O presente regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação em edital nos lugares do estilo habituais, sem prejuízo da sua publicitação no sítio da internet da autarquia.
ANEXO I
Relatório de Avaliação Imobiliária
Relatório avaliação imobiliária de 12 lotes para construção
Introdução
O presente relatório tem por objetivo avaliar 12 lotes para construção, localizados na Rua dos Bacelinhos na Freguesia de Santo António, no Concelho de São Roque na Ilha do Pico. Os lotes em assunto resultaram de uma operação de loteamento do terreno que se encontra inscrito na matriz predial sob o n.º 823 da freguesia e concelho atrás referidos do distrito da Horta.
Para o efeito, procedeu-se a um reconhecimento do loteamento, o que permitiu obter dados importantes para a elaboração da avaliação, bem como informações relevantes para a identificação de situações especiais.
O método de avaliação utilizado foi o Método Comparativo de Mercado, que baseia-se no princípio da comparação, isto é, no facto de um investidor plenamente informado não estar disposto a despender mais por um imóvel do que o preço de transação de outro imóvel comparável e com a mesma utilização. O processo de avaliação baseia-se na recolha de informação relativa a dados de mercado ou transações recentes, ocorridas na área de localização do imóvel a avaliar e/ou cujo tipo e características sejam comparáveis com o imóvel em análise. O Valor de mercado, de acordo com a EVS 1, é o valor estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, no quadro de uma transação em condições normais de mercado, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação.
Considerandos
O presente relatório foi elaborado respeitando todas as exigências legais e regulamentares aplicáveis.
O avaliador não se encontra abrangido pelas incompatibilidades previstas na Lei n.º 153/2015.
Os valores indicados no relatório, pressupõem o imóvel devoluto e livre de ónus ou encargos, exceto os que tenham sido referidos no presente relatório.
A vistoria ao imóvel teve por base uma inspeção visual, não tendo sido realizada pelo avaliador nenhuma inspeção arqueológica, ambiental ou geotécnica, nem consultado qualquer estudo efetuado nas referidas áreas, relativamente aos lotes e sua envolvente, pelo que pressupõe-se que os mesmos não estejam afetados por qualquer aspeto nas referidas áreas.
O avaliador não tem qualquer interesse presente ou futuro no imóvel avaliado, ou qualquer relação, comercial ou pessoal, com o proponente, e a retribuição auferida em nada depende do valor de avaliação atribuído ao imóvel.
Elementos utilizados na avaliação
- i)Consulta de Caderneta Predial do terreno que foi alvo de operação de loteamento;
- ii)Consulta do Projeto de Execução para a Infraestruturação do Loteamento Urbano dos Bacelinhos;
- iii)Consulta do Plano Diretor Municipal (PDM) de São Roque do Pico, aprovado pelo Decreto Regulamentar Regional n.º 31/2000/A de 4 de Outubro;
- iv)Recurso ao software "Google Earth" para obtenção de coordenadas geográficas da frente de cada lote;
- v)Visita ao local para reconhecimento do local e dos lotes e obtenção de fotos;
- vi)Método de Avaliação: Método Comparativo de Mercado, tendo sido realizada consulta e prospeção do mercado imobiliário existente na área, feita com base em informações consideradas fidedignas e de confiança comparativa;
Caracterização dos lotes
De acordo com o Plano Director Municipal (P.D.M.) de São Roque do Pico o loteamento está inserido numa zona de espaços urbanizáveis. A área do terreno onde foram implantados os lotes é de 9.633,94 m2, de acordo com a Caderneta Predial Urbana. Tendo sido cedida uma área de 2.733,01m2 para o domínio público, dividida entre vias públicas, passeio público, estacionamento e espaços verdes. A área restante foi ocupada pelos 12 lotes de acordo com a Tabela n.º 1.
Os lotes destinam-se à construção de moradias isoladas com limite de 2 pisos, podendo atingir os 3 pisos apenas quando se justificar a construção de torrinhas, e com um índice máximo de implantação de 0,50. A implantação das construções deverá respeitar 4 metros de afastamento à frente e 3 metros de afastamento lateral e posterior. Na frente de cada lote existem infraestruturas de eletricidade, água e telecomunicações.
Figura n.º 1 - Localização do loteamento
(ver documento original)
Figua n.º 2 - Identificação dos lotes
(ver documento original)
Tabela n.º 1
Características dos lotes
(ver documento original)
Avaliação dos lotes
Da prospeção de mercado realizada obteve-se um valor unitário de 20,00 (euro)/m2. O valor unitário aplicado aos lotes 11 e 12 foi de 15,00 (euro)/m2 considerando que os mesmos apresentam cotas consideravelmente inferiores às cotas do passeio, o que obrigará que se proceda ao aterro destes lotes antes de se iniciar a construção das edificações no seu interior.
(ver documento original)
Conclusões
O Valor de mercado de cada lote é apresentado na tabela seguinte:
(ver documento original)
O valor da avaliação determinado, para cada lote, prossupõe os lotes livres de qualquer ónus e outras obrigações limitativas aos seus plenos valores comerciais de mercado, sendo condicionado à emissão de alvará de loteamento e obtenção de registo predial e matricial de cada lote.
ANEXO I
Prospeção de mercado
Relatório de Avaliação Imobiliária
(ver documento original)
313466294