01716/13 - Supremo Tribunal Administrativo

Acordam no Pleno da Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo: RELATÓRIO 1.1. A……, com os demais sinais dos autos, recorre, por oposição de acórdãos, do aresto proferido pelo Tribunal Central Administrativo Sul em 24/04/2012 que deu provimento ao recurso interposto pela Fazenda Pública da sentença proferida pelo Tribunal Tributário de Lisboa, a qual, por sua vez, julgando procedente o presente incidente de execução fiscal, determinara a anulação da venda do imóvel adquirido no âmbito do processo de execução fiscal nº 3247200301001400, do Serviço de Finanças de Lisboa 2. Invocou oposição de acórdãos entre o acórdão recorrido e os acórdãos proferidos pelo TCA Sul, em 15/9/2010, no processo nº 04008/10, e pelo STA, em 6/4/2011 e em 7/12/2011, nos processos nº 0106/11 e nº 0598/10, respectivamente. Admitido o recurso, a recorrente apresentou, nos termos do disposto no nº 3 do art. 284º do CPPT , alegações com vista a demonstrar a alegada oposição de julgados (fls. 307-333). Por despacho do Exmo. Relator (no TCA Sul) proferido em 16/7/2013 (fls. 371/386), considerou-se existir a invocada oposição de acórdãos e foi ordenada a notificação das partes para deduzirem alegações, nos termos do disposto no nº 5 do art. 284º do CPPT . Alegações que a recorrente termina formulando as conclusões seguintes: Qualquer cidadão comum, parte do pressuposto de que se o Estado obriga os particulares que anunciem a venda de um bem imóvel o façam com toda a clareza e contendo todos os elementos necessários para uma correcta formação da vontade por parte do destinatário do anúncio (veja-se a esse título, por exemplo, as obrigações constantes para as mediadoras imobiliárias, constantes do seu regime jurídico - DL 211/2004 , de 20/08), muito mais obrigado a tais requisitos se encontrará o Estado. Para operar a anulação da venda a desconformidade que tem que existir não é entre a certidão do registo predial ou a caderneta predial e o anúncio da venda. É, outrossim, entre o bem concreto objecto da venda e aquilo que se encontrava anunciado (fosse igual, ou diferente, do que constava dos documentos oficiais). Aquilo que a administração fiscal anunciou foi “Fracção autónoma, destinada a habitação, sita na Rua ….., nº ……, 5º andar ……., em Lisboa, com 5 divisões. Inscrito (SF3247) na matriz predial urbana da freguesia de ……. sob o artigo nº 260, fracção “O”. Descrito na 9ª Conservatória do Registo Predial sob o nº 747/19890110-O”, e, perante tal anúncio, qualquer receptor do mesmo, cidadão normal, partirá dos seguintes pressupostos: Trata-se de uma fracção autónoma destinada a habitação, logo cumprirá todos os requisitos legais para, como tal, ser considerada, nomeadamente em termos de áreas; Trata-se de um prédio sito em Lisboa, num 5º andar, no bairro de ……., com 5 divisões assoalhadas, pelo que tais divisões terão, pelo menos, a área legalmente estabelecida para poderem ser utilizadas para o fim a que se destinam – habitação –. Trata-se de um prédio vendido pelo Estado, no âmbito de um processo de execução fiscal, pelo que, nessa qualidade, o Estado garantirá que o imóvel em questão cumpre os requisitos para o fim a que se destina – habitação –. O Estado não agirá como um qualquer vendedor sem escrúpulos, tentando vender “gato por lebre”. Conforme consta dos autos, e com base nestes pressupostos, a recorrida deslocou-se ao prédio, com vista a visitar a fracção, o que nunca conseguiu fazer (E AO CONTRÁRIO DO QUE CONSTAVA DO ANÚNCIO DE VENDA QUE AFIRMAVA SER POSSÍVEL VISITAR O IMÓVEL ENTRE AS 10H00 E AS 16H00). Teve a oportunidade de, no entanto, ter visto o prédio por fora, de onde formou a convicção que o mesmo tinha boas áreas e luminosidade, tendo também verificado que o prédio sofreu obras exteriores recentes. A situação real da fracção objecto da proposta de compra é a seguinte: Não se trata de um 5º andar, mas sim do desvão do telhado; A fracção em questão NÃO CUMPRE O “REGEU” SOB DIVERSOS ASPECTOS, e a sua legalização só foi aprovada a título meramente excepcional; A área bruta da fracção é de 56 m 2 , ou seja, a área útil será pouco superior a 40 m 2 , o que leva a que as assoalhadas (5) não possam ser utilizadas para habitação de uma família, não cabendo nos “quartos”, sequer, uma cama de casal. 40 m 2 é o tamanho de uma sala média em qualquer edifício normal na cidade de Lisboa. Nesta fracção para “habitação”, nessa área, cabem 4 “quartos”, uma “sala”, uma “cozinha” e uma “casa de banho”. Independentemente do nome que a certidão do registo predial ou a caderneta predial dêem ao imóvel em questão, um DESVÃO DO TELHADO não é um 5º andar. É um desvão do telhado. É a própria entidade com competência em matéria de urbanismo – a Câmara Municipal – que diz que se trata de um desvão do telhado, e não de um 5º andar. Logo, se é um desvão do telhado, deverá como tal ser chamado nos documentos oficiais, e não de 5º andar. g) Os prédios abanos constituídos por andares são compostos por caves, andares, sótão e/ou desvão do telhado, se tiver aproveitamento. A descrição predial e matricial deve referir a realidade das partes integrantes do edifício, e, não o fazendo, está errada. h) O facto de constar dos documentos oficiais a designação do desvão do telhado como 5º andar, em nada afecta o facto de se tratar de um desvão do telhado. Não é o nomen iuris que lhe é dado que transforma um desvão do telhado num 5º andar. Logo, havendo erro nos documentos oficiais, tal erro não pode ser assacado à recorrida, que formulou a sua vontade na expectativa de adquirir um 5º andar de um prédio, e não o desvão do telhado do mesmo. Por outro lado, a situação legal do imóvel é a seguinte: tem licença de utilização, a qual foi emitida a título perfeitamente excepcional. Tal como se encontra provado nos autos, essa legalização a título perfeitamente excepcional se justifica pelo simples facto (também provado nos autos) que a fracção em questão NÃO CUMPRE O “REGEU” SOB DIVERSOS ASPECTOS. O “REGEU” é o regulamento que estabelece as regras de construção de quaisquer imóveis, estabelecendo por exemplo, as áreas mínimas de construção, a ventilação, os materiais utilizados, etc. O facto de um imóvel não cumprir o “REGEU” sob diversos aspectos, põe em causa a possibilidade da sua utilização, sobretudo da sua utilização para habitação de uma família. O facto de haver uma licença excepcional, não leva a que o imóvel possa ser utilizado para o fim a que se destina, e se não pode ser usado para o fim a que se destina, habitação, então existe também aqui desconformidade entre o que foi anunciado, e o que foi vendido. Foi anunciado que a fracção se destinava a habitação, mas por o mesmo não cumprir o “REGEU” sob diversos aspectos, então não pode ser utilizado para esse fim. Não é uma licença excepcional que permite à recorrida habitar, juntamente com a sua família, essa fracção em segurança. Um dos pontos em que o imóvel não cumpre o “REGEU” é a questão das áreas da fracção. As áreas de qualquer assoalhada têm que possibilitar a sua utilização para o fim a que se destinam. Um quarto tem que permitir a sua utilização como quarto, uma sala a sua utilização como sala, uma cozinha, a sua utilização como cozinha, e aí por diante. Conforme consta dos autos, as áreas das assoalhadas da fracção são tão pequenas (basta ver a planta junta aos autos) que não podem ser utilizadas para o fim a que se destinam. Nem como quartos, nem como sala, nem como cozinha. l) O acórdão recorrido está em oposição com o Acórdão do TCAS de 15-09-2010 quando este refere: “ É que quem vende é o Estado e não o executado que sofre a venda, nem o exequente que a promove. É esse o entendimento dominante da jurisprudência como pode ver-se do Ac. Rel. Lisboa de 6/12/1974, in B.M.J. 242º-354, onde se decidiu que a venda é uma venda forçada efectuada pelo Estado que assim se substitui ao dono da coisa que for objecto da penhora e no Ac. do S.T.J. de 9/1/1979, no B.M.J. mas 283º-196, que define a venda judicial como uma acto misto, de direito público em relação ao vendedor e de direito privado em relação ao adquirente. E o regime da venda executiva não difere substancialmente do da venda privada tendo, por isso, a mesma força alienatória e regulando-se pelos mesmos princípios legais. Nesse sentido, o Ac. do S.T.J. de 17/11/1977, B.M.J. 271º-166 e Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Vol. II, pág. 87. Sendo assim, o regime da venda é subsidiariamente aplicável em tudo o que não esteja especialmente determinado no Código de Processo. Posto isto, anote-se que são requisitos do erro sobre o negócio, nomeadamente: que seja decisivo para o declarante o elemento sobre que recaiu o seu erro, de tal modo que ele não teria celebrado o negócio se se tivesse apercebido desse mesmo erro; que o declaratário conhecesse, ou não devesse ignorar, a essencialidade para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro – cf. arts. 251º e 247º , ambos do CC . Por outro lado e como se disse, o vendedor deve proceder de boa-fé no cumprimento da obrigação. O mesmo é dizer que deve agir com empenho, lealdade e correcção, cumprindo integralmente a realização da prestação nos precisos termos a que livre e voluntariamente se auto vinculou.” A situação é igual à dos autos. Quem vende é o Estado, não é o executado. E o Estado deve ficar sujeito às mesmas regras de um vendedor privado. Um vendedor privado que venda um imóvel, imóvel esse que não tem as características que prometeu vender, fica sujeito a que o adquirente anule o negócio. O vendedor deve agir de boa-fé, ou seja, certificar-se se aquilo que vende corresponde exactamente ao que anuncia vender. E isso mesmo em confronto com os “documentos oficiais” que tenha. Se o vendedor vende uma fracção que sabe situar-se num desvão do telhado, mesmo que a certidão refira que é um 5º andar, disso deverá informar o promitente comprador, de forma a que o mesmo saiba também o que, de facto, está a comprar. E o vendedor não pode alegar que não sabe quais as características do bem, que só conhece aquilo que consta dos documentos. Se não sabe devia saber. Se não sabe é porque nem sequer se preocupou em verificar o que está a vender. m) Há oposição com o mesmo acórdão quando este refere que: “Vem agora o recorrente pôr em causa que o terreno vendido tivesse aquela localização e que, caso tivesse conhecimento desse facto, não faria o negócio. Sem dúvida que a realidade post-negócio revela que a vontade real do vendedor se acha em desconformidade com aquilo que foi uma razão determinante para a celebração do negócio, ou seja, a existência de caminho, o que vale por dizer que o prédio não tinha a localização que fora anunciada pois as confrontações não são as mesmas que tem na realidade, facto de que teve conhecimento posteriormente à venda. O art. 251º do Código Civil estabelece que – “O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, toma este anulável nos termos do art.247º”. “O erro sobre o objecto é o que recai, ou sobre a identidade deste, ou sobre a sua substância, ou sobre as suas qualidades essenciais” – Rodrigues Bastos, in “Das Relações Jurídicas”, III, pág. 100. No erro que atinge os motivos determinantes do negócio: “O objecto não se identifica neste caso, com os efeitos do negócio, mas com aquilo sobre que versa o negócio. E o objecto mediato e não objecto imediato ou conteúdo do negócio que está em causa” – “Código Civil Anotado” de Pires de Lima e Antunes Vareja, Volume I, pág. 235. Na lição do Professor Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito Civil”, pág. 386, 1976: “O erro-vício traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio. Se estivesse esclarecido acerca dessa circunstância – se tivesse exacto conhecimento da realidade – o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não teria realizado o negócio nos termos em que o celebrou. Trata-se, pois, de um erro nos motivos determinantes da vontade – daí que os juristas alemães falem de erro-motivo (Motivirrtum) a propósito do erro como vício da vontade”. O Professor Menezes Cordeiro no seu – “Tratado de Direito Civil Português”, Tomo I, págs. 538/539, escreve: “O erro relativo ao objecto tem sido prudente e correctamente alargado pela doutrina e pela jurisprudência. Não está em causa, apenas, a identidade do objecto, as suas qualidades e, particularmente, o seu valor. Relevam, também, as qualidades jurídicas do objecto. Além disso, e numa interpretação correcta e da maior importância o “objecto” abrange, também, o conteúdo do negócio”. Assim, caso o recorrente soubesse que o terreno que pretendia comprar não tinha a localização que fora anunciada e que não confrontava com um caminho, nunca teria efectuado o negócio em causa.” Se a recorrida soubesse que a fracção que pretendia comprar se localizava num desvão do telhado, e não num 5º andar, que a mesma viola ostensivamente, e em vários aspectos, o REGEU, que a mesma tem áreas diminutas, que não permitem a sua utilização como casa de morada de família, nunca teria efectuado o negócio. n) Continua a oposição quando o acórdão refere que: “A sentença, parece perfilhar o entendimento de que não releva a realidade invocada pelo comprador e que este tinha o dever de constatar tal realidade desconforme com o que fora anunciado antes de comprar o bem. O vendedor tem o dever de prestar todas as informações que o comprador lhe pedir, sendo que a desconformidade invocada pelo recorrente não decorreu das “negociações” e, visto que se tratava da Administração que elaborou toda a informação no seu “site”, nada faria prever que sendo esse uma mera transcrição dos documentos públicos, houvesse quaisquer discrepâncias entre a realidade de facto e a realidade transmitida por aquele meio, pelo que a actuação do comprador ante -venda sempre se filiaria no dever de actuação de boa-fé a que as partes estão obrigadas, tanto nos preliminares como na execução contratual – arts. 227º , nº1, e 762º do Código Civil . “Entre os deveres resultantes da chamada “relação de negociações”, a que o art. 227º do Código Civil se refere, conta-se o esclarecimento de certos factos: cada uma das partes pode, segundo a boa fé, esperar a comunicação dos factos que a outra parte deva admitir serem importantes para a sua decisão de contratar e de que por si só não pode obter conhecimento” – Vaz Serra, RLJ, 110-276. Agir de boa-fé é actuar com correcção, lisura, lealdade, com confiança na realização dos negócios, não defraudando as expectativas da parte contrária, o que não se compadece com a revelação de meias verdades e actuações calculistas.” o) Ou seja, pugna-se exactamente pelo contrário daquilo que se afirma no acórdão recorrido , em que se diz: “Desde logo, e como também se aponta na aludida decisão, o Edital publicado está em total conformidade com a descrição do Registo Predial, referindo-se mais tarde que a situação não é imputável à AF que se limitou a anunciar em ordem e conformidade com os documentos oficiais pelo que, como refere a Recorrente, não restam quaisquer dúvidas que a descrição publicada reproduz os documentos oficiais e autênticos descrevendo efectivamente o objecto da transmissão ora em causa. Nesta sequência, e perante os elementos presentes nos autos, não sofre contestação que está em causa uma habitação situada no 5º andar (as plantas presentes nos autos referem-se expressamente ao 5º andar), sendo que a questão da sua legalização apenas é relevante na medida em que o espaço em apreço está licenciado para o efeito, não sendo relevante se a legalização foi admitida a titulo excepcional. Por outro lado, o Edital está correcto em relação ao número de divisões, tendo sido indicados os elementos relevantes quanto à inscrição e descrição do imóvel, situação que não é posta em causa nos autos. É também pertinente o exposto pela Recorrente quando aponta que a aquisição de uma habitação configura sempre um investimento de valor muito significativo cuja selecção não se compadece com descrições por mais pormenorizadas que elas sejam em virtude de questões de natureza subjectiva como seja o gosto pessoal de cada adquirente, ou os conceitos que cada um pode ter de “grandes áreas”, “bom estado de conservação”, “obras recentes”, “dimensões reduzidas” ... Seria, pois, condição sine qua non que antes de licitar a compradora tivesse visitado o objecto da compra. Aliás, é algo surpreendente a forma como a ora Recorrida apresentou uma proposta de aquisição do imóvel e bem assim o valor apontado por referência ao valor anunciado assim como o seu descrito alheamento da situação, sendo surpreendida com a aceitação da sua proposta, sendo que a descrição dos factos posteriores à aceitação da proposta evidencia bem que a ora Recorrida podia e devia ter tido um outro procedimento, colhendo a informação de que se deveria ter rodeado antes de apresentar a proposta.” p) E há ainda contradição com o que diz o acórdão: “O facto de na sentença recorrida se considerar que o bem foi vendido conforme o que fora anunciado, não é circunstância relevante para eximir a AT da sua responsabilidade na indução no erro em que caiu a Autora.” q) Há também oposição do acórdão recorrido com o Acórdão do STA de 7-12-2011, quando afirma: “Cremos que a omissão da afectação do prédio foi essencial para a verificação do erro sobre o objecto em que incorreu o ora recorrente requerente da anulação de venda. Tal afectação era um elemento essencial que devia ter sido levado à publicitação, tanto mais que o prédio sofrera obras que o descaracterizaram face à descrição constante da CRPredial. Com efeito, a afectação de um prédio é a maior parte das vezes o traço distintivo que funciona como determinante na valoração do próprio prédio e na decisão de compra por atenção à utilização que o potencial adquirente lhe pretende dar. No caso, tal omissão associada a dizeres tabelares que o sr. Chefe do Serviço de Finanças esclareceu mas com os quais o cidadão comum não está familiarizado criaram a dúvida que o registo predial esclareceu em sentido incorrecto para com o arrematante, devido à sua desactualização.” r) Daqui podemos retirar sem a mínima dúvida que a posição do SUPREMO é a de considerar que a questão da desconformidade, “ao contrário do que pugna o acórdão recorrido quando refere “Desde logo, e como também se aponta na aludida decisão, o Edital publicado está em total conformidade com a descrição do Registo Predial, referindo-se mais tarde que a situação não é imputável à AF que se limitou a anunciar em ordem e conformidade com os documentos oficiais pelo que, como refere a Recorrente, não restam quaisquer dúvidas que a descrição publicada reproduz os documentos oficiais e autênticos descrevendo efectivamente o objecto da transmissão ora em causa. Nesta sequência, e perante os elementos presentes nos autos, não sofre contestação que está em causa uma habitação situada no 5º andar (as plantas presentes nos autos referem-se expressamente ao 5º andar), sendo que a questão da sua legalização apenas é relevante na medida em que o espaço em apreço está licenciado para o efeito, não sendo relevante se a legalização foi admitida a título excepcional. Por outro lado, o Edital está correcto em relação ao número de divisões, tendo sido indicados os elementos relevantes quanto à inscrição e descrição do imóvel, situação que não é posta em causa nos autos.” não diz apenas respeito à desconformidade entre o anúncio de venda e as informações constantes dos documentos oficiais, mas também à desconformidade existente entre o que consta desses documentos oficiais com aquilo que realmente existe de facto (não de direito). s) A oposição verifica-se também quando o Acórdão do STA refere que: “Assim sendo, ainda que a Administração Fiscal não esteja obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que sumarie a mesma, há que verificar caso a caso se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos.” Ou seja, a Administração Fiscal deverá verificar, caso a caso, se os elementos divulgados são suficientes para a formação de uma ideia correcta quanto ao bem, nos seus aspectos quantitativos (nº de assoalhadas e andar) e qualitativos (referir que as assoalhadas têm áreas diminutas, que não lhes permite uma utilização normal para habitação, e referir que se trata do desvão do telhado). t) E a oposição é manifesta, quando o Acórdão recorrido diz que, “É também pertinente o exposto pela Recorrente quando aponta que a aquisição de uma habitação configura sempre um investimento de valor muito significativo cuja selecção não se compadece com descrições por mais pormenorizadas que elas sejam em virtude de questões de natureza subjectiva como seja o gosto pessoal de cada adquirente, ou os conceitos que cada um pode ter de “grandes áreas”, “bom estado de conservação”, “obras recentes”, “dimensões reduzidas” ... Seria, pois, condição sine qua non que antes de licitar a compradora tivesse visitado o objecto da compra. Aliás, é algo surpreendente a forma como a ora Recorrida apresentou uma proposta de aquisição do imóvel e bem assim o valor apontado por referência ao valor anunciado assim como o seu descrito alheamento da situação, sendo surpreendida com a aceitação da sua proposta, sendo que a descrição dos factos posteriores à aceitação da proposta evidencia bem que a ora Recorrida podia e devia ter tido um outro procedimento, colhendo a informação de que se deveria ter rodeado antes de apresentar a proposta.” e refere o acórdão do STA que: “Assim o licitante de boa fé, pensou estar a adquirir uma casa térrea quando estava a adquirir um armazém ou equivalente construído clandestinamente sobre uma casa térrea. E, a nosso ver, pensamos que não pode ser penalizado o adquirente, por não ter feito mais diligências prévias do que as que fez no sentido de identificar “in loco” o bem a vender. Não podemos esquecer que, cada vez mais, vivemos numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação o que é compreensível e universalmente aceite. Daí, o maior rigor que se deve exigir na publicitação a quem apresenta para venda bens em tais meios de comunicação, incluindo os Jornais e a Internet. Reafirma-se não poder ser penalizado o destinatário da publicidade que agindo de boa fé e com falsa representação, por ter criado, face ao quadro publicitário, o qual continha uma decisiva omissão quanto à afectação do bem, a convicção de estar a licitar uma casa quando na verdade era um armazém, facto que não foi salientado e, devia tê-lo sido, no anúncio de venda. Ocorreu, no caso, erro na representação do objecto cuja culpa não pode ser atribuída ao recorrente que agiu com a diligência normal e esperada numa situação destas, assim se discordando da decisão recorrida que lhe assaca a culpa pela errada representação do objecto em que incorreu.” Ou seja, exactamente o contrário. Dos factos dados como provados nos autos se retira que a recorrida fez todas as diligências normais numa situação do género, e que não lhe pode ser assacada qualquer responsabilidade por não ter verificado anteriormente à apresentação da proposta, que o imóvel era num desvão do telhado, que não cumpria o REGEU, que as assoalhadas não permitem uma utilização como casa de morada de família, etc. u) Existe, por fim, oposição do acórdão recorrido com o Acórdão do STA de 6-04-2011, que refere: “No caso em apreço, como alegam os recorrentes, foi anunciada a venda de estabelecimento comercial onde a executada exerceria a sua actividade de restaurante, tendo aqueles vindo a saber posteriormente, através de informação prestada pela CMP que tal estabelecimento estava apenas licenciado para funcionar como bar, e tendo a Câmara Municipal, inclusive, manifestado já a intenção de declarar caduco esse alvará e proceder ao seu encerramento, por a executada nele ter feito obras de adaptação sem aprovação das mesmas pela Câmara. Ou seja, os recorrentes adquiriram, através de venda realizada no processo executivo, um estabelecimento como sendo de restaurante, quando, afinal, o mesmo apenas tinha na altura da venda licença de funcionamento como bar, e preparando-se até a Câmara Municipal para, entretanto, declarar caduco esse alvará e proceder ao encerramento do estabelecimento. Daí que, apesar de anunciado como restaurante, a verdade é que os recorrentes são confrontados agora com o facto de não poderem explorar o estabelecimento como restaurante porque ele não estava, nem está, licenciado como tal. O objecto transmitido não tinha, assim, as características que foram anunciadas, havendo, por isso, fundamento para a anulação da venda, com base em erro sobre as qualidades do objecto transmitido por falta de conformidade com o que foi anunciado, pois quem se propõe comprar um estabelecimento de restaurante é, naturalmente, para nele poder exercer aí essa actividade, devidamente licenciada, e de acordo com a regulamentação em vigor para o local.” In casu, e pese embora o mesmo não seja tão claro como os anteriores, se pode retirar com mediana clarividência que qualquer elemento essencial para a formação da decisão de compra são essenciais e, no caso em apreço, a recorrida adquiriu a fracção para habitação, tendo vindo a descobrir posteriormente à aquisição que a mesma, pese embora esteja licenciada, o está a título perfeitamente excepcional, porquanto a fracção em questão viola o REGEU sob diversos aspectos. Ou seja, a recorrida podia ser confrontada em qualquer altura, por uma intimação da Câmara para fazer obras de alteração, de forma a que a fracção passasse a cumprir o REGEU, de forma a garantir a segurança da própria recorrida e do seu agregado familiar, bem como dos outros proprietários do prédio. Da mesma forma, se um dia mais tarde pretendesse vender o imóvel, a recorrida certamente não poderia esconder de terceiros adquirentes a realidade do imóvel em questão, nomeadamente que o mesmo, pese embora licenciado, não cumpre o REGEU em diversos aspectos, ou que a área das fracções impossibilita a sua utilização para habitação, sendo certo que, em virtude de tais desconformidades, a recorrida, se pretendesse um dia fazer obras de alteração, teria com um grau muito grande de probabilidade, graves dificuldades em fazê-lo, atenta a realidade da fracção. Pelo que o Acórdão recorrido viola as disposições legais aplicáveis à anulação da venda executiva, nomeadamente os artigos 257º , nº1, al.a) do CPPT , 908º e 909º do CPC, estando também em oposição aos acórdãos TCAS de 15-09-2010 (P.04008/10), STA de 6-4-2011 (P.0106/11) e de 7-12-2011 (P. 0598/10), pelo que deverá ser revogado. Termina pedindo o provimento do recurso e a revogação do Acórdão do TCAS, e que, em consequência, se mantenha a sentença preferida pelo Tribunal Tributário de Lisboa, que determinou a anulação da venda referente ao imóvel adquirido pela recorrida A……. . Não foram apresentadas contra-alegações. Porque a recorrente, apesar de invocar oposição quanto a duas diferentes questões (uma relacionada com a conduta da AT e outra relacionada com o comportamento da interessada recorrente) indicara três acórdãos como acórdãos-fundamento (o ac. do TCA Sul, de 15/9/2010, proferido no processo nº 04008/10, e os acórdãos do STA, de 6/4/2011 e de 7/12/2011, proferidos no processo nº 0106/11 e no processo nº 0598/10, respectivamente) foi, por despacho de 04/12/2013 (fls. 423), convidada a explicitar os dois acórdãos (dos três indicados) em que fundamenta a oposição, tendo, relativamente à primeira questão indicado o acórdão proferido pelo TCA Sul e, quanto à segunda questão, pelo acórdão proferido pelo STA em 7/12/11, no processo nº 0598/10. O MP emite Parecer nos termos seguintes: «A recorrente acima identificada vem sindicar o acórdão do TCAS, exarado a fls. 278/292, em 24 de Abril de 2012, que julgou procedente recurso interposto de decisão proferida pelo TT de Lisboa, no entendimento de que inexiste qualquer divergência entre as qualidades do imóvel transmitido e o teor dos editais e anúncios e que a recorrente deveria ter tido um outro procedimento, colhendo a informação de que se deveria ter rodeado antes de apresentar a proposta de aquisição. A recorrente alegou, em 1º grau, no sentido de evidenciar a oposição do acórdão recorrido com os acórdãos fundamento, nos termos de fls. 307/333, que aqui se dão por inteiramente reproduzidos para todos os feitos legais. A recorrente alegou, ainda, em 2º grau (de fundo), tendo concluído nos termos de fls. 409/416, que aqui, também, se dão por reproduzidos para todos os legais efeitos. A Fazenda Pública não contra-alegou. São requisitos do prosseguimento do recurso por oposição de acórdãos: Identidade de situações fácticas; Trânsito em julgado do acórdão fundamento; Quadro legislativo substancialmente idêntico; Acórdãos proferidos em processo diferentes ou incidentes diferentes do mesmo processo. Necessidade de decisões opostas expressas. ((1) Código de Procedimento e de Processo Tributário, anotado e comentado, 2007, II volume, página 808/812, Juiz Conselheiro Jorge Lopes de Sousa.) A decisão recorrida não estar em sintonia com a jurisprudência mais recente consolidada do STA. A alteração substancial da regulamentação jurídica relevante para afastar a existência de oposição de julgados verifica-se sempre que as eventuais modificações legislativas possam servir de base a diferentes argumentos que possam ser valorados para determinada solução. ((2) Acórdãos do PLENO da SCT-STA, de 1992.06.19 e 2005.05.18, proferidos nos recursos números) A oposição de soluções jurídicas pressupõe identidade substancial das situações fácticas, entendida não como uma totalidade identidade de factos mas apenas como a sua subsunção às mesmas normas legais. ((3) Obra citada, página 809 e acórdão do STJ de 1995.04.26 proferido no recurso n.º 87156.) A oposição de soluções exige, ainda, pronúncia expressa sobre a questão, não bastando a pronúncia implícita ou a mera consideração colateral, tecida no âmbito da apreciação de questão distinta. ((4) Acórdão do PLENO SCT-STA, de 2009.05.06, proferido no recurso n.º 617/08.) A recorrente pretende ver apreciadas as seguintes questões de direito em função dos seguintes acórdãos fundamento: 1ª - Conduta da autoridade tributária (acórdão do TCAS, de 2010.09.15- P.01108/10); 2ª - Comportamento da recorrente (acórdão do STA de 2011.12.07-P.0598/10); A nosso ver, em inteira concordância com a recorrente, verificam-se os requisitos de prosseguimento do recurso por oposição de acórdãos. Na verdade, em ambos os acórdãos do TCAS, recorrido e de 2010.09.15, há (ou pode haver) divergência entre as qualidades/características dos imóveis, efectivamente, alienados e o teor dos editais e anúncios, embora haja conformidade (em princípio) entre editais e anúncios e teor do registo predial e matricial. Todavia, enquanto no acórdão recorrido se considerou inexistir erro relevante para efeitos de anulação da venda, uma vez que o teor dos editais e anúncios está em conformidade com o Registo predial e caderneta predial, no acórdão recorrido entendeu-se, pelo contrário que, embora haja (ou possa haver) conformidade entre o teor dos editais e anúncios e o registo predial e matricial, o que releva é a divergência entre a teor dos editais e anúncios e as qualidades/características do imóvel efectivamente vendido, pelo que se procedeu à anulação da sentença por deficit instrutório, tendo em vista averiguar se o imóvel alienado confrontava ou não com o caminho público. Quanto à 2ª questão, quer no acórdão recorrido que no acórdão fundamento os interessados tiveram uma conduta algo similar, pois que se deslocaram aos prédios tendo em vista a verificação in loco e o esclarecimento de dúvidas, sendo certo que no acórdão fundamento se entendeu que o interessado não teve culpa na ocorrência do erro enquanto que no acórdão recorrido se entendeu exactamente o contrário pelo que não seria de anular a venda. Quanto ao fundo da questão entendemos ser de perfilhar o entendimento dos acórdãos fundamento. De facto, nos termos do disposto no artigo 257º /1/ a) do CPPT e 908º/ 1 do CPC a anulação da venda pode ter por fundamento o erro sobre o objecto transmitido ou sobre as suas qualidades por falta de conformidade com o anunciado. A desconformidade que a lei consigna e a que dá relevância é, tão só, a que existe entre o objecto que foi transmitido e o anunciado, ou seja, para que haja fundamento para a anulação da venda basta a divergência entre a identidade ou qualidades do objecto vendido com as que foram anunciadas. Ora, no caso dos autos foi anunciada a venda de uma fracção autónoma destinada a habitação, sita na Rua ……., ……., 5º andar, em Lisboa, com 5 divisões, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ……….. sob o artigo 260-O e descrito na CRP de Lisboa sob o nº 747/19890 1 10-O. Todavia, como resulta do probatório, o que é apelidado como 5º andar é na realidade um “desvão do telhado” com o objectivo do seu aproveitamento para duas habitações, e que mesmo após obras realizadas não cumpre o RGEU sob vários aspectos e só foi aceite a sua legalização a título perfeitamente excepcional. Resulta, ainda, provado que a fracção em causa tem como composição “T4 com assoalhadas de dimensões reduzidas” e que não tem janelas verticais apenas janelas tipo “velux”, com a área de 56,6 m 2 , o que demonstra que a fracção tem áreas muito reduzidas, sendo certo que nos quartos não cabe sequer uma cama de casal. Ocorre, assim, em nosso entendimento, uma clara desconformidade entre o objecto/suas qualidades anunciado e o vendido. De facto, para um declaratário normal um 5º andar de um prédio não é um desvão do telhado ou águas furtadas/sótão. Como resulta do ponto Q) do probatório a proposta da recorrente foi formulada na convicção e como o pressuposto de que se tratava de um 5º andar num prédio de traça antiga, estilo anos 50, mas em bom estado de conservação, com obras de conservação efectuadas há poucos anos e recentemente pintado, com muita luz, em virtude da exposição solar que tem e das grandes janelas existentes em todos os andares (por ter sido o que verificaram in loco) e com boas áreas. A recorrente acompanhada do namorado e de um amigo que reside na zona, deslocaram-se ao prédio várias vezes, mas nunca lograram encontrar o fiel depositário, nem sequer conseguiram entrar no prédio. Não releva, no caso, qualquer juízo de formação psicológica da vontade do comprador. Com efeito, como refere o Conselheiro Jorge Lopes de Sousa, na anotação 3-c) ao artigo 257º do CPPT ((5) Código de Procedimento e de Processo Tributário, anotado e comentado, 6ª edição 2011, IV volume, página 179.) “À semelhança do que se referiu na anotação anterior, também, em qualquer destes casos de erro, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no art. 908º do CPC .” A nosso ver, está amplamente demonstrado que a recorrente agiu em erro sobre as características do imóvel transmitido devido a desconformidade entre o que foi anunciado e que foi, na verdade, vendido e adquirido e ainda que o edital publicado esteja em absoluta concordância com a teor do registo predial e matricial. Termos em que, ressalvado melhor juízo, deve julgar-se por verificada a oposição de acórdãos, revogar-se o acórdão recorrido e anular-se a venda.» 1.7. Corridos os vistos legais, cabe decidir. FUNDAMENTOS 2. No acórdão recorrido acolheram-se os factos provados constantes do Probatório da sentença, nos termos seguintes: Em 03/02/2003 foi instaurada execução fiscal nº 3247200301001400 do Serviço de Finanças de Lisboa 2 contra B…….., NIF ……, por dívida de IRS de 2001 (cfr. fls. 3 e 4 dos autos); Nesse processo veio a ser penhorado, em 08/01/2009, a fracção autónoma designada pela letra “O”, que corresponde a habitação, sita na Rua ……., Nº …… – 5º Andar ……, 1350-….. Lisboa, Freguesia de ……., constituída por um piso com 5 divisões assoalhadas, inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de ………, Concelho de Lisboa, sob o artigo matricial nº 260, descrito na 9ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 747-O, da freguesia de ……., com o valor patrimonial tributário de € 1.876,61 (mil oitocentos e setenta e seis euros e sessenta e um cêntimos), cfr. Auto de Penhora de fls. 48 dos autos; Foi nomeado fiel depositário o próprio executado B……, NIF ……., com domicílio fiscal na morada acima indicada, cfr. fls. 48; A penhora referida em B) foi registada na 9ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa pela A. 4529 de 2009/01/04, cfr. fls. 53; Por despacho do Chefe do Serviço de Finanças de Lisboa 2, de 12/05/2009, foi ordenada a venda da fracção autónoma penhorada no âmbito da execução, e melhor identificada em B), por meio de propostas em carta fechada, e designado para o efeito o dia 29/07/2009, tendo sido fixado o valor base para a venda no montante de € 22.701,00, correspondendo este a 70% do valor patrimonial (€ 32.430,00), cfr. despacho de fls. 59 dos autos; Para publicitação da venda, foi afixado o correspondente Edital, de onde consta a seguinte descrição do imóvel objecto de venda (cfr. Edital, a fls. 61 dos autos): « Fracção autónoma destinada a habitação, sita na Rua ……, …….. – 5º andar ……., em Lisboa, com 5 divisões. Inscrito (SF3247) na matriz predial urbana da freguesia de …….. sob o artigo nº 260, fracção “O “. Descrito na 9ª Conservatória do Registo Predial sob o nº 747/19890110-O .» Do mesmo Edital consta, ainda, e além do mais, a informação de que, em 29/07/2009, pelas 10.00 horas, se iria proceder à abertura de propostas em carta fechada, para venda judicial do imóvel, e que é fiel depositário o executado B……., o qual deverá mostrar o imóvel a qualquer potencial interessado, até ao dia 28/07/2009 (cfr. Edital a fls. 61 dos autos); No jornal Correio da Manhã, nas suas edições de 22 e 23 de Maio de 2009, foram publicados anúncios de teor idêntico ao do Edital a que se faz referência nas alíneas antecedentes (cfr. anúncios de fls. 74 dos autos); Em 29/07/2009, a fracção autónoma penhorada no âmbito da execução foi adjudicada ao proponente A…….., ora requerente, pelo preço de € 90.505,00 (cfr. print do SIGVEC, relativo ao detalhe da venda, adjudicação e propostas, a fls. 93 dos autos); Por ofício nº 13161, de 27/08/2009, do Serviço de Finanças Lisboa 2, foi comunicado à ora requerente que a sua proposta havia sido aceite, por ser a de maior valor (cfr. ofício, a fls. 107 dos autos); Em 29/09/2009, a ora requerente apresentou no Serviço de Finanças Lisboa 2, um pedido de anulação da venda adjudicada, por entender que apresentou a proposta de aquisição em erro manifesto sobre as qualidades da fracção anunciada, porque a mesma é completamente omissa sobre a situação real da fracção e induz em erro qualquer pessoa normal, nas mesmas circunstâncias, cfr. fls. 112 e sgs. dos autos; Por despacho de 19/02/2010, a Chefe do Serviço de Finanças Lisboa 2 ordenou a remessa dos presentes autos a este Tribunal, reiterando que os editais e anúncios foram elaborados tendo como base os elementos disponíveis naquele Serviço de Finanças, nomeadamente a certidão do Registo Predial e a matriz predial que reflecte a avaliação feita já nos termos do CIMI, em 2009, notificada ao executado em 2009.04.03 e não reclamada, onde consta que a fracção em causa corresponde ao 5º andar direito com 5 divisões e não a “ águas furtadas ” com “ quatro divisões assoalhadas com um anexo ” como defende a requerente (fls. autos); A CML apelida o ora 5º andar como “ desvão do telhado ” com o objectivo do seu aproveitamento para duas habitações, informando que, e mesmo após as tais obras que foram realizadas, não cumpre o R.G.E.U. sob vários aspectos e só foi aceite a sua legalização, a título perfeitamente excepcional (cfr. fls. 177 dos autos); No relatório de avaliação efectuado pela Caixa Económica Montepio Geral pode ler-se que a referida fracção tem como composição “ T4 com assoalhadas de dimensões reduzidas ”. Sobre a composição do prédio consta que “ De referir, que o 5º andar comporta o sótão do edifício. A fracção a avaliar não tem janelas verticais apenas janelas tipo velux .” Quanto a dimensões e área indica para a fracção em causa – 56,6 m 2 – cfr. fls. 183 dos autos; A requerente acompanhada do namorado e de um amigo que reside na zona, deslocaram-se ao prédio várias vezes, mas nunca lograram encontrar o fiel depositário, nem sequer conseguiram entrar no prédio – cfr. depoimento testemunhal; A proposta da requerente foi formulada na convicção e com o pressuposto de que se tratava de um 5º andar num prédio de traça antiga, estilo anos 50, mas em bom estado de conservação, com obras de conservação efectuadas há poucos anos e recentemente pintado, com muita luz, em virtude da exposição solar que tem e das grandes janelas existentes em todos os andares (por ter sido o que verificaram in loco ) e com boas áreas – cfr. depoimento testemunhal. 3.1. O presente recurso vem interposto do acórdão proferido na Secção de Contencioso Tributário do TCA Sul, em 24/4/2012 (fls. 278/292), invocando a recorrente que no mesmo podem, no que ora releva, autonomizar-se duas questões: a da falta de conformidade do objecto vendido relativamente àquilo que foi anunciado e a questão de saber se pode onerar-se a recorrente caso se conclua que tais factos não eram do conhecimento da Fazenda Pública. Quanto à primeira questão, a recorrente invoca oposição com o acórdão do TCAS, de 15/9/2010, no processo nº 04008/10 e quanto à segunda questão invoca oposição com o acórdão proferido por esta Secção do STA, em 7/12/2011, no processo nº 0598/10 E como acima se referiu, por despacho proferido em 16/7/2013 (fls. 371/386), o Exmo. relator do acórdão recorrido considerou verificada a apontada oposição de acórdãos. Mas porque tal decisão do relator não faz, nesse âmbito, caso julgado, nem impede ou desobriga o Tribunal de recurso de a apreciar - cfr. art. 685º-C, nº 5 do (antigo) CPC – podendo, se for caso disso, ser julgado findo o respectivo recurso, (Cfr. o ac. deste STA, de 7/5/2003, proc. nº 1149/02: «o eventual reconhecimento judicial da alegada oposição de julgados pelo tribunal recorrido, ao abrigo, nos termos e para os efeitos do disposto no referido art. 284° nº 5 do CPPT não só não faz, sobre o ponto, caso julgado, pois apenas releva em sede de tramitação/instrução do respectivo recurso, como, por isso, não obsta a que o Tribunal Superior, ao proceder à reapreciação da necessária verificação dos pressupostos processuais de admissibilidade, prosseguimento e decisão daquele recurso jurisdicional, considere antes que aquela oposição se não verifica e, em consequência, julgue findo o recurso». Cfr. também neste sentido Jorge Lopes de Sousa, Código de Procedimento e de Processo Tributário: Anotado e Comentado, volume II, 5ª ed., Lisboa, Áreas Editora, 2007, p. 814 (nota 15 ao art. 284º).) importa, então, averiguar se a alegada oposição de acórdãos se verifica. 3.2. Sendo ao caso aplicável o regime legal resultante do ETAF de 2002, nos termos dos arts. 2º , nº 1, e 4º , nº 2, da Lei nº 13/2002 , de 19/2, na redacção da Lei nº 107-D/2003 , de 31/12, a admissibilidade do recurso por oposição de acórdãos, tendo em conta o regime previsto nos artigos 27º, al. b) do ETAF e 152º do CPTA, depende, como se deixou expresso no ac. de 26/9/2007, do Pleno da Secção do Contencioso Tributário deste STA, no processo nº 0452/07, da satisfação dos seguintes requisitos: existir contradição entre o acórdão recorrido e o acórdão invocado como fundamento sobre a mesma questão fundamental de direito; a decisão impugnada não estar em sintonia com a jurisprudência mais recentemente consolidada do Supremo Tribunal Administrativo. Como já entendeu o Pleno da Secção do Contencioso Administrativo deste Supremo Tribunal Administrativo (( ) Acórdão de 29-3-2006, recurso nº 1065/05), relativamente à caracterização da questão fundamental sobre a qual deve existir contradição de julgados, devem adoptar-se os critérios já firmados no domínio do ETAF de 1984 e da LPTA, para detectar a existência de uma contradição: identidade da questão de direito sobre que recaíram os acórdãos em confronto, que supõe estar-se perante uma situação de facto substancialmente idêntica; que não tenha havido alteração substancial na regulamentação jurídica; que se tenha perfilhado, nos dois arestos, solução oposta; a oposição deverá decorrer de decisões expressas e não apenas implícitas (( ) Neste sentido, podem ver-se os seguintes acórdãos da SCA: de 29-3-2006, recurso n.º 1065/05; de 17-1-2007, recurso n.º 48/06; de 6-3-2007, recurso n.º 762/05; de 29-3-2007, recurso n.º 1233/06. No mesmo sentido, pode ver-se MÁRIO AROSO DE ALMEIDA e CARLOS CADILHA, Comentário ao Código de Processo nos Tribunais Administrativos, 2ª edição, páginas 765-766.) ». Por um lado, portanto, a oposição deverá decorrer de decisões expressas, não bastando a pronúncia implícita ou a mera consideração colateral, tecida no âmbito da apreciação de questão distinta e, por outro lado, a oposição de soluções jurídicas pressupõe identidade substancial das situações fácticas, entendida esta não como uma total identidade dos factos mas apenas como a sua subsunção às mesmas normas legais. 3.3. Neste contexto, importa, então, apreciar se se verifica, ou não, a suscitada oposição no que respeita à questão (no caso, às questões) em apreciação nos acórdãos em confronto e que se prendem com a conduta da AT (falta de conformidade do objecto vendido relativamente àquilo que foi anunciado) e com a conduta da recorrente (saber se pode ela ser onerada caso se conclua que aqueles factos não eram do conhecimento da Fazenda Pública). Vejamos, pois. 3.3.1. O acórdão recorrido enunciando a questão a decidir como sendo a de saber se a recorrida (ora recorrente) adquiriu a fracção autónoma descrita nos autos, agindo em erro sobre a coisa transmitida ou sobre as suas qualidades, matéria susceptível de invalidar a venda aqui em causa, veio a concluir pela negativa e, consequentemente, revogou a sentença da 1ª instância e julgou improcedente o incidente de anulação de venda. Para tanto, no mesmo acórdão recorrido considerou-se, em síntese, o seguinte: (i) atendendo ao disposto nos arts. 249º do CPPT e 908º do CPC (redacção à data) e sendo os anúncios e editais o único meio previsto para proporcionar aos potenciais compradores informação sobre as características do bem a vender, deverá entender-se que daqueles deverá constar toda a informação relevante para formação da vontade do comprador que não seja possível obter através do exame dos próprios bens; (ii) apesar de a Administração Fiscal não estar obrigada a uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que a sumarie, deve, ainda assim, verificar-se, caso a caso, se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos; (iii) no caso, a informação publicada, embora não seja uma descrição exaustiva do imóvel, teve por base a matriz predial e a descrição constante na CRP de Lisboa pelo que tal descrição publicada reproduz os documentos oficiais e autênticos descrevendo efectivamente o objecto da transmissão ora em causa, sendo que, por outro lado, também seria condição sine qua non que, antes de licitar, a compradora tivesse visitado o objecto da compra. Ou seja, no caso, a adquirente do bem formou a sua decisão de licitação com base nos elementos que constam do edital e bem assim em função das várias deslocações ao local, embora não tenha conseguido entrar no prédio. (iv) não se regista, assim, qualquer desconformidade entre o que foi anunciado aquando da venda e o que foi efectivamente objecto de licitação por parte da requerente, que não terá agido com a diligência normal e esperada numa situação destas, limitando-se a AT a reproduzir toda a informação constante dos respectivos documentos oficiais. (v) ou seja, não pode entender-se ter ficado demonstrada a existência de desconformidade entre o imóvel anunciado/declarado e o imóvel real. Neste contexto o acórdão concluiu que a sentença proferida em 1ª instância viola o art. 257° nº 1 al. a) do CPPT e os arts. 908° e 909° do CPC e, assim, revogou-a e julgou improcedente o incidente de anulação de venda. Em suma, perante divergência entre as qualidades/características do imóvel efectivamente alienado e o teor dos editais e anúncios quanto ao mesmo publicados e que, em princípio, estariam de acordo com o teor do registo predial e da matriz, o acórdão recorrido considerou inexistir erro relevante para efeitos de anulação da venda, por entender irrelevante aquela divergência (dado que, por um lado, o teor dos editais e anúncios está em conformidade com o registo predial e caderneta predial e dado que, por outro lado, o comprador agiu negligentemente por não ter, antes de licitar, comprovado as características do objecto da compra, tendo formado a sua decisão de licitação com base nos elementos que constam do edital e bem assim em função das várias deslocações ao local, embora não tenha conseguido entrar no prédio). 3.3.2. No acórdão fundamento (acórdão do TCAS, de 15/9/2010, no processo nº 04008/10) invocado em primeiro lugar (e atinente, recorde-se, à questão da conduta da AT -- falta de conformidade do objecto vendido relativamente àquilo que foi anunciado) apreciou-se pedido de anulação de venda com fundamento em erro sobre o objecto transmitido, tendo-se ali considerado, em síntese, o seguinte: são requisitos do erro sobre o negócio, nomeadamente, que seja decisivo para o declarante o elemento sobre que recaiu o seu erro, de tal modo que ele não teria celebrado o negócio se se tivesse apercebido desse mesmo erro; que o declaratário conhecesse, ou não devesse ignorar, a essencialidade para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro – cf. arts. 251º e 247º , ambos do CC ; há erro sobre as qualidades do objecto quando foi a falsa representação acerca de certas propriedades da coisa que levou o agente a negociar; o facto de na sentença recorrida se considerar que o bem foi vendido conforme o que fora anunciado, não é circunstância relevante para eximir a AT da sua responsabilidade na indução no erro em que caiu a autora, sendo que nesse âmbito a questão que há que resolver é, precisamente, a de dirimir a divergência factual quanto ao ónus da prova, o que envolve, necessariamente, a discussão sobre a boa ou má aplicação dos elementos probatórios valorados na sentença; ora, uma vez que o ónus de alegação e, portanto, a causa de pedir em sede de pedido de anulação de venda é consequência do regime de ónus de prova a cargo do requerente que, por sua vez, se determina pelo regime substantivo que enforma a relação jurídica controvertida e a que se reporta o pedido de anulação da venda no caso concreto, então corria pelo requerente o encargo de demonstrar a realidade dos factos alegados, melhor dizendo, o encargo de produzir prova de modo a atingir o grau de verosimilhança suficiente para formar a convicção de existência dos factos que fundamentam a decisão de direito peticionada em Tribunal; da análise da p.i. e das demais conclusões do recurso, fluí com clareza que a questão a dirimir se prende com a determinação sobre se o recorrente, quando se decidiu a comprar o prédio em causa, estava a laborar em erro sobre a localização e determinação do objecto a comprar e se isso foi devidamente ponderado na sentença sob censura; não sendo indicado, no anúncio da venda, qualquer confrontação com caminho e dada a fragilidade da prova sobre esse elemento essencial e resultando da documentação junta pelo recorrente uma dúvida insanável sobre a localização do terreno, relevará, para correspondência do anunciado às características do terreno, a possibilidade de efectuar diligências, designadamente uma vistoria ao local ou outras tendentes a apurar se, em relação à localização do terreno vendido, não haverá desconformidade entre a anunciada e a realidade; assim, cumpre levar a cabo tais diligências instrutórias na 1ª instância sobre a demarcada matéria de facto, nos pontos necessários, porque do processo não constam todos os elementos necessários para a decisão, pois os carreados pelo recorrente não são decisivos, antes gerando dúvidas que devem ser removidas, impondo-se a anulação da decisão proferida na 1ª instância para que, ampliada a matéria de facto, se proceda, então, a novo julgamento. 3.3.3. Por sua vez, no acórdão fundamento (proferido nesta Secção do STA, em 7/12/2011, no processo nº 0598/10) invocado em segundo lugar (e atinente, como se deixou dito, à questão da conduta da recorrente – saber se, no caso de a descrição publicada reproduzir o que consta dos documentos oficiais e autênticos que descrevem o objecto da transmissão ora em causa, a decisão, por parte do adquirente, de licitar sem ter conseguido visitar o respectivo prédio, consubstancia conduta negligente relevante para efeitos de afastamento da eventual desconformidade entre o anunciado e a realidade física e concreta do bem anunciado e vendido) igualmente se apreciou pedido de anulação de venda com fundamento em erro na identificação do prédio transmitido (por alegadamente não corresponder às características anunciadas), tendo-se ali considerado, em síntese, o seguinte: Para saber se as discrepâncias/omissões que para efeitos da lei devem ser apelidadas de irregularidades ( art. 201° do CPC ) podem considerar-se relevantes a pontos de produzir a nulidade do acto da venda ( art. 908º do CPC ), há que aferir se, no caso, o anúncio de venda permitia um exacto conhecimento daquilo que se pretendia vender. Ora, no caso, refere o adquirente do bem que: «… a expressão constante do anúncio “parte urbana composta de prédio em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente composta de dois pisos...” lhe provocou dúvidas o que motivou a sua indagação junto da Conservatória do Registo Predial da descrição do bem, ali encontrando a descrição de “casa térrea” face ao que se dirigiu ao local tendo visto outro prédio diverso penhorado ao executado que lhe pareceu térreo pensando que estava a ver o bem anunciado como prédio misto. (…) Cremos que a omissão da afectação do prédio foi essencial para a verificação do erro sobre o objecto em que incorreu o ora recorrente requerente da anulação de venda. Tal afectação era um elemento essencial que devia ter sido levado à publicitação, tanto mais que o prédio sofrera obras que o descaracterizaram face à descrição constante da CRPredial. Com efeito, a afectação de um prédio é a maior parte das vezes o traço distintivo que funciona como determinante na valoração do próprio prédio e na decisão de compra por atenção à utilização que o potencial adquirente lhe pretende dar. No caso, tal omissão associada a dizeres tabelares que o sr. Chefe do Serviço de Finanças esclareceu mas com os quais o cidadão comum não está familiarizado criaram a dúvida que o registo predial esclareceu em sentido incorrecto para com o arrematante, devido à sua desactualização. Temos por adquirido que ocorreu verdadeiro erro sobre o objecto da venda, manifestamente influenciado e determinado pela insuficiência do anúncio de venda, quanto à afectação da parte urbana do prédio e à discrepância entre a descrição do prédio na matriz e na Conservatória do Registo Predial, omissão que se pode reconduzir, também, a “falta de conformidade com o que foi anunciado”. Assim sendo, ainda que a Administração Fiscal não esteja obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que sumarie a mesma, há que verificar caso a caso se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos. No caso, o adquirente do bem, formou a sua decisão de licitação com base em elementos que não eram completos e embora o anúncio revelasse a realidade física do imóvel, alguns dos seus dizeres tabelares eram susceptíveis de criar dúvidas que erradamente foram dissipadas com a consulta a um registo predial desactualizado no que respeita à descrição do prédio. Assim o licitante de boa fé, pensou estar a adquirir uma casa térrea quando estava a adquirir um armazém ou equivalente construído clandestinamente sobre uma casa térrea. E, a nosso ver, pensamos que não pode ser penalizado o adquirente, por não ter feito mais diligências prévias do que as que fez no sentido de identificar “in loco” o bem a vender. Não podemos esquecer que, cada vez mais, vivemos numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação o que é compreensível e universalmente aceite. Daí, o maior rigor que se deve exigir na publicitação a quem apresenta para venda bens em tais meios de comunicação, incluindo os Jornais e a Internet. Reafirma-se não poder ser penalizado o destinatário da publicidade que agindo de boa fé e com falsa representação, por ter criado, face ao quadro publicitário, o qual continha uma decisiva omissão quanto à afectação do bem, a convicção de estar a licitar uma casa quando na verdade era um armazém, facto que não foi salientado e, devia tê-lo sido, no anúncio de venda. Ocorreu, no caso, erro na representação do objecto cuja culpa não pode ser atribuída ao recorrente que agiu com a diligência normal e esperada numa situação destas, assim se discordando da decisão recorrida que lhe assaca a culpa pela errada representação do objecto em que incorreu. (…) Ainda que a Administração Fiscal não esteja obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que sumarie a mesma, há que verificar caso a caso se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos. Tendo sido omitida a afectação do bem a vender constante da matriz e ocorrendo discrepância entre a descrição matricial e a do registo predial, e sucedendo que tais divergências não foram suficientemente esclarecidas numa visita ao local onde ao comprador, ora recorrente, foi indicado outro bem que igualmente tinha sido penhorado ao mesmo executado, o recorrente de boa fé, pensou estar a adquirir uma casa térrea quando efectivamente estava a adquirir um armazém ou equivalente construído clandestinamente sobre uma casa térrea. Tal omissão e divergências de descrição, ditas em 2), criaram erro na representação do objecto, cuja culpa não pode ser atribuída ao recorrente que agiu com a diligência normal e esperada. Numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação, o que é compreensível e universalmente aceite, exige-se maior rigor na publicitação a quem apresenta para venda bens em tais meios, incluindo os Jornais e a Internet. Nas circunstâncias concretas, supra descritas, o negócio é anulável o que agora se determina. » 3.4. Considerando o teor das decisões expressas nos acórdãos referidos, é de aceitar a alegada oposição suscitada pela recorrente. Na verdade, como aponta o MP, atentando no recorrido acórdão do TCAS e no invocado acórdão fundamento (do mesmo TCAS), deles ressalta clara oposição relativamente à solução jurídica afirmada em relação à divergência quanto às qualidades/características dos imóveis efectivamente alienados e ao teor dos editais e anúncios que publicitam a respectiva venda, embora estes (editais e anúncios) estejam em conformidade com o teor dos registos predial e matricial. Com efeito, enquanto no acórdão recorrido se considerou inexistir erro relevante para efeitos de anulação da venda (por o teor dos editais e anúncios estar em conformidade com o registo predial e com a caderneta predial), no acórdão fundamento entendeu-se, ao invés, que embora haja (ou possa haver) conformidade entre o teor dos editais e anúncios e os registos predial e matricial, o que releva é a divergência entre a teor dos editais e anúncios e as qualidades/características do imóvel efectivamente vendido: daí que se tenha procedido à anulação da sentença por « deficit » instrutório, tendo em vista averiguar se o imóvel alienado confrontava ou não com o caminho público ali em causa. E igualmente quanto à 2ª questão (saber se, no caso de a descrição publicada reproduzir o que consta dos documentos oficiais e autênticos que descrevem o objecto da transmissão ora em causa, a decisão, por parte do adquirente, de licitar sem ter conseguido visitar o respectivo prédio, consubstancia conduta negligente relevante para efeitos de afastamento da eventual desconformidade entre o anunciado e a realidade física e concreta do bem anunciado e vendido) no acórdão fundamento (proferido nesta Secção do STA, em 7/12/2011, no processo nº 0598/10) afirma-se que não podia ser penalizado o adquirente, por não ter feito mais diligências prévias do que as que fez no sentido de identificar “in loco” o bem a vender, ou seja conclui-se que o interessado não teve culpa na ocorrência do erro, enquanto que, ao contrário, no acórdão recorrido, se conclui que o comprador agiu negligentemente por não ter, antes de licitar, comprovado as características do objecto da compra, tendo formado a sua decisão de licitação com base nos elementos que constam do edital e bem assim em função das várias deslocações ao local, embora não tenha conseguido entrar no prédio. E não se diga que podem obstar à ocorrência e verificação da presente oposição de acórdãos as diferenças entre as respectivas situações de facto, por ser delas que decorre a diferença entre as decisões em causa. Na verdade, embora a factualidade emergente dos arestos em confronto não seja totalmente idêntica, não está em causa o juízo valorativo dos factos provados em cada uma das decisões, mas apenas a subsunção dos mesmos factos (apurados em cada uma das situações concretas) ao regime jurídico da anulação de venda. Verifica-se, pois, a alegada oposição, como o tribunal a quo reconheceu – no citado despacho de fls. 371/385. Pelo que há que conhecer de mérito. 4. Como se viu, a decisão recorrida julgou improcedente o presente incidente de anulação da venda, por considerar que apesar de a AT não estar obrigada a uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que a sumarie, deve, ainda assim, verificar-se, caso a caso, se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos, sendo que, no caso dos autos, (i) a informação publicada teve por base a matriz predial e a descrição constante na CRP de Lisboa, reproduzindo, portanto, os documentos oficiais e autênticos descrevendo efectivamente o objecto da transmissão e, por outro lado, (ii) também seria condição sine qua non que, antes de licitar, a compradora tivesse visitado o objecto da compra. Não sufragamos, contudo, este entendimento. 4.1. Sob a epígrafe «Prazos de anulação da venda» o art. 257º do CPPT , estabelece: « 1. A anulação da venda só poderá ser requerida dentro dos prazos seguintes: De 90 dias, no caso de a anulação de fundar na existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado; De 30 dias, quando for invocado fundamento de oposição à execução que o executado não tenha podido apresentar no prazo da alínea a) do nº 1 do artigo 203º; De 15 dias, nos restantes casos previstos no Código de Processo Civil. » Por sua vez, no actual artigo 838º (correspondente ao anterior art. 908º) do novo CPCivil, dispõe-se: « Artigo 838º - Anulação da venda e indemnização do comprador 1 - Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906º do Código Civil . 2 - … 3 - … » 4.2. A anulação da venda pode, portanto, ter por fundamento o erro sobre o objecto transmitido (o comprador formula a proposta de compra reportando-se a um objecto e julgando estar a fazê-la relativamente a outro objecto) ou sobre as suas qualidades por falta de conformidade com o anunciado (este erro, para ser relevante, tem de consubstanciar-se, tão só, em divergência entre as qualidades do objecto e o teor dos editais ou anúncios; já, por exemplo, nos casos de ónus reais que não tenham sido tomados em consideração não se estabelece idêntica dependência). Ora, da própria factualidade que o acórdão recorrido aceitou e julgou provada resulta que, não obstante o edital publicado estar em concordância com o teor do registo predial e da matriz, a recorrente, ao decidir licitar na respectiva venda, agiu em erro sobre as características do imóvel transmitido, devido a desconformidade entre o que foi anunciado e o que foi, na verdade, vendido e adquirido. Com efeito, tendo sida anunciada a venda do prédio fracção autónoma destinada a habitação, sita na Rua ……., nº 10 – 5º andar, Direito, em Lisboa, com 5 divisões. Inscrito (SF3247) na matriz predial urbana da freguesia de …….. sob o artigo nº 260, fracção “O”, descrito na 9ª Conservatória do Registo Predial sob o nº 747/19890110-O, resulta do Probatório que esse bem que é apelidado como 5º andar é, na realidade, um “desvão do telhado”, que foi aproveitado para duas habitações, e que mesmo após obras realizadas não cumpre as normas do R.G.E.U. sob vários aspectos e só foi aceite a sua legalização a título excepcional. E igualmente resulta provado que a fracção em causa (o 5º andar Dto.) se reconduz à tipologia “T4 com assoalhadas de dimensões reduzidas”, que não tem janelas verticais mas, apenas, janelas tipo “velux”, com a área de 56,6 m 2 , o que demonstra que a fracção tem áreas muito reduzidas, sendo certo que nos quartos não cabe sequer uma cama de casal. Mas, assim sendo, verifica-se uma clara desconformidade entre o objecto/suas qualidades anunciado e o vendido, sendo que para um declaratário normal, um 5º andar de um prédio não é um «desvão do telhado» ou águas furtadas/sótão, tanto mais que, como, por outro lado, resulta da al. Q) do Probatório, a proposta da recorrente foi formulada na convicção e com o pressuposto de que se tratava de um 5º andar num prédio de traça antiga, estilo anos 50, mas em bom estado de conservação, com obras de conservação efectuadas há poucos anos e recentemente pintado, com muita luz, em virtude da exposição solar que tem e das grandes janelas existentes em todos os andares (por ter sido o que, quanto aos demais andares do mesmo prédio, verificara, quando ao local se deslocou, por várias vezes, acompanhada do namorado e de um amigo que reside na zona, embora nunca tenham logrado encontrar o fiel depositário, nem sequer tenham conseguido entrar no prédio) e com boas áreas. Daí que, como salienta o MP, no caso, não deva relevar qualquer juízo de formação psicológica da vontade do comprador, pois que, como refere o Cons. Jorge Lopes de Sousa, ( Código de Procedimento e de Processo Tributário, Anotado e Comentado, Vol. IV, 6ª ed., Áreas Editora, 2011, anotação 3) ao art. 257º p. 179.) «… também, em qualquer destes casos de erro, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no art. 908º do CPC .» Ao contrário, portanto, do que afirma o acórdão recorrido, não pode concluir-se pela não demonstração da existência de desconformidade entre o imóvel anunciado/declarado e o imóvel real. E aliás sempre seria de exigir que o anunciado, mesmo quando esteja em conformidade com o registo predial e com a caderneta predial, corresponda à verdadeira identificação do bem, com as suas qualidades e características, e não apenas à dita descrição formal. Em suma, face ao circunstancialismo referido, não pode concluir-se que a provada divergência entre o anunciado e a realidade do prédio não é relevante para efeitos de anulação da venda por o comprador ter agido negligentemente por não ter, antes de licitar, comprovado as características do objecto da compra e ter formado a sua decisão de licitação com base nos elementos que constam do edital e em função das várias deslocações ao local. O acórdão recorrido não pode, portanto, manter-se, impondo-se, assim, a respectiva revogação, com a consequente confirmação do julgado em 1ª instância no sentido da anulação da venda. DECISÃO Termos em que, face ao exposto, acordam os Juízes do Pleno da Secção de Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo em, julgando verificada a invocada oposição de acórdãos, dar provimento ao recurso, revogar o acórdão recorrido e, confirmando a decisão proferida em 1ª instância de procedência do incidente de anulação de venda. Sem custas, no STA. Lisboa, 26 de Março de 2014. – Joaquim Casimiro Gonçalves (relator) - Isabel Cristina Mota Marques da Silva – José da Ascensão Nunes Lopes - Francisco António Pedrosa de Areal Rothes – Pedro Manuel Dias Delgado - Dulce Manuel da Conceição Neto.