10385/2006-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

I - Intentada acção de despejo com fundamento na falta de pagamento de rendas, provando-se o mesmo, procedendo a acção, deve a sentença condenar o arrendatário no pagamento de juros de mora sobre cada uma das rendas em atraso e desde o tempo em que em relação a cada uma delas se verifica a mora, tal como pedido, e não apenas desde a citação. II – Obrigando-se o fiador no contrato de arrendamento também como principal pagador, fica solidariamente responsável pelo pagamento dos juros de mora nos mesmos termos em que o arrendatário. (V.G)

Acordam os Juízes na 2.º Secção (Cível) do Tribunal da Relação de Lisboa RELATÓRIO APELANTES RÉUS: E J V C T (representada em juízo pelo ilustre advogado O G, com escritório em Lisboa conforme procuração de fls. 174 dos autos) F P A (representado em juízo pelo ilustre advogado C N com escritório em Lisboa conforme procuração de fls. 38); APELADO AUTOR: A M C M (representado em juízo pelo ilustre advogado B P, subscritor dos articulados, com escritório em Lisboa, e outros conforme procuração de fls. 11). Todos com os sinais dos autos. O Autor propôs aos 04/12/02 no Tribunal de Almada, contra os RR a presente acção declarativa de condenação de despejo sob a forma sumária (com o valor de € 10.064,75) onde pede a resolução do contrato de arrendamento sobre a fracção sita na Rua Agostinho Neto, Sobreda da Caparica, e condenação dos RR a pagarem-lhe as rendas relativas aos meses de Maio de 1999 a Dezembro de 2001 acrescida da indemnização do art.º 1041 e bem assim como as vencidas entre Janeiro de 2002 e Janeiro de 2003 e rendas vincendas até final mais juros moratórios legais, sustentado em suma que celebrou com o 1.ªa Ré em 22/03/99 o contrato de arrendamento para habitação de duração limitada, por cinco anos, com início em 01/03/1999 e termo final em 28/02/04, sendo a renda inicial de PTE 540.000,00 anuais ou seja PTE 45.000,00/mês, tendo o 2.º Réu outorgado no contrato como fiador e principal pagador; a 1.ª Ré não paga as rendas contratadas desde Abril de 1999 até à data da p.i., não tendo a 1.ª Ré nem o 1.º Réu oferecido as rendas no local contratualmente fixado ou noutro, não se tendo o senhorio negado a recebê-las. O Réu F citado veio contestar, por impugnação alegando desconhecer todo o alegado na p.i. tendo uma ideia vaga de ter assinado um contrato de arrendamento há alguns anos, desconhecendo a pessoa do senhorio. O Réu nunca foi notificado pelo senhorio nem para pagar o que quer que fosse nem sequer da situação de incumprimento; excepciona nos termos do art.º 638 do CCiv, dizendo que o Autor não alega que o seu crédito não possa ser satisfeito pela inquilina nos termos do art.º 642 do CCiv, que lhe assiste o benefício da excussão prévia dos bens pelo que deve ser absolvida da instância. A Ré E citada confessa o seu incumprimento do contrato de arrendamento (art.ºs 1 e 2 da contestação), tendo intenção de pagar todas as suas dívidas, comprometendo-se a pagar mensalmente uma quantia que não pode ir além dos € 75,00/mês, atento o valor do seu salário de funcionária pública, o facto d éter suas filhas a cargo, mais alegando que a casa “não reúne as condições mínimas para uso habitacional”( cfr. art.º 3.º da contestação. Por requerimento de 03/11/03 de fls. 60 veio o Autor ao abrigo do disposto no art.º 58, n.ºs 1 e 2 do RAU requerer o despejo imediato da Ré por falta de pagamento das rendas na pendência da acção, que teve a resposta de F de fls. 69, nada tendo dito a co-Ré E. A fls. 85 veio o Autor informar que a Ré procedeu à entrega das chaves do locado em 30/11/03, encontrando-se o mesmo despejado, devendo dar-se sem efeito o pedido de despejo imediato, por ter havido desocupação espontânea. E veio a fls. 89 confirmar que o despejo se concretizou em 11/12/03. Designada data para a tentativa de conciliação a mesma gorou-se. Proferido o despacho saneador, ao abrigo do disposto no art.º 787 , n.º 1 do CPC o Meritíssimo juiz absteve-se de fixar a Base Instrutória e ordenou o cumprimento do art.º 512 do CPC . No dia aprazado para o julgamento o Meritíssimo juiz proferiu o seguinte despacho: “ Verifica-se agora que, por lapso manifesto, foi designada a data de hoje para a realização da audiência de discussão e julgamento quando, resulta evidente dos articulados que, todos os factos alegados estão assentes, não existindo qualquer prova a produzir. Assim fica sem efeito o julgamento e determino a conclusão dos autos para prolação da decisão.” Aos 06/06/06 (cfr. fls. 184 a 188) foi proferida sentença que decretou a resolução do contrato de arrendamento dos autos celebrado entre Autor e Réus em 22/03/99 e condenou os R. solidariamente a pagar ao Autor as rendas vencidas desde Maio de 1999 a 30/11/03, sendo o valor mensal de € 224,46 acrescido de juros legais vencidos (art.ºs 559 do CCiv, Portarias 263/99, de 12/04 e 297/03 de 08/04). Inconformada dela apela a é E onde conclui: O pedido acessório de juros moratórios sobre rendas vencidas derivadas da falta de pagamento de rendas pelo locatário ao senhorio num contrato de arrendamento para habitação só são devidos a partir da data da citação do inquilino em acção judicial competente em juízo? A afirmação vertida na contestação “o locado não reúne condições mínimas para o uso habitacional” constitui um facto que podia e devia ter sido apreciado para efeitos de matéria de facto dada como assente pelo tribunal a quo? Face ao incumprimento parcial das obrigações do locador, ou seja, proporcionar o gozo pleno da coisa locada ao locatário e, tendo em consideração a proporcionalidade ou o equilíbrio das contraprestações num contrato de arrendamento habitacional, deveria o preço da renda ter sido reduzido pela douta decisão nos termos do art.º 292 do CCiv? Conclui pela revogação da decisão O Apelante F também apelou onde em suma conclui: O senhorio só depois de 4 anos de alegado incumprimento contratual por falta de pagamento de rendas é que deduziu a presente acção, nunca tendo dado conhecimento ao Réu fiador de tal incumprimento do inquilino, nunca lhe tendo exigido o pagamento das rendas em atraso (Conclusões a a e e n a p); Considerando o estado degradado e inabitável do arrendado e a impossibilidade de o arrendar a quem quer que fosse, em vez de exigir de imediato o pagamento das rendas em atraso, o senhorio prosseguiu a estratégia de deixar correr o tempo, mantendo o local arrendado pelo prazo dos 5 anos garantindo por via do fiador o pagamento das rendas sem que este alguma vez tenha sido notificado para pagar o que quer que fosse, ou sequer lhe tenha sido dado conhecimento do incumprimento do inquilino (Conclusões f a m). Face ao benefício da excussão consagrado no art.º 638 do CCiv o fiador pode recusar-se ao cumprimento da obrigação do devedor (Conclusões q e r); A dívida atinge os elevados valores por inércia do senhorio e não tendo sido alegado pelo senhorio que o seu crédito não pudesse ser satisfeito pela inquilina é legítimo ao fiador nos termos do art.º 642 do CCiv recusar o cumprimento (Conclusões s a X); Os juros de mora sobre as rendas vencidas são apenas devidos desde a citação do Réu fiador para a acção e quanto às rendas vincendas desde o vencimento respectivo devendo ter-se em conta que o arrendado não reúne as condições de habitabilidade e que as rendas devidas devem ser proporcionalmente reduzidas Conclui pela revogação da decisão recorrida ou, caso assim se não entenda pela condenação exclusiva da co-ré inquilina. Questões a resolver: No recurso da Ré inquilina saber se os juros moratórios se devem contar apenas desde a sua citação para a acção e se se deve reduzir a contraprestação da renda em razão do facto de o locado não reunir as condições de habitabilidade ou então alargar a base instrutória relativa a tal facto alegado que é pertinente. No recurso do co-réu fiador saber se há mora do senhorio em relação ao fiador por nunca lhe ter dado conhecimento do incumprimento contratual da co-ré inquilina, nem nunca lhe ter exigido as rendas que de há muito se vinham vencendo, devendo os juros de mora ser contados desde a citação do co-réu fiador e saber se é legítimo ao fiador recusar-se ao pagamento das rendas invocando como invocou a excussão prévia e por último se as rendas a serem devidas devem ser proporcionalmente reduzidas. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO A sentença deu como provados os seguintes factos que não vêm impugnados na forma de lei: Mediante acordo escrito datado de 22/02/99 o Autor cedeu à 1.ª Ré o gozo da fracção autónoma, correspondente ao 1.º andar, letra D do prédio urbano sito na Rua Agostinho Neto. Acordaram ainda o pagamento mensal de 45.000$00 pela primeira Ré a ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse, no domicílio do senhorio. A 1.ª Ré não paga as rendas acordadas desde Abril de 1999 e nem a 1.ª Ré, nem o 2.º Réu ofereceram as rendas no local acordado ou em qualquer outro local. O 2.º Réu outorgou o referido contrato, declarando-se na cláusula 12.ª, parágrafo 3.º que “Fica por fiador e principal pagador o arrendatário, pelo exacto cumprimento de todas as condições inerentes a este contrato e suas prorrogações, o Senhor F P A – 1.ª Ré entregou o locado ao Autor em 30/11/2003. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO O eventual alargamento da Base Instrutória quanto às condições do locado no recurso da co-Ré E. Entende a recorrente que a expressão “não reúne as condições mínimas para o uso habitacional” constante da parte final do art.º 2.º da sua contestação é matéria de facto e não meramente conclusiva e não constando dos factos assentes (ou eventualmente controvertidos) deve a matéria de facto se ampliada. Na verdade, a Ré, na sua contestação utiliza aquela expressão. Dir-se-á que “condições”, “mínimas”, “uso habitacional” é vago quanto baste. Ou seja, não sendo posto em crise que o arrendado se destina a habitação da arrendatária que o tomou de arrendamento pelo contrato de fls. 10 e v.º, onde consta a cláusula 10.ª que, (é certo por forma impressa), refere o bom estado das canalizações, água, esgotos, paredes, soalhos vidros, etc, impunha-se a arrendatária concretizar as partes do locado que não se encontram em condições que permitam a sua habitabilidade. Porém, a Ré nada concretiza que permita formular aquele juízo de valor (ainda que de juízo de valor de facto se trate) ou ilação sobre a habitabilidade do edifício. E, para além disso, na sua contestação, nenhuma consequência retira dessa asserção. Por conseguinte não há lugar a requerida ampliação da matéria de facto vontade de prestar a fiança foi formalizada no mesmo escrito particular de arrendamento, o que tanto basta para a sua validade, em consonância com o n.º 1 do art.º 628 do CCiv. Desde quando se contam, quanto à arrendatária, os juros de mora, como acessórios do confessado débito de rendas A Ré E confessou o seu débito de rendas que até se propunha pagar mediante uma reduzida prestação mensal. Em nenhuma parte da contestação a Ré impugna o art.º 15.º da petição, no segmento relativo aos juros de mora vencidos que o Autor contabilizou em €188,55 em 04/12/2002. A sentença final não considerou como facto assente quer o montante das rendas vencidas desde Maio de 1999 a 30/11/03 constante do art.º 12, nem contabilizou o valor dos juros de mora já vencidos à data da petição (30/11/03) mencionado no art.º 15 da petição. Mas podia tê-lo feito já que de matéria de facto (os créditos devidos) se trata. Na sentença e relativamente aos juros de mora: “O art.º 56. n.º 2 do R.A.U. expressamente prevê a possibilidade de cumulação do pedido de despejo com o da condenação das rendas vencidas e não pagas até entrega do locado e de indemnização. Pode ainda o senhorio cumular o pedido de despejo com fundamento na falta de pagamento de rendas, com o pedido acessório de juros moratórios (nos termos dos art.ºs 804 a 806 C.Civil), sobre rendas vencidas, desde o respectivo vencimento, destinando-se estes juros ao ressarcimento pelo prejuízo sofrido com a falta de pagamento de rendas no momento próprio (v.g. neste sentido Ac RP 9/10/97 in CJ, T. IV, p. 217). Os juros são contados à taxa legal aplicável e aos juros civis (art.ºs 559 CC, Portarias n.º 263/99 de 12/04 e 297/03, de 8/04).” Resulta do disposto nos art.ºs 1038, alínea a) e 1039, n.º 1 que é obrigação do arrendatário a do pagamento da renda no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita e no domicílio do locatário à data do vencimento se as partes ou os usos não fixarem outro regime. Norma supletiva como se vê. No caso concreto as partes acordaram no pagamento anual de 540.000$00 em duodécimos de 45.000$00 a pagar no domicílio do senhorio no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar (cfr. cláusulas 3 a) e b) do contrato de arrendamento de fls. 10. Então se o senhorio pretender cumular o pedido de despejo com base na falta de pagamento de rendas com os montantes de rendas vencidas (o que é permitido pelo art.º 56 do R.A.U.), fica inibido de pedir cumulativamente o pedido de juros de mora relativos a cada uma das rendas já vencidas? Nem o art.º 470 do CPC nem o art.º 56 do R.A.U. o impede. O problema que se coloca é o de saber que juros de mora e desde quando os pode contabilizar o Autor senhorio. Diz a este respeito do ilustre juiz Conselheiro Aragão Seia em que seguramente se baseia o recorrente: “Se o arrendatário não pagar a renda na data do vencimento, ou seja, por exemplo, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que diga respeito ou a pagar a quem não tem legitimidade para a receber incorre em mora, moa que pode fazer cessar sem quaisquer consequências se fizer o pagamento no prazo de oito dias a contra o seu começo, não sendo de incluir o dia inicial. Se o arrendatário não puser termo à mora o locador tem o direito de exigir além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, sob condição de o contrato não ser resolvido com base na falta de pagamento.(…) A mora no cumprimento da obrigação da indemnização de montante fixo taxado no art.º 1041 do CC tem as consequências cominadas nos artigos 804 e ss. do CC correndo juros compensatórios respectivos desde o da de constituição em mora ( art.º 806 , n.º 1, do CC ). Em acção de despejo, o senhorio pode cumular o pedido de despejo com o pedido acessório de juros moratórios – art.º 804 e 806, do C.C. – sobre as rendas vencidas, desde a data da citação, e sobre as rendas vincendas, desde o respectivo vencimento, em ambos os casos até efectiva desocupação do arrendados. Estes juros destinam-se a ressarci-lo pelo prejuízo que sofre com a falta de pagamento de rendas no momento próprio e com a continuação da ocupação do locado(1). Sendo o contrato de arrendamento, no que tange à obrigação de pagamento das rendas um contrato de execução periódica como o vem entendendo a doutrina e a jurisprudência, não sendo a obrigação cumprida na data aprazada no contrato, a partir do dia seguinte ao do vencimento o locatário encontra-se em mora que pode fazer cessar nos oito dias seguintes. O art.º 1041, n.º 1 do CCiv estatui: “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas e dos alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.” E o n.º 2: “Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dia a contar do seu começo.” O raciocínio do ilustre juiz Conselheiro é este: em caso de mora há apenas lugar a uma indemnização equivalente a 50% do que for devido, cessando essa indemnização em caso de resolução. Não sendo pedida ou não sendo devida a indemnização, os juros apenas seriam devidos a partir da interpelação judicial. O Autor pede a declaração da resolução contratual e a condenação dos RR solidariamente no pagamento das rendas vencidas e vincendas até final acrescidas dos juros até efectivo e integral pagamento, bem como no pagamento de uma indemnização correspondente a 50% do valor das rendas vencidas até Dezembro de 2001. Não está em causa no recurso a apreciação da indemnização referida no art.º 1041 do CCiv que a sentença afastou segmento que, transitado em julgado, não pode agora ser discutido. Ora, nem o elemento gramatical nem o teleológico consentem a interpretação restritiva do ilustre Conselheiro quanto aos juros de mora. A fixação legal de indemnização para o caso de mora do locatário (art.º 1041, n.º 1 do CCiv o que impede é que o locador exija uma indemnização superior (cfr. Ac STJ de 03/07/1997, Revista 933/96 -2.ª in www.stj.pt E as taxas dos juros de mora estão bem longe dos 50% . Por conseguinte bem andou a sentença ao condenar a locatária no pagamento dos juros de mora à taxa legal desde as datas de vencimento de cada uma das rendas. Quanto à obrigação do fiador no pagamento de juros de mora A vontade de prestar a fiança foi formalizada no mesmo escrito particular de arrendamento, o que tanto basta para a sua validade, em consonância com o n.º 1 do art.º 628 do CCiv. A fiança tem o conteúdo da obrigação principal e cobre as consequências legais e contratuais da mora, estando obrigado nos mesmos termos que a mencionada E por força da contratual assunção da obrigação de principal pagador por parte de F (cfr. parte final da clausula 12.ª do contrato de arrendamento a fls. 10 v.º e art.ºs 634, 640, alínea a) do CCiv). Por força daquela assunção de obrigações nos termos do art.º 640 do CCiv o fiador não pode invocar os benefícios dos artigos anteriores designadamente o da excussão prévia do art.º 638 do CCiv. O art.º 655, n.º 2 do CCiv estatui, no tocante ao fiador do locatário que “obrigando-se o fiador relativamente aos períodos de renovação, sem se limitar o número deles a fiança extingue-se, na falta de nova convenção, logo que haja alteração da renda ou decorra o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação. Significa isso que tendo o contrato dos autos tido início em 1 de Março de 1999, sendo o início da primeira prorrogação em 1 de Março de 2000, a fiança se extinguiu em 1 de Março de 2005, cessando então todas as obrigações do fiador? Não sendo tal norma de carácter imperativo por não ser determinada por nenhum interesse de ordem pública que justifique tal caracterização, isso significa que as partes podem convencionar logo no contrato de arrendamento inicial diferentemente, ou seja senhorio, arrendatário e fiador podem acordar na responsabilidade do fiador em termos de responsabilidade de principal pagador, de obrigações futuras, sem aplicação daquele limite(2). Destarte o 2.º Réu fiador é também co-responsável pelo pagamento das rendas vencidas e juros de mora tal como o arrendatário (art.ºs 406, 512, 513, 804, 805, n.º 2, alínea c) -, 806, n.ºs 1 e 2, 559 todos do CCiv). DECISÃO Tudo visto acordam os juízes em julgar improcedentes as apelações dos Réus, confirmando-se a decisão recorrida na íntegra. Custas pelos apelantes que decaem. Lxa. / /07 João Miguel Mourão Vaz Gomes Jorge Manuel Leitão leal Américo Joaquim Marcelino Autor citado, Arrendamento Urbano, Almedina, 6.ª edição, revista e actualizada, pág. 235. 2 Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado I, 2.ª edição, pág. 397, Professor Almeida Costa, Direito das Obrigações, pág. 642, M. Rui Miller, Arrendamento Urbano, 1.ª edição, pág. 49 e entre outros os Acórdão da Relação de Lisboa de 15/06/1989, publicado na C.ª J.ª, Ano XIV, tomo 3, páginas 141/142, da Relação de Lisboa de 18/05/1995, publicado na C.ªJ.ª, XX, 3, página 108, da Relação do Porto de 16/11/93, publicado na C.ªJ.ª Ano XVIII, tomo V, páginas 218/219. Em sentido contrário entre outros o Acórdão da Relação de Lisboa de 03/02/1981, B.M.J. 309/393.