a sentença deu como provado o facto questionado com fundamento na declaração dos estados de emergência e de calamidade, pois, como se viu , a convicção do tribunal reside nos depoimentos prestados.

Desatende-se pois a este segmento do recurso.

Impugnação de direito:

Quanto à questão de saber, se, a recorrente tem direito ao valor das rendas devidas até à data da entrega das chaves do arrendado, por não ter aplicação ao caso o regime do artigo 437º do CC.

A alteração superveniente das circunstâncias:

Esta questão foi objeto de decisão na revista excecional com acórdão do STJ de 11/05/2023 (CATARINA SERRA) 1455/21.5YLPRT.L1.S1, publicado in dgsi e que aqui seguimos de perto. Refere-se no citado aresto, que:

“Costuma pensar-se nas grandes alterações de circunstâncias como sendo natureza política, social ou económica [Cfr., por exemplo, Manuel A. Carneiro da Frada, “Crise financeira mundial e alteração das circunstâncias – Contratos de depósito vs. Contratos de Gestão de Carteiras”, in: Forjar o Direito, Coimbra, Almedina, 2015, p. 71.].

Ora, a crise COVID-19 foi, em primeiro lugar, multidimensional, afetando todas, simultaneamente, estas e outras dimensões do ser humano (físicas, psicológicas, culturais). Superou, pois, neste sentido, a “grande depressão” de 1929 e a crise global de 2008.

Depois, ela alastrou-se, de forma mais ou menos simétrica e de forma mais ou menos sincrónica, a todo o globo. Diversamente de uma guerra, e até diversamente de uma guerra mundial, não existem lugares absolutamente seguros ou não contaminados.

Por fim, os seus efeitos produziram-se – produzem-se ainda – por muito tempo, o que é apenas lógico, dado o seu extraordinário alcance.

Em suma: a crise COVID-19 configura uma “modificação brusca das condicionantes estruturais da coexistência social”, isto é, uma “grande alteração das circunstâncias”[ Cfr. Werner Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, Zweiter Band – Das Rechtsgeschäft, Berlin, Springer, 1992, pp. 523-524, e, ainda, Manuel A. Carneiro da Frada, “Crise financeira mundial e alteração das circunstâncias – Contratos de depósito vs. Contratos de Gestão de Carteiras”, cit., p. 70. ] – e uma em grau superlativo, que escapa às categorias dogmáticas habituais. Por isso, mais do que consentir intervenções pontuais, por iniciativa das partes, no domínio dos contratos, ela exige uma verdadeira reconformação do quadro em que se desenvolve a generalidade das relações jurídicas de carácter patrimonial.

Esta reconformação é – ou deve ser –, antes de mais, legislativa. Mas quando não haja diploma específico há sempre regras e princípios de carácter geral – o artigo 437.º do CC) e, em especial, o princípio da boa fé.

Dispõe-se no artigo 437.º, n.º 1, do CC:

“Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”.

A crise COVID-19 configura nos termos expostos uma alteração anormal das circunstâncias, reconduzível à hipótese regulada na norma.

Sucede que, o artigo 437.º do CC tem natureza supletiva.

Explica Menezes Cordeiro, decompondo o artigo 437.º do CC e referindo-se, em especial, à não cobertura dos riscos do contrato: “trata-se de conferir, ao dispositivo do artigo 437.º/1 natureza supletiva, perante o regime legal ou contratual do risco e, mais latamente, a todas as regras de imputação de danos”[ Cfr. António Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado, II – Das Obrigações em geral, CIDP / Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Coimbra, Almedina, 2021, p. 279]. Na mesma senda Paulo Mota Pinto “[O contrato como instrumento de gestão do risco de ‘alteração das circunstâncias’”, in: António Pinto Monteiro (coord.), O contrato na gestão do risco e na garantia da equidade, Coimbra, Instituto Jurídico, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, 2015, p. 92] refere: .“O instituto da alteração anormal das circunstâncias é, como resulta da lei, de aplicação subsidiária em relação a essas outras regras legais de repartição do risco”.

Com o mesmo pensamento [Nuno Manuel Pinto Oliveira, “A alteração das circunstâncias 55 anos depois”, in: Julgar, 2021, n.º 44, p. 197 e Nuno Manuel Pinto Oliveira, “Sobre a subsidiaridade do regime da alteração das circunstâncias”, in: Estudos Comemorativos dos 20 Anos da FDUC, volume II, Porto, Almedina, 2017, pp. 388-416], escreve: “o art.º 437.º do Código Civil, ao consagrar o requisito de que a alteração das circunstâncias, ou a lesão resultante da alteração das circunstâncias, não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato, deve representar-se como afloramento de um princípio de subsidiariedade das disposições legais sobre a alteração ou o desaparecimento da base do negócio – a parte prejudicada só terá o direito de modificação ou de resolução, desde que o risco de uma alteração anormal, imprevista ou imprevisível, das circunstâncias não tenha sido atribuído pelo contrato ou pela lei. Entre os corolários da subsidiariedade das disposições legais sobre a alteração ou o desaparecimento da base do negócio estão a prioridade das regras contratuais sobre as regras legais e a prioridade das regras legais específicas sobre as regras legais genéricas”.

Daqui o poder afirmar-se em linha com o Supremo “que a suspensão generalizada das atividades económicas com fundamento na crise COVID-19, não desencadeia, por si só, a possibilidade de funcionamento do instituto da alteração anormal das circunstâncias; há que ter em conta a repartição do risco que está pressuposta no contrato em causa.

Quer isto dizer, que, existindo normas legais regulando especialmente a situação, o disposto no artigo 437.º, n.º 1, do CC perde a sua relevância. Nenhuma das partes tem o direito de impor à outra parte qualquer modificação do contrato que exorbite do especificamente regulado na lei”.

Isto posto, a análise do regime não dispensa, por consequência, a convocação da Lei n.º 4-C/2020, de 6.04, que veio estabelecer uma regulamentação excecional para as situações de mora no pagamentoda renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da crise COVID-19, em especial os artigos 7.º e 8.º.

O artigo 7.º da Lei n.º 4-C/2020 (alterado pela Lei n.º 17/2020, de 29.05). sobre a quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais, tem o seguinte teor:

“O presente capítulo aplica-se:

a) Aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março, na sua redação atual, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de julho, na sua redação atual, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; b) Aos estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das disposições anteriores, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou em qualquer outra disposição que o permita” . Por seu turno, no artigo 8.º da Lei n.º 4-C/2020, (alterado pela Lei n.º 17/2020, de 29.05, e pela Lei n.º 45/2020, de 20.08). sobre o diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais, dispõe-se:

“1- O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas:

a) Nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente;

b) Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade;

c) Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.

2- Nos casos previstos no número anterior:

a) O diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020;

b) O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022;

c) O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

3- Para efeitos do disposto na alínea b) do número anterior, o montante total em dívida exclui as rendas vencidas e já pagas, as quais se consideram, para todos os efeitos, liquidadas.

4- Sem prejuízo do disposto no n.º 2, o arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida.

5 (…)”. *.

O arrendamento dos autos atento os fins a que se destina de escritório comercial integra os arrendamentos abrangidos pela Lei n.º 4-C/2020 (artigo 7º)

A publicação deste regime legal especial e destinado aos arrendamentos visados é indicativa de que, como se acentua no aresto do STJ cuja jurisprudência vimos seguindo, que: “ não houve, da parte do legislador, a intenção de dispensar os arrendatários, em arrendamentos para fins não habitacionais, da obrigação de pagar a renda, mas tão-só a de lhes permitir o adiamento ou diferimento do pagamento das rendas vencidas em determinado período – numa palavra: criar uma moratória para o pagamento das rendas devidas.

Da leitura e interpretação dos efeitos da referida alteração das circunstâncias, conforme a vontade do legislador de 2020, no âmbito do Covid, no que respeita à modificação do contrato, nos meses de abril e maio de 2020, e de janeiro a março de 2021, é de concluir que esta alteração não poderia conduzir à legalidade da denúncia (sem respeito dos prazos para tal) do arrendamento, mas apenas ao diferimento do pagamento de cada uma das rendas.

Isto resulta diretamente do texto do art.º 8º da Lei 4-C/2020, de 6/4, ao estabelecer que nos contratos de arrendamento não habitacionais é admitido ao arrendatário o diferimento do “pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa”.

É assim de concluir que a ré arrendatária podia socorrer-se do diferimento do pagamento das rendas nos termos prescritos na legislação COVID, legislação excecional e reguladora das situações anormais emergentes da pandemia, mas não lhe assistia a faculdade de reclamar unilateralmente a aplicação do artigo 437º do CC, que tem caráter subsidiário. e cuja aplicação direta está, aqui, afastada pela vigência dos diplomas legais excecionais referidos.

Declarar justificada a denuncia unilateral do arrendamento antes do período legal para o fazer “significaria estar a atender à vontade da R. de não perder os seus proventos, mas com dispensa do cumprimento do seu dever contratual de contribuir para a prossecução do igual interesse negocial da A.

E é por isso que o legislador extraordinário não estatuiu no sentido da extinção da obrigação do pagamento da renda, mas apenas no diferimento desse pagamento, porque no escopo geral dos arrendamentos para fins não habitacionais só assim logrou assegurar o respeito pela boa fé que deve enformar a execução de todo e qualquer contrato, mesmo que essa execução se veja atingida por eventos imprevisíveis, como as referidas consequências da pandemia de Covid-19” ibidem.

Dissentimos, por consequência, da sentença recorrida quando declarou válida e eficaz a denuncia do arrendamento para setembro de 2020, comunicada à Autora por carta de 29/05/2020, porquanto à mesma se aplica o prazo mínimo de um terço da duração inicial do contrato como prescreve o artigo 1098º nº 3 do CC.

Estava a Ré vinculada à manutenção do contrato até abril de 2023.

Todavia esta vinculação contratual foi interrompida pela resolução do contrato com fundamento no não pagamento das rendas operada pela autora em junho de 2021 e entrega das chaves em 10/12/2021, à autora que as recebeu.

Manifesto se torna, em tal caso, que são devidas rendas que se venceram até à data da entrega das chaves que corresponde à extinção do contrato, por ambas as partes.

Finalmente, a Recorrente requer nas suas conclusões que julgado procedente, o recurso seja alterada a sentença, com a condenação dos réus no pagamento das rendas em falta até 10 de dezembro de 2021, data de entrega efetiva da chave do locado.

Vejamos.

Ficou clausulado na clausula 3ª. 6, do contrato que: Sem prejuízo do disposto nos números anteriores desta cláusula, e devido à necessidade de realização de obras no locado arrendado, objeto do presente Contrato, as quais serão da inteira responsabilidade da Locatária nos termos da Cláusula Quinta infra, a locadora confere à locatária um benefício económico equivalente à atribuição de uma carência no pagamento correspondente a três meses de rendas, nos moldes melhor descritos no número seguinte da presente cláusula e na clausula 3ª 7, que: “Devido e por força da necessidade de realização das obras aludidas no número anterior desta cláusula, o valor da renda anual correspondente ao arrendamento do Locado, objeto do presente Contrato, é, por referência ao período de janeiro de 2020 a dezembro de 2020, de €12.000,00 (doze mil euros), a pagar mensalmente em duodécimos de €1.000,00.

Também resulta do ponto 15 dos factos provados, que: “a Ré C... não executou obras no locado”.

Donde que não tendo sido cumprida esta cláusula do contrato que constitui a condição a que estava subordinada a redução da renda, a qual, se não provou que não era possível de realizar após o decurso dos estados de emergência e calamidade (facto não provado nº 1) é de concluir pela obrigação da Ré de pagar a renda acordada sem qualquer dedução para o período em que o arrendamento se manteve em vigor, (tal como é requerido no & 20 e 21 da petição inicial) ou seja, até à entrega das chaves, em 10/12/2021, a cujo montante deve ser deduzido o valor já entregue de 9.000,00 euros.

Não está questionada a responsabilidade solidária dos 2º e 3º RR, que afiançaram as obrigações da Ré decorrentes do bom cumprimento do contrato, o que resulta ainda do regime legal do artigo 637º, e ss do CC.

Acolhe-se, em tais termos, o recurso.

SEGUE DELIBERAÇÃO.

PROVIDA A APELAÇÃO REVOGADA A SENTENÇA. CONDENA-SE SOLIDARIAMENTE OS RR NO PAGAMENTO À AUTORA DO VALOR DAS RENDAS EM DIVIDA, ATÉ 10/12/21, APÓS A DEDUÇÃO DO MONTANTE DE 9.000,00 EUROS, CONFORME REFERIDO EM 8. SUPRA, A QUE ACRESCEM OS JUROS DE MORA À TAXA LEGAL DESDE A CITAÇÃO E ATÉ EFETIVO PAGAMENTO.

Custas pelos Recorridos.

Porto, 23 de novembro de 2023.

Isoleta de Almeida Costa

Isabel Peixoto Pereira

António Paulo Vasconcelos

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