IIFUNDAMENTAÇÃO
4. OS FACTOS
Foram os seguintes os factos considerados provados na douta sentença:
- 1.A requerente é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “B”, destinada a comércio, composta de loja, arrecadação e WC, correspondente ao rés-do-chão direito, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito no Largo ..., Águeda, inscrito na matriz predial urbana da U.F. ... e ... sob o artigo ...07..., e descrito na CRP de Águeda sob o nº ...57....
- 2.Entre a requerente e a requerida, foi outorgado, em 1/12/2015, “Contrato de Arrendamento para Fim Não Habitacional com Período Limitado (5 Anos)” - cfr. doc. 1 junto pela requerente, que aqui se dá por reproduzido.
- 3.Nos termos da Cláusula Terceira do referido contrato, “Este arrendamento é feito pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 01 (um) de dezembro de 2015 (dois mil e quinze) e termo em 31 (trinta e um) de novembro de 2020 (dois mil e vinte), sendo as suas prorrogações de 05 (cinco) anos, salvo regime especial, no caso de não ser denunciado no seu termo ou prazo de renovação”.
- 4.Nos termos da Cláusula Décima Segunda do contrato, “Em virtude da natureza temporária deste contrato de arrendamento e a faculdade que a senhoria tem de o denunciar, em qualquer das suas prorrogações, com a antecedência mínima de 01 (um) ano, esta notificará, por carta registada com aviso de receção a arrendatária para o efeito, (…)”.
- 5.A requerente enviou à requerida carta registada com aviso de recepção, datada de 6/9/2023, endereçada para Largo ..., ..., Águeda, comunicando-lhe “Na qualidade de proprietária e senhoria da loja sita no Largo ... em Águeda, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...07 fração B da União de Freguesias ... e, descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o nº ...57, celebrei com V. Exas. o contrato de arrendamento com prazo certo, tendo por objeto o espaço comercial, tendo o mesmo início em 01/12/2015.
Considerando o disposto na cláusula terceira do contrato de arrendamento não habitacional, bem como o disposto no artigo 1097º do Código Civil, venho por este meio comunicar a V. Exas., a oposição à renovação do indicado contrato, pelo que, terminará o mesmo em 31/11/2025, devendo nessa data ser o local arrendado entregue livre de pessoas e bens” - cfr. doc. 4 junto pela requerente, que aqui se dá por reproduzido.
- 6.A referida carta foi recebida, e o aviso de recepção assinado, em 8/9/2023, por pessoa diversa do destinatário - cfr. AR junto com o doc. 4.
- 7.O locado corresponde ao ....
- 8.A citação da requerida no âmbito do presente PED foi efectuada por via postal com prova de depósito, para a morada do locado, indicada em 7).
- 5.Apreciando o mérito do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas questões suscitadas nas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art.º 615º nº 1 al. d) e e), ex vi do art.º 666º, 635º nº 4 e 639º nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC).
No caso, trata-se de apurar da validade ou ineficácia da carta enviada a comunicar a oposição à renovação do arrendamento.
Decidindo:
§ 1º - Na sentença decidiu-se o litígio por apelo às regras dos artigos 1097º, 1108º e 1110º do Código Civil (CC), bem como no art.º 9º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Entende a Recorrente que existiu errónea interpretação das regras de direito aplicáveis pois que, “tratando-se de comunicação destinada a integrar o título previsto no artigo 15.º, n.º 2, alínea c), do NRAU, é aplicável o regime especial do artigo 10.º, n.ºs 2, alínea b), e 3, desse diploma, e não apenas a regra supletiva do artigo 9.º, n.º 2, relativa à morada do locado”.
A matéria de facto não foi posta em causa, pelo que estamos perante um contrato de arrendamento para fim não habitacional, com período limitado de 5 anos, sendo a arrendatária uma pessoa coletiva.
Como decorre do art.º 15º nº 2 do NRAU, o procedimento especial de despejo discrimina os diversos títulos que lhe podem dar origem, consoante a causa que se invoca para a cessação do arrendamento.
Assim, em caso de cessação por oposição à renovação, como foi aqui o caso, terá de juntar-se o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no nº 1 do artigo 1097º ou no nº 1 do artigo 1098º do CC.
No caso, é o art.º 1097º CC que importa, pois é o que respeita à oposição à renovação deduzida pelo senhorio. No entanto, esse preceito apenas regula sobre os prazos de antecedência a ter em conta para a comunicação da oposição à renovação.
A discordância objeto do recurso não se cifra na antecedência da comunicação, mas na morada para onde foi enviada.
Sobre as formalidades a atender na comunicação estatui o art.º 9º do NRAU:
1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado. (…)
5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.
O art.º 10º do NRAU regula sobre as vicissitudes das comunicações nos seguintes termos:
1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que: (…)
b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que: (…)
b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respetivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior.
3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
Temos, assim, que o nº 1 do art.º 10º do NRAU estabelece a regra geral sobre a eficácia da comunicação: ela considera-se realizada ainda que o destinatário se tenha recusado a receber a carta ou que o aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
Já o nº 2, atendendo à importância social e económica de determinadas matérias, estabelece exceções a essa regra geral, consistindo uma delas nas comunicações por carta que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, ressalvando-se os casos de domicílio convencionado.
§ 2º - O domicílio convencionado consiste numa cláusula contratual mediante a qual os outorgantes num contrato estipulam o lugar/morada onde devem ser contatados para qualquer questão relativa ao contrato.
Como bem se refere na sentença, a simples indicação da morada dos outorgantes na parte destinada à respetiva identificação, não equivale a domicílio convencionado.
Atentas as consequências de que se reveste ao nível da validade e eficácia das comunicações/notificações [[1]], o domicílio convencionado tem de ficar expressamente clausulado, por escrito [[2]], no contrato.
Verificado o contrato aqui em causa, e como resulta da factualidade provada, no caso não foi acordado entre as partes o domicílio convencionado.
Mais resulta da factualidade provada que o locado se situa no Largo ..., Águeda, sendo que a carta de oposição à renovação foi enviada para Largo ..., Águeda.
Essa carta foi recebida, e o aviso de receção assinado, mas foi-o por pessoa diversa da Ré.
Temos assim por verificadas as formalidades gerais previstas no nº 2 do art.º 9º e no nº 1 do art.º 10º do NRAU.
Porém, há que atender à exceção decorrente de a comunicação de oposição à renovação constituir um título de base ao procedimento especial de despejo [art.º 15º nº 2 al. c) NRAU], caso em que, sendo o aviso de receção assinado por pessoa diferente do destinatário, o senhorio tem de enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta: nº 3 do art.º 10º do NRAU.
Ora, dos factos provados não resulta o envio desta 2ª comunicação.
§ 3º - Nessa medida, a comunicação de oposição à renovação, apesar de válida quanto ao prazo, não pode ser considerada eficaz.
Na verdade, há que distinguir entre a validade e a eficácia das declarações, sendo que esta última se reporta aos efeitos que a declaração tende a produzir.
Usando os ensinamentos de Manuel de Andrade, «A ineficácia é um conceito mais vasto: abrange todas as hipóteses em que, por qualquer motivo, interno ou externo, o negócio jurídico não deva produzir os efeitos a que se dirigia. A nulidade é apenas a ineficácia que procede da falta ou irregularidade de qualquer dos elementos internos ou essenciais do negócio: falta de capacidade, falta ou defeito da declaração de vontade, impossibilidade física ou legal do objeto (incluindo a ilicitude). A nulidade procede, em suma, de um vício de formação do negócio jurídico.» [[3]]
Carlos Ferreira de Almeida explicita que, «Sendo performativo, como é o negócio jurídico, a sua essência - efeitos conformes ao significado - é afetada se tal conformidade não se verificar. A desconformidade resulta de algum elemento perturbador, intrínseco ou extrínseco, impeditivo da aplicação das regras constitutivas da eficácia. A ineficácia jurídica é o equivalente do insucesso (infelicity, unhappiness) na filosofia analítica.
Ineficácia não equivale necessariamente à falta total de efeitos. No seu sentido mais amplo, a ineficácia de um ato jurídico verifica-se sempre que os efeitos próprios do ato não se verifiquem no todo ou em parte, que não se verifiquem logo ou que já não se verifiquem. A ineficácia é compatível com a produção de outros efeitos derivados do próprio ato ou até com efeitos derivados da ineficácia do ato.» [[4]]
No caso, temos uma oposição à renovação, a qual constitui um direito potestativo que depende apenas da vontade de quem emite a declaração, sem precisar de invocar qualquer justificação e só opera para futuro.
Daqui resulta que a oposição à renovação, apesar de válida (por cumprir os requisitos do prazo de antecedência mínima), não pode ser considerada eficaz, em virtude de não ter sido enviada uma segunda carta como impõe o art.º 10º nº 2 al. b) e nº 3 do NRAU. [5]
Face à consideração da ineficácia da oposição à renovação, a Ré tem de ser absolvida dos pedidos efetuados, dado que não se operou ainda a caducidade do contrato, não se podendo decretar o despejo da Ré, nem sendo devida qualquer indemnização.
§ 4º - Face ao que acaba de se decidir, fica prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas neste recurso, designadamente a título subsidiário: art.º 608º nº 2, ex vi do art.º 663º nº 2, ambos do CPC.
6. Sumariando (art.º 663º nº 7 do CPC)
