Fundamentação de direito.
É à luz desta materialidade acabada de descrever que cumpre apreciar, tendo sempre em vista a pretensão recursória, a qual se desdobra numa multiplicidade de aspectos.
Começa o Recorrente por alegar que no contrato arrendamento dos autos foi estabelecido, entre exequente e executados, por um lado, que o inquilino estava autorizado a proceder às obras interiores e exteriores que entender convenientes à comodidade, eficiência e funcionamento dos serviços ou actividades desenvolvidas no local arrendado, inclusive o arranjo da fachada do prédio, salvaguardando a linha arquitectónica e segurança das estruturas existentes (Cláusula 4ª do Contrato dada como provada nos autos) e, por outro, que ficavam a cargo do inquilino todas as despesas de conservação, limpeza e reparações interiores do local arrendado (Cláusula 6 do Contrato).
Assim, e porque as obras de que o locado necessitaria eram obras de conservação, em face do contrato de arrendamento, competia ao executado realizá-las e suportar todas as despesas inerentes às mesmas, sem direito a delas vir a ser reembolsado pelo exequente (Cláusula 7º do Contrato).
Consequentemente, tendo a douta sentença recorrida concluído que era ao exequente que competia realizar as obras no arrendado, incorreu em erro de julgamento por violação do disposto no contrato de arrendamento, substituindo-se indevidamente à declaração negocial das partes constante do contrato, e violando o disposto nos artigos 405, nº 1 e 1111, nº 1, Ambos do Código Civil.
Mais alegam que, mesmo que se entendesse que, apesar das aludidas cláusulas contratuais, era ao exequente que competia proceder ou mandar proceder a tais obras, a verdade é que o executado não fixou qualquer prazo ao exequente para a realização das obras nem, tão pouco, as descriminou, nem nos factos dados como provados nem na douta sentença recorrida se faz qualquer referência a qualquer prazo dado pelo executado ao exequente para a realização das obras, nem as mesmas se encontram descriminadas em qualquer lado.
O dever de indemnizar supõe, a mora do devedor (senhorio), sejam ou não urgentes as reparações a efectuar, e a mora, por seu turno, pressupõe a interpelação (nº 1 do artigo 805 do Código Civil) quer, seja judicial ou extrajudicial, terá que ser acompanhada do estabelecimento de um prazo, dada a natureza específica da prestação do senhorio, pois, se assim não for, nunca a omissão que lhe é imputada poderá considerar-se ilícita nem culposa, o que exclui a sua responsabilidade.
Ora, embora a sentença recorrida não se refira expressamente que o incumprimento do contrato se deu a mora do exequente, tal conclusão é inevitável, pois não há incumprimento sem mora do devedor, pelo que tendo a sentença concluído pelo incumprimento do contrato por mora do exequente, padece de erro de julgamento por violação do disposto nos artigos 798º, 804, nº 2 e 805º nº 1 do Código Civil.
Por outro lado, determina o artigo 1032º, do Código Civil, que só se considera o contrato de arrendamento como não cumprido no caso do defeito da coisa locada surgir posteriormente à entrega do arrendado, se o defeito surgir por culpa do locador.
Ora, o defeito do arrendado como resulta dos autos surgiu depois da sua entrega ao executado e não se deve a culpa do exequente, por esse defeito ser de uma parte comum (terraço de cobertura) do prédio constituído em propriedade horizontal de que faz parte a fracção arrendada o executado, não podendo, como tal, neste caso, presumir-se a culpa do senhorio/exequente, por não estar obrigado a fazer obras fora da fracção arrendada, e por, legalmente, as não poder fazer - artigo 1424º do Código Civil.
Com efeito, como resultou demonstrado (factos 9., 12., 13., 14. e 16. da Decisão da Matéria de Facto), no arrendado, ocorreram precipitações de água da chuva em virtude de má vedação do terraço de cobertura da fracção arrendada, que, sendo um prédio constituído em propriedade horizontal, é uma partes comum do prédio (alínea b) do nº 1 do artigo 1421, do Código Civil) não pertencendo a nenhum dos condóminos.
E assim sendo, não pode o exequente/senhorio ser obrigado a fazer obras de conservação em partes comuns do prédio por isso conflituar o que estabelece o artigo 1424º do Código Civil para a propriedade horizontal, pois que, sendo o arrendado fracção autónoma de um prédio em propriedade horizontal o dever do senhorio de fazer obras de conservação apenas lhe cabe se a sua necessidade se situa na própria fracção, porque, se localiza em parte comum, o senhorio não pode ser obrigado a fazer aí as obras, nem as pode fazer.
Destarte, e concluindo, em seu entender, sofre a decisão recorrida de erro de julgamento, por não ter levado em consideração o facto do defeito no arrendado ter surgido após a sua entrega ao executado, por não ter e, também, por não ter considerado que a fracção arrendada fazia parte de um prédio constituído em propriedade horizontal e que o defeito do arrendado se situava numa parte comum do prédio (terraço de cobertura), violando, desse modo o disposto nos artigos 1030º, 1421º, alínea b), nº 1 e 14242, todos do Código Civil, e por não ter levado em consideração o facto do defeito do arrendado ter surgido após a sua entrega ao executado.
Ora perante esta alegação, e atentado na materialidade demonstrada, pese embora se não reconheça a integral relevância da argumentação aduzida, não temos qualquer reserva em começar por expressar que, conforme se passará a analisar, com excepção de um dos fundamentos aduzidos, pensamos assistir inteira razão ao Recorrente com relação aos demais invocados.
Todavia, e antecipando abordagem e o desenvolvimento que se fará de todas as questões suscitadas, a última que se nos colocará e a cujo tratamento procederemos, consistirá em saber se, não obstante as razões que se reconhecerão à Recorrente em termos factuais e jurídicos, daí poderá resultar, como lógica decorrência, a procedência da sua pretensão final e última, que em mais não consiste do que na de ver resolvido o contrato, por falta de pagamento de rendas, e em que os Recorridos lhes efectuem o pagamento integral dessas mesmas rendas que considera em dívida.
Passemos então, em primeiro lugar, à análise da fundamentação aduzida pelo Recorrente, e na qual alicerçam a sua pretensão recursória de verem revogada a decisão recorrida.
Começando pela parte de que se discorda, temos como certo que, efectivamente, como e bem referem o Recorrente, nos termos contratuais, “ficam a cargo do inquilino todas as despesas de conservação, limpeza e reparações interiores do locado arrendado”.
Todavia, ressalvado o muito e devido respeito, não se nos afigura que, por decorrência desta estipulação ou cláusula contratual, a realização de todas e quaisquer obras de conservação, sejam elas de que natureza forem, passassem a ser da responsabilidade dos Oponentes/Executados/Inquilinos, e, designadamente, todas aquelas que tenham por objectivo assegurar o pleno gozo da coisa locada ao locatário.
Como resulta da materialidade tida como demonstrada, o local arrendado, desde Agosto de 2008, sempre que choveu, sofreu sucessivas infiltrações de água, as quais ocorreram através do respectivo tecto, sito por baixo do terraço de cobertura.
A 06/04/2009, o Executado BBB remeteu ao Exequente o ofício cuja cópia se mostra junta a fls. 22, referido, nomeadamente, que, «conforme é do conhecimento de V. Ex.ª a loja arrendada, acima identificada, de que V. Ex.ª é senhorio, foi alvo de uma primeira inundação, pelo tecto, aparentemente por má vedação da tela do terraço, em finais de Agosto de 2008 (sempre que chove temos inundações).
Ora, embora não tenham ficado cabalmente esclarecido a razão das inundações e a amplitude das obras necessárias para as evitar, estando-se perante deficiência de impermeabilização do terraço do prédio, é perfeitamente razoável admitir que as mesmas se possam caracterizar de conservação ordinária do prédio locado, o que, e desde logo, permite concluir que se não estará perante “obras interiores ou exteriores convenientes á comodidade, eficiência e funcionamento dos serviços ou actividades desenvolvidas no local arrendado”, ou “obras para conservação, limpeza e reparações interiores do locado arrendado” (como consta do contrato), ou dito de outro modo, que se está perante de “obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato”.
Obviamente que, do próprio teor literal do contrato, com linear clareza nos parece resultar não ter estado no seu espirito que a execução e respectivos custos das obras necessárias ao adequado gozo da coisa, que legalmente incumbem ao senhorio, tenham ficado a cargo do inquilino, mas tão somente aquelas que este entenda por convenientes ao bom e eficaz exercício da actividade a cujo desempenho destinava o arrendado, já que as primeiras podem não ter, e não têm em muitas ocasiões, qualquer relação com a actividade concreta aí exercida, nem delas resultar qualquer vantagem para o locatário, que, eventualmente, justifique que seja ele a realizá-las a proceder ao seu pagamento.
Como se decidiu no Acórdão da Relação de Lisboa de 06.04.1995, são obras de conservação ordinária, a cargo do senhorio, as que se traduzem nas reparações indispensáveis para fazer face a inundações, por entupimento de esgotos ou por infiltração de águas pluviais. Cfr. Acórdão da Relação de Lisboa de 06.04.1995, in C.J. 1995, vol. 2º, pg. 111.
O locador é obrigado, para assegurar ao locatário o gozo da coisa locada, a efectuar todas as reparações que se mostrem indispensáveis, pequenas ou grandes, resulte a sua necessidade de simples desgaste provocado pelo decurso do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro.
Esclarecido então que a responsabilidade de efectuação das obras por parte do senhorio não era afastada pelo termos do contrato, passemos agora à análise dos demais aspectos supra mencionados.
Atento o disposto nos artigos 1022º e 1023º do Código Civil o arrendatário tem o gozo, ainda que temporário, da coisa locada.
O artigo 1031º, n.º 1, al. a b), do Código Civil, determina que é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a coisa se destina, sendo que, essa obrigação, face ao disposto no artigo 1036º, n.º 1, do Código Civil, pode implicar que o senhorio deva fazer reparações na coisa locada, sendo que, actualmente para cabal cumprimento dessa obrigação, o artigo 1074º, n.º 1, do Código Civil, estabelece caber ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
Ora como é consabido, os terraços de cobertura de um prédio constituído de propriedade horizontal, são partes imperativamente comuns, com relação às quais não vale qualquer convenção em contrário, nomeadamente contida no título constitutivo de propriedade horizontal – artigo 1421, nº 1, al.. b), do C. Civil. Cfr Acórdão de 16/10/2013, proferido no processo nº n.º 2567/03 - 2.ª Secção Loureiro da Fonseca (Relator).
Em conformidade com o disposto no artigo 1430º, nº 1, do C. Civil, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador, estabelecendo o art. 1436.º, de forma exemplificativa, as funções do administrador.
A este, órgão executivo do condomínio, compete a gestão corrente dos bens comuns Cfr. Henrique Mesquita, A propriedade horizontal no Código Civil Português, estudo publicado na Revista de Direito e Estudos Sociais, ano XXVI, pág. 132., sendo a ele, como órgão executivo das deliberações da assembleia de condóminos ou como zelador dos bens comuns ( artº 1436.º ), que incumbe realizar, quer as inovações aprovadas, quer as obras necessárias à conservação ou fruição das partes comuns do edifício Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, 2ª edição, volume III, pág. 436..
A assembleia de condóminos “é o órgão supremo do condomínio e delibera segundo o princípio maioritário” Cfr. Henrique Mesquita, ob cit, pg. 133., a ela incumbindo eleger e exonerar o administrador ( artigos 1432.º, nº2 e 1435.º, nº 1 ) e não o fazendo, ele será nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
Em face do exposto enquadramento legal, a iniciativa da realização de obras de conservação ou fruição dos bens comuns cabe ao administrador do condomínio, não estando para isso legitimados os condóminos individualmente considerados.
Todavia, de harmonia com o disposto no artigo 1427, do C. Civil, as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino, estabelecendo-se, no entanto, três requisitos para que as reparações em causa pudessem ser levadas a efeito por um condómino do edifício:
- -A falta ou impedimento do administrador;
- -O carácter indispensável das reparações;
- -E a urgência na sua realização.
Como referem P. de Lima e A. Varela, a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador, sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador. Cfr. P. de Lima e A. Varela, C. C. Anot., Vol III, 2ª edição, pag. 437.
A este propósito, afirma Abílio Neto, que atento o apertado condicionalismo que rodeia o reembolso de despesas feitas com reparações por iniciativa de um condómino, só em casos manifestamente urgentes é que estes devem correr o risco de proceder a reparações nas partes comuns, apontando este autor como exemplo de manifesta urgência o destelhamento do edifício por efeito de um tornado, acrescentando ainda que a prudência, mesmo em tais casos, aconselha que, na falta de administrador, seja imediatamente convocada a assembleia para ratificação da actuação do condómino. Cfr. Abílio Neto, Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 148.
Assim, uma reparação será urgente se não se compadecer com o aguardar da cessação do impedimento do administrador nem com a reunião da assembleia de condóminos.
A urgência determina-se pois pela premência da situação - a situação será incomportável se se prolongar pelo tempo que é necessário até à cessação do impedimento do administrador ou até á reunião da assembleia de condóminos, na qual os condóminos nomeiem administrador ou então acordem na resolução do problema.
E a solução, completamente divergente do regime existente para a compropriedade - 1407º, 985º e 1411º - entende-se na medida em que o condómino está a exercer, realizando as obras, as funções do administrador, razão pela qual a lei só permite tal substituição se o administrador, atento o seu impedimento, não puder tempestivamente resolver a situação ( pense-se no caso de o administrador estar de férias no estrangeiro e rebentar uma canalização ) ou se não tiver sido nomeado e a situação não se compadecer com a delonga da sua nomeação ou com a convocação de assembleia de condóminos para a sua nomeação ou resolução da questão concreta por acordo de todos os condóminos.
Portanto, como salientam Pires de Lima e Antunes Varela, sendo a reparação necessária, mas não urgente hoc sensu, o condómino poderá apenas tentar obter a sua realização através do administrador ou da assembleia, que são os órgãos normais de decisão e execução dentro do instituto da propriedade horizontal.
Não o fazendo, e não havendo acordo relativamente à urgência das reparações por parte de algum condómino, falta ao condómino legitimidade para levar a efeito as reparações nos termos do artº 1427º, inexistindo assim a obrigação imposta pelo artº 1424º para os casos em que tal legitimidade exista. Cfr. neste sentido, Abílio Neto, ob. cit., pág. 149, e Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., pág. 437.
De tudo o acabado de expender, como inequívoco resulta que, salvo disposição em contrário, em conformidade com o que dispõe o artigo 1424, nº 1, do C. Civil, sendo a coisa arrendada uma fracção de um edifício em propriedade horizontal, e devendo as obras necessárias para assegurar ao arrendatário o gozo da fracção que lhe está arrendada por um dos condóminos ser realizadas numa parte comum do prédio, a realização dessas obras constitui obrigação da universalidade dos condóminos.
Logo, e sem questionar o direito que o inquilino tem ao gozo da fracção que lhe foi arrendada, e de que esse direito compreende, por sua vez, o direito às obras necessárias para que a fracção assegure o gozo para que foi contratado o arrendamento, o certo é que, nesse caso, não pode o senhorio de fracção arrendada, que, simultaneamente, seja também condómino, fazer obras nessa parte comum, Cfr. Ac. S.T.J., de 13/1/2004, C.J. 2004, I, 17. sendo que, e por essa razão, também não pode ser compelido a fazer obras em partes comuns do prédio sem a comparticipação dos demais condóminos Cfr. Acórdão do S.T.J., de 10/01/2006, proferido no processo nº 05A3241, in www.dgsi.pt..
Com efeito, e como se defende no acórdão do S.T.J., de 10/01/2006, “se o prédio estiver constituído em propriedade horizontal, os dois regimes jurídicos em presença têm que ser compatibilizados e harmonizados entre si (cfr, além dos textos legais já citados, o art.º 1424 do CC e os art.°s 11° a 18° do RAU); e dessa compatibilização resulta fundamentalmente que o senhorio de fracção arrendada não pode ser compelido a fazer obras em partes comuns do prédio sem a comparticipação dos demais condóminos. O Supremo Tribunal já se pronunciou neste sentido: “sendo o arrendado fracção autónoma de um prédio em propriedade horizontal, o dever de o senhorio efectuar obras de conservação, nos termos do art. ° 12 do RA U, cabe ao senhorio apenas se a sua necessidade se localiza na própria fracção; porque, se se localiza em parte comum, não pode o senhorio ser obrigado afazer obras (nem as pode fazer) nessa parte comum". Deste modo, a actuação do réu senhorio, diligenciando com prontidão junto do condomínio no sentido da resolução do problema das infiltrações (…) constitui um cabal e adequado cumprimento das suas obrigações contratuais, nada mais lhe podendo ser exigido neste particular”. Cfr. o Ac. S.T.J., de 10/1/2006, processo n.º 05A3241.
Ora, na presente situação, porque incidindo sobre uma parte comum do prédio, não podia a realização das obras necessárias ao proporcionar de um adequado gozo da coisa locada ser exigidas directamente ao senhorio/condómino.
Mais alega o Recorrente que, pese embora a sentença recorrida não se refira expressamente que o incumprimento do contrato, considera ter-se dado a mora do Exequente, sendo que, não havendo incumprimento sem mora do devedor, a sentença não poderia ter concluído pelo incumprimento do contrato por mora do Exequente, padecendo, consequentemente, de erro de julgamento por violação do disposto nos artigos 798º, 804, nº 2 e 805º nº 1 do Código Civil.
A este prepósito, apenas se dirá que, de facto, e como se refere no Acórdão do S.T.J., de 10/01/2006, “do dever genérico estabelecido no art.º 1031, al. b), do CC (assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina) resulta para o senhorio a obrigação específica de efectuar as reparações ou outras despesas essenciais ao gozo da coisa locada, prevendo-se regimes distintos, consoante a urgência da necessidade”, e bem assim, que “a falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer obras, fá-lo incorrer em responsabilidade contratual, com o correspondente dever geral de indemnizar (art.º 562 do CC), presumindo-se a sua culpa (art.º 799 do CC). Cfr, o citado Acórdão do S.T.J., de 10/01/2006,.
Todavia, como e correctamente realça o mesmo acórdão, “o dever de indemnizar supõe (…) a mora do devedor (senhorio), sejam ou não urgentes as reparações a efectuar; e a mora, por seu turno, pressupõe a interpelação (art.º 805, n.º 1, do CC), que, seja judicial ou extrajudicial, terá que ser acompanhada do estabelecimento de um prazo, dada a natureza específica da prestação do senhorio; caso contrário, nunca a omissão que lhe é imputada poderá considerar-se ilícita nem culposa, o que exclui a sua responsabilidade”, sendo que, e como resulta do já exposto, “se o prédio estiver constituído em propriedade horizontal, os dois regimes jurídicos (cfr. art.ºs 1424 do CC e 11 a 18 do RAU) têm que ser compatibilizados entre si, daí resultando que o senhorio de fracção arrendada não pode ser compelido a fazer obras em partes comuns do prédio sem a comparticipação dos demais condóminos”. Cfr. citado Acórdão do S.T.J., de 10/01/2006.
Aliás, como se escreve nesse mesmo acórdão, “é precisamente tendo em vista o cumprimento pelo locador do dever de assegurar o gozo da coisa para o fim a que se destina que recai sobre o locatário a obrigação, prevista no art.º 1038, al. h), de o avisar imediatamente, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa. Por isso este Supremo Tribunal já decidiu que tendo as deteriorações ocorridas no locado e a consequente necessidade da realização de obras resultado do decurso do tempo e consequente desgaste dos materiais empregues na construção, não pode concluir-se que essa necessidade seja directa e exclusivamente imputável à omissão ilícita do senhorio referida no n° 3 do art.º 11° do RAU se o locatário não tiver, em cumprimento do dever de aviso imposto na al. h) do art.º 1038° do CC, efectivamente dado conta da progressiva degradação do locado e exigido àquele a realização de obras.
Ora, como resulta da materialidade supra exposta, na presente situação, pese embora o Recorrido/Executado tenha remetido ao Exequente o ofício referido no facto 9), que este recepcionou e a que não deu qualquer resposta, bem como, que tenha igualmente remetido ao condomínio do prédio onde se situa a fracção identificada, as missivas cuja cópia se mostram juntas a fls. 27, 31, 32 e 33, o certo é que, não foi fixado qualquer prazo para a realização da obras tidas por necessárias ao adequado gozo do locado, não podendo, consequentemente, falar-se da existência de mora, na efectuação da reparações, ou seja, de uma qualquer omissão que lhe possa ser imputada e que possa ser considerada ilícita e culposa, ficando assim excluída a sua responsabilidade (isto, como é óbvio, se se revelasse juridicamente possível assacá-la, e, como se viu, não é!) na ausência de fixação de um qualquer prazo para o cumprimento específico dessa sua obrigação.
Analisadas todas as questões concretas suscitadas em via recursória, cumprirá agora dar resposta à segunda questão que entendemos pertinente, necessário e adequado responder e que, como supra se referiu, é a seguinte:
Não obstante as razões que agora se acabam de reconhecer ao Recorrente em termos factuais e jurídicos, deverá ou não daí resultar a procedência da sua pretensão final e última consistente na revogação da decisão recorrida, e na daí decorrente resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas, e do inerente pagamento, por parte dos Recorridos, das mesmas rendas que considera em dívida?
E, em nosso entender, com relevância para o esclarecimento deste aspecto, resultou demonstrada a seguinte factualidade:
- -O local arrendado, desde Agosto de 2008, foi alvo de sucessivas infiltrações de água, pois sempre que chovia e chove, ocorrem infiltrações no mesmo.
- -Estas infiltrações ocorreram através do tecto do local arrendado, inundando o espaço locado.
- -Tal situação foi dada a conhecer ao exequente, desde a primeira inundação, tendo o executado BBB solicitado a tomada de diligências no sentido de evitar futuras infiltrações e consequentes inundações.
- -Designadamente, no dia 06/04/2009, o executado BBB remeteu ao exequente o ofício cuja cópia se mostra junta a fls. 22, com o seguinte teor:
«conforme é do conhecimento de V. Ex.ª a loja arrendada, acima identificada, de que V. Ex.ª é senhorio, foi alvo de uma primeira inundação, pelo tecto, aparentemente por má vedação da tela do terraço, em finais de Agosto de 2008 (sempre que chove temos inundações). Conforme V. Ex.ª bem sabe o tecto caiu, o soalho levantou, a pintura descascou, a mercadoria que aí se encontrava ficou inutilizada, a parte eléctrica está destruída e os móveis estão completamente destruídos, Ora tudo isto inviabilizou completamente a utilização do arrendado até esta data, encontrando-se encerrado, sendo certo que até ao momento V. Exa. ainda não encetou qualquer diligência no sentido de tornar o arrendado utilizável para o fim comercial a que o mesmo se destina. Estes factos não nos são imputáveis e causaram-nos óbvios prejuízos. //Quanto tal sucedeu contactamos V. Exa. de boa fé no sentido de indagar se face à total privação do arrendado teríamos que pagar a renda, ao que V. Exa. referiu que sim, já que seria uma situação temporária, e rapidamente seria reparada. Certo é, que desde Agosto de 2008 a Fevereiro de 2009 pagamos renda por uma coisa que não utilizamos, entendendo assim que, por direito, aquele montante nos deve ser reembolsado por V. Exa. //Acresce que, e enquanto não existirem condições para o exercício de comércio na loja arrendada, não iremos proceder ao pagamento de qualquer outro montante a título de renda, aguardando que V. Exº. procedam ás obras de reparação, já que o prédio padece de vícios que não lhes permitem realizar cabalmente o fim a que se destina».
- -O exequente recepcionou a missiva referida em 9. e não lhe deu qualquer resposta.
- -Além do referido ofício o executado BBB remeteu ao exequente e ao condomínio do prédio onde se situa a fracção identificada em 1. as missivas cuja cópia se mostram juntas a fls. 27, 31, 32 e 33.
- -Quando pelo executado lhe foi dado conhecimento, o exequente referiu-lhe que não se preocupasse pois iria proceder-se à reparação do terraço de cobertura.
- -As obras no terraço foram, entretanto, realizadas e concluídas em finais de Abril de 2014.
- -Enquanto não foram feitas as obras no locado acima identificado, existia o perigo de no mesmo ser deflagrado um incêndio causado por um curto-circuito.
- -O tecto do referido locado, em pladur, estava podre (antes das obras), tendo caído uma parte do mesmo.
- -As inundações provocaram cheiros (a humidade).
Ora, de toda esta factualidade como inequívoco resulta que, e sem embargo da questão de saber sobre quem impendia a obrigação de realizar as obras e das demais questões atinentes à falta de interpelação com fixação de um prazo, que são passíveis de eximir o Recorrente de qualquer responsabilidade pela sua não realização e do consequente proporcionar ao locatário do pleno gozo da coisa locada, o certo é que, a partir de Agosto de 2008, que o Recorrente tiveram absoluto conhecimento da infiltrações de água no locado e de que, por virtude delas, ficou completamente inviabilizada a sua utilização para o fim comercial a que se destinava, tendo-lhe mesmo sido dado conhecimento de que o estabelecimento se encontrava encerrado por razão dos danos nele provocados pelas inundações.
E aqui, contrariamente ao que parece decorrer da alegações de recurso, o que está em causa não é a responsabilização activa do Recorrente/senhorio pela não realização das obras, ou seja, o reconhecimento ao arrendatários do direito a uma qualquer indemnização decorrente dessa eventual omissão da realização das obras por parte do Recorrente, mas tão somente a de saber se não tendo os Recorridos podido usufruir do gozo do prédio locado por razão dos danos que nele resultaram em virtude de inundações havidas, que os levou a não efectuar o pagamentos das respectivas rendas inerentes ao período em referência nos autos, se constituiu para os senhorios o direito de ver resolvido o contrato de arrendamento com fundamento nessa falta de pagamento, bem como, ao consequente pagamento das rendas em dívida.
Ora, mesmo sendo certo, como se deixou dito, que, porque incidindo sobre uma parte comum do prédio, não podia a realização das obras necessárias ao proporcionar de um adequado gozo da coisa locada ser exigidas directamente ao senhorio/condómino, inelutável se nos afigura igualmente, que, tendo logrado adesão de prova, que o Exequente teve conhecimento das inundações, e de que, não obstante nessa ocasião ter dito ao Executado que não se preocupasse pois iria proceder-se à reparação do terraço de cobertura, nada se demonstrou, porque nem sequer foi alegado, quanto ao modo como terá ou não cumprido os deveres que sobre si impediam de diligenciar a sua efectuação perante o condomínio, não podendo, consequentemente, e por decorrência, extrair a conclusão de que o Recorrente/Exequente/Senhorio tenha cumprido os deveres que sobre si impendiam, mesmo que lhe não tenha sido fixado um prazo para o fazer.
É que uma questão é a de poder ou não ser assacada pelo arrendatário ao senhorio responsabilidade pelo omissão do seu dever de, senão de as realizar, pelo menos, na situação de condomínio, diligenciar, junto da administração deste, no sentido da realização das obras necessárias ao pleno gozo da coisa locada.
Outra bem diversa, e que com aquela se não confunde, é a de saber se, tendo-se o inquilino visto impedido de usufruir do pleno gozo do local arrendado por consequência de defeitos existentes no prédio carecidos de reparação, com absoluto e pleno conhecimento dessa situação, por parte do senhorio, e até com a expressa promessa de efectuação das obras necessárias, por parte deste último, poderá ele, mesmo assim, alicerçar um pedido de resolução do contrato no não pagamento das rendas referentes a esse período de impossibilidade do gozo do locado, e pedir o respectivo pagamento das mesmas.
Assim, e em primeiro lugar, parece-nos que, mesmo considerando tudo quanto se expôs com relação à falta de interpelação adequada e à legitimação para a efectuação das obras, por se tratar de condomínio, tendo-se o Recorrente comprometido a efectuar as obras, perante o Recorrido, e não tendo logrado adesão de prova, o sequer sido alegado, que tenham diligenciado pela sua efectuação perante o condomínio, cumprindo os deveres que sobre si impendiam, ou seja, “diligenciando com prontidão junto do condomínio no sentido da resolução do problema das infiltrações” que, como se refere no citado acórdão S.T.J., de 100/01/2006, “constitui um cabal e adequado cumprimento das suas obrigações contratuais, nada mais lhe podendo ser exigido neste particular”, legitimada se encontra a conclusão extraída na sentença recorrida de que se mostra incumprida, por parte do Recorrente, “a obrigação do senhorio de assegurar o gozo do local para o fim contratualmente previsto”.
Logo, demonstrado que o Recorrido não efectuou o pagamento das rendas em apreço nos autos, por lhe não ter sido proporcionado o pleno gozo do prédio, e sendo certo que, como também aí se refere, que na doutrina e na jurisprudência se admite que na locação existe correspectividade entre as obrigações do senhorio de entregar ao locatário a coisa locada e de lhe assegurar o respectivo gozo e a obrigação de pagamento da renda por parte deste, Cfr. Vaz Serra, “Excepção de Contrato não cumprido”, BMJ 67º, pg. 22 e 23, Calvão da Silva, “Cumprimento e Sansão Pecuniária Compulsória”, 4ª ed., pg. 53, nota 599, e Acs. STJ de 11.12.84, in RLJ 119º-137, da RC de 29.09.96, BMJ 460-814 e da RL de 11.03.99, CJ 1999, 2º, 89, verificada se encontra a invocada excepção de incumprimento do contrato (exceptio non adimplente contratus).
Mas, em nosso entender, mesmo que assim se não entendesse, e se considerasse inverificada a exceptio non adimpleti contractus, embora por razões diversas das aduzidas na decisão recorrida, parece-nos estar vedado ao Recorrente a dedução um pedido de resolução do contrato, e de pagamento das respectivas rendas, com fundamento no não pagamento das rendas relativas ao período de impossibilidade do gozo do locado.
Isto porque (e pese embora pelas razões expostas se entender que o Recorrente/senhorio não poderiam ser responsabilizados pelos danos advenientes da omissão da obras necessária ao proporcionar do gozo da coisa), a assim se não entender, o reconhecimento desse direito de resolução ao senhorio, ou seja, aos Recorrente/Exequente, nessas circunstâncias factuais, redundaria numa situação de incontroverso abuso de direito.
Na verdade, estando, no abuso de direito, em jogo, um princípio de ordem e interesse público, não depende da invocação das partes saber se, quem exercita o direito que se arroga, age motivado e sob condicionantes que tornem o seu exercício ilegítimo Cfr. Ac. S.T.J. 5.02.87, B.M.J. 364º, pag 787, e, como defendia Manuel de Andrade, ainda antes do actual C.C., verifica-se a existência de abuso de direito quando este era exercido “em termos clamorosamente ofensivos da justiça“, mostrando-se “ gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalecente na colectividade“. Cfr. Manuel de Andrade – Teoria Geral das Obrigações, pag. 63 No actual C.C. o Artº. 334º prescreve “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico desse direito“, sendo que, adoptou-se nesse preceito do C.C. a concepção objectiva de abuso de direito, uma vez que “não é necessária a consciência de se excederem com o seu exercício os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito, basta que se excedam esses limites“. cfr. A. Varela, in R.L.J., ano 114, pag. 74-75 .
Como sustenta Orlando de Carvalho, o que importa averiguar é se o uso do direito subjectivo obedeceu ou não aos limites de autodeterminação, poder esse que existe, tão somente, para se prosseguirem interesses e não para se negarem interesses, sejam eles próprios ou alheios, e o abuso de direito “é justamente um abuso porque se utiliza o direito subjectivo para fora do poder de usar dele “ Cfr. Teoria Geral do Direito Civil – Sumários desenvolvidos, Coimbra, 1981, pag. 44., havendo abuso de direito, segundo o critério proposto por Coutinho de Abreu “quando um comportamento aparentando ser exercício de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumental e na negação de interesses sensíveis de outrem“. Cfr. Coutinho de Abreu, Abuso de Direito, pag. 43.
Ora, o “venire contra factum proprium” é considerado como uma das manifestações do abuso de direito com sede legal no artigo 334º.
Na definição de Werner Weber, citado por Menezes Cordeiro “locução “venire contra factum proprium” traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento anteriormente assumido pelo exercente Cfr. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, vol. II, pag. 742., enquanto, por seu turno, Baptista Machado refere que o instituto da proibição do “venire contra factum proprium” caracteriza-se pela combinação de dois elementos:
- -Por um lado ser conforme à ideia de justiça distributiva que os riscos originados na credibilidade da conduta anterior do agente não devam ser suportados por quem, dentro da normalidade da vida de relação, acreditou na mensagem irradiada pelo significado objectivo da conduta do mesmo agente.
- -Por outro lado, ser possível alcançar esse resultado sem sujeitar tal agente a uma obrigação, sem lhe impor a constituição de um vínculo, mas pelo simples desencadear de um efeito inibitório ou inabilitante, o qual carece de fundamento bem mais ténue do que aquele que exigiria a constituição de uma obrigação. Cfr. João Baptista Machado, Obra Dispersa, Braga 1991, pag. 407.
O princípio do “venire contra factum proprium”, como aplicação do princípio da confiança do tráfico jurídico, faz com que não deva ser desiludida a outra parte quando esta confia em declarações ou no comportamento do titular do direito, pois, como afirma Menezes Cordeiro, “no essencial, a concretização da confiança, ela própria concretização de um princípio mais vasto, prevê, (...) a actuação de um facto gerador de confiança, em termos que concitem interesse por parte da ordem jurídica; a adesão do confiante a esse facto; o assentar, por parte dele, de aspectos importantes da sua actividade posterior sobre a confiança gerada - um determinado investimento de confiança - de tal forma que a supressão do facto provoque uma iniquidade sem remédio. O factum proprium daria o critério de imputação da confiança gerada e das suas consequências”. Cfr. Menezes Cordeiro, ob. cit., pg 758.
Além disso, “normalmente, não se exige culpa por parte do responsável pela criação da situação de confiança. Mas exige-se que ele estivesse em condições de poder agir doutra maneira, designadamente, que tivesse podido conhecer e impedir a aparência criada, usando o cuidado normal, que devesse e pudesse conhecer que, ao adoptar a conduta que cria a confiança, se priva para o futuro de parte da sua liberdade de decisão pessoal”. Cfr. Baptista Machado, obra citada, pag. 414 e, também no sentido de inexigência de culpa, Menezes Cordeiro, obra e volume citados, pag. 761.
No que respeita aos pressupostos salienta Baptista Machado que “a confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura”.
“Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação de confiança, é preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro”. Cfr. Baptista Machado, Obra citada, pag. 416.
Logo, o conflito de interesses e a subsequente necessidade de tutela jurídica, apenas surgem, quando alguém, estando de boa fé, com base na situação de confiança criada pela contraparte, toma disposições ou organiza planos de vida, de onde lhe resultarão danos, se a sua legítima confiança vier a ser frustrada.
Aplicando as noções sinteticamente expostas ao caso em apreço, repescaremos os factos com interesse para este ponto em concreto.
Ora, como supra se deixou dito, resultou demonstrado que o local arrendado, desde Agosto de 2008, foi alvo de sucessivas infiltrações de água, que ocorreram através do tecto do local arrendado, inundando o espaço locado.
Tal situação foi dada a conhecer ao exequente, desde a primeira inundação, tendo o executado BBB solicitado a tomada de diligências no sentido de evitar futuras infiltrações e consequentes inundações, designadamente, no dia 06/04/2009, através do referido ofício de fls. 22.
No entanto, as obras no terraço apenas vieram a ser realizadas e concluídas em finais de Abril de 2014 e, enquanto o não foram, no local arrendado existia o perigo de ser deflagrado um incêndio causado por um curto-circuito, tendo ainda caído uma parte do respectivo tecto, em pladur, que antes das obras estava podre, além de as inundações terem provoca cheiros, decorrentes da humidade.
Mais se apurou que, em face do conhecimento que lhe foi dado, o exequente referiu-lhe que não se preocupasse pois iria proceder-se à reparação do terraço de cobertura, resultando, assim, de tal materialidade, inequivocamente demonstrada a criação de legítimas expectativas no Recorrido/executado no cumprimento das obrigações decorrentes do contrato, por parte dos Recorrente/senhorio, e, designadamente, de que os mesmos iriam providenciar no sentido da realização de tais obras de molde a proporcionar o pleno gozo do arrendado, que bem sabiam não ser possibilitado sem a sua execução, como sempre souberam que o locatário não exerceu aí a sua actividade durante o período em referência nos autos, e bem assim, a criação de legítimas expectativas no Recorrido de que o Recorrente não utilizariam a falta de pagamento de rendas, durante esse período, para alicerçarem um pedido de resolução do contrato de arrendamento e consequente pagamento das rendas em dívida.
Destarte, conferir relevância jurídica à ausência de interpelação adequada e cumpridora dos requisitos legalmente exigidos, que, como se deixou dito, apenas pode servir para ser assacada responsabilidade pela omissão da realização das obras, em termos de levar à procedência da pretensão recursória, com o consequente reconhecimento do direito de resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas durante o período em que o local arrendado permaneceu imprestável para o exercício da actividade a que se destinava, por virtude das inundações, e do recebimento das rendas, seria dar continuidade – agora a nível processual – a uma actuação contrária à convicção e legitima expectativa que geraram no Recorrido de que não utilizariam a falta de pagamento de rendas, por falta de condições do local arrendado, decorrente das inundações e da omissão da realização de obras que, por espontânea vontade, lhe disseram que efectuariam, actuando assim, ao invocar, essa falta de pagamento de rendas, como fundamento da resolução, que, em última análise, teve no seu processo causal, uma omissão sua, ou o não cumprimento de um compromisso que exteriorizaram, contra a proibição de “venire contra factum proprium”.
Como é consabido, para efeitos do disposto no artigo 334, do C.Civ, o conceito de boa-fé coincide com o princípio da confiança, o qual tende para a preservação da posição do confiante, sendo que, no conteúdo material a boa-fé surge o da materialidade da relação jurídica, historicamente detectável.
Como expressou Batista Machado, “o princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo e a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem. Assim tem de ser, pois poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e da cooperação entre os homens. Mais ainda: esse poder confiar é logo condição básica da própria possibilidade da comunicação dirigida ao entendimento, ao consenso, e à cooperação (logo, da paz jurídica). Note-se que, independentemente do preceito ético, pensado como regar geral de conduta, a não correspondência sistemática à confiança inspirada tornaria insegura, ou paralisaria mesmo, a interacção humana”. Cfr. Batista Machado, in Revista Decana, nº 117, pg. 232.
Ao socorrer-se da figura do abuso do direito o legislador mais não visou de que tornar mais ético o nosso ordenamento jurídico, com o primordial desiderato de “impedir a conjugação de forças antijurídicas que, por vezes, a imposição fria e rígida que sempre deve andar indissoluvelmente ligado, à aplicação do direito e dentro da máxima de que “perde o direito quem dele abusa”, ou seja, quando o seu exercício é reprovável por, embora respeitando a sua estrutura formal, se viole a sua afectação substancial, funcional ou teleológica”. Cfr. A. Varela, Obrigações, 2 ª ed., Vol. I, pg 538.
Dentro da figura do abuso do direito existem diversos campos de aplicação, nomeadamente, a designada “neutralização do direito”, considerada pela maioria da doutrina e jurisprudência como uma modalidade especial do “venire contra factum proprium”.
Como refere Baptista Machado, in R.L.J. nº 117, pg. 228, para que exista “neutralização do direito” é necessário a conjugação das seguintes circunstâncias:
- -O titular de um direito deixar passar longo tempo sem o exercer;
- -Com base neste decurso do tempo e numa particular conduta do titular do direito ou noutras circunstâncias, a contraparte chegar à convicção justificada de que o direito já não será exercido;
- -Movido por esta confiança, essa contraparte pode orientar em conformidade a sua vida, tendo tomado medidas ou adoptando programas de acção na base daquela confiança, pelo que o exercício tardio e inesperado do direito em causa lhe acarretará agora uma desvantagem maior de que o seu exercício atempado. Cfr. Baptista Machado, in R.L.J. nº 117, pg. 228.
Ora, na situação vertente, a razão fundamental porque o prédio permaneceu imprestável para o exercício da actividade a que o arrendatário o destinava, deveu-se, designadamente ao facto de o Recorrente, e contrariamente ao que alegaram, não terem, pelo menos, cumprindo os deveres que sobre si impendiam, ou seja, “diligenciando com prontidão junto do condomínio no sentido da resolução do problema das infiltrações”, que se comprometeram a realizar quando lhes foi dado conhecimento da situação pelo Recorrido.
Não prevendo a lei expressamente as consequências jurídicas do abuso do direito, tem-se entendido que os seus efeitos serão os correspondentes à forma de actuação do titular e que a sanção do acto abusivo é variável e deve ser determinada caso por caso, sendo, assim, de fazer apelo às regras gerais e mesmo à equidade, e podendo a sanção variar entre a indemnização pelo dano causado, a nulidade do negócio jurídico, a validade de acto formalmente nulo ou a ineficácia de certa conduta. Cfr. A. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, pg. 538 e Cunha de Sá, Abuso do Direito, pg. 647.
No contexto do acordo contratual em causa nos autos, e pelas razões acabadas de expender, somos de entender que a paralisação do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento acarreta, como decorrência lógica e necessária, do ponto de vista jurídico, que se considere insubsistente a falta de pagamento das rendas, durante o período de tempo a que se reportam os autos, como fundamento da resolução, e logo, como fundamento do pagamento das rendas em dívida.
Pelo exposto, e também por diversos fundamentos, improcede a presente apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
Sumário: artigo 663, nº 7), do C.P.C..
I - O dever de indemnizar por falta do cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer obras supõe a mora do devedor (senhorio), sejam ou não urgentes as reparações a efectuar.
II- E a a mora, por seu turno, pressupõe a interpelação (art.º 805, n.º 1, do CC), que, seja judicial ou extrajudicial, terá que ser acompanhada do estabelecimento de um prazo, dada a natureza específica da prestação do senhorio, pois, no caso contrário, nunca a omissão que lhe é imputada poderá considerar-se ilícita nem culposa, o que exclui a sua responsabilidade.
III- Se o prédio estiver constituído em propriedade horizontal, o senhorio de fracção arrendada não pode ser compelido a fazer obras em partes comuns do prédio sem a comparticipação dos demais condóminos.
IV- E cumprirá de modo cabal e adequado das suas obrigações contratuais diligenciando com prontidão junto do condomínio no sentido da resolução do problema das infiltrações, nada mais lhe podendo ser exigido.
V- Fundamentar a resolução de um contrato de arrendamento na falta de pagamento de rendas, durante um período de tempo em que o arrendado, por inundações surgidas por deficiência da cobertura, não pode ser utilizado para os fins a que se destinava, tendo o senhorio conhecimento da situação e assumido o compromisso de efectuar obras de reparação, as quais, contudo, não fez, nem promoveu a respectiva realização pelo condomínio, constitui um abuso do direito, na modalidade especial do “venire contra factum proprium”, no âmbito da designada “neutralização do direito”.
