2105/2005-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

I - Sendo a acção de despejo de carácter pessoal ou obrigacional, e não real, não tem o autor, para assegurar a sua legitimidade, que demonstrar que o arrendado lhe pertence, mas antes que é senhorio e que o réu é arrendatário do locado. II - O autor não tem que exibir a caderneta predial, pois na acção de despejo o autor não tem de fazer valer o direito de propriedade. III - Demonstrada a qualidade de senhorio por parte do autor relativamente ao arrendado, e mostrando-se provado que o réu não pagou as rendas no tempo e no lugar próprios, a acção de despejo merece proceder.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa I - RELATÓRIO IGAPHE ‑ Instituto de Gestão e Alienação do Património Habitacional do Estado, pessoa colectiva de Direito Público nº 501800 441, com sede na Av.5 de Outubro,153, em Lisboa, intentou acção sumária, contra (A) ---, pedreiro, portador do bilhete de identidade de cidadão estrangeiro nº ---, residente na casa pré‑fabricada nº -, na Estrada Nacional -, no Monte da Caparica, pedindo: ‑ a declaração da resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o Autor e o Réu; ‑ a condenação do Réu a despejar o locado e entregá‑lo livre e desocupado, no estado em que se deve legalmente encontrar; ‑ a condenação do Réu no pagamento ao Autor da quantia de Esc. 214 477$00, a título de rendas vencidas e não pagas, acrescidas dos respectivos juros legais de mora que se vençam até integral pagamento; ‑ a condenação do réu no pagamento ao autor das rendas que se vencerem na pendência da acção, acrescidas dos respectivos juros legais de mora que se vençam até integral pagamento; ‑ a condenação do réu no pagamento ao autor da indemnização prevista no artigo 1045º do Código Civil , caso não se verifique a restituição do locado na data da resolução do contrato de arrendamento. Em síntese, alegou que é legítimo possuidor e proprietário da casa pré‑fabricada n° 6, sita na Estrada Nacional n° ---, no Monte da Caparica, na qual foi realojado o réu e o respectivo agregado familiar. A referida casa foi dada de arrendamento ao réu, sendo a renda técnica mensal de 3 900$00. O réu não procedeu ao pagamento de qualquer renda deste a ocupação do imóvel em Junho de 1992, até à propositura da acção, encontrando‑se em dívida 108 (cento e oito) rendas, não obstante as interpelações dirigidas pelo autor ao réu para que procedesse ao pagamento das mesmas. Citado editalmente o réu, não contestou, nem o Ministério Público em sua representação. Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu o réu dos pedidos. Não se conformando com a sentença, dela recorreu o autor, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES : Apesar de dada por provada toda a matéria de facto alegada pelo ora apelante, o douto tribunal a quo julgou improcedente a acção dos autos, determinando a absolvição do réu. Concluiu o douto tribunal não deter o ora recorrente legitimidade negocial para dar de arrendamento o referido imóvel, uma vez que não provou «"título" bastante que lhe legitimasse dar de arrendamento o imóvel» dos autos. A sentença recorrida é nula, nos termos e para os efeitos do disposto no artº 668° , n° 1, alª c) do CPC , o que desde já que os fundamentos em que esta assenta se encontram em oposição com o sentido da decisão. O tribunal considerou provado que entre autor e réu subsistiu um vínculo contratual, cujo objecto era um imóvel e que o réu não pagou quaisquer rendas mensais. Resultou, pois, provada a existência de um contrato de arrendamento entre autor e réu e a falta de pagamento pelo arrendatário das rendas devidas, pelo que só poderia ter procedido a acção para resolução do contrato de arrendamento proposta, determinado o consequente despejo do réu. Foi legítima a celebração do contrato de arrendamento dos autos pelo recorrente, pois que da lei (cfr. art° 1º do RAU) não consta como elemento do contrato de arrendamento a prova da propriedade do locado. Ficou provado que o apelante lgaphe cedeu ao recorrido o gozo de um imóvel mediante o pagamento de uma retribuição (mensal). Por outro lado, conforme resulta da matéria de facto provada, o contrato de arrendamento dos autos, decorrente de um realojamento, foi celebrado ao abrigo do artº 9°, n° 1, alª b) do Decreto ‑ Lei n° 797/76, de 6 de Novembro e do Decreto‑Lei n° 794/76, de 5 de Novembro (Lei dos Solos). Tratou‑se de um arrendamento ex lege. A questão dos autos não se subsumia à apreciação da existência ou não de um direito de propriedade do recorrente sobre o locado, mas sim à existência de um vínculo contratual típico e nominado de arrendamento entre autor e réu e às consequências do seu incumprimento. Razão porque deveria o tribunal recorrido considerar a realidade fáctica como assente por acordo das partes. O apelante não tinha que provar ser titular do direito às rendas nos termos e para os efeitos do artigo 364 do CC . Aliás, extensa jurisprudência entende que a falta de apresentação do recibo de renda pode ser suprida por qualquer meio de prova, inclusivamente a prova testemunhal, o que sucedeu. A não ser assim, nem sequer se compreendia o vertido nos pontos 7° e 10° da "Fundamentação" da sentença recorrida. Deveria o tribunal ter decidido de forma inversa, dando por procedente a acção proposta pelo autor e, consequentemente, determinando o despejo do apelado. Não houve contra-alegações. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. FUNDAMENTAÇÃO A- Fundamentação de facto Considera-se assente a seguinte matéria de facto: 1° ‑ O réu e o seu agregado familiar foram realojados na casa pré‑fabricada nº ---, sita na Estrada Nacional nº ---, no Monte da Caparica, nos termos da legislação aplicável. 2° ‑ Como contrapartida do realojamento previa‑se que o réu pagasse uma contraprestação técnica mensal no valor de 3 900$00. 3° ‑ Em 11 de Setembro de 1992, o autor, através de carta, solicitou ao réu os documentos necessários ao cálculo da contraprestação para efeitos da emissão da mesma. 4° ‑ Em Maio de 1993, o réu não tinha ainda entregue os documentos indispensáveis ao cálculo da contraprestação mensal. 5° - Face às informações disponibilizadas pelo réu, o autor propôs a aplicação da contraprestação técnica mensal no valor de 3 900$00, com efeitos retroactivos a Junho de 1992, os quais seriam cobrados em 4 (quatro) prestações de 12 675$00 cada uma. 6° ‑ O referido em 5° foi comunicado pelo autor ao réu, por carta datada de 23 de Junho de 1993. 7° ‑ Durante a vigência do referido vínculo contratual, o réu nunca pagou as contraprestações mensais que foram sendo emitidas, o mesmo sucedendo relativamente às prestações que se fixaram para regularização das contraprestações relativas aos meses de Junho de 1992 a Junho de 1993. 8° ‑ O não pagamento das contraprestações, a especificidade própria da relação em causa e o seu fim social determinaram que o autor interpelasse o réu para pagamento das quantias que se encontravam em dívida. 9° ‑ Apesar de interpelado para proceder ao pagamento das contraprestações vencidas, o réu não procedeu ao pagamento das mesmas. 10° ‑ Até hoje, o réu não apresentou qualquer justificação para a falta de pagamento das rendas mensais, nem qualquer solicitação para pagamento das quantias em divida em prestações. 11° ‑ Encontram‑se em dívida todas as contraprestações vencidas desde o início da ocupação. B- Fundamentação de direito Segundo a definição do artigo 1º do RAU, “arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição”. Ora, entre autor e réu foi estabelecido um acordo mediante o qual aquele cedia a este o gozo temporário da mencionada casa pré-fabricada, mediante a contrapartida mensal de 3.900$00. Estes factos, conjugados com outros que constam da fundamentação de facto, consubstanciam a existência de um contrato de arrendamento celebrado entre o autor e o réu, reforçada tal circunstância pelo teor dos documentos escritos juntos pelo autor a fls. 7 a 16. Provada a existência de um contrato de arrendamento, o autor, na qualidade de senhorio, pode resolver o contrato nos termos do artigo 64º nº 1 alª a) do RAU, porque o arrendatário, ora réu, não pagou as rendas no tempo e no lugar próprio. Foi o que aconteceu nos presentes autos, ou seja, o autor desenhou, com toda a simplicidade, uma acção de despejo, com o fundamento resolutivo previsto naquele artigo 64º nº 1 alª a). Demonstrado que o réu não pagou as rendas, a acção deveria proceder. Todavia, a primeira instância julgou improcedente a acção por entender que o autor não provou a sua qualidade de proprietário da casa pré-fabricada “que lhe legitimasse dar de arrendamento o imóvel sub judice”. Mas sem razão. A questão dos autos não consiste em saber se existe ou não um direito de propriedade do autor sobre o locado, mas sim apreciar a existência de um vínculo contratual típico entre o autor e o réu, denominado de arrendamento e as consequências do seu incumprimento. Efectivamente, como decorre da matéria de facto provada, o contrato de arrendamento dos autos, decorrente de um realojamento, foi celebrado ao abrigo do artº 9º nº 1 alª b) do DL nº 797/76 , de 6 de Novembro e do DL 794/76 , de 5 de Novembro. Sendo a acção de despejo de carácter pessoal ou obrigacional, e não real, não tem o autor, para assegurar a sua legitimidade, que demonstrar que o arrendado lhe pertence, mas antes que é senhorio e que o réu é arrendatário do locado [1] . O autor não tem que exibir a caderneta predial, pois na acção de despejo o autor não tem de fazer valer o direito de propriedade [2] . Em conclusão, o autor demonstrou que é senhorio do prédio locado nos termos dos artigos 1022º e 1023º do Código Civil , pois que se obrigou a proporcionar ao réu ( o locatário ou inquilino) o gozo temporário da casa pré-fabricada nº 6, sita na Estrada Nacional nº 377, no Monte da Caparica. É pois o legítimo titular do gozo da coisa locada ou que da mesma detém a administração. Demonstrada a qualidade de senhorio por parte do autor relativamente ao arrendado, e mostrando-se provado que o réu não pagou as rendas no tempo e no tempo e no lugar próprios, a presente acção de despejo merece proceder. Sendo assim, merece proceder a acção, excepto quanto aos pedidos de condenação em juros, pois a norma especial de fixação de indemnização pela mora prevista no artigo 1045º do Código Civil , invocado pelo autor para formular o seu pedido, afasta a norma geral do artigo 806º do mesmo código, pelo que não pode o autor cumular com esse o pedido de juros. DECISÃO Atento o exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação e consequentemente: declara-se resolvido o contrato de arrendamento; condena-se o réu a despejar o locado e a entregá-lo imediatamente ao autor, livre e desocupado, no estado em que se encontrar; A pagar ao autor a quantia de € 1.069,81, correspondente à quantia global de 214.477$00, a título de rendas vencidas e não pagas, assim como as que se vencerem na pendência da acção; A pagar ao autor a indemnização prevista no artigo 1045º do Código Civil , caso se não verifique a restituição na data da resolução do contrato de arrendamento. Custas pelo réu, na proporção do vencimento, sendo o autor isento de custas nos termos do artigo 2º nº 1 alª b) do Código das Custas Judiciais. Lisboa, 30 Junho de 2005 Ilídio Sacarrão Martins Caetano Duarte Gonçalves Rodrigues [1] Antunes Varela, in RLJ Ano 119º 249. [2] Ac. RC de 17.01.95, in CJ 1/95.31.