20989/15.4T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- O contrato de locação de estabelecimento comercial, no regime atual, é equiparado ao contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sendo-lhe aplicáveis, com as necessárias adaptações, as normas do NRAU e as normas do Cód. Civil respeitantes ao arrendamento de prédios urbanos.

II- Assim, o contrato de locação de estabelecimento comercial, quando acompanhado do documento comprovativo da comunicação ao arrendatário dos montantes em dívida, constitui título executivo nos termos do art. 14º-A do NRAU.

Proc. nº 20989/15.4 T8PRT.P1

Comarca do Porto – Porto – Instância Central – 1ª Secção de Execução – J9

Apelação

Recorrente: B…

Relator: Eduardo Rodrigues Pires

Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Maria de Jesus Pereira

Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:

RELATÓRIO

B… requereu execução para pagamento de quantia certa contra B…, D… e E… invocando o disposto no art. 14º - A da Lei nº 6/2006, de 27.2. e dando à execução um contrato de locação de estabelecimento comercial com fiança celebrado com os executados, assumindo o executado E… a qualidade de locatário e os demais a qualidade de fiadores, e a notificação judicial dos mesmos, nos termos da qual a aqui exequente declarava que considerava resolvido o referido contrato e que o montante em dívida era de 24.640,80€.

É o seguinte o texto do requerimento executivo:

“1- A Exequente é dona e legítima possuidora de um estabelecimento comercial do ramo de hotelaria, destinado à prestação de serviços de dormidas e pequenos almoços, designado por “F…”, instalado no 1.º andar do prédio urbano sito na …, n.º …., em …, concelho de Vila do Conde, inscrito sob o artigo 667 da matriz urbana da referida freguesia de ….

2- Em 29 de Dezembro de 2000, a Exequente cedeu ao 1.º Executado E… a exploração do referido estabelecimento, considerado como uma universalidade, com todos os elementos que o compõem, mediante contrato escrito, conforme doc. n.º 1 que se junta.

3- O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de Janeiro de 2001 e terminus no dia 31 de Dezembro de 2002, prorrogável por iguais períodos, se não for atempadamente denunciado por qualquer das partes.

4- Foi convencionada a renda de 1.250,00 € (mil duzentos e cinquenta euros), já com IVA incluído, que foi posteriormente reduzida por acordo entre as partes para a quantia de 1.000,00 € (mil euros), já com IVA incluído, que deveria ser paga até ao dia 8 do mês anterior a que respeitar.

5- Sucede que o primeiro Executado não paga as rendas desde Setembro de 2011, inclusive, na data do respectivo vencimento - ou seja, até ao dia 8 do mês anterior a que disser respeito – e cujo montante global ascendia, na data de 16/01/2013, a 18.500,00 € (dezoito mil e quinhentos euros), uma vez que no mês de Setembro de 2011 o primeiro Executado apenas liquidou a quantia de 500,00€.

6- Também não o fez nos oito dias seguintes a contar do começo da mora relativamente a cada uma das indicadas rendas, nem posteriormente.

7- Ao valor supra referido acresce a quantia de 6.400,00 €, referente ao remanescente ainda em dívida por conta da confissão de dívida que o primeiro executado subscreveu a favor da Exequente em 01 de Abril de 2005, cujo pagamento foi já peticionado por esta no âmbito do Proc. n.º 2752/12.6TBVCD, que corre termos no Tribunal de Comarca do Porto, Instância Central de Execução, J8, em que a quantia exequenda é de 8.140,80 €, já incluindo juros de mora.

8- Pelo que, o valor em dívida pelo Requerido na data de 16/01/2013 ascendia já à quantia de 26.640,80 € (vinte e seis mil seiscentos e quarenta euros e oitenta cêntimos).

9- Por seu turno, os segundos Executados assumiram solidariamente com o primeiro Executado o cumprimento de todas as cláusulas do contrato de locação de estabelecimento comercial com fiança supra referido, seus aditamentos e renovações, até efectiva restituição do locado, livre de pessoas e bens, renunciando ao benefício de excussão prévia.

10- A Exequente tudo fez para que os requeridos regularizassem o contrato celebrado, pagando-lhe as quantias em dívida.

11- Porém, apesar das diversas tentativas de obter o pagamento das rendas e demais quantias em débito e das interpelações efectuadas através de carta registada, o certo é que os Executados mantém o atraso no pagamento, com o consequente prejuízo para a Exequente.

12- Desta forma, é inaceitável o incumprimento reiterado das suas obrigações.

13- Em 16/01/2013, a Exequente efetuou a notificação judicial avulsa dos Executados, comunicando-lhes a resolução do contrato de locação de estabelecimento comercial celebrado em 29/12/2009, e reclamando o pagamento das rendas em atraso que naquela altura ascendiam a 24.640,80 €, conforme doc. n.º 2 que se junta.

14- Posteriormente, a Exequente deu entrada de uma ação de despejo, tendo os Executados entregue voluntariamente o estabelecimento comercial em 17 de Maio de 2013, conforme doc. n.º 3 que se junta.

15- Pelo que, reclama a Exequente, por esta via, o pagamento das rendas vencidas no valor de 18.500,00 € (dezoito mil e quinhentos euros).

Sobre este requerimento executivo incidiu o seguinte despacho:

“(…)

O artº 10º. nº. 5 do CPC consigna que toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da execução. E de entre as espécies de títulos taxativamente previstas no nº 1 do artigo 703º, no que aqui releva, destacam-se:

- os documentos a que por disposição especial, seja atribuída força executiva - alínea d) do nº 1.

Dispõe o artº. 14º.-A da L.6/2006 de 27 de fevereiro que “O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo da comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa …”.

O título executivo, enquanto documento certificativo da obrigação exequenda, assume uma função delimitadora, probatória e constitutiva da obrigação exequenda (artº 10º. nº. 5 CPC) estando sujeito ao princípio da tipicidade, pelo que só os enunciados na lei (artº. 703º. CPC) são títulos executivos. Para maiores desenvolvimentos pode ver-se Miguel Teixeira de Sousa, A acção Executiva Singular, Lex, Lisboa, 1998 págs 65 e 66.

Deste princípio da tipicidade decorre a proibição do recurso à analogia para atribuir valor executivo a um documento que a lei não qualifica como título (art.º 10 do C. Civil).

O contrato dos autos não é um contrato de arrendamento, e embora se apliquem ao mesmo as regras especiais previstas para o arrendamento para fins não habitacionais previstas na subsecção VIII, da secção II do capítulo IV do CC – v. artº. 1109º. do referido diploma legal – das mesmas não consta qualquer norma relativa à resolução do contrato e, sobretudo, à exequibilidade das notificações para pagamento das quantias em dívida pelo locatário e garantes.

Temos, assim, que os documentos juntos aos autos não são título executivo.

Pelo exposto, e nos termos do disposto no artº. 726º n.º s 2 al. a) do CPC, indefiro o requerimento executivo.

Custas pela exequente.

Notifique.”

Inconformada com o decidido, interpôs recurso a exequente que finalizou as suas alegações com as seguintes conclusões:

1.º O contrato junto aos autos consubstancia um Contrato de Locação de Estabelecimento Comercial, previsto no artigo 1109.º do Código Civil;

2.º Tal norma surge no Código Civil, no seu Livro II – Das Obrigações, Título II – Dos contratos em especial, Capitulo IV – Locação, Secção VII - Arrendamento de Prédios Urbanos;

3.º Nesta secção encontra-se um regime geral que se estende desde a sua subsecção I a VI;

4.º Na subsecção VIII - Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais – encontram-se normas que regulam especificamente o contrato de Locação de Estabelecimento Comercial – vide art.º 1109.º do Código Civil;

5.º Tal arrumação sistemática significa que o Legislador pretende que o Contrato de Locação de Estabelecimento Comercial seja considerado um contrato de Arrendamento para fins não habitacionais, não só porque as obrigações em si são compatíveis com um contrato de arredamento, com a especificidade de ser um estabelecimento comercial, como, sistematicamente, o legislador previu tal contrato sob tal denominação;

6.º Na Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, o Legislador procedeu a várias mudanças relativas à locação, sendo uma delas a organização sistemática da Locação de Estabelecimento Comercial como “Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais” – vide artigo 3.º do referido diploma legal;

7.º Tal diploma, além das alterações realizadas na área da locação do Código Civil, aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU);

8.º Em versões anteriores de tal diploma, era possível ler-se que “Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.” – Artigo 111.º do RAU (à data da sua última alteração, procedida pela Lei n.º 7/2001, de 11 de Maio);

9.º Contudo, tal norma não se encontra mais prevista nestes precisos termos, tendo sido eliminada a referência “Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico…”;

10.º Este facto, aliado à integração sistemática destes contratos no Código Civil, torna claro que o legislador pretendeu que os contratos de Locação de Estabelecimento Comercial passem a ser regulados como contratos de arrendamento de prédio urbano para fins não habitacionais;

11.º Inclusive, existem várias normas do NRAU que estabelecem normas especiais de transição do RAU para o NRAU aplicáveis ao tipo de contrato aqui em causa;

12.º Tal só faz sentido se o legislador quisesse, como é o que sucede, aplicar as normas do NRAU aos contrato de locação de estabelecimento comercial, sendo que essa intenção é manifestada no artigo 26.º do NRAU;

13.º “Actualmente, com a entrada em vigor da Lei 6/2006 de 27/2, que aprovou o novo regime do arrendamento urbano (NRAU), o arrendamento comercial passou a designar-se arrendamento para fins não habitacionais, contemplado nos artigos 1108º e seguintes do CC…” – Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 28-06-2012, proc. n.º 1289/09.5TBFUN.L1-6;

14.º Através de uma interpretação extensiva é possível integrar naqueles regimes (arrendamento prédios urbanos constante no Código Civil e NRAU) os contratos previstos no artigo 1109.º do Código Civil;

15.º Na regulação específica para o arrendamento para fins não habitacionais, não consta nenhuma norma especial sobre a resolução do contrato com base na falta de pagamento de rendas, pelo que o regime aplicável deverá ser o constante nas regras gerais, mais concretamente nos artigos 1083.º n.º 3, 1084.º n.º 3 do Código Civil e 9.º n.º 7 do NRAU;

16.º Face ao incumprimento dos Executados, resolveu a Exequente o contrato de locação de estabelecimento comercial, nos termos dos artigos 1083.º n,º 3, 1084.º n.º 1 do Código Civil e 9.º n.º 7 do NRAU, mediante notificação judicial avulsa;

17.º Desta feita, nos termos do artigo 14.º-A do NRAU, é título executivo “O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida…”, pelo que existe título executivo nos presentes autos;

18.º Deverá, assim, o Tribunal ad quem revogar [a] sentença proferida pelo Tribunal a quo e, por [conseguinte], ordenar o prosseguimento da instância executiva.

Não foram apresentadas contra-alegações.

Cumpre então apreciar e decidir.

FUNDAMENTAÇÃO

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Novo Cód. do Proc. Civil.

A questão a decidir é a seguinte:

Apurar se o contrato de locação de estabelecimento comercial, quando acompanhado da comunicação ao locatário do montante em dívida, constitui título executivo nos termos do art. 14º-A da Lei nº 6/2006, de 27.2. (NRAU).

Os elementos processuais e factuais relevantes para o conhecimento do presente recurso constam do antecedente relatório, para o qual se remete.

Passemos à apreciação jurídica.

O art. 10º, nº 5 do Cód. do Proc. Civil estatui que «toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da ação executiva.»

Trata-se do chamado título executivo, que constitui pressuposto ou condição geral de qualquer execução (“nulla executio sine titulo”), podendo ser definido, de acordo com o ensinamento de Manuel de Andrade, como o documento de ato constitutivo ou certificativo de obrigações a que a lei reconhece a eficácia de servir de base ao processo executivo.[1]

Da enumeração taxativa dos títulos executivos, feita no art. 703º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil, constam na alínea d) «os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.»

Entre estes documentos, conta-se o contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, que é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário – cfr. art. 14º - A da Lei nº 6/2006, de 27.2. (NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano)[2].

Na decisão recorrida considerou-se que o contrato dos autos qualificado como locação de estabelecimento comercial não é um contrato de arrendamento e, por isso, negou-se ao mesmo a força de título executivo.

Vejamos então.

Não se colocam dúvidas quanto à qualificação do contrato dos autos como sendo de locação de estabelecimento comercial, em consonância com a denominação que lhe foi conferida pelos contraentes.

Sob a epígrafe “Locação de estabelecimento” estatui-se no art. 1109º, nº 1 do Cód. Civil que «a transferência temporária do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.»

E no nº 1 do art. 1110º do Cód. Civil, integrado na mesma subsecção, preceitua-se, por seu turno, que «as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.»

A consagração legal, com a Lei nº 6/2006, de que o disposto quanto ao arrendamento para habitação se aplica subsidiariamente, na falta de convenção das partes, aos contratos enquadráveis na previsão dos arts. 1108º e segs. do Cód. Civil, onde se inclui o contrato de locação de estabelecimento, veio afastar o entendimento dos que no regime anterior, antes da entrada em vigor do NRAU, defendiam que aos contratos como o aqui em causa não eram aplicáveis as normas do contrato de arrendamento, pelo caráter vinculístico destas – cfr. Acórdão da Relação do Porto de 25.2.2014, proc. 538/11.0 TBPVZ.P1, disponível in www.dgsi.pt.

Neste sentido, há ainda a referir que o arrendamento de prédios urbanos, na atual sistematização do Cód. Civil [Livro II – Das Obrigações; Título II – Dos Contratos em Especial], corresponde à secção VII do capítulo IV, relativo à locação. Depois, nessa secção VII, ao longo de seis subsecções estabelece-se o regime geral do arrendamento de prédios urbanos, para em seguida na subsecção VII surgirem as “disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais”.

O contrato de locação de estabelecimento comercial é pois equiparado ao contrato de arrendamento para fins não habitacionais, o que se justifica não apenas pela sua inserção sistemática, mas também pelo facto das suas obrigações serem compatíveis com as do contrato de arrendamento, com a particularidade de aqui estar em causa um estabelecimento comercial.

Com efeito, neste contrato o que ocorre é a transferência do gozo de um imóvel, ou parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, transferência essa feita com caráter temporário, por um período delimitado, e a título oneroso, uma vez que tem como contrapartida o pagamento de uma determinada renda mensal.[3]

O que muito o aproxima do contrato de arrendamento.

Aliás, o caminho trilhado no sentido da equiparação do contrato de locação de estabelecimento ao contrato de arrendamento surge como intenção manifesta do legislador com a entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27.2.

Neste diploma, efetuaram-se diversas alterações do regime jurídico da locação e uma delas foi precisamente a integração sistemática da locação de estabelecimento na subsecção intitulada “disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais”.

Mas, para além das alterações efetuadas quanto à locação no Cód. Civil, foi também aprovado o Novo Regime do Arrendamento Urbano – NRAU, sendo que as suas normas, tal como entende a recorrente, passaram a aplicar-se igualmente aos contratos de locação de estabelecimento.

É que no anterior RAU (Regime do Arrendamento Urbano)[4] preceituava-se, de forma expressa, no seu art. 111º, nº 1 que «não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.»

Ora, esta norma não se encontra no NRAU.

E no Cód. Civil, na norma referente à locação de estabelecimento – art. 1109º - eliminou-se a parte inicial que constava do art. 111º do RAU onde se escrevia “não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico…”.

Deste modo, terá que se concluir que o legislador pretendeu que os contratos de locação de estabelecimento comercial ou industrial passassem a ser regulados como contratos de arrendamento para fins não habitacionais.

Conforme sustenta a recorrente, não faz sentido que o legislador, perante uma norma expressa existente no RAU (o art. 111º, nº 1), elimine, com a entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27.2. que alterou o regime jurídico do arrendamento, a sua primeira parte (“não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico…”) se não pretendesse, com essa eliminação, que as normas do NRAU fossem igualmente aplicadas aos contratos de locação de estabelecimento.

Por outro lado, há também que atentar no art. 26º do NRAU, onde se estabelece no seu nº 1 que «os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.»

Desta norma resulta assim, de forma notória, a intenção do legislador em submeter ao NRAU os contratos com fins não habitacionais, como é o caso dos contratos de locação de estabelecimento comercial.

Constata-se, de resto, que tanto no atual regime, como no do RAU, como no anterior ao RAU, o conceito de “cessão de exploração” ou de “locação de estabelecimento” se manteve idêntico, sendo a única diferença, introduzida pelo NRAU, o facto de, ao contrário do que acontecia nos regimes antecedentes, o atual art. 1109º, nº 1 do Cód. Civil equiparar o seu regime ao dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais – cfr. Acórdão da Relação de Lisboa de 28.6.2012, proc. 1289/09.5 TBFUN.L1-6, disponível in www.dgsi.pt.

Sucede que na regulação específica dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais não figura qualquer disposição especial sobre a falta de pagamento de rendas e a resolução do contrato com esse fundamento.

Haverá então, na linha do que se explanou, que recorrer às normas do NRAU e às normas que no Cód. Civil disciplinam o arrendamento de prédios urbanos.

Acontece que no art. 14º-A do NRAU se estabelece que «o contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.»

A exequente intentou a presente ação executiva, tendo apresentado como título o contrato de locação de estabelecimento comercial que celebrou com os ora executados, contrato que fez acompanhar de documento comprovativo da comunicação ao locatário das importâncias em dívida por parte deste (notificação judicial avulsa).

Assim, em consonância com o que se vem expondo, no que se seguiu no essencial a argumentação da recorrente constante das suas alegações, e diversamente do entendido pela 1ª instância, consideramos que tais documentos revestem natureza de título executivo nos termos do art. 14º-A do NRAU.

Como tal, impõe-se a revogação da decisão recorrida, devendo a instância executiva prosseguir os seus trâmites.

Sumário (da responsabilidade do relator – art. 663º, nº 7 do Cód. do Proc. Civil):

- O contrato de locação de estabelecimento comercial, no regime atual, é equiparado ao contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sendo-lhe aplicáveis, com as necessárias adaptações, as normas do NRAU e as normas do Cód. Civil respeitantes ao arrendamento de prédios urbanos.

- Assim, o contrato de locação de estabelecimento comercial, quando acompanhado do documento comprovativo da comunicação ao arrendatário dos montantes em dívida, constitui título executivo nos termos do art. 14º-A do NRAU.

DECISÃO

Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este tribunal em julgar procedente o recurso de apelação interposto pela exequente B… e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida, que se substitui por outra que ordena o prosseguimento dos autos.

Sem custas.

Porto, 14.6.2016

Rodrigues Pires

Márcia Portela

Maria de Jesus Pereira

[1] Cfr. Amâncio Ferreira, “Curso de Processo de Execução”, 10ª ed., pág. 23; Manuel de Andrade, “Noções Elementares de Processo Civil”, 1979, pág. 58.

[2] Preceito aditado pela Lei nº 31/2012, de 14.8., que corresponde, no essencial, ao anterior art. 15º, nº 2 do NRAU.

[3] Em suma: o contrato de locação de estabelecimento comercial consiste na cedência temporária, mediante retribuição, da unidade económica constituída por um determinado estabelecimento comercial, do qual faz parte a própria fruição do prédio onde ele está instalado – cfr. Ac. Rel. Lisboa de 28.6.2012, proc. 1289/09.5 TBFUN.L1-6, disponível in www.dgsi.pt. e demais jurisprudência aí citada.

[4] Cuja última redação é a da Lei nº 7/2001, de 11.5.