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Artigo 3.º — Alteração ao RMAL

Vigente desde: 05/12/2025

São alterados os artigos 4.º a 14.º, 16.º e 17.º do RMAL e o capítulo III, passando a ter a seguinte redação:

CAPÍTULO III

DAS ÁREAS DE CONTENÇÃO

Artigo 4.º

[...]

  1. 1 -[...]
    1. a)Áreas de contenção absoluta:
      1. i)Concelho, sempre que apresente um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %;
      2. ii)Freguesias que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %;
      3. iii)Bairros que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10 %.
    2. b)Áreas de contenção relativa: freguesias ou bairros que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 5 % e inferior a 10 %, e, no caso dos bairros, apenas quando a freguesia em que se inserem não se encontre em contenção absoluta ou relativa, casos em que estarão já limitados por tais contenções.
  2. 2 -Para efeitos de apuramento do rácio previsto no número anterior, e nos demais casos previstos no presente regulamento, consideram-se como «fogos de habitação permanente» os alojamentos familiares clássicos contabilizados no Município de Lisboa, no último Censo cujos resultados tenham sido divulgados pelo INE, I. P.
  3. 3 -As áreas de contenção absoluta e relativa são delimitadas no Anexo IV (Delimitação de freguesias e bairros e listagem dos bairros) ao presente regulamento, que dele faz parte integrante, sem prejuízo da sua atualização por deliberação da Câmara Municipal, de acordo com os resultados da monitorização dos rácios efetuada mensalmente pela Divisão de Monitorização.
  4. 4 -O regime das áreas de contenção inclui a limitação de transmissão do registo, nas modalidades de «moradia» e «apartamento».
  5. 5 -Sem prejuízo das exceções legalmente previstas no RJEEAL, a transmissão do registo gera a caducidade do mesmo.

    Artigo 5.º

    [...]

  6. 1 -[...]
  7. 2 -[...]
  8. 3 -À autorização expressa excecional prevista no número anterior aplica-se o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo seguinte.

    Artigo 6.º

    [...]

  9. 1 -Nas áreas de contenção previstas na alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º do presente Regulamento, podem ser objeto de autorização excecional pela Câmara Municipal de Lisboa, mediante autorização expressa, nos termos do artigo 7.º do presente Regulamento, novos registos de estabelecimentos de alojamento local, desde que se verifique uma das seguintes situações, e sem prejuízo do disposto nos n.os 2 e 3:
    1. a)Quando digam respeito a operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos, ou quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuída no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação;
    2. b)Quando se refiram à modalidade de «quarto» em fração autónoma ou parte de prédio urbano de tipologia T2 ou superior que seja a residência permanente do locador e seu domicílio fiscal há mais de três anos, tendo por limite máximo:
      1. i)No caso de tipologia T2, uma unidade de alojamento local, na modalidade «quarto»;
      2. ii)No caso de tipologia superior a T2, duas unidades de alojamento local, na modalidade «quarto»;
    3. c)Os fogos que sejam registados nos termos da alínea anterior são contabilizados, para efeitos de apuramento de rácio, como em situação de alojamento local.
  10. 2 -Ainda que se verifique alguma das circunstâncias referidas no número anterior, não são suscetíveis de autorização novos registos de estabelecimentos de alojamento local sempre que estes respeitem a edifício, fração ou parte de edifício:
    1. a)Sobre o qual tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais, há menos de cinco anos, com exceção do próprio contrato de arrendamento que serviu de base ao registo, quando o novo pedido de registo tenha sido feito na qualidade de arrendatário; ou
    2. b)Que tenha sido adquirido em hasta pública realizada pelo Município, por freguesia do concelho de Lisboa ou por entidade do sector empresarial local no âmbito do Município de Lisboa.
  11. 3 -[...]

    Artigo 7.º

    [...]

  12. 1 -O pedido de autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção é dirigido à Câmara Municipal de Lisboa, mediante a apresentação de requerimento junto dos serviços municipais, podendo ser precedido de um pedido de informação prévia, nos termos dos n.os 10 a 13.
  13. 2 -O requerimento a que se refere o número anterior deve observar o disposto no n.º 2 do artigo 9.º e conter documentos demonstrativos das situações respetivas, designadamente, no caso previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo anterior, comprovativo de morada e certidão de domicílio fiscal emitida pela Autoridade Tributária.
  14. 3 -(Anterior n.º 2.)
  15. 4 -(Anterior n.º 3.)
  16. 5 -A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção é conferida por um prazo de cinco anos, não renovável enquanto se mantiver a classificação de área de contenção, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
  17. 6 -A autorização excecional de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção concedida nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo anterior é conferida pelo prazo de um ano, renovável por períodos sucessivos, desde que se verifique a manutenção do cumprimento dos requisitos respetivos, designadamente manter-se a residência permanente e o domicílio fiscal, bem como o limite de número de unidades de alojamento local, na modalidade de «quarto», ali estabelecido.
  18. 7 -Os prazos previstos nos n.os 5 e 6 começam a contar da data de atribuição do número de registo ao respetivo estabelecimento, sem prejuízo do disposto no artigo 8.º do presente Regulamento.
  19. 8 -A autorização excecional caduca no termo do respetivo prazo e considera-se o estabelecimento como não registado.
  20. 9 -Em caso de caducidade, considera-se o estabelecimento de alojamento local como não registado ou como objeto de registo desatualizado, para efeitos de fiscalização, nomeadamente para aplicação das contraordenações previstas no artigo 23.º, n.º 1, do RJEEAL.
  21. 10 -(Anterior n.º 7.)
  22. 11 -(Anterior n.º 8.)
  23. 12 -(Anterior n.º 9.)
  24. 13 -(Anterior n.º 10.)

    Artigo 8.º

    [...]

  25. 1 -A exploração de estabelecimento de alojamento local localizado em áreas de contenção pode ser suspensa, por período até cinco anos, mediante mera comunicação à Unidade Orgânica competente para o licenciamento de alojamento local, para efeitos de arrendamento urbano para fins habitacionais do imóvel objeto do registo de alojamento local.
  26. 2 -A mera comunicação a que se refere o número anterior deve incluir cópia do ou dos contratos de arrendamento ou contratos promessas de arrendamento relativos ao imóvel objeto da suspensão.
  27. 3 -A suspensão da exploração de estabelecimento de alojamento local confere ao titular do registo a possibilidade de, finda a suspensão, obter o registo do estabelecimento de alojamento local em área de contenção para o referido imóvel, em termos análogos ao registo objeto de suspensão, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
  28. 4 -A suspensão da exploração implica a atualização do rácio previamente estabelecido entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de fogos de habitação permanente, para efeitos de identificação das áreas de contenção, previsto no artigo 4.º do presente regulamento.
  29. 5 -O deferimento do pedido de levantamento da suspensão só pode ocorrer no caso de o rácio atualizado não determinar um estado de contenção (relativa ou absoluta) ao momento do pedido. No caso de o rácio atualizado determinar um estado de contenção, o pedido de levantamento de suspensão fica a aguardar, em lista de espera, por ordem de entrada dos pedidos.
  30. 6 -O disposto no presente artigo não se aplica à autorização excecional concedida nos termos do artigo 7.º

    Artigo 9.º

    [...]

  31. 1 -[...]
    1. a)[...]
    2. b)[...]
    3. c)[...]
    4. d)[...]
    5. e)[...]
    6. f)Regulamento do condomínio que estabeleça regras de instalação e exploração de alojamento local em fração autónoma do edifício, caso exista.
  32. 2 -[...]
    1. a)[...]
    2. b)[...]
    3. c)[...]
    4. d)[...]
  33. 3 -[...]
  34. 4 -[...]

    Artigo 10.º

    [...]

  35. 1 -[...]
  36. 2 -[...]
  37. 3 -Em estabelecimentos de alojamento local não são admitidos usos complementares, nomeadamente estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e bebidas, sem prejuízo das exceções legalmente previstas no artigo 15.º do RJEEAL desde que cumpram os requisitos específicos previstos na lei.
  38. 4 -(Anterior n.º 3.)
  39. 5 -(Anterior n.º 4.)

    Artigo 11.º

    Seguro de responsabilidade civil e demais obrigações legais contingentes

  40. 1 -[...]
  41. 2 -[...]
  42. 3 -[...]
  43. 4 -Acresce ao disposto nos números antecedentes a obrigação dos titulares da exploração de estabelecimento de alojamento local manter atualizados os registos de cumprimentos de todas as demais obrigações legais contingentes que decorram e/ou sejam conexas com o exercício específico da sua atividade, designadamente a taxa turística.

    Artigo 12.º

    [...]

  44. 1 -[...]
  45. 2 -[...]
  46. 3 -A decisão sobre o pedido de cancelamento do registo apresentado pela assembleia de condóminos é tomada no prazo de 90 dias, a contar da apresentação de pronúncia em sede de audiência prévia.

    Artigo 13.º

    Fiscalização e utilizações válidas e compatíveis com alojamento local

  47. 1 -Sem prejuízo da vistoria a realizar após a apresentação da comunicação prévia com prazo legalmente prevista, os serviços municipais podem realizar fiscalizações, sempre que seja necessário, para verificação do cumprimento do RJEEAL, e solicitar ao Turismo de Portugal, I. P., vistoria nos termos legalmente previstos.
  48. 2 -Para efeitos do exercício dos poderes de vistoria e fiscalização cometidos à Câmara Municipal de Lisboa, pode ser solicitada a colaboração de autoridades administrativas e policiais, para realização de ações concretas, nomeadamente de levantamento dos estabelecimentos existentes e das suas condições de funcionamento.
  49. 3 -Os serviços municipais competentes devem, no prazo máximo de 30 dias, remeter aos demais serviços ou entidades competentes todo e qualquer facto de que tenham obtido conhecimento que, nos termos legais, possa determinar o cancelamento do registo.
  50. 4 -O titular da exploração do estabelecimento de alojamento local deve identificar o seu número de registo em todos os atos em que invoque essa qualidade, nomeadamente junto das plataformas eletrónicas de reservas e nos anúncios do estabelecimento que, por essa ou outra via, sejam realizados.
  51. 5 -O sítio do Município de Lisboa será adequado ao reporte de situações relativas à violação de regras previstas no presente regulamento e no RJEEAL.

    Artigo 14.º

    [...]

  52. 1 -[...]
  53. 2 -Acresce ao disposto no número anterior, resultando na aplicação coimas e das sanções acessórias previstas no RJEEAL, a violação da previsão constante do n.º 4 do artigo 11.º do presente regulamento.
  54. 3 -(Anterior n.º 2.)
  55. 4 -(Anterior n.º 3.)

    Artigo 16.º

    Composição e funcionamento

  56. 1 -[...]
    1. a)[...]
    2. b)[...]
    3. c)[...]
    4. d)[...]
    5. e)Um representante indicado por cada força política presente na Assembleia Municipal de Lisboa;
    6. f)Personalidades de reconhecido mérito académico e científico nas áreas de urbanismo, habitação e turismo.
  57. 2 -A Câmara Municipal de Lisboa deve convidar a participar as instituições, entidades e organizações com relevância e intervenção no domínio do alojamento local e as organizações representativas dos vários interesses em presença, como as associações de moradores e as associações de promotores do alojamento local.
  58. 3 -[...]
  59. 4 -[...]
  60. 5 -[...]

    Artigo 17.º

    Revisão

    O presente regulamento deve ser revisto quando a alteração das condições ambientais, económicas, sociais e culturais subjacentes e que fundamentam as respetivas opções o justifique, sem prejuízo da reavaliação prevista no n.º 2 do artigo 3.º-A.

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