II.OBJECTO DO RECURSO
- 1.Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela recorrente e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras[1], importando destacar, todavia, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito[2].
- 2.Considerando, deste modo, a delimitação que decorre das conclusões formuladas pela recorrente, no caso dos autos cumprirá apreciar fundamentalmente a questão da “justa indemnização” a pagar pela expropriante pela expropriação da parcela de terreno em causa nos autos.
IIIFUNDAMENTO DE FACTO
São os seguintes os factos julgados provados pela primeira instância:
- 1.A parcela de terreno com o nº 31, com área total de 732 m2, foi destacada do prédio rústico sito na Freguesia de Seia, concelho de Seia, inscrito na matriz predial rústica nº 2.964 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha 3445/20081105 e aí inscrita a favor do aqui expropriado M (…) com área total de 4.720 m2.
- 2.Foi realizada a vistoria ad perpetuam rei memoriam, em 26.07.2007, a entidade administrativa tomou posse da parcela em 10.09.2007.
- 3.De acordo com o P.D.M. o prédio referido em 1. encontra-se em Espaço Urbano da cidade de Seia, na zona UOG – ZVU 4 A; confronta do norte com Herdeiros de Maria
Assunção, do Sul com Anunciação Ramos; do nascente com Albino Fragoso e do poente com Caminho.
4A área expropriada tem as seguintes características:
- -é uma faixa de terreno de configuração rectangular;
- -é um terreno de pinhal, já cortado à data da vistoria;
- -o solo encontra-se coberto por uma ligeira camada de vegetação espontânea, composta por matos, giestas e vegetação herbácea e nascença espontânea de pinheiros;
- -o solo tem características graníticas, de boa profundidade, com índice de fertilidade natural médio e com regular teor em húmus;
- -de topografia plana, situa-se ao nível do caminho com o qual a parcela confina a poente, com uma extensão de 30 metros;
- -o acesso à propriedade, na zona onde a parcela expropriada se localiza faz-se a partir de caminho em terra batida, a cerca de 50 metros da Estrada Municipal;
- -a expropriação atinge parcialmente a área da propriedade, ficando uma área sobrante –3.988,00 m2- a nascente da parcela expropriada;
- -na parcela expropriada não existe qualquer benfeitoria;
- -a propriedade afectada pela expropriação é servida a poente por caminho em terra batida, em boas condições, que entronca na Estrada Municipal a escassos metros;
- -o espaço envolvente da propriedade é constituído por terrenos de características
agro/florestais com predominância do pinhal, encontrando-se os espaços agrícolas, de modo geral, votados ao abandono;
- nas imediações da parcela, a norte da propriedade encontram-se habitações dispersas, inseridas em lotes individuais e também moradias em banda;
-a parcela expropriada é servida por rede de distribuição eléctrica em baixa tensão, rede de distribuição de água a domicílio e rede telefónica, situando-se a rede de saneamento a poucos metros da parcela.
IV. FUNDAMENTO DE DIREITO
- 1.Critérios atendíveis na avaliação da parcela expropriada
- 1.1.Determinação da “justa indemnização”
Entende-se por expropriação por utilidade pública “a relação jurídica pela qual o Estado, considerando a conveniência de utilizar determinados bens em um fim específico de utilidade pública, extingue os direitos subjectivos constituídos sobre eles e determina a sua transferência definitiva para a pessoa a cujo cargo esteja a prossecução desse fim, cabendo a esta pagar ao titular dos direitos extintos uma indemnização compensatória”[3].
O referido instituto tem na sua origem dois interesses entre si conflituantes: a propriedade privada, direito tendencialmente absoluto, e o interesse colectivo que, muitas vezes exige, na sua concretização, a afectação de bens de natureza privada.
E se o interesse da colectividade pode prevalecer, na medida em que a utilidade pública da expropriação dita o desapossamento de bens privados ainda que contra a vontade do respectivo titular, este, como resposta ao sacrifício que lhe é imposto em nome do bem comum, tem direito a receber da entidade expropriante uma justa indemnização para o ressarcir da perda sofrida.
Esse direito indemnizatório não se ajusta a um quadro de responsabilidade civil (por actos ilícitos, pelo risco ou simplesmente por incumprimento): tem como fonte um acto lícito da Administração, constituindo a compensação, que a lei impõe, pela perda do valor do direito por ele afectado[4].
De acordo com o artigo 62º, nº2 da Constituição da República Portuguesa “a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização”.
Aqui se reconhece o direito à propriedade privada, e a sua forma de transmissão, em vida ou por morte, negando-se a possibilidade de desapropriação arbitrária, mas traduz também a afirmação do carácter não absoluto desse mesmo direito de propriedade, que, assim, deve ceder, ainda que mediante recebimento de “justa indemnização”, perante interesses públicos ou sociais.
Como sustentam Gomes Canotilho e Vital Moreira[5], na referida norma consagra-se o direito de que ninguém pode ser arbitrariamente privado da propriedade e de ser indemnizado em caso de desapropriação, visando-se com a fixação da justa indemnização, por referência ao valor de mercado, a proibição da atribuição de indemnizações irrisórias ou manifestamente desproporcionadas à perda do bem expropriado.
Também o artigo 1310º do Código Civil estabelece que “havendo expropriação por utilidade pública ou particular ou requisição de bens, é sempre devida a indemnização adequada ao proprietário e aos titulares dos outros direitos reais afectados”.
Não fornece a Lei Fundamental - nem o Código Civil - qualquer critério para a determinação ou preenchimento do conceito de “justa indemnização”, tarefa que foi reservada ao Código de Expropriações, contida nos limites materiais impostos pela Constituição.
Note-se que “o referido direito à indemnização é de natureza análoga à dos direitos fundamentais e, por isso, sujeito ao regime dos direitos, liberdades e garantias, pelo que, nos termos do artigo 18º, nº2 da Constituição, só pode ser restringido para a salvaguarda de outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos”[6].
Assim, de acordo com o artigo 1º do Código das Expropriações, “os bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser expropriados por causa de utilidade pública compreendida nas atribuições, fins ou objecto da entidade expropriante, mediante o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização nos termos do presente Código”, cujo artigo 23º, nº1 esclarece: “a justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data”. Neste preceito, que constitui de certa forma um preâmbulo do conjunto normativo que define as regras de cálculo do montante da indemnização, de acordo com os vários critérios aplicáveis, encontra-se a tradução concretizada do princípio consagrado no artigo 62º, nº2 da Constituição Portuguesa.
Quanto ao alcance e conteúdo do conceito de justa indemnização a que o normativo citado faz apelo, elucida Alves Correia[7]: “a obrigação de indemnização por expropriação não se confunde com o dever de indemnização correspondente à responsabilidade civil por factos ilícitos, pelo risco e pela violação de deveres contratuais. Ao passo que este abrange todas as perdas patrimoniais (…) do lesado e cobre não só o prejuízo causado, mas também os benefícios que aquele deixou de obter em consequência da lesão, tendo como objectivo colocá-lo na situação em que estaria se a intervenção não tivesse tido lugar, aquela engloba apenas a compensação pela perda patrimonial suportada e tem como finalidade a criação de uma nova situação patrimonial correspondente e de valor igual. De uma maneira geral, entende-se que o dano patrimonial suportado pelo expropriado é ressarcido de uma forma integral e justa, se a indemnização corresponder ao valor comum do bem expropriado, ou, por outras palavras, ao respectivo valor de mercado ou ainda ao seu valor de compra e venda”.
Bernardo Sabugosa Portal Madeira[8] vai mais longe na delimitação desse conceito, ao defender que “a garantia de uma justa indemnização não deve corresponder apenas ao valor do mercado do bem, mas deveria incluir ainda outros factores que a ela conduzam, ressarcindo outras despesas que sejam atendíveis”, e socorre-se, na defesa dessa ideia, de vária jurisprudência e outras posições doutrinárias que cita na sua obra, entre as quais a de J. A. Santos[9]: “a justa indemnização há-de corresponder ao valor adequado que permita ressarcir o expropriado da perda que a transferência do bem que lhe pertencia para outra esfera dominial lhe acarreta” a qual “só ficará garantida se a generalidade das expropriações se fizer por forma a que as indemnizações atribuídas a final assegurem, em relação a cada caso concreto e tendo em atenção as respectivas circunstâncias específicas, a adequada reconstituição da lesão patrimonial infligida ao expropriado”.
Entendem a doutrina e a jurisprudência dominantes, que a justa indemnização, correspondendo ao valor real e corrente do bem de que o titular é desapossado pelo acto expropriativo, deve ser equivalente à importância que, nas condições normais de mercado livre, o expropriado, com referência à data da declaração de utilidade pública, obteria, de modo a ser reposto no seu património valor idêntico ao do bem de que se viu privado.
Ter-se-á, assim, por justa a indemnização que compense total e plenamente o expropriado pelo prejuízo que lhe é imposto[10]; o expropriado deve receber pelo bem de que foi desapossado o mesmo que receberia por ele se o negociasse livremente no mercado.
Esclarece o Acórdão desta Relação de 17.06.2008[11], que “a expropriação por utilidade pública confere ao expropriado o direito a uma justa indemnização e será justa desde que compense plenamente o sacrifício patrimonial suportado pelo expropriado, de modo que a perda patrimonial imposta seja suportada equitativamente por todos os cidadãos e não apenas pelo expropriado. A indemnização por expropriação deve aproximar-se tanto quanto possível do valor que o proprietário obteria pelo seu bem se não tivesse sido expropriado, tendendo a coincidir com o valor de mercado, em situação de normalidade”.
E como se pode ler no acórdão nº 52/90, de 07.03.90, do Tribunal Constitucional[12], “a justa indemnização há-de corresponder ao valor adequado que permita ressarcir o expropriado da perda que a transferência do bem que lhe pertencia para outra esfera dominial lhe acarreta, devendo ter-se em atenção a necessidade de respeitar o princípio da equivalência de valores: nem a indemnização pode ser tão reduzida que o seu montante a torne irrisória ou meramente simbólica nem, por outro lado, nela deve atender-se a quaisquer valores especulativos ou ficcionados, por forma a distorcer (positiva ou negativamente) a necessária proporção que deve existir entre as consequências da expropriação e a sua reparação”.
1.2. Apreciação e valoração da prova pericial
Segundo o artigo 388º do Código Civil, “a prova pericial tem por fim a percepção ou apreciação de factos por meio de peritos, quando sejam necessários conhecimentos especiais que os julgadores não possuem, ou quando os factos, relativos a pessoas, não devam ser objecto de inspecção judicial”, determinando o artigo 389º do mesmo diploma legal que “a força probatória das respostas dos peritos é fixada livremente pelo tribunal”.
Livre apreciação da prova que, como sem oscilações tem entendido a doutrina e a jurisprudência, não se confunde com apreciação arbitrária, ou mesmo discricionária, da prova, significando antes a ausência de critérios fixos nessa apreciação, que deverá apenas subordinar-se a critérios de racionalidade, de bom senso, tendo ainda por base regras de experiência comum com suporte nos elementos objectivos vertidos no processo.
Como se afirma no acórdão desta Relação e Secção de 31.05.2011[13], “não dispondo o juiz de conhecimentos especiais na área a que respeita a perícia (…), salvo casos de erro grosseiro, não estará em condições de sindicar o juízo científico emitido pelo perito, afigurando-se, por isso, bem mais ajustada às actuais realidades da vida, a norma do Código de Processo Penal relativa ao valor da prova pericial (artigo 163.º, n.º 1), que estabelece a presunção de que o juízo técnico, científico ou artístico, está subtraído à livre apreciação do julgador.
Será, talvez, ao nível dos dados de facto que servem de base ao parecer científico que o juiz se acha em posição de pôr em causa o juízo pericial”.[14]
Na expropriação litigiosa a prova pericial constitui meio probatório não só necessário, porque legalmente imposto, como decorre do nº2 do artigo 61º do Código das Expropriações, mas também essencial à determinação da referida “justa indemnização”, já que, pela sua natureza técnica, é o que melhor habilita o julgador a apurar o valor da coisa expropriada[15].
Com efeito, não obstante o juiz não estar vinculado ao resultado do laudo pericial, a tecnicidade de que se revestem as questões debatidas no processo expropriativo justifica que se atribua particular relevância a este meio probatório. Como se afirma no acórdão desta Relação de 10.11.2009[16], “…a prova pericial é a prova rainha em matéria desta natureza, dada a sua especificidade, onde os conhecimentos especializados dos peritos fazem, de facto, toda a diferença”, acrescentando à frente: “…o tecnicismo das questões postula se dê particular atenção a tal género de prova que é, por vezes, a única com virtualidade para resolver a questão”.
Díspares foram, no caso concreto, os pareceres dos peritos que procederam à avaliação da parcela expropriada quanto ao valor a atribuir à mesma.
O perito indicado pela entidade expropriante propôs os valores de € 23.482,50 e € 18.234,10, obtidos com recurso, respectivamente, ao método comparativo e ao método analítico.
O perito indicado pelo expropriado propôs o valor de € 47.01563.
Por sua vez, foram de € 42.770,76 e € 30.268,20 os valores propostos pelos peritos nomeados pelo tribunal, obtidos com recurso, respectivamente, ao método fiscal comparativo e ao método analítico.
Como expressivamente se afirma no já citado acórdão desta Relação de 31.05.2011, “diz-nos a experiência e o bom senso, que, quando se verifica a divergência entre os peritos na expropriação, é paradigmática esta situação: o relatório do perito do expropriado defende o valor mais elevado; o relatório do perito da entidade expropriante defende o valor mais baixo; o relatório dos peritos do tribunal fica-se por um valor intermédio.
Nunca nos deparámos com a situação inversa – a intransigente defesa do valor mais elevado, pelo perito da entidade expropriante, e a humilde aceitação de um valor inferior pelo perito do expropriado.
A virtude não tem necessariamente que se situar algures no “meio”, ao contrário do que afirma o adágio popular, mas só a equidistância relativamente ao conflito subjacente à divergência, justificará o facto de, sempre que a mesma ocorre, os peritos do tribunal, em laudo maioritário (3 em 5), defenderem um valor indemnizatório que se situa entre o valor mais elevado proposto pelo perito do expropriado e o valor mais baixo defendido pelo perito da entidade expropriante.
A repetida constatação deste facto tem legitimado a conclusão, geralmente aceite nos tribunais, de que o critério de “prudência, o seu bom senso” na aplicação da prova, preconizado pelos professores citados, deverá levar o julgador a valorizar mais o acórdão maioritário, não só por ser subscrito por uma maioria do colégio pericial (critério que, de per se já seria de considerar), mas por essa maioria estar mais afastada dos interesses em conflito (sem desprimor para os peritos que defendem a tese mais favorável a quem os indica)”.
Conforme corresponde a …”entendimento jurisprudencial uniforme, o tribunal deve dar preferência ao parecer dos peritos escolhidos pelo tribunal, quer pela competência técnica que lhes é reconhecida, quer pelas melhores garantias de imparcialidade que oferecem (cf., por ex. Ac. da RP de 27/5/80, C.J. ano V, tomo III, pág.82; Ac RC de 21/5/91, C.J. ano XVI, tomo III, pág.73; Ac RE de 25/6/92, C.J. ano XVII, tomo III, pág. 343; Ac RL de 23/5/95, C.J. ano XX, tomo II, pág.88).
Tal não significa uma irrestrita vinculação ao laudo maioritário, já que o tribunal pode introduzir-lhe ajustamentos, fazer correcções, colmatar falhas, ou seguir o laudo ou critérios diferentes, se os tiver por mais justos, de acordo com os elementos probatórios que possuir (cf. por ex., ALBERTO DOS REIS, CPC Anotado, vol. IV, pág.186; Ac. RL de 12/4/94, C.J.XIX, tomo II, pág.109)”[17], posição de que também se comunga.
Em caso de disparidade de laudos deve dar-se, pois, prevalência ao subscrito pelo colégio de peritos nomeados pelo tribunal, de entre os constantes de lista oficial, já que para além da presumida competência que se lhes reconhece, é o que oferece maiores garantias de independência e de imparcialidade, face à distanciação que mantém em relação às posições do expropriante e do expropriado[18].
Também este entendimento foi acolhido na decisão recorrida que, para tanto, afirma: “como tem vindo a ser jurisprudência pacífica, quando, em matéria de determinação da indemnização a fixar aos expropriados, os peritos, pessoas dotadas de especiais conhecimentos técnicos, se dividem de forma inconciliável emitindo pareceres técnicos contraditórios e inconciliáveis sobre questões técnicas e objectivas, deve o julgador atribuir especial relevância aos laudos subscritos maioritariamente pelos peritos pelo tribunal, pela maior distância e independência que, em princípio, é suposto terem relativamente aos interesses particulares das respectivas partes, desde que os mesmos estejam devidamente fundamentados, o que sucede no caso vertente, cfr., entre muitos outros, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 30.04.2010, referente ao processo nº 2183/08-1, disponível in www.dgsi.pt”, que, quanto a este concreto aspecto, merece inteira concordância.
1.3. Da fixação da “justa indemnização
De acordo com o nº1 do artigo 25º do Código das Expropriações, o solo pode classificar-se como apto para construção (alínea a) e para outros fins (alínea b), devendo integrar-se nesta última categoria o solo que não se enquadre em nenhuma das previsões constantes do nº2 do mencionado preceito, quando determina:
“Considera-se solo apto para construção:
- a)O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;
- b)O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas, mas se integra em núcleo urbano existente;
- c)O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a);
- d)O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o nº5 do artigo 10º”.
Ou seja: a lei define o que entende por solo apto para a construção, com base em critérios funcionais e operativos, reservando para a classificação de “outros fins”, por exclusão de partes, os que sejam desprovidos de aptidão edificativa.
A caracterização de determinado solo como apto para construção não pode ser aferida com recurso a critérios abstractos quanto à sua capacidade edificativa, antes terá de se avaliar, para obter tal conclusão, se preenche alguma das condicionantes elencadas na norma atrás citada. Como refere o Acórdão da Relação do Porto, de 04.07.2007[19], “o legislador, ao distinguir o solo apto para construção do solo para outros fins, não adoptou um critério abstracto de aptidão edificatória – já que, abstracta ou teoricamente, todo o solo, incluído o integrado em prédios rústicos, é passível de edificação –, mas, antes, um critério concreto de potencialidade edificativa”.
Também a propósito da caracterização do solo apto para construção, esclarece o Acórdão desta Relação de 21.12.2010[20]: “um solo apto para construção é (…) aquele que apresenta condições materiais e jurídicas que permitam a construção, não tendo essa potencialidade edificativa, necessariamente, de ser imediata, podendo, outrossim, ser muito próxima.
Portanto, só devem avaliar-se os solos como aptos para construção quando, do ponto de vista físico e legal, é possível e admissível construir nesses terrenos, sem ficcionar uma potencialidade que os mesmos não têm, não podem ter, nem se perspectiva, como possibilidade próxima ou imediata, que a possam vir a ter”.
Convergem todos os peritos indicados e nomeados quanto à qualificação de “solo apto para construção” da parcela expropriada. Divergem, no entanto, quanto aos critérios para apuramento do seu valor, que se reflecte nas díspares propostas de indemnização apresentadas.
Dispõe assim o artigo 26º do Código das Expropriações:
- “1.O valor do solo apto para a construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor, nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no nº 5 do artigo 23º.
- 2.O valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%.
- 3.Para os efeitos previstos no número anterior, os serviços competentes do Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuadas na zona e os respectivos valores.
- 4.Caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2, por falta de elementos, o valor do solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes.
- 5.Na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
- 6.Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
- 7.A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens seguintes, e com a variação que se mostrar justificada:
- a)Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela – 1,5%;
- b)Passeios em toda a extensão do armamento ou do quarteirão, do lado da parcela – 0,5%;
- c)Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela – 1%;
- d)Rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela – 1,5%;
- e)Rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da parcela – 1 %;
- f)Rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela – 0,5%;
- g)Estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela – 2%;
- h)Rede distribuidora de gás junto da parcela – 1%;
- i)Rede telefónica junto da parcela – 1%.
- 8.Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito da determinação do valor do terreno.
- 9.Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos nºs 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter-se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas.
- 10.O valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos nºs 4 a 9 será objecto da aplicação de um factor correctivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, no montante máximo de 15% do valor da avaliação.
- 11.No cálculo do valor do solo apto para a construção em áreas criticas de recuperação e reconversão urbanística, legalmente fixadas, ter-se-á em conta que o volume e o tipo de construção possível não deve exceder os da média das construções existentes do lado do traçado do armamento em que se situe, compreendido entre duas vias consecutivas.
12 - Sendo necessário expropriar solos classificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infra-estruturas e equipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território plenamente eficaz, cuja aquisição seja anterior à sua entrada em vigor, o valor de tais solos será calculado em função do valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela expropriada”.
O nº2 do citado normativo determina que o valor do solo apto para construção “constitui o resultado da média aritmética actualizada dos preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais correctoras dos valores declarados efectuadas na mesma freguesia ou limítrofes nos três anos dos últimos cinco, com média anual mais elevada, quanto a prédios similares, nos parâmetros em instrumento de planeamento territorial corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, até dez por cento”[21].
Trata-se, pois, de um critério de referência para a determinação do valor do terreno expropriado, com vista à atribuição da referida “justa indemnização”, que privilegia o recurso à média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisição.
Apesar de constituir o principal critério referencial para o cálculo do valor do solo apto para construção é frequentemente substituído pelo critério supletivo referente ao custo da construção em condições normais de mercado previsto no nº4 do mesmo normativo, por impossibilidade ou dificuldade de funcionamento em determinados casos concretos, por falta de elementos necessários à sua correcta aplicação.
Como reconhece Salvador da Costa[22], “este critério de cálculo só pode funcionar adequadamente se os árbitros e os peritos tiverem acesso aos referidos elementos fiscais, se estes forem completos, incluindo a área, o volume da construção e o valor unitário do solo, e se as avaliações fiscais forem idóneas à correcção das declarações de preço das transacções”.
Alípio Guedes[23], tecendo duras críticas ao método em causa, refere-se ao facto de raras vezes ser aplicado, considerando obsoletas as normas dos nºs 2 e 3 do citado artigo 26º face às novas normas em vigor do Código do IMI.
Também Pedro Elias da Costa[24] se pronuncia no sentido de não ser aplicável o método em causa quando falhe algum dos apontados elementos, designadamente quando os serviços do Ministério das Finanças não forneçam as listas das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuados na mesma freguesia ou em freguesias limítrofes nos últimos cinco anos.
Igualmente Bernardo Sabugosa Portal Madeira[25] reconhece: “o legislador introduziu os nºs 2 e 3 quase como uma ironia, pois, tanto quanto sabemos, até hoje, estes dois parágrafos do art. 26º pouco mais foram que letra morta!
(…) o legislador apesar de ter dado aparentemente grande importância às avaliações fiscais, quase presumindo que se encontravam actualizadas, quanto muito carecendo de 10% de correcção, logo a seguir dá a solução caso esse elemento esteja em falta, sugerindo um procedimento alternativo para a avaliação”.
Com recurso ao referido método, o parecer maioritário subscrito pelo colégio de peritos nomeados pelo tribunal aponta o valor de € 42.770,76 para a parcela expropriada.
Denunciam, porém, a falibilidade desse método, que se limita a proceder a um cálculo de uma média aritmética, apontando as seguintes falhas:
- -“as listas fornecidas não dispõem de todos os elementos indispensáveis à realização da avaliação segundo o critério fiscal como, por exemplo, as condições de implantação, a acessibilidade, as infra-estruturas em serviço, a caracterização do solo à luz do P.D.M., o volume de construção, etc.;
- -não foram indicados os valores fiscais que fizeram a correcção ou a confirmação dos valores declarados;
- -a discrepância entre o valor mínimo € 1,40/m2 (freguesia de Santa Comba) e o valor máximo € 115,38/m2 (freguesia de Seia) apresentados;
- -as próprias avaliações fiscais possuem pouca credibilidade uma vez que, normalmente, traduziam um valor muito inferior ao valor normal e corrente do bem, o que recentemente o próprio Estado reconheceu e pretendeu corrigir com a entrada em vigor do C.I.M.I.”.
A amostra fornecida pelos Serviços de Finanças contém igualmente uma flagrante discrepância relativamente ao preço/m2 resultante da avaliação fiscal: mínimo - € 3,19 (ano 2005, Santa Comba Dão, artigo 862) e máximo - € 170,95 (ano 2007, Seia, artigo 4498).
De tal sorte, que, confrontado com este último valor, o perito indicado pela entidade expropriante fez constar no seu relatório: “após análise dos dados, foi retirado o dado correspondente ao artigo urbano nº 4498 da freguesia de Seia, que reportava o valor unitário de 170,95 €/m2, valor este que nada tem a ver com os preços dos terrenos no local. É certamente um lapso, pois verifica-se que o valor de avaliação é igual ao valor patrimonial, o que não é habitual, ou trata-se de um caso excepcional que pode corresponder a uma compra por conveniência ou necessidade, uma vez que se trata de um artigo com área muito reduzida, situado no centro da cidade”.
E com base nesse pressuposto - não confirmado - procedeu ao cálculo através do método fiscal comparativo excluindo do mesmo o referido valor.
Como bem considera a sentença recorrida, não podia aquele perito, como o fez, manipular os dados, excluir do cálculo efectuado aquele valor, ainda que manifestamente superior aos demais, sem previamente confirmar se este é fruto de lapso ou se se trata de um qualquer caso excepcional. O afastamento desse valor no cálculo aritmético vicia indubitavelmente o resultado alcançado.
Por seu turno, o perito indicado pelo expropriado, procedendo ao cálculo através da metodologia prevista no nº2 do artigo 26º do Código das Expropriações, introduz-lhe uma correcção de 10%, não esclarecendo os seus fundamentos.
As apontadas fragilidades do método comparativo fiscal para o cálculo da parcela expropriada aconselham o recurso ao método supletivo previsto no nº4 do referido normativo, que permite proceder ao cálculo do valor do solo em função do respectivo custo de construção em condições normais de mercado.
Como salienta Salvador da Costa[26], “dada a complexa estrutura do critério mencionado sob o nº2 deste artigo, o que o normativo ora em análise estabelece a título subsidiário acaba por poder funcionar, não raro, a título principal”.
Este último critério, não se resumindo a uma mera operação aritmética, é o que, no caso concreto, poderá fornecer um valor mais aproximado do valor corrente do mercado para a parcela expropriada, garantindo melhores condições de ser atingida a justa indemnização.
Determina o nº5 do mencionado artigo 26º que para a determinação do custo de construção se atende, como referencial, “aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada”.
Como se afirma na sentença recorrida, é o próprio Código das Expropriações que remete para os regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada, e isto porque, acrescenta-se, o legislador insiste em não definir o custo de construção, remetendo para aqueles critérios[27].
É certo que, sendo referencial, esse critério não é vinculativo para o tribunal[28], que, oficiosamente, ou a requerimento das partes, pode recorrer a outro para esse efeito avaliativo, nos termos do nº 4 do artigo 23º do Código das Expropriações.
No caso, não requereram as partes a aplicação de distinto critério para efeitos de avaliação do custo de construção, e não existem outros elementos de que o tribunal se possa socorrer que possam melhor garantir a satisfação de uma justa indemnização.
O relatório pericial maioritário elaborado pelos peritos nomeados pelo tribunal fixou o preço por metro quadrado de construção com referência ao valor constante da Portaria nº 1152/2006, de 30 de Outubro, esclarecendo os mesmos terem adoptado este critério “por traduzir um valor mais próximo dos custos de construção praticados, na região, em mercado livre”, posição sufragada pela sentença recorrida.
À data da publicação da declaração de utilidade pública - 30.04.2007 - estava em vigor a referida Portaria, pelo que nenhum reparo há a apontar à sua aplicação ao caso vertente.
Como se refere no mesmo relatório maioritário, para a determinação do coeficiente de ocupação do solo (COS) da parcela expropriada foi considerado o PDM de Seia, que prevê um CAS de 0,3 e um COS de 0,6 para o local onde a mesma se situa, tendo, por isso, o parecer, em conformidade com esse elemento e atendendo à “tipologia urbanística dominante (moradias isoladas)”, fixado os valores de 0,6 m2 para habitação e 0,3 m2 para garagem e arrumos.
Retira-se ainda do mesmo relatório que a parcela expropriada se situava “dentro do perímetro urbano da cidade de Seia, nas proximidades do Bairro da Quintela e da povoação de Maceira, a uma distância de cerca de 100 m de cada um deles. A tipologia urbanística dominante é a habitação unifamiliar, de qualidade média, composta por rés do chão e primeiro piso, havendo também alguns casos de habitação em banda contínua.
Confinava, no limite Poente, com um caminho de terra batida, sensivelmente plano e em bom estado, que a cerca de 50 metros do limite da parcela entronca na Estrada Municipal que liga aquelas duas povoações.
A parcela era plana assim como o prédio do qual foi destacada. O solo era de origem granítica, com textura franco-arenosa, boa profundidade, sem afloramentos rochosos, sem pedregosidade e com drenagem eficiente (…).
Em toda a área envolvente da parcela não são conhecidos focos de poluição do meio ambiente pelo que a qualidade ambiental é considerada boa. Num raio de 1000 m, contados a partir do limite da parcela, existem diversos equipamentos e serviços públicos.
A parcela dispunha das seguintes infra-estruturas:
. Acesso rodoviário em terra batida numa extensão de 50 m
. Rede de abastecimento domiciliário de água
. Rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão
A rede telefónica situava-se a mais de 50 m do limite da parcela pelo que não é considerada como estando ao serviço desta.
Na Planta de Ordenamento do Plano Director Municipal (PDM) de Seia, plenamente eficaz à data da declaração de utilidade pública, a parcela inseria-se em “Espaço urbanizável, ZVU 4-A - para moradias isoladas”.
A estrutura e características do solo da parcela expropriada não afastam a possibilidade da sua ocupação abaixo da soleira de edifício a implantar no local, com espaço reservado a arrumos e garagem (na cave). A sua textura “franco-arenosa, boa profundidade, sem afloramentos rochosos, sem pedregosidade e com drenagem eficiente”, pelo contrário, indiciam claramente a possibilidade de construção também em profundidade, sem recurso a técnicas de especial complexidade ou significativo aumento de custos de construção.
Os valores atribuídos em função da “incidência do valor do solo no custo da construção” acham-se devidamente fundamentados e respeitam os limites consignados nos nºs 6 e 7 do artigo 26º Código de Expropriações.
Nos termos do nº 6 do referido dispositivo, ao valor do solo apto para construção fez-se corresponder uma percentagem de 10%, sendo que o limite aí fixado é de 15%, mostrando-se a mesma ajustada às condições de localização da parcela, qualidade ambiental, sem focos de poluição, considerada boa, e existência de equipamentos e serviços públicos num raio de 1.000 metros contados do limite da referida parcela.
Foram ainda respeitados os limites impostos pelas alíneas c) e e) do nº7 do mencionado artigo 26º.
Prevendo a alínea a) do mesmo normativo uma percentagem máxima de 1,5% para o “acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente, junto da parcela”, mostra-se ajustada a atribuição de 1%, nos moldes propostos pelo relatório pericial maioritário, avalizado pela sentença recorrida.
Não colhe, a este respeito, a tese defendida pela entidade expropriante para afastar a aplicação da aludida percentagem com o argumento de que a parcela expropriada apenas é servida por acesso em terra batida, sem pavimentação. Se é certo que o acesso à parcela é directamente feito por um caminho de terra batida, que confinava, no limite Poente, com a mesma, sendo aquele “sensivelmente plano e em bom estado”, o referido caminho, a cerca de 50 metros do limite da parcela, entronca na Estrada Municipal que liga aquelas duas povoações”, sendo, pois, extremamente curta a distância que separa o limite da parcela da via pública em causa, tendo ainda assim sido relevada tal distância, ao ser fixada a percentagem de 1% em vez do limite máximo de 1,5% legalmente previsto na citada alínea a).
Note-se, além do mais, que a lei se refere à existência de acesso rodoviário, com as características definidas na alínea a) do nº 7 do artigo 26º, junto da parcela, e não até à parcela.
Mostra-se, além do mais, justificada fundadamente a não aplicação do valor dedutivo previsto no nº9 do artigo 26º do Código das Expropriações.
Não procedem, por conseguinte, as conclusões argumentativas da recorrente “Estradas de Portugal, S.A.”. A decisão recorrida fixou a indemnização devida pela expropriação da parcela nº 31 ancorando-se no parecer, maioritário, dos peritos nomeados pelo tribunal, que, perante a divergência manifestada em relação aos pareceres dos peritos indicados pelas partes, maiores garantias de isenção e imparcialidade oferece, mostrando-se o mesmo fundamentado, encontrando os critérios e os parâmetros nele acolhidos para a avaliação da parcela expropriada e determinação do seu valor para efeitos de atribuição da indemnização devida pela expropriação ablativa do prédio do expropriado integral acolhimento nas normas legais aplicáveis ao caso.
Não se vê razão para se proceder à revogação (e não anulação, como preconiza a apelante “Estradas de Portugal, S.A”) da sentença recorrida, que, assim, se mantém.
Conclusão:
- -Na expropriação litigiosa a prova pericial constitui meio probatório não só necessário, porque legalmente imposto, mas também essencial à determinação da “justa indemnização”, já que, pela sua natureza técnica e científica, é o que melhor habilita o julgador a apurar o valor do bem expropriado.
- -Em caso de disparidade de laudos deve dar-se prevalência ao subscrito pelo colégio de peritos nomeados pelo tribunal, de entre os constantes de lista oficial, já que para além da presumida competência que se lhes reconhece, é o que oferece maiores garantias de independência e de imparcialidade, face à distanciação que mantém em relação às posições do expropriante e do expropriado.
- -Esse valor probatório apenas será de excluir se outros preponderantes elementos de prova o infirmarem, se padecer de erro grosseiro ou se for contrário a normas legais vinculativas.
- -Apesar do critério plasmado no nº2 do artigo 26º do Código de Expropriações - recurso à média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisição - constituir o principal critério referencial para o cálculo do valor do solo apto para construção, pode e é frequentemente substituído pelo critério supletivo referente ao custo da construção em condições normais de mercado previsto no nº4 do mesmo normativo, por impossibilidade ou dificuldade de funcionamento do primeiro em determinados casos concretos, designadamente por falta de elementos necessários à sua correcta aplicação.
Nestes termos, acordam os juízes desta Relação em:
- a)Indeferir a ampliação do objecto do recurso requerida pelo expropriado M (...);
- b)Julgar improcedente a apelação interposta por “Estradas de Portugal, S.A”, confirmando a sentença recorrida.
Custas (da apelação): a cargo do apelante.
Judite Pires ( Relatora )
Carlos Gil
Fonte Ramos
