Art.º 61 · Aviso (extrato) n.º 10050/2025/2 — Estruturação das ações de perequação compensatória

1 -Os mecanismos de perequação compensatória utilizados na presente RPGUCB são:
1. a)Direito abstrato de construir;
2. b)Direito concreto de construir;
3. c)Índice médio de utilização (Imu);
4. d)Índice de cedência média (Icm);
5. e)Índice de construção bruto máximo (ΣAc);
6. f)Unidades de utilização e áreas de construção equivalentes, em função da localização e da afetação da edificação proposta;
7. g)Repartição dos custos de urbanização.
2 -Os conceitos, a estruturação e o processo de determinação dos valores dos mecanismos de perequação previstos no número anterior, devem ser utilizados de forma conjugada para garantir a repartição dos benefícios que resultem da RPGUCB, assim como dos encargos necessários à sua execução.
3 -Os promotores cedem para o domínio público ou privado do município, os espaços destinados a:
1. a)Infraestruturas viárias e estacionamento público;
2. b)Rede viária e cicloviária, infraestruturas e outros equipamentos e EUUC de utilização local ou geral, com as exceções previstas neste artigo, conforme o regulamentado para as disposições comuns das UOPG-UE e, cumulativamente, pela RPGUCB e para a ZU respetiva, conforme descritivo do Relatório.
4 -Para a obtenção das áreas necessárias à implantação dos Espaços verdes de utilização coletiva, dos EUC e dos EUUC, de escala urbana e/ou regional a integrar nas ZU, os espaços suplementares resultantes da aplicação direta dos índices de cedência legalmente instituídos, devem ser adquiridos pelo município ou pelo Estado, sendo para tal, avaliados enquanto solo não infraestruturado, em que a admissibilidade construtiva não deverá ultrapassar os valores fixados no presente regulamento e igual à média do valor predial praticável na respetiva ZU, à data da aquisição.
5 -Quando e edificabilidade efetiva do terreno for inferior à média, o proprietário deve ser adequadamente compensado, através das seguintes medidas alternativas ou complementares:
1. a)Abatimentos nas taxas a suportar;
2. b)Aquisição pelo município, por permuta ou compra, da parte do terreno menos edificável, por valores iguais à média do valor predial praticável na respetiva ZU, à data da compensação;
3. c)Transmissão de uma área de construção correspondente à edificabilidade em defeito;
4. d)Sistema de incentivos a operações urbanísticas com interesse municipal, de acordo com o Regulamento de edificação e urbanização do município de Castelo Branco (REUMCB) ou do Regulamento de recuperação de habitações na zona histórica (RRHZH).
6 -Quando a edificabilidade efetiva do terreno for superior à média, o proprietário deve compensar a área de construção correspondente em numerário ou em espécie, de acordo com as modalidades e processos legalmente instituídos, não inferiores às médias dos valores praticáveis na respetiva ZU, à data da compensação.
7 -Se em sede de UOPG-UE ou de UOPG-PP, por proposta da CMCB, se obtiver a concertação da totalidade dos proprietários envolvidos, o respetivo acordo escrito substitui, para os devidos e legais efeitos, os mecanismos de perequação compensatória previstos nos pontos anteriores.
8 -Os mecanismos de perequação compensatória devem traduzir-se:
1. a)Nas operações urbanísticas, em caso de expropriação por utilidade pública, nos termos e condições legais, pela consequente compensação dos proprietários;
2. b)No reconhecimento a cada proprietário, de um direito abstrato de construir (passível de se tornar concreto), igual ao produto da área do prédio por:
  1. i)Nas ZUR e ZMC, 0,85 do Imu máximo previsto;
  2. ii)Nas ZUP, 0,6 do Imu máximo previsto para as ZUP.
3. c)Num direito concreto de construir, quantitativamente igual ao direito abstrato de construir, salvo nas situações referidas nas alíneas seguintes;
4. d)Quando a edificabilidade do prédio for superior ao direito concreto de construir, os proprietários cedem para o domínio privado do município parcela(s) com a(s) possibilidade(s) construtiva em excesso;
5. e)Nos casos em que o direito concreto possa ultrapassar o direito abstrato de construir, quando se trate de prédio(s):
  1. i)Ocupados, total ou parcialmente, com edificações que, por reconhecido interesse público, devam ser demolidas, caso em que ao direito abstrato se pode adicionar a área de construção demolida, mas sem ultrapassar o valor máximo de edificabilidade;
  2. ii)Parcialmente edificados, caso em que se pode afetar uma parte do prédio ao edifício existente (conforme edificabilidade) e se pode aplicar o direito abstrato à restante parte.
6. f)Quando a edificabilidade é inferior ao direito abstrato de construir, o direito concreto pode ultrapassar este e apenas quando:
  1. i)Se revelar compatível com os demais princípios e regras urbanísticas que regulem a edificabilidade;
  2. ii)Se mostrar indispensável para acerto entre lotes e a Σ Ac, tendo em conta o equilíbrio volumétrico do conjunto;
  3. iii)O uso final se destinar exclusivamente para habitação em que poderá atingir um valor máximo de Σ Ac de 200 m2.
9 -Os mecanismos de perequação compensatória, a adotar para a totalidade do perímetro urbano da RPGUCB, assumem-se como de especial importância e atenção, nos espaços correspondentes à alínea c), do n.º 2, do artigo anterior, nomeadamente no respeitante às áreas de cedência para Espaços verdes de utilização coletiva, EUC, EUUC, infraestruturas e outros equipamentos.
10 -Quando, respeitando as regras da edificabilidade, o promotor, podendo atingir o direito abstrato de construir, não queira fazer, não há lugar a qualquer compensação.
11 -Nas operações urbanísticas em que uma UOPG-PP estabeleça um Iu superior, a diferença para o Imu deve integrar os fundos de compensação municipal.
12 -O valor do Iu de qualquer UOPG-UE ou UOPG-PP não pode ultrapassar os valores máximos, totais ou proporcionais, definidos para a(s) respetiva(s) ZU, no presente regulamento.

Artigo 61.º — Estruturação das ações de perequação compensatória