Artigo 2.º — Aditamentos

15.º-A As habitações construídas ou reabilitadas para destinar a arrendamento acessível, abrangidas pelo apoio do Estado resultante da aplicação conjugada do n.º 1 do artigo 3.º da Lei n.º 3/2019, de 9 de janeiro, e da verba 2.18 da lista i anexa ao Código do IVA, e sem prejuízo da existência de apoios adicionais a promover diretamente pelos municípios, não estão sujeitas aos limites a que se referem os n.os 3 a 7 da presente portaria e a certificação da correspondente empreitada como de custos controlados obedece aos seguintes requisitos:

1. a)Envio de comunicação do promotor ao IHRU, I. P., para efeito de emissão de declaração de certificação, com a identificação dos imóveis, o número e as tipologias das habitações, na qual se obriga, sob compromisso de honra, a destinar as mesmas a arrendamento nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio; e
2. b)Enquadramento dos contratos de arrendamento no Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

   16.º-A A certificação como empreitada de reabilitação ou construção a custos controlados nos termos do n.º 15.º-A caduca se:

3. a)Os contratos de arrendamento das habitações não forem celebrados nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, no prazo máximo de um ano a contar da data de emissão das respetivas licenças de utilização;
4. b)Às habitações for dado destino diferente daquele em que assentou a certificação, salvo nas situações previstas na parte final do número anterior; ou
5. c)As habitações forem desafetadas do regime de arrendamento aplicado nos termos do n.º 15.º-A antes do termo do período estabelecido no número anterior.

ANEXO

(a que se refere o n.º 3.º)

Regras Técnicas da Habitação de Custos Controlados

A construção e a reabilitação de habitações de custos controlados obedecem às normas legais e regulamentares aplicáveis à urbanização e edificação e à reabilitação de edifícios, bem como às disposições e conceitos do regime de habitação de custos controlados (HCC), incluindo as respetivas Regras Técnicas das Habitações de Custos Controlados (RTHCC), que são definidas nos seguintes termos:

A. Construção

1. 1 -Terrenos.

   Na construção de edifícios e empreendimentos habitacionais em regime de habitação de custos controlados deve ser evitada a utilização de terrenos que, pelas suas características, determinem um aumento do custo da promoção, nomeadamente com:

   1. a)Afloramentos rochosos;
   2. b)Reduzida capacidade de carga ((menor que)0,2 MPa);
   3. c)Nível freático muito elevado (profundidade (menor que)3,50 m);
   4. d)Má exposição solar, em especial quando maioritariamente exposto ao quadrante norte; e
   5. e)Declive muito acentuado ((maior que)15 %).

      A verificação pelo IHRU, I. P., da existência de características como as indicadas nas alíneas anteriores num terreno destinado à construção de HCC pode ser fundamento para emissão de decisão desfavorável à certificação da mesma nesse regime.

2. 2 -Empreendimentos habitacionais.

   Os empreendimentos de habitação de custos controlados não devem ter grande dimensão, só devendo ser considerados empreendimentos com mais de 200 habitações quando conduzam a significativas economias de escala, prossigam objetivos de interesse público e social e se enquadrem nas opções definidas pelos municípios para o desenvolvimento dos seus territórios, em especial ao nível da ocupação do solo, da requalificação, da coesão socioterritorial e económica e da sustentabilidade dos espaços urbanos.

3. 3 -Edifícios.
   1. 3.1 -Desempenho energético dos edifícios.

      A construção de edifícios em regime de habitação de custos controlados deve, em regra, assegurar o cumprimento dos requisitos aplicáveis para a melhoria do desempenho energético dos edifícios e de necessidades quase nulas de energia, em especial o disposto nos artigos 7.º, 8.º e 9.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, e na Portaria n.º 138-I/2021, de 1 de julho, com as seguintes especificidades:

   2. a)Excecionalmente, podem não ser observados um ou mais dos referidos requisitos quando exista constrangimento económico inerente à aplicação das regras e limites específicos dos custos controlados, nos termos da Portaria n.º 65/2019, de 19 de fevereiro, que determine a impossibilidade do respetivo cumprimento, desde que devidamente atestado pelo técnico autor do projeto;
   3. b)Quando o constrangimento seja técnico ou funcional, devem ser adotadas soluções alternativas nos termos indicados, em relação a cada requisito, na Portaria n.º 138-I/2021, de 1 de julho.
   4. c)Na prossecução dos objetivos de melhoria do desempenho energético dos edifícios, no que respeita à orientação das habitações em edifícios multifamiliares, devem ser observadas as seguintes disposições preferenciais:
   5. a)As habitações T2 ou superior devem ter dupla exposição relativamente aos pontos cardeais;
   6. b)As habitações não podem ter apenas fachadas orientadas no quadrante entre nordeste e noroeste.
   7. 3.2 -Aproveitamento de áreas em edifícios multifamiliares.

      Nos edifícios multifamiliares as dependências destinadas a arrecadação devem situar-se de preferência em caves ou em sótãos com acesso pelas comunicações horizontais do edifício, podendo ter condições ambientais de qualidade inferior às exigidas para os espaços com uso semelhante (arrumos e despensas) no interior da habitação.

   8. 3.2.1 -Sótão.

      Em edifícios unifamiliares, os espaços criados em sótão para arrecadação com aproveitamento da inclinação da cobertura devem:

   9. a)Ter pé-direito livre máximo de 3 m;
   10. b)Ter acesso a partir dos espaços de circulação.
   11. 3.2.2 -Cave.

       Em edifícios unifamiliares, os espaços criados em cave para arrecadações com aproveitamento do declive do terreno confinante, quando superior a 15 %, devem ter pé-direito livre máximo de 2,40 m.

   12. 3.2.3 -Espaços para serviços comuns.

       No piso térreo de cada edifício multifamiliar deve existir um ou mais compartimentos, com acesso a partir de espaços comuns, destinados a arrecadação de material de limpeza e a contentores próprios para recolha separada de resíduos.

4. 4 -Habitações.
   1. 4.1 -Compartimentos da habitação.

      No que respeita às áreas habitacionais dos edifícios, incluindo os respetivos espaços acessórios, devem ser asseguradas as seguintes condições:

   2. a)Os compartimentos da habitação, com exceção dos arrumos, devem ter acesso a partir do vestíbulo ou de espaços de circulação, podendo, no entanto, haver acesso através da sala a um quarto, no caso de fogos T1 e T4 ou superior, ou à cozinha, nos fogos T0 a T2, desde que a sala não constitua espaço encerrado;
   3. b)A sala deve ter acesso fácil, sem perda de privacidade, a partir da entrada do fogo e ligação direta a espaço exterior privado quando exista;
   4. c)A forma e as dimensões dos espaços da cozinha devem permitir a instalação de cada um dos equipamentos de preparação de refeições (frigorífico, fogão e máquina de lavar louça), bem como o exercício das atividades que nela habitualmente ocorrem e facilitar a circulação das pessoas;
   5. d)O espaço destinado ao tratamento da roupa deve ter, no máximo, 2,5 m2 ou 3 m2 se for constituído por dois espaços, podendo um destes ser exterior para instalação do estendal, caso em que pode ser excedido o limite de 3 m2, desde que se mantenha no interior do fogo uma área mínima de 0,70 m2.
   6. 4.2 -Varandas.

      As varandas das habitações devem ter acesso preferencial através da sala ou da cozinha.

5. 5 -Áreas para fins não habitacionais.

   Os edifícios podem integrar, preferencialmente nos pisos térreos, espaços destinados a fins não habitacionais, designadamente comércio ou serviços, desde que a respetiva área bruta total não exceda 25 % da área bruta do edifício e as unidades destinadas àqueles fins e que:

   1. a)Constituam unidades ou frações autónomas, com acesso direto do exterior, independente da entrada do edifício para acesso às habitações;
   2. b)Não se destinem à exploração de atividades que envolvam o armazenamento ou a manipulação de equipamentos, materiais, produtos ou resíduos que, de alguma forma, coloque em risco a segurança de pessoas ou bens.
6. 6 -Unidades residenciais.

   Os edifícios que constituam unidades residenciais em regime de habitação de custos controlados devem respeitar o cumprimento das regras n.os 1 e 3.1 das presentes RTHCC e as seguintes regras específicas:

   1. 6.1 -Os espaços independentes do edifício destinados a habitação devem ser constituídos por habitações com tipologia máxima T1, podendo excecionalmente ser admitidas habitações de tipologia T2, até ao máximo de 20 % do número total de habitações do edifício, quando justificado por razões de unidade familiar, sem prejuízo de, dentro daquele limite, poder ser considerada outra tipologia para resposta a situações específicas, devidamente fundamentadas com parecer da entidade pública competente.
   2. 6.2 -A definição dos fins e das dimensões das áreas destinadas a espaços complementares de utilização comum dos moradores deve ser efetuada de forma a dar uma resposta adequada às características específicas das pessoas a que se destinam as habitações.

      B. Reabilitação

      As operações de reabilitação estão sujeitas:

   3. a)Às disposições especiais aplicáveis nos termos da portaria que regula a habitação de custos controlados;
   4. b)Às disposições relativas ao desempenho energético dos edifícios constantes da parte introdutória e das alíneas a) e b) do n.º 3.1 das presentes Regras; e
   5. c)Às normas aplicáveis à reabilitação de edifícios ou frações autónomas que se destinem a ser, total ou predominantemente, afetos ao uso habitacional, nos termos do Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho, e respetiva regulamentação, com relevo para o disposto nas Portarias n.os Portaria n.º 301/2019 e Portaria n.º 304/2019, ambas de 12 de setembro, em relação, respetivamente, ao método de projeto para a melhoria da acessibilidade das pessoas com mobilidade condicionada em edifícios habitacionais existentes e aos requisitos funcionais da habitação e da edificação em conjunto, aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou frações com licença de construção emitida até 1 de janeiro de 1977.