Art.º 18 · Aviso n.º 28578/2024/2 — Condições gerais de edificabilidade

1 -Na construção, reconstrução, alteração e ampliação de edificações principais localizadas em áreas não abrangidas por plano de pormenor ou alvará de operação de loteamento devem respeitar-se as seguintes condições, sem prejuízo do cumprimento da regulamentação aplicável:
1. a)Recuo mínimo da edificação de 3 m e um afastamento mínimo aos limites laterais e limite posterior, respetivamente de 3 m e 6 m, sem prejuízo da legislação aplicável;
2. b)Sem prejuízo da legislação em vigor, o recuo mínimo estabelecido na alínea anterior, é obrigatório podendo ser motivo de exceção, a forma do lote ou parcela, ou situações de manutenção de recuos preexistentes;
3. c)Em função da localização, da dimensão ou da forma geométrica do lote ou parcela ou de precedentes locais, pode autorizar-se sem prejuízo do disposto na lei, afastamentos inferiores aos limites laterais e posterior da edificação nas operações urbanísticas que prevejam apenas a construção de uma moradia unifamiliar ou em situações de encosto a empena confinante;
4. d)Excetuam-se do disposto nas alíneas anteriores, as situações decorrentes da construção em banda, em relação aos limites laterais dos lotes intermédios e também ao limite posterior, no caso de lotes com edifícios em gaveto, desde que respeitem a legislação em vigor. Podem ainda ser motivo de exceção as situações de manutenção de recuos preexistente.
2 -A área total de implantação máxima de uma parcela com edifícios, incluindo caves e anexos, é de 75 % da respetiva área, salvo nos casos expressamente estipulados de modo distinto no presente regulamento e nas situações de exceção constantes das alíneas seguintes:
1. a)Nas parcelas com área igual ou inferior a 250 m²;
2. b)Nas parcelas com área superior a 250 m², o limite máximo pode ser ultrapassado, na medida do estritamente necessário, nos seguintes casos:
  1. i)Para ampliações de edifícios preexistentes, para estrita satisfação das condições mínimas de salubridade;
  2. ii)Nos casos em que o cumprimento do limite máximo da área de implantação, articulado com o das restantes regras aplicáveis, provocaria uma diminuição da capacidade edificatória calculada de acordo com os parâmetros urbanísticos definidores da edificabilidade estabelecidos para a respetiva categoria ou subcategoria de espaço.
3 -O limite máximo de ocupação da parcela estipulado no número anterior pode ainda ser dispensado pela Câmara Municipal, quando for entendido conveniente para o seu adequado enquadramento urbanístico, nas seguintes situações:
1. a)Na construção de novos edifícios ou ampliação de existentes, situados em frentes urbanas consolidadas;
2. b)Intervenções sobre imóveis classificados, identificados na planta de condicionantes e na planta de ordenamento - património arquitetónico;
3. c)Em situações de insuficiente dimensão ou de configuração irregular do prédio ou parcela;
4. d)Edifícios em situações de gaveto;
5. e)Em situações em que tal seja fundamental para garantir a continuidade morfológica das construções adjacentes, com vista à manutenção do alinhamento anterior e posterior;
6. f)Nos casos em que tal seja imprescindível para o cumprimento das dotações mínimas de estacionamento no interior da parcela, legal ou regulamentarmente exigíveis.
4 -A área de impermeabilização do solo de qualquer prédio que seja objeto de ocupação com um ou mais edifícios não pode ultrapassar 80 % ou 60 % da área total do prédio, respetivamente, em solo urbano ou solo rústico, salvo nas situações de exceção estabelecidas nos números 2 e 3 de que resulte uma área de implantação por si mesma superior a 90 % da área total do prédio, casos em que à área de impermeabilização se tem de restringir à área de implantação total dos edifícios.
5 -A profundidade máxima dos edifícios nos pisos habitacionais com apenas duas frentes opostas não pode ultrapassar 17,5 m.
6 -Poderá ainda admitir-se a título excecional, em zonas consolidadas e em condições especiais, edifícios com cérceas superiores à dominante no espaço envolvente, mesmo que exceda a cércea definida na alínea b) do n.º 3 do artigo 51.º, desde que a pretensão demonstre o enquadramento adequado em termos urbanísticos, estéticos e paisagísticos.
7 -A câmara municipal pode impor condicionamentos de ordem arquitetónica, construtiva, estética e ambiental ao alinhamento e implantação das edificações, à sua volumetria ou ao seu aspeto exterior e ainda à percentagem de impermeabilização do solo, bem como à alteração do coberto vegetal, desde que tal se destine a garantir uma correta integração na envolvência e a promover o reforço dos valores arquitetónicos, paisagísticos e ambientais dessa área.
8 -A decisão tomada pela câmara municipal nos termos do número anterior deve ter em conta, designadamente, o disposto no n.º 3 do artigo 15.º

Artigo 18.º — Condições gerais de edificabilidade