1. Mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, a favor dos autores sob o n° 00000000, o prédio rústico sito na Castra do Meio, freguesia da Gafanha da Encarnação, concelho de Ílhavo, destinado a Reserva Agrícola, com a área de 2.200m2, a confrontar, actualmente, do Norte, com os réus CC e marido, e EE e outros; do Sul, com HH; do nascente, com caminho e outro; e do Poente, com os réus FF e mulher, inscrito na matriz rústica sob o artigo 1.3930, com o valor tributário de 26.163S00 (€130,50) (al.A).
2. Os autores, casados sob o regime de comunhão geral de bens, compraram o prédio, através do autor marido à sociedade comercial por quotas Terranova compra e venda de Propriedades, Lda.", com sede na Av. ..........,..., lugar e freguesia da Gafanha da Nazaré, concelho de Ílhavo, por escritura pública de 28.01.98, celebrada no Cartório Notarial de Ílhavo (al. 8).
3. Mostra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, com o n.° 000000000, a favor dos réus CC e marido, um lote de terreno destinado a construção urbana, denominado Lote n°l, com 560m2, a confinar do Norte com estrada - Rua .................; do Sul com Terra Nova, Lda (hoje com os autores); do Nascente com II e do Poente com o Lote n°2, no qual foi construída por eles uma casa de rés-do-chão e 10 andar destinada a habitação, com a área coberta de 115 m2 e a descoberta de 445 m2, omissa na matriz (al. C).
4. Mostra-se descrito a favor da ré EE, na Conservatória do Registo Predial de Ílhavo, sob o n.° 0000000000, o lote de terreno denominado Lote n° 2, com a área de 675 m2, a confinar do Norte com estrada - Rua Nova; do Sul com Terranova; do Nascente com lote n° 1 e do Poente com JJ e outro, onde a ré e o ex-marido construíram uma casa de rés-de-chão, destinada à habitação, com a área coberta de 232m2 e a descoberta de 443 m2, inscrito na matriz urbana sob o artigo 3.801, e que lhe coube por partilha subsequente a divórcio (al. D).
5. Mostra-se descrito a favor dos réus FF e mulher, na Conservatória do Registo Predial de Ilhavo, sob o n.°00000000/000000 o lote de terreno destinado a construção urbana, denominado Lote n°3, com a área de 410m2, a confinar do Norte com JJ e outro; do Sul com GG; do Nascente com Terra Nova, Lda (hoje, com os autores); e do Poente com Estrada ou Rua Nova, inscrito na matriz urbana sob o artigo 3.426 (ai. E).
6. Todos estes prédios foram, pelos autores e réus, respectivamente, comprados à Terra Nova, Lda (al. F).
7. Os prédios dos réus resultaram da desanexação do chamado prédio mãe, como consequência de um loteamento requerido pela Terra Nova, Lda na Câmara Municipal de Ílhavo, que lhe concedeu o alvará n°604, daí resultando três lotes de construção e um prédio agrícola (al. G).
8. Os réus FF e mulher já construíram no seu lote, a que foi atribuído o n°3, a casa de habitação prevista, que habitam (al. H).
9. As obras, sementeiras e plantações dos réus FF e mulher, realizadas desde 1995, para além da estrema do seu lote, tiveram lugar numa faixa de cerca de 352m2, medindo cerca de 32 metros de comprimento, no sentido poente/nascente, por cerca de 11 metros de largura (a. 1).
10. . Os réus FF e mulher, em 1995, prolongaram a garagem para Nascente do seu lote, numa extensão de cerca de 2 metros de comprimento, por dois de largura (ai. J).
11. Utilizando a parede nascente dessa garagem, fizeram um muro no sentido Norte/Sul, que passou a delimitar a zona de habitação, da zona de quintal, arrumos e currais dos animais (al. L).
12. Essa zona foi delimitada com um muro de dois metros de altura do lado Norte e com rede de 2 metros de altura, assente em alicerce de blocos do lado Sul (al. M).
13. Junto à estrema Nascente do quintal e em toda a sua largura, foram construídos arrumos e currais numa área de cerca de 33 m2 (al. N).
14. Os réus CC e marido ocupam uma área total de 800 m (art° 1º).
15. Na altura em que os réus CC e marido adquiriram o Lote n° 1 ao seu anterior proprietário Terra Nova Compra e Venda de Propriedades. Lda, este já estava delimitado nas suas confrontações actuais (art° 4º).
16. Foi entregue à ré CC uma declaração na qual a Terra Nova declarava que o lote n°l possuía 200 m além dos 560 m já escriturados (art° 5º).
17. Nas negociações com a Terra Nova sempre lhes fora dito que o lote que iam adquirir tinha área correspondente à parcela já delimitada (art.º 7o).
18. A ré EE ocupa um área total de 940 m (art° 2º).
19. Quando a ré EE adquiriu o seu lote este já tinha a configuração que tem hoje, estando demarcado (art° 10° e 13°).
20. Quando os autores construíram o seu prédio já as obras da ré EE tinham terminado (art.º 23°).
21. A parcela que os autores reclamam da ré EE está ocupada com a construção de muros, telheiro e estendais de roupa (art° 24°).
22. O pavimento foi parcialmente cimentado e revestido com tijoleira (art° 25°).
23. Todas essas obras foram realizadas com o conhecimento do anterior proprietário que às mesmas nunca se opôs (art.º 26°).
24. A ré EE vem desde 1995, cultivando e apanhando os frutos, cortando as ervas, semeando relva, secando a roupa, criando animais e até construindo (art° 28°).
25. Continuadamente, à vista de todos e sem oposição de ninguém (art°29°).
26. E na convicção de que não lesava o direito de ninguém (art° 30°).
27. O valor dessas obras é superior a € 11.000 (art° 29°).
28. O valor que a parcela tinha antes da ocupação seria de €700 (art° 32°).
29. Os réus FF e mulher ocupam uma área total de m (art° 3º).
30. As obras, plantações e sementeiras que os réus FF e mulher fizeram para além da estrema do seu lote, foram autorizadas pelo anterior proprietário do prédio dos autores, a Imobiliária Terra Nova, que a tudo assistiu (art° 11º).
31. Quando os autores adquiriram o seu prédio, em 28.1.1998, já as construções dos réus FF e mulher e, em especial, os muros de estremas, tinham sido finalizados, tendo a mesma configuração que hoje têm (art° 12°).
32. A Terra Nova teve conhecimento de todas as obras, plantações e sementeiras feitas pelos réus FF e mulher e nunca a nada se opôs (art° 18°).
33. Os réus FF e mulher, desde 1995, vêm cultivando e apanhando os frutos da dita parcela, cortando árvores, matos e ervas, arando, semeando, criando animais e construindo continuadamente, à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém (art° 19°).
34. E na convicção de que não lesavam o direito de ninguém (art° 20°).
35. As obras, sementeiras e plantações valem aproximadamente €5000 (art° 21°).
36. A parcela de terreno ocupada pelos réus FF, antes da ocupação em 1995, valeria € 1232 (art° 22°).
37. O prédio ocupado pelos autores tem a área de 1570 m (art° 8º).
38. O metro quadrado de terreno agrícola no local tem o valor de €3,5 (art° 9º).
39. Quando os autores adquiriram o seu prédio, ele tinha a exacta configuração, dimensões e estremas que hoje tem (art° 15°).
40. Aquando da negociação do terreno, os autores deslocaram-se ao mesmo e puderam observar a sua configuração, bem como os seus limites, em face da delimitação dos três referidos lotes (art° 16°).
41. Desde que adquiriram o seu prédio, nunca os muros de qualquer dos réus sofreram qualquer alteração (art° 17°).
4.Importa realizar liminarmente um esforço de clarificação jurídica da matéria litigiosa, de modo a ultrapassar alguns equívocos que perpassam ao longo de todo o processo e influenciaram as decisões proferidas.
Assim, na base da autonomização dos vários prédios, pertencentes aos litigantes, está uma operação de loteamento, titulada pelo alvará nº 604 constante de fls. 21 dos autos, realizada ao abrigo do DL nº448/91, então em vigor; tal operação de loteamento, aprovada pela Câmara Municipal de Ílhavo, determinou a constituição de 3 lotes destinados à utilização para habitação, com as áreas de construção aí especificadas, e com as áreas de, respectivamente, 560, 675 e 410 m2 – subsistindo, como remanescente do prédio rústico originário, o lote de terreno, destinado a reserva agrícola, com a área de 2200m2.
Tal implica que é no regime jurídico do loteamento, na versão que consta de tal diploma legal, que terão de ser encontradas as normas de direito público, atinentes à disciplina da urbanização ,edificação e fraccionamento de imóveis , - naturalmente aplicáveis como decorrência das crescentes limitações, impostas por relevantes interesses públicos, à divisão dos imóveis e ao exercício do «jus aedificandi»,- em articulação ou complemento dos típicos regimes de direito privado, tradicionalmente constantes do CC e referentes aos direitos reais sobre imóveis: tal implica, nomeadamente, que ao caso dos autos não seja aplicável o regime do fraccionamento e emparcelamento de prédios rústicos, regido pelos arts 1376º e segs do CC e pelos DL nºs 384/88 e 103/90, já que o regime do fraccionamento de terrenos para construção, em que se consubstancia a figura do loteamento, sempre esteve sujeito a legislação especial, totalmente autónoma do CC.
Do mesmo modo, não é invocável o regime especial de «destaque» previsto no art. 5º do DL nº448/91, já que, na situação que está na base do presente litígio, teve lugar o licenciamento do loteamento em causa , nos termos nele regulados.
O segundo equívoco que se impõe remover é o que se prende com a definição do conceito de «prédio», enquanto realidade decorrente da realização de uma operação de loteamento, regida pelo direito do urbanismo, e objecto de negócios jurídicos, posteriormente realizados sobre os lotes ou fracções que resultaram da divisão : como é evidente , tal conceito não pode deixar de se conformar como sendo de natureza jurídica ou normativa, nada tendo que ver com a delimitação física ou material dos terrenos, eventualmente realizada pelos interessados em desconformidade ou colisão com o resultante do alvará que legitimou a operação de loteamento e a ulterior execução pelos interessados.
Não será seguramente, deste modo, o facto de determinado interessado ter procedido discricionariamente a uma demarcação material da porção de terreno que entende pertencer-lhe, em frontal dissonância com as áreas e limites que constavam do título legitimador da operação de divisão do prédio originário, que se revela idóneo para criar inovatoriamente um «novo prédio», susceptível de constituir objecto de futuros e válidos negócios jurídicos: implica isto que o prédio vendido aos AA pela escritura de compra e venda de fls. 17 não pode deixar de ter sido o lote residual, emergente da operação de loteamento em causa, e descrito ,como tal, no registo predial – e nunca um prédio integrado pela área de 1570 m2 que, como realidade jurídica e potencial objecto de um negócio translativo da propriedade, pura e simplesmente, não existe - e que, aliás, o notário não poderia sequer realizar (cfr. arts.53º e 56º, nº3 do DL448/91).
Tal determina inelutavelmente a revogação do decidido pelas instâncias no confronto dos 1ºs réus - os únicos que não deduziram pedido reconvencional fundado na acessão, por esta via opondo aos AA. um contra-direito à pretensão de restituição das parcelas detidas – com o únicofundamento de que , perante a factualidade provada, teria ficado assente que o prédio adquirido pelos AA apenas abrangeria a área de 1570 m2 , atenta a delimitação física ou material à data existente: é que tal prova, ligada a uma pura realidade fáctica ou naturalística, não pode naturalmente contrariar o teor de documentos autênticos incorporados nos autos – a escritura pública de venda e o alvará de loteamento nela obrigatoriamente referido e invocado – dos quais decorre, em termos incontrovertidos, qual era a área do prédio que funcionava como objecto «jurídico» do negócio .
Note-se que a demonstração deste facto nada tem a ver com o funcionamento da presunção emergente do art. 7º do CRP, uma vez que não é feita através do teor da descrição registral – que, aliás, se limita a reproduzir o teor do alvará de loteamento - mas, de forma directa, através da consideração, no presente recurso, de elementos constantes de documento autêntico, insusceptíveis de serem contrariados por meios probatórios sujeitos à livre apreciação do julgador.
5.Como atrás se referiu , a 2ª e os 3ºs RR opuseram à pretensão dos AA reivindicantes reconvenção, fundada na invocada acessão sobre as parcelas de terreno por eles detidas – importando, deste modo, apurar se se verificam os pressupostos que condicionam tal forma de aquisição originária do direito de propriedade.
Cumpre salientar os traços fundamentais da situação material litigiosa retratada no presente processo:
determinada sociedade imobiliária procedeu ao loteamento de certo prédio rústico, tendo ficado naturalmente delimitada a área dos lotes no respectivo alvará; e, embora nos negócios de alienação dos lotes destinados a habitação que logo de seguida celebrou com os respectivos adquirentes ficassem consignadas – como , aliás, não podia deixar de ser – as respectivas áreas, em estrita consonância com o dito alvará,«autorizou» os adquirentes a ampliarem a área que lhes pertencia, estendendo, nomeadamente, os respectivos logradouros -que entretanto passaram a utilizar em seu proveito e demarcaram - para além dos limites físicos do lote que tinham adquirido, invadindo necessariamente o lote residual ou sobrante, destinado a uso agrícola;
ulteriormente,a mesma sociedade alienou a terceiros –os ora AA – o prédio rústico sobrante, tendo naturalmente o negócio jurídico celebrado que se reportar à área predial definida no alvará de loteamento (se assim não fosse, é evidente que o notário recusaria a celebração da venda), criando, com este comportamento, um conflito entre as expectativas dos proprietários dos lotes urbanos (que suporiam, porventura, que a sua propriedade abrangeria a área «prometida», fisicamente utilizada e delimitada) e os direitos dos proprietários do prédio rústico residual, que adquiriram um «prédio», no sentido jurídico do termo, e não uma porção material de terrenos, não ocupados por terceiros;
tal significa que, na hipótese dos autos, não estamos confrontados com um «conflito de vizinhança» emergente de mero erro material de medição e definição das extremas dos prédios, mas com uma situação de fraude à lei que imperativamente – e, se necessário, coercivamente, -cfr. arts.61º e 62º do DL 448/91 - regula as operações de loteamento: na verdade, este instrumento de gestão urbanística e territorial de pouco serviria se fosse lícito ao loteador «dar mais terreno» aos interessados adquirentes, contornando as áreas imperativamente definidas no respectivo alvará , consolidando-se, sem mais, tal situação com a ocupação , aproveitamento e utilização pelos interessados…
Tal quadro factual e normativo inviabiliza as pretensões reconvencionais alicerçadas na invocação da acessão industrial imobiliária: na verdade, para além dos requisitos especificamente previstos no CC, a aquisição potestativa originária da propriedade, por ela potenciada ,depende de não implicar violação de normas imperativas, reguladoras da edificação e do ordenamento do território, as quais, visando proteger interesses de ordem pública, constitucionalmente consagrados, vinculam o Estado e, obviamente também os Tribunais.
Não pode, na verdade, olvidar-se que na interpretação e aplicação das normas do CC relativas ao direito de propriedade de imóveis o intérprete e aplicador não pode restringir-se à estrita consideração dos tradicionais regimes de direito privado, tendo necessariamente, numa perspectiva abrangente e inter-disciplinar, que conferir o indispensável relevo aos regimes jurídicos atinentes ao direito do urbanismo e da ordenação do território e à tutela do ambiente, por essa via ponderando, na composição dos litígios, os relevantes interesses públicos que lhes subjazem: ou seja, a adequada composição dos litígios que se situam no domínio da propriedade imobiliária, conexionando-se com o fraccionamento, a divisão, o exercício do «jus aedificandi»e o próprio aproveitamento e utilização dos prédios, envolve a simultânea e concomitante ponderação e aplicação «cruzada» e articulada dos regimes de direito privado – que sempre tiveram assento no CC – e dos regimes de direito público urbanístico e de ordenamento do território, constantes de legislação avulsa.
Neste sentido se vem , aliás, orientando a jurisprudência do Supremo;
vejam-se, nomeadamente, os Acs. de 6/7/06(p.05A4270 ) e de 3/4/03 (p.03A663),onde se afirma:
Acresce ainda que, não definindo a lei o que se deve entender por "prédio", à falta de outros elementos o único critério a permitir a autonomização da unidade económica que o integre é o resultante das leis administrativas respeitantes aos loteamentos e destaques para fins de construção, cujas normas são de interesse e ordem pública, não podendo ser ignoradas pelos Tribunais. Daí que estes não possam declarar a aquisição por acessão do direito de propriedade sobre uma parcela de prédio alheio sem que dos autos conste a prova, a produzir pelos réus por se tratar de elemento constitutivo do direito que estes se arrogam, de a Câmara Municipal competente ter emitido o respectivo alvará de loteamento ou por outra forma autorizado o destaque, como resulta do disposto nos art.ºs 1º do Dec.-Lei n.º 289/73, de 6/6, 1º e 2º do Dec.-Lei n.º 400/84, de 31/12, 1º, 3º, al. a), e 5º, do Dec.-Lei n.º 448/91, de 29/11, e 2º, al. i), 4º e 6º do Dec.-Lei n.º 555/99, de 16/12.
Entende-se, pois, que o fraccionamento de prédio para efeito de construção não pode ter lugar, nem ser confirmado pelos Tribunais, com violação, ignorância ou ultrapassagem do direito do urbanismo pelo recurso ao caminho da acessão, o que igualmente impede a aquisição, pelos réus, por meio de acessão, do direito de propriedade sobre a aludida parcela do prédio dos autores.
Salienta-se ainda que não é aplicável á figura da acessão o regime que se tem admitido vigorar em sede de aquisição por usucapião, segundo o qual, consumada a situação possessória necessária a tal aquisição originária, a situação fáctica que está na sua base prevalece sobre eventuais constrangimentos normativos, condicionadores de uma «normal» aquisição de direitos - expressa, por exemplo, no entendimento de que será possível usucapir uma parte de um prédio rústico ,mesmo que a aquisição implique fraccionamento vedado pelo preceituado no art. 1376º do CC, ou parcelas com área inferior à da unidade de cultura, decorrentes de partilha irregular de um prédio rústico: é que, sendo ambos os institutos formas de aquisição originária da propriedade, há entre eles uma diferença essencial e óbvia, decorrente dos muito longos períodos temporais de exercício da posse, exigíveis antes de se consumar a usucapião, contrapostos à imediatividade da aquisição por acessão, potenciadora da ocorrência de situações de fraude a disposições legais imperativas, imediatamente consumadas e sedimentadas com a mera actuação fáctica ou material dos interessados.
Na situação dos autos, estando fora de causa a verificação dos pressupostos de uma aquisição por via da usucapião das parcelas detidas pelos RR, a única forma pela qual eles se poderiam opor eficazmente à pretensão de reivindicação formulada pelos AA consistia em ter requerido e obtido alteração ao alvará de loteamento, nos termos previstos no art. 36º do citado DL448/91,obtendo a ampliação da área dos respectivos lotes – por essa via removendo o obstáculo de direito público e urbanístico, ao exercício do direito potestativo de acessão, cujos pressupostos de direito privado se verificassem: não o tendo feito – e sendo obviamente ónus que lhes incumbia, por se reportar a elemento constitutivo da pretensão reconvencional deduzida – está esta irremediavelmente condenada à improcedência.
6.Nestes termos e pelos fundamentos expostos concede-se provimento à revista, procedendo, em consequência, pelos fundamentos apontados, o pedido de reivindicação formulado pelos autores e improcedendo os pedidos reconvencionais deduzidos pelos réus.
Custas da revista e da acção , respectivamente, pelos recorrentes e pelos réus, na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 03 de Dezembro de 2009
Lopes do Rego (Relator)
Pires da Rosa
Custódio Montes
