105/07.7TYLSB-BX-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário para os efeitos do nº7 do art. 663º do C.P.C. (elaborado pelo relator):

- Não é nulo por omissão de pronúncia para os efeitos da al. d) do nº1 do art. 615º do C.P.C., o saneador-sentença no qual a juiz decide proferir decisão de mérito, afastando a possibilidade de convidar a autora a suprir ilegitimidade proveniente de preterição de litisconsórcio necessário legal, por aplicação do nº3 do art. 278º do C.P.C.

- Não é nulo por omissão de pronúncia para os efeitos da al. b) do nº1 do art. 615º do C.P.C., o saneador-sentença no qual não sejam elencados os factos não provados.

- O recurso contra o saneador-sentença de mérito, posterior a pré-saneador em que não foi dirigida à parte qualquer convite ao aperfeiçoamento da petição inicial, é o mecanismo próprio para anular a sentença, mas pela invocação da nulidade prevista no art. 615º, nº1, al. d), e não pela convocação do disposto no art. 662º, nº2, al. c) do C.P.C.

- Quando findam os articulados, de todos os factos que, integrando o objeto do litígio, o juiz pode conhecer, alguns existem que o juiz pode julgar provados de imediato. Se o silogismo judiciário a que estes se deverão submeter, permitir uma decisão sobre o mérito da causa, resta apurar se aqueles sobre os quais não é possível, naquele momento, formular um julgamento de “provado” ou “não provado”, modificariam o seu valor relativo no âmbito da causa de pedir, autorizando assim uma decisão de mérito diferente.

- Em ação de verificação ulterior de outros direitos, a utilização como meio de prova da correspondência trocada entre o mandatário da autora e o administrador da insolvência com vista à aquisição por aquela de imóveis apreendidos, não é um meio de prova proibido por violação do segredo profissional a que alude o art. 92º, nº1, al. f) do Estatuto da Ordem dos Advogados.

- É incompatível com o animus da posse em nome próprio correspondente ao direito de propriedade, a propositura de ação em que se pede a resolução do contrato promessa, a condenação da ré (posteriormente declarada insolvente) ao pagamento de uma indemnização pelo incumprimento culposo desse contrato, e ainda o reconhecimento de que tal crédito é garantido por direito de retenção.

Acordam os Juízes na 1ª Secção de Comércio do Tribunal da Relação de Lisboa:

I

1. No processo nº105/07.7TYLSB que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa – Juízo de Comércio de Lisboa – J. foi, em 14 de Novembro de 2025, proferido, no apenso BX relativo a ação declarativa comum em que é autora MD__ Construções, Lda., e rés massa insolvente da sociedade ORS - Construções, S.A.; Consulteam – Consultores de Gestão, Lda.; e Segum – Sociedade de Construções, S.A., o seguinte saneador-sentença que se transcreve na íntegra:

“A Autora intentou a presente acção declarativa comum contra Massa Insolvente de ORS - Construções, S.A., Consulteam - Consultores de Gestão, Lda. e Segum – Sociedade de Construções, S.A.

A Autora pretende que se reconheça o seu direito de propriedade sobre doze fracções autónomas apreendidas para a massa insolvente por as ter adquirido por usucapião. A Autora pretende, na verdade, a separação e restituição de bens apreendidos para a massa insolvente.

Ora, o meio processual para a separação e restituição de bens apreendidos para a massa insolvente após o decurso da prazo da reclamação de créditos é a acção de verificação ulterior de outros direitos prevista no artigo 146.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas.

Estabelece o artigo 146.º, n.º 1 do Código dos Processos Especiais de Recuperação da Empresa e de Falência que “Findo o prazo das reclamações, é possível reconhecer ainda outros créditos, bem como o direito à separação ou restituição de bens, de modo a serem atendidos no processo de insolvência, por meio de acção proposta contra a massa insolvente, os credores e o devedor, efectuando-se a citação dos credores por meio de edital electrónico publicado no portal Citius, considerando-se aqueles citados decorridos cinco dias após a data da sua publicação” – sublinhado nosso.

A acção deveria ter sido intentada contra a insolvente, a massa falida e contra todos os credores. A falta de qualquer deles é motivo de ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio passivo necessário. A ilegitimidade passiva é uma excepção dilatória, de conhecimento oficioso, que, não sendo sanada, determina a absolvição da instância.

Haveria que conhecer desta excepção. Contudo, nos termos do artigo 278.º, n.º 2 do Código de Processo Civil “As excepções dilatórias só subsistem enquanto a respectiva falta ou irregularidade não for sanada, nos termos do n.º 2 do artigo 6.º; ainda que subsistam, não tem lugar a absolvição da instância quando, destinando-se a tutelar o interesse de uma das partes, nenhum outro motivo obste, no momento da apreciação da excepção, a que se conheça do mérito da causa e a decisão deva ser integralmente favorável a essa parte”.

Ora, no caso vertente, nada obsta ao conhecimento do mérito da causa, sendo a decisão, conforme se verá integralmente favorável às Rés, bem como à insolvente e aos restantes credores.

Por conseguinte, entende-se não apreciar a referida excepção e conhecer deste já do mérito da causa.

Notifique.

Uma vez que a decisão da causa depende apenas da aplicação e da interpretação de normas jurídicas, sendo indiferente a prova dos factos que permanecem controvertidos e, na medida em que, sem necessidade de mais provas, o estado do processo permite proferir decisão segura, ir-se-á de imediato conhecer do mérito do pedido deduzido.

SENTENÇA

I. Relatório

MD__ Construções, Lda. intentou a presente acção declarativa comum contra Massa Insolvente de ORS - Construções, S.A., Consulteam - Consultores de Gestão, Lda. e Segum – Sociedade de Construções, S.A. (actual Sacramento Campos, Imobiliária S.A.1), peticionando que:

1 A Ré Segum – Sociedade de Construções, S.A. foi incorporada na sociedade Suprema – Urbanizações, Projectos e Construções, S.A., que por sua vez foi incorporada na sociedade actual Sacramento Campos, Imobiliária S.A

a) a Autora seja reconhecida e declarada como única e legítima proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “A, B, C, D, F, H e J, do prédio sito na U…, Arrentela Seixal, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..37, inscritas na respectiva matriz urbana sob o artigo ..54, legitimando-se assim a sua posse sobre as mesmas;

b) a Autora seja reconhecida e declarada como única e legítima proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “B, D, F, H e J do prédio sito na U…, Arrentela, Seixal, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..39, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..57 legitimando-se assim a sua posse sobre as mesmas;

c) a Consulteam - Consultores de Gestão, Lda. seja, na qualidade de credora hipotecária da Massa Insolvente da ORS - Construções, S.A., condenada a abster-se de praticar qualquer acto que prejudique as referidas fracções e ordenar-se o cancelamento de todo e qualquer registo de inscrição de hipoteca efectuado a seu favor;

d) a Segum – Sociedade de Construções, S.A. seja, na qualidade de credora hipotecária da Massa Insolvente da ORS - Construções, S.A., condenada a abster-se de praticar qualquer acto que prejudique as referidas fracções e ordenar-se o cancelamento de todo e qualquer registo de inscrição de hipoteca efectuado a seu favor;

e) seja ordenado o cancelamento de quaisquer direitos, ónus e encargos que constem do registo das referidas fracções.

Alega, em síntese, que celebrou com a ORS - Construções, S.A. um contrato promessa de compra e venda de 12 fracções autónomas que esta iria construir em dois lotes de terreno. Concluídos os prédios, a ORS - Construções, S.A. entregou-lhe sete fracções autónomas em 29.09.2006 e cinco em 11.11.2006.

Alega ainda que colocou as fracções para comercialização e posterior venda, passou a mostrá-las aos seus clientes e chegou a celebrar contratos promessa de compra e venda com estes. Na data designada para a realização das escrituras a ORS - Construções, S.A. nunca compareceu.

Mais alega que em 16.03.2007 intentou acção declarativa comum, peticionando a resolução do contrato promessa de compra e venda e a condenação da ORS - Construções, S.A. a pagar-lhe a quantia de 1.870.000,00€, correspondente ao valor das fracções e o reconhecimento do direito de retenção sobre as fracções. Na pendência desta acção foi declarada a insolvência da ORS - Construções, S.A

Alega também que, desde a data da entrega das chaves, a Autora passou a intitular-se e a ser reconhecida como proprietária das referidas fracções e, convicta dessa sua qualidade, a passou a comportar-se como legítima proprietária das mesmas. Desde 2006 participa nas Assembleias de condóminos como proprietária das fracções, procedeu a obras de conservação e restauro nas fracções e tem participado e contribuído na realização de obras de manutenção e conservação das partes comuns. Alega igualmente que celebrou contratos promessa de compra e venda das fracções e contratos de arrendamento na qualidade de senhoria. Sempre que existe a necessidade de resolver algum problema nas fracções, nomeadamente, entupimento de esgotos, falhas no fornecimento de água, electricidade é a Autora que é contactada.

Por último alega que actuou desde 2006 de forma pacífica e pública e susceptível de ser conhecida e sem oposição de ninguém, pelo que adquiriu as fracções por usucapião.

A Ré Massa Insolvente da ORS - Construções, S.A. contestou, alegando que não estão verificados os pressupostos da usucapião, uma vez que as fracções foram entregues à Autora no âmbito de um contrato promessa de compra e venda, sendo que este tipo de contrato não é susceptível de, por si só, transferir a posse ao promitente comprador. O promitente comprador é um mero detentor ou possuidor precário, a não ser que a eficácia translativa decorra do acordo negocial de entrega antecipada e da efectiva entrega do bem pelo promitente vendedor, o que não ocorreu. Alega também que não inversão do título da posse.

Alega ainda a Autora jamais agiu de forma a demonstrar intitular-se como proprietária das fracções, nem foi reconhecida como sua proprietária, designadamente na instauração da acção declarativa, na reclamação de créditos e, pelo menos, até à data da realização da audiência no âmbito do julgamento das impugnações à lista de credores reconhecidos, em que pretendeu ver reconhecido o alegado crédito por incumprimento contratual da insolvente, bem como, o reconhecimento do direito de retenção sobre as fracções.

Mais alega que, ainda que assim não se entenda, pelo menos, a partir de Janeiro de 2017, a Autora sabe que a Ré não reconhece a sua alegada posse, pelo que esta não pode ser considerada de boa fé. Sendo a posse de má fé, o prazo de usucapião ainda não decorreu.

A Ré Consulteam - Consultores de Gestão, Lda. contestou, arguindo a sua ilegitimidade por não ser beneficiária de hipotecas sobre as fracções autónomas em discussão. Impugnou ainda a factualidade alegada pela Autora, bem como que estejam verificados os pressupostos da usucapião.

A Ré Sacramento Campos, Imobiliária S.A. não contestou.

Foi realizada a audiência prévia.

Foi proferido despacho a informar as partes de que o estado dos autos permitia o conhecimento imediato do mérito da causa.

As partes apresentaram alegações.

O estado dos autos permite, sem necessidade de mais provas, a apreciação do mérito da causa.

II. Saneamento

O tribunal é competente em razão da nacionalidade, da matéria, da hierarquia e do território.

Não há nulidades que invalidem todo o processado.

As partes têm personalidade e capacidade judiciárias.

Não existem outras nulidades, excepções dilatórias, questões prévias ou incidentais de que cumpra apreciar e que obstem ao conhecimento do mérito da causa.

II. Questões a decidir

Atento o alegado pelas partes, importa aferir se estão reunidos os requisitos para que se possa declarar a aquisição, por usucapião, da propriedade das fracções autónomas supra identificada.

IV. Fundamentação de Facto

Com interesse para a decisão da causa estão provados os seguintes factos:

1. A ORS - Construções, S.A., na qualidade de primeira contratante, e a Autora, na qualidade de segunda contratante, celebraram um contrato denominado Contrato Promessa de Compra e Venda de Bens Futuros, datado de 15.04.2005, com o seguinte teor:

“Considerando que:

A) A ORS - Construções, Lda., é promitente compradora dos lotes de terreno para construção, designados lotes 1, 2 e 3, cada um com a área de 230,55 m2, situados na Q…freguesia da Arrentela, concelho do Seixal, objecto do Alvará de Loteamento n.º ../2002;

B) A ORS - Construções, Lda. pretende implantar nos referidos lotes edifícios para habitação multifamiliar;

C) A MD__ - Construções Lda. pretende adquirir fracções autónomas que integrarão os edifícios referidos em B);

É celebrado o presente Contrato Promessa de Compra e Venda de Bens Futuros, nos termos das cláusulas seguintes:

Cláusula Primeira

(Objecto)

1- A Primeira Contratante promete vender à Segunda Contratante, que promete comprar, doze fracções autónomas que integrarão os edifícios destinados a habitação, a implantar nos lotes de terreno melhor identificados no Considerando A).

2- As fracções autónomas, bens futuros prometidos vender, terão as seguintes configurações:

a) Dez fracções autónomas de quatro assoalhadas (T3), cada uma com a área média bruta de 123,12 m2 (cento e vinte e três vírgula doze metros quadrados), situadas nos lotes 1 e 3;

b) Duas fracções autónomas de três assoalhadas (T2), cada uma com a área média bruta de 106,42 m2 (cento e seis vírgula quarenta e dois metro quadrados), situada no lote 1.

3- As características dos edifícios a construir e os acabamentos das fracções autónomas que se prometem vender respeitarão os termos e condições determinados pelo respectivo Alvará de licença/autorização de construção, Mapa Provisório de Acabamentos, junto como Anexo I, as normas legais aplicáveis e as boas regras da arte da engenharia e construção civil.

4- As fracções autónomas referidas em 1., serão transmitidas livres de quaisquer ónus ou encargos.

Cláusula Segunda

(Preço)

1- Como contrapartida da transmissão dos bens futuros, prometida na cláusula primeira, a Primeira Contratante obriga-se a pagar à Segunda Contratante o preço global de €: 1.715.000,00 (um milhão setecentos e quinze mil euros).

2- O preço global estabelecido em 1. é calculado como segue:

a) €: 140.000,00 (cento e quarenta mil euros) devido por cada uma das dez fracções autónomas de quatro assoalhadas (T3), no montante global de € 1.400.000,00;

b) €: 125 000,00 (cento e vinte e cinco mil euros) devido por cada uma das duas fracções autónomas de três assoalhadas (T2), no montante global de €250000,00;

c) e ainda o valor de € 65.000,00 (sessenta e cinco mil euros).

3- A obrigação de pagamento do preço estipulado no número anterior será cumprida como segue:

a) nesta data a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 65.000,00;

b) o remanescente do preço, no valor total da venda das fracções ao preço a determinar pelo Segundo Contratante, na data da celebração dos contratos definitivos de compra e venda.

Cláusula Terceira

(Escritura Pública)

1- Os contratos definitivos de compra e venda das fracções prometidas serão celebrados entre a Primeira Contratante e os terceiros adquirentes a indicar pela Segunda Contratante.

2- As escrituras públicas serão celebradas em data a indicar pela Segunda Contratante e em prazo nunca superior a 90 dias contados da data da outorga da escritura pública de constituição da propriedade horizontal dos respectivos edifícios a construir.

3- Incumbe à Promitente Compradora a marcação das escrituras públicas. Para o efeito a Promitente Compradora deverá informar a Promitente Vendedora do dia, hora e local, mediante carta registada com aviso de recepção a remeter, com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência.

Cláusula Quarta

(Colaboração na Promoção e Comercialização)

1- A Primeira Contratante obriga-se a prestar à Segunda Contratante colaboração na promoção e comercialização a terceiros das prometidas fracções autónomas

2- Para o efeito, a Primeira Contratante obriga-se, designadamente, a celebrar com terceiros designados pela Segunda Contratante, contratos promessa de compra e venda que terão por objecto as prometidas fracções,

3- As condições de venda a terceiros das fracções prometidas e respectivo preço serão determinados pela Segunda Contratante”.

2. A ORS - Construções, S.A. edificou os lotes 1 e 3, que correspondem aos prédios urbanos sitos na Q…, Arrentela, Seixal.

3. A Autora e a ORS - Construções, S.A. acordaram que fracções objecto do contrato referido em 1 são:

Lote 1 (Q… Arrentela, Seixal)

• • Fracção A – 1.º Esq.

• • Fracção B – 1.º Dto.

• • Fracção C – 2.º Esq.

• • Fracção D – 2.º Dto.

• • Fracção F – 3.º Dto.

• • Fracção H – 4.º Dto.

• • Fracção J – 5.º Dto.

Lote 3 (Q… Arrentela, Seixal):

• • Fracção B – 1.º Dto.

• • Fracção D – 2.º Dto.

• • Fracção F – 3.º Dto.

• • Fracção H – 4.º Dto.

• • Fracção J – 5.º Dto.

4. Em 29.09.2006, concluído o prédio do Lote 1, a ORS - Construções, S.A. entregou à Autora as chaves das sete fracções autónomas.

5. Em 11.11.2006, concluído o prédio do Lote 3, a ORS - Construções, S.A. entregou à Autora as chaves das cinco fracções autónomas.

6. A ORS - Construções, S.A. celebrou com NM contrato promessa de compra e venda referente à fracção J do lote 1, datado de 23.10.2006.

7. Por declaração aposta no contrato referido em 6, datada de 22.02.2007, o promitente comprador declarou que considerava sem efeito o contrato promessa celebrado com a ORS - Construções, S.A. em 23.10.2006.

8. A ORS - Construções, S.A. celebrou com AM e MS contrato promessa de compra e venda referente à fracção A do lote 1, datado de 6.11.2006.

9. Por declaração aposta no contrato referido em 8, datada de 17.02.2007, os promitentes compradores declararam que consideravam sem efeito o contrato promessa celebrado com a ORS - Construções, S.A. em 6.11.2006.

10. A ORS - Construções, S.A. celebrou com RP contrato promessa de compra e venda referente à fracção J do l…, datado de 14.11.2006.

11. Por declaração aposta no contrato referido em 10, datada de 22.02.2007, o promitente comprador declarou que considerava sem efeito o contrato promessa celebrado com a ORS - Construções, S.A. em 14.11.2006.

12. A ORS - Construções, S.A. celebrou com RF e AM contrato promessa de compra e venda referente à fracção H do lote 1, datado de 30.11.2006.

13. Por declaração aposta no contrato referido em 12, datada de 7.02.2007, os promitentes compradores declararam que consideravam sem efeito o contrato promessa celebrado com a ORS - Construções, S.A. em 30.11.2006.

14. Em 16.03.2007 a Autora intentou no Tribunal de Família e Menores e de Comarca do Seixal acção declarativa sob a forma de processo comum ordinário contra a ORS - Construções, S.A., que correu termos sob o n.º 1850/07.2TBSXL, peticionando:

“termos em que, com os mais que resultarão do suprimento de V. Exa. deve a presente ação ser julgada procedente e provada e, em consequência:

a) Ser declarado resolvido o contrato promessa celebrado entre a Autora e Ré, identificado no art.º 6º, deste articulado, por incumprimento de forma culposa e definitiva por parte da Ré;

b) Em consequência, a pagar à Autora a quantia de 1.870.000,00€, correspondente ao valor actual das fracções, de mercado, acrescido de juros legais a contar da data da citação da Ré a até efectivo e integral pagamento.

c) Ser reconhecido à Autora o direito de retenção os obre as fracções autónomas “A, B, C, D, F, H e J do lote 1, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..37, e das frações “B, D, F, H e J do lote 3, descrito na mesma Conservatória sob o n.º ..39, legitimando-se, assim, a sua posse sobre as mesmas enquanto não for pago, pela Ré, o crédito resultante do incumprimento do contrato promessa”.

15. A ORS - Construções, S.A. foi declarada insolvente nos autos principais por sentença de 23.05.2007, transitada em julgado em 6.07.2007.

16. A acção referida em 14 foi apensa ao processo de insolvência (apenso AQ).

17. Por sentença de 8.11.2016, foi declarada a extinção da instância da acção referida em 14 (apenso AQ) por inutilidade superveniente da lide.

18. No apenso de apreensão foram apreendidas, além do mais:

a) as fracções autónomas designadas pelas letras A, B, C, D, F, H e J do prédio urbano sito na Q…, Arrentela Seixal, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..37 (verbas n.ºs 42 a 46, 48 e 49);

b) as fracções autónomas designadas pelas letras B, D, F, H e J do prédio urbano sito na Q…, Arrentela Seixal, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..39 (verbas n.ºs 55, 56, 58, 59 e 61).

19. Sobre as fracções autónomas identificadas na alínea a) do ponto 18 encontram-se registados os seguintes ónus e encargos:

a) pela AP. 13 de 2005/08/25, hipoteca voluntária a favor do Banco Popular Portugal, S.A. (transmitida pela AP. 38 de 2008/09/08 a favor da Consulteam – Consultores de Gestão, S.A.; pela AP. 2444 de 2013/02/22 a favor da HIPOTECA IV LUX, S.A.R.L. e pela Ap. 1112 de 2019/11/26 a favor da LX INVESTMENT PARTNERS III S.À.R.L.), que garante o capital de 2.475.000,00 € e o montante máximo de 3.217.005,00 €;

b) pela AP. 13 de 2006/07/14, hipoteca voluntária a favor do Banco Popular Portugal, S.A. (transmitida pela AP. 21 de 2008/09/12 a favor da Consulteam – Consultores de Gestão, S.A. de 2017/11/22; pela AP. 2445 de 2013/02/22 a favor da HIPOTECA IV LUX, S.A.R.L. e pela Ap. 1112 de 2019/11/26 a favor da LX INVESTMENT PARTNERS III S.À.R.L.), que garante o capital de 300.000,00 € e o montante máximo de 389.940,00 €;

c) pela Ap. 8 de 2006/09/14 hipoteca voluntária a favor da Segum - Sociedade de Construções, S.A., que garante o capital de 320.000,00 € e o montante máximo de 392.200,00 €;

a) pela AP. 13 de 2005/08/25, hipoteca voluntária a favor do Banco Popular Portugal, S.A. (transmitida pela AP. 45 de 2008/09/08 a favor da Consulteam – Consultores de Gestão, S.A.; pela AP. 2444 de 2013/02/22 a favor da HIPOTECA IV LUX, S.A.R.L. e pela Ap. 1112 de 2019/11/26 a favor da LX INVESTMENT PARTNERS III S.À.R.L.), que garante o capital de 2.475.000,00 € e o montante máximo de 3.217.005,00 €;

b) pela AP. 13 de 2006/07/14, hipoteca voluntária a favor do Banco Popular Portugal, S.A. (transmitida pela AP. 23 de 2008/09/12 a favor da Consulteam – Consultores de Gestão, S.A. de 2017/11/22; pela AP. 2445 de 2013/02/22 a favor da HIPOTECA IV LUX, S.A.R.L. e pela Ap. 1112 de 2019/11/26 a favor da LX INVESTMENT PARTNERS III S.À.R.L.), que garante o capital de 300.000,00 € e o montante máximo de 389.940,00 €;

20. Sobre as fracções autónomas identificadas na alínea b) do ponto 18 encontram-se registados os seguintes ónus e encargos:

c) pela Ap. 8 de 2006/09/14 hipoteca voluntária a favor da Segum - Sociedade de Construções, S.A., que garante o capital de 320.000,00 € e o montante máximo de 392.200,00 €;

21. No processo de insolvência a Autora reclamou créditos no montante de 1.870.000,00 € garantidos por direito de retenção sobre as fracções autónomas identificadas em 18.

22. O Administrador da Insolvência não reconheceu o crédito reclamado pela Autora.

23. Em 19.06.2009, a Autora impugnou o não reconhecimento do seu crédito.

24. Por carta datada de 27.01.2017, o Administrador da Insolvência enviou carta ao mandatário da Autora, solicitando a entrega das fracções que a Autora ocupa, devolutas de pessoas e bens.

25. Por carta datada de 19.03.2017, o mandatário da Autora respondeu, invocando o direito de retenção da Autora, isto é “tem sobre as mesmas o direito a ser pago com preferência de qualquer outro credor” e propondo “para colocar um ponto final neste imbróglio jurídico, no que diz respeito às referidas frações, e para aquisição das mesmas de forma definitiva o meu constituinte apresenta as seguintes propostas de aquisição:

a) A adjudicação das frações à minha constituinte mediante a desistência da parte desta do crédito reclamado (1.800.000 €) nos presentes autos; ou

b) o pagamento imediato do montante global de 500.000 € (Quinhentos Mil Euros) pelas 12 (doze) frações, mantendo a minha constituinte o incidente de reclamação do crédito de 1.800.000 €, com o respectivo reconhecimento do direito de retenção sobre as referidas fracções”.

26. O mandatário da Autora enviou Administrador da Insolvência carta datada de 19.03.2021, na qual refere além do mais que “assim, deve ser promovida a respetiva graduação de créditos, nos termos indicados pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa e, em consequência, reconhecido o crédito privilegiado da nossa constituinte para que, posteriormente possamos proceder à aquisição dos referidos apartamentos”.

27. Por sentença de 13.10.2025 proferida no apenso de reclamação foi reconhecido à Autora um crédito no montante de 1.650.000,00 € de natureza comum.

28. A Autora interpôs recurso da sentença de verificação e graduação de créditos, defendendo o reconhecimento do seu crédito como garantido por direito de retenção.

Os factos foram considerados provados por acordo das partes, nos termos do artigo 574.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, e tendo em consideração o contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e a insolvente (facto n.º 1) e os documentos de entrega das chaves (factos n.ºs 4 e 5) juntos com a petição inicial, os contratos promessas juntos com o requerimento de 12.07.2023 (factos n.ºs 6 a 13), a sentença de insolvência (facto n.º 15), a petição inicial, o despacho de 26.05.2011 e a sentença proferida no apenso AQ (factos n.ºs 14, 16 e 17), os autos de apreensão juntos com os requerimentos de 26.11.2007 do apenso E (facto n.º 18), as certidões do registo predial juntas com a contestação da Ré Consulteam (factos n.ºs 19 e 20), a lista de créditos reconhecidos e não reconhecidos, a impugnação apresentada pela Autora, a sentença de verificação e graduação de créditos e as alegações de recurso da Autora constantes do apenso AK (factos n.ºs 21 a 23, 27 e 28) e as cartas juntas com a contestação da Ré Massa Insolvente (factos n.ºs 24 a 26).

IV. Fundamentação de Direito

Nos presentes autos, a Autora pretende o reconhecimento do direito de propriedade sobre as fracções autónomas designadas pelas letras “A, B, C, D, F, H e J, do prédio sito na U…, Arrentela Seixal, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..37, inscritas na respectiva matriz urbana sob o artigo ..54 e sobre as fracções autónomas designadas pelas letras “B, D, F, H e J do prédio sito na U…, Arrentela, Seixal, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..39, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..57 por as ter adquirido por usucapião.

A usucapião encontra-se prevista nos artigos 1287.º a 1301.º do Código Civil. Estabelece o referido artigo 1287.º que “a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião.”.

A usucapião é assim um modo de aquisição originária do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo.

Conforme refere José de Oliveira Ascensão a usucapião “… representa (como aliás a ocupação e a acessão) uma forma de aquisição originária. O novo titular recebe o seu direito independente do direito do titular antigo.” (in “Direito Civil – Reais”, 5.ª edição revista e ampliada, Coimbra Editora, Ld.ª, 1993, pág. 300).

A usucapião depende da verificação de dois elementos: a posse e o decurso de certo lapso de tempo, que varia em função da natureza do bem (móvel ou imóvel) sobre que incide e de acordo com os caracteres da mesma posse.

Os efeitos da usucapião retrotraem-se à data do início da posse (artigo 1288.º do Código Civil), considerando-se o direito de propriedade adquirido no momento do início da posse (artigo 1317.º, alínea c), do Código Civil).

São pressupostos da usucapião:

• a) A posse correspondente ao exercício dos poderes que integram o direito de propriedade ou outro direito real de gozo;

• b) Manutenção da posse por certo lapso de tempo;

• c) Inexistência de disposição legal impeditiva da aquisição do direito correspondente à actuação do possuidor.

A posse é, nos termos do artigo 1251.º, do Código Civil, faculta-nos a definição desse instituto, ao estabelecer que a posse “é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real.”

A posse é integrada por dois elementos: o corpus e o animus. O corpus é elemento material, consubstanciando-se no exercício actual ou potencial de um poder de facto sobre a coisa. Contudo, a relação entre pessoa e coisa não tem sequer de se traduzir por actos materiais, bastando se mantenha um estado de facto em que não surjam obstáculos a essa actuação.

Já o animus consistente na intenção de exercer sobre a coisa como seu titular, o direito real correspondente àquele domínio de facto. O animus não pode ser confundido com a convicção de ser titular do direito.

Dado que a prova do animus pode ser difícil, o legislador estabeleceu no n.º 2 do artigo 1252.º do Código Civil uma presunção legal: “em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto”. O exercício do corpus faz assim presumir a existência do animus. Esta presunção é limitada pela presunção prevista no disposto no artigo 1257.º, n.º 2 do Código Civil, ou seja pela presunção de que a posse continua em nome de quem a começou.

Quando não existe animus verifica-se uma situação de mera detenção. São havidos como detentores ou possuidores precários os indicados no artigo 1253.º do Código Civil, ou seja, todos aqueles que, tendo embora a detenção da coisa, não exercem sobre ela os poderes de facto com animus de exercer o direito real correspondente. A mera detenção é insuficiente para que o detentor adquira o bem por usucapião – artigo 1290.º do Código Civil.

Nos termos do artigo 1263.º do Código Civil a posse adquire-se pela prática reiterada dos actos materiais correspondentes ao exercício de determinado direito real, pela tradição material ou simbólica da coisa efectuada pelo anterior possuidor, pelo constituto possessório ou por via da inversão do título da posse (que ocorre por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse).

No que concerne ao segundo pressuposto, a manutenção da posse por determinado lapso temporal, regem, quanto aos bens imóveis, as disposições contidas nos artigos 1294.º a 1297.º, do Código Civil.

Da conjugação destas disposições legais resulta que o prazo de manutenção da posse para a aquisição por usucapião varia consoante a posse se mostre titulada ou não titulada, de boa fé ou de má fé, pacífica ou violenta, pública ou oculta (artigo 1258.º, do Código Civil).

Acresce que, caso a posse tenha sido constituída com violência ou iniciada de forma oculta, os prazos da usucapião só começam a decorrer após a cessação da violência ou quando a posse se torne pública (artigo 1297.º, do Código Civil).

A posse é titulada ou não titulada consoante lhe subjaza ou não um negócio jurídico (título da posse), válido ou inválido. Neste âmbito o artigo 1259.º, n.º 1, do Código Civil, esclarece que se diz titulada a posse fundada em qualquer modo legítimo de adquirir, independentemente, quer do direito do transmitente, quer da validade substancial do negócio jurídico. Resulta desta norma que a invalidade formal do título da posse impede a existência de uma posse titulada, pois só a invalidade substancial é ressalvada.

Por seu lado, o n.º 2, do mesmo normativo, estabelece que o título não se presume, devendo a sua existência ser provada por aquele que a invoca.

Dispõe o artigo 1260.º, n.º 1, do Código Civil, que a posse se considera ser de boa fé quando o possuidor ignorava, no momento da sua constituição e ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem. O n.º 2, da mesma norma estabelece uma presunção legal de posse de boa fé quando a posse seja titulada e de posse de má fé quando não seja titulada. O n.º 3 do preceito determina que se considera sempre de má fé a posse adquirida por violência, mesmo que seja titulada.

De acordo com o que preceitua o artigo 1261.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil, a posse pacífica é aquela que foi adquirida sem violência e a posse violenta caracteriza-se como aquela para cuja obtenção o possuidor usou de coacção física ou de coacção moral, nos moldes em esta última vem especificada no artigo 255.º, do mesmo Código.

A posse é considerada pública quando é exercida pelo possuidor de modo a poder ser conhecida pelos interessados (artigo 1262.º, do Código Civil), designadamente quando é registada, e é oculta quando o seu exercício é encoberto e, consequentemente, ignorado pelos interessados.

Às descritas espécies de posse acresce ainda a posse registada e a posse não registada (artigos 1294.º a 1296.º, do Código Civil).

Gizado o quadro legal, cumpre aferir se, no caso vertente, estão preenchidos os pressupostos para a aquisição por usucapião da fracção dos autos.

Compulsada a factualidade apurada verifica-se que, em 15.04.2005, a insolvente e a Autora celebraram um contrato promessa de compra e venda de bens futuros, no qual a Insolvente se obrigou a vender à Autora e esta se obrigou a comprar doze fracções autónomas que integraria dois edifícios que a Insolvente iria construir em dois lotes de terreno. Provou-se também que as fracções autónomas seriam comercializadas pela Autora, sendo o contrato definitivo celebrado entre a insolvente e os adquirentes angariados pela Autora

Ficou também provado que em 29.09.2006 a insolvente entregou à Autora as chaves de sete fracções autónomas e que em 11.11.2006 entregou as chaves das últimas cinco fracções.

A Autora alega que desde 2006 participa nas Assembleias de condóminos como proprietária das fracções, procedeu a obras de conservação e restauro nas fracções e tem participado e contribuído na realização de obras de manutenção e conservação das partes comuns. Alega também que celebrou contratos promessa de compra e venda das fracções e contratos de arrendamento na qualidade de senhoria. Alega ainda que sempre que existe a necessidade de resolver algum problema nas fracções, nomeadamente, entupimento de esgotos, falhas no fornecimento de água, electricidade é a Autora que é contactada.

Por último alega que actuou desde 2006 de forma pacífica e pública e susceptível de ser conhecida e sem oposição de ninguém.

Ainda que viesse a ser considerada provada (sendo que quanto à celebração dos contratos promessa de compra e venda resultou provada a celebração pela insolvente, nos termos previstos no contrato celebrado com a Autora, de quatro contratos que acabaram por ser dados sem efeito), esta factualidade consubstancia apenas a prática pela Autor sobre as fracções de actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade. Estaria assim verificado o elemento material da posse, i. e. o corpus.

No entanto, da factualidade apurada resulta que esta actuação não é acompanhada de intenção de exercer sobre a coisa como seu titular o direito real correspondente àquele domínio de facto.

Com efeito, as fracção foram entregues à Autora no âmbito de contrato promessa de compra e venda.

Ora, como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela “o contrato promessa de compra e venda não é susceptível de transferir a posse ao promitente comprador” (Código Civil Anotado, Vol. II, 2.ª ed., págs. 6/7 ).

Conforme refere o Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 6.06.2016, “I -Quando, no âmbito de um contrato-promessa, a coisa prometida vender tenha sido logo entregue pelo promitente-vendedor ao promitente-comprador, tal entrega traduzir-se-á numa aquisição derivada da posse, nos termos previstos na alínea b) do artigo 1263.º do CC, a qual se presume, por força do n.º 2 do artigo 1257.º do mesmo Código, que continua em nome de quem a começou, ou seja, do promitente-vendedor.

II. Nessas circunstâncias, o promitente-comprador fica investido na situação de mero detentor, enquadrável no art.º 1253.º do CC, ainda que, dada a sua expectativa de realização do contrato definitivo, se lhe reconheça a titularidade de um direito pessoal de gozo, de base contratual, mais precisamente o acordo respeitante à traditio” (proferido no processo n.º 299/05.6TBMGD.P2.S2, disponível em www.dgsi.pt).

Como se refere no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 16.6.2009 “Em regra, o contrato-promessa de compra e venda, seja escrito ou verbal, não é meio idóneo a transferir a posse do bem sobre que incide.

Sendo a posse o poder de facto que se manifesta quando alguém age em relação a uma coisa como seu proprietário ou como titular de outro direito real de gozo, nos termos do artigo 1251º do Código Civil, a entrega do bem no âmbito de contratos-promessa de compra e venda não vai, em regra, além da mera detenção que se inscreve no iter negocial, com vista à outorga do contrato definitivo, este, sim, apto a transferir simultaneamente o direito de propriedade e a posse, nos termos dos arts. 879º, al. a), e 1263º, al. b), do Código Civil.

Mesmo quando o bem é entregue no âmbito de um acordo geralmente apelidado de traditio (e que confere um direito pessoal de gozo), com transferência de poderes de fruição aparentemente idênticos aos do verdadeiro proprietário, o mesmo não passa, em princípio, de mero detentor, qualificação que se integra no artigo 1253º, al. a), do Código Civil. O facto de o promitente-comprador ser equiparado, para determinados efeitos, ao possuidor (v.g. para defesa da posse) apenas confirma a falta dessa qualidade originária, acabando por beneficiar do estatuto que é conferido ao arrendatário (artigo 1037, nº 2), comodatário (artigo 1133º, nº 2), depositário (artigo 1188º, nº 2), credor-retentor (artigo 759º, nº 3) ou credor pignoratício (artigo 670º, al. a), do Código Civil).

Efectivamente, não deve confundir-se o mero exercício de poderes de facto com o exercício da posse que nos aproxima dos direitos reais de gozo que, em regra, lhe estão subjacentes. Esta exige simultaneamente o corpus e o animus, não podendo considerar-se possuidor quem, em relação a uma coisa, pratica actos de fruição mas que decorrem de uma relação obrigacional estabelecida com o proprietário que mantém a qualidade de verdadeiro possuidor.”

Assim, por regra, o promitente comprador a quem o promitente vendedor entrega a coisa é um mero detentor ou possuidor precário (artigo 1253.º do Código Civil), i.e. detém a coisa em nome do promitente vendedor e não em nome próprio. Por outras palavras, o promitente comprador que obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi.

Todavia, conforme é referido no mencionado acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, “a sobredita presunção da continuação da posse em nome do promitente-vendedor pode ser ilidida no sentido de que a vontade das partes fora a de transferir, desde logo, para o promitente-comprador, por razões especificas, alicerçadas em situações excecionais, a título definitivo, a posse da coisa correspondente ao direito de propriedade”.

Nas palavras do Tribunal da Relação de Lisboa no seu acórdão de 13.02.2025 “II – todavia, tal pode ocorrer em determinadas situações excepcionais, a considerar e ponderar de forma casuística, em função da análise do conteúdo do negócio, das circunstâncias concomitantes à sua celebração e das vicissitudes que se lhe seguiram, referenciando-se, exemplificativamente, as situações em que o preço foi totalmente (ou quase) pago, em que tenha sido acordado não realizar a escritura pública do contrato prometido para evitar as despesas associadas, que a coisa tenha sido entregue ao promitente-adquirente com natureza definitiva como se fosse já dele, passando a praticar sobre a mesma actos materiais correspondentes ao direito de propriedade, não em nome do promitente-vendedor, mas antes em nome próprio;

XIII- exige-se, assim, que se extraia da factualidade apurada e, nomeadamente do acto de tradição do objecto do contrato prometido, terem querido as partes antecipar na totalidade os efeitos do contrato definitivo (transferência da propriedade para o comprador e percepção do preço pelo vendedor), cuja celebração não pretendem ou pretenderam na realidade outorgar, de forma a que o (promitente) comprador passou a agir sobre a coisa como se fosse o seu efectivo dono ou proprietário;” (proferido no processo n.º 17619/17.3T8SNT.L1-2, disponível em www.dgsi.pt).

Sucede que, no caso vertente não resultou provado que a vontade das partes tenha sido a de transferir a título definitivo, a posse da coisa correspondente ao direito de propriedade. Com efeito, no contrato promessa nada consta quanto à entrega das fracções antes da celebração do contrato promessa. Dos documentos de entrega das chaves também nada consta. Acresce que não foi alegado qualquer acordo entre as partes, mas apenas que na sequência da entrega das fracções, a Autora colocou-as para comercialização e posterior venda, passou a mostrá-las aos seus clientes e chegou a celebrar contratos promessa de compra e venda.

Ora, a comercialização pela Autora das fracções estava prevista no próprio contrato promessa. Aliás, as partes acordaram que o contrato definitivo não seria celebrado com a Autora, mas com os adquirentes que esta angariasse. Acresce que, os contratos promessa celebrados com esse adquirentes foram celebrados pela insolvente, conforme expressamente previsto no contrato celebrado entre a Autora e a insolvente.

Acresce que, do contrato promessa resulta apenas o pagamento de 65.000,00 € a título de sinal, sendo o remanescente do preço pago na data das escrituras de compra e venda. Não é plausível que, tendo recebido apenas 3,79 % do preço total (1.715.000,00 €), a insolvente entregasse a posse das fracções a título definitivo e não apenas para facilitar a angariação de adquirentes pela Autora.

Por outras palavras, nada nos autos permite considerar que com a entrega das fracções, a insolvente tivesse transmitido a título definitivo a posse destas. Com a tradição, a Autora tornou-se mera detentora das fracções.

Ora, nos termos do artigo 1290.º do Código Civil “os detentores ou possuidores precários não podem adquirir para si, por usucapião, o direito possuído, excepto achando-se invertido o título da posse; mas, neste caso, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título”.

Para que se possa falar em inversão do título de posse há-de o detentor tornar directamente conhecida, junto daquele em cujo nome possui, a sua intenção de actuar como titular do direito.

A inversão do título da posse tem uma natureza receptícia, tendo de se exteriorizar face àquele que constituiu a posse precária. Assim, a posse em nome próprio do promitente comprador pressupõe a prova da inversão do título da posse.

Sucede que, não foi alegado qualquer facto de onde resulte que tenha ocorrido a inversão do título da posse.

Por outro lado, é a própria Autora, através do seu mandatário, que reconhece em 2017 e em 2021 que não é proprietária das fracções e que estas pertencem à massa insolvente. Em 2017, propõe ao Administrador da Insolvência a adjudicação das fracções mediante a desistência da reclamação do crédito e em 2021 refere que “deve ser promovida a respetiva graduação de créditos, nos termos indicados pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa e, em consequência, reconhecido o crédito privilegiado da nossa constituinte para que, posteriormente possamos proceder à aquisição dos referidos apartamentos”.

Por outro lado, ao invocar o direito de retenção na acção que intentou em 16.03.2007, na reclamação de créditos, na impugnação da lista de créditos reconhecidos e no recurso interposto da sentença de verificação e graduação de créditos, a Autora está a reconhecer que não detém a posse das fracções.

Com efeito, são pressupostos, cumulativos, do direito de retenção previsto no artigo 754.º:

• a) que alguém detenha licitamente uma coisa cuja entrega é devida a outrem;

• b) que o devedor (obrigado à restituição) seja simultaneamente credor daquele que à restituição tem direito;

• c) conexão entre o crédito do obrigado à restituição e a coisa detida que terá de resultar de despesas com a coisa efectuadas ou de danos pela mesma causados.

A invocação do direito de retenção implica o reconhecimento da obrigação de entrega da coisa (sendo que a coisa apenas não é entregue para assegurar que a parte contrária cumpra a sua obrigação e em caso de incumprimento o detentor possa beneficiar de uma preferência no pagamento coercivo), o que é incompatível com a invocação da posse.

Em face do exposto resulta que, ainda que se provassem todos os factos invocados pela Autora, não estaria demonstrado o primeiro pressuposto para a aquisição por usucapião: a posse correspondente ao exercício dos poderes que integram o direito de propriedade ou outro direito real de gozo.

Improcede assim o pedido de reconhecimento do direito de propriedade da Autora.

Não sendo proprietária das fracções, a Autora não tem direito a exigir que os credores hipotecários se abstenham de praticar qualquer acto relativo às fracções. Também não tem direito ao cancelamento do registo das hipotecas. Improcedem assim os restantes pedidos.

V. Dispositivo

Nos termos e pelos fundamentos expostos, julga-se a presente acção totalmente improcedente, por não provada, e em consequência absolvem-se os Réus dos pedidos.

Fixa-se à presente acção o valor de 1.715.000,00 €, nos termos dos artigos 296.º, n.º 1, 302.º e 306.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil.

Custas pela Autora, nos termos do artigo 527.º, do Código de Processo Civil.

Registe e Notifique.”

3. A Autora nessa ação, MD__ Construções, Lda., inconformada com a sentença proferida, recorreu e, após alegações, formulou as seguintes conclusões:

“I

No caso sub judice, o Tribunal a quo começa, desde logo por pronunciar-se sobre uma matéria que o mesmo considera ser de exceção dilatória;

II

Considerando o Tribunal a quo que estava em causa uma exceção dilatória de ilegitimidade passiva, não poderia o mesmo abster-se de decidir sobre essa matéria e, ao invés, pronunciar-se sobre o mérito da ação.

III

É que ao contrário do referido pelo Tribunal a quo, entendendo o Tribunal que existiram partes que não foram chamadas aos presentes autos e obrigatoriamente deveriam ter sido, a presente decisão não aproveita às mesmas, desde logo, porque não são partes no processo.

IV

Assim, o Tribunal não se pronunciou sobre matéria que devia e podia apreciar prévia á decisão de mérito da presente ação, pelo que, cometeu a nulidade de omissão de pronúncia nos termos do artigo 615º, n.º1, alínea d) do C.P.C.

Mas mais,

V

O Tribunal a quo não se pronuncia sobre qualquer matéria de facto dada como NÃO PROVADA.

VI

Deixando, igualmente de se pronunciar sobre diversa matéria invocada pela Recorrente na sua petição inicial, nomeadamente:

9º

Assumindo, ambos os contraentes, a tradição das referidas frações, a ora A. colocou as respetivas frações para comercialização e posterior venda, na imobiliária “MSD__, LDA.”, com sede na Praceta …, N.º 2, Laranjeiro, Almada;

10º

Passando a mostrá-las diariamente aos seus clientes.

11º

Chegando, inclusive, a celebrar diversos contratos promessa de compra e venda das referidas frações:

5. Em 23/10/06, prometeu vender a NM a fração C, do Lote 1.

6. Em 06/11/06, prometeu vender a AM a fração A, do Lote 1.

7. Em 14/11/06, prometeu vender a RP a fração J , DO Lote 2.

8. Em 30/11/06, prometeu vender a RF a fração H, do Lote 2 (Protesta juntar documentos).

12º

Acontece, porém, que ao contrário do acordado o representante da “ORS - CONSTRUÇÕES, S.A.”, ora insolvente, na data das respetivas escrituras nunca compareceu, vindo, posteriormente, a informar que não dispunha de dinheiro para destratar as respetivas frações.

…

17º

Não obstante, desde a data da entrega das chaves, respetivamente a 29/09/2006, quanto às frações A,B,C,D,F,H e J do Lote 1 e a 11/11/2006, quanto às frações B, D, F, H e J do Lote 3, a A. passou a intitular-se e a ser reconhecida como proprietária das referidas frações.

18º

E, convicta dessa sua qualidade, a A. passou a comportar-se como legítima proprietária das mesmas.

19º

E como tal foi reconhecida por todos os promitentes adquirentes das referidas frações, as quais começou a comercializar como sendo suas.

20º

A A. desde 2006 que participa nas Assembleias de condóminos como proprietária das frações:

Lote 1:

 Fração A - 1º Esq.

 Fração B - 1º Dt.º

 Fração C – 2º Esq.

 Fração D – 2º Dt.º

 Fração F – 3º Dt.º

 Fração H – 4º Dt.º

 Fração J – 5º Dt.º

Lote 3:

 Fração B – 1º Dt.º

 Fração D – 2º Dt.º

 Fração F – 3º Dt.º

 Fração H – 4º Dt.º

 Fração J – 5º Dt.º

21º

A A. desde 2006 que procede a obras de conservação e restauro nas referidas frações;

22º

A A., na qualidade de proprietária das referidas frações tem participado e contribuído na realização de obras de manutenção e conservação das partes comuns dos lotes 1 e 3.

23º

A A. é contactada sempre que existe a necessidade de resolver algum problema nas referidas frações, nomeadamente, entupimento de esgotos, falhas no fornecimento de água, eletricidade.

24º

Não fosse a A. zelar pela manutenção e conservação das referidas frações e as mesmas teriam seguramente sido alvo de pilhagens e destruição como foi grande parte do património da ORS após a declaração de insolvência dessa sociedade.

25º

A A. na impossibilidade de proceder á venda das respetivas frações passou a arrendar as mesmas.

26º

E tanto assim, e nessa mesma qualidade, assume posteriormente a posição de Senhoria, assinando os respetivos contratos de arrendamento de habitação, referentes às frações cuja posse lhe foi reconhecida e transmitida pela “ORS - CONSTRUÇÕES, S.A.” a 29/09/2006 e a 11/11/2006.

27º

Contratos de arrendamento esses que foram sempre assinados pela A. na qualidade de senhoria e legitima proprietária e como tal reconhecida pelos respetivos inquilinos.

28º

Sendo na qualidade de Proprietária / Senhoria que assume a responsabilidade, desde 29/09/06 e 11/11/2006, por todas as obras de manutenção, reparação e conservação, não só das referidas frações, bem como das áreas comuns que lhes estão adstritas, englobando pinturas, reparações do sistema elétrico e canalizações.

29º

O que a A . sempre fez de forma pacífica e pública, suscetível de ser conhecida, desde essa data, como legítima proprietária por qualquer um dos moradores dos Lotes 1 e 3.

30º

Sem oposição ou estorvo de ninguém.

31º

A A. sempre cuidou d a s frações A,B,C,D,F,H e J do Lote 1, bem como das frações B, D, F, H e J do Lote 3, à vista de todos, de forma pública e pacífica.

VII

De igual forma, tendo o Recorrente arrolado diversas testemunhas com as quais pretendia provar os factos acima referidos, o Tribunal não se pronuncia, igualmente, porque motivo considerou ser desnecessário proceder á inquirição das mesmas.

VIII

A fundamentação apresentada pelo Tribunal a quo demonstra que o mesmo ter-se-á precipitado a proferir, desde logo uma Sentença de mérito sem proceder á realização do competente julgamento.

IX

Assim, entende o Recorrente que também por estas razão a Sentença proferida pelo Tribunal a quo padece de manifesta nulidade, nos termos do artigo 615º, n.º 1, alíneas b) e d) do C.P.C.

X

O Tribunal a quo na sua sentença invoca diversas insuficiências nos articulados do Recorrente.

XI

Acontece, porém que, em sede de audiência prévia, ocorrida em 06/07/2022, referência citius 417356766, resulta que, para além de não ter sido suscitada qualquer questão de exceção, resultou que:

“De imediato foi tentada a composição amigável do litígio, no entanto as partes mostraram-se irredutíveis, pugnando pela prossecução dos autos nos seus precisos termos, mantendo as posições já assumidas nos respetivos articulados.

Frustrando-se a Tentativa de Conciliação, proferiu o Mm.º Juiz o seguinte

DESPACHO

Oportunamente lavre termo de conclusão para prolação de despacho saneador.

Notifique.”

XII

Em 11/11/2022, referência citius 418399406, foi proferido despacho nos seguintes termos:

“Compulsados os autos, considero que os mesmos dispõem de todos os elementos necessários que permitem conhecer, de imediato, do mérito da causa.

Assim, e antes de mais, ao abrigo do disposto nos artigos 3º, nº 3, 6º, nº 1, e 547º do NCPC convido as partes a, em 15 dias, a usarem, por escrito, a faculdade prevista na mencionada alínea b) do nº 1 do artigo 591.”

XIII

Assim, o tribunal a quo vem, na sua Sentença, decidir em sentido diverso daquele que foi o seu entendimento no despacho saneador que proferiu, nunca, em momento algum invocou insuficiência para a decisão da matéria de facto.

XIV

Considerando, como considerou, o Tribunal a quo, que os articulados das partes padeciam de insuficiências e imprecisões deveria ter proferido despacho convidando as partes a suprir as alegadas insuficiências.

XV

Não estamos, evidentemente, perante uma situação de ineptidão da petição inicial por falta de causa de pedir, desde logo porque a ré deu mostras de ter interpretado convenientemente a petição inicial (cfr. art. 186.º, n.º 3, da petição inicial).

XVI

No entanto, o que o tribunal a quo não poderia era, se entendia que a petição inicial padecia de insuficiência da matéria de facto, nos termos impostos pelo art. 590.º, n.ºs 2, al. b) e 4, do C.P.C., ter deixado de convidar o autor a apresentar nova petição inicial, devidamente corrigida com a alegação de concretos factos materiais consubstanciadores dos elementos que considerava insuficientemente alegados.

XVII

Assim, considerando a posição assumida pelo Tribunal a quo entende o Recorrente que, nos termos do artigo 662º, n.º2, alínea c) do C.P.C. deve a decisão proferida pela tribunal a quo ser anulada.

III

Contudo, sem prejuízo do que acima se deixou exposto, por dever de patrocínio, ainda diremos o seguinte:

XVIII

O Tribunal a quo deu como provado que:

6. A ORS - Construções, S.A. celebrou com NM contrato promessa de compra e venda referente à fracção J do lote 1, datado de 23.10.2006.

…

8. A ORS - Construções, S.A. celebrou com AM e MS contrato promessa de compra e venda referente à fracção A do lote 1, datado de 6.11.2006.

…

10. A ORS - Construções, S.A. celebrou com RP contrato promessa de compra e venda referente à fracção J do lote 1, datado de 14.11.2006.

…

12. A ORS - Construções, S.A. celebrou com RF e AM contrato promessa de compra e venda referente à fracção H do lote 1, datado de 30.11.2006.”

Acontece, porém, que o Tribunal a quo não poderia ter dado os referidos pontos como provados ou deveria ter dado, igualmente, como provado que os referidos contratos foram celebrados por indicação da Recorrente.

Vejamos,

XIX

O Tribunal a quo para dar como provados os referidos factos teve em consideração os documentos juntos pela Recorrente. Acontece, porém, que o Tribunal a quo descontextualizou a matéria de facto alegada pelo Recorrente.

XX

Com efeito, aquilo que o Recorrente alegou foi que:

9º

Assumindo, ambos os contraentes, a tradição das referidas frações, a ora A. colocou as respetivas frações para comercialização e posterior venda, na imobiliária “MSD__, LDA.”, com sede na Praceta …, N.º 2, Laranjeiro, Almada;

10º

Passando a mostrá-las diariamente aos seus clientes.

11º

Chegando, inclusive, a celebrar diversos contratos promessa de compra e venda das referidas frações:

i. Em 23/10/06, prometeu vender a NM a fração C, do Lote 1.

j. Em 06/11/06, prometeu vender a AM a fração A, do Lote 1.

k. Em 14/11/06, prometeu vender a RP a fração J , DO Lote 2.

l. Em 30/11/06, prometeu vender a RF a fração H, do Lote 2 (Protesta juntar documentos).

12º

Acontece, porém, que ao contrário do acordado o representante da “ORS - CONSTRUÇÕES, S.A.”, ora insolvente, na data das respetivas escrituras nunca compareceu, vindo, posteriormente, a informar que não dispunha de dinheiro para destratar as respetivas frações.

XXI

Resulta do contrato celebrado entre a ORS e a Recorrente, conforme resulta do ponto 1 da matéria de facto dada como provada, que:

Cláusula Terceira

(Escritura Pública)

5. Os contratos definitivos de compra e venda das frações prometidas serão celebrados entre a Primeira Contratante e os terceiros adquirentes a indicar pela Segunda Contratante.

6. As escrituras públicas serão celebradas em data a indicar pela Segunda Contratante e em prazo nunca superior a 90 dias contados da data da outorga da escritura pública de constituição da propriedade horizontal dos respetivos edifícios a construir.

…

XXII

Nos termos da cláusula Terceira, resulta, desde logo, á evidência que competia à recorrente indicar os terceiros a quem as frações seriam vendidas.

Mas mais,

XXIII

As escrituras públicas seriam agendadas pela Recorrente competindo apenas à ORS estar presente para assinar as mesmas, conforme definições da Recorrente.

XXIV

Assim, aquilo que o Tribunal a quo poderia e deveria ter dado como provado era que:

9º

Assumindo, ambos os contraentes, a tradição das referidas frações, a ora A. colocou as respetivas frações para comercialização e posterior venda, na imobiliária “MSD__, LDA.”, com sede na P…, Laranjeiro, Almada;

10º

Passando a mostrá-las diariamente aos seus clientes.

11º

Chegando, inclusive, a celebrar diversos contratos promessa de compra e venda das referidas frações:

m. Em 23/10/06, prometeu vender a NM a fração C, do Lote 1.

n. Em 06/11/06, prometeu vender a AM a fração A, do Lote 1.

o. Em 14/11/06, prometeu vender a RP a fração J , DO Lote 2.

p. Em 30/11/06, prometeu vender a RF a fração H, do Lote 2 (Protesta juntar documentos).

XXV

Deu igualmente como provado:

25. Por carta datada de 19.03.2017, o mandatário da Autora respondeu, invocando o direito de retenção da Autora, isto é “tem sobre as mesmas o direito a ser pago com preferência de qualquer outro credor” e propondo “para colocar um ponto final neste imbróglio jurídico, no que diz respeito às referidas frações, e para aquisição das mesmas de forma definitiva o meu constituinte apresenta as seguintes propostas de aquisição:

a) A adjudicação das frações à minha constituinte mediante a desistência da parte desta do crédito reclamado (1.800.000 €) nos presentes autos; ou

b) o pagamento imediato do montante global de 500.000 € (Quinhentos Mil Euros) pelas 12 (doze) frações, mantendo a minha constituinte o incidente de reclamação do crédito de 1.800.000 €, com o respectivo reconhecimento do direito de retenção sobre as referidas fracções”.

26. O mandatário da Autora enviou Administrador da Insolvência carta datada de 19.03.2021, na qual refere além do mais que “assim, deve ser promovida a respetiva graduação de créditos, nos termos indicados pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa e, em consequência, reconhecido o crédito privilegiado da nossa constituinte para que, posteriormente possamos proceder à aquisição dos referidos apartamentos”.

XXVI

O Tribunal a quo considerou como prova correspondência trocada por advogado com vista a uma resolução extrajudicial do litígio, proibida de utilização nos termos do artigo 92º, n.º1, alínea f) do Estatuto da Ordem dos Advogados.

XXVII

Com efeito, estamos a falar, desde logo, de propostas no âmbito de uma tentativa de resolução de um litígio e, por isso, as referidas comunicações sempre teriam que ser consideradas como não escritas

XXVIII

Assim, sempre deveriam os referidos pontos por se referirem a correspondência de Advogado com vista a uma resolução extrajudicial de processo, ser considerados não escritos.

IV

XXIX

A Recorrente atua como verdadeira proprietária das frações objeto dos presentes autos desde o ano 2006, ou seja, há quase 20 (vinte) anos!!!!

XXX

Durante estes 20 (Vinte) anos tem sido a Recorrente quem tem zelado pela sua, manutenção, conservação, pagando as despesas de condomínio inerentes aos mesmos, agindo como verdadeira proprietária.

XXXI

Acresce, ainda, que o Tribunal a quo não tece em consideração que a entrega dos referidos apartamentos á Recorrente consubstanciou, independentemente do nome que chamarem ao contrato celebrado, uma verdadeira dação em pagamento!!!

XXXII

Com efeito, foi a Recorrente que entregou os terrenos à Insolvente para construir nos mesmos os prédios aí existentes, em troca dos apartamentos acima identificados. Por isso mesmo se fez constar dos considerandos do referido contrato:

“Considerando que:

D) A ORS- Construções Lda é promitente compradora dos lotes de terreno para construção, designados lotes 1, 2 e 3, cada um com a área de 230,55 m2, situados na Q…freguesia da Arrentela, concelho do Seixal, objecto do Alvará de Loteamento n.º 22/2002;

E) A ORS – Construções Lda pretende implantar nos referidos lotes edifícios para habitação multifamiliar;

F) A MD__ – Construções Lda, pretende adquirir fracções autónomas que integrarão os edifícios referidos em B);”

XXXIII

No caso Sub Júdice não restam quaisquer dúvidas que a Recorrente é credora da ORS no montante de 1.715.000€ (Um milhão Setecentos e Quinze mil Euros).

XXXIV

Para pagamento do referido crédito, a ORS entregou à Recorrente as frações que se mostram identificadas no ponto 3 da matéria de facto dada como provada:

No lote 1, as frações A, B, C, D, F, H e J, no Lote 3 as fracções B, D, F, H e J, e, nos termos da cláusula Terceira do contrato, a celebrar as escrituras públicas de compra e venda com os terceiros que a Recorrente viesse a indicar, cfr. cláusula Terceira, do contrato identificado no ponto 1 da matéria de facto dada como provada:

“1- Os contratos definitivos de compra e venda das frações prometidas serão celebrados entre a Primeira Contraente e os terceiros adquirentes a indicar pela Segunda Contraente.”

XXXV

Assim, dúvidas não restam de que a ORS celebraria as escrituras das frações quando e com quem a Recorrente indicasse.

XXXVI

Resulta da matéria de facto dada como provada que a ORS procedeu á entrega à Recorrente das frações que lhe eram devidas, conforme resulta dos pontos 4 e 5 da matéria de facto dada como provada;

XXXVII

A ORS construiu prédios nos lotes 1, 2 e 3 da Urbanização Encosta da Baia porque celebrou um contrato com a Recorrente, e obrigou-se a pagar-lhe 1.715.000€ (Um milhão Setecentos e Quinze Mil Euro), montante que seria liquidado com a entrega e celebração das escrituras de 12 (doze) frações.

XXXVIII

No caso Sub Judice é manifesto que a vontade das partes foi a de, com a entrega das frações, transferir, desde logo, para o promitente-comprador, a título definitivo, a posse da coisa correspondente ao direito de propriedade.

XXXIX

Resulta do contrato celebrado entre a ORS e a Recorrente, conforme resulta do ponto 1 da matéria de facto dada como provada que:

Cláusula Terceira

(Escritura Pública)

1. Os contratos definitivos de compra e venda das frações prometidas serão celebrados entre a Primeira Contratante e os terceiros adquirentes a indicar pela Segunda Contratante.

2. As escrituras públicas serão celebradas em data a indicar pela Segunda Contratante e em prazo nunca superior a 90 dias contados da data da outorga da escritura pública de constituição da propriedade horizontal dos respetivos edifícios a construir.

…

Nos termos da cláusula Terceira, resulta, desde logo á evidência que competia à recorrente indicar os terceiros a quem as frações seriam vendidas.

Mas mais,

XL

As escrituras públicas seriam agendadas pela Recorrente competindo apenas à ORS estar presente para assinar as mesmas, conforme definições da Recorrente.

XLI

E se dúvidas existissem quanto à intenção de transferência de propriedade para a Recorrente atente-se no que ficou escrito na Cláusula Quarta, ponto 3 do contrato referido:

3- As condições de venda a terceiros das frações prometidas e respetivo preço serão determinados pela Segunda Contratante. "

XLII

Para além de ser a Recorrente a angariar os compradores, a determinar a data da celebração das escrituras era também ela, como reconhecida “proprietária” das frações a determinar “As condições de venda a terceiros das frações prometidas e respetivo preço…”

XLIII

E prova de que foi a Recorrente quem efetivamente procedeu à angariação e negociação de contratos de compra e venda é o facto de ter sido a Recorrente quem juntou aos presentes autos os contratos promessa de compra e venda a terceiros das referidas frações.

XLIV

No caso Sub Judice, como acima referimos, ao contrário do entendimento do Tribunal a quo verifica-se o “Corpus” e o “animus”;

XLV

um material - "corpus" -,que se identifica com os actos materiais (detenção, fruição ou ambos conjuntamente) praticados sobre a coisa com o exercício de certos poderes sobre a coisa: no caso sub judice a Recorrente recebeu as chaves na sua totalidade das frações e passou a trata-las como suas, participando em Assembleias de Condóminos, suportando todas as obras de beneficiação, entre outros atos;

XLVI

"animus" -,que se traduz na intenção de se comportar como titular do direito real correspondente aos actos praticados: no caso sub judice a recorrente era a responsável por vender as frações, encontrar os clientes, definir as condições do negócio, participar em todos os atos onde se discutisse direta ou indiretamente qualquer assunto relacionado com as referidas frações.

XLVII

A Recorrente não se limitava apenas e só ao exercício de poderes de facto, de dominialidade sobre a coisa, atuava e atua também com a intenção de exercer efetivamente esse direito de propriedade, chegando ao ponto de na impossibilidade de vender os imóveis proceder ao arrendamento dos mesmos.

XLVIII

Ao decidir como decidiu o Tribunal a quo violou os artigos 1251º, 1259º, 1260º, 1261º, 1262º, 1263º, 1268º, 1293º, 1294º, 1295º e 1296º todos do Código Civil.

Nestes termos e nos melhores de direito que V. Exas. mui doutamente suprirão deve o presente Recurso obter provimento, e, em consequência, deve a Sentença proferida pelo Tribunal a quo ser substituída por douto Acórdão que julgando a ação intentada pelo Recorrente procedente por provada, decida:

a) Ser a A. reconhecida e declarada como única e legítima proprietária das frações autónomas designadas pelas letras “A, B, C, D, F, H e J, do prédio sito na U…, Arrentela Seixal, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..37, inscritas na respetiva matriz urbana sob o artigo ..54, legitimando-se assim a sua posse sobre as mesmas;

b) Ser a A. reconhecida e declarada como única e legítima proprietária das frações autónomas designadas pelas letras “B, D, F, H e J do prédio sito na U…, Arrentela, Seixal, descritas na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n.º ..39, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..57 legitimando- se assim a sua posse sobre as mesmas;

c) Ser a “CONSULTEAM - CONSULTORES DE GESTÃO, LDA.”, na qualidade de credora hipotecária da MASSA INSOLVENTE DA “ORS- CONSTRUÇÕES, S.A.”, condenada a abster-se de praticar qualquer ato que prejudique as referidas frações e ordenar-se o cancelamento de todo e qualquer registo de inscrição de hipoteca efetuado a seu favor;

d) Ser a “SEGUM – SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES, S.A.” na qualidade de credora hipotecária da MASSA INSOLVENTE DA “ORS-CONSTRUÇÕES, S.A.”, condenada a abster-se de praticar qualquer ato que prejudique as referidas frações e ordenar-se o cancelamento de todo e qualquer registo de inscrição de hipoteca efetuado a seu favor;

e) Ser ordenado o cancelamento de quaisquer direitos, ônus e encargos que constem do registo das referidas frações.

Assim, decidindo farão V. Exas. a costumada

JUSTIÇA”

3. Não foram apresentadas contra-alegações.

4. Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II

1. Do objeto do recurso.

As conclusões das alegações do recurso cumprem uma dupla função, uma positiva, outra negativa. Por um lado, resumem seletivamente os fundamentos da pretensão do recorrente que este pede que sejam apreciados; por outro lado, excluem os assuntos que, apesar de poderem ser relevantes para uma possível solução jurídica do caso concreto, não foram eleitos pelo recorrente para esse efeito.

O tribunal de 2ª instância está duplamente vinculado: ao ato recorrido (despacho ou sentença) – objeto da decisão -, e às conclusões de recurso – objeto do recurso.

Este objeto do recurso foi conformado pelo recorrente de acordo com a sua discricionariedade técnica. Daí que o tribunal de recurso não possa sobrepor a sua perspetiva jurídica da causa à do recorrente, sem prejuízo da obrigatoriedade de apreciação das questões cujo conhecimento a lei imponha e, portanto, independentemente da sua invocação pelas partes (artigo 608º, nº 2, ex vi do artigo 663º, nº 2, do Código de Processo Civil).

Por isso, se diz insistentemente que as conclusões do recurso definem o seu objeto e delimitam o âmbito de intervenção do tribunal de recurso (artigo 635º, nº4 e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil).

2. O objeto do recurso.

a) A exceção dilatória de ilegitimidade passiva e a nulidade da sentença por omissão de pronúncia nos termos do artigo 615º, nº1, alínea d) do C.P.C. - (conclusão de I a IV)

b) A matéria de facto que não é dada como não provada, a falta de pronuncia sobre a desnecessidade de inquirir as testemunhas arroladas, e a nulidade da sentença por força do disposto no artigo 615º, nº1, alínea b) e d) do C.P.C. - (conclusão de V a IX)

c) A obrigatoriedade de convite dirigido Autor destinado a apresentar nova petição inicial que corrigisse a anterior com a alegação de concretos factos materiais consubstanciadores dos elementos que considerava insuficientemente alegados, e a anulação da sentença nos termos do art. 662º, nº2, al. c) do C.P.C. (conclusão de X a XVII)

d) A impugnação da matéria de facto constante dos pontos 6, 8, 10 e 12 e a descontextualização dessa factualidade por não se haver dado como provado que “os referidos contratos foram celebrados por indicação da recorrente.” (conclusão de XVIII a XXIV)

e) A utilização como prova de correspondência trocada por advogado com vista a uma resolução extrajudicial do litígio, a qual é proibida nos termos do artigo 92º, n.º1, alínea f) do Estatuto da Ordem dos Advogados. (conclusão de XXV a XXVIII)

e) A verificação do animus da aquisição por usucapião, de acordo com os documentos analisados pelo tribunal. (conclusão de XXIX a XLVIII)

III

1. A apreciação do recurso.

a) A exceção dilatória de ilegitimidade passiva e a nulidade da sentença por omissão de pronúncia nos termos do artigo 615º, nº1, alínea d) do C.P.C.

A autora/recorrente considera que o tribunal deveria ter-se pronunciado sobre a exceção dilatória da ilegitimidade, e não sobre o mérito da ação (conclusão I e II). Como não o fez - “não se pronunciou sobre matéria que devia e podia apreciar prévia à decisão de mérito da presente ação” -, entende que “cometeu a nulidade de omissão de pronúncia nos termos do artigo 615º, n.º1, alínea d) do C.P.C.” (conclusão IV).

O tribunal, na decisão de que se recorre, começa, no entanto, por apreciar a questão que o recorrente diz que não foi objeto de pronúncia por parte do tribunal, dizendo que: “A Autora pretende que se reconheça o seu direito de propriedade sobre doze fracções autónomas apreendidas para a massa insolvente por as ter adquirido por usucapião. A Autora pretende, na verdade, a separação e restituição de bens apreendidos para a massa insolvente. / Ora, o meio processual para a separação e restituição de bens apreendidos para a massa insolvente após o decurso do prazo da reclamação de créditos é a acção de verificação ulterior de outros direitos prevista no artigo 146.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas. … / A acção deveria ter sido intentada contra a insolvente, a massa falida e contra todos os credores. A falta de qualquer deles é motivo de ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio passivo necessário. A ilegitimidade passiva é uma excepção dilatória, de conhecimento oficioso, que, não sendo sanada, determina a absolvição da instância.” Não obstante, ponderou a Sra. juiz, que, face ao disposto no nº3 do artigo 278º do Código de Processo Civil[1], e uma vez que nada obstava ao conhecimento do mérito da causa, e sendo a decisão integralmente favorável às Rés, mas também à insolvente e aos restantes credores (sendo estas as partes em falta que deveriam figurar do lado passivo da relação processual), entendeu “não apreciar a referida excepção e conhecer desde já do mérito da causa.”

A razão do equívoco do recorrente reside precisamente aqui.

Quando o tribunal conclui que não deveria apreciar a exceção da ilegitimidade por preterição de litisconsórcio necessário passivo, quer simplesmente dizer que se aplica o disposto no nº3 do art. 278º. Ao dizer isto já se encontra a apreciar tal questão nos termos exigidos pelo art. 608º que estipula que “Sem prejuízo do disposto no nº3 do artigo 278º, a sentença conhece, em primeiro lugar, das questões processuais que possam determinar a absolvição da instância, segundo a ordem da sua precedência lógica.”

A recorrente, verdadeiramente, não concorda com tal decisão, o que até é contraditório com a posição jurídica que adotou quando propôs a ação. Com a petição inicial manifestou o entendimento de que era suficiente para assegurar a legitimidade passiva chamar à ação como réus apenas a massa insolvente e os credores com hipotecas sobre os imóveis reivindicados.

A Sra. juiz, na sentença recorrida, explica, com muita pertinência, a razão pela qual esta ação, visando a reivindicação de imóveis apreendidos para a massa insolvente, deveria qualificar-se como ação de verificação ulterior de outros direitos prevista no art, 146º e, por isso, ser proposta, nos termos do nº1, contra a insolvente, a massa insolvente, e todos os credores. A pluralidade de réus imposta legalmente configura, portanto, uma situação de litisconsórcio necessário passivo.

Esta questão da ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio necessário, apesar de não ter sido suscitada pelas partes, pode (e deve) ser conhecida oficiosamente pelo tribunal no despacho saneador, tal como foi – art. 578º.

Caso, neste despacho, se tivesse reconhecido que a decisão de mérito não poderia ser, nesse momento, proferida - ou por os factos que então se poderiam julgar já provados não o consentirem; ou por a decisão de mérito não produzir o seu efeito útil sem a intervenção dos faltosos -, então haveria que convidar a autora a fazer intervir tais pessoas (art. 590º, nº2, al. a) e art. 6º, nº2).

Caso contrário, tal como a decisão adequadamente expõe, deveria proferir-se decisão de mérito, já que é esta que é pretendida quando alguém propõe uma ação.

Esta prevalência das decisões de mérito sobre as decisões formais adquiriu um carácter estruturante do processo desde a reforma de 1995, através das alterações introduzidas no ordenamento jurídico pelo D.L. nº329-A/95 de 12 de Dezembro. O nº3[2] do art. 278º é uma irrupção muito valiosa deste princípio, precisamente por se situar num ponto do processo em que as partes já expuseram, nos articulados, os factos e a sua posição sobre os alegados pela parte contrária, bem como as suas perspetivas sobre a questão de direito que qualquer relação material controvertida pressupõe.

Ora, o tribunal entendeu que os autos permitiam já uma decisão de mérito, e que esta, sendo desfavorável à autora, seria, portanto, favorável, não só às rés, como também àqueles que deveriam figurar do lado passivo e aí não se encontravam. Não faria, portanto, sentido, ou melhor, seria desprovido de sentido útil, convidar a autora a suprir a ilegitimidade por preterição de litisconsórcio necessário passivo (art. 6º, nº2) quando, mesmo com a intervenção necessária, o litígio seria sempre desfavorável à autora. Assim, o tribunal proferiu sentença de mérito porque tal lhe era imposto, em primeira linha pelo normativo constante do artigo 278º, nº3, mas também pela proibição da prática de atos inúteis (art.130º).

Tal como começamos por dizer, quando o tribunal afirma que não vai apreciar a exceção da ilegitimidade, já o fez, não tendo, porém, decidido no sentido do convite ao aperfeiçoamento ou da absolvição da instância. Na decisão proferida quer-se apenas dizer que se identificou a ilegitimidade, mas que esta não dará lugar ao seu suprimento, nem à absolvição da instância, por ser possível, naquele momento, julgar o mérito da causa, sendo seguro que essa decisão sobre a questão substantiva, uma vez transitada em julgado, será introduzida na ordem jurídica sem possibilidades de ser posta novamente em crise por efeito de uma deficiente formação do caso julgado (conclusão III).

Não se verifica, portanto, a nulidade da sentença a que alude a al. d) do nº1 do art. 615º que pressupõe que “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.

b) A matéria de facto que não é dada como não provada, a falta de pronúncia sobre a desnecessidade de inquirir as testemunhas arroladas e de realizar julgamento, e sua relação com a nulidade da sentença por força do disposto no artigo 615º, nº1, alínea b) e d) do C.P.C.

O art. 615º, nº1, al. b) estabelece que “É nula a sentença que não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;”

A sentença de mérito põe fim a um litígio que, segundo o autor (ou o réu reconvinte), coloca em causa a ordem jurídica no que a si diz respeito.

A sentença é, portanto, o ato processual decisivo que projeta para fora do processo a restauração da ordem jurídica, mediante o reconhecimento (ou não) do direito que pela ação o autor (ou o reconvinte) pretende fazer valer.

A norma que estabelece as regras da elaboração da sentença reflete a importância deste ato. O art. 607º, nº3 estabelece que, após a descrição do litígio quanto às pessoas que nele intervêm e quanto ao seu objeto, deve o juiz fundamentar a decisão, descriminando “os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.” Todavia, a fim de se garantir que o juiz tomou na devida conta o objeto do litígio, ou seja, que considerou todos os factos alegados pelas partes com relevância para a boa decisão da causa, impõe o nº4 daquele artigo que o juiz, na sentença, declare quais os factos que julgou não terem ficado provados.[3]

Quando a sentença de mérito é proferida sem recurso a uma audiência de julgamento, as exigências da sentença são equivalentes àquelas a que o juiz está vinculado para as decisões formais, já que todas (as que envolvam pedidos controvertidos e incidam sobre dúvidas suscitadas no processo) devem ser fundamentadas (art. 154º, nº1), em obediência ao comando constitucional plasmado no art. 205º, nº1 da Constituição da República Portuguesa.

O julgamento dos factos não implicou uma audiência contraditória em que se tenham praticado os atos a que alude o nº3 do art. 604º. Assim, a perfeição (formal) da sentença quanto aos factos atingiu-se pela enunciação dos factos provados que permitiram a decisão final, como previsto no nº3 do art. 607º. Neste caso, a ideia de absoluta clareza na decisão como condição de acesso ao recurso, não implica a descrição dos factos que, tendo sido alegados pelas partes, não ficaram provados. Mostra-se até impossível essa enunciação nos casos em que tais factos não se possam julgar provados ou não provados sem a audiência de julgamento onde se produziriam os meios de prova indicados pelas partes.

Estes factos não foram, por isso, julgados importantes para a boa decisão da causa, sob qualquer perspetiva de direito. Logo, por não terem a virtualidade de influenciarem a potencial decisão, não foi necessário julgá-los, decidir sobre eles. Não fizeram, portanto, parte da sentença, nem isso era obrigatório, necessário ou sequer possível.

A nulidade da sentença (art. 615º, nº1) é uma invalidade processual grave que pressupõe que o juiz tenha violado as regras de elaboração da sentença, quer por defeito, quer por excesso, quanto a aspetos fundamentais daquela. Por defeito quando não assine a sentença (al. a); não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão (al. b); os fundamentos estejam em oposição com a decisão, ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível (al. c); o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devia conhecer (al. d) primeira parte). Por excesso quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (al. d) segunda parte); ou quando condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido (al. e).

O recorrente considera nula a sentença porque o tribunal “não se pronuncia sobre qualquer matéria de facto dada como NÃO PROVADA.” (conclusão V); e porque não se pronunciou “sobre diversa matéria invocada pela Recorrente na sua petição inicial (conclusão VI).

A sentença proferida não foi precedida de audiência de julgamento e, consequentemente, não constam da fundamentação de facto os não provados, designadamente, aqueles indicados pelo recorrente. Estes factos, como já se aflorou, não poderiam constar da sentença porque, por um lado, não foram precedidos de produção de prova em audiência de julgamento; e por outro, porque a Sra. juiz, implicitamente, os considerou sem interesse para a boa decisão da causa, ou seja, como na sentença recorrida é dito, mesmo que fossem julgados provados a decisão seria igual à tomada. E isto aconteceria porque: ou os factos alegados pela autora, mas não incluídos na fundamentação de facto, não poderiam ser julgados provados por serem contraditórios com os já julgados provados. Neste caso, o julgamento sobre eles não poderia ser “revertido” por a sua prova resultar de confissão reduzida a escrito, acordo entre as partes ou documento com força probatória bastante; ou esses factos não incluídos não tinham interesse para resolução da questão material subjacente ao litígio, independentemente da perspetiva jurídica pela qual fossem abordados.

Ora, o que se diz na sentença é suficiente para justificar a razão pela qual se considerou desnecessário prosseguirem os autos para audiência de julgamento com inquirição das testemunhas indicadas pela Autora (conclusão VII e VIII).

Assim, e para o que neste ponto nos interessa, podemos concluir que a sentença proferida não enferma das nulidades que o recorrente lhe aponta nos termos do artigo 615º, nº1, al. b) e d).

c) A obrigatoriedade de convite dirigido Autor destinado a apresentar nova petição inicial que corrigisse a anterior com a alegação de concretos factos materiais consubstanciadores dos elementos que considerava insuficientemente alegados, e a anulação da sentença nos termos do art. 662º, nº2, al. c) do C.P.C.

De acordo com a al. c) do nº2 do art. 662º “A relação deve ainda, mesmo oficiosamente: … c) Anular a decisão proferida na 1ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta;”

Concluindo pela aplicação deste normativo, a recorrente alega que na sentença proferida a Sra. juiz salienta diversas insuficiências encontradas nos articulados (conclusão X). Foi realizada tentativa de conciliação sem que a Sra, juiz se referisse àquela circunstância (conclusão XI), mas no despacho seguinte convidou as partes a pronunciarem-se por pretender conhecer o mérito da causa (conclusão XII).

O recorrente considera, então, que a sentença, ao decidir de mérito, contradiz a necessidade de as partes alegarem outros factos como decorre da constatação das referidas insuficiências (conclusão XIII). A ser assim, e não estando em causa a ineptidão da petição inicial (conclusão XV), a Sra. juiz deveria ter convidado “o autor a apresentar nova petição inicial, devidamente corrigida com a alegação de concretos factos materiais consubstanciadores dos elementos que considerava insuficientemente alegados.”, tal como impõe o art. 590º, nº2, al. b) e nº4 (conclusão XIV e XVI).

O artigo 662º tem por epígrafe “Modificabilidade da decisão de facto”. O recorrente, neste ponto acabado de sumariar, em lado nenhum se refere à alteração da matéria de facto que foi considerada assente. Nem sequer noutros pontos das conclusões de recurso, ou até da sua motivação, impugna a matéria de facto que foi julgada provada na sentença.

O problema apontado pelo recorrente traduz-se antes na invocação de uma irregularidade processual que se converte numa nulidade da própria decisão nos termos do art. 615º, nº1, al. d), quando desta resultar que não seria proferida no mesmo sentido se o juiz, no pré-saneador, convidasse a parte (no nosso caso, a autora) a corrigir ou aperfeiçoar a petição inicial, e a parte tivesse aceitado o convite.[4]

Com efeito, a irregularidade processual (falta de necessário convite ao aperfeiçoamento) vai ser consumida pela nulidade da própria decisão que aquela permitiu e que, persistindo, modificou a sua natureza num sentido suscetível de se projetar para fora do processo, através da sentença. De nulidade processual simples transmutou-se em nulidade processual qualificada (da sentença), porque o juiz conheceu uma questão (relacionada com os factos omitidos) de que não podia conhecer por não ter convidado a parte a alegá-los. O método é aparentado ao das chamadas nulidades secundárias: a irregularidade processual só é suscetível de constituir nulidade “quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa” – art. 195º, nº1 do C.P.C.

No nosso caso a influência da irregularidade não é potencial, é atual e incide diretamente sobre a sentença que conhece o mérito da causa, o mesmo é dizer o objeto do processo, e só com esta decisão final pode ser identificada a nulidade enquanto tal.

O recurso da sentença (sempre na decisão a que nos reportamos: saneador-sentença de mérito, posterior a pré-saneador em que não foi dirigida à parte qualquer convite ao aperfeiçoamento da petição inicial) é o mecanismo próprio para anular a sentença, pela invocação da nulidade prevista no art. 615º, nº1, al. d).

No caso de que tratamos, a recorrente, ao não enquadrar o problema nestes termos, também não diz concretamente quais são os factos que a Sra. juiz, na sentença, refere que não foram alegados e que, em consequência disso, fez “naufragar” a pretensão da autora. A autora não aborda a sentença de modo a evidenciar a sua nulidade e, portanto, não “autoriza” ou não permite que o tribunal de recurso averigue e se pronuncie sobre tal questão.

d) A impugnação da matéria de facto constante dos pontos 6, 8, 10 e 12 e a descontextualização dessa factualidade por não se haver dado como provado que “os referidos contratos foram celebrados por indicação da recorrente.” (conclusão de XVIII a XXIV)

Os factos 6, 8, 10 e 12 consistem na celebração de contratos promessa entre a insolvente e diversas pessoas, os quais tiveram por objeto mediato frações de imóveis constituídos em propriedade horizontal, as quais haviam sido antes objeto secundário (o imediato ou principal é a celebração do contrato prometido) do contrato promessa que a Autora, na qualidade de promitente compradora, havia celebrado com a insolvente, esta na qualidade do promitente vendedora. A entrega (traditio) destas frações, resultante deste contrato promessa é, na perspetiva da Autora que invoca a aquisição originária da propriedade delas com base na posse correspondente ao exercício do direito de propriedade sobre as mesmas, o início da posse.

A autora não impugna estes factos num sentido próprio, ou seja, a autora não pretende colocar em crise a prova de tais factos, pois é ela que os alega e demonstra através dos documentos que juntou. Assim, não é este o sentido que quis dar à afirmação de que o Tribunal a quo não poderia ter dado os referidos pontos como provados (conclusão XVIII parte final).

A autora pretende, no entanto, chamar à atenção de que alegou outros factos com estes conexionados que, na sua perspetiva, seriam relevantes para se chegar à conclusão de que possuía, em nome próprio e com o animus correspondente ao exercício de um direito de propriedade, as frações reivindicadas.

Aponta assim um erro de julgamento que não se projeta sobre a factualidade provada, mas antes sobre a decisão de proferir decisão de mérito, sem considerar relevante a factualidade conexa com os factos 6, 8, 10, e 12 e que é identificada na conclusão XXIV.

Os factos que constituem o objeto da causa são os alegados pelas partes, bem como “Os factos instrumentais que resultem da instrução da causa; os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham todo a oportunidade de se pronunciar; os factos notórios e aqueles de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções” – art. 6º, nº2 e art.412º e 413º

Quando findam os articulados, de todos os factos que, integrando o objeto do litígio, o juiz pode conhecer, alguns existem que o juiz pode julgar provados de imediato. Se o silogismo judiciário a que estes se deverão submeter[5], permitir uma decisão sobre o mérito da causa, resta apurar se aqueles sobre os quais não é possível, naquele momento, formular um julgamento de “provado” ou “não provado”, modificariam o seu valor relativo no âmbito da causa de pedir, autorizando assim uma decisão de mérito diferente.

A descontextualização a que alude a recorrente traduz-se, então, na omissão deste último exercício.

Ora, a Sra. juiz, na sentença recorrida, demonstra com muita solidez que os factos que se demonstram inibem de forma terminante que os demais alegados pela autora possam produzir qualquer efeito que diminua, contrarie ou abra possibilidades alternativas à conclusão jurídica que os factos provados permitiram. Em modo concentrado, e não sendo lhe sendo exigida a demonstração da irrelevância de cada um dos factos que não elegeu para a decisão proferida, refere: “ainda que se provassem todos os factos invocados pela Autora, não estaria demonstrado o primeiro pressuposto para a aquisição por usucapião: a posse correspondente ao exercício dos poderes que integram o direito de propriedade ou outro direito real de gozo.”

Na sentença, os factos julgados provados nos pontos 6, 8, 10, e 12 não se mostram descontextualizados se vistos de acordo com a função que eles desempenham na resolução do litígio, ou seja, na sua relação com o direito pressuposto no pedido formulado pela autora. A contextualização pretendida pela autora significaria apenas a recuperação de factos que, eventualmente verdadeiros, não alterariam sob qualquer que fosse a perspetiva pela qual fossem encarados, a decisão tomada.

Não encontrámos, pelo que ficou dito, qualquer erro de julgamento quer quanto aos factos julgados provados, quer quanto à decisão de proferir sentença de mérito perante a alegação dos factos conexos com os enunciados nos pontos 6, 8, 10 e 12 dos factos provados.

e) A utilização como prova de correspondência trocada por advogado com vista a uma resolução extrajudicial do litígio, a qual é proibida nos termos do artigo 92º, nº1, alínea f) do Estatuto da Ordem dos Advogados.

O art. 92º, nº1 al. f) do EOA estipula: “1 - O advogado é obrigado a guardar segredo profissional no que respeita a todos os factos cujo conhecimento lhe advenha do exercício das suas funções ou da prestação dos seus serviços, designadamente:

…

f) A factos de que tenha tido conhecimento no âmbito de quaisquer negociações malogradas, orais ou escritas, em que tenha intervindo.”

A autora entende que o tribunal não podia considerar provado o facto exarado no ponto 25 e no ponto 26 (o facto concreto é a declaração do mandatário da autora dirigida ao administrador da insolvência apresentando uma proposta para aquisição das frações que nesta ação se discutem, e apelando a que fosse verificado o seu crédito privilegiado) porque o meio de prova é uma carta que o mandatário da autora enviou ao administrador da insolvência no âmbito de uma proposta de resolução extrajudicial do litígio. Não pode, portanto, valer como prova porque ofende o preceituado no artigo supra transcrito (conclusão de XXV a XXVII)

O âmbito de proteção da norma, ou melhor, o valor que pretende tutelar é a confiança que os clientes têm necessariamente que ter nos seus advogados a quem confiam a defesa dos seus interesses em juízo. Por isso é dever dos advogados manterem segredo profissional quanto às negociações que desenvolvam para a resolução extrajudicial do litígio. Esta confiança que os clientes devem ter na atuação dos advogados que os representam, tem a mesma identidade e intensidade daquela que os advogados devem ter uns para com os outros. A mesma confiança deve ter qualquer pessoa que contacte com um advogado que atue nessa qualidade[6].

O regime do segredo profissional dos advogados é a garantia de que este valor continua no centro da advocacia, é condição do seu exercício, e potencia a liberdade responsável e fecunda na resolução de litígios.

Assim, o Código de Processo Civil protege o segredo profissional dos advogados determinando a possibilidade de recusar a colaboração devida se esta importar a violação de segredo profissional (art. 417º, nº3 e art. 434º)

A questão que se coloca será, em primeiro lugar, a de saber se os factos 25 e 26 foram considerados provados com base em meios de prova obtidos com violação da obrigação de observar o sigilo profissional.

Diz-nos a motivação da sentença recorrida que a prova desses factos resultou da análise das cartas juntas com a contestação da Ré Massa Insolvente. A ré massa insolvente encontra-se patrocinada por advogado.

Em nosso entender não existe qualquer violação do dever de segredo profissional a que esteja vinculado o mandatário da massa insolvente, o que desde já se adianta.

A troca de correspondência não se destina à resolução extrajudicial do litígio, nem diz respeito a negociações que possam ser mantidas, nesta fase processual, à margem ou apartadas do conhecimento da generalidade dos credores ou do juiz.

Com efeito, tendo sido declarada a insolvência da promitente vendedora ORS – Construções, S.A. foi nomeado um administrador de insolvência, o qual, por dever de ofício, representa a devedora para todas as questões patrimoniais (art. 81º, nº1 do CIRE), e exerce a sua atividade sob a fiscalização da comissão de credores e do juiz (art. 55º e 58º ambos do CIRE). Na fase em que a correspondência foi trocada já os bens em causa estavam apreendidos. A carta dirigida pelo mandatário da autora ao Sr. administrador da insolvência em 13 de Março de 2017 configura já um ato dirigido ao apenso da liquidação do ativo, porquanto formula uma proposta para a aquisição das frações apreendidas. Nesse sentido, e para o que aqui nos interessa, essa posição/proposta da ora autora deveria ser veiculada no primeiro relatório trimestral a que alude o art. 61º do CIRE que tivesse lugar posteriormente à proposta. Este relatório é visado pela comissão de credores, se existir, e apresentado ao tribunal.

Não importa, para este efeito, se o Sr. administrador da insolvência lhe fez referência ou não nesse relatório, mas já é de suma importância vincar que qualquer proposta feita por credores ou terceiros no âmbito da liquidação do ativo não se traduz em negociações para a resolução de um litígio (a fase é puramente executiva), nem obriga o administrador da insolvência a qualquer tipo de sigilo (ao contrário, obriga-o antes a dar conta da existência da proposta) mesmo quando a massa seja representada voluntariamente por advogado no âmbito de qualquer apenso do processo de insolvência em que exerce funções.

Neste sentido, a utilização como meio de prova da correspondência trocada entre o mandatário da autora e o administrador da insolvência, não é um meio de prova proibido (conclusão XXVI), nem tal foi arguido pela autora, exceto agora em recurso.

O primeiro, sendo advogado, dirige uma declaração em nome da sua representada ao administrador da insolvência, sabendo que não se encontra no âmbito da resolução extrajudicial de um litígio, e que tal declaração não pode ser mantida em segredo dos credores e de todos os intervenientes no processo; o segundo responde por ser a sua obrigação de acordo com as competências do cargo relativas à promoção da alienação dos ativos da devedora (art. 55º, nº1, al. a) do CIRE). Enquanto órgão da insolvência, o administrador da insolvência contribui para a publicidade dos atos processuais relativos à insolvência, os tipificados (relatórios a apresentar ao tribunal e aos credores), que deverão incluir os “para-processuais” (negociações no domínio da liquidação do ativo e da administração da massa insolvente).

Não estavam por isso obrigados a qualquer dever de sigilo sobre a correspondência trocada. Logo, por se tratar de prova admissível, os factos em causa não deverão ser considerados como não escritos (conclusão XXVII e XVIII)

e) A verificação do corpus e do animus da aquisição por usucapião de acordo com os documentos analisados pelo tribunal.

A recorrente entende que dos documentos apreciados pelo tribunal resultam factos a que o tribunal não deu a devida atenção e, por isso, não valorizou. Estes são:

a) Os considerandos D) - “A ORS- Construções Lda é promitente compradora dos lotes de terreno para construção, designados lotes 1, 2 e 3, cada um com a área de 230,55 m2, situados na Q…, freguesia da Arrentela, concelho do Seixal, objecto do Alvará de Loteamento n.º 22/2002 -, E) – “A ORS – Construções Lda pretende implantar nos referidos lotes edifícios para habitação multifamiliar”; e F) – “A MD__ – Construções Lda, pretende adquirir fracções autónomas que integrarão os edifícios referidos em B)” -, do contrato promessa celebrado entre a autora e a insolvente” (conclusão XXXII);

b) A cláusula Terceira, do contrato promessa celebrado entre a insolvente e a autora: “1 – Os contratos definitivos de compra e venda das frações prometidas serão celebrados entre a Primeira Contraente e os terceiros adquirentes a indicar pela Segunda Contraente. / 2 - As escrituras públicas serão celebradas em data a indicar pela Segunda Contratante e em prazo nunca superior a 90 dias contados da data da outorga da escritura pública de constituição da propriedade horizontal dos respetivos edifícios a construir.” (conclusão XXXIV e XXXIX)

c) A cláusula Quarta do contrato promessa celebrado entre a insolvente e a autora: “3 - As condições de venda a terceiros das frações prometidas e respetivo preço serão determinados pela Segunda Contratante. " (conclusão XLI e XLII)

Dos considerandos do contrato celebrado entre a autora e a insolvente retira que “foi a Recorrente que entregou os terrenos à Insolvente para construir nos mesmos os prédios aí existentes …” (conclusão XXXII) e que, demonstrando-se que a recorrente é credora da ORS no montante de €1.715.000,00 (conclusão XXXIII), foi para pagamento deste crédito que as frações em causa foram entregues à autora (conclusão XXXIV), o que consubstancia uma “verdadeira dação em pagamento” (conclusão XXXI).

A questão da qualificação jurídica deste designado contrato promessa celebrado entre a autora e a insolvente, o qual poderá ser integrado ou complementado por outro contrato celebrado anteriormente entre as mesmas partes (este terá tido por objeto os lotes de terreno onde foram construídos os imóveis constituídos em propriedade horizontal onde se situam as frações aqui em causa), não evita que estejamos vinculados à posição da aqui autora.

Segundo esta os efeitos dos contratos celebrados (mesmo se analisados conjugadamente) não produziriam quanto a si efeitos reais, mas meramente obrigacionais. Daí que não invoque os efeitos translativos da propriedade próprios dos contratos como modo de aquisição da propriedade, mas antes a aquisição originária fundada na posse, por usucapião (art. 1316º, nº1 do C. Civil).

Até a hipotizada dação em cumprimento ou “pro solvendo”, enquanto modo de extinção da obrigação através da entrega de um substituto da espécie de prestação acordada, não nos permite concluir que as partes tivessem pretendido atribuir um efeito translativo da propriedade das frações à entrega delas à recorrente. No primeiro caso por não existir demonstração do acordo da autora aquando da entrega das chaves (art. 837º do C. Civil); no segundo, na medida em que o crédito só se extinguiria com a venda das frações anteriormente à insolvência, o que não ocorreu (art. 840º do C. Civil).

Assentemos, portanto, sem receio, que a entrega das frações pela insolvente à autora não foi o cumprimento de uma obrigação resultante de um ou de dois contratos celebrados ao abrigo da liberdade contratual, visando a transmissão da propriedade das coisas, nem esta o entendeu assim em nenhum momento.

Só porque o legal representante da autora não se encontrava intimamente convencido de que a sociedade autora era a proprietária das frações, é que propôs a ação a que se alude no ponto 14 da sentença recorrida, pela qual pede que se reconheça que é titular de um direito à resolução do contrato e a uma indemnização pelo incumprimento culposo de tais contratos; e foi também por não ter praticado os actos de posse que alega posteriormente à traditio com o animus de um verdadeiro proprietário é que, quando foi declarada a insolvência da ORS, e foram apreendidas as frações, a autora não reivindicou de imediato as frações, mas reclamou antes um crédito que entendeu ser garantido por direito de retenção.

Ora, este é o raciocínio que, sem qualquer motivo para reparo, e feito na sentença.

A autora invoca ainda o facto de se ter clausulado no contrato celebrado que os contratos de compra e venda definitivos seriam celebrados pela insolvente quando e com quem a recorrente indicasse, e de acordo com o preço que a autora estabelecesse (conclusão XXXIV, XXXV, e XXXIX a XLIII). Daí a recorrente retira que tendo praticado atos de posse sobre os imóveis em conformidade com o clausulado no contrato promessa, exerceu-os na convicção de estar a exercer um direito próprio de propriedade sobre os mesmos a partir do momento em que lhe foram entregues as chaves das frações.

A ilação que, para o animus da posse, se pode retirar desses factos é precisamente a oposta daquela atingida pela autora. Com efeito, todos os atos de posse que a autora exerceu sobre as frações derivam de obrigações contratuais estabelecidas no contrato promessa celebrado. Deste, das suas cláusulas, não se retira um acordo sobre a entrega das frações que pressuponha uma vontade de transmitir a propriedade destas.

E é isto que, com grande propriedade e acerto, se diz na sentença recorrida (integralmente transcrita) para a qual se remete neste particular, sem necessidade de outros considerandos quer no que aos factos diz respeito, quer no que ao enquadramento jurídico dos factos concerne.

IV

Em face do exposto, acordam os juízes na Secção do Comércio do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar o recurso improcedente, mantendo a douta sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Registe e Notifique.

Lisboa, 10 de Março de 2026

André Alves

Manuela Espadaneira Lopes.

Isabel Maria Brás Fonseca

[1] De ora em diante, sempre que não for mencionada a origem do preceito citado, estar-nos-emos a referir ao Código de Processo Civil atualmente em vigor.

[2] Corresponde à redação introduzida pelo DL nº180/96 de 25 de Setembro ao anterior artigo 288º do C.P.C.

[3] Nem sempre foi assim. No C.P.C. de 61 e até ao Novo Código de Processo Civil de 2013, o artigo correspondente, o 659º, obrigava, no seu nº2 a descriminar os factos provados, tal como hoje, mas no nº3 (correspondente ao atual nº4 do art. 607º), dizia-se: Na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal coletivo deu como provados, fazendo o exame crítico das provas de que lhe cumpre conhecer.” Portanto, sem qualquer referência aos factos não provados, o que ilustra a razão pela qual, mesmo após a produção dos meios de prova em audiência de julgamento, não se encontra inscrita no âmago da sentença, enquanto ato maior e mais exigente do processo, a descrição dos factos não provados.

[4] “Já Teixeira de Sousa advoga que a omissão de despacho de aperfeiçoamento em qualquer das suas variantes, com extração de efeitos diversos daqueles que ocorreriam se acaso fosse determinada a correção do vício detetado ou fosse dada à parte a possibilidade de suprir a falha processual, se converte, afinal, numa nulidade da própria decisão que venha a ser proferida …” – António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, in Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, pag. 734, 3ª edição. Aqui se expõem outras posições sobre o tema que se encontram vertidas nas obras e arestos jurisprudenciais aí citados.

[5] “… o punctum cruxis do actual pensamento metodológico-jurídico de sentido jurisprudencial está justamente no modo de compreender e assumir metodicamente a dialética entre sistema e problema, enquanto coordenadas metodologicamente complementares e irredutíveis do judicium jurídico …” - A. Castanheira Neves in Polis Enciclopédia Verbo da Sociedade e do estado, Vol. 4, pag, 269

[6] “O segredo profissional abrange não apenas os factos revelados pelos clientes e pela outra parte, mas também pelos próprios colegas, verbalmente ou por escrito, e em tudo o que se relacione, directa ou indirectamente, com o exercício da profissão” – António Arnaut, in Estatuto da Ordem dos Advogados, pag. 99, 2009 (a doutrina aqui expressa não se modificou dado que este preceito também não sofreu alterações desde a anotação pelo autor citado)