IVFundamentação:
1.Da nulidade da sentença:
Nos ternos do disposto no artigo 615º, número 1 do Código de Processo Civil a sentença é nula quando:
- “a)Não contenha a assinatura do juiz;
- b)Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
- c)Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
- d)O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
- e)O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.”
A Recorrente, nas conclusões 4ª a 6ª alega que o Tribunal, em dois diferentes momentos, não se pronunciou sobre a junção aos autos de documentos – admitindo-os ou rejeitando-os -, nem fez menção aos mesmos na sentença. Daqui faz retirar a conclusão de que a sentença é nula por omissão de pronúncia.
Não tem razão.
A nulidade por omissão de pronúncia a que se refere – prevista na acima transcrita alínea d) do número 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil -, não ocorre pelo facto de o tribunal não ter mencionado especificamente cada meio de prova na motivação da sua convicção.
A previsão de tal nulidade decorre do disposto do artigo 608º, número 2 do Código de Processo Civil que obriga a que, na sentença, o juiz resolva “todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”.
Doutrina e jurisprudência têm entendido unanimemente que apenas os assuntos que integram o “thema decidendum”, são verdadeiras questões que o tribunal tem o dever de conhecer, negando o dever de o Tribunal se pronunciar expressamente sobre todos os argumentos invocados pelas partes.
Em recente acórdão, de 16-11-2023 o Supremo Tribunal de Justiça mais uma vez reafirmou tal entendimento ali se podendo ler que: “O dever consagrado neste preceito diz respeito ao conhecimento, na sentença ou no acórdão, de todas as questões de fundo ou de mérito que a apreciação do pedido e da causa de pedir apresentados pelo Autor (ou, eventualmente, pelo Réu/Reconvinte) suscitam quanto à (im)procedência do pedido formulado. Para que este dever seja cumprido, é preciso que haja identidade entre a causa petendi e a causa judicandi, entre a questão suscitada pelas partes (sujeitos), e identificada pelos sujeitos, pedido e causa de pedir, e a questão resolvida pelo Tribunal, identificada por estes mesmos elementos. Só isto releva para a resolução do pleito. E é por isso mesmo que já não importam os argumentos, razões, juízos de valor ou interpretação e aplicação da lei aos factos - embora possa ser conveniente que o Tribunal os considere para que a decisão vença e convença as partes - de que as partes se socorrem quando se apresentam a demandar ou a contradizer, para fazerem valer ou naufragar a causa posta à apreciação do Tribunal. É de salientar ainda que, de entre a questões essenciais a resolver, não constitui nulidade o não conhecimento daquelas cuja apreciação esteja prejudicada pela decisão de outra.”[1]
Da mesma forma que quando o tribunal, na fundamentação da sentença lance mão de argumentos não invocados pelas partes não ocorre excesso de pronúncia desde que se não conheçam de pedidos ou questões não levantadas pelas partes, também ao não mencionar expressamente todos os argumentos da ação ou da defesa está o tribunal a omitir qualquer dever.
A motivação da matéria de facto, tal como está prevista no número 4 do artigo 607º, não obriga a que seja feita expressa referência a todos os meios de prova, nomeadamente a todos os documentos juntos, apenas se prevendo o dever de análise crítica da prova com especificação dos fundamentos que foram decisivos para a decisão.
Ora, no caso dos autos é manifesto que se conheceu do objeto da ação e de todas as questões levantadas pelas partes bem como foi feita uma análise crítica da prova com menção dos fundamentos que levaram à convicção formada sobre todos os factos provados e não provados. O que a Recorrente pretende é, apenas, censurar a decisão recorrida, provocando a sua alteração, por via da defesa da relevância do teor de documentos que o tribunal não valorou e de que não retirou o sentido por ela pretendido.
Pelo que não ocorreu qualquer omissão de pronúncia quanto a qualquer das questões a resolver na sentença.
Acresce que a alegada falta de prolação de despacho sobre a junção de documentos não constitui, tampouco, nulidade do processado, nenhum preceito a prevendo.
Os documentos juntos foram notificados à parte contrária (cfr. artigo 427º do Código de Processo Civil), que sobre eles teve prazo para se pronunciar antes do fim da audiência de julgamento.
Ainda que alguma irregularidade decorresse da falta de prolação de despacho sobre a junção de documentos já no decorrer da audiência de julgamento (entre as suas sessões), a Recorrente, cujo mandatário esteve presente em todas as sessões da mesma, não a arguiu tempestivamente nos termos do previsto no artigo 199º, número1 do Código de Processo Civil.
Tampouco a Recorrente alegou qualquer razão que permitisse concluir que a falta de prolação de despacho a admitir a junção desses documentos teve influência na decisão da causa – cfr. artigo 195º, número 1 do Código de Processo Civil – assim determinando a nulidade do processado. Como se disse e repete, os documentos foram notificados à contraparte que teve o ensejo de sobre eles se pronunciar, nada permitindo concluir que a falta de despacho sobre a sua junção tenha influenciado a decisão da causa, assim sendo fundamento de nulidade.
Pelo que improcede a arguição de nulidade em apreço.
2.
Pretende a Recorrente a alteração da matéria de facto selecionada na sentença.
Indicou os meios de prova que entende que conduzem a diferente decisão.
Mais explicou as razões pelas quais entende que cada um desses meios de prova deve conduzir a decisão diferente da adotada pelo Tribunal a quo.
Estão, assim, reunidos os ónus a que estão sujeitos os recorrentes que pretendem a alteração da matéria de facto, tal como previstos no artigo 640º do Código de Processo Civil.
Seguiremos a ordem indicada pela Recorrente na censura que dirige à matéria de facto.
Pretende, em primeiro lugar, a Apelante, que seja julgado provado que “O prédio descrito em 1 e objeto do contrato de arrendamento em causa nos autos não dispunha de licença de utilização à data da celebração do contrato, pois a mesma só foi emitida em 14 de junho de 2022”.
No artigo 20º da contestação encontrava-se alegado que: “(…) o arrendado não dispunha de licença de habitabilidade, que ainda não terá”. O que foi articulado no contexto de uma outra alegação, que servia de base à exceção de não cumprimento que os Réus pretenderam opor ao Autor: a de que não conseguiam celebrar contrato de fornecimento de energia elétrica e de água o que os impediu de usar plenamente a casa nos termos adequados a uma habitação.
Tal facto era, assim, essencial à pretensão dos Réus – nos termos das disposições conjugadas dos artigos 5º, número 1 e do Código de Processo Civil e 342º, número 2 do Código Civil -, e foi alegado pelo que devia sobre ele ter incidido pronúncia.
Não constando da matéria de facto provada ou não provada enumerada na sentença qualquer pronúncia sobre factos essenciais à decisão que tenham sido alegados pelas partes, se não resultarem dos autos quais os meios probatórios relevantes para aferir tal matéria de facto, tal omissão não pode ser suprida pela Relação, devendo ser ordenada a repetição do julgamento nos termos das disposições conjugadas do artigo 662º número 2 c) e número 3 c) do Código de Processo Civil, anulando-se a sentença com vista à ampliação da matéria de facto.
Todavia, já não deve ser anulada a decisão da primeira instância com vista à ampliação da matéria de facto caso a Relação tenha ao seu dispor os “elementos necessários” a proceder ela mesma a tal ampliação, o que sucede, nomeadamente, quando os factos essenciais a aditar foram admitidos em sede de articulados e/ou resultam de documentos cujo teor não foi impugnado.[2]
No caso em apreço, o Autor, na réplica impugnou de forma genérica todas as alíneas da contestação/reconvenção para que remetia o artigo 41º dessa peça.
Todavia, foi pedida pelos Réus e ordenada pelo Tribunal a averiguação junto do Município ..., sobre a existência e, em caso afirmativo, sobre a data de emissão de licença de utilização da fração em causa nos autos.
A resposta, de 21-11-2022, foi notificada às partes que a não impugnaram. Ora, a informação prestada foi de que “Compulsado o processo verificou-se a existência do Alvará de Utilização n.º ..7/2022, de 14 de junho de 2022 (anexa-se reprodução digital do mesmo)”. Do documento anexo a tal informação resulta certificado que a utilização do imóvel foi autorizada por despacho do presidente da câmara de 30-05-2022.
Trata-se de informação emitida por órgão da administração local e certificada por documento autêntico, da responsabilidade do presidente da autarquia, que o subscreveu, pelo que resulta inequívoco afirmar que apenas em 14 de junho de 2022 foi emitido alvará de utilização para a fração locada
Pelo que dúvidas não há de que os autos constam já os elementos necessários a ampliar, nessa parte, a matéria de facto, nos termos do previsto no artigo 662º, número 2 c) do Código de Processo Civil.
Será assim aditada uma alínea, sob o número 13, aos factos provados, com o seguinte teor:
A licença de utilização do imóvel descrito em 1 foi emitida a 14 de junho de 2022.
A Recorrente pretende, ainda, a alteração da alínea G) dos factos não provados cujo teor quer ver julgado provado.
Para tanto convoca a reapreciação de apenas um meio de prova: a carta das Águas ... (doc.1 com a contestação) com o seguinte teor “informamos que relativamente ao contrato de ligação de abastecimento de água e drenagem de águas residuais para a Rua ... ..., na freguesia ..., concelho ..., até à data não nos foi facultado o alvará de utilização. Como tal, o contrato de ligação será caracterizado como ligação provisória, isto é, consumidor não doméstico, conforme tarifário em vigor”.
A Recorrente desvaloriza, ainda, a constatação, pelo tribunal, do bom funcionamento da água e eletricidade em inspeção ao local chamando a atenção para o facto de a mesma ter sido requerida pelo Recorrido, “que em face de não existir serviços de água e eletricidade na habitação, disponibilizou-se para estabelecer os mesmos”.
Afirma que sempre esteve na disposição do Recorrido o controlo dos serviços de água através dos painéis solares em local a que só o mesmo tem acesso, bem como o do sistema eletrónico, podendo aquele colocá-los em funcionamento. O que, dizem, foi verificado pelo tribunal que constatou que na fração existia água quente, mesmo não tendo cilindro nem esquentador.
Vejamos se lhe assiste razão.
Ter-se-á em conta a motivação do tribunal recorrido para a não prova da referida factualidade. Pode ler-se, a este propósito, na sentença:
“Para além de vaga, a alegação de que os réus ficaram sem fornecimento de água e de electricidade não encontra suporte suficiente na prova produzida. Embora a primeira ré e o segundo réu o tenham afirmado em julgamento – sem qualquer precisa delimitação temporal -, apresentam discurso contraditório a este respeito, porquanto, simultaneamente, afirmam que o que deixaram de ter foi água quente e que conseguiam ligar os electrodomésticos, embora não vários ao mesmo tempo (situação, diga-se, que o Tribunal não comprovou, pois fez a experiência de ligar vários electrodomésticos de elevado consumo ao mesmo tempo e os mesmos permaneceram ligados, assim como verificou que a água corria de todas as torneiras, incluindo água quente). Assim, ficaram tais factos por demonstrar. Não se provou que os réus não tenham podido contratar água e electricidade para o locado por falta de licença de utilização, pois admitiram que acabaram por conseguir celebrar os contratos, sendo certo que a carta de fls. 22 verso das Águas ... apenas comunica à primeira ré que o contrato de fornecimento de água existente se caracteriza como sendo de ligação provisória por falta de alvará de utilização. Também ficou por demostrar que, desde Junho de 2021, o locado deixou de ter água quente e que, por isso, tenham passado a dar banho às filhas na casa dos avós e que necessitem de aquecer a água para se lavarem, uma vez que, durante a inspecção judicial ao local, corria água quente de todas as torneiras, sendo claramente insuficiente para a prova do alegado pelos réus a simples alegação dos próprios nesse sentido, desacompanhada de qualquer outro elemento probatório que, ainda que indirectamente, o comprove. Foi igualmente por falta de prova nesse sentido que ficou por provar que o autor impediu os réus de acederem a pontos da habitação essenciais para a instalação de esquentador, até porque, durante a inspecção judicial ao local, as ligações existentes na cozinha pareciam prontas para a instalação de um esquentador, inexistindo prova em sentido diverso.”.
A carta a que a Recorrente apela nas suas alegações de recurso é de 13 de julho de 2021 (sento o contrato de arrendamento de 01-05-2021), foi-lhe dirigida pelas Águas ... e tem o seguinte teor: “informamos que relativamente ao contrato de ligação de abastecimento de água e drenagem de águas residuais para a Rua ... ..., na freguesia ..., concelho ..., até à data não nos foi facultado o alvará de utilização. Como tal, o contrato de ligação será caracterizado como ligação provisória, isto é, consumidor não doméstico, conforme tarifário em vigor”.
Desta comunicação resulta, de facto, que foi possível à Recorrente a contratação do fornecimento de água à fração locada, embora apenas a título provisório, “como consumidor não doméstico”, dada a falta de entrega de alvará de utilização.
Donde, não pode retirar-se dessa missiva, ao contrário do que pretende a Recorrente, que à sua habitação não podiam ser fornecidas água e eletricidade, ou que não pudesse celebrar os respetivos contratos de fornecimento, como aliás fez, apenas se podendo afirmar que tais fornecimentos teriam de ser feitos a título provisório até que fosse entregue a licença de utilização.
A questão que a mesma ora vem articular, no corpo das alegações, relativa ao diferente custo desses fornecimentos provisórios apenas conclusivamente foi alegada na contestação onde afirmou que conseguiu celebrar contrato de fornecimento de água com “custos acrescidos”.
O que a Ré, ora Recorrente, alegou na sua contestação, em suporte da exceção de não cumprimento que, segundo ela, legitimava a falta de pagamento de rendas, foi que não conseguia celebrar contrato de fornecimento de energia elétrica nem de água por falta de licença de habitabilidade tendo, contudo, nos artigos 21º e 23, admitido que logrou celebrar tais contratos de fornecimento (embora com custos acrescidos quanto ao fornecimento da água, alegação essa que, contudo, não concretizou nem demonstrou).
Cabe recordar que parte da defesa dos Réus se estribou exatamente na avaria de aparelhos elétricos - de que decorre que havia, de facto, fornecimento de energia elétrica à sua habitação -, e na falta de água quente, problema a que tinham de atalhar aquecendo-a – do que decorre que tinham de facto, fornecimento de água na fração.
Em face da admissão que foi feita de que o imóvel dispunha, afinal, de água e luz elétrica, não colhe também o argumento da Recorrente de que foi o Autor quem se disponibilizou para estabelecer fornecimentos de água e eletricidade ao locado com vista a permitir a inspeção ao local.
A alegação do Autor, no requerimento de 28-03-2023, em que pediu a inspeção ao local foi a seguinte: “Tendo a Ré referido não existir actualmente serviços de água/ saneamento e electricidade na habitação, o Autor compromete-se a contratar os respectivos serviços, contando que seja dado um prazo mínimo de 5 dias para efectiva ligação desde a ordenação da inspecção ao local até à data de deslocação”.
Ou seja, o Autor não admitiu que não houvesse fornecimento de água e luz ao locado e, menos ainda, que tal ligação não fosse possível. Limitou-se a alegar, que, com vista a que a inspeção ao local pudesse permitir a verificação de que não ocorriam as avarias/falhas de eletricidade e a falta de água quente alegadas, se propunha a tratar dos respetivos fornecimentos, já que a Ré alegava que não existiam. Alegação que veio a verificar-se infundada.
Donde, não se vê razão para divergir do decidido em primeira instância quanto ao teor da alínea G) dos factos não provados, devendo manter-se a não prova de que era impossível aos Réus celebrar os respetivos contratos de fornecimento que, na sua contestação, os mesmos admitiram terem acabado por celebrar.
Pretende ainda a Recorrente que o teor da alínea L) dos fatos não provados passe a provado.
Ali ficou a constar: “O autor não concedeu aos arrendatários acesso livre à caixa do correio”.
A sustentar a sua pretensão a Apelante sublinha a contradição entre o depoimento de parte do Autor e o email que ele mesmo juntou com a réplica, como documento número 2, de que consta afirmação sua dirigida aos Réus com o seguinte teor “Quanto à caixa do correio podem colocar a vossa ou se preferirem podem alugar uma caixa postal ou por fim usar correio electrónico. Ninguém os está a impedir de terem correio… Caso prefiram comprar indicarei onde a podem colocar.”.
A Apelante não indica a passagem do depoimento de parte do Autor a que se refere nem o transcreve, remetendo apenas para a motivação da sentença onde nela se lê que “o Recorrido e a companheira afirmaram que os Recorridos receberam a chave da caixa do correio que lhe foi entregue só que as perderam”.
A propósito desta alínea da matéria de facto pode ler-se na sentença recorrida o seguinte: “Os réus não lograram provar que o autor não lhe concedeu acesso à caixa de correio, sendo certo que os depoimentos, neste ponto, se revelaram contraditórios, tendo, por um lado, o autor e a sua companheira afirmado que os réus receberam a chave da caixa de correio, só que as perderam e, por outro, os réus afirmado que a chave não lhes foi entregue, inexistindo outros elementos probatórios que possam sustentar a tese dos réus. Foi por absoluta ausência de elementos probatórios que ficou por provar que o autor constantemente abre a caixa de correio e atira a correspondência para a porta dos Réus”.
O email cuja reapreciação é pedido como fundamento para a peticionada prova do facto constante da alínea L) tem o seguinte teor, no que aqui releva convocar: “(…) quanto à caixa do correio podem colocar a vossa ou se preferirem podem alugar uma caixa postal ou por fim usar correio eléctrónico…caso preferiam comprar indicarei onde a podem colocar”.
Não se sabe a que visava responder o Autor quando fez tal afirmação, não sendo inequívoco retirar do seu teor que o mesmo reconhecesse que os Réus não podiam usar caixa de correio já existente no imóvel mas, apenas, que permitia a estes que colocassem uma sua, em local a indicar – cfr. “podem colocar a vossa”.
Na falta de indicação de outros meios de prova que pudessem pôr em causa a conclusão a que o Tribunal recorrido chegou após instrução da causa não há motivo para dar como provado que “O autor não concedeu aos arrendatários acesso livre à caixa do correio”.
São, assim, os seguintes os factos resultantes da discussão da causa:
Provados:
- 1.Por contrato escrito celebrado, a 1 de maio de 2021, entre o autor e os réus, o autor obrigou-se a proporcionar aos réus, para habitação, o gozo do ... andar do prédio urbano situado na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia com o artigo ...56, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08/....
- 2.O Autor arrendou aos Réus a referida fração pelo prazo de um ano, com início em 01/05/2021 e cessação em 30/04/2022, sendo possível a sua prorrogação por igual período, conforme cláusula primeira do supra referido contrato.
- 3.Ao abrigo do referido contrato de arrendamento, é devido o pagamento mensal de uma renda de €375,00, sujeita a atualização nos termos gerais.
- 4.As rendas devem ser pagas pelos réus por transferência bancária para a conta bancária do autor.
- 5.A ré DD constituiu-se fiadora dos réus BB e CC e assumiu solidariamente com os mesmos a responsabilidade pelo pagamento de quaisquer quantias emergentes do aludido contrato (cláusula 12 do contrato de arrendamento).
- 6.Nos meses de julho e setembro de 2021, os réus apenas pagaram parcialmente a renda, respetivamente, €130,00 e €180,00.
- 7.Por carta datada de 14 de outubro de 2021, registada com aviso de receção, o autor interpelou os réus ao pagamento das rendas vencidas e não pagas.
- 8.Na mesma carta, o réu comunicou aos réus a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas.
- 9.A primeira ré não celebrou com a EDP o contrato de fornecimento de energia elétrica ao locado em vigor em junho de 2021.
- 10.No início do mês de junho de 2021, a primeira ré comunicou ao autor que o quadro elétrico do locado fez um grande barulho e, de imediato, o computador portátil, um aquecedor, o frigorífico e o fogão arderam e avariaram.
- 11.A primeira e o segundo réus vivem com duas filhas menores.
- 12.A 7 de Agosto de 2021, a primeira ré solicitou por e-mail ao autor cópia ou indicação do número de licença de utilização do locado a fim de poder celebrar um contrato de fornecimento de energia elétrica.
- 13.A licença de utilização do imóvel descrito em 1 foi emitida a 14 de junho de 2022.
Factos não provados:
- A.No início do mês de junho de 2021, o quadro elétrico do locado fez um grande barulho e, de imediato, o computador portátil, um aquecedor, o frigorífico e o fogão arderam e avariaram.
- B.A primeira ré comunicou à EDP que, no início do mês de Junho de 2021, o quadro elétrico do locado fez um grande barulho e, de imediato, o computador portátil, um aquecedor, o frigorífico e o fogão arderam e avariaram.
- C.A primeira ré e o segundo réu celebraram com a Endesa um contrato de fornecimento de energia elétrica para o locado.
- D.Em virtude da descrita avaria elétrica, a primeira ré despendeu €599.98 na aquisição de novo frigorifico.
- E.O locado ficou sem fornecimento de energia elétrica durante um período temporal.
- F.O locado ficou sem fornecimento de água durante um período temporal.
- G.Era impossível aos réus celebrar para o locado um contrato de fornecimento de energia elétrica e de água por falta de licença de utilização do locado.
- H.Desde junho de 2021, o locado deixou de ter água quente.
- I.Devido a falta de água quente no locado, a primeira ré e o segundo réu passaram a levar as suas duas filhas menores a casa dos avós paternos para aí tomarem banho.
- J.O autor impediu os réus de acederem a pontos da habitação essenciais para instalarem um esquentador.
- K.No locado, a utilização simultânea de dois ou três eletrodomésticos faz com que a luz vá imediatamente abaixo, não obstante os réus terem contratado a potência máxima.
- L.O autor não concedeu aos arrendatários acesso à caixa de correio.
- M.O autor constantemente abre a caixa de correio e atira a correspondência para a porta dos réus.
- N.A primeira ré e o segundo réu usam água aquecida para realizar a sua higiene diária e só tomam banho na casa de familiares.
- O.O comportamento do autor tem provocado na primeira e segundo réus vergonha, revolta e angústia
3. É perante este elenco de factos que devem apreciar-se apreciar as pretensões da Recorrente e de ver operar a exceção de não cumprimento do contrato e de ver o Autor condenado no pedido reconvencional.
Não está posta em causa a celebração do contrato de arrendamento e nem o valor da renda que foi acordado bem como está assente que a mesma não foi paga nos meses de julho a setembro de 2021, período em que apenas foram pagas duas quantias (de 130€ e de 180€) e que em outubro ocorreu comunicação de resolução do contrato, por parte do senhorio, por falta de pagamento de rendas.
A Recorrente põe em causa a existência do dever do pagamento da renda alegando que o Recorrido não cumpriu a sua contraprestação de lhe facultar o gozo do locado na medida em que, alega, o mesmo não era habitável por força de falta de fornecimento de água e eletricidade, por avaria grave sofrida na instalação elétrica que provocou a destruição de vários aparelhos, por falta de água quente e por impossibilidade de recebimento de correio em caixa própria.
Não estado em causa a obrigação de pagamento da renda acordada no contrato, que não é discutida, a Recorrente entende que podia deixar de efetuar tal prestação por força de incumprimento por parte do senhorio de lhe facultar o pleno gozo do locado.
Estabelece o artigo 428º nº 1 que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.
A exceptio non adimpleti contractus ocorre, pois, apenas nos contratos bilaterais, como é o dos autos.
Para que a exceção de não cumprimento de contrato se aplique, não basta que o contrato crie obrigações para ambas as partes, sendo também preciso que as obrigações não cumpridas sejam correspetivas e, portanto, sinalagmáticas.
As prestações essenciais que decorrem do contrato de locação são, nos termos do artigo 1022º do Código Civil:
Da parte do senhorio ou locador, a de entregar e de proporcionar à outra parte o gozo do locado (artigo 1031º do Código Civil);
Da parte do arrendatário ou locatário a de pagar a retribuição desse gozo, que é a renda (artigo 1038 a) do Código Civil).
São estas as prestações que definem o contrato objeto dos autos.
Às mesmas somam-se outras, acessórias, que decorrem também da lei.
Entre elas a de o senhorio fazer reparações (artigos 1036º do Código Civil e 1074º do Código Civil).
Nos termos do artigo 1040º do Código Civil se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada pode exigir a redução da renda, devendo a redução ser proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta.
Ora, a Recorrente admite que continua a residir no locado embora alegue que o mesmo é inabitável e em momento nenhum alega ter apresentado proposta ou revela vontade de ver reduzida a renda.
A Recorrente considera incumprida a obrigação do Recorrido lhe proporcionar o gozo do locado (artigo 1031º do Código Civil) por não ter água nem luz, nem lhe ser possível contratar o fornecimento das mesmas , por não ter água quente, por não ter acesso a caixa de correio e porque a instalação elétrica está feita de forma que não pode usar ao mesmo tempo vários aparelhos elétricos. Alega ainda ter ocorrido avaria grave não reparada.
Nenhum destes factos se provou.
De todas as alegações de facto da Recorrente em sustentação da sua pretensão de não pagamento da renda apenas se provou que apenas em 14 de junho de 2022 foi emitida a licença de utilização do imóvel locado.
O número 1 do artigo 1070º do Código Civil determina que “O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato esteja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível”. O seu número 2 remete para diploma próprio a regulação do requisito previsto no número anterior.
Tal Diploma, o DL 160/2006 de 8 de agosto com as alterações introduzidas pelo DL 266-C/2012 de 31 de dezembro, dispõe no seu artigo 5º que:
“1 - Só podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou suas frações cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização.
2 - O disposto no número anterior não se aplica quando a construção do edifício seja anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951, caso em que deve ser anexado ao contrato documento autêntico que demonstre a data de construção.
3 - Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no n.º 1 pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida com a antecedência mínima prevista na lei.
4 - A mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou frações não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela câmara municipal.
5 - A inobservância do disposto nos n.os 1 a 4 por causa imputável ao senhorio determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais estabelecidos pelo Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de outubro, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável.
6 - A coima prevista no número anterior constitui receita do município, competindo a sua aplicação ao presidente da câmara municipal, com a faculdade de delegação em qualquer dos vereadores.
7 - Na situação prevista no n.º 5, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais.
8 - O arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n.º 5 e do direito do arrendatário à indemnização.
9 - Não se aplica o disposto nos números anteriores aos arrendamentos que tenham por objeto espaços não habitáveis nem utilizáveis para comércio, indústria ou serviços, nomeadamente para afixação de publicidade ou outro fim limitado.
Prevê, contudo, o artigo 1067º, número 3 do Código Civil que “Na falta de licença de utilização, o arrendamento vale como habitacional se o local for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado”.
Quanto à exigência legal de licença de utilização pode ler-se no Acórdão da Relação de Guimarães de 26-10-2023 que: “A exigência da licença de utilização do imóvel baseia-se na necessidade de obrigar os proprietários dos imóveis (novos, reconstruídos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção, quer à segurança, salubridade ou estética, sendo diferentes as exigências, consoante o fim que se pretenda dar ao imóvel: para habitação ou para outros fins (em regra, não habitacionais), sendo requisito da celebração dos contratos de arrendamento, que fique a constar dos mesmos a existência dessa licença de utilização, como garantia de que o imóvel reúne as condições necessárias – de segurança, de salubridade ou outras para poder ser arrendado (para o fim a que o senhorio o destinou rentabilizar), sendo que essa licença deverá também ser facultada ao próprio arrendatário.
A licença de utilização, é assim um documento administrativo, a emitir pela respetiva autoridade municipal, que certifica a conformidade da construção com o respetivo projeto, sendo obrigatória para qualquer arrendamento, quer habitacional, quer para fins não habitacionais – para o exercício de atividade comercial, industrial, de profissão liberal ou de outra atividade, desde que lícita -, e encontra a sua justificação na necessidade de obrigar os proprietários dos imóveis (novos, reconstruídos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção, quer de segurança, salubridade ou estética.
Como esclarece Aragão Seia (“Arrendamento Urbano”, 7.ª ed, 508), trata-se de um “requisito formal do contrato de arrendamento” e “destina-se a salvaguardar a posição jurídica do arrendatário, obviando a que este venha a encontrar-se sujeito a uma medida administrativa de despejo, quando o local arrendado não disponha de funcionalidade adequada ao seu uso.”
Seguimos de perto este entendimento.
Acresce que é inequívoco que a falta de licença de utilização de imóvel locado destinado à habitação não constitui incumprimento pelo senhorio do dever de facultar o gozo do locado sendo esta sua obrigação a única que constitui sinalagma da do pagamento da renda.
Do artigo 1032º do Código Civil resulta que o contrato de locação se considera não cumprido quando a coisa locada carecer das qualidades necessárias ao fim a que se destina nomeadamente quando o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador. Nestes casos apenas há irresponsabilidade do locador nas situações previstas nas alíneas do artigo 1033º do Código Civil.
No caso não se provou qualquer limitação ao uso do locado.
A inexistência de licença de habitabilidade corresponde, de facto, ao não cumprimento de obrigação legal. Todavia, socorremo-nos das palavras de Pires de Lima e Antunes Varela[3] para afirmar “a exceptio não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assente o esquema do contrato bilateral”.
Ainda segundo Pires de Lima e Antunes Varela, o mecanismo previsto no artigo 428º do Código Civil “(…) vale tanto para o caso de falta integral do cumprimento, como para o de cumprimento parcial ou defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa fé consagrado nos artigos 227.º e 762.º, n.º 2”[4]
A consagração desse princípio da boa-fé na execução dos contratos obriga a que a aplicação do instituto em causa em situações de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso seja proporcional.
Assim tem sido quase unanimemente entendido na jurisprudência. Como se pode ler em sumário de acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11-12-2008[5] “No caso de cumprimento parcial ou defeituoso a exceptio deve ser correspondente à inexecução parcial ou à execução defeituosa, podendo o devedor recusar a sua prestação na parte proporcional ao incumprimento do outro contraente. É que só assim se garante o equilíbrio sinalagmático.”.
Para que a exceção de não cumprimento possa atuar será então necessário concluir que as prestações sejam correspetivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra.
Assim, em conclusão, a exceção do não cumprimento do contrato apenas pode ser aceite como fundamento para o não cumprimento de uma (contra)prestação desse contrato, quando por via desse não cumprimento se assegure o equilíbrio entre as obrigações no âmbito dos contratos sinalagmáticos. Como referido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11-12-2008 [6], “uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito”.
No caso está assente que a Recorrente continua a habitar o locado e não se provou que o mesmo não tivesse fornecimento de energia elétrica ou de água, que tivesse sofrido avaria do sistema elétrico, que não tivesse água quente e que não tenha sido facultado o uso de caixa de correio. A mera falta, até junho de 2022, da licença de utilização não a impediu do gozo do locado e nem se provou a sua diminuição a qualquer título.
A proporcionalidade da reação do contraente consistente na exceção de não cumprimento deve ser encontrada com recurso às regras que obrigam os contraentes a agir de boa-fé no cumprimento dos contratos, como resulta do artigo 762º do Código Civil. Trata-se da consagração do princípio neminem laedere em matéria de execução do contrato.
Não pode, assim, julgar-se justificado o não pagamento da renda quando a Recorrente continua a habitar o locado e não se provou qualquer diminuição das faculdades de uso do mesmo
Não ocorre, assim, fundamento para a invocada exceção de não cumprimento do contrato.
Tampouco os factos provados demonstram a qualquer título que tenha ocorrido dano indemnizável pelo que, por falta de prova dos necessários factos decorre a total improcedência da apelação.
