Proc. nº …/03.9TBVNG, do .º Juízo Cível de Vila Nova de Gaia Rec. nº 6327/06 – 5 (Apelação)
Relator: João Cura Mariano
Adjuntos: Rafael Arranja
Maria do Rosário Barbosa
Autora: B………., Lda
Réu: C……….
A Autora instaurou a presente acção pedindo que se declare ilícita a resolução do contrato que alega feita pelo Réu e que este seja condenado a reconhecer o seu incumprimento do contrato promessa em causa e a pagar-lhe € 5.185,75 por prejuízos do incumprimento.
Para tanto alega o seguinte:
- -Celebrou com o Réu um contrato promessa de venda de um imóvel, tendo sido convencionada data limite para o contrato definitivo.
- -No entanto, o Réu necessitou de recurso a crédito bancário, pelo que tal data foi ultrapassada, sendo que este nem informou a Autora da aprovação do crédito.
- -Quando a Autora teve conhecimento, colocou à disposição do Réu os necessários documentos, e como este nada fez marcou data para a escritura, a que o Réu faltou.
- -O Réu alegou então o incumprimento da Autora e perca de interesse da sua parte.
- -Face a tal, a Autora teve danos, uma vez que pagou à imobiliária mediadora do negócio, a título de comissão, a quantia de €. 2.880,56, e teve despesa com juros e outros encargos bancários no montante de € 2.305,19.
Contestou o Réu, alegando o seguinte:
- -Os seus contactos foram sempre com a imobiliária, e que, nem em Maio, nem em Julho, a Autora dispunha de licença de habitabilidade do imóvel a adquirir, o que motivou a sua rescisão do contrato.
- -Dada a não celebração do contrato, imputável à Autora, teve despesas no valor de €. 365,46 pela abertura de processo e despesas de avaliação do imóvel, no valor de €. 1.500,00 pelo arrendamento de outro apartamento até conseguir nova habitação, além de que a situação causou-lhe desgaste psicológico, pedindo por isso € 400,00 de indemnização por danos morais.
Conclui pela improcedência da acção e deduziu pedido reconvencional em que pediu a condenação da Autora a pagar-lhe a quantia indemnizatória global de € 2.265,46.
A Autora respondeu, referindo que a escritura não foi outorgada por culpa do Réu, e que a Autora estava em condições de o fazer, dado que o pedido de emissão da licença tinha sido feito já em 14/3/2001.
Pediu a condenação do Réu como litigante de má fé, em indemnização não inferior a €. 1.500,00, concluindo pela improcedência do pedido reconvencional e como na p.i..
Realizou-se audiência de julgamento, tendo posteriormente sido proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, tendo condenado o Réu a pagar à Autora €. 2.305,19, absolvendo o Réu do demais pedido, e julgou improcedente o pedido reconvencional, absolvendo a Autora do mesmo.
Desta sentença interpôs recurso a Autora, com os seguintes argumentos:
- “-A factualidade dada como assente consubstancia um verdadeiro incumprimento definitivo e culposo do contrato promessa dos autos, por parte do recorrido.
- -O incumprimento definitivo resultaria ainda de factos dados como provados e que em si mesmo, revelam de forma peremptória e inequívoca a intenção do recorrido em não cumprir.
- -E porque assim é, não estava a recorrente obrigada à interpelação admonitória do recorrido.
- -O comportamento do recorrido, porque consubstancia um verdadeiro incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos confere à recorrente o direito a resolver o contrato e ao direito a ser indemnizado por todos os prejuízos derivados desse incumprimento.
- -Nomeadamente, o direito a ser reembolsada do réu quanto à quantia de € 2.880,56 correspondente às despesas suportadas pelo recorrente com os serviços de mediação imobiliária que lhe foram prestados tendo em vista o cumprimento do contrato promessa dos autos.
- -Ao decidir, como decidiu, o tribunal a quo violou o disposto nos arts. 798°, 799° e 808° e 562° todos do CC”.
Concluiu, pedindo a revogação da sentença na parte recorrida, sendo substituída por decisão que condene o Réu a pagar-lhe €. 2.880,56.
O Réu contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida e ampliando o âmbito do recurso, com os seguintes fundamentos:
- “-A sentença recorrida aplicou o DL 211/2004 de 20/08 quanto ao pedido de pagamento do valor pago a título de remuneração pela mediação.
- -Os factos reportam-se a Setembro de 2001, sendo certo que o DL 211/2004 nos termos do seu artº 58º, entrou em vigor em 20/09/2004.
- -Violou assim a decisão recorrida entre outros o artº 12º do C.C.
- -Os autos não contêm quaisquer elementos que permitam dar como assente que a Recorrente e a E………, Lda acordaram o pagamento da comissão após a celebração do contrato promessa.
- -Não foi efectuada qualquer diligência probatória que levasse à conclusão que existiu tal acordo.
- -Não obstante, a Srª Juíza "a quo" entendeu que no caso em apreço estamos perante a excepção referida na al. b) do artº 18 do DL 211/2004 de 20/08.
- -Ora não estando provado tal facto a comissão só é devida com a conclusão e perfeição do negócio (artº 19° nº 1 do DL 77/99 de 16 de Março).
- -O que não aconteceu no caso em concreto.
- -Pelo que o pagamento do montante de € 2880,56 referente à remuneração da "E………., Lda", não pode ser imputado ao Recorrido, sob pena de se violar o citado artº 19°”.
1Do objecto do recurso
Encontrando-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente e do recorrido, cumpre apreciar as seguintes questões:
- -O Réu incumpriu definitivamente o contrato-promessa outorgado com a Autora?
- -Sendo esse o tipo de incumprimento, deve o Réu indemnizar a Autora do montante de €. 2880,56, pagos por esta à empresa imobiliária que mediou aquele negócio?
2Dos factos
Neste processo provaram-se os seguintes factos:
I - As partes, em 15/02/01, celebraram entre si e por escrito o acordo que denominaram "contrato promessa de compra e venda", relativo à fracção autónoma designada pelas letras "AF", correspondente a uma habitação no corpo C, 2° andar esquerdo posterior, com um lugar de garagem e um arrumo, integrada no prédio sito na Rua ………., .., .. e .., ………., V.N. Gaia (alínea A dos factos assentes).
II - Foi acordado o preço de € 96.018,60 (cláusula 2ª) (alínea B dos factos assentes).
III - O dia 31/5/01 como data limite para a outorga da escritura pública de compra e venda (cláusula 5ª) (alínea C dos factos assentes).
IV - E na cláusula 6ª estipulou-se que na data em que estivessem reunidas as condições legais para a efectivação da escritura de compra e venda a Autora comunicaria ao Réu, através de carta registada com aviso de recepção, expedida com a antecedência mínima de 10 dias, o dia e o local para a sua celebração (alínea A dos factos assentes).
V - O Réu necessitava de recurso a crédito bancário para aquisição da fracção e à data de 31/5/01 não se encontrava concluído o processo de financiamento (alínea D dos factos assentes).
VI - Pelo que, a pedido do Réu, a Autora acedeu em protelar a outorga da escritura para finais de Julho de 2001, data previsível da conclusão do processo de financiamento bancário que o Réu tinha em curso na F………. (alínea E dos factos assentes).
VII - Tal pedido de financiamento só ficou concluído em 20 de Julho de 2001, tendo o Réu sido informado desse facto pela instituição bancária (alínea F dos factos assentes).
VIII - Em 10/9/2001, a Autora enviou carta registada com aviso de recepção ao Réu, recebida em 13/9/2001, comunicando-lhe que se encontrava marcada a escritura da compra e venda prometida para o dia 15-12-2001 e solicitando-lhe os documentos necessários à sua realização (alínea G dos factos assentes).
IX - O Réu dirigiu à Autora uma carta expedida a 12/9/01 e recepcionada a 14/9/01 com o seguinte conteúdo:
“Em virtude de não terem cumprido as cláusulas 5ª e 6ª do contrato-promessa de compra e venda por nós assinado para aquisição da fracção AF, correspondente a uma habitação no corpo C, 2º andar esquerdo posterior, com 1 lugar de garagem e arrumo, do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ………., .., .. e .., da freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artº 4429/4430 e 4812, vimos rescindir o presente por perca de interesse da nossa parte” (alínea H dos factos assentes).
X - Se o acordo referido em I tivesse sido cumprido a Autora teria procedido ao distrate e respectivo cancelamento da hipoteca incidente sobre a fracção e registada a favor do D……….., e teria evitado despesas com juros e outros encargos bancários no valor de € 2.305,19 (alínea I dos factos assentes).
XI - O processo de empréstimo do Réu foi tratado pela "E………., Lda.", imobiliária mediadora do negócio (alínea J dos factos assentes).
XII - O Réu não informou a Autora do referido em VI para que esta pudesse proceder à marcação da escritura (resposta ao quesito 1º).
XIII - Desse facto a Autora veio a ter conhecimento em Agosto de 2001, através da sociedade de mediação imobiliária que mediou o negócio entre Autora e Réu (resposta ao quesito 2º).
XIV - O Réu foi contactado a fim de lhe serem entregues os documentos necessários à apresentação do pedido de registo provisório de aquisição e de hipoteca (resposta ao quesito 3º).
XV - O Réu recebeu esses documentos e não mais contactou a Autora para efeitos de celebração da escritura (resposta ao quesito 4º).
XVI - O Réu comprometeu-se a devolver os documentos devidamente assinados (resposta ao quesito 5º).
XVII - O Réu não compareceu à escritura conforme referido em VII nem forneceu à Autora os documentos que aí lhe foram solicitados (resposta ao quesito 6º).
XVIII - A Autora pagou à “E………., Lda”, a título de comissão, a quantia de €. 2880,56 (resposta ao quesito 7º).
XIX - Em 24/10/2001 o Réu adquiriu uma habitação (resposta ao quesito 19º).
XX - A Autora havia solicitado à C.M. de V.N. de Gaia a emissão da licença de habitabilidade por requerimento de 14/3/2001 (resposta ao quesito 20º).
XXI - A C.M. de V.N. de Gaia nem informou a Autora de que iria proceder a vistoria no prazo de 30 dias a contar do pedido de licença de utilização, nem negou tal licença no prazo de 55 dias (resposta ao quesito 22º).
XXII - O alvará de licença referente ao prédio urbano onde se integra a fracção referida em I foi autorizado por despacho de 31/10/2001 (resposta ao quesito 23º).
- 3.O direito aplicável
- 3.1.Do incumprimento definitivo
A Autora, enquanto promitente-vendedora, e o Réu, como promitente-comprador, celebraram um contrato-promessa de compra e venda duma fracção predial (artº 410º, do C.C.).
Estipularam o dia 31/5/01 como data limite para a outorga da escritura pública de compra e venda.
Mas, como o Réu necessitava de recurso a crédito bancário para aquisição da fracção e à data de 31/5/01 não se encontrava concluído o processo de financiamento, a pedido deste, a Autora acedeu em protelar a outorga da escritura para finais de Julho de 2001, data previsível da conclusão do processo de financiamento bancário que o Réu tinha em curso na F………. .
Por acordo das partes foi, pois, alterado o prazo para a outrorga do negócio prometido, para 31/7/2001.
Tal pedido de financiamento só ficou concluído em 20 de Julho de 2001, tendo o Réu sido informado desse facto pela instituição bancária.
Porém, o Réu não informou a Autora deste facto para que ela pudesse proceder à marcação da escritura.
A Autora só veio a ter conhecimento da concessão do financiamento ao Réu, em Agosto de 2001, através da sociedade de mediação imobiliária que mediou o negócio entre Autora e Réu.
Este foi, então, contactado a fim de lhe serem entregues os documentos necessários à apresentação do pedido de registo provisório de aquisição e de hipoteca. O Réu recebeu esses documentos, mas não mais contactou a Autora para efeitos de celebração da escritura.
A Autora enviou uma carta registada com aviso de recepção ao Réu, em 10/9/2001, comunicando-lhe que se encontrava marcada a escritura da compra e venda prometida para o dia 15-12-2001.
Por sua vez, o Réu dirigiu à Autora uma carta expedida a 12/9/01 e recepcionada a 14/9/01 com o seguinte conteúdo:
“Em virtude de não terem cumprido as cláusulas 5ª e 6ª do contrato-promessa de compra e venda por nós assinado para aquisição da fracção AF, correspondente a uma habitação no corpo C, 2º andar esquerdo posterior, com 1 lugar de garagem e arrumo, do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ………., .., .. e .., da freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artº 4429/4430 e 4812, vimos rescindir o presente por perca de interesse da nossa parte”.
Na sequência desta carta o Réu em 24/10/2001 comprou uma casa e não compareceu à escritura no dia que a Autora lhe havia comunicado.
Entendeu a sentença recorrida que o Réu se encontra em mora, relativamente ao cumprimento da obrigação de outorgar o contrato de compra e venda prometido.
Defende a Autora que o comportamento do Réu deve ser considerado um incumprimento definitivo dessa prestação.
Estamos perante a questão da relevância da declaração de recusa do cumprimento duma obrigação (o rifuto di adempieri, em Itália, o Erfullungsweigerung, na Alemanha, ou o breach of contract nos países anglo-saxónicos).
Esta questão encontrava-se resolvida nos estudos preparatórios do Código Civil de Vaz Serra, considerando-se essa recusa uma violação positiva do contrato e conferindo-se ao credor a possibilidade de exercer os direitos previstos para os casos de incumprimento definitivo da obrigação [1].
Contudo, a versão final do Código Civil de 1966 não tomou uma posição expressa neste tema [2], tendo a doutrina e a jurisprudência vindo a entender que a declaração do devedor de que não irá cumprir, desde que enunciada de forma séria, peremptória e definitiva, deve ser encarada como um incumprimento definitivo da prestação, mesmo que prestada antecipadamente ao seu vencimento, não sendo exigível que o credor continue a aguardar o seu cumprimento dessa prestação, podendo desde logo exercer os direitos previstos para os casos de incumprimento definitivo [3].
É essa também a posição seguida no direito alemão [4], italino [5], e anglo-saxónico [6].
Ora, o Réu enviou ao Autor uma missiva dizendo que em virtude deste não ter cumprido as cláusulas 5ª e 6ª do contrato-promessa de compra e venda rescindia-o por perca de interesse da sua parte.
Estamos perante uma declaração motivada de resolução do contrato. O Réu nessa declaração em que resolveu o contrato, alegou como fundamento para esta conduta o incumprimento pela Autora da obrigação de efectuar a escritura até 31-5-2001 (cláusula 5ª), e desta comunicar ao Réu, através de carta registada com aviso de recepção, expedida com a antecedência mínima de 10 dias, o dia e o local para a sua celebração, na data em que estivessem reunidas as condições legais para a efectivação da escritura de compra e venda (cláusula 6ª).
Porém já vimos que a escritura não se realizou em data anterior a 31-5-2001, porque nessa data não se encontrava concluído o processo de financiamento bancário a que o Réu havia recorrido, tendo este pedido à Autora para protelar a outorga da escritura para finais de Julho de 2001, data previsível da conclusão do processo de financiamento bancário que o Réu tinha em curso na F………., pelo que a data inicialmente fixada para a realização da escritura foi alterada por acordo das partes.
Quanto à obrigação de convocação do Réu para a realização da escritura que a Autora efectuou em 10/9/2001, esta não teve oportunidade de o fazer em data anterior, porque apesar do Réu ter obtido o financiamento em 20 de Julho de 2001, nada disse à Autora, vindo esta apenas a saber de tal facto em Agosto desse ano, pelo que a convocação para a realização da escritura em 10/9/2001 mostra-se efectuada em prazo razoável.
Não se mostram, pois, incumpridas pela Autora as estipulações das cláusulas 4ª e 5ª, do contrato-promessa, pelo que a declaração resolutiva emitida pelo Réu foi injustificada.
Ora, uma declaração resolutiva ilegítima efectuada de forma clara, definitiva e peremptória, como esta, é um dos exemplos académicos duma recusa de cumprimento do contrato, consubstanciadora dum incumprimento definitivo deste [7], pelo que deve considerar-se definitivamente incumprido pelo Réu o contrato-promessa celebrado com a Autora.
Aliás, reforçando o carácter definitivo da posição incumpridora do Réu está a posterior compra deste duma outra casa em 24-10-2001, a sua falta à escritura marcada para 15-12-2001 e a posição por ele assumida na presente acção.
3.2. Da indemnização pelo pagamento da comissão à empresa mediadora
Mostrando-se definitivamente incumprido o contrato-promessa, tem a Autora direito a ser indemnizada dos prejuízos que para ela resultaram desse incumprimento (artº 798º, do C.C.).
Além de outros que foram atendidos na sentença recorrida, a Autora pediu que o Réu fosse condenado a pagar-lhe o valor da retribuição que ela pagou à empresa mediadora do negócio em causa.
Na verdade, provou-se que a sociedade de mediação imobiliária “E………., Lda.", mediou este negócio, tendo-lhe a Autora pago, a título de comissão, a quantia de €. 2880,56.
Ao contrato de mediação celebrado entre a Autora e a referida sociedade era aplicável o disposto no Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março, atenta a época em que ocorreram estes factos.
Nos termos do artº 19º, nº 2, b), deste diploma, não era necessária a conclusão do negócio mediado para que fosse devida ao mediador a comissão acordada, podendo essa obrigação resultar logo da simples celebração do contrato-promessa prévio à conclusão daquele negócio.
O lesado tem direito a ser indemnizado de todos os prejuízos que tenham sido provocados pelo incumprimento contratual, numa relação de causalidade adequada.
Ora, se a Autora pagou à empresa que mediou o negócio, o qual só não se realizou porque o Réu incumpriu a obrigação por si assumida de o outorgar, a comissão relativa a essa mediação, o empobrecimento da Autora resultante desse pagamento foi provocado, num nexo de causalidade adequada, pelo inadimplemento do Réu.
Alega o Réu que a Autora não demonstrou que o pagamento dessa comissão era devido, apesar do negócio não se ter realizado, pois não alegou que o contrato de mediação imobiliária previa o pagamento da comissão com a outorga do contrato-promessa.
Tendo-se provado que o negócio entre Autora e Réu foi mediado por empresa profissional nesse domínio e que aquela lhe pagou uma determinada quantia a título de comissão, pela mediação realizada, em termos admitidos pela legislação em vigôr, é de presumir que esse pagamento é devido.
Caso se verificassem circunstâncias que obstassem à realização desse pagamento, competia ao Réu invocá-las e demonstrá-las (artº 342º, nº 2, do C.C.), não sendo exigível ao Autor que provasse a inexistência da multiplicidade de eventuais situações que poderiam tornar o pagamento efectuado indevido.
Não tendo o Réu efectuado essa alegação e consequente prova, deve considerar-se que o referido prejuízo tem um nexo de causalidade adequada com o incumprimento definitivo da obrigação de contratar pelo Réu, pelo que este deve ser condenado a indemnizá-lo.
Assim, deve ser julgado procedente o recurso interposto, alterando-se o montante da condenação para a quantia peticionada de €. 5.185,75.
