2952/19.8T8LSB.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA — RELATÓRIO Worldwidexl, Lda., demandou AA e BB pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de € 42.066,00, à qual acrescem juros de mora, à taxa legal (comercial), desde a citação até integral pagamento. Os Réus contestaram, defendendo-se por impugnação e requerendo a condenação da Autora como litigante de má fé. A Autora respondeu, alegando não ter litigado de má fé. O Tribunal de 1.ª instância julgou a acção improcedente, absolvendo os Réus do pedido. Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação. Os Réus contra-alegaram, pugnando pela confirmação da sentença recorrida. O Tribunal da Relação de Lisboa julgou procedente o recurso. O dispositivo do acórdão recorrido é do seguinte teor: Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação procedente e, consequentemente, revogando-se a sentença, condenam-se os réus a pagar à autora a quantia objecto do pedido, i. é, € 42.066,00, acrescido dos juros de mora, à taxa legal prevista para os juros comerciais, desde a citação até integral pagamento. Inconformados, os Réus interpuseram recurso de revista. Finalizaram a sua alegação com as seguintes conclusões: O douto Acórdão recorrido merece censura no segmento Decisório com condenação dos Réus no pedido porque desatende a factos de relevo no contexto do desenvolvimento dos contactos entre Recorrente e Recorrida; Nomeadamente não compaginou a minuta do Contrato-Promessa enviado pela Recorrida em 27-X-18 com as condições do escrito, constantes do ponto 3. dos factos assentes; Como também não a compaginou com o desenvolvimento posterior do diálogo entre Recorrente e Recorridos; Como também não a compaginou com o conjunto de documentação que nessa mesma data a Recorrida fez chegar dos Recorrentes, mormente a alteração do próprio contrato de mediação imobiliária no que se referia à comissão, facto não aceite pelos Recorrentes; Com efeito para se poder considerar que a minuta de CPCV enviada pela Recorrida na data de 27-X-18 consubstanciava a conclusão/perfeição do negócio, o mesmo deveria conter as condições que os Promitentes-compradores estavam prontos para assumir, e se obrigavam a cumprir. Devendo ser inequívoca a sua predisposição e capacidade para cumprimento do clausulado no CPCV, uma vez que o Contrato não fica concluído enquanto as Partes não houverem acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo (art.º 232º do C.C.); O que se verificou ao longo do diálogo entre Recorrentes e Recorrida foi que, p. ex., o contrato-promessa não continha uma informação/condição relevante para a realização do contrato definitivo, que era o recurso ao crédito para habitação. Tal condição determinaria prazos para a conclusão daquele, além de o sujeitar ao aleatório da concessão ou não de crédito, o que deveria ter sido salvaguardado no contrato-promessa; Por outro lado a comunicação de 27-X-18 da Recorrida continha condições não propostas pelos Recorrentes - prorrogação do prazo para realização da escritura e pagamento do reforço do sinal -, que foi expressamente rejeitado pelos Recorrentes; Assim quanto ao negócio que a mediação imobiliária visava, o mesmo não estava nem concluído nem perfeito, além de que a Recorrida pretendeu também alterar a comissão que constituía a sua remuneração pela prestação de serviços no âmbito do Contrato de Mediação Imobiliária, o que sempre comprometeria, aquele já comprometido contrato; Nem a assinatura do documento referido em três dos factos assentes pode conduzir à renúncia/denúncia do contrato de mediação a que ambos os Recorrentes haviam procedido, na medida em que a mesma não teve sequência tal como foi proposto pelo Recorrente marido; Só um contrato promessa com o envolvimento dos outorgantes e condições previamente claras e aceites, que fosse recusado pelos Vendedores, seria impeditivo do negócio definitivo e constituiria obrigação destes pagarem a comissão de mediação; Porém não foi o que aconteceu, in casu ; Os Recorrentes manifestaram disposição para um contrato tal como definido no documento 3 dos factos assentes e estas condições não foram aceites nem concretizadas, nem pelos Recorrentes nem pelos Promitentes-compradores; Não tendo sido criadas as condições para a conclusão/perfeição do negócio projetado; e como tal não se verifica a obrigação de pagamento decorrentes do nº 1 do art.º 19º da Lei 15/2013 de 08 de fevereiro, nem a exceção do nº 2 da mesma disposição legal; Pelo que o douto Acórdão revidendo ofende esta disposição legal, como ofende, como ofende o art.º 232º, do C.C. e os artigos 234º e 236º do mesmo código. Assim deve ser revogado e substituído por outro que mantenha o decidido em 1ª Instância COMO É LEGAL E JUSTO. A Autora contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso. Finalizou a sua contra-alegação com as seguintes conclusões: O douto acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, não merece censura, pois atendeu aos factos dados por assentes e interpretou os mesmos de forma correta na aplicação do direito. A minuta de contrato promessa de compra e venda enviada pela autora aos réus em 27/10/2018, continha as alterações pretendidas por estes últimos, designadamente quanto ao valor do negócio, sinal, prazo para o reforço de sinal, perda do direito ao sinal pelo incumprimento, condições impostas pelos vendedores para a concretização do negócio. O Tribunal da Relação de Lisboa fez uma análise correta do desenvolvimento dos factos, apreciando toda a prova existente nos autos, designadamente, os depoimentos transcritos para o recurso de apelação em conjunto com a documentação existente. A minuta de contrato promessa de compra e venda enviada pela autora aos réus em 27/10/2018, continha as condições impostas pelos recorrentes para a conclusão do negócio. O recurso ao crédito à habitação, não é condição relevante para a conclusão do contrato promessa de compra e venda, pois se os promitentes compradores não cumprissem com alguma cláusula contratual, sofreriam a penalidade (perda de sinal) prevista. O anexo à comunicação enviada pela autora aos réus por correio eletrónico em 27/10/2018 (minuta do contrato promessa) continha as condições propostas pelos recorrentes em 16/10/2018 e por estes inscritas no documento denominado de “proposta de compra – modelo 2”. A autora/recorrida logrou obter pelo seu trabalho um interessado em adquirir o imóvel, o qual só não concluiu o negócio, ou seja, não outorgou a escritura de compra e venda porque os réus/recorrentes desistiram do negócio, após aceitar o mesmo. Na adenda ao contrato de mediação celebrado, enviada aos réus em 27/10/2018, esta inscreveu que o mencionado contrato de mediação imobiliária iria renovar-se por mais 180 dias, em 30/10/2018, sendo que as partes acordam que o contrato só se renovará por esse prazo caso se concretize a venda do imóvel a CC e mulher DD, pelo valor de € 570.000.00. A autora transmitiu aos réus em 16/11/18, que os compradores continuavam interessados na aquisição do imóvel, que, apesar do acordo com a agente EE, a mediadora aceitava receber uma comissão de 6%, em consonância com o contrato de mediação. Perante estes factos, afigura-se como correta a interpretação e aplicação dos artigos 233º e 236º ambos do CC , pois a forma como o réu em 16/11/18 aceitou a proposta que lhe foi dirigida (quanto ao valor do negócio) modificando de forma precisa o seu conteúdo, apresentando uma verdadeira contraproposta, a qual foi aceite pelo cliente angariado pela autora e inscrita na minuta do contrato promessa de compra e venda. Assim, a carta enviada pelos réus à autora, em 27/10/18 e rececionada por esta em 30/10/18, reiterando a denúncia e que pretendem pôr fim à relação contratual/desistência da venda, esbarra com a aceitação da proposta de venda do imóvel pelo preço e condições acordadas quanto à forma de pagamento (iniciada, em 16/10/18 e consumada, em 27/10/18). A venda não teve lugar, por ter sido inviabilizada pelos réus que, com fundamento na desistência/denúncia, não subscreveram o contrato-promessa e, por maioria de razão, não outorgaram a escritura, sem que tenha sido apurada qualquer atitude culposa da autora que tivesse determinado a não efetivação do negócio. m)O desentendimento dos réus em vender a casa (demonstrado pela ré no seu depoimento de parte) após terem apresentado uma contraproposta, a qual foi aceite pelos compradores, por um comprador que a autora obteve, revela cumprimento por parte da autora/recorrida que apenas foi interrompida pelos próprios réus/recorrentes que tornou inviável, por parte da autora o cumprimento da mediação. No caso concreto verificou-se o resultado visado pelo contrato de mediação, isto é, a autora logrou obter pelo seu trabalho um interessado em adquirir o imóvel, o qual só não concluiu o negócio, ou seja, não outorgou a escritura de compra e venda porque os réus desistiram do negócio, após lhe ter sido transmitido que as suas condições forma aceites e inscritas no contrato-promessa. Posto isto, entende a recorrente que cumpriu a sua prestação contratual, pelo que in casu tem direito à remuneração acordada, uma vez que arranjou comprador para o imóvel dos réus, pelo valor pretendido, tendo encetado as diligências com vista à celebração do contrato definitivo, que só não veio a ocorrer porque os réus cônjuges se desentenderam relativamente à venda da casa. Cujo direito à remuneração do mediador existe mesmo que não se concretize o negócio, desde que a não concretização se deva a causa imputável ao cliente (nº 2 do artigo 19º da Lei n.º 15/2013 , de 8 de Fevereiro (regime jurídico da atividade de mediação imobiliária. Razão pela qual, deve esse tribunal superior interferir de forma a manter a legalidade e justiça do caso concreto, mantendo a decisão proferida. Nestes termos, e com o Douto suprimento de V. Exas. deverá o presente recurso improceder, por não provado e, em consequência deve ser mantida a decisão proferida nos autos de apelação que condenou os réus do pedido. Assim fazendo V. Ex.ª, Venerandos Juízes Conselheiros, a costumada JUSTIÇA! Como o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente (cf. arts. 635.º , n.º 4, e 639.º , n.º 1, do Código de Processo Civil ), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608.º , n.º 2, por remissão do art. 663.º , n.º 2, do Código de Processo Civil ), a questão a decidir, in casu , é a seguinte — se é devida à empresa a remuneração acordada pelo facto de o negócio visado no contrato de mediação só não se ter concretizado por causa imputável ao cliente proprietário do bem imóvel . — FUNDAMENTAÇÃO OS FACTOS O acórdão recorrido deu como provados os factos seguintes: 1 - Em 19 ou 30-IV-18, autora e réus assinaram o "CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA" junto a fls. 42 (cujo teor se dá aqui por reproduzido). 2 - Em 8-X-18, os réus enviaram à autora - que a recebeu em 10-X18 (fls. 30v) -, a carta junta a fls. 8v (cujo teor se dá aqui por reproduzido). 3 - Em 16-X-18, após visita ao imóvel, a autora apresentou aos réus a "Proposta de Compra — Modelo 2" junta a fls. 31v e 43 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) — tendo o 1° réu assinado sob o texto: "Após reflexão, a minha decisão é a seguinte: ACEITO OS 570.000€. ACEITO CPCV C/20.000€ SENDO QUE O REFORÇO DE 50.000€ TERÁ QUE SER ATÉ 90 DIAS, SE PRETENDEREM O REFORÇO A 120 DIAS, ENTÃO ASSINAMOS CPCV C/30.000€ ACEITAMOS QUE A ESCRITURA SE REALIZE ATÉ 180 DIAS A CONTAR DA DATA DO REFORÇO. NÃO ACEITO QUE VALOR DO CPCV SEJA DEVOLVIDO CASO O NEGÓCIO NÃO SE VENHA A CONCRETIZAR." (fls 32, e 43v). 4 - Em 27-X-18, a autora enviou ao 1° réu a 'mensagem' junta a fls. 10 a 13v (cujo teor se dá aqui por reproduzido) 5 - Em 27-X-18, os réus enviaram à autora — que a recebeu em 30-X18 (fls. 31) -, a carta junta a fls. 14 (cujo teor se dá aqui por reproduzido). 6 - Em 16-XI-18, a autora enviou aos réus a carta junta a fls. 14v a 15v (cujo teor se dá aqui por reproduzido). 7 - Em 22-XI-18, os réus enviaram à autora a carta junta a fls. 16v-17 (cujo teor se dá aqui por reproduzido). O DIREITO O art. 19.º da Lei n.º 15/2013 , de 8 de Fevereiro , é do seguinte teor: — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel. — Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize. O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel. — O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa. O conteúdo das obrigações do cliente e da empresa é substancialmente distinto, consoante o contrato de mediação seja um contrato de mediação simples ou um contrato de mediação qualificado pela cláusula de exclusividade prevista no art. 16.º , n.º 2, alínea g), da Lei n.º 15/2013 , de 8 de Fevereiro . Enquanto em contratos de mediação simples a empresa não tem necessariamente uma obrigação, em contratos de mediação qualificados pela cláusula de exclusividade tem necessariamente a obrigação de diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização do negócio visado . Enquanto em contratos de mediação simples o cliente tem uma obrigação de remuneração em um único caso — no caso de conclusão de um contrato definitivo eficaz entre o cliente e o destinatário, por causa do exercício da actividade de mediação, ou no caso de conclusão de um contrato-promessa eficaz entre o cliente e o destinatário, por causa do exercício da actividade de mediação —, nos contratos de mediação qualificados pela cláusula de exclusividade o cliente tem uma obrigação de remuneração da empresa em três hipóteses: em primeiro lugar, na hipótese de ter sido concluído um negócio eficaz entre o cliente e o destinatário, por causa do exercício da actividade da empresa de mediação ; em segundo lugar, na hipótese de o negócio visado só não ter sido concluído por causa imputável ao cliente e, em terceiro lugar, na hipótese de não cumprimento da obrigação de exclusividade . Em concreto, o contrato de mediação concluído entre a Autora e os Réus era um contrato de mediação com cláusula de exclusividade simples. O negócio visado pelo exercício da mediação não chegou a ser concluído — e, como o negócio visado pelo exercício da mediação não tenha chegado a ser concluído, o problema está em averiguar se o negócio só não se concretizou “por causa imputável ao cliente proprietário… do bem imóvel”. Entre os casos em que o negócio visado só não foi concluído por causa imputável ao cliente encontra-se os casos previstos nos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de Dezembro de 2013 — processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1 — e de 19 de Junho de 2019 — processo n.º 7439/16.8T8STB.E1.S1. O primeiro — ainda no domínio do Decreto-Lei n.º 211/2004 , de 3 de Agosto — pronunciou-se sobre uma situação em que a empresa de mediação tinha contribuído “de forma decisiva para a conclusão do negócio visado”, por ter intervindo nas reuniões entre o cliente e o destinatário, por ter apresentado minutas dos contratos e por ter influído na conclusão de contrato-promessa. O Supremo Tribunal de Justiça decidiu que a remuneração era devida, ainda que o contrato-prometido não tivesse sido concluído, “por razões apenas imputáveis ao cliente”. O segundo — já no domínio da Lei n.º 15/2013 — pronunciou-se sobre uma situação em que a empresa de mediação tinha cumprido a sua obrigação, por ter angariado, no período de vigência do contrato, “pessoa genuinamente interessada na aquisição dos imóveis nas condições — designadamente de preço — pretendidas e aceites pela cliente”. O Supremo Tribunal de Justiça decidiu que a remuneração era devida, ainda que o contrato-prometido não tivesse sido concluído — o cliente tinha comunicado à empresa que deixara de estar interessada na venda, inviabilizando a concretização do negócio visado. O caso sub judice é semelhante ao caso apreciado e decidido pelo acórdão de 19 de Junho de 2019 — processo n.º 7439/16.8T8STB.E1.S1. Em primeiro lugar, a declaração de denúncia do contrato de mediação imobiliária emitida pelos Réus em 8 de Outubro de 2018 tornar-se-ia eficaz no termo do contrato, em 30 de Outubro de 2018 — e os factos determinantes do direito da empresa à remuneração são anteriores ao termo do contrato. Em todo o caso, sempre seria de aplicar ao caso o critério enunciado no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14 de Julho de 2016 — processo n.º 130250/13.7YIPRT.L1.S1 —: — Deve ter-se por tacitamente renovado o contrato de mediação imobiliária quando ocorreu uma manutenção, ao nível prático-económico, da relação de mediação, durante cerca de 6 anos, sendo o seu prosseguimento conhecido e consentido por ambos os contraentes, e implicando que a A./mediadora tivesse efectivamente continuado a prestar serviços próprios da sua actividade à R., traduzidos na publicitação, mediação e finalização das vendas dos lotes originariamente previstos no contrato celebrado por escrito, cooperando ainda com a A. nessa sua actuação prática, trocando correspondência e facultando-lhe elementos para agilizar a negociação das ditas fracções. — Quer se tenha a exigência de forma escrita para a renovação do contrato de mediação imobiliária, no termo do prazo originariamente estipulado, como legal ou meramente convencional, não há obstáculo à referida renovação tácita, inferida dos comportamentos concludentes atrás referidos – que, por um lado, sempre implicariam o afastamento da presunção contida no nº 1 do art. 223º do CC ; e, por outro, assentando o comportamento concludente da R. em documentos escritos, juntos aos autos, o carácter formal da declaração não impedia que a mesma se pudesse ter por tacitamente emitida. Em segundo lugar, deve atender-se aos factos dados como provados sob o n.º 3: 3 - Em 16-X-18, após visita ao imóvel, a autora apresentou aos réus a "Proposta de Compra — Modelo 2" junta a fls. 31v e 43 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) — tendo o 1° réu assinado sob o texto: "Após reflexão, a minha decisão é a seguinte: ACEITO OS 570.000€. ACEITO CPCV C/20.000€ SENDO QUE O REFORÇO DE 50.000€ TERÁ QUE SER ATÉ 90 DIAS, SE PRETENDEREM O REFORÇO A 120 DIAS, ENTÃO ASSINAMOS CPCV C/30.000€ ACEITAMOS QUE A ESCRITURA SE REALIZE ATÉ 180 DIAS A CONTAR DA DATA DO REFORÇO. NÃO ACEITO QUE VALOR DO CPCV SEJA DEVOLVIDO CASO O NEGÓCIO NÃO SE VENHA A CONCRETIZAR." (fls 32, e 43v). 4 - Em 27-X-18, a autora enviou ao 1° réu a 'mensagem' junta a fls. 10 a 13v (cujo teor se dá aqui por reproduzido) O caso está em averiguar se a minuta de contrato-promessa enviado em anexo à mensagem [de correio electrónico] de 27 de Outubro de 2018 preenche ou não as condições enunciadas na declaração de 16 de Outubro de 2018, ou seja, as condições de que o sinal seja de 20 000 euros; de que o reforço do sinal seja de 50 000 euros, de que o reforço do sinal seja pago no prazo de 90 dias a contar da conclusão do contrato-promessa; de que, se os promitentes-compradores quiserem que o reforço do sinal seja pago no prazo de 120 dias, o sinal seja de 30 000 euros; de que o contrato definitivo se realize no prazo de 180 dias a contar da data do reforço do sinal; e de que, no caso de não conclusão do contrato definitivo, o valor do contrato-promessa de compra e venda (= valor do sinal) não seja restituído. A primeira condição enunciada pelo 1.º Réu, agora Recorrente — de que o sinal seja de 20 000 euros consta do n.º 1 da 3.ª cláusula. A segunda e a terceira condições enunciadas pelo 1.º Réu, agora Recorrente, constam do n.º 2 da 3.ª cláusula — de que o reforço do sinal seja de 50 000 euros e de que o reforço do sinal seja pago no prazo de 90 dias a contar da conclusão do contrato-promessa. A quarta condição — de que, se os promitentes-compradores quiserem que o reforço do sinal seja pago no prazo de 120 dias, o sinal seja de 30 000 euros — consta do n.º 2 da 4.ª cláusula. Os Réus, agora Recorrentes, alegam que “… a comunicação de 27-X-18 da Recorrida continha condições não propostas pelos Recorrentes - prorrogação do prazo para realização da escritura e pagamento do reforço do sinal -, que foi expressamente rejeitado pelos Recorrentes” [conclusão H) das alegações de recurso de revista]. Entende-se que não têm razão, pelas razões seguintes: A declaração de 16 de Outubro de 2018 contém a seguinte frase: “SE PRETENDEREM O REFORÇO A 120 DIAS, ENTÃO ASSINAMOS CPCV C/30.000€”. Os termos em que a declaração de 16 de Outubro de 2018 conciliam-se com o teor do n.º 2 da cláusula quarta da minuta de contrato anexa à mensagem de correio electrónico de 27 de Outubro de 2018. Os promitentes-compradores poderiam optar por uma de duas soluções: — por constituírem o sinal de 20 000 euros, reforçarem o sinal no prazo de 90 dias a contar da data da conclusão do contrato-promessa e concluírem o contrato definitivo no prazo de 180 dias a contar do reforço do sinal; II.— por constituírem o sinal de 30 000 euros, reforçarem o sinal no prazo de 120 dias a contar da data da conclusão do contrato-promessa e concluírem o contrato definitivo no praazo de 180 dias a contar do reforço do sinal. Optando os promitentes-compradores pela 1.ª solução, o contrato definitivo deveria ser concluído no prazo de 270 dias a contar da conclusão do contrato-promessa; optando pela 2.ª solução, o contrato definitivo deveria ser concluído no prazo de 300 dias a contar da conclusão do contrato-promessa. O n.º 2 da 4.ª cláusula dá, tão-só, aos promitentes a faculdade de optarem pelo resultado prático da segunda solução — concluírem o contrato definitivo no prazo de 300 dias a contar da conclusão do contrato-promessa, através de um reforço intercalar do sinal de 10000 euros. A quinta condição — de que o contrato definitivo se realize no prazo de 180 dias a contar da data do reforço do sinal — consta do n.º 1 da 4.ª cláusula. A sexta condição —de que, no caso de não conclusão do contrato definitivo, o valor do contrato-promessa de compra e venda (= valor do sinal) não seja restituído —, essa. significava que os Réus não aceitavam que se condicionasse a conclusão do contrato definitivo a circunstâncias pessoais dos promitentes-compradores — como, p. ex., a sua capacidade para cumprir.— e exigiam que se determinasse que a não conclusão do contrato definitivo por causa imputável aos promitentes-compradores tinha como como efeito a atribuição aos promitentes-vendedores do direito de adquirir, de fazerem seu, o sinal. Os Réus, agora Recorrentes, alegam que “[o] que se verificou ao longo do diálogo entre Recorrentes e Recorrida foi que, p. ex., o contrato-promessa não continha uma informação/condição relevante para a realização do contrato definitivo, que era o recurso ao crédito para habitação. Tal condição determinaria prazos para a conclusão daquele, além de o sujeitar ao aleatório da concessão ou não de crédito, o que deveria ter sido salvaguardado no contrato-promessa”. Ora, o crédito á habitação é uma circunstância exterior ao contrato —caso o contrato-promessa contivesse uma condição, seria relevante, por significar a rejeição da contra-proposta formuladas pelos promitentes-vendedores; caso não a contenha, como não contém, é irrelevante. O efeito pretendido pelos Réus, agora Recorrentes, consta do n.º 1 da 8.ª cláusula, sobre o Incumprimento definitivo por causa imputável aos promitentes compradores. O acórdão recorrido disse-o de forma esclarecedora: “… apesar da denúncia do contrato por ambos os réus […] para o termo do contrato, que teria lugar, em 30/10/18 certo é que a proposta apresentada pela autora, em 16/10/18, ainda na vigência do contrato de mediação imobiliária, foi aceite pelo réu AA quanto ao valor da venda ainda que, com alterações no que respeitante à forma de pagamento. E, uma vez que as modificações foram precisas, a atitude do réu demonstra a renúncia da denúncia e equivale a nova proposta, ou seja, a uma contra-proposta. Nesta ordem de ideias, o e-mail enviado, em 27/10/18, pela autora ao réu, contemplando as modificações pretendidas por este último, equivale/subsume-se à aceitação da proposta”. O facto de os promitentes-compradores terem aceitado as condições constantes da declaração de 16 de Outubro de 2018 tem como consequência que a não conclusão do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária seja imputável aos Réus Os Réus, agora Recorrentes, alegam que “… a Recorrida pretendeu também alterar a comissão que constituía a sua remuneração pela prestação de serviços no âmbito do Contrato de Mediação Imobiliária, o que sempre comprometeria, aquele já comprometido contrato”. Ora, o facto de a Autora, agora Recorrida, ter apresentado uma proposta de alteração do contrato de mediação imobiliária em nada prejudica o preenchimento dos pressupostos do art. 19.º , n.º 2, da Lei n.º 15/2013 , de 8 de Fevereiro. Em consequência, deve concluir-se, como concluiu o acórdão recorrido, que “a venda não teve lugar, por ter sido inviabilizada pelos réus que, com fundamento na desistência/denúncia, não subscreveram o contrato-promessa e, por maioria de razão, não outorgaram a escritura, sem que tenha sido apurada qualquer atitude culposa da autora que tivesse determinado a não efectivação do negócio”. — DECISÃO Face ao exposto, nega-se provimento ao recurso e confirma-se o acórdão recorrido. Custas pelos Recorrentes AA e BB. Lisboa, 22 de Abril de 2021 Nuno Manuel Pinto Oliveira (relator) José Maria Ferreira Lopes Manuel Pires Capelo Nos termos do art. 15.º-A do Decreto-Lei n.º 10-A/2020 , de 13 de Março, aditado pelo Decreto-Lei n.º 20/2020 , de 1 de Maio, declaro que o presente acórdão tem o voto de conformidade dos Exmos. Senhores Conselheiros José Maria Ferreira Lopes e Manuel Pires Capelo. [1] Entretando alterada pelo Decreto-Lei n.º 102/2017 , de 23 de Agosto. [2] Em rigor, dentro das cláusulas de exclusividade, deverá distinguir-se a cláusula de exclusividade simples , em que o cliente se obriga tão-só a não procurar mais nenhuma empresa de mediação, e a cláusula de exclusividade reforçada , em que o cliente se obriga a não procurar um interessado [cf. designadamente António Menezes Cordeiro (com a colaboração de A. Barreto Menezes Cordeiro), Direito comercial , 4.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2016, págs. 726-727]. Em caso de dúvida, deverá entender-se que a cláusula de exclusividade é uma cláusula de exclusividade simples: “… deve resultar claramente do contrato que o comitente se abstém de procurar ele próprio o melhor negócio” [cf. Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, in: Revista de direito comercial , ano 1 (2017), págs. 215-252 (esp, nas págs. 248-250)]. [3] Cf. designadamente Higina Castelo, “Contratos de mediação imobiliária”, in: WWW: , pág. 5, ou Higina Castelo, “Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade”, in: Revista de direito comercial , ano 4 (2020), págs. 1401-1461 (1431-1433) — deduzindo o argumento que “[q]uem pretende interessado para um contrato e celebra um contrato de mediação para esse fim, vinculando-se a não celebrar contrato com o mesmo objecto com qualquer outra mediadora, espera que a contraparte desempenhe o seu papel, ou seja, que diligencie por obter interessado no contrato que pretende celebrar”, e completando o argumento com a explicação de que “[u]m contrato de mediação em que a mediadora a nada se obrigasse, mas em que o cliente ficasse impedido de recorrer a outras mediadoras seria um contrato desequilibrado, sendo muito improvável que um contraente razoavelmente esclarecido o celebrasse”. [4] Cf. art. 19.º , n.º 1, da Lei n.º 15/2013 , de 8 de Fevereiro: “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra”. [5] Entre os corolários da cláusula de exclusividade, ainda que simples, está a presunção de que o negócio visado foi concluído por causa do exercício da actividade de mediação [ vide , na doutrina, António Menezes Cordeiro (com a colaboração de A. Barreto Menezes Cordeiro), Direito comercial , cit., págs. 726-727; ou Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, cit., págs. 250-251, e, na jurisprudência, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10 de Outubro de 2002 — processo n.º 02B2469 —, em que se diz que “[a] existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e o terceiro, facilitando o negócio”]. [6] Cf. designadamente Higina Castelo, “Contratos de mediação imobiliária”, cit., págs. 12-13, ou Higina Castelo, “Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade”, cit., págs. 1437-1440. [7] Cf. facto provado sob o n.º 2.