Fundamentação:
A questão objecto do recurso, delimitada pelo teor das conclusões dos recorrentes, consiste em saber se, ante a factualidade provada, o Réu poderia opor à Autora a excepção de não cumprimento do contrato.
Não dissentem as partes que entre a Autora e o Réu foi celebrado um contrato de arrendamento habitacional - art. 1022º do Código Civil - de duração limitada, art. 98º, nº2, do RAU, pelo período de cinco anos, tendo sido convencionada a renda mensal de 100.000$00.
O contrato teve o seu início de vigência, em 1.8.2000, e nunca os RR. pagaram à Autora qualquer quantia a título de renda, alegando que o locado não reunia as condições de habitabilidade que a locadora garantira ao Réu-arrendatário.
Este deduziu, até, pedido reconvencional para ser ressarcido de alegados prejuízos pelo facto de não poder fruir o locado na sua integralidade, mormente, pelo facto de estando as canalizações avariadas não poder usar a banheira e as peças sanitárias, sob pena de provocar inundações no andar inferior.
Na sentença recorrida, apesar de se ter reconhecido que o locado, desde o início do contrato, não tinha em boas condições de utilização, sobretudo a banheira, ao ponto de ter provocado algumas inundações no andar inferior, tal não impediu os RR. de fruírem o locado para os fins contratualmente estabelecidos, ficando o gozo da coisa locada “diminuído” por causa daquele facto; ou seja, que as avarias provadas apenas implicaram “uma privação parcial do gozo da coisa”, revelando da parte do senhorio cumprimento defeituoso, que não legitimava os RR. a recusarem o pagamento integral da renda, mas tão somente a suspendê-lo ou a reduzi-lo, na medida da privação a que se viram forçados.
Desta argumentação discordam os RR., por considerarem que o facto de não poderem usar a banheira e as instalações sanitárias (estas se usadas provocavam saída abundante de água por causa do mau estado das tubagens de ligação), ser de equiparar a impossibilidade total de gozo do locado, tanto mais que ficaram afectados num aspecto essencial do seu quotidiano – a sua higiene pessoal – como também pelo facto de terem convencionado uma renda de 100.000$00 para poderem desfrutar dessas comodidades básicas.
O contrato de arrendamento é, por definição, bilateral oneroso e sinalagmático.
Uma das expressões da correspectividade ou sinalagma contratual, é a obrigação por parte do locador de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina – art. 1031º b) do Código Civil – e, por banda do locatário, o dever de não fazer dele um uso imprudente e pagar a renda convencionada - o preço locativo.
Se ao locatário se tornar conhecido algum vício da coisa é seu dever avisar imediatamente o senhorio – art. 1038º h) do Código Civil.
No caso de necessidade de urgente reparação – urgência incompatível com qualquer dilação – o locatário pode proceder à reparação, mesmo não estando o locador em mora (quanto à realização das obras), tendo direito a ser por ele reembolsado, desde que o avise ao mesmo tempo – art. 1036º, nº2, do Código Civil.
Ora, o R. alegou e como tal competia-lhe a prova desse facto – art. 342º nº2, do Código Civil - que solicitara à Autora a resolução dos problemas que o locado evidenciava.
Todavia, não logrou fazer tal prova - cfr. ponto 1º e suas alíneas, da Base Instrutória e resposta negativa ao quesito 2º.
Na resposta ao quesito 5º apenas se deu como provado que os RR. e o seu agregado familiar “ficaram limitados quanto à realização da sua higiene diária”.
Ante este quadro circunstancial poderiam os RR., desde o início do contrato, omitir totalmente o pagamento da renda, mantendo-se no locado?
Os RR. não optaram pela faculdade de resolução do contrato, que lhes era possibilitada pelo art. 63º, nº1, do RAU que estabelece - “O arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte”.
Ao invés, mantendo-se no arrendado apesar de o não poderem fruir na sua integralidade, optaram por recusar o pagamento total das rendas, sucessivamente vencidas, com o fundamento de que o senhorio não cumpriu a prestação a que se obrigara – proporcionar o gozo da coisa locada.
Estamos, destarte, conduzidos à legitimidade, ou não, da invocação da excepção de não cumprimento do contrato, prevista no art. 428º do Código Civil.
- “1.Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.
- 2.A excepção não pode ser afastada mediante a prestação de garantias”.
Sem dúvida que o locador, do ponto em que não assegurou integralmente ao locatário o gozo da coisa locada, cumpriu defeituosamente a prestação a que se obrigara, por via da celebração do contrato de arrendamento.
“Cumprimento defeituoso ou inexacto - a) É aquele em que a prestação efectuada não tem os requisitos idóneos a fazê-la coincidir com o conteúdo do programa obrigacional, tal como este resulta do contrato e do princípio geral da correcção e boa fé.
- b)A inexactidão pode ser quantitativa e qualitativa.
- c)O primeiro caso coincide com a prestação parcial em relação ao cumprimento da obriga-ção. d) A inexactidão qualitativa do cumprimento em sentido amplo pode traduzir-se tanto numa diversidade da prestação, como numa deformidade, num vício ou falta de qualidade da mesma ou na existência de direitos de terceiro sobre o seu objecto” - José Baptista Machado, in “Resolução por Incumprimento”, Estudos de Homenagem ao Professor Doutor J.J. Teixeira Ribeiro, 2º, 386.
A “exceptio non adimpleti contractus” constitui uma excepção peremptória de direito material, cujo objectivo e funcionamento se ligam ao equilíbrio das prestações contratuais, valendo – tipicamente – no contexto de contratos bilaterais, quer haja incumprimento puro e simples, ou cumprimento defeituoso.
“São pressupostos da excepção de não cumprimento do contrato: existência de um contrato bilateral, não cumprimento ou não oferecimento do cumprimento simultâneo da contraprestação; não contrariedade à boa-fé” - cfr. “A Excepção de Não Cumprimento do Contrato”, de José João Abrantes, 1986, 39 e segs.
O art. 429º do Código Civil faz excepção à regra da simultaneidade do cumprimento, estatuindo:
“Ainda que esteja obrigado a cumprir em primeiro lugar, tem o contraente a faculdade de recusar a respectiva prestação enquanto o outro não cumprir ou não der garantias de cumprimento, se, posteriormente ao contrato, se verificar alguma das circunstâncias que importam a perda do beneficio do prazo”.
Como ensinam os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado” I vol. pág. 406:
“A exceptio não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral. Por isso ela vigora, não só quando a outra parte não efectua a sua prestação porque não quer, mas também quando ela a não realiza ou a não oferece porque não pode (cfr., quanto ao caso de falência de um dos contraentes, o disposto no art. 1196.° do Cód. Proc. Civil).
E vale tanto para o caso de falta integral do cumprimento, como para o de cumprimento parcial ou defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa fé consagrado nos artigos 227.° e 762.°, n.° 2 (vide, a este respeito, na Rev. de Leg. e de Jur., ano 119.°, págs. 137 e segs., o acórdão do S. T. J., de 11 de Dezembro de 1984, com anotação de Almeida Costa).”.
Também, a propósito escreveu o Prof. Calvão e Silva, in “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, pág.334:
“Processualmente, o demandado a quem se exija o cumprimento tem de invocar a exceptio, que não é de conheci-mento oficioso.
Trata-se, efectivamente, de uma excepção “sensu proprio” e “strito sensu” (Einrede, na terminologia alemã), correspondente às “exceptiones iuris” da doutrina romanista, cuja relevância e eficácia só operam por vontade do excipiens, não podendo o juiz conhecer dela ex officio.
Logo, se não opõe a exceptio, o demandado será condenado.
Trata-se, ainda, de uma excepção material, porque corolário do sinalagma funcional que a funda e legitima: ao autor que exige o cumprimento opõe o demandado o princípio substantivo do cumprimento simultâneo próprio dos contratos sinalagmáticos, em que a prestação de uma das partes tem a sua causa na contraprestação da outra. Por conseguinte, o excipiens não nega nem limita o direito do autor ao cumpri-mento; apenas recusa a sua prestação enquanto não for realizada ou oferecida simultaneamente a contraprestação, prevalecendo-se do princípio da simultaneidade do cumprimento das obrigações recíprocas que servem de causa uma à outra.
É, portanto, uma excepção material dilatória: o excipiens não nega o direito do autor ao cumprimento nem enjeita o dever de cumprir a prestação; pretende tão-só um efeito dilatório, o de realizar a sua prestação no momento (ulterior) em que receba a contraprestação a que tem direito e (contra) direito ao cumprimento simultâneo...”
Aparentemente, a exceptio só funcionaria quando ambas as partes fossem obrigadas a cumprir, simultaneamente, as obrigações emergentes do sinalagma contratual.
Contudo não é esse o entendimento mais correcto do regime do art. 428º, nº1, do Código Civil, na perspectiva do Prof. Vaz Serra, in RLJ, Ano 105º, pág. 238:
“(...) A fórmula legal não é inteiramente rigorosa, pois o que a excepção supõe é que um dos contraentes não esteja obrigado, pela lei ou pelo contrato, a cumprir a sua obrigação antes do outro; se não o estiver pode ele, sendo-lhe exigida a prestação, recusá-la, enquanto não for efectuada a contraprestação...Por conseguinte, a excepção pode ser oposta ainda que haja vencimentos diferentes...apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro...” - (nota 2).
Um dos requisitos para que o excipiens possa invocar a excepção de não cumprimento do contrato é a de que tal invocação não contrarie as regras da boa-fé, ou seja, importa que, nas concretas circunstâncias do caso, a pretensão da parte que não corresponde com a prestação que lhe cumpre, possa justificar-se à luz de um são critério de equilíbrio contratual.
Actuar com boa-fé consiste em agir com correcção e lealdade.
Os RR., não ficaram totalmente impossibilitados de fruir o locado; é bem certo que sofreram com o cumprimento defeituoso da Autora.
Tal procedimento, no entanto, não os impediu de usar o locado onde ainda se mantêm, o que inculca até que os problemas não seriam de gravidade tão grande que os impedissem de ali continuar. Invocar as deficiências que encontraram para continuar a ocupação e não pagar nem um “cêntimo”, a título de renda, é procedimento que as regras da boa-fé não sancionam como conduta de bem.
Para que a excepção possa ser invocada por aquele que recusa o cumprimento, importa que haja proporcionalidade entre a infracção contratual do credor e a recusa do contraente devedor que alega a excepção; esse equilíbrio de prestações é inerente ao sinalagma e, se não se puder estabelecer esse nexo de correspectividade, é ilícita a invocação da excepção.
Ora, no caso “sub-judice” se a locadora cumpriu defeituosamente (incumprimento parcial) a sua obrigação, mas não a violou totalmente, numa perspectiva de equilíbrio contratual (proporcionalidade); assim, não era lícito ao réu, ante tal incumprimento, omitir total e continuadamente, o pagamento da renda; apenas a poderia suspender, ou reduzir, proporcionalmente.
“No caso de privação parcial do gozo do prédio, imputável ao senhorio, o arrendatário tem o direito de suspender o pagamento de parte proporcional da renda; o mesmo acontece quando o prédio, apresente vícios. Mas não é possível suspender o pagamento das rendas face à necessidade de obras no locado, por a obrigação de efectuar estas não se contrapor à obrigação de pagamento da renda”- cfr. Conselheiro Dr. Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano” -5ª edição, pág.355.
No mesmo sentido, o Ac. do STJ, de 11.12.1984, comentado favoravelmente na RLJ, 119-137, pelo Professor Almeida Costa, sustentando este que ao locatário assiste a possibilidade de redução da renda se sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada.
Ilegítimo é o não pagamento, puro e simples, da totalidade da renda durante todo o tempo de permanência do arrendatário, uma vez que – “...Não há entre a obrigação de realização de obras na casa arrendada por parte do senhorio e o ónus de habitação por parte do arrendatário a correspectividade justificativa da invocação da excepção de incumprimento”...- Ac. da Relação de Lisboa de 11.3.1999, in CJ., 1999, II, 89.
Não tendo os RR. fundamento para recusarem, integralmente como fizeram, o pagamento das rendas pela fruição do locado, incorreram na previsão resolutiva do contrato de arrendamento - art. 64º,nº1, do RAU - pelo que a sentença não merece censura.
