2536/23.6T8OER.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Carece da aprovação da Assembleia de Condóminos, por maioria de 2/3 dos votos, a instalação de um portão basculante, no espaço de estacionamento que é propriedade de um condómino, quando tal portão é apoiado nas paredes e no teto do condomínio, por constituir inovação nos termos do disposto no art. 1425º do CC.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:

1. RELATÓRIO

AA intentou o presente recurso de apelação do saneador-sentença que declarou improcedente a ação por si interposta contra o Condomínio do prédio sito na R. Localização 1, sito em Oeiras, no âmbito da qual havia peticionado que fosse declarada nula a deliberação tomada no Ponto 2 da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do R. de 27/04/2023, exarada na Acta n.º 22, nos termos da qual “Colocado a votação o ponto dois, deliberação sobre o fecho do lugar de estacionamento da fração AS, por iniciativa do Condómino e sem consulta ou aprovação prévia por parte da Assembleia, votou a favor a fração AV, abstiveram-se as frações A, AF, AP, G, V e S, tendo as restantes votado contra.

Em sede de audiência prévia o Juiz a quo entendeu dispor de todos os elementos necessários à boa decisão da causa pelo que proferiu despacho saneador-sentença no qual conheceu da exceção de ilegitimidade passiva, suscitada pelo Réu / Condomínio e apreciou o mérito da causa, declarando improcedente a ação.

É desse despacho que o Autor, aqui Recorrente, interpôs o recurso de apelação, no âmbito do qual alegou, em síntese, que:

1. O Tribunal a quo desconsiderou o teor literal e expresso da escritura de constituição da propriedade horizontal e introduziu formulações que não constam do dito documento, num exercício tão abusivo como contra legem.

2. Recorrendo às regras de interpretação e integração previstas nos artigos 236.º a 239.º do CC, é insofismável reconhecer que o título constitutivo de propriedade horizontal quis integrar os lugares de estacionamento na composição da fração autónoma designada pelas letras “AS”, propriedade do ora Recorrente

3. O título constitutivo da propriedade horizontal do edifício, no segmento dedicado à identificação da fração designada pelas letras “AS”, procedeu à descrição detalhada dos elementos que a compõem, integrando no seu conteúdo “dois lugares de estacionamento identificados com os números quinze e vinte e sete no piso menos um”.

4. O lugar de estacionamento em apreço, não é parte comum do prédio, termos em que, apenas ao Recorrente é permitido o exercício das faculdades inerentes à propriedade, não havendo, por conseguinte, qualquer relação de compropriedade entre o Recorrente e os demais condóminos quanto ao lugar de estacionamento.

5. Nem tampouco há qualquer afetação exclusiva dos lugares de estacionamento, o que não encontra qualquer acolhimento e/ou respaldo no título constitutivo de propriedade horizontal.

6. O art. 1421.º n.º 1 do CC tem carácter imperativo, sendo recorrente que os títulos constitutivos da propriedade horizontal remetem e/ou reproduzem o elenco constante do n.º 1 daquele normativo.

7. O lugar de garagem em apreço não é parte comum à luz do disposto no art. 1422.º n.º 2 al. d) do CC, como é a premissa da deliberação tomada no Ponto 2 da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do Recorrente de 27/04/2023.

8. A Assembleia usurpou as suas competências próprias, deliberando sobre matérias que está excluída da sua competência própria ,usurpando os poderes que lhe são confiados por lei, o que torna a deliberação tomada no Ponto 2da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos de 27/04/2023, nula nos termos e para os efeitos do disposto no art. 1433.º n.º 1 do CC.

Em sede de contra-alegações o recorrido/ condomínio invocou que:

1. Estatui a alínea d) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil que se presumem comuns, as garagens e outros lugares de estacionamento, na medida em que materialmente estamos perante um critério de serviço comum – presumem-se comuns as coisas destinadas a proporcionar melhor habitabilidade a cada fracção autónoma.

2. A lei presume ainda comuns as garagens do prédio, bem como os lugares de estacionamento situados numa garagem única.

3. O gozo da garagem e do lugar de estacionamento, não está relacionado com a quota de participação que cada proprietário tem na coisa comum, antes é igual para todos os condóminos.

4. Consta no título constitutivo de propriedade horizontal, no que respeita à fração designada com a letra “AS” que é destinada a “habitação, composta de: hall, sala comum, cozinha, suite, três quartos, duas casas de banho e duas varandas, arrecadação número quinze no piso menos um e dois lugares de estacionamento identificados com os números quinze e vinte e sete no piso menos um”.

5. Em parte nenhuma do título constitutivo de propriedade horizontal se exceciona ou ilide de modo algum os lugares de estacionamento como sendo partes comuns, antes os inclui, e ainda acrescenta às partes comuns do prédio as acima indicadas.

6. Assim, tal só poderá significar que o facto de constar na descrição a alocação à fração “AS” de dois lugares de estacionamento, tal menção não deve ser considerada como podendo ilidir a presunção do n.º 2 do artigo 1421.º do CC uma vez que o próprio título constitutivo indica de forma expressa que os lugares de estacionamento são partes comuns do prédio.

7. O regime jurídico aplicável ao espaço de estacionamento destinado à fração “AS”, será, não o da propriedade individual, por inexistência de título bastante, mas sim, em última análise, o de parte comum com afetação exclusiva, que ainda assim, jamais permitiria ao Recorrente o tapamento e transformação do lugar de estacionamento em box, uma vez que apenas o proprietário pode murar, tapar o seu prédio (vide artigo n.º 1356.º CC) e não o condómino sobre parte comum ainda que com exclusividade de afetação, pois não se trata de bem próprio, mas comum, sendo irrelevante se a colocação de tal portão metálico como forma de vedar aquele espaço de aparcamento não põe em causa a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, ou que seja similar às boxes já existentes no edifício à data da sua construção e cujo título constitutivo da propriedade horizontal classifica precisamente como boxes.

8. As boxes que constam no título constitutivo de propriedade horizontal, assim designadas e edificadas pelo construtor para aquele fim, conforme documentos que se encontram nos autos, dispõem de infraestruturas especificas, como seja, energia ligada à fração, sistema de exaustão de gases e deteção incêndios. Tudo o que os lugares de estacionamento não têm, pela simples razão de não terem sido construídos com aquela finalidade, pelo que não podem evidentemente ser tapados uma vez que tal alteração iria conferir um uso diverso ao que está disposto no título constitutivo (em clara violação da alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do CC).

9. A colocação de um portão metálico, opaco, do pavimento ao tecto, que tapou o lugar de estacionamento, deve ser considerada como de inovação nas partes comuns, a qual não pode ser feita “à custa da ocupação do pavimento da garagem e da utilização de paredes exteriores para apoio das paredes de vedação” não tendo o Recorrente obtido a necessária aprovação de dois terços dos condóminos para “fechar” o lugar de estacionamento, é manifesta a ilicitude da construção, pelo que está corretíssimo o despacho saneador sentença, uma vez que a obra de inovação em causa será sempre ilícita se “prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, das coisas comuns”, como refere o disposto no artigo 1425.º n.º 2 do CC.

O recurso foi admitido com efeito meramente devolutivo.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

1. 1 Objecto do Recurso:

O objecto do recurso é balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, correspondendo as mesmas à indicação, de forma sintética, dos fundamentos pelos quais pede a alteração ou anulação da decisão. Não houve impugnação da matéria de facto pelo que as questões a apreciar cingem -se à apreciação da legalidade da deliberação da Assembleia de Condóminos aprovada no dia 27/04/2023, o que tem por base a discussão acerca da qualificação do estacionamento do A/ recorrente como parte comum do prédio ou afeta em exclusivo à fração de que é proprietário.

1.3. Questões a decidir:

Assim, as questões objeto de recurso prendem-se com:

1. Da propriedade do lugar de estacionamento nº 27;

2. Da legalidade da deliberação

2. FACTOS PROVADOS

Os factos provados são os que constam da douta sentença recorrida e que se transcrevem infra;

“III. Factos assentes: 1

Com relevo para a apreciação do mérito da causa, encontram-se assentes por acordo e documento, os seguintes factos:

1. O A. é proprietário e legitimo possuidor da fração autónoma designada pelas letras “AS” do prédio urbano sito na Rua 1, descrito na 1.ª Conservatória de Registo Predial de Oeiras, sob o n.º ...., da freguesia de Oeiras e S. Julião da Barra, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo .... da união de freguesias de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias.

2. O R. é constituído pela totalidade das frações e partes comuns do prédio urbano sito na Rua 1, descrito na 1.ª Conservatória de Registo Predial de Oeiras, sob o n.º ...., da freguesia de Oeiras e S. Julião da Barra, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo .... da união de freguesias de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias.

3. Nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal do R., este é constituído por dois Blocos (A e B) por onde estão distribuídas as 47 frações autónomas, designadas pelas letras “A” a “AX”, conforme inscrição registada sob a AP. 1381 de 2011/02/14.

4. À luz do título constitutivo da propriedade horizontal, “Além das referidas no art. 1421.º do Código Civil, são partes comuns do prédio, o posto de segurança e controle, salda de condomínio, balneário de apoio à piscina e arrumos”.

5. Também nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal, a fração autónoma designada pelas letras “AS” — propriedade do ora A. —, corresponde ao “Quarto andar, letra A, do Bloco B, destinada a habitação, composta de: hall, sala comum, cozinha, uma suite, três quartos, duas casas de banho e duas varandas, arrecadação número quinze no piso menos um e dois lugares de estacionamento identificados com os números quinze e vinte e sete no piso menos um, com a permilagem de vinte e oito vírgula quarenta e oito (…)”.

6. O que consta igualmente na respectiva certidão predial da fracção autónoma, onde se pode ler: “BLOBO B - QUARTO ANDAR A - HABITAÇÃO - com arrecadação 15 e estacionamentos 15 e 27 no piso menos um”.

7. No dia 27/04/2023, reuniu a Assembleia de Condóminos do R., tendo sido exarada a Acta n.º 22 e no âmbito do Ponto 2. da Ordem de Trabalhos da dita Assembleia de Condóminos, foi analisada, debatida e deliberada a questão relativa ao “fecho do lugar de estacionamento pela fração AS”.

8. Nesse contexto, a Acta n.º 22, consignou o seguinte: “Colocado a votação o ponto dois, deliberação sobre o fecho do lugar de estacionamento da fração AS, por iniciativa do Condómino e sem consulta ou aprovação prévia por parte da Assembleia, votou a favor a fração AV, abstiveram-se as frações A, AF, AP, G, V e S, tendo as restantes votado contra. Não foi aprovado por maioria o fecho do lugar de estacionamento por parte da fração AS” [Cfr. cit. Doc. n.º 5].

9. O A. colocou um portão basculante, sem ter sido feito qualquer trabalho de alvenaria.

10. As boxes que constam no título constitutivo de propriedade horizontal, assim designadas e edificadas pelo construtor para aquele fim, dispondo as boxes de infraestruturas específicas, como seja, energia ligada à fração, sistema de exaustão de gases e deteção incêndios.

3. ENQUADRAMENTO JURÍDICO

No âmbito desta apelação peticiona o recorrente a revogação da sentença recorrida e que seja declarada nula a deliberação tomada no Ponto 2 da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do R. de 27/04/2023 exarada na Acta n.º 22, nos termos da qual “Colocado a votação o ponto dois, deliberação sobre o fecho do lugar de estacionamento da fração AS, por iniciativa do Condómino e sem consulta ou aprovação prévia por parte da Assembleia, votou a favor a fração AV, abstiveram-se as frações A, AF, AP, G, V e S, tendo as restantes votado contra. Não foi aprovado por maioria o fecho do lugar de estacionamento por parte da fração AS”.

Insurge-se contra esta pretensão o Recorrido/ Réu nos autos principais que advoga a manutenção da sentença sub judice.

Segundo o A/ Recorrente “procedeu apenas à instalação de um portão amovível, seccionado no lugar de garagem n.º 27 o que fez no exercício das faculdades decorrentes do direito de propriedade inerente à sua fração autónoma, respeitando a estética das demais boxes existentes no edifício.”.

Assim, na perspectiva do Recorrente o lugar de estacionamento nº 27 pertence-lhe em exclusivo por ser essa a realidade constante do título constitutivo da propriedade horizontal do qual consta que, a fração autónoma designada pelas letras “AS” — propriedade do ora A. —, corresponde ao “Quarto andar, letra A, do Bloco B, destinada a habitação, composta de: hall, sala comum, cozinha, uma suite, três quartos, duas casas de banho e duas varandas, arrecadação número quinze no piso menos um e dois lugares de estacionamento identificados com os números quinze e vinte e sete no piso menos um, com a permilagem de vinte e oito vírgula quarenta e oito (…)”.

Contrariamente, na visão do Réu, aqui recorrido, o regime jurídico aplicável ao espaço de estacionamento destinado à fração “AS”, será, não o da propriedade individual, por inexistência de título bastante, mas sim, em última análise, o de parte comum com afetação exclusiva.

E que tal afetação não permite o tapamento, isto é, a transformação pelo A. do lugar de estacionamento em box, pois que, apenas o proprietário pode murar, tapar o seu prédio (vide artigo n.º 1356.º CC) e não o condómino sobre parte comum ainda que com exclusividade de afetação, pois não se trata de bem próprio, mas comum.

Vejamos.

A solução das questões acima elencadas dependerá, fundamentalmente, da interpretação do título constitutivo da propriedade horizontal e das normas legais aplicáveis nesta sede mormente, as atinentes aos arts. 1418º e 1421º do CC.

Ora, consta dos factos dados como provados que, à luz do título constitutivo da propriedade horizontal, “Além das referidas no art. 1421.º do Código Civil, são partes comuns do prédio, o posto de segurança e controle, salda de condomínio, balneário de apoio à piscina e arrumos”.

Como se escreveu na sentença recorrida, do artº 1421º do CC resulta que:

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício; b) Os ascensores; c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; d) As garagens e outros lugares de estacionamento; (…).

No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às diversas frações por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas e será fixado o valor de cada fração expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio - artigo 1418º nº 1 do CCIV66 - podendo ainda constar desse título, para além de outras especificações, a "menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum" - nº 2 alínea a) do mesmo preceito.

Ao criar, nesta última, uma norma que não é imperativa, «presumem-se», a lei remeteu, em primeira linha, para a vontade manifestada na constituição da propriedade horizontal a dilucidação da natureza desse espaço e dispôs para a sua ausência estabelecendo uma presunção ilidível (Código Civil, art.º 350.º, n.º 2).

Ensina Henrique de Mesquita (A propriedade horizontal no Código Civil Português, pág. 18, nota 41) que o título constitutivo da propriedade horizontal é o acto modelador do estatuto da propriedade horizontal.

Por seu turno, Antunes Varela e Pires de Lima assinalam que, o destino tanto pode constar expressa como implicitamente do título constitutivo (Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 426), e é neste que se individualizam as frações (Código Civil, art.º 1418.º).

Volvendo ao caso dos auto, verifica-se resultar do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio a que pertence o condomínio réu que a fração que foi adquirida pelo apelante, é composta, para além do mais que consta da respetiva descrição, por “(…) dois lugares de estacionamento identificados com os números quinze e vinte e sete no piso menos um, com a permilagem de vinte e oito vírgula quarenta e oito (…)”.

Ora, presumindo-se comuns "as garagens e outros lugares de estacionamento" (cf. al. d) do n.o 2 do art.º 1421.º), trata-se de uma presunção que, neste caso, e quanto àqueles específicos espaços de parqueamento, se encontra ilidida.

Tendemos, pois, a considerar que, não estamos perante a afetação de uma zona da parte comum ao uso exclusivo de um condómino, mas antes os lugares de parqueamento integram o conteúdo do seu direito de propriedade horizontal.

Mas quer isto dizer que o A podia ter fechado aquele lugar de parqueamento, nomeadamente, nele colocando um portão basculante e utilizando as paredes do edifício como apoio do mesmo, conforme se constata da análise da fotografia anexa à petição inicial e junta aos autos como Doc. 6 ?

Pensamos que não, seguindo de perto a jurisprudência do nosso Supremo Tribunal de Justiça, vertida no Acórdão datado de 09.05.1991, relatado por Tato Marinho e disponível em www.dgsi.pt.

No entendimento do nosso Supremo Tribunal de Justiça, “(…) pertence a cada um o que consta do título constitutivo da propriedade horizontal, sendo comuns todas as restantes partes do edifício, (…) “

Lê-se naquele aresto o seguinte:

“O artigo 1421 do Código Civil além de fixar como imperativamente comuns as partes do prédio indicadas taxativamente no seu n. 1 e presuntivamente comuns as indicadas no n. 2, estabelece na alínea e) deste n. 2 um critério geral de orientação.

(…) “

No caso sub-judice, a colocação do portão no local de estacionamento foi efectuada utilizando parte(s) comum (s) do edifício.

O artigo 1420 n. 1 do Código Civil estabelece que cada condómino é proprietário exclusivo, da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.” Sic

No nosso caso, o A. colocou um portão basculante o qual foi instalado com apoio em partes comuns do edifício, o que sem dúvida constitui inovação nos termos do artigo 1425 n. 2 do Código Civil.

Estabelece este preceito que, nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a respetiva utilização.

No caso sub-judice a instalação do portão basculante constituiu uma obra de inovação abrangida pelo disposto no artigo 1425 n. 2 do Código Civil.

Na verdade, o portão criou como que uma nova box, onde antes havia um espaço para estacionamento, fechando-o por todos os lados, o que carece da autorização da Assembleia de Condóminos.

Pelo que, nesta parte, acompanhamos a sentença recorrida, como decorre deste trecho que se cita infra:

“Sendo que, todavia, fechar um ou vários espaços numa garagem comum, seja com paredes fixas, seja com paredes ou divisórias amovíveis, é uma inovação, na aceção do art° 1425° n°1 CCiv. E, se não se demonstra que o condómino obteve a necessária aprovação de dois terços dos condóminos para "fechar" com paredes o seu lugar de garagem, é ilícita a construção, sem prejuízo do disposto no art° 1425° n°2 CCiv (Ac. TRP de 20.11.2021, Vieira e Cunha, in www.dgsi.pt).”

A primeira instância concluiu que, o lugar de estacionamento constituía parte comum do prédio, com afetação exclusiva ao Autor, tese da qual discordamos em razão do que consta provado no facto 5 e com base no critério utilizado pelo Supremo Tribunal de Justiça.

Destarte, pelas razões acima elencadas, entendemos que o parque de estacionamento nº 27 (tal como explicitado no título constitutivo da propriedade horizontal) constituía antes propriedade exclusiva do Recorrente mas, por constituir uma inovação, a colocação do portão basculante implicava a prévia aprovação pela assembleia de condóminos, com maioria qualificada de 2/3 dos votos, no âmbito do artº 1425º do Cód. Civil, autorização essa que não se verificou.

Em face do que acima se disse, confirmamos a sentença recorrida embora com fundamento parcialmente distinto.

4. Decisão:

Acordam os Juízes Desembargadores que compõem a 2ª secção cível deste Tribunal da Relação de Lisboa em considerar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas a cargo do recorrente, atento o seu decaimento.

Notifique.

Lisboa, 08 de Janeiro de 2026,

Teresa Bravo

Laurinda Gemas

Paulo Fernandes da Silva

1. Procedemos à renumeração do elenco dos factos provados por se ter constado lapso na numeração original da sentença recorrida.