07B715 - Supremo Tribunal de Justiça

I- Nos autos, entre outras decisões, foi determinado que, devido à redução da renda em 50%, o autor senhorio deveria pagar à ré locatária o que havia recebido a mais, ou seja, a quantia de € 14.963,94; fundou-se tal decisão no facto de que, devido ao estado de degradação de metade do locado, a locatária apenas podia usufruir a outra metade.

II- A ré, para fazer valer a sua pretensão de ver reduzida a renda, apenas tinha de alegar e provar que estava impedida de usufruir a totalidade do andar e em que medida; com efeito, o art. 1041.º, n.º 1, do CC confere esse direito ao locatário, excepcionando o caso da privação do gozo da coisa locada ser devido a facto atinente ao arrendatário ou seus familiares; assim, como matéria de excepção que era, a responsabilidade do locatário teria de ser alegada e provada pelo locador, o que não aconteceu.

III- Este impedimento da usufruição existe desde 1998, logo é a partir desta data que deve ocorrer a redução da renda.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I

"AA" moveu a presente acção ordinária contra Empresa-A, BB e CC, pedindo que fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento, respeitante a determinado andar, em que o autor é o locador e a 1ª ré a locatária e que fosse a mesma condenada a entregá-lo livre de pessoas e bens. Mais pediu que a ré fosse condenada a repor o dito andar no estado em que se encontrava aquando do seu recebimento, ou a indemnizar na quantia que for necessária para a sua reparação, a apurar em liquidação de sentença. Pediu ainda que os réus fossem solidariamente condenados a pagar ao autor o montante das rendas/prestações vencidas e vincendas até à efectiva entrega do andar.

Os réus contestaram e deduziram reconvenção pedindo que se declarasse a redução da renda mensal em 50% e se condenasse o autor a pagar à 1ª ré a quantia de € 49.381,00.

Houve réplica do autor.

O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença que:

julgou a acção parcialmente procedente, declarando nulo o contrato de arrendamento, condenando a 1ª ré a entregar ao autor o locado e condenando solidariamente os réus a pagar ao autor as prestações mensais vencidas e em dívida até à efectiva entrega do andar;

julgou a reconvenção parcialmente procedente reduzindo o montante da renda para 50% - € 249,40 – e condenou o autor a pagar aos réus a quantia de € 15.963,94, com juros legais desde a notificação da contestação até integral pagamento.

Apelou o autor, mas sem êxito.

Recorre o mesmo novamente, o qual, nas suas alegações de recurso, apresenta as seguintes conclusões:

1. Como se constata, não se provou que os defeitos e obras reclamados fossem da responsabilidade do recorrente;

2. O facto de tais defeitos e obras existirem, só por si, não são imputadas ao senhorio, é preciso alegar e provar.

3. Ora, o Tribunal não pode condenar o recorrente a suportar um custo de situações criadas pelo inquilino no interior do arrendado.

4. De resto, ao deixar o arrendado o inquilino tem de o deixar conforme o recebeu.

5. Finalmente, o contrato de arrendamento foi resolvido em 27.01.04.

6. Logo o recorrente nunca podia ser condenado a ver reduzido o valor da renda desde 1998, mas tão só a partir de 28.12.01.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II

Nos termos do artº 713º nº 6 do C. P. Civil, consignam-se os factos dados por assentes pelas instâncias remetendo para o que consta de fls. 329 a 331.

III

Apreciando

Nos presentes autos, entre outras decisões, foi determinado, que devido à redução da renda em 50%, o autor deveria pagar à ré, o que havia recebido a mais, ou seja, a quantia de € 14.963, 94. Fundou-se tal decisão no facto de que, devido ao estado de degradação de metade do locado, a locatária apenas podia usufruir a outra metade.

Alega o recorrente que a ré não alegou nem provou que essa degradação era da sua responsabilidade como senhorio. O que lhe competiria. Assim, não lhe pode ser assacado o facto da inquilina estar impossibilitada de usar metade do andar.

Vejamos.

A ré para fazer valer a sua pretensão de ver reduzida a renda, apenas tinha de alegar e provar que estava impedida de usufruir a totalidade do andar e em que medida. Com efeito, o artº 1041º nº 1 do C. Civil confere esse direito ao locatário, excepcionando o caso da privação do gozo da coisa locada ser devido a facto atinente ao arrendatário ou seus familiares. Assim, como matéria de excepção que era, a responsabilidade do locatário teria de ser alegada e provada pelo locador, aqui o recorrente, O que não aconteceu, não tendo, por isso infirmado o direito que assiste à recorrida.

Este impedimento da usufruição existe desde 1998, logo é a partir desta data que deve ocorrer a redução da renda.

Acresce que as deteriorações que se provaram -a alíneas e), n), o), r) e s) – nunca poderiam ser, sem outra explicação, atribuíveis à sua utilização pela ré, atento o fim a que destinava o imóvel.

2. Não é muito inteligível o argumento que consta das conclusões, mas não das alegações, de que, sendo resolvido o contrato em 27.01.04, nunca poderia ser reduzida a renda desde 1998, mas tão só a partir de 28.12.01.

O que releva é que, até à efectiva entrega do andar e desde 1998, o gozo que a ré dele retirou corresponde a metade do que poderia ter sido, pelo que as rendas e as posteriores prestações compensatórias contam-se a partir de tal ano. Todo o excesso que ocorra no seu quantitativo podem fundamentar a repetição do indevido, como fez a ré.

Termos em que improcede o recurso.

Pelo exposto, acordam em negar a revista e confirmam o acórdão recorrido.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 26 de Abril de 2007

Bettencourt de Faria (Relator)

Pereira da Silva

Rodrigues dos Santos