Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. Em 19 de Abril de 2001, no Tribunal de Cascais, A instaurou uma acção ordinária contra B e C, pedindo a sua condenação a reconhecerem-no como legítimo comproprietário do prédio urbano situado na Avenida dos Bombeiros Voluntários, nº 16, freguesia do Estoril, descrito na 2ª CRP de Cascais sob o n.º 3469, e a restituírem-lhe o rés-do-chão desse imóvel.
Alegou ter adquirido a compropriedade de metade, por sucessão hereditária, e ter tomado agora conhecimento de que aquele rés-do-chão se encontra ocupado pelos réus com base em contrato de arrendamento celebrado com o outro comproprietário, sem que nem ele, autor, nem os demais co-herdeiros tenham tido intervenção ou acordado nesse contrato.
Os réus contestaram, excepcionando a ilegitimidade do autor e alegando serem titulares de um arrendamento válido porque a anterior comproprietária, F, teve conhecimento e deu o seu assentimento ao arrendamento, além de que, após a morte dela, todos os seus co-herdeiros, incluindo o autor, tiveram conhecimento da existência do arrendamento; o pedido de restituição do arrendado, assim, consubstancia um abuso de direito.
Em reconvenção, afirmaram ter custeado reparações urgentes do arrendado, que os senhorios se recusaram a efectuar, no montante de 2.936.375$00, pedindo, por isso, a condenação do autor e de D, cuja intervenção requereram, no pagamento daquela soma, acrescida de juros de mora contados desde a notificação do pedido reconvencional.
Na réplica o autor impugnou os pretensos conhecimento e assentimento, por si e seus antecessores, do contrato de arrendamento em causa, bem como a realização das obras invocadas pelos réus.
Houve ainda tréplica, na qual os réus mantiveram a posição antes assumida na contestação.
Foi admitida a intervenção de D como co-demandado com o autor relativamente ao pedido reconvencional.
Citado, o interveniente não contestou.
Foi oportunamente proferida sentença julgando improcedente a acção e parcialmente procedente a reconvenção.
Dando provimento à apelação do autor a Relação de Lisboa revogou a sentença e, julgando procedente a acção e improcedente a reconvenção, condenou os réus a restituírem-lhe o rés-do-chão do prédio identificado no processo, absolvendo-o do pedido reconvencional (fls 461/484).
Agora são os réus que, inconformados, pedem revista, sustentando a revogação do acórdão da Relação e a consequente reposição da sentença.
Fazem-no com base em setenta e seis conclusões que, sem prejuízo da sua essência, podem condensar-se assim:
1ª) O acórdão recorrido é nulo por omissão de pronúncia, nos termos do art.º 668º, nº 1, d), do CPC, relativamente a duas questões essenciais suscitadas na apelação: a questão do assentimento das filhas e netos de F ao contrato de arrendamento no período de indivisão da herança (de 1989 a 1999) e a questão do abuso do direito;
2ª) A Relação fez incorrecta apreciação das provas que ela própria fixou: apontando tais provas, inequivocamente, no sentido da verificação do assentimento ao arrendamento por parte de F e da sua herança indivisa, deve o acórdão recorrido ser revogado com fundamento em erro na apreciação da prova, nos termos do art.º 722º, nº 2, do CPC;
3ª) Apesar da alteração da matéria de facto operada pela Relação e da nova resposta aos quesitos p) e r) os factos dados como provados impõem a conclusão de que a comproprietária F prestou o seu assentimento ao arrendamento celebrado com os recorrentes, se não de uma forma expressa, ao menos tácita;
4ª) O despejo dos recorrentes do local onde há cerca de vinte anos têm centralizada toda a sua vida familiar ao abrigo de um contrato de arrendamento escrito que escrupulosamente cumpriram significa uma inaceitável desproporção objectiva de resultado e um manifesto exercício abusivo do direito, sancionado pelo art.º 334º do CC;
5ª) Apesar da alteração da matéria de facto efectuada pela Relação subsiste provada a mora e a interpelação dos locadores relativamente às obras de reparação do arrendado por que eram responsáveis, mas cujo custo teve que ser suportado pelos réus-reconvintes.
O autor contra alegou, defendendo a negação da revista.
Tudo visto, cumpre decidir.
2. A Relação deu como assentes os seguintes factos:
(a) Foi inscrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, com data de 21 de Agosto de 1961, a favor de E e F a aquisição, por compra, do prédio urbano situado na Avenida dos Bombeiros Voluntários, n.º 16, freguesia do Estoril, concelho de Cascais, composto por rés-do-chão, l.º andar e sótão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º 3469.
(b) Sobre o prédio referido em (a) foi inscrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, com data de 11 de Setembro de 1996, a aquisição de 1/2, em comum e sem determinação de parte ou direito, por morte de F, a favor de G, H, I, J, K e A.
- (c)Sobre o prédio referido em (a) está inscrita, desde 19 de Agosto de 1997, a aquisição de 1/2, por doação de E a favor de D.
- (d)I, por si e como procuradora de G, H, K, A e J, em escritura pública de 2 de Novembro de 1999, declarou partilhar metade do prédio referido em (a), adjudicando-a ao autor.
(e) Sobre o prédio referido em (a) está inscrita desde 13 de Março de 2000 a aquisição de 1/2, por partilha por óbito de F, a favor do autor A.
(f) Em Agosto de 1985, E, de um lado, e o réu marido, de outro lado, declararam, por escrito, acordar a cedência temporária ao segundo da habitação do rés-do-chão do prédio referido em (a), a partir de 1 de Setembro de 1985, pelo prazo de seis meses, renovável por iguais períodos, e mediante o pagamento de uma retribuição mensal de 30.000$00.
(g) Em 1 de Março de 2001 a retribuição referida em (f) era de 71.713$00.
(h) Os réus habitam no rés-do-chão do prédio descrito em (a).
(i) Em Maio de 1991 o réu marido, por problemas de infiltrações de água, enviou uma carta a D, para que este diligenciasse a realização de reparações "... junto das suas sobrinhas...".
(j) À carta referida em (i) respondeu G, por carta de 29 de Maio de 1992, na qual informa que irá proceder às reparações (acrescentamos que esta carta consta de fls. 146 e tem o seguinte teor: "telefonei à Sra. Dra L que se encarrega das obras do primeiro andar da vila "F" quando estamos ausentes. Ela estava em Espinho, mas a filha prometeu ir ao Estoril ainda no fim deste mês de Maio e falar com um canalizador para consertar imediatamente a canalização que provocou a infiltração de água no quarto do r/c. Se o problema não estiver resolvido daqui a quinze dias, peço favor a Vossa Exa de me informar imediatamente aqui na Bélgica. A minha irmã M, chega ao Estoril a 1 de Julho, e combinamos ela ir ter consigo para verem juntos os estragos do quarto que foi inundado e combinarem a indemnização a que Vossa Exa tem direito".
(k) A partir de 1992, vária correspondência referente a reparações por infiltrações de água foi trocada entre o réu marido e G.
(1) Em Outubro de 1994 foram enviadas cartas para E e D, dando conhecimento das reparações que os réus iriam efectuar.
(m) Em 20 de Setembro de 1995, o réu marido enviou uma carta a D, solicitando que diligenciasse "junto de suas primas autorização" para a execução das reparações referentes aos problemas de infiltração e humidade.
(n) Não tendo obtido nenhuma resposta, voltou a escrever em 4 de Janeiro de 1996 a G, solicitando que fossem resolvidos todos os problemas de infiltrações.
(o) Não tendo obtido qualquer resposta, em 26 de Janeiro de 1998 o réu marido escreveu a D, referindo que ainda não tinha recebido respostas das cartas enviadas em 1996 e que ainda se encontrava por resolver o problema das infiltrações.
(p) F soube da utilização habitacional pelos réus do rés-do-chão do prédio referido em (a).
(q) Desde a data em que os réus passaram a habitar o rés-do-chão do prédio descrito em (a) F passou as férias de Verão dos anos de 1986, 1987 e 1988 no 1.º andar.
(r) Verificaram-se infiltrações de água no rés-do-chão do prédio descrito em (a).
(s) Esse facto provocou a existência de humidades na cozinha e num quarto da casa, que prejudicaram a sua utilização durante vários meses.
(t) D não respondeu aos pedidos feitos nas cartas aludidas e (i) e (k) a (o).
(u) Vendo-se os réus na necessidade de iniciarem eles próprios as reparações, nas quais despenderam quantia não apurada.
Antes de apreciar as questões concretas postas no presente recurso justifica-se fazer uma síntese que retrate os termos essenciais do litígio e a posição assumida pela 1ª e pela 2ª instância a seu respeito, pois, se for bem sucedida, a "fotografia" obtida ajudará à inteira compreensão, quer da resposta que vamos dar a cada um daqueles problemas, quer da solução que reputamos justa e legal para o caso ajuizado.
Por compra efectuada, E e F, avó do autor, tornaram-se em 1961 comproprietários do prédio identificado neste processo, na proporção de metade para cada um.
A comproprietária faleceu em 1989 e, por partilha de 2.11.99, a sua quota de 1/2 foi adjudicada ao autor, que passou, assim, a ser comproprietário do imóvel, conjuntamente com o chamado D, a quem em 1987 o outro comproprietário doara a sua quota.
Entretanto, em 1985, mediante contrato escrito que se encontra em vigor, esse outro comproprietário deu de arrendamento ao réu, para habitação, o rés do chão do mesmo prédio.
Com a presente acção de reivindicação o autor visou o reconhecimento da sua compropriedade sobre o imóvel e a condenação dos réus na restituição da parte especificada (rés do chão) que nele ocupam.
Na 1ª instância deu-se como provado que antes da celebração do arrendamento os dois consortes - F e E - acordaram que a primeira poderia utilizar o 1º andar e o segundo o rés do chão conforme cada um bem entendesse; que a comproprietária soube da celebração do arrendamento pelo seu consorte, pelo menos no Verão de 1986; e que essa mesma senhora, F, passou as férias de verão de 1986, 1987 e 1988 no 1º andar, relacionando-se com os arrendatários e seus filhos, nunca se tendo insurgido contra a outorga daquele contrato.
Do acordo que assim deu por concluído entre os dois consortes, conjugado com a actuação subsequente da comproprietária, extraiu a 1ª instância a conclusão, apoiada nos artigos 236º e 349º do CC, de que a vontade real das partes foi a de "incluir nos poderes de utilização repartidos a faculdade de qualquer um dos comproprietários dar de arrendamento a parte cuja administração lhe foi atribuída"; e assim, "devendo interpretar-se esse acordo com este sentido, há que considerar que o contrato de arrendamento celebrado entre o comproprietário E e os réus teve a autorização anterior da comproprietária F, pelo que o mesmo é perfeitamente eficaz relativamente a esta" (fls 357).
A apelação do autor centrou-se exclusivamente na impugnação da decisão sobre a matéria de facto; e a Relação, como facilmente se verifica lendo com atenção os factos estabelecidos, acima descritos nas alíneas a) a u), deu-lhe razão nos pontos de maior relevo. Por isso mesmo é que, tendo afirmado que a questão essencial a decidir consistia em saber se podia ou não ter-se por verificado o assentimento da comproprietária ao arrendamento celebrado com o réu pelo outro comproprietário, o acórdão recorrido logo respondeu peremptoriamente - fls 482 - que "em face dos factos agora apurados é manifesta a resposta negativa" (o sublinhado é nosso). Concretizando, escreveram a dado passo os juízes da 2ª instância: "em primeiro lugar, não poderia o tribunal tomar em consideração qualquer acordo versando a administração do imóvel arrendado por ele não ter sido objecto do necessário exercício de dis-posição dos factos, relativamente aos quais as partes são soberanas, de harmonia com os já citados art.ºs 264º e 664º do CP (fls 482, penúltimo §); "...não se vislumbrou qualquer manifestação de vontade significante do sentido pretendido no comportamento da então comproprietária durante o limitado período em que percepcionou a utilização habitacional de parte do prédio pelos apelados" (fls 482, último §); "ela...soube da utilização do rés do chão como habitação dos réus. Mas não se provou que tivesse conhecimento do contrato de arrendamento celebrado com seu irmão...( fls 483, 1º §); "por outro lado, a simples percepção do facto de os réus habitarem o rés do chão, desacompanhada de outros comportamentos reveladores não apenas da consciência da sua significação como da sua aceitação, é inoperante no plano do artº 236º, nº 1, CC" (fls 483, 2º §); e por fim: "se relativamente à antecessora do apelante não foi possível encontrar um qualquer comportamento que se identifique com o assentimento exigido pelo art.º 1024º CC, tão pouco se achou um sinal desse consentimento no comportamento de qualquer dos que lhe sucederam na contitularidade do direito, designadamente o autor ou suas irmãs".
Posto isto, vejamos então o mérito do recurso.
Como acima se referiu, a Relação reapreciou as provas, nos termos do art.º 712º, nº 2, do CPC (diploma a que, salvo indicação em contrário, pertencerão todos os artigos citados), decidindo alterar as respostas dadas pela 1ª instância a vários dos que-sitos. E podia fazê-lo, visto que a amplitude de poderes de que goza nesse âmbito é idêntica à do tribunal recorrido: com efeito, se o recorrente observar o ónus fixado no art.º 690-A, nº 1 - e não está em causa que no caso presente isso aconteceu - fica a valer na 2ª instância em toda a sua dimensão o princípio fundamental da livre apreciação das provas, que permite aos juízes decidir "segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto" (art.º 655º, nº 1), dando-se assim efectiva consistência jurídica e prática à garantia do duplo grau de jurisdição. Ora, são dimensões essenciais daquele princípio a prerrogativa de apreciar livremente a força probatória dos depoimentos das testemunhas e a de estabelecer (ou recusar estabelecer) determinado(s) facto(s) mediante o recurso a presunções judiciais (art.ºs 396º, 349º e 351º do CC). Não existe, todavia, uma terceira instância de facto. Neste ponto, a lei é perfeitamente clara e não suporta duas interpretações possíveis: enquanto tribunal de revista o Supremo não conhece de matéria de facto (art.º 26º da LOFTJ), estando expressamente proibido de sindicar o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa (art.º 722º, nº 2, 1ª parte). As duas únicas situações em que pode imiscuir-se na decisão de facto - e, mesmo aí, de modo indirecto - encontram-se previstas na segunda parte deste texto legal: fá-lo-á quando tiver havido ofensa de disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto, ou que fixe a força de determinado meio de prova. Na primeira, a legitimidade do controle efectuado pelo Supremo resulta de o tribunal recorrido ter dado como pro-vado um determinado facto sem que se tenha produzido a prova que, segundo a lei, é indispensável para demonstrar a sua existência; na segunda, de ter havido infracção das normas que regulam a força probatória dos diversos meios de prova admiti-dos pelo ordenamento jurídico. Os recorrentes, todavia, não argumentam no sentido de demonstrar que ocorre qualquer uma destas hipóteses. Por isso, não há senão que acatar e fazer acatar os factos definitivamente estabelecidos no acórdão recorrido, aplicando-lhes o direito, como mandam os art.ºs 721, nº 2, e 729, nº 1).
Na sequência da reapreciação da matéria de facto nos termos expostos a Relação extraiu a conclusão de que o arrendamento ajuizado é, enquanto tal, inválido, uma vez que "não foi possível encontrar um qualquer comportamento que se identifique com o assentimento exigido pelo art.º 1024 CC", quer em relação à antecessora do recorrente (sua avó, a autora da herança, D. F), quer em relação a quem lhe sucedeu na contitularidade do direito, designadamente o autor ou suas irmãs. Ora, sendo certo, por um lado, que o objecto da apelação estava definido pelas respectivas conclusões - circunscritas, como já se disse, à decisão sobre a matéria de facto - e verificando-se, por outro lado, que os apelados não ampliaram a título subsidiário o âmbito do recurso, tem de concluir-se que o acórdão recorrido não sofre da nulidade invocada, por isso que não omitiu o conhecimento de qual-quer questão que "devesse apreciar" - art.ºs 668, nº 1, d), 684º, nº 3, e 684-A; a desconsideração dos dois problemas a que os réus aludem - assentimento dos herdeiros da comproprietária ao arrendamento e abuso do direito - não configura, assim, um vício lógico de construção do acórdão que produza a sua nulidade, mas antes, rigorosamente, um verdadeiro e próprio erro de julgamento.
Improcedem, assim, as questões postas nas duas primeiras conclusões.
Na parte que interessa ao caso, o art.º 1024º, nº 1, do Código Civil dispõe que a locação constitui para o locador um acto de administração ordinária, acrescentando, porém, o nº 2 que o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento.
A chave da solução do presente litígio está na interpretação e aplicação desta norma.
Tem-se discutido muito, na doutrina e também na jurisprudência, acerca da verdadeira natureza do vício que afecta o arrendamento quando o imóvel comum é dado de arrendamento por um dos comproprietários sem o assentimento dos restantes. Defende-se que se trata duma pura e simples nulidade; de mera anulabilidade; de nulidade sujeita a regime especial; de nulidade com um regime misto, contendo traços do regime próprio da nulidade e também da anulabilidade; de ineficácia em sentido estricto relativamente aos comproprietários que não intervieram no acto; e, por fim, de ilegitimidade, ou invalidade atípica, na medida em que o arrendamento celebrado em tais condições é plenamente eficaz perante aquele que deu de arrendamento. Este Supremo Tribunal já abordou o problema em diversas ocasiões, podendo citar-se a propósito os acórdãos de 30.1.01 (Pº 01A2110) de 27.6.02 (Pº 03B211): faz-se em ambos os arestos uma resenha completa das várias orientações apontadas, com ampla menção de jurisprudência e de doutrina, optando-se pela que pareceu, no caso concreto, a mais adequada. Dada, porém, a particular fisionomia da presente situação de facto, e tendo em atenção que é função dos tribunais dirimir litígios, não discutir doutrinas em termos puramente teóricos, vamos prescindir de tomar partido na discussão, pois isso de nenhuma importância se reveste para a boa solução da causa. Interessa pôr em relevo, isso sim, e em primeiro lugar, que a invalidade de que trata o preceito em análise não se inspira em razões de interesse e ordem pública, visto que foi estabelecida no exclusivo interesse do consorte que, alheio ao arrendamento, não lhe deu o seu assentimento; daí que não possa ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nem a pedido daquele que abusivamente arrendou coisa que não lhe pertencia por inteiro. Por outro lado, e em segundo lugar, é uma invalidade sanável mediante confirmação, nos termos do art.º 288º, nº 1, do CC (neste sentido podem ver-se os acórdãos do STJ de 30.5.89 ( BMJ 387º, 538) , de 14.1.93 (CJSTJ Ano I, tomo I, 52), de 15.4.93 (BMJ 426º, 450), e de 22.11.94 (BMJ 441º, 305) (1). Sucede que enquanto negócio jurídico unilateral não receptício a confirmação é identificável, justamente, com o assentimento que depois do arrenda-mento seja dado pelo consorte que não interveio no contrato; e isto porque nada impede que esse assentimento seja tácito, quer dizer, dedutível de factos que, "com toda a probabilidade", o revelem (art.ºs 288º, nº 3, e 217º, nº 2, do CC). A concludência dos factos (rectius, dos comportamentos do titular do direito) deve ser apreciada mediante interpretação, de acordo com os critérios gerais estabelecidos na lei. No caso sub judice trata-se, no fundo, de averiguar o significado jurídico-negocial, quer da conduta da autora da herança, quer dos seus herdeiros até à efectivação da partilha, em ordem a concluir se houve ou não assentimento ao arrendamento. Está assim em causa, não propriamente apurar o sentido que os interessados, agindo como agiram, pretenderam dar à exteriorização da sua vontade, mas sim determinar o alcance que um declaratário normal, posto no lugar do real declaratário, lhe atribuiria, de harmonia com as regras do art.º 236º do CC; e visando estas regras, no fundo, fornecer um critério legal para a fixação do sentido decisivo do negócio jurídico de que se trata - o sentido decisivo para o direito - a concreta aplicação que delas tenha sido feita pelas instâncias é susceptível de reexame pelo Supremo, visto que a questão posta em tais termos é uma questão de direito, não de facto, integrada na competência do tribunal de revista (art.º 26º da LOFTJ, 722º, nº 2, e 729º, nº 1, do CPC).
No caso presente não se provou que a primitiva comproprietária tenha dado expresso assentimento ao arrendamento do rés-do-chão do prédio indiviso; deu-o, contudo, tacitamente, como se infere dos factos apurados. Com efeito, não pode perder-se de vista que estamos a falar de um prédio único, mas composto por duas casas de habitação autónomas e distintas: o rés-do-chão arrendado pelo comproprietário D, no qual os réus residem desde Agosto de 1985, e o primeiro andar, onde a comproprietária F passou férias nos anos de 1986, 1987, 1988. Um prédio de facto dividido, portanto, como uma moradia bi-familiar, apesar de não estar constituído em propriedade horizontal. Isto mesmo, de resto, é indirectamente reconhecido pelo autor na sua réplica: aí afirma, além do mais, que nunca sua avó usufruiu do rés do chão, "...durante muitos anos habitação permanente do outro comproprietário ou de amigos ou conhecidos dele" (fls 216), e que ela tinha o hábito de passar férias no 1º andar desde que em 1941 adquiriu o prédio em comum (fls 215). Neste enquadramento, tendo sabido da utilização habitacional que os réus vinham fazendo do rés-do-chão, e não reagindo à mesma nos três anos subsequentes (faleceu em 20.5.89 - cfr. fls. 238 e 239), deve concluir-se que F aceitou de forma tácita qualquer utilização que o outro comproprietário fizesse do referido rés-do-chão, incluindo o arrendamento. Para um declaratário normal, colocado na mesma situação dos réus, semelhante comportamento indiciaria justa-mente a aceitação do arrendamento celebrado (ou, dito doutra forma, corresponderia à exteriorização duma vontade confirmatória, dirigida praticamente à convalidação do negócio). Os factos apurados permitem ainda inferir com segurança que também os herdeiros da comproprietária F reconheceram o assenti-mento tácito dado ao arrendamento pela autora da herança, procedendo em conformidade. A este propósito deve destacar-se a correspondência que a partir de 1992 o réu e a herdeira G trocaram por causa das reparações tornadas necessárias devido à infiltração de águas provenientes do 1º andar do prédio. São cartas que revelam à evidência o seguinte: 1º) Falecida a autora da herança, a utilização do 1º andar da moradia continuou a pertencer aos seus herdeiros, nas mesmas condições anteriormente verificadas; 2º) Os herdeiros reconhecem a qualidade de inquilino do réu, nenhuma oposição deduzindo ao arrendamento durante todo o período de indivisão da herança, que durou dez anos. Particularmente elucidativas são as cartas de fls. 146, 148 e 149, cuja autoria pertence à referida co-herdeira, e nas quais se responsabiliza pela resolução dos problemas na canalização do primeiro andar, referindo-se ao rés do chão habitado pelo réu como sendo a"casa que aluga ao nosso primo").
Face ao assentimento tácito dado pela comproprietária F ao contrato de arrendamento, assentimento esse nunca contrariado nos dez anos em que a sua herança permaneceu indivisa, não tem o autor, que lhe sucedeu por via hereditária na compropriedade de metade do imóvel, o direito à restituição do rés do chão ocupado pelos réus, visto o disposto nos art.ºs 1024, nº 2, 1408, nº 1, e 1311, nº 2, do Código Civil; não tem esse direito porque, em suma, a detenção exercida pelos réus se funda num título legítimo, oponível a qualquer um dos comproprietários do imóvel.
Conforme sublinha o Professor Rui de Alarcão (2), são muito diversos os comporta-mentos que podem ser concludentes no sentido da confirmação. Daí que a concludência dos factos tidos como reveladores de uma "voluntas confirmandi" não deva medir-se por uma bitola lógica, mas sim por um critério prático. "Não se trata de apurar - afirma este autor - uma conclusão absolutamente irrefutável, antes se pro-cura uma conclusão altamente provável. Pois que se exige um alto grau de probabilidade, não é lícito ao juiz facilitar as coisas, em ordem a afirmar a existência da confirmação em hipóteses nas quais o significado do comportamento seja duvidoso ou ambíguo. Isto é decerto um pouco vago, reconhece larga margem para a livre estimativa do julgador, mas não pode ser doutra maneira. A questão, em definitivo, só pode resolver-se perante cada caso concreto, em face das circunstâncias da espécie, dentro, porém, do espírito que fica assinalado" .
Para nós, como resulta do exposto, o significado do comportamento ajuizado é suficientemente claro e inequívoco no sentido da confirmação, tendo em conta todo o circunstancialismo de tempo e de "modo" envolvente. Admitindo, porém, como legítimo que as coisas possam ser vistas de modo diverso, devemos acrescentar que chegaríamos a idêntico resultado quanto ao desfecho da causa convocando para solucionar o litígio a norma do art.º 334º do CC, relativa ao abuso do direito, cuja aplicabilidade ao caso sub judice se nos afigura de toda a evidência. Com efeito, é de notar que os réus habitam o rés do chão do imóvel reivindicado há vinte anos, ininterruptamente, nenhuma dúvida se tendo suscitado quanto à plena validade e eficácia do contrato que não seja tão somente aquela que motivou a propositura da causa, prevista no art.º 1024º, nº 2, do CC. Nenhuma dúvida também se coloca quanto à sua inteira boa fé - boa fé subjectiva e boa fé objectiva - designadamente no que concerne à posse exercida sobre o arrendado e ao cumprimento dos deveres de locatários. Tudo - em especial o decurso do tempo (dezasseis anos à data da entrada em juízo da petição inicial) e o reiterado comportamento da comproprietária e dos seus herdeiros ao longo de todo esse período - justifica sem sombra de dúvida que a confiança dos réus seja devidamente tutelada. Vale aqui plenamente o ensinamento do Prof. Meneses Cordeiro quando, a propósito do "modelo de decisão" a compor pelo tribunal em situações como a presente - situações enquadráveis na figura da supressio - escreve o seguinte: "O não exercício prolongado está na base quer da situação de confiança quer da justificação para ela. Ele deverá, para ser relevante, reunir elementos circundantes que permitam a uma pessoa normal, colocada na posição do beneficiário concreto, desenvolver a crença legítima de que a posição em causa não mais será exercida. O investimento de confiança traduzirá o facto de, mercê da confiança criada, o beneficiário não dever ser desamparado, sob pena de sofrer danos dificilmente reparáveis ou compensáveis. Finalmente: tudo isso será imputável ao não exercente, no sentido de ser social e eticamente explicável pela sua inacção. Não se exige culpa: apenas uma imputação razoavelmente objectiva" (3). Pensamos que nada é preciso acrescentar a isto para ficar demonstrado que todos os pressupostos desta modalidade de abuso do direito concorrem na situação em exame. Por isso, condenar os réus à restituição em face de tudo quanto ficou provado traduziria uma clamorosa injustiça, uma violência desproporcionada e o reconhecimento por parte dos tribunais de que o exercício do direito de propriedade, afinal, é ilimitado e sem restrições, contraria-mente ao que estabelecem os art.ºs 334º e 1305º do CC.
Procedem, deste modo, as conclusões 3ª e 4ª.
Na 1ª instância o autor e o interveniente foram condenados a pagar aos réus-reconvintes a quantia que se liquidar em execução de sentença, gasta por estes em obras que tiveram por fim evitar as infiltrações de águas pluviais e conter os estragos no arrendado por elas causados. A decisão baseou-se nos art.ºs 1036, nº 1, e 1031, b), do Código Civil, e 11º e 12º do RAU; perante os factos coligidos é de manter, mas apenas em relação ao interveniente, verdadeiro senhorio, que, aliás, não contestou o pedido reconvencional nem recorreu da sentença. Já a condenação do autor-reconvindo não pode subsistir, uma vez que da matéria de facto provada não resulta que tenha sido interpelado para proceder a obras no locado. Logo, não se demonstra que tenha incorrido em mora, pressuposto essencial, no caso, da responsabilidade civil que se pretende imputar-lhe (art.ºs 804º, nº 1, e 805º, nº 1, do CC).
Assim, procede, mas só em parte, a 5ª conclusão do recurso.
3. Nos termos expostos concede-se a revista e revoga-se o acórdão recorrido, ficando a prevalecer, embora com diversa fundamentação, a sentença da 1ª instância, excepto na parte em que condenou o autor no pedido reconvencional, de que agora é absolvido.
Custas pelas partes, aqui e nas instâncias, na proporção do decaimento.
Lisboa, 15 de Novembro de 2005
Nuno Cameira,
Sousa Leite,
Salreta Pereira.
(1) No mesmo sentido se pronunciam, na doutrina, Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 301; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª edição, 110; Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, II, 334; e Pereira Coelho, Arrendamento, 911.
(2) A Confirmação dos Negócios Anuláveis, p. 218.
(3) Tratado de Direito Civil Português, Tomo IV, p. 324.
